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- 1. Quisiéramos puntualizar sobre dos requisitos que, en las sentencias sobre prescripción, están continuamente en el ojo de la tormenta: la posesión como propietario (o, lo que es lo mismo, el animus domini) que se le exige al prescribiente; y (ii) la posesión pacífica. Asimismo, mencionaremos las incidencias de la jurisprudencia materia de análisis resuelto en la Casación N° 2781-2018-Lima Este, esto con la finalidad ello de aproximar la perspectiva teórica que se tiene sobre el tema con el modo como este viene siendo entendido y aplicado por nuestros magistrados, ya que esto, podría permitir generar una tendencia uniforme en el modo de concebir cada uno de los requisitos de la prescripción, para así evitar la incertidumbre en el justiciable y los fallos contradictorios. ¿CÓMO ENTENDER LA “POSESIÓN COMO PROPIETARIO (ANIMUS DOMINI)? El artículo 950 del Código Civil (CC) exige que la posesión se ejerza “como propietario”. Significando que, lo que se busca con este requisito es que la prescripción sea tanto un premio para el prescribiente como un castigo para el propietario afectado. Ya que, no tendría sentido que el ordenamiento jurídico decida quitarle la propiedad a una persona para dársela a otra; debe haber alguna razón para ello, pues de lo contrario entraríamos al reino de la arbitrariedad. Entonces, solo por una razón justificada el Estado permite este traslado forzoso, que supone que el dominio pase de una esfera jurídica – es decir la del propietario que no ejerce sus facultades- a otra -es decir, la del prescribiente. Esta razón –que le sirve de justificación a la usucapión– consiste en que el prescribiente hace precisamente aquello que el propietario omite durante un prolongado período de tiempo: ejercer las facultades de la propiedad, léase uso, disfrute, explotación, edificación, etc. Es por eso ello que se le exige al prescribiente, como ya se ha repetido, poseer no como cualquier sujeto, sino como lo “haría un propietario”. Ahora bien, ¿qué hace que un juez concluya que determinadas conductas posesorias fueron ejercidas por el prescribiente “en calidad de propietario”? Es decir, ¿en base a qué el juzgador debe establecer si la ocupación del bien por parte del prescribiente fue hecha como propietario o en calidad de “usufructuario”? ¿Qué debe llevar al magistrado a considerar que las construcciones efectuadas por el usucapiente fueron hechas en “calidad de propietario” y no como arrendatario “arrendatario”? Pues algunos juristas, consideran que, si se analiza las conductas en abstracto y de manera objetiva, ninguna de ellas, por sí mismas, demuestran la intención (animus) con que se hizo el ejercicio posesorio. Ya que, no existe ninguna conducta posesoria que, en abstracto, solo puede ser ejercida por el propietario, ya que el uso, disfrute, disposición, construcción, demolición, remodelación, pueden ser ejercidas por cualquier clase de poseedor, sea este ilegítimo (invasor), legítimo respaldado por el derecho de propiedad (compro y edifico), legítimo respaldado por un derecho real distinto de la propiedad (usufructo, uso, habitación) o incluso legítimo respaldado por un derecho de crédito (arrendatario, comodatario).
- 2. ¿Esto quiere decir que no hay forma de establecer cuándo se cumple con posesión como propietario? Claro que no; lo único que significa es que debemos mirar hacia otra dirección si queremos identificar el estado subjetivo del poseedor. Algunos juristas opinan que, más que conductas (acciones) positivas, lo determinante serán las omisiones del prescribiente: es decir, en tanto este no haya reconocido en un tercero la calidad de propietario o una condición superior a la suya, el requisito de la posesión como propietario se habría cumplido. Serán las omisiones, antes que las acciones, las que permitirán sacar conclusiones respecto del “estado subjetivo” con que el prescribiente vino poseyendo. Por ejemplo, si a lo largo del proceso llega a acreditarse que el prescribiente: (i) ingresó al bien sin la venia del entonces propietario; (ii) sin pagar renta o retribución por el uso que venía ejerciendo; (iii) sin asumir obligaciones frente a terceros por tener estos la calidad de propietarios; (iv) sin limitar su ejercicio posesorio por reconocer en un tercero una titularidad superior a la suya, etc. entonces la posesión en calidad de propietario habrá quedado acreditada. Nótese que, en todos los casos, el término “sin” hace referencia a algo que el prescribiente omitió hacer; y entender que se trata de una conducta negativa u omisiva es fundamental de cara al proceso mismo, pues implica que no será el prescribiente quien deba probar que omitió dichas conductas (no es posible la prueba de un hecho negativo), sino que quien pretenda “negar” su animus domini deberá acreditar que aquel sí incurrió en alguna de las conductas recién descritas. Y