Prescripción Adquisitiva o Administrativa

Ministerio de Justicia y Derechos Humanos Escribanía
General de Gobierno
Tema:PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Esc. AdsC. Silvina VARGAS

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Recordar algunos conceptos que ya se han
abordado:
 Causa-fuente de la adquisición de los
derechos reales:
 Originaria/Derivada
 Por causa de muerte/por actos entre
vivos
 A diferencia del Código Civil que
regulaba la usucapión conjuntamente
con la prescripción liberatoria en el
Libro IV, el C.C.C. lo hace en la Parte
General del Libro sobre los derechos
reales, como un MODO de adquisición
de éstos.

PRESCRIPCIÓNADQUISITIVA
Definición: Artículo 1897
C.C.C. “La prescripción
para adquirir es el MODO
por el cual el poseedor de
una COSA adquiere un
derecho real sobre ella,
mediante la POSESION
durante el TIEMPO fijado
por la ley”.-
Concepto: El CCC
no define el concepto
de prescripción, al
igual que no lo hacia
el CV. Se entiende
que existe una noción
generalizada del
instituto.
Se conoce a este modo de adquirir también con el nombre de usucapión, que significa adquirir
algo (capere) por el uso (usus), la posesión.
Es un modo de adquirir derechos reales por actos entre vivos, y de manera gratuita.

Prescripción Adquisitiva
2 clases
La breve, en la que el
plazo es de 10 o de 2
años (art. 1898), y
además se necesita
contar con justo titulo
y buena fe. Los plazos
más breves, en cada
una, solo se aplican en
la adquisición de cosas
muebles, cumplidos
ciertos recaudos.
La larga, que
requiere la
posesión durante
el plazo de 10 o
20 años (art.
1899)

La doctrina discute si las
llamadas prescripción
adquisitiva y liberatoria se
tratan de DOS institutos, o si
son esencialmente uno solo.
Las normas que
regulan la prescripción
son de orden público,
no pueden ser
modificadas por una
convención (art. 2533)
Lo cierto es que la prescripción adquisitiva provoca el nacimiento de un derecho por el
transcurso del tiempo, mientras que la liberatoria causa la extinción del derecho o, en
todo caso, de la acción que lo defiende. Así, la primera de ellas supone una actividad
del titular, mientras que la otra, supone la inacción.

Requisitos: La sola desocupación de la cosa no produce la pérdida del derecho
que se tenía sobre ella, ya que el dominio NO se extingue por el NO uso (art.
1942). A ello debe agregarse una conducta positiva del prescribiente, quien
debe cumplir con ciertos recaudos, esto es, poseer la cosa con ánimo de dueño
durante el tiempo indicado por la ley.
Requi-
sitos
Comu-nes
Posesión: actos inequívocos
Tiempo: Computo
Ostensible: Publica, cuando no es
clandestina. Que puede manifestarse.
Continua: Actos posesorios
cumplidos con regularidad
Pacífica
Ininterrumpida:

Clases de prescripción adquisitiva:
Prescripción adquisitiva breve:
Requisitos:
 Posesión: Tiempo de 10 años
 Buena Fe: No haber conocido o podido
conocer la falta de derecho a la
posesión.
 Justo título: Defecto en la persona de
quien emana.
Prescripción adquisitiva larga: Usucapión
Requisitos:
 Posesión: Tiempo de 20 años
-Derechos reales a los que se aplica: todos los que se ejercen por
la posesión.

Derechos reales a los
que se aplica
 Ámbito Nacional: Ley 14159 y Dec.
Ley 5756/58
 La usucapión no se limita a la adquisición del
dominio, sino que puede utilizarse para adquirir
cualquiera de los derechos reales que se ejercen
por la posesión, menos la prenda y la anticresis,
porque al tratarse de derechos de garantía no
admiten como fuente la prescripción, sino
únicamente la convención de partes.
 El art. 2565 establece como regla general que
se pueden adquirir por prescripción los
derechos reales principales. Los derechos
reales principales son todos, menos la hipoteca,
la prenda y la anticresis, que son accesorios.
Ámbito Nacional: Ley 14159 y
Dec. Ley 5756/58
 Antes era un procedimiento de
información sumaria, un proceso
voluntario. Con la sanción de la ley,
para lograr la acción declarativa de
usucapión se requiere un proceso
contradictorio. Afecta el orden público.
 Ámbito Provincial:
Régimen procesal

