DERECHOS REALES DE GARANTIėA-GENERAL-H-P-A-UADE 3.pdf

DERECHOS REALES
DE GARANTÍA
UNIDAD 9
PARTE GENERAL

1. ASPECTOS GENERALES
OBLIGACIÓN (DAR, HACER, NO HACER) –
PROTECCIÓN DEL CUMPLIMIENTO – MEDIOS PARA
ASEGURAR SU CUMPLIMIENTO.
RIESGO DE INCUMPLIMIENTO DEL DEUDOR –
RIESGO DE INSOLVENCIA.
AUMENTAR LA SEGURIDAD DEL CUMPLIMIENTO.

PATRIMONIO: GARANTÍA COMÚN (arts. 242 y 743 CCyC) –
Bienes excluidos de la garantía común: 744 CCyC.
“QUIEN SE OBLIGA, OBLIGA LO SUYO”
HISTORICAMENTE: PERSONA DEL DEUDOR.
EVOLUCIÓN: GARANTÍA PATRIMONIAL

ES TODA MEDIDA DE REFUERZO QUE SE AÑADE A UN DERECHO DE CRÉDITO
PARA ASEGURAR SU SATISFACCIÓN, ATRIBUYENDO AL ACREEDOR UN NUEVO
DERECHO SUBJETIVO O NUEVAS FACULTADES.
DERECHOS REALES DE GARANTÍA: AQUELLOS DERECHOS REALES ACCESORIOS
QUE SOLO PUEDEN CONSTITUIRSE POR CONTRATO FORMAL, EN SEGURIDAD DE
UN CRÉDITO Y QUE OTORGAN UN PODER JURÍDICO, DE ESTRUCTURA LEGAL, QUE
SE EJERCE DIRECTAMENTE SOBRE SU OBJETO, Y QUE ATRIBUYE AL TITULAR LAS
FACULTADES DE REALIZAR LOS BIENES, DE PERCIBIR LOS CRÉDITOS SOBRE SU
PRODUCIDO, DE PERSECUCIÓN Y PREFERENCIA, Y LAS DEMÁS PREVISTAS EN EL
CCYCN.

1.
ASPECTOS
GENERALES
REFORZAR/FORTALECER EL
CUMPLIMIENTO DE LA
OBLIGACIÓN: GARANTÍA
PERSONAL Y GARANTÍA
REAL
GARANTÍA PERSONAL:
CONCEDEN AL ACREEDOR
UN DERECHO DE CRÉDITO
CONTRA UN TERCERO QUE
ASUME LA DEUDA JUNTO
AL DEUDOR (O EN
SUSTITUCIÓN DE ESTE).
EJEMPLO: FIANZA, SEGURO
DE CAUCIÓN, AVAL.
GARANTÍA REAL: EL
ACREEDOR TIENE UN
PODER JURÍDICO QUE
RECAE SOBRE COSAS
CONCRETAS O
DETERMINADAS DEL
DEUDOR O DE UN TERCERO

2. Garantías personales y reales.
Diferencias prácticas
Garantías Reales
• Consisten en la afectación
preferencial de bienes de propiedad
del deudor o de un tercero, para la
satisfacción de la obligación que se
grava.
• Facultad de persecución y preferencia
• Acreedor privilegiado
• Más formalidades, mayor costo
• Requieren inscripción
Garantías Personales
• Importan la asunción de otra
obligación con un deudor distinto del
deudor principal con el propósito de
satisfacer la obligación principal.
• No otorga facultad de persecución y
preferencia
• Acreedor quirografario
• Menos formalidades, menor costo
• No requieren inscripción

3. DISPOSICIONES COMUNES Y ESPECIALES
2184: Los derechos reales constituidos en garantía de créditos se rigen por:
• DISPOSICIONES COMUNES
• DISPOSICIONES ESPECIALES (derechos reales de garantía legislados fuera
del CCyCN)
Ley 20.094. Hipoteca y prenda naval.
Código Aeronáutico: Hipoteca aeronáutica.
Prenda con registro – Decreto Ley 6582/58.

4. Caracteres de los derechos reales de
garantía
Convencionalidad Accesoriedad
Especialidad
(crédito y objeto)
Indivisibilidad

4.1. PRINCIPIO DE CONVENCIONALIDAD
(Art. 2185)
• Solo pueden constituirse por contrato.
• No nacen por disposición legal, judicial ni testamentaria.
• Distinguir causa del derecho real de garantía y causa del crédito
garantizado.
• Celebrado por personas capaces y legitimadas. Voluntad de dos partes:
Constituyente (que puede o no ser el deudor) y el acreedor.
• Con la forma exigida para cada tipo.
Sobre inmueble: Escritura pública (1017, inc. a)

4.1. PRINCIPIO DE CONVENCIONALIDAD
(Art. 2185)
• ACCESORIOS DEL CRÉDITO QUE GARANTIZAN/ASEGURAN:
➢ Los derechos reales de garantía no tienen existencia autónoma,
dependen del crédito en cuanto a su validez y extinción.
➢ Dependen de un derecho creditorio al que le procuran seguridad.