esto también tiene mucha relación con la “sanción” que supone para el propietario el verse privado del dominio producto de la prescripción de un tercero. Para que ello ocurra, primero debe haber una conducta reprochable a dicho propietario. ¿Cuál es esa conducta? Haber permitido que el prescribiente consuma la prescripción pese a haberlo podido evitar. Y es que no tendría sentido sancionar al propietario si nunca estuvo en posibilidad de saber que alguien estaba tratando de prescribirlo. Por ejemplo, si el propietario da en arrendamiento el bien por 10 años y durante dicho periodo de tiempo permite que el arrendatario ejerza sin ningún obstáculo o impedimento la posesión, ello no podría generar que el arrendatario se convierta en dueño por prescripción, en tanto no habría razón para reprocharle nada al propietario: dado el contrato celebrado, el propietario sabía (y confiaba en) que el poseedor debía, en algún momento, restituirle la posesión. De este modo, el estado subjetivo del prescribiente: (i) “mancha” su posesión y acredita que aquel no “cumplió” con las omisiones necesarias para ser calificado como “poseedor en calidad de propietario”; (ii) transmiten seguridad al propietario, pues este puede confiar en que mientras dicho estado subjetivo persista, no será víctima de una usucapión. En conclusión: (i) las omisiones referidas a la falta de reconocimiento del dominio en cabeza de un tercero serán lo determinante para establecer si hubo o no posesión en concepto de propietario; (ii) por el contrario, las conductas positivas poco nos dicen sobre el particular, pues cualquiera de ellas –construir, por ejemplo– bien podría haber sido
- 3. realizada ya sea por el invasor como por el inquilino que contraviene los límites legales y de su propio contrato. ¿CÓMO ENTENDER LA PACIFICIDAD? Si bien son diversos los temas que podrían ser comentados con relación a este requisito, para efectos de la exposición nos centraremos: (i) en qué momento debe ser exigida y/o analizada la pacificidad; y (ii) qué implicancias tienen en cuanto a dicho requisito la existencia de procesos judiciales en los que se haya visto envuelto el prescribiente En ese sentido, tenemos a la pacificidad y el modo como se ingresó al bien Gran parte de la doctrina considera que la pacificidad no es un requisito vinculado al modo como el usucapiente ingresó al bien. Por ejemplo, si una persona toma control de un predio ejerciendo violencia contra su actual ocupante o destruyendo los candados que aseguraban las puertas de acceso, tal situación no le endosa a la posesión el calificativo de violenta, porque estaríamos utilizando una situación previa a la posesión (cómo se accedió a ella) para calificar a la posesión misma. Es decir, terminaríamos trasladando los vicios de la causa (acceso) a la consecuencia (posesión), lo cual es ilegal, porque el requisito legal está pensando en este último (posesión del bien) y no en aquel (acceso al bien). Sumado a ello, debe tenerse en cuenta que si aplicamos el requisito de la pacificidad al modo como el prescribiente tomó control del bien, entonces quedarán fuera de la usucapión una serie de situaciones para las que típica e históricamente ha estado diseñada la figura; así, pensemos en el ladrón de un bien mueble o el invasor de un predio. En ambos casos, el acceso al bien suele ir acompañado de un acto de violencia o amenaza ya sea contra el –hasta ese momento– poseedor o contra el mismo bien; si esa sola circunstancia le imprime al acto el carácter de violenta, entonces estamos vaciando (en gran medida) de contenido a la usucapión. Por ello, es opinión de varios juristas que, el requisito de la pacificidad debe ser analizado en cuanto al modo en que la posesión es ejercida o mantenida. Por ejemplo, una posesión que se encuentra inmersa en disputas constantes, producto de las cuales el bien pasa recurrentemente de manos de unos a favor de otros (es decir, quienes son despojados hoy, recuperan el bien mañana y pasado mañana lo vuelven a perder), no es una posesión pacífica, por lo que todo el tiempo durante el cual se desarrollen estos continuos despojos no sumarán para el plazo prescriptorio. Por el contrario, si la toma de control del bien no fue pacífica, pero la violencia cesó inmediatamente luego de consumado l despojo (situación que se mantuvo durante todo el ejercicio posesorio), entonces la posesión deberá ser calificada como “pacífica”. Si bien es cierto nuestro Código Civil no detalla cómo afecta a la pacificidad el hecho de que la posesión se haya iniciado de manera violenta, sí existe una norma en nuestro ordenamiento que se pronuncia sobre el particular. Se trata del Decreto Supremo N° 032- 2008-VIVIENDA, mediante el cual se aprobó el Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089, Decreto Legislativo que establece el régimen temporal extraordinario de formalización y titulación de predios rurales.
