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Reporte de mercado industrial CDMX 4o trimestre 2018 (Esp)

M
MarcoAntonioDuranLop

El documento presenta un resumen del panorama económico y del mercado industrial en la Ciudad de México en el cuarto trimestre de 2018. Se espera un crecimiento global del 4.7% en 2019-2020 a pesar de desaceleraciones en algunas economías. En México, la incertidumbre política afectó el crecimiento a corto plazo pero el nuevo TMEC apoyará las exportaciones a largo plazo. En la Ciudad de México, el inventario industrial clase A superó los 11 millones de m2 y se incorporaron 10 nuevas naves

Sector inmobiliario
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Reporte de mercado industrial CDMX 4o trimestre 2018 (Esp)
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México PANORAMA ECONÓMICO DEL CUARTO TRIMESTRE DE 2018 • El Banco Mundial proyecta que el crecimiento global alcanzará 4.7% en 2019 y 2020, a medida que el crecimiento del comercio internacional se modere paulatinamenteyaumentenloscostosdeendeudamiento internacionales, se prevé que el crecimiento en los mercados emergentes y las economías en desarrollo se estabilicen. • La economía de E.U. mantuvo un ritmo de crecimiento durante el año con un mercado laboral restringido, junto con un aumento del gasto público, que continúa apoyando el crecimiento. Mientrastanto, los demócratas recobraron la Cámara, lo que frenara la administración de Trump, con esto, la economía parece desacelerarse en 2019 y 2020 a medida que el estímulo fiscal se desvanece y las alzas constantes de las tasas de interés frenan el crecimiento. Además, la escalada de la guerra comercial con China podría afectar mucho a la inversión y al sector comercial a medio plazo. • En México, las perspectivas de crecimiento a corto plazo se vieron perjudicadas por la incertidumbre política que rodea la presidencia de AMLO. En particular, los analistas han recortado las proyecciones de inversión debido a las preocupaciones de las empresas sobre la nueva administración. • El nuevo acuerdo entre Estados Unidos, México y Canadá (TMEC) deberá apoyar las exportaciones a largo plazo. Los analistas prevén un crecimiento en Mexico del 2.2% para 2020. • El tipo de cambio en México llegó a un máximo de $20.7 pesos por dólar a inicios de junio, a finales de 2018 el tipo de cambio se ha ajustado a $20.3 pesos por dólar. • La inflación general anual se situó en el 4.83%, cifra menor a la del año pasado (6.77%). El desplome en los precios internacionales del petróleo generó una reducción del 0.44% en los precios de los energéticos. • El consumo privado mantuvo su dinamismo en 3T18. La inversión privada continúa débil mostrando un posible retraso en su recuperación, debido a la incertidumbre en inversionistas generada por las propuestas del nuevo gobierno. Fuentes: 1.- BBVA 2.- Banxico 3.- INEGI 4.- FocusEconomics Puntos Informativos: • Desabasto de hidrocarburos • TMEC en espera de ratificación, entraría en vigor en 2020 • Baja de impuestos en la frontera norte IVA 16 - 8%, ISR 30 - 20%
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México MAPA DE CORREDORES INDUSTRIALES CIUDAD DE MÉXICO, ÁREA METROPOLITANA Y TOLUCA - LERMA IZTACALCO IZTAPALAPA - TLAHUAC TOLUCA - LERMA ECATEPEC - XALOSTOC TLALNEPANTLA CUAUTITLAN - TULTITLAN - TEPOTZOTLAN NAUCALPAN VALLEJO - AZCAPOTZALCO CTT TLA NP V-A IZT I-T T-L E-X CTT TLA NP V-A IZT I-T E-X T-L LAGO ZUMPANGO • ZUMPANGOTEOLOYUCAN • • HUEHUETOCA TEPEJI DEL RÍO • • ATITALAQUIA NORTE: TEOLOYUCAN-ZUMPANGO-HUEHUETICA- TEPEJI DEL RIO-ATITALAQUIA NT NORTE • TULA NAUCALPAN TOLUCA AV.INSURGENTES PERIFÉRICO CIRCUITOEXTERIORMEXIQUENSE AUTOPISTAMÉXICOQUERÉTARO VÍA JOSÉ LÓPEZ PORTILLO PASEO TOLLOCAN BENITOJUÁREZ MARIO COLIN CIRCUITO INTERIO R RÍO SAN JOAQUÍN VÍA MORELOS P ERIFÉRICO BLVR.M ANUELAVILACAMACHO AUTOPISTAM ÉXIC O PA CHUCA VÍAGUSTAVOBAZ BLVR. M IGUÉLALEMÁNAV.DELAPARTIDAS LI BRAMIENTONORORIENTE CALZ. IGNACIO ZARAGOZA TEOLOYUCAN-ZUMPANGO 5DEMAYO TEOLOYUCAN- HUEHUETOCA JOROBAS-TULA