Quienes pueden invocar
la prescripción? Y
¿contra quienes se
puede prescribir?
 Las personas humana
Las personas jurídicas (a
través de sus representantes)
El Estado (sus bienes
privados)
La Iglesia
 Efectos:
 La doctrina mayoritaria sostiene que la
usucapión larga es un modo originario de
adquirir el dominio, ya que NO hay nexo
entre el anterior dueño y el nuevo
propietario. El usucapiente no recibe su
derecho de un tradens.
 Que sea un modo originario NO significa
que el poseedor reciba la cosa libre de
gravámenes, ya que la sentencia no tiene
efecto retroactivo. La suerte de tales
cargas dependerá de diversos factores
que deben ser apreciados en cada caso
concreto.

Prescripción adquisitiva administrativa del dominio por el Estado
nacional, los Estados provinciales o el Municipio.
A) Registración B) Análisis de la legislación vigente
Ver normativa registral (ver anexo I)
DTR-006-1975
DTR-006-2006
INSTRUCTIVO-012-1998 INSTRUCTIVO-009-2006
INSTRUCTIVO-023-2004 INSTRUCTIVO-005-2010
ORDEN DE
SERVICIO-006-1983

La integración de esos barrios requiere su reurbanización por medio de obras de infraestructura
urbana y servicios, además de la regularización dominial o titulación. El componente dominial de la
integración socio urbana es primordial para garantizar la permanencia de la población en el lugar en
donde habita, además de garantizar la protección contra los desalojos dentro de un marco de
respeto a los derechos humanos.
Para ese proceso de titulación, que presenta invariablemente plazos extensos, un abanico de
herramientas jurídicas, expropiación, uso, el régimen de regularización dominial de la Ley N° 24.374,
seleccionadas por medio la comunicación y aceptación informada de los y las vecinas en forma
previa a el tiempo transcurrido hasta la titulación requiere el compromiso continuo de los habitantes
en sostener el proceso hasta su conclusión.
La integración sociourbana y la
regularización dominial

Una herramienta de gran utilidad, es la prescripción o usucapión administrativa, prevista en la Ley N°
21.477, modificada por la Ley N° 24.320. Se trata de la adquisición originaria de la propiedad en
favor de las Provincias y Municipios en la forma de la prescripción adquisitiva larga del Código Civil y
Comercial de la Nación, diferencia que se implementa por medio de un trámite administrativo que no
requiere acceder a la vía judicial, lo que reduce los tiempos y costos estimados.
Con el propósito de llevar a cabo la regularización dominial de inmuebles en los cuales se
circunscriben barrios populares. En Provincia de Buenos Aires, el instrumento se ha aplicado en 56
Municipios para regularizar una superficie de 6,7 millones de m2 (PBA, Escribanía General de
Gobierno). Otras provincias han tenido avances importantes en su regulación y aplicación, como por
ejemplo Salta y Santa Fe.
La prescripción administrativa, adquisición del dominio, es a la vez un modo de extinción de la
propiedad como consecuencia de la pasividad e inacción de su anterior propietario, quien no ejerció
actos posesorios. Evitar cualquier posible vulneración de garantías o de derechos constitucionales,
la Administración tendrá en cuenta todos los extremos del debido proceso administrativo, así como
deberá quedar plasmado en el trámite con absoluta claridad la posesión y su origen.

Permitir una aplicación del instrumento de la prescripción administrativa, una perspectiva de derechos
humanos y los derechos reconocidos en el bloque cuenta el derecho a la vivienda digna o adecuada
(arts. 14 bis y 75, inc.22, de la CN y 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y
Culturales), en las normas internacionales de derechos humanos, seguridad jurídica de la tenencia;
disponibilidad de servicios, materiales e infraestructura; gastos soportables; habitabilidad; asequibilidad;
lugar adecuado; adecuación cultural.
Por otro lado, la función social de la propiedad, ilumina el derecho de propiedad plasmado en los arts.
14 y 17 de la CN. El derecho de propiedad puede y debe ser regulado legalmente con miras a atender
el interés social, y la satisfacción del derecho a la vivienda digna.
Encuadre constitucional