4.2. PRINCIPIO DE ACCESORIEDAD
(Art. 2186)
• INTRANSMISIBLE SIN EL CRÉDITO. Surge del carácter accesorio.
• SE EXTINGUEN CON EL PRINCIPAL [LO ACCESORIO SIGUE LA SUERTE DEL
PRINCIPAL]. HAY EXCEPCIONES:
✓ PAGO POR SUBROGACIÓN: Si el pago de la obligación principal lo
realiza un tercero, subrogándose en los derechos del acreedor, dicho
acto no extingue el gravamen (art. 918 CCyC).
✓ NOVACIÓN: Si el acreedor, al momento de realizar la novación con
su deudor de la obligación principal, se reserva el gravamen real, el
mismo pasará a asegurar la nueva obligación (art. 940 CCyC).

(Art. 2186)
• EXTINCIÓN DE LA GARANTÍA NO EXTINGUE EL CRÉDITO. Ej: (i) acreedor
renuncia a la garantía; (ii) objeto garantizado se destruye.
• NULIDAD DEL CRÉDITO, HACE NULO EL DERECHO REAL DE GARANTÍA.
• PRESCRIPCIÓN DE OBLIGACIÓN GARANTIZADA Y CADUCIDAD DE
INSCRIPCIÓN.

(Art. 2186)
• Créditos garantizables
➢ Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo,
condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer.
➢ Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse
adecuadamente a través de los sujetos [ACREEDOR /
CONSTITUYENTE DE LA GARANTÍA QUE PUEDE SER EL DEUDOR O
NO], el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley
[CRÉDITOS INDETERMINADOS – ART. 2189].

4.3. ESPECIALIDAD EN CUANTO AL OBJETO
(Art. 2188)
• OBJETO DE LA GARANTÍA: COSAS Y DERECHOS
• RECORDAR: ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una
parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
• OBJETO ACTUAL.[NO FUTURO; DEBE EXISTIR] INDIVIDUALIZADO EN EL CONTRATO
CONSTITUTIVO: El cumplimiento de esta exigencia hace a la existencia misma de los
derechos reales que, como poderes jurídicos, no pueden ejercerse sobre cosas
indeterminadas o futuras. PRECISIÓN EN LA DESCRIPCIÓN DEL OBJETO.
✓ Inmuebles: Indicar su ubicación (localidad, partido, provincia, calles y
entrecalles), medidas, superficie, linderos, nomenclatura catastral, partida
inmobiliaria, valuación fiscal y matrícula registral.
✓ Automotores: Indicar su marca, modelo, tipo, número de dominio, marca y
número de motor y chasis y uso o destino.

4.3. ESPECIALIDAD EN CUANTO AL OBJETO
(Art. 2188)
• EXTENSIÓN EN CUANTO AL OBJETO (2192): En la garantía quedan
comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y
las rentas debidas.
• Excepciones:
a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con
prenda constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros,
aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo
contractual;
b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al
tiempo de esa unión están gravados con prenda o son de propiedad de
terceros, aun en las condiciones antes indicadas.

4.4. ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CRÉDITO
Art. 2189
▪ Especialidad en cuanto al crédito [Primera Parte]: En la constitución de los derechos
reales de garantía debe individualizarse el crédito garantizado, indicándose los sujetos, el
objeto y la causa. El monto de la garantía debe estimarse en dinero y puede no coincidir
con el monto del capital del crédito. Ejemplo:
➢ Contratación de Artista para show [Obligación de hacer]
➢ Se garantiza con hipoteca el cumplimiento de la obligación de hacer el show. Monto
del crédito garantizado: AR$ 100M.
➢ Incumplimiento. Daños de AR$ 120M. El acreedor tendrá privilegio hipotecario hasta
ARS 100M. Por el saldo de AR$ 20M será acreedor quirografario.
▪ La especialidad sirve para (i) protección del constituyente y de terceros (qué capacidad
de pago tiene mi deudor, qué bienes están afectados a una garantía real que tiene
publicidad registral, etc.); y (ii) determinar la responsabilidad de un gravamen en lo que
hace a su cuantía.

Art. 2189
▪ CRÉDITOS DETERMINADOS [GARANTÍA CERRADA] en cuanto a:
▪ Naturaleza de la prestación
▪ Causa fuente de la obligación
▪ Monto de la prestación o monto estimativo
▪ Naturaleza del objeto de la prestación
▪ CRÉDITOS INDETERMINADOS [GARANTÍA ABIERTA O DE MÁXIMO] ante la ausencia de los
requisitos anteriores, se debe establecer:
✓ Monto máximo
✓ Plazo no mayor a 10 años
[Segunda Parte]: Se considera satisfecho el principio de especialidad en cuanto
al crédito si la garantía se constituye en seguridad de créditos indeterminados,
sea que su causa exista al tiempo de su constitución o posteriormente, siempre
que el instrumento contenga la indicación del monto máximo garantizado en
todo concepto, de que la garantía que se constituye es de máximo, y del plazo a
que se sujeta, el que no puede exceder de diez (10) años. La garantía subsiste no
obstante el vencimiento del plazo en seguridad de los créditos nacidos durante
su vigencia.