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México PANORAMA INDUSTRIAL • Durante el cuarto trimestre de 2018 se incrementó la superficie de naves industriales en más de 170 mil metros cuadrados debido a la incorporación de 10 nuevos inmuebles. • Actualmente, se tienen monitoreados más de 450 mil m² en construcción y 800 mil metros cuadrados en proyecto. Dichos inmuebles se espera que se incorporen al mercado durante los próximos 2 años. • La tasa de disponibilidad registrada al final del 4T 2018 para naves clase A disminuyo 10 puntos base en comparación a lo reportado 4T 2017 (3.3%), cerrando en 3.2%. • Al cierre del 4T 2018, en clase A, se registró una absorción neta acumulada superior a los 600 mil m2 y, una absorción neta trimestral de 47 mil m2 . • La actividad de mercado acumulada clase A registro más de 950 mil metros cuadrados, durante el 4T 2018 fue de 163 mil m2 . • El precio promedio ponderado de renta para clase A durante el 4T 2018 fue de US$5.2/m2 , esto significó un incremento del 9% en comparación a lo reportado en el 4T 2017 (US$4.6/m2 ). • CTT es el corredor con el mayor inventario y disponibilidad registrado, el precio se encuentra en US$5.00 (precio promedio ponderado) por metro cuadrado mensual. • Es importante mencionar que existen nuevos desarrollos industriales ubicados a las afueras de la zona conurbada de la Ciudad de México, tales como, Parque Industrial Platah y Arco 57. Fuentes: 1.-Banxico 2.- SHCP SAT INDICADORES DE MERCADO 4T 2017 4T 2018 Tasa de Disponibilidad Construcción PIB Tasa de desempleo Inflación Tipo de cambio (USD) Absorción neta Precio promedio de renta 3.3 % 3.2% USD $4.6 USD $5.2 600 mil m2 610 mil m2 2.11 2.26 6.48 4.86 450 mil m2 460 mil m2 3.51 3.48 18.95 19.77
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México INVENTARIO, CRECIMIENTO Y TASA DE DISPONIBILIDAD EN NAVES CLASE A, 4T 2016 – 4T 2018 INVENTARIO INICIAL (m2 ) 1.8% 3.2% 3.1% 2.6% 3.2% 2.9 % 3.2% 3.3% 3.5% TASA DE DISPONIBILIDAD 2T 2017 3T 20174T 2016 1T 2017 2T 2018 3T 2018 4T 20184T 2017 1T 2018 INCREMENTO (m2 ) 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 9,000,000 8,500,000 9,500,000 10,000,000 10,500,000 11,000,000 11,500,000 INVENTARIO (M²) POR CLASE 4T 2018 TOTAL: 24.6 MILLONES DE M² B 54% A 46% OFERTA INVENTARIO El mercado industrial en la Ciudad de México continúa con el desarrollo de naves industriales de primera categoría. Actualmente, el mercado inmobiliario industrial cuenta con un inventario clase A superior a los 11.2 millones de m2 en 573 propiedades industriales. Adicionalmente, se tienen monitoreadas 1,500 propiedades clase B que suman más de 13.3 millones de m2 (propiedades mayores a 2,000 m²). El inventario final al cuarto trimestre de 2018 clase A y B es de 24.6 millones de m2 .
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México El mercado industrial clase A, continúa en etapa de expansión. Al final del cuarto trimestre de 2018 se tuvo un incremento en el inventario de naves clase A de 172 mil m2 , en cifras acumuladas fue un 19% menor a lo que se incorporó al mercado durante enero-diciembre 2017, la cual fue una superficie de 698 mil m2 vs 569 mil m2 acumulados durante 2018. NUEVAS NAVES Y SUPERFICIE AÑADIDAS DURANTE ENERO-DICIEMBRE 2016, 2017 Y 2018 NUEVAS NAVES ACUMULADO 4T 2018 TOTAL: 619,000 M2 CTT 90% TLALNEPANTLA 5% TOLUCA - LERMA 3% VALLEJO - AZCAPOTZALCO 2% PERIODO ENERO-SEPTIEMBRE NUEVAS NAVES SUPERFICIE M2 2016 32 623,896 2017 26 698,866 2018 28 619,073 PARQUE INDUSTRIAL NAVE CORREDOR CLASE INVENTARIO Tultipark IV Nave 1 CTT A 29,534 Tultipark IV Nave 2 CTT A 8,020 Megapark CEDIS 1 CTT A 8,169 Megapark CEDIS 2 CTT A 20,603 Cuautipark II Etapa 2 Nave 1-12 CTT A 9,521 Cuautipark II Etapa 2 Nave 13-24 CTT A 10,191 Tultipark III Nave 5 CTT A 37,000 Macrocentro I Nave 7 CTT A 13,000 Ferropark 2 Ferropark 2 Tlalnepantla A 31,523 Industrial vallejo (Vallejo 5) Vallejo 5 Vallejo - Azcapotzalco A 4,631 TOTAL 172,193 * Naves y bodegas con superficie rentable mayor a dos mil m². * Propiedades ubicadas dentro de los principales nueve corredores industriales. Los diez nuevos desarrollos que se incorporaron durante el 4T 2018 se ubicaron en los corredores de CTT (Cuautitlán- Tultitlan-Tepotzotlán), Tlalnepantla y Vallejo - Azcapotzalco. NUEVAS NAVES 4T 2018