- 4. Al respecto, y en lo que se refiere al procedimiento administrativo de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio sobre predios rústicos, el artículo 40 del referido decreto legislativo establece que: “Para declarar la propiedad por Prescripción Adquisitiva de Dominio sobre los predios rústicos a que se refiere el presente capítulo, se debe cumplir con los siguientes requisitos, en forma concurrente: (…) 2) Ejercer la posesión pacífica, es decir, exenta de violencia, de manera que la continuidad de la posesión se haya basado en circunstancias que no impliquen el uso de la coacción o la fuerza, independientemente de la forma como se originó la ocupación. Si la posesión se originó en forma violenta, el plazo prescriptorio comenzará a computarse desde la cesación de los actos violentos”. Como se puede ver, la citada norma es clara en el sentido de que la pacificidad no viene determinada por la manera (violenta o no) en que se accedió a la posesión, sino por la forma en que esta se ejerce durante su desarrollo; es decir, lo opuesto a la “pacificidad” es la violencia en el “ejercicio” de la posesión, independientemente de cómo esta nació. Por ende, si el prescribiente accedió al bien con violencia, una vez que esta cesa, la posesión se torna pacífica. De hecho, esta es también la posición que ha mantenido la Corte Suprema en el Segundo Pleno Casatorio: Fundamento 44: La posesión pacífica se dará cuando el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza; por lo que, aún obtenida violentamente, pasa a haber posesión pacífica una vez que cesa la violencia que instauró el nuevo estado de cosas La Casación N° 2781-2018-Lima Este 1. Los hechos Veamos a continuación una sentencia casatoria en la que la Corte Suprema tuvo la ocasión de esbozar algunas ideas vinculadas al animus domini del prescribiente y cómo los procesos judiciales iniciados contra este último podían impactar en algunos de los requisitos de la usucapión. Se trata de la Casación N° 2781-2018-Lima Este, mediante la cual se resolvió la demanda de prescripción adquisitiva interpuesta por Dionisia Oré Alvarado en contra de Luzmila Natividad, Guillermo, María Andrea y Rosario Mercedes Canturín Moreno, a efectos de ser declarada propietaria del inmueble ubicado en la Manzana I, Lote 02, Asentamiento Humano (UPIS) María Parado de Bellido, Distrito de Ate Vitarte, Provincia y Departamento de Lima, el cual corre inscrito en la Partida N° P02223975 de la Zona Registral N° IX, Sede Lima. Como fundamentos de su demanda, la accionante sostuvo lo siguiente: i) En el año 1991, y en conjunto con otras personas, tomó posesión de predios en estado de abandono (en adelante, el “Área Matriz”), los cuales formaban parte del exFundo Barbadillo. Uno de esos predios fue el Inmueble.
- 5. ii) Posteriormente, se formó la Asociación de Asentamiento Humano (UPIS) María Parado de Bellido (en adelante, la “Asociación”), del cual la Demandante es parte, con la finalidad de defender los intereses de los poseedores y acceder a los servicios básicos. iii) En el año 2010 COFOPRI intervino en el Área Matriz, realizando independizaciones y lotizaciones de los predios ocupados, producto de lo cual se le asignó al Inmueble la Partida N° P02223975. iv) Durante todo el tiempo de su posesión (más de 20 años), la Demandante no sufrió ningún tipo de perturbación por parte de los Demandados, habiéndose mantenido en control del Inmueble de forma continua e ininterrumpida. v) Sin perjuicio de ello, los Demandados iniciaron una serie de procedimientos administrativos en contra de la Asociación (mas no de la Demandante), todos los cuales fueron desestimados por las autoridades competentes. En su contestación, los Demandados señalaron lo siguiente: i) El Inmueble le perteneció originalmente a Simón Canturín, quien lo adquirió en el año 1999, y luego de su deceso pasó al dominio de los Demandados en su condición de herederos. ii) La Demandante omite hacer referencia al acuerdo conciliatorio celebrado en su momento con la intervención de COFOPRI, en el que aquella se comprometió a pagar el valor del Inmueble a favor de los Demandados a cambio de la transferencia de propiedad que estos otorgarían, lo que finalmente no cumplió. iii) La posesión tampoco ha sido pacífica, pues en su momento se iniciaron acciones judiciales tanto en contra de la Demandante como de la Asociación, a efectos de lograr la restitución del Inmueble. Por ende, el plazo prescriptorio ha sido reiteradamente interrumpido. Mediante sentencia de primera instancia, el juez del Tercer Juzgado Civil de Ate declaró infundada la demanda, pues consideró que el requisito de la “pacificidad” no había sido satisfecho por la Demandante. Así, bajo su criterio, quedó acreditado que desde el año 1991 los propietarios –de forma diligente, sistemática y continua– habían venido defendiendo tanto en la vía judicial como extrajudicial su derecho, por lo que no se apreciaba una conducta negligente o descuidada de su parte. En segunda instancia la Sala Superior revocó la sentencia y, reformándola, declaró fundada la demanda en todos sus extremos. Los principales fundamentos de este fallo fueron los siguientes: i) Sí se cumplió con el requisito de “pacificidad”, por cuanto no obra en autos medio probatorio alguno que acredite que la posesión ejercida por la Demandante se haya visto vulnerada por actos perturbatorios de los cuales se pueda colegir que aquella obtuvo o mantuvo el control del bien mediante violencia física o moral. ii) El requisito de la “continuidad” también fue satisfecho, ya que la posesión de la Demandante inició en el año 1996, habiendo transcurrido hasta la fecha de interposición de la demanda más de 10 años.