Art. 2189
▪ EXTENSIÓN EN CUANTO AL CRÉDITO (2193).
▪ La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su
constitución, como así también los daños y costas posteriores que provoca
el incumplimiento.
▪ Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía
quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse previsto y
determinado expresamente en la convención.
DEFECTOS EN LA ESPECIALIDAD. La constitución de la
garantía es válida, aunque falte alguna de las especificaciones
del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al
conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo (Art. 2190).

4.5. PRINCIPIO DE INDIVISIBILIDAD
Art. 2191
• Cada parte del objeto responde por cada parte de la deuda, y cada
parte de la deuda está garantizada con el total del derecho real de
garantía. El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede
perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos de
ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de
otras garantías.
✓ Ej. Deudor debe AR$ 1000 M. Varios inmuebles dados en
hipoteca en garantía por AR$ 1000 M. Deudor canceló AR$ 900
M. Por los AR$ 1OO M restantes puede ejecutar todos los
bienes afectados a la garantía. No hay división. [LA GARANTÍA
SUBSISTE SOBRE EL BIEN GRAVADO AUN CUANDO UNA PARTE
DE LA DEUDA SE HAYA PAGADO, MIENTRAS SE SIGA DEBIENDO
ALGO AL ACREEDOR]
• Excepciones: (i) Acuerdo de partes; y (ii) Decisión judicial.

5. SUBROGACIÓN REAL
• ARTÍCULO 2194. Subrogación Legal. La garantía se traslada de
pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados,
sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que
permite la subrogación real. En caso de extinción parcial del
objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material
restante.
• Sustitución jurídica de un bien por otro en el patrimonio de
una misma persona. El bien nuevo (cosa mueble o inmueble,
crédito o indemnización) ocupa el lugar del viene antiguo para
ser sometido al mismo régimen.
• Indemnización que sustituye el bien gravado, y que sea
posterior a la constitución de la garantía. Ejemplo: Destrucción de
la cosa. Cobro del seguro. Subrogación legal. La indemnización ocupa el
lugar del bien siniestrado.

6. FACULTADES DEL CONSTITUYENTE
• 2195: El constituyente de la garantía [EL DEUDOR O UN
TERCERO] conserva todas las facultades inherentes a su
derecho, pero no puede realizar ningún acto que
disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre,
el acreedor puede requerir la privación del plazo de la
obligación [DE PLAZO VENCIDO], o bien puede estimar el
valor de la disminución y exigir su depósito o que se
otorgue otra garantía suficiente.
• ACTOS DE DISPOSICIÓN: Vender, donar, abandonar, gravar con
otros derechos reales.
• ACTOS DE ADMINISTRACIÓN: Alquiler. Aunque se puede pactar
su prohibición.

6. FACULTADES DEL CONSTITUYENTE
• LÍMITE: No puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la
garantía. En general, se trata de actos materiales.
• CLÁUSULA NULA (2198): Es nula toda cláusula que permite al titular
de un derecho real de garantía adquirir o disponer del bien gravado
fuera de las modalidades y condiciones de ejecución previstas por la
ley para cada derecho real de garantía. [REGLA GENERAL: SUBASTA].
• MOTIVOS:
- DEUDOR NO PUEDE RESPONDER MÁS ALLÁ DE LA DEUDA.
- TIENE EL DERECHO AL REMANENTE.
- OTROS ACRREDORES TAMBIÉN TIENEN DERECHO A COBRARSE SUS
DEUDAS CON BIENES DADOS EN GARANTÍA.
- DEFENSA EN JUICIO.
• OJO: EXCEPCIÓN EN MATERIA DE PRENDA (2229).

7. FACULTADES DEL ACREEDOR
7.1. Facultades ANTERIORES a la ejecutabilidad de la
deuda
(i) Facultades ante actos que disminuyan la garantía.
– (a) Medidas conservatorias
– (b) Medidas restitutorias
– (c) Medidas ejecutorias
(ii) Inoponibilidad de los actos que perjudican la garantía. (2196): En
caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos
celebrados en perjuicio de la garantía. Ej.: Contrato de locación
violando prohibición. Constitución de servidumbre sobre inmueble
hipotecado luego de la instrumentación de la garantía.
(iii) Facultades del acreedor en caso de que el bien sea subastado por
un tercero (2197). Si el bien gravado es subastado por un tercero
antes del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene
derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia
correspondiente. Si el crédito está sujeto a condición suspensiva,
puede requerírsele que ofrezca garantía suficiente de la restitución de
lo percibido en la extensión del artículo 349 para el caso de
frustración de la condición.