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México DISPONIBILIDAD La tasa de disponibilidad del mercado industrial en la Ciudad de México clase A se registró en 3.2%, lo que refleja una disminución de 10 puntos base con respecto al 4T de 2017 (3.3%). Actualmente, el mercado inmobiliario industrial cuenta con una disponibilidadclaseAsuperioralos353mil m2 ,adicionalmente el mercado cuenta con 56 propiedades monitoreadas clase B que suman más de 301 mil m2 (propiedades mayores a 2,000 m²). La disponibilidad total al final del 4T 2018 para clase A y B es de 655 mil metros cuadrados. La tasa de disponibilidad registrada para naves industriales clase A y B en todos los corredores Industriales al final del 4T de 2018 fue de 2.7%, un ajuste a la baja de 30 puntos base comparado con lo reportado al cierre del cuarto trimestre de 2017 (3.0%). Los corredores que presentaron la mayor disponibilidad de naves clase A fueron: CTT, Norte y Tlalnepantla con 190 mil m², 60 mil m² y 50 mil m2 respectivamente. Comparado con el cuarto trimestre de 2017, la disponibilidad en el corredor CTT disminuyo; mientras que el corredor Norte se mantuvo y Tlalnepantla aumentó. CORREDOR 4T 2017 4T 2018 CTT 210,455 196,717 Norte 61,077 60,277 Tlalnepantla 17,227 52,167 CORREDORES CON MAYOR DISPONIBILIDAD, CLASE A 4T 2017 VS 4T 2018 B 46% A 54% DISPONIBLE POR CLASE 4T 2018 TOTAL: 655,603 M²
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México OFERTA DE BODEGAS CLASE A DISPONIBLES POR CORREDOR: 353,000 M2 55% CTT 5% VALLEJO -AZCAPOTZALCO 0.5% ECATEPEC-XALOSTOC 15% TLALNEPANTLA 17% NORTE 8% TOLUCA-LERMA DISPONIBILIDAD EN NAVES Y BODEGAS CLASE A 4T 2017 – 4T 2018 CTT TLALNEPANTLA NAUCALPAN VALLEJO AZCAPOTZALCO IZTACALCO TOLUCA -LERMA NORTEIZTAPALAPA TLÁHUAC ECATEPEC XALOSTOC 3T2018 4T20184T2017 1T2018 2T2018 - 100,000 200,000 250,000 300,000 150,000 50,000 * Naves y bodegas con superficie rentable mayor a dos mil m². * Propiedades ubicadas dentro de los principales nueve corredores industriales.
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México INVENTARIO VS. CONSTRUCCIÓN Y PROYECTO EN NAVES CLASE A 4T 2018 – 2020 5,000,000 6,000,000 7,000,000 8,000,000 9,000,000 10,000,000 11,000,000 12,000,000 13,000,000 METROS CUADRADOS INVENTARIO CONSTRUCCIÓN PROYECTO CONSTRUCCIÓN Y PROYECTOS A diciembre de 2018 se tienen monitoreadas 19 propiedades industriales clase A en construcción. A su término, se incorporarán más de 460 mil m² al inventario industrial existente. En cuanto a las naves industriales que se encuentran en proyecto, se registraron 40 propiedades clase A. Estos representan más de 818 mil m² que se agregarán al inventario durante el período 2019 - 2020.
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México NAVES INDUSTRIALES EN CONSTRUCCIÓN A DICIEMBRE 2018 # NOMBRE CORREDOR FECHA DE ENTREGA M² RENTABLES 1 Park Grande Nave 2 CTT 4T 2018 96,968 2 Tulti 7 CTT 4T 2018 27,817 3 LogiCenter Cuautitlán Xhala CTT 4T 2018 27,188 4 Puente México 6 CTT 1T 2019 12,232 5 Puente México 5 CTT 1T 2019 20,880 6 Parque Logístico El Peral, CEDIS 3B CTT 1T 2019 14,757 7 LogiCenter Nave A Cuatitlan CTT 1T 209 43,125 8 Puente México 7 CTT 2T 2019 18,343 9 Puente México 8 CTT 2T 2019 14,318 10 CPA Logistic Center San Martin Obispo CTT 3T 2019 8,628 11 San Martín Obispo Park III (Edificio 3) CTT ND 25,897 12 San Martín Obispo Park III (Edificio 4-PB) CTT ND 19,959 13 San Martín Obispo Park III (Edificio 4-PA) CTT ND 15,235 14 San Martín Obispo Park III (Edificio 5) CTT ND 16,534 15 San Martín Obispo Park III (Edificio 2) CTT ND 10,387 16 Parque Logístico El Peral, CEDIS A-B CTT ND 38,259 17 Panorama Coacalco Nave A CTT 2T 2019 14,604 18 Panorama Coacalco Nave B CTT 2T 2019 14,604 19 Panorama Coacalco Nave C CTT 2T 2019 30,617 20 Panorama Coacalco Bodega Vertical CTT 2T 2019 10,194 21 CPA Logistics Distribution Center Tlalnepantla Tlalnepantla 1T 2019 18,236 22 Logicenter Toluca- Etapa 3 Toluca-Lerma 4T 2018 10,068 23 VallejoPark (edificio A y B) Vallejo-Azcapotzalco 1T 2019 21,328 Total TOTAL 530,179