Concepto de prescripción
administrativa en el marco legal
Es un instrumento de gestión del suelo por medio del cual el Estado Provincial y el Municipio pueden
adquirir el dominio de un inmueble, sin necesidad de justo título o buena fe, desde que cuenten con la
posesión ostensible y continua por 20 años y se cumplan los requisitos legales, con la misma eficacia
que la prescripción adquisitiva larga, prevista en el art. 1899 del Código Civil y Comercial de la
Nación.
Así, la Ley N° 21.477, modificada por la Ley N° 24.320, dispone en su art. 2° que: “La posesión
ejercida por la administración provincial o municipal o sus reparticiones descentralizadas o
autárquicas y en su caso por sus antecesores, deberá surgir de informes de los respectivos
organismos donde se especificará el origen de la posesión y el destino o afectación que haya tenido
el inmueble poseído, agregando los antecedentes que obren en poder de la administración. Cada
inmueble será descrito con su ubicación, medidas y linderos según plano de mensura, que se
agregará. El Poder Ejecutivo Provincial o la autoridad ejecutiva municipal declarará en cada caso la
prescripción adquisitiva operada”.

Particularidad que posibilita adquirir el dominio de inmuebles en los cuales se emplacen barrios
populares o viviendas sociales, el trámite jurisdiccional y un proceso administrativo, reduce
sensiblemente los tiempos y costos del proceso. Un primer nivel de seguridad de la tenencia
colectiva, que no se requiere de procesos individuales de titulación en su etapa inicial. La
individualización de los títulos solamente ocurrirá para culminar el procedimiento de regularización.
La prescripción administrativa se perfecciona por medio de un expediente
administrativo, que deberá contener como mínimo: plano de mensura del barrio,
pruebas posesorias que ofrezcan los vecinos, instrumento privado de cesión de
derechos posesorios certificado por la Escribanía General de Gobierno y Decreto
del Intendente Municipal declarando operada la prescripción a favor del Municipio.

1- Detección del inmueble. Estudio de dominio.
Etapas de la prescripción administrativa:
Con el propósito de identificar aquellos inmuebles que reúnen los requisitos para aplicar la
prescripción, se puede realizar un mapa georreferenciado del territorio con los distintos predios
sobre los cuales se ejerce la posesión o podría comenzar a ejercerse posesión.
Utilizar información obtenida por los organismos municipales de rentas (actualizado el estado de
deuda del impuesto predial), de catastro (el estado ocupacional de las parcelas y los movimientos de
transferencias de dominio), asuntos legales (posibles juicios a iniciarse o iniciados contra titulares
que hayan incumplido con sus deberes de propietarios) y de mantenimiento (información actualizada
sobre los predios en los que el Estado ejerce la posesión por estar realizando tareas de cuidado y
mantenimiento).

Será necesario contar con la información registral del inmueble objeto de la prescripción, se deberá
solicitar informe del Registro General de la Propiedad sobre:
a. Una inscripción de dominio apoyada en un título de antigüedad menor a 20 años, no deben
existir inscripciones registrales menores a un plazo de 20 años.
b. Si existe anotación preventiva de litis de quien tiene acción declarativa –de usucapión- a su
favor.
Deberá acompañar trámite administrativo iniciado el Informe de dominio o copia de asiento registral,
arrojarán la copia de la matrícula de la que surgen los datos necesarios para identificar al propietario.
En el caso de inmuebles registrados bajo el régimen anterior al de la Ley N° 17.801, agregar el
informe de dominio y copia del asiento registral, el que informará los datos correspondientes al titular
del asiento registral vigente.

2- Identificación de beneficiarios/as:
Previo al inicio del procedimiento, se implemente una instancia formal de
identificación de beneficiarios/as de la regularización. El carácter colectivo del
proceso define quiénes son los que deberán firmar la cesión de derechos
posesorios más adelante, y quiénes serán los y las titulares de dominio al cabo
del procedimiento.
El relevamiento de las viviendas localizadas en esos barrios, y las que poseen el
Certificado de Vivienda Familiar para acreditar la posesión del suelo.
3- Informes y documentación respaldatoria
Es fundamental que se acredite en el trámite con absoluta claridad la posesión y su
origen. Según el Art. 2.384 del Código Civil y Comercial de la Nación, “Son actos
posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la
construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier
modo, que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes”.