7.2. Facultades POSTERIORES a la ejecutabilidad de la
deuda
• Incumplimiento deudor
–Ejecutabilidad de la deuda: Cobrarse /
ejecutar la garantía.
–Diferencias: Si el ejecutado es el propietario
deudor / Si el ejecutado es el propietario no
deudor.

deuda
• PROPIETARIO DEUDOR
✓ Deudor que garantiza el crédito con cosa propia.
✓ Quien garantiza deuda ajena con una cosa propia,
constituyéndose también en deudor.
✓ Quien adquiere la cosa obligándose expresamente al pago
del crédito. Debe ser aceptado por el acreedor. Puede
liberar o no al primer deudor.
• Responsabilidad: Responden con todo su patrimonio en los
términos de los arts. 242 y 743 y con el bien gravado.
Seguramente será lo primero que se intentará ejecutar y solo
cuando este no sea suficiente se accionará contra el resto de
los bienes del deudor.

deuda
• PROPIETARIO NO DEUDOR
✓ Tercero que constituye la garantía real en seguridad de una
deuda ajena, sin asumir el rol de deudor.
✓ Tercero que adquiere el bien gravado sin obligarse
expresamente al pago del crédito.
• Responsabilidad: El tercero responde solo con el objeto
gravado y hasta el máximo del gravamen.
• Pero, en el segundo caso, el crédito debe ser exigible porque
la sola transmisión de la propiedad del bien gravado por el
deudor a un tercero no habilita la ejecución. Recordar que la
transferencia del bien es una de las facultades que conserva el
constituyente de acuerdo con el Art. 2195.

7.2. Facultades POSTERIORES a la ejecutabilidad de la deuda
• Ejecución del propietario NO deudor (art. 2200)
1. Previo a demandar al propietario no deudor, el acreedor debe reclamar el pago
al deudor.
2. Luego del reclamo de pago al obligado, el acreedor puede intimar judicialmente
al propietario no deudor, en la oportunidad y plazos que dispongan las leyes
procesales locales.
3. La intimación es para que el propietario no deudor pague u oponga
excepciones.
4. Si paga, concluye el tema (aunque puede ser que haya un remanente de deuda
que deberá pagar el deudor). El propietario no deudor que pagó se subroga en
los derechos del acreedor hasta la suma pagada y podrá perseguir al deudor
para el reembolso (art. 2202).
5. Si no paga, puede oponer excepciones y causas de eximición del crédito (por
ejemplo, que el deudor pago luego del inicio de la demanda). Si no las hay,
cobro ejecutivo del acreedor. Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para
la ejecución pueden ser alegadas por el propietario no deudor en juicio de
conocimiento.
6. Tiene derecho al remanente, una vez desinteresado el acreedor ejecutante (art.
2202).

8. CAUSAS DE EXTINCIÓN
• GENERALES DE LOS DERECHOS REALES: DESTRUCCIÓN TOTAL
DE LA COSA (1907).
• EXTINCIÓN DEL CRÉDITO AL QUE ACCEDEN (2186).
• RENUNCIA DEL ACREEDOR (2186).
• SUBASTA [MODO ESPECÍFICO DE EXTINCIÓN]
ARTICULO 2203.- Efectos de la subasta. Los derechos reales de
garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien
gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la
ejecución [ACREEDORES CON PRIVILEGIO POR DERECHO
REAL DE GARANTÍA], sin perjuicio del derecho y preferencias
que les correspondan sobre el producido para la satisfacción
de sus créditos [PRIMERO COBRAN LOS PRIVILEGIADOS Y EL
REMANENTE (SI LO HAY) LOS QUIROGRAFARIOS].

9. CANCELACIÓN
ARTICULO 2204.- Cancelación del gravamen. Las garantías inscriptas en los
registros respectivos se cancelan [UNA VEZ EXTINGUIDO EL DERECHO REAL DE
GARANTÍA CORRESPONDE DEJAR SIN EFECTO LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL]:
a) VOLUNTARIA - por su titular [EL BENEFICIARIO DE LA GARANTIA /
ACREEDOR], mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza
que el exigido para su constitución, con el que el interesado puede instar la
cancelación de las respectivas constancias registrales [GENERALMENTE EL
DEUDOR/PROPIETARIO DE LA COSA GRAVADA SE ENCARGA DE HACER EL
TRÁMITE];
b) JUDICIAL - por el juez, ante el incumplimiento del acreedor [EN CONSENTIR
EXPRESAMENTE LA CANCELACIÓN], sea o no imputable; la resolución
respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos [PROCESO CONTENCIOSO –
SENTENCIA – INSCRIPCIÓN].
En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota
marginal en el ejemplar del título constitutivo de la garantía.
C) AUTOMÁTICA: SE PRODUCE POR EL MERO PASO DEL TIEMPO. PLAZO DE
CADUCIDAD DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL CONTADO A PARTIR DE LA FECHA DE
INSCRIPCIÓN. HIPOTECA: 35 AÑOS (2210); ANTICRESIS: 20 PARA INMUEBLES / 10 PARA
MUEBLES REGISTRABLES (2218); PRENDA CON REGISTRO: 5 AÑOS (ART. 23 DECRETO
LEY 15.348/46)