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México NAVES EN CONSTRUCCIÓN CLASE A 4T 2018 CONSTRUCCIÓN PROYECTO TOTAL: 460,000 M2 5% VALLEJO-AZCAPOTZALCO 2% TOLUCA-LERMA 89% CTT 4% TLALNEPANTLA MAPA DE CONSTRUCCIÓN Y PROYECTO DICIEMBRE 2018 CTT TLA NP V-A IZT I-T E-X T-L LAGO ZUMPANGO • ZUMPANGOTEOLOYUCAN • • HUEHUETOCA TEPEJI DEL RÍO • • ATITALAQUIA NORTE • TULA NAUCALPAN TOLUCA AV.INSURGENTES PERIFÉRICO CIRCUITOEXTERIORMEXIQUENSE AUTOPISTAMÉXICOQUERÉTARO VÍA JOSÉ LÓPEZ PORTILLO PASEO TOLLOCAN BENITOJUÁREZ MARIO COLIN CIRCUITO INTERIO R RÍO SAN JOAQUÍN VÍA MORELOS P ERIFÉRICO BLVR.M ANUELAVILACAMACHO AUTOPISTAM ÉXIC O PA CHUCA VÍAGUSTAVOBAZ BLVR. M IGUÉLALEMÁNAV.DELAPARTIDAS LI BRAMIENTONORORIENTE CALZ. IGNACIO ZARAGOZA TEOLOYUCAN-ZUMPANGO 5DEMAYO TEOLOYUCAN- HUEHUETOCA JOROBAS-TULA IZTACALCO IZTAPALAPA - TLAHUAC TOLUCA - LERMA ECATEPEC - XALOSTOC TLALNEPANTLA CUAUTITLAN - TULTITLAN - TEPOTZOTLAN NAUCALPAN VALLEJO - AZCAPOTZALCO CTT TLA NP V-A IZT I-T T-L E-X NORTE: TEOLOYUCAN-ZUMPANGO-HUEHUETICA- TEPEJI DEL RIO-ATITALAQUIA NT
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México NAVES INDUSTRIALES EN PROYECTO A DICIEMBRE 2018 NAVES CLASE A EN PROYECTO POR CORREDOR 4T 2018 TOTAL: 810,000 M2 90% CTT 6% NORTE 4% TLALNEPANTLA 0.3% TOLUCA-LERMA CORREDOR PROYECTO CCT 739,892 TOLUCA-LERMA 3,106 TLALNEPANTLA 30,787 NORTE 44,901 TOTAL 818,686 INVENTARIO VS CONSTRUCCIÓN Y PROYECTOS CLASE A 4T 2018 TOTAL: 1.2 MILLONES DE M2 - 2,000,000 4,000,000 1,000,000 3,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 8,000,000 CTT TOLUCA LERMA NAUCALPANTLALNEPANTLA ECATEPEC XALOSTOC IZTAPALAPA TLÁHUAC NORTE VALLEJO AZCAPOTZALCO INVENTARIO CONSTRUCCIÓN PROYECTO * Naves y bodegas con superficie rentable mayor a dos mil m². * Propiedades ubicadas dentro de los principales nueve corredores industriales.
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México CICLO DE MERCADO El mercado industrial en la zona Metropolitana continúa en la etapa de expansión debido al número de inmuebles que actualmente se encuentran en construcción. Debemos mencionar que la tasa de disponibilidad se encuentra en niveles inferiores a 3.5% en clase A, causado principalmente por la demanda existente de espacios logísticos con ubicaciones estratégicas. Es importante mencionar que el mercado industrial en la Ciudad de Mexico que, a pesar de mostrar una carencia de terrenos, falta de autorización de proyectos y el costo de la tierra, presenta un crecimiento considerable en los últimos años, (principalmente en inmuebles clase A para la Zona Metropolitana de la Ciudad de México y Toluca). SOBREOFERTA > Aumenta la disponibilidad en inventario > Continúa nuevas construcciones RECESIÓN > Aumenta la disponibilidad en inventario > Se termina o posponen edificios RECUPERACIÓN > Disminuye la disponibilidad en inventario > No existen nuevas construcciones EXPANSIÓN > Disminuye la disponibilidad en inventario > Comienzan nuevas construcciones EXPANSIÓN S OBREOFERTA RECESIÓN R ECUPERACIÓN 2016 2017 2018 CICLO DE MERCADO CICLO DE MERCADO INDUSTRIAL
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México La actividad de mercado acumulada al cuarto trimestre de 2018 se monitoreo con más de 1.2 millón de m² de transacciones de venta y renta de espacios en todas las categorías de inmuebles en los nueve corredores principales de la Ciudad de México y área Metropolitana, esto representa un decremento del 17% con respecto al 2017 (1.48 millones de m²). Durante el periodo de enero-diciembre de 2018, en inmuebles clase A, se monitorearon 950 mil m2 de actividad, cifra inferior a lo reportado durante 2017 (1 millón m2 ). La mayor actividad de mercado clase A por corredor, se monitoreó en CTT con 738 mil m², seguido de Toluca-Lerma con 104 mil y Vallejo-Azcapotzalco con 28 mil m² respectivamente. ABSORCIÓN VS ACTIVIDAD CLASE A ABSORCIÓN ACTIVIDAD DE MERCADO 4T 2017 1T 2018 2T 2018 3T 2018 4T 2018 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 4T 2017 - 4T 2018 DEMANDA AÑO ABSORCIÓN NETA ACUMULADA ACTIVIDAD DE MERCADO 4T 2016 917,339 1,179,020 4T 2017 600,096 1,016,465 4T 2018 666,290 950,161 ACTIVIDAD VS ABSORCIÓN CLASE A Del total de transacciones monitoreadas durante el 2018, en propiedades mayores a 2,000 m², 77% corresponde a propiedades clase A y 23% a clase B