Se deberá probar mediante informes de oficinas técnicas la posesión del inmueble a
prescribirse con ánimo de dueño, que la ha ejercido en forma pública, pacífica e
ininterrumpida, por diferentes medios entre los que podemos: el cerramiento del
terreno, construcción de alambrado, realización de mejoras, plantación de árboles,
empadronamiento del inmueble, cultivo de frutas y verduras, mantenimiento de las
instalaciones, realización de planos de mensura, instalación de medidor, testigos, entre
otras.
Se admitirá toda clase de pruebas, no podrá basarse
exclusivamente en la testimonial.

La formación del expediente administrativo,
acompañar los siguientes informes:
Antecedentes municipales (tasas de servicios, etc.)
Antecedentes catastrales
Antecedentes impositivos (Constancia de deudas de tasas, contribuciones,
impuestos y servicios públicos municipales y provinciales)
Antecedentes registrales (Folio o Matrícula, la última inscripción
del inmueble a prescribir debe tener una antigüedad mínima de
veinte años).

Constancias para demostrar la posesión en forma inequívoca:
 Documento de adquisición del inmueble (Boleto de compra-venta, cesión de derechos, etc.)
 Desratización; desmalezamiento del inmueble, plantación de árboles
 Permiso de ocupación o tenencia a organizaciones de la sociedad civil, entre otros
 Mejoras realizadas por el Municipio (iluminación, asfalto, nivelación de terrenos, tendido de
red de gas/agua, apertura de calles)
 Construcción de Centros Comunitarios, comedores, atención primaria de salud
 Constancias de trabajos comunitarios municipales sobre el inmueble (ej. haber utilizado el
predio para realizar desayunos o meriendas barriales)
 Guarda de bienes muebles (rodados, etc)
 Declaraciones testimoniales
 Declaración testimonial del/los/las titular/es registrales reconociendo los autos posesorios
efectuados por la Municipalidad
 Recortes de diarios donde consten intervenciones del Municipio sobre el inmueble

El carácter colectivo del proceso, requiere que la totalidad de los/as vecinos/as acrediten
documentación respaldatoria acredite de forma inequívoca la ocupación del perímetro
especificado en el plan de mensura por un grupo determinado de personas, según la
instancia de identificación de los/as beneficiarios/as.
4- Plano de mensura
El art. 2° de la Ley N° 24.320 establece que cada inmueble será descrito con su
ubicación, medidas y linderos, según plano de mensura que se agregará. La ley no
establece que debe tratarse de un plano de mensura específico confeccionado. Por lo
tanto, basta la presentación de un plano que individualice con precisión el inmueble a
prescribirse sin discordancia entre la ocupación real y la que surja del plano.
En la Provincia de Buenos Aires, se ha establecido que no es un requisito el procedimiento
de aprobación y registración de planos de mensura, por medio del Instructivo de La
Dirección Provincial del Registro de la Propiedad Inmueble y de Dictamen de la Asesoría
General de Gobierno.

5- Cesión de derechos posesorios
La unión de posesiones consiste en la posibilidad de que el poseedor actual aproveche el tiempo de
posesión que tenía el antecesor. El art. 1901 del CCyCN, párr. 2°, que dispone: “El sucesor particular
puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras (…)”.
Permite acumular tiempo de posesión a los efectos de poder usucapir, para lo cual ambas posesiones
deben estar exentas de vicios, ligarse inmediatamente y estar enlazadas por un vínculo de derecho.
La norma exige derivación e inmediatez, requiere probar en forma escrita por medio de escritura pública
o instrumento privado. El instrumento por el medio del cual se formaliza lo anterior es la cesión de
derechos posesorios, que deberá ser firmada por los vecinos y vecinas en favor del Municipio.
La importancia de esa cesión, de que ese paso sea acompañado de un amplio acceso a la información en
forma previa a que los vecinos y vecinas presten su conformidad. Que se haga constar en el documento el
cargo de que la cesión ocurre con el propósito de regularización dominial en beneficio de los y las
habitantes del lugar.
Es importante garantizar que la totalidad de vecinos/as y beneficiarios/as firmen dicha cesión, el cargo
constante en el instrumento posee el efecto de salvaguardar los derechos de las personas cedentes,
permite resguardar y hacer exigible su condición de beneficiarios/as titulares de dominio del suelo y la
vivienda luego de finalizado el proceso.
Se acompaña modelo de dicho instrumento como ANEXO II.