DERECHOS REALES
DE GARANTÍA
UNIDAD 8
HIPOTECA

PRINCIPIOS FUNDAMENTALES DE LAS
GARANTÍAS REALES
• CONVENCIONALIDAD (2185)
✓ FUENTE ÚNICA: SOLO CONSTITUIDOS POR CONTRATOS
• ACCESORIEDAD (2186)
✓ SE GARANTIZA UN DERECHO CREDITORIO. CREDITO ES EL PRINCIPAL Y LA HIPOTECA SU ACCESORIO.
LO ACCESORIO SIGUE LA SUERTE DEL PRINCIPAL.
• ESPECIALIDAD EN CUANTO AL OBJETO (2188)
✓ COSA CIERTA Y DETERMINADA. SE AMPLÍA EL OBJETO: BIENES.
• ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CRÉDITO (2189)
✓ SUJETO, OBJETO Y CAUSA.
✓ CRÉDITOS DETERMINADOS Y TAMBIÉN DETERMINABLES (EN ESTE ULTIMO CASO, PREVER UN
MONTO MÁXIMO).
✓ CUBRE CAPITAL, INTERESES, DAÑOS Y COSTAS QUE PROVOCA EL INCUMPLIMIENTO (2193)
• INDIVISIBILIDAD (2191)
✓ Cada parte del objeto responde por cada parte de la deuda, y cada parte de la
deuda está garantizada con el total del derecho real de garantía. El acreedor cuya
garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o
sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la
existencia de otras garantías.
31

HIPOTECA – CONCEPTO
Art. 2205
• Derecho real de garantía [Accesorio. Supone la existencia de uno o
más créditos, cuyo pago asegura]
• Sobre uno o más inmuebles individualizados [OJO, también puede
recaer sobre bienes. Ej. Hipoteca sobre superficie]
• Que permanecen en poder del constituyente [DEUDOR O NO] [OJO,
el constituyente puede enajenar el inmueble sin que se extinga la
hipoteca]
• Ante el incumplimiento otorga al acreedor facultades de
persecución y preferencia para cobrar sobre el producido el crédito
garantizado
➢ DERECHO PERSECUCIÓN: PERSEGUIR LA COSA EN PODER DE QUIEN SE ENCUENTRE PARA
VENDERLA Y DE SU PRECIO COBRAR SU CRÉDITO
➢ DERECHO DE PREFERENCIA: DESPUES DE LA VENTA EL ACREEDOR TIENE DERECHO A
COBRARSE DE SU PRODUCIDO CON PRELACIÓN A LOS DEMÁS ACREEDORES
QUIROGRAFARIOS Y DE PREVALECER SOBRE LOS TITULARES DE DERECHOS REALES
CONSTITUIDOS CON POSTERIORIDAD 32

LEGITIMADOS
Art. 2206
• DOMINIO [OJO CONSENTIMIENTO CÓNYUGE-470 INC. A]
• CONDOMINIO [CONSTITUCIÓN POR TODOS LOS CONDÓMINOS
(1990). CADA UNO SOLO PUEDE AFECTAR POR SI SOLO SU PARTE INDIVISA
(1989)]
• PROPIEDAD HORIZONTAL [ABARCA PARTES PROPIAS
(UNIDAD FUNCIONAL + COMPLEMENTARIA) Y PROPORCIÓN DE LAS
PARTES COMUNES]
• CONJUNTOS INMOBILIARIOS
• SUPERFICIE
[DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA (SALVO SUPERFICIE
MIENTRAS NO HAYA PROPIEDAD SUPERFICIARIA QUE RECAEN
SOBRE INMUEBLES]
33

HIPOTECA PARTE INDIVISA
Art. 2207
• Un condómino puede hipotecar la cosa por su
parte indivisa.
• El acreedor hipotecario puede embargar y
ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado
de la partición.
• Mientras subsista esta hipoteca, la partición
extrajudicial del condominio es inoponible al
acreedor hipotecario que no presta
consentimiento expreso.
34

FORMA DEL CONTRATO
CONSTITUTIVO - Art. 2208
• Forma exigida: escritura pública (recordar art.
1017, inc. a).
• Puede ser en una misma escritura el crédito
garantizado y la hipoteca.
• Excepción (por instrumento privado): Ley de
Obligaciones Negociables (Art. 3); hipoteca
naval; hipoteca aeronáutica.
• La aceptación del acreedor puede ser posterior,
siempre que se otorgue con la misma
formalidad y previamente a la registración.
35

DETERMINACIÓN DEL OBJETO – ART.
2209
• El inmueble que grava la hipoteca debe
estar determinado por su ubicación,
medidas perimetrales, superficie,
colindancias, datos de registración,
nomenclatura catastral, y
cuantas especificaciones sean necesarias
para su debida individualización
[ESPECIALIDAD EN CUANTO AL OBJETO]
36