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México SEGMENTACIÓN DE LA ACTIVIDAD DE MERCADO CLASE A Y B 4T 2018 A 77% B 23% TOTAL: 1.2 MILLONES DE M2 MERCADO INDUSTRIAL CLASE A 4T 2016 513 9,801,248 1.82% 917,339 1,179,020 4T 2017 513 9,801,248 1.82% 917,339 1,179,020 4T 2018 542 10,558,258 3.32% 600,096 1,016,465 4T 2018 573 11,232,569 3.21% 666,290 950,161 OCUPACIÓN VS DESOCUPACIÓN CLASE A 4T 2017 - 4T 2018 OCUPADO DESOCUPADO 4T2017 2T2018 3T2018 4T20181T2018 -100,000 -50,000 - 50,000 100,000 200,000 150,000 250,000 300,000 350,000
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México OCUPACIÓN VS DESOCUPACIÓN CLASE A Y B 4T 2018 OCUPADO DESOCUPADO CTT IZTACALCO NAUCALPAN NORTE TLALNEPANTLA TOLUCA - LERMA VALLEJO AZCAPOTZALCO ECATEPEC XALOSTOC -40,000 -20,000 - 20,000 40,000 80,000 60,000 100,000 120,000 140,000 160,000 ABSORCIÓN En el mercado industrial en la Ciudad de México, la absorción neta acumulada a diciembre de 2018 en inmuebles clase A fue de 666 mil m2 ; adicionalmente el mercado mostró una absorción acumulada en clase B de 133 mil m2 . La absorción neta acumulada al final del 2018 clase A y B es de 800 mil m2 . La absorción neta acumulada en propiedades clase A (666 mil m2 ) fue mayor en comparación con el 2017 (600 mil m2 ). Debemos mencionar que durante el 4T 2018 se incorporaron al inventario tres naves pre-arrendadas con una superficie total de 54 mil m2 . La absorción neta acumulada en clase A alcanzo los 666 mil m2 , 11% mayor a lo reportado en el mismo periodo del año 2017 (600 mil m2 ). En naves clase A la mayor absorción neta acumulada se encuentra en el corredor CTT con 620 mil m², seguido por el corredor Toluca - Lerma con casi 25 mil m², demostrando el gran dinamismo y demanda en el corredor CTT. Dicha absorción de mercado es consistente con los requerimientos de los inquilinos y el desarrollo de nuevas naves, los cuales buscan oportunidades principalmente en los corredores de CTT, Toluca-Lerma y Tlalnepantla. ABSORCION NETA TRIMESTRAL, NUEVOS INMUEBLES Y DISPONIBILIDAD CLASE A Y B 4T 2017 - 4T 2018 4T 2017 - 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 1T 2018 2T 2018 3T 2018 4T 2018 ABSORCIÓN NUEVOS INMUEBLES TASA DE DISPONIBILIDAD 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 3.3% 3.5% 3.1% 2.6% 3.2%
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México PROPIEDAD SUBMERCADO TIPO DE OPERACIÓN CLASE M² RENTABLES Park Grande 2 CTT Renta A 96,968 Park Grande 1 CTT Renta A 92,615 Tultipark III CTT Renta A 37,000 Propiedad García Toluca Venta B 35,638 O'Donnell Puente México CTT Renta A 30,113 Puente México Nave 1 CTT Renta A 30,112 Park Grande V CTT Renta A 28,366 Prologis Park Toluca Toluca-Lerma Renta A 25,701 Jesús Reyes Heroles 6 Vallejo-Azcapotzalco Renta A 24,219 TultiPark III Nave 2 CTT Renta A 23,898 TRANSACCIONES REPRESENTATIVAS A DICIEMBRE DE 2018 PRECIOS RENTA Al cierre del año 2018, los precios de salida en renta promedio ponderados fueron de U.S. $5.2 por m² mensual para naves clase A y U.S. $4.4 por m² mensual para naves clase B. Los rangos de precios de lista en renta mensual oscilan entre U.S. $3.60 y $8.5 por m² para clase A y de U.S. $2.0 a $6.9 por m² para clase B, dentro de los nueve corredores monitoreados. PRECIOS DE LISTA (USD/M²) RENTA MENSUAL DE NAVES Y BODEGAS CLASE A 4T 2018 $4.5 $4.5 $3.6 $6.5 $4.5 $7.0 $5.0 $5.9 $5.5 $4.5 $4.5 $7.0 $7.0 $8.5 $0.0 $2.0 $4.0 $6.0 $8.0 $10.0 $0.0 $2.0 $4.0 $6.0 $8.0 $10.0 CTT TOLUCA -LERMA ECATEPEC XALOSTOC VALLEJO AZCAPOTZALCO IZTAPALAPA TLAHUAC NORTETLALNEPANTLA PRECIO PROMEDIO PONDERADO CLASE A Nota: El precio de cierre puede reflejar variaciones entre 10 y 20 por ciento por debajo del precio de lista. Dichas variaciones dependen de la zona, las condiciones de entrega de los espacios, porcentaje de ocupación en el edificio, las condiciones de pago, los periodos de gracia para el pago de la renta, amortización de incentivos económicos otorgados por el propietario, garantías y capacidad crediticia del usuario, por mencionar algunas.