- 6. iii) Con relación a la posesión pública y a título de propietario, la Sala se limitó a señalar que ambos se habían cumplido, pero no detalló las razones de su posición. Los Demandados interpusieron el respectivo recurso de casación, el cual tuvo como principal argumento el que la Sala Superior no había valorado la autoridad de cosa juzgada que le asiste al Acuerdo Conciliatorio Extrajudicial celebrado ante Cofopri el 30 de abril del 2003 (en adelante, el “Acuerdo Conciliatorio”), aprobado y ratificado por la Asamblea General de la Asociación, del cual la Demandante forma parte. Finalmente, la Corte Suprema se pronunció declarando infundado el recurso de casación. Para ello, se enfocó principalmente en dos temas: (i) el Acuerdo Conciliatorio; y (ii) los procesos judiciales invocados por los Demandados (dos de los cuales tuvieron como objeto la impugnación del Acuerdo Conciliatorio y el tercero versó sobre nulidad de acto jurídico). Con relación al Acuerdo Conciliatorio, la Corte sostuvo que el mismo: (i) fue suscrito por la Asociación; (ii) estuvo referido a la posesión que se venía ejerciendo sobre alguno de los lotes que integraban el Área Matriz (dentro de los cuales no se encontraba el Inmueble), específicamente, los lotes 4, 5, 6, 7 y 8, los cuales corrían inscritos en las Partidas Nºs 149919, 149920, 149921, 149922 y 149923, respectivamente; (iii) se dejó constancia que tales lotes eran de propiedad de los Demandados y que sus poseedores (miembros de la Asociación) se obligaban a pagar el precio (US$ 15.00 el m2) por la venta de los mismos. Atendiendo a ello, la Corte estimó que el Acuerdo Conciliatorio no vinculaba a la Demandante y, por ende, no afecta su prescripción sobre el Inmueble: (…) si bien es cierto, el citado acuerdo conciliatorio podría vincular a la demandante al haber sido ratificado en Asamblea General de fecha ocho de mayo de dos mil tres de la Asociación de Pobladores Asentamiento Humano UPIS María Parado de Bellido, ya que tiene la condición de asociada de ésta; empero, no obra en autos, tanto en el principal como en los acompañados, declaración o prueba idónea que acredite la intervención de la actora en el procedimiento conciliatorio seguido ante Cofopri, menos su participación en la adopción de los acuerdos y posterior suscripción del acta, a lo que se agrega que la materia conciliable no estuvo referida al derecho de posesión que ejercen sobre el inmueble materia de litis o a la restitución de este, pues, no se encuentra comprendido dentro de los inmuebles objeto de transferencia en dicho procedimiento; coligiéndose de ello que el contenido de la nombrada acta de conciliación no es vinculante para la accionante”. En cuanto a los procesos judiciales iniciados en su momento por los Demandados, la Corte consideró que estos tampoco afectaban el plazo prescriptorio: Sobre los expedientes acompañados, se llegó a establecer que no constituyen procesos que interrumpen el plazo prescriptorio de la demandante y, por ende, la posesión pacífica, al no haber intervenido a título personal o tener la condición de demandante o emplazada en tales acciones, pues si bien es cierto en todas ellas la citada asociación, de la que forma parte la actora, ha tenido participación activa ocupando distintas posiciones, sea como titular del derecho discutido o en calidad
- 7. de emplazada, también es verdad que ninguna tuvo como pretensión controvertir o contradecir la posesión que la accionante ejerce sobre el predio materia de litis, no habiendo estado tampoco referidas a la restitución o devolución del inmueble que posee como propietaria.