EJEMPLO DETERMINACIÓN DEL
OBJETO
• “CONSTITUYE A FAVOR DEL ACREEDOR Y ESTE ACEPTA, DERECHO REAL DE
HIPOTECA EN PRIMER GRADO DE PRIVILEGIO (la “Hipoteca”) sobre el siguiente bien
inmueble (el “Bien Hipotecado”): (I)el inmueble de propiedad de “AAA S.A.” ubicado en LAS
PALMAS, en el Partido de ZARATE, Provincia de Buenos Aires, República Argentina, con
todo lo edificado, plantado y demás adherido a su suelo, designado en su título como
PARCELA 491”c”, que mide lado Oeste Sud Oeste, línea A-B: 594,50 metros, lindando con
parte parcelas 439 y 493; lado Nord Nord Oeste, línea B-C: 1.433,40 metros, lindando con
parcela 491-b; lado Nord Nord Este, línea C-D: 649,40 metros, lindando con Río Paraná de
Las Palmas; lado Sud Sud Este, está formado por tres tramos: línea D-E: 528,70 metros; línea
E-F: 424,80 metros; línea F-A: 390,50 metros, lindando con parcela 505-d, encerrando una
SUPERFICIE TOTAL: 87 HECTAREAS 7 AREAS 84 CENTIAREAS.- SUPERFICIE
POLIGONAL: 86 HECTAREAS 4 AREAS 36 CENTIAREAS y SUPERFICIE
EXTRAPOLIGONAL: 1 HECTAREAS 3 AREAS 48 CENTIAREAS.- Y SEGÚN CEDULA
CATASTRAL LEY 10.707 el inmueble consta de las siguientes medidas, linderos y superficies:
LADO: 594,50 metros al Nord Oeste, linda con parcela 439 y parte de la parcela 493; LADO
EN TRES TRAMOS: 390,50 metros; 424,80 metros y 537 metros al Sud Este, lindando con
parte parcela 505-d; LADO: 1.433,40 metros y linda con calle y parcela 491-b; LADO: 1-2:
50,72; 2-3: 16,68; 3-4: 41,17; 4-5: 73,39; 5-6: 59,18; 6-7: 158,72; 7-8: 22,32; 8-9: 18,59; 9-10:
18,27; 10-11: 18,87; 11-12: 46,09; 12-13: 54,07; 13-14: 51,91; 14-15: 29,37, encerrando una
SUPERFICIE TOTAL de 86 HECTAREAS 85 AREAS 47 CENTIAREAS 46 decímetros
cuadrados.- NOMENCLATURA CATASTRAL: Circunscripción IV; Parcela 491-c PARTIDA:
038-001136.- VALUACION FISCAL AÑO 2006: $ 1.755.544”.
37

CADUCIDAD DE LA INSCRIPCIÓN
Art. 2210
• LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCÓN REGISTRAL
DE LA HIPOTECA SE CONSERVAN POR 35 AÑOS
➢ Efecto automático, a diferencia de la cancelación que requiere de la
actividad del interesado.
➢ Si no se renueva, se pierden los efectos del registro de la hipoteca.
Oponibilidad y preferencia.
➢ La hipoteca sigue existiendo como si no estuviera inscripta.
• REINSCRIPCIÓN: Puede ser solicitada por las partes o por
cualquier interesado en asegurar el derecho hipotecario (ej. Cesionarios).
38

EJECUCIONES ESPECIALES
Art. 2211
• LO PREVISTO EN ESTE CAPÍTULO NO OBSTA A
LA VALIDEZ DE LAS CONVENCIONES SOBRE
EJECUCION DE HIPOTECAS RECONOCIDAS POR
LEYES ESPECIALES
➢ Incumplimiento del deudor. Acreedor ejecuta la hipoteca contra el deudor
o contra el constituyente de la hipoteca.
➢ Códigos procedimiento CF y provincias regulan el procedimiento judicial
de ejecución hipotecaria. (ver Arts. 597 y 598 del CPCCN).
➢ Leyes especiales que regulan procedimiento diferente al judicial. Ejemplo:
procedimiento Ley 24.441: ejecución hipotecaria extrajudicial (Ver Art. 52
a 67 de la Ley 24.441). Se le da más facultades al acreedor hipotecario en
cuanto a la organización y ejecución de la subasta.
39

DERECHOS REALES
DE GARANTÍA
UNIDAD 9
PRENDA Y ANTICRESIS

PRENDA
TRES SECCIONES:
• DISPOSICIONES GENERALES: 2219 AL 2223
• PRENDA DE COSAS: 2224 AL 2231
• PRENDA DE CRÉDITOS: 2232 AL 2237

PRENDA
CONCEPTO Art. 2219
• CCyC regula la PRENDA de COSAS y CRÉDITOS.
PRENDA COMÚN O CON DESPLAZAMIENTO: “La prenda
es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no
registrables o créditos instrumentados. Se constituye por
el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato
formalizado en instrumento público o privado y tradición
al acreedor prendario o a un tercero designado por las
partes. Esta prenda se rige por las disposiciones
contenidas en el presente Capítulo.”

PRENDA CON REGISTRO
PRENDA CON REGISTRO O SIN DESPLAZAMIENTO: Art. 2220
“puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago
de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase
de obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, a los
efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en una
suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del
deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de
una deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislación
especial.”

PRENDA CON REGISTRO
Art. 2220
• Bienes quedan en poder del DEUDOR O DEL
CONSTITUYENTE
• SE RIGE POR LEGISLACION ESPECIAL
• Dec. Ley 15.348/46, Mod. Ley 12962 y Dec.
897/95

PRENDA
LEGITIMADOS
•Titular dominio; o
• Todos los condóminos

PRENDA
• RELACIÓN DE PODER: Entrega de la posesión
al acreedor prendario o a un tercero
designado por las partes.
➢ El desplazamiento posesorio es la médula de la garantía
pignoraticia, dado que así la cosa queda sustraída al
deudor, quien no podrá destruirla ni deteriorarla.
➢ También se produce una especie de presión psicológica
sobre el constituyente, quien para poder recuperar la
cosa deberá abonar previamente la deuda. La cosa
puede entregarse al acreedor prendario o a un tercero
designado por las partes.