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México PRECIOS DE LISTA (USD/M²) RENTA MENSUAL DE NAVES Y BODEGAS CLASE B 4T 2018 $0.0 $1.0 $2.0 $3.0 $4.0 $5.0 $6.0 $7.0 $8.0 $0.0 $1.0 $2.0 $3.0 $4.0 $5.0 $6.0 $7.0 $8.0 $9.0 $9.0 CTT TOLUCA -LERMATLALNEPANTLA ECATEPEC XALOSTOC IZTAPALAPA TLÁHUAC NAUCALPAN VALLEJO AZCAPOTZALCO NORTE IZTACALCO PRECIO PROMEDIO PONDERADO CLASE B $2.7 $3.6 $2.3 $3.0 $4.1 $2.0 $5.9 $6.7 $4.5 $5.3 $6.5 $3.0 $2.8 $3.1 $5.5 $4.7 $3.9 $6.9 Durante el 2018, se registró la inclusión de 23 nuevas naves clase A al inventario de CTT, sumando 556 mil m2 , de los cuales 355 mil m2 fueron pre-arrendados. La tasa de disponibilidad tuvo un incremento al final del año, del 2.7% reportado en septiembre de 2018 a 3.1% reportado a diciembre de 2018. CRECIMIENTO (M²), ABSORCIÓN (M²) Y DISPONIBILIDAD (%) CTT CLASE A 4T 2017 - 4T 2018 3.73% 2.78% 3.15% 4.38% 4.00% 3T 2018 4T 20184T 2017 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% INVENTARIO ABSORBCIÓN % DISPONIBILIDAD - 1,,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 1T 2018 2T 2018 Corredor CTT Clase A Propiedades Industriales Analizadas 267 Inventario m² 6,253,656 Espacio Disponible m² 196,717 Rango de precios de lista (USD/m²/Trimestre) $4.5 - $6.5 Tasa de Disponibilidad Trimestral 3.1% Absorción Neta Acumulada 620,105 ANÁLISIS DEL CORREDOR CTT (CUAUTITLÁN-TULTITLÁN-TEPOTZOTLÁN)
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México INVENTARIO VS. DISPONIBLE 4T 2018 97% INVENTARIO M2 3% ESPACIO M2 OFERTA DE TERRENOS INDUSTRIAL Al cierre del cuarto trimestre de 2018, se monitorearon un total de 26 terrenos dentro del mercado industrial en la zona Metropolitana de la Ciudad de México y Toluca, que conforman un total de 4 millones de m². El corredor Norte es el que cuenta con más metros cuadrados disponibles y representa 94% de la oferta total. De los corredores que se localizan dentro de la Ciudad de México, la oferta de terrenos industriales es sumamente baja, debido principalmente, al grado de urbanización que existe en estas zonas y por el cambio en los usos de suelo que se realizan en ellas. CORREDOR SUMA DE M² DE TERRENO PORCENTAJE Norte 3,772,117 94% CTT 77,389 2% Toluca-Lerma 16,904 0.4% Tlalnepantla 62,144 2% Vallejo - Azcapotzalco 15,574 0.4% Iztapalapa - Tláhuac 43,369 1% Ecatepec-Xalostoc 7,500 0.2% Total 3,994,997 100% OFERTA DE TERRENOS INDUSTRIALES 4T 2018
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México PRECIOS DE LISTA (USD/M²) VENTA DE TERRENOS INDUSTRIALES 4T 2018 $525 $280 $280 $200 $190 $450 $120 $145 $183 $183 $150 $90 $110 $40$- $100 $200 $300 $400 $500 $600 CTTTOLUCA -LERMA TLALNEPANTLA NORTEVALLEJO AZCAPOTZALCO IZTAPALAPA TLÁHUAC ECATEPEC XALOSTOC
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México ACTIVIDAD DEL MERCADO INDUSTRIAL DE LA CIUDAD DE MÉXICO SUBMERCADO CLASE INMUEBLES ANALIZADOS INVENTARIO INDUSTRIAL (M²) ESPACIO DISPONIBLE (M²) RENTA USD /M² % DISPONIBILIDAD TRIM.ACTUAL ABSORCIÓN NETA TRIMESTRAL ABSORCIÓN NETA ACUMULADAPROMEDIO PONDERADO Min. Max. Total A 573 11,232,569 353,992 $5.31 $3.60 $8.50 3.2% 102,185 666,292 B 1,506 13,309,147 301,611 $4.32 $2.00 $6.90 2.3% 10,109 133,542 Total 2,079 24,541,716 655,603 $4.9 $2.8 $7.7 2.7% 112,294 799,834 CTT A 267 6,253,656 196,717 $5.0 $4.5 $6.5 3.1% 109,282 620,105 B 295 3,392,021 34,948 $4.0 $2.7 $5.9 1.0% 7,405 56,610 Total 562 9,645,677 231,665 $4.5 $3.6 $6.2 2.4% 116,687 676,715 Tlalnepantla A 44 889,535 52,167 $7.5 $5.0 $8.5 5.9% -13,844 -3,417 B 136 1,383,213 37,371 $4.6 $2.6 $6.7 2.7% 258 18,918 Total 180 2,272,748 89,538 $6.0 $3.8 $7.6 3.9% -13,586 15,501 Toluca - Lerma A 190 2,808,170 27,422 $4.8 $4.5 $5.9 1.0% 9,814 25,645 B 309 2,264,858 42,948 $2.8 $2.3 $4.5 1.9% - 4,630 Total 499 5,073,028 70,370 $3.8 $3.4 $5.2 1.4% 9,814 30,275 Iztapalapa - Tlahuac A 24 215,539 1,500 $7.0 $7.0 $7.0 0.7% - - B 131 822,423 45,759 $4.6 $3.0 $5.3 5.6% - 17,500 Total 155 1,037,962 47,259 $5.8 $5.0 $6.2 4.6% - 17,500 Vallejo - Az- capotzalco A 16 390,802 13,969 $6.1 $4.5 $7.0 3.6% -369 23,850 B 168 1,575,439 