6- Citación al titular registral
Es de fundamental importancia que el trámite administrativo garantice todos los extremos del
debido proceso administrativo, por lo que corresponde citar al titular registral y a quien se
considere con derecho asegurándose la participación y posibilidad de defensa del titular
registral del bien que el Estado considera haber adquirido.
En el caso de titularidad de persona incierta o cuyo domicilio se ignore, a fin de otorgar
seguridad jurídica y publicitar la prescripción, es recomendable que se publiquen edictos
según los requerimientos de la normativa relativa al procedimiento administrativo de la
jurisdicción correspondiente.
Se acompaña modelo de dicho instrumento como ANEXO III.

7- Acto administrativo declaratorio
Cumplido el correspondiente dictamen jurídico, la autoridad provincial o municipal emitirá acto
administrativo declarando operada la prescripción adquisitiva a favor del Municipio o Provincia, mediante
decreto o resolución.
Acto administrativo posee un carácter eminentemente declaratorio, no constituye un nuevo derecho,
declara una situación de hecho ya acontecida. Importante tener en cuenta que el acto debe fijar la fecha
en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo,
considerándose en forma análoga el art. 1905, párr. 1° del CCyCN, y fundamentalmente el carácter
declarativo del acto. A partir de ese momento fijado es que la prescripción empieza a producir sus efectos.
La prescripción es un modo de adquisición originario del dominio, las eventuales deudas y obligaciones
relativos al inmueble no se transmiten al ente adquirente. Hay normativa específica respecto del tema, por
ejemplo, la Provincia de Santa Fe, por medio de la Ley Provincial N° 12.115, condona la deuda en
concepto de Impuesto Inmobiliario que registraren los inmuebles adquiridos por la prescripción.
Se acompaña modelo de dicho instrumento como ANEXO IV.

8- Escrituración y registro
Los requisitos mencionados el Poder Ejecutivo provincial o las municipalidades declararán por
Decreto o Resolución la prescripción adquisitiva operada, dejándose constancia en las escrituras
declarativas del dominio estatal las circunstancias que surjan del expediente, sirviendo el título que
se realice de instrumento legal para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
La escritura declarativa de usucapión debe contener:
 La relación circunstanciada de los hechos posesorios;
 Informe de los organismos técnicos consultados respecto de la posesión ejercida por el
Estado Provincial o sus organismos descentralizados o autárquicos;
 Destino dado al inmueble motivo de la posesión;
 Descripción del inmueble con su ubicación, medidas, linderos y demás circunstancias de
identificación, en un todo de acuerdo a un plano;
 Toda otra referencia que contribuya a una perfecta identificación del inmueble.

Finalmente, cuando no medie oposición de terceros y no exista anotación preventiva
de litis de quien tenga acción declarativa de prescripción adquisitiva a su favor, el
Registro General procederá a inscribir la escritura pública declarativa de usucapión
otorgada por el Poder Ejecutivo. Si existe inscripción de antigüedad menor a la de la
prescripción adquisitiva o anotación preventiva de litis, deberá seguirse por la vía judicial.
Art. 3° de la Ley N° 21.477:
“Si al presentarse el título a inscripción, el organismo registral observare que con
relación al mismo inmueble y por el nombre de un tercero existe otra, apoyada en un
título de antigüedad menor al plazo de la prescripción adquisitiva, o existiere anotación
preventiva de litis de quien tuviere acción declarativa de prescripción adquisitiva a su favor
deberá seguirse el procedimiento judicial que corresponda para que se declare el dominio
adquirido por el estado provincial o la municipalidad en su caso”.

9- Titulación individual
Última etapa, aprobación de ordenanza municipal en el Concejo Deliberante
disponiendo la donación de los inmuebles a favor de las familias cedentes de sus
derechos posesorios, quienes a través de una nueva escritura individual se convierten
en titulares de dominio con constitución de régimen de viviendas protegida según el art.
244 y ss. del CCyCN.
Garantizar la gratuidad de todos los trámites, aranceles, tasas e impuestos y la
observancia estricta de los acuerdos realizados con los habitantes a lo largo del proceso
participativo.
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