PRENDA
• ARTICULO 2221.- Posesión. Los derechos provenientes de la prenda sólo subsisten
mientras el bien afectado se encuentra en poder del acreedor o del tercero
designado. Se reputa que el acreedor o el tercero continúan en posesión de la
prenda cuando media pérdida o sustracción de ella o hubiera sido entregada a
otro con obligación de devolverla.
Si el acreedor pierde la posesión de la cosa, puede recuperarla de quien la tiene
en su poder, sin exceptuar al propio constituyente de la prenda.

PRENDA
OPONIBILIDAD
• La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o
privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del crédito. El
instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la
designación detallada de los objetos empeñados, su calidad, peso,
medida, descripción de los documentos y títulos, y demás datos que
sirven para individualizarlos.

PRENDAS SUCESIVAS – 2223
• Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a favor de
otro acreedor, si el acreedor en cuyo poder se encuentra consiente en
poseerlo para ambos o si es entregada en custodia a un tercero en interés
común.
• La prioridad entre los acreedores queda establecida por la fecha de su
constitución. No obstante, las partes pueden, mediante declaración de su
voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos de
esta regla y establecer otro orden de prelación para sus derechos, a fin de
compartir la prioridad o autorizar que ésta sea compartida.

PRENDA
SÍNTESIS DISPOSICIONES GENERALES
• LEGITIMADOS: Titular dominio o todos los condóminos
• MÚLTIPLES PRENDAS
• OBJETO:
– Cosas
– Créditos instrumentados
• RELACIÓN DE PODER: Entrega de la posesión al acreedor prendario o a un
tercero designado por las partes.
• CAUSA FUENTE: título y modo. Para las cosas el modo va a ser la tradición,
para el crédito el modo es la notificación al deudor cedido.
• CARACTERES: los esenciales de los derechos de garantía.
– Convencionalidad: Instrumento público o privado. Fecha cierta
– Publicidad: posesoria. Distinguir con prenda con Registro.

PRENDA DE COSAS
➢ Frutos. Si el bien prendado genera frutos o intereses el
acreedor debe percibirlos e imputarlos al pago de la deuda,
primero a gastos e intereses y luego al capital. Es válido el
pacto en contrario.
➢ Uso y abuso. Prohibición para el acreedor de usar la cosa
prendada sin consentimiento del deudor, salvo que el uso
sea necesario para la conservación de la cosa. Nunca puede
abusar en la utilización de la cosa ni perjudicarla de otro
modo.
➢ Si el acreedor incumple, el deudor puede:
a) dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea
restituida;
b) pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del
acreedor;
c) reclamar daños y perjuicios.

PRENDA DE COSAS
➢ Gastos. El deudor debe al acreedor los gastos
originados por la conservación de la cosa prendada,
aunque ésta no subsista. El acreedor no puede
reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia
del mayor valor de la cosa.
➢ RECORDAR: Una mejora útil es la beneficiosa para
cualquier sujeto de la relación posesoria. El
acreedor puede reclamar el mayor valor de la cosa
porque sino habría un enriquecimiento ilícito del
deudor.

PRENDA
EJECUCION DEL BIEN Art. 2228/2229
• El Acreedor puede:
– Ejecución judicial: vender en Subasta Pública, anunciada con 10 días de
anticipación. Se logra la liquidación inmediata y cobra en forma
privilegiada. El acreedor puede participar de la subasta y adquirir la cosa
por compensación.
– Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables, se puede
vender en bolsa o mercados públicos, en la forma habitual en tales
mercados, al precio de cotización al día que se hace la venta.
Autoliquidable.
– Otras formas: Procedimiento especial pactado. Procedimiento privado, sin
intervención judicial.
➢ Por ejemplo, designación de una persona para efectuar la venta
o que la venta la haga el acreedor o un tercero a precios que
surjan de un determinado ámbito de negociación o según
informes de los valores corrientes de mercados al tiempo de la
enajenación que indican una o más cámaras empresariales
especializadas o publicaciones designadas en el contrato.
[EJEMPLO: VENTA DE UN RELOJ, DE UNA PINTURA, ETC.].
➢ Autoliquidable, pero con participación de experto para
determinar precio al momento de la liquidación.

PRENDA DE CRÉDITOS
Art. 2232
• SE CONSTITUYE SOBRE CUALQUIER CRÉDITO [DERECHO
PERSONAL] QUE PUEDE SER CEDIDO. Ej. Mutuo, locación,
certificados de obra pública, etc.
• CRÉDITO INSTRUMENTADO, ENTREGA AL ACREEDOR,
NOTIFICACIÓN AL DEUDOR CEDIDO [por instrumento
público o privado con fecha cierta].
• El desplazamiento hace que el deudor prendado no
pueda disponer del crédito, y le transmite la legitimación
al acreedor para exigirlo del deudor, si el obligado
incumple.