59,515 $5.7 $4.1 $6.5 3.8% - -8,862 Total 184 1,966,240 73,484 $5.9 $4.3 $6.8 3.7% -369 14,988 Naucalpan A 7 62,807 - ND ND ND 0.0% - - B 157 1,058,340 31,990 $5.7 $3.9 $6.9 3.0% 1,246 19,716 Total 164 1,121,146 31,990 $5.7 $3.9 $6.9 2.9% 1,246 19,716 Ecatepec-Xalos- toc A 6 91,464 1,940 $4.5 $4.5 $4.5 2.1% 3,702 -690 B 130 1,654,664 21,988 $2.9 $2.8 $3.0 1.3% - 14,645 Total 136 1,746,128 23,928 $3.7 $3.7 $3.8 1.4% 3,702 13,955 Iztacalco A - - - ND ND ND ND - - B 83 382,066 3,880 $5.1 $4.7 $5.5 1.0% 1,200 17,885 Total 83 382,066 3,880 $5.1 $4.7 $5.5 1.0% 1,200 17,885 Norte A 19 520,597 60,277 $4.4 $3.6 $5.5 11.6% -6,400 800 B 97 776,123 23,212 $2.5 $2.0 $3.1 3.0% - -7,500 Total 116 1,296,720 83,489 $3.5 $2.8 $4.3 6.4% -6,400 -6,700
4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México GLOSARIO MERCADO.- En el caso específico del mercado inmobiliario industrial son bodegas, naves industriales y terrenos con uso de suelo industrial. CORREDOR.- Zona delimitada por una o varias colonias, así como avenidas que tienen una cantidad suficiente de espacios industriales que se pueden comercializar. INVENTARIO.- Es todo inmueble terminado (medido en metros cuadrados) dentro de los principales corredores, excluyendo aquellos en construcción o en etapa de proyecto. OFERTA DE ESPACIOS (DISPONIBILIDAD).- Total de espacios en metros cuadrados que se ofertan en el mercado para su venta o renta en un momento determinado. DEMANDA DE BIENES INMUEBLES.- Medida en metros cuadrados que muestra el total de espacios que se comercializaron durante un periodo determinado. TASA DE DISPONIBILIDAD.- Representa el porcentaje de espacios disponibles que se registra en un mercado. Este indicador se obtiene de dividir el total de metros cuadrados disponibles entre el total del inventario. ABSORCIÓN NETA.- Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacios ocupados durante un periodo específico. Este indicador muestra el total de metros cuadrados que fueron ocupados o desocupados. Si el resultado es negativo representa el exceso de oferta de espacios disponibles en el mercado, debido a la incorporación de espacios nuevos o a la desocupación de inmuebles. SUBARRENDAMIENTO.- Es una modalidad a través de la cual el arrendatario de un espacio lo ofrece en renta antes de que finalice su contrato de renta a un tercero. Se puede ofrecer el espacio total o parcial. CLASE.- Clasificación o grado que recibe un edificio de acuerdo con las características que lo distingue de los demás. En el mercado industrial se clasifican como A y B. NAVE INDUSTRIAL.- Es la instalación física o edificación diseñada y construida para realizar actividades industriales de producción, transformación, manufactura, ensamble, procesos industriales, almacenamiento y distribución. BODEGA.- Es la edificación diseñada y construida para actividades industriales de almacenaje y distribución. TERRENO INDUSTRIAL.- Es un área delimitada generalmente dentro de un parque o zona industrial destinada a la instalación o construcción de un inmueble industrial. PARQUE INDUSTRIAL.- Es la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de diversos inmuebles industriales. Cuenta con la infraestructura y características adecuadas para procesos industriales y de transporte, así como equipamiento y servicios específicos para su operación. BTS (BUILT TO SUIT).- Desarrollos hechos para un cliente especifico con características adecuadas a las necesidades de operación del mismo. ESPECULATIVO.- Desarrollo industrial construido con base en características estándar para que satisfaga las necesidades de operación de diferentes clientes. PRECIO PROMEDIO PONDERADO.- Se divide el número de metros cuadrados disponibles de la propiedad entre el total de metros disponibles del corredor, obteniendo así el porcentaje de disponibilidad de la propiedad. Este porcentaje se multiplica por el precio de la propiedad y se obtiene el precio ponderado. Al final se suman los precios ponderados de todas las propiedades, consiguiendo así el precio promedio ponderado de cada corredor.