PRENDA DE CRÉDITOS
Conservación y cobranza (2234) – Extinción (2237)
• El acreedor prendario debe conservar y cobrar, incluso
judicialmente, el crédito prendado. Se aplican las reglas del
mandato.
• Si la prestación percibida por el acreedor prendario consiste en
dinero, debe aplicar lo recibido hasta cubrir íntegramente su
derecho contra el deudor y en los límites de la prenda.
• Si la prestación percibida no es dineraria el acreedor debe proceder
a la venta de la cosa (ejemplo, crédito por la compra y entrega de
un mueble). Se aplican modalidades de venta de prenda de cosas.
• Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido el
crédito dado en prenda, el acreedor debe restituir el instrumento
probatorio del crédito prendado y notificar la extinción de la prenda
al deudor del crédito prendado.

Ejemplo contrato de prenda de
créditos
• En garantía del cumplimiento de las obligaciones
asumidas en el Contrato de Préstamo, 4K cede y
transfiere en este acto a IT, los derechos de cobro
que le corresponden o le corresponderán a 4K
sobre Telefé sobre los siguientes créditos (la
“Cesión”):
Todos los derechos de cobro a favor de 4k
bajo el Contrato de Producción de Caiga
Quien Caiga celebrado entre 4k, el Cesionario
y Telefé con fecha [ ].

• 4k llevará a cabo toda acción, notificación o
procedimiento incluyendo la firma de
documentos, que razonablemente le solicite IT
a los efectos de perfeccionar la Cesión.
(i) 4 k deberá notificar junto con IT la Cesión a
Telefé según el modelo del Anexo I.
(ii) 4 k entrega a IT el contrato de producción.

• El presente Contrato de Cesión ampara las obligaciones
de 4 k emergentes del Contrato de Préstamo hasta el
monto de capital más cualquier interés, costo y/o
impuesto, de corresponder, que en cualquier momento
4 k adeude a IT bajo el Contrato de Préstamo (las
“Obligaciones Garantizadas”).
• En consecuencia, esta garantía subsistirá hasta la total
e íntegra cancelación de las Obligaciones Garantizadas,
y mientras ello no ocurra, IT podrá ejercer todos los
derechos como cesionario de los Derechos Cedidos.

ANTICRESIS- CONCEPTO
Art. 2212
• DERECHO REAL DE GARANTÍA
• SOBRE COSAS REGISTRABLES INDIVIDUALIZADAS
Exceptuadas las cosas muebles no registrables y
las que no estén individualizadas (cosas inciertas,
fungibles)
• SE EJERCE POR LA POSESION QUE SE ENTREGA AL
ACREEDOR O A UN TERCERO DESIGNADO POR
LAS PARTES
• SE AUTORIZA AL ACREEDOR A PERCIBIR LOS
FRUTOS PARA IMPUTARLOS AL PAGO DE UNA
DEUDA

LEGITIMADOS Art. 2213
• DOMINIO
• CONDOMINIO
• PROPIEDAD HORIZONTAL [OJO SE EXCLUYE A
TITULARES DE CONJUNTOS INMOBILIARIOS,
AUNQUE SIN JUSTIFICACIÓN]
• SUPERFICIE
• USUFRUCTO [EL USUFRUCTUARIO TIENE
DERECHO A LOS FRUTOS]

PLAZO
Art. 2214
• MAXIMO:
✓ 10 AÑOS PARA INMUEBLES
✓ 5 AÑOS PARA MUEBLES
• CADUCIDAD INSCRIPCION:
✓ 20 AÑOS PARA INMUEBLES
✓ 10 AÑOS PARA MUEBLES

DERECHOS y DEBERES DEL ACREEDOR
Arts. 2215/2216
1. DERECHOS
• Usar la cosa y percibir los frutos e imputar a capital, gastos e intereses
[MODALIDAD DE EJECUCIÓN DIRECTA DE LA OBLIGACIÓN DEL ACREEDOR
QUIEN VA COBRANDO DIRECTAMENTE SU CRÉDITO DE LA COSA].
• Darla en arrendamiento.
• Habitarla e imputar al pago el valor locativo [tomando como base lo que
pagaría un tercero en vez del anticresista que habita la cosa].
2. DEBERES
• Conservar la cosa.
• No alterar el destino [Por ejemplo, a un campo sojero pasarlo a tambo
ganadero].
• Rendir cuentas al deudor.
• Responsabilidad. El acreedor anticresista es un administrador de bienes
ajenos. Responde por los daños que ocasione al deudor. Frente al
incumplimiento se extingue la garantía y se debe restituir la cosa al dueño.
• Pago de contribuciones y cargas. Ejemplos: Impuestos que graven la
propiedad, tasas, servicios, etc.
• Restituir la cosa.

GASTOS
Arts. 2217
➢ NECESARIOS: El titular del objeto gravado debe al
acreedor los gastos necesarios para la conservación
del objeto, aunque éste no subsista [Ejemplo:
destrucción del taxi]; pero el acreedor está obligado
a pagar las contribuciones y las cargas del inmueble.
➢ ÚTILES: El acreedor no puede reclamar los gastos
útiles [mejora útil: la beneficiosa para cualquier
sujeto de la relación posesoria-Art. 1934]; sino hasta
la concurrencia del mayor valor del objeto. [Se trata
de evitar un enriquecimiento sin causa]

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