Reporte de mercado industrial CDMX 4o trimestre 2018 (Esp)

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Reporte de mercado industrial CDMX 4o trimestre 2018 (Esp)

  • 2. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México PANORAMA ECONÓMICO DEL CUARTO TRIMESTRE DE 2018 • El Banco Mundial proyecta que el crecimiento global alcanzará 4.7% en 2019 y 2020, a medida que el crecimiento del comercio internacional se modere paulatinamenteyaumentenloscostosdeendeudamiento internacionales, se prevé que el crecimiento en los mercados emergentes y las economías en desarrollo se estabilicen. • La economía de E.U. mantuvo un ritmo de crecimiento durante el año con un mercado laboral restringido, junto con un aumento del gasto público, que continúa apoyando el crecimiento. Mientrastanto, los demócratas recobraron la Cámara, lo que frenara la administración de Trump, con esto, la economía parece desacelerarse en 2019 y 2020 a medida que el estímulo fiscal se desvanece y las alzas constantes de las tasas de interés frenan el crecimiento. Además, la escalada de la guerra comercial con China podría afectar mucho a la inversión y al sector comercial a medio plazo. • En México, las perspectivas de crecimiento a corto plazo se vieron perjudicadas por la incertidumbre política que rodea la presidencia de AMLO. En particular, los analistas han recortado las proyecciones de inversión debido a las preocupaciones de las empresas sobre la nueva administración. • El nuevo acuerdo entre Estados Unidos, México y Canadá (TMEC) deberá apoyar las exportaciones a largo plazo. Los analistas prevén un crecimiento en Mexico del 2.2% para 2020. • El tipo de cambio en México llegó a un máximo de $20.7 pesos por dólar a inicios de junio, a finales de 2018 el tipo de cambio se ha ajustado a $20.3 pesos por dólar. • La inflación general anual se situó en el 4.83%, cifra menor a la del año pasado (6.77%). El desplome en los precios internacionales del petróleo generó una reducción del 0.44% en los precios de los energéticos. • El consumo privado mantuvo su dinamismo en 3T18. La inversión privada continúa débil mostrando un posible retraso en su recuperación, debido a la incertidumbre en inversionistas generada por las propuestas del nuevo gobierno. Fuentes: 1.- BBVA 2.- Banxico 3.- INEGI 4.- FocusEconomics Puntos Informativos: • Desabasto de hidrocarburos • TMEC en espera de ratificación, entraría en vigor en 2020 • Baja de impuestos en la frontera norte IVA 16 - 8%, ISR 30 - 20%
  • 3. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México MAPA DE CORREDORES INDUSTRIALES CIUDAD DE MÉXICO, ÁREA METROPOLITANA Y TOLUCA - LERMA IZTACALCO IZTAPALAPA - TLAHUAC TOLUCA - LERMA ECATEPEC - XALOSTOC TLALNEPANTLA CUAUTITLAN - TULTITLAN - TEPOTZOTLAN NAUCALPAN VALLEJO - AZCAPOTZALCO CTT TLA NP V-A IZT I-T T-L E-X CTT TLA NP V-A IZT I-T E-X T-L LAGO ZUMPANGO • ZUMPANGOTEOLOYUCAN • • HUEHUETOCA TEPEJI DEL RÍO • • ATITALAQUIA NORTE: TEOLOYUCAN-ZUMPANGO-HUEHUETICA- TEPEJI DEL RIO-ATITALAQUIA NT NORTE • TULA NAUCALPAN TOLUCA AV.INSURGENTES PERIFÉRICO CIRCUITOEXTERIORMEXIQUENSE AUTOPISTAMÉXICOQUERÉTARO VÍA JOSÉ LÓPEZ PORTILLO PASEO TOLLOCAN BENITOJUÁREZ MARIO COLIN CIRCUITO INTERIO R RÍO SAN JOAQUÍN VÍA MORELOS P ERIFÉRICO BLVR.M ANUELAVILACAMACHO AUTOPISTAM ÉXIC O PA CHUCA VÍAGUSTAVOBAZ BLVR. M IGUÉLALEMÁNAV.DELAPARTIDAS LI BRAMIENTONORORIENTE CALZ. IGNACIO ZARAGOZA TEOLOYUCAN-ZUMPANGO 5DEMAYO TEOLOYUCAN- HUEHUETOCA JOROBAS-TULA
  • 4. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México PANORAMA INDUSTRIAL • Durante el cuarto trimestre de 2018 se incrementó la superficie de naves industriales en más de 170 mil metros cuadrados debido a la incorporación de 10 nuevos inmuebles. • Actualmente, se tienen monitoreados más de 450 mil m² en construcción y 800 mil metros cuadrados en proyecto. Dichos inmuebles se espera que se incorporen al mercado durante los próximos 2 años. • La tasa de disponibilidad registrada al final del 4T 2018 para naves clase A disminuyo 10 puntos base en comparación a lo reportado 4T 2017 (3.3%), cerrando en 3.2%. • Al cierre del 4T 2018, en clase A, se registró una absorción neta acumulada superior a los 600 mil m2 y, una absorción neta trimestral de 47 mil m2 . • La actividad de mercado acumulada clase A registro más de 950 mil metros cuadrados, durante el 4T 2018 fue de 163 mil m2 . • El precio promedio ponderado de renta para clase A durante el 4T 2018 fue de US$5.2/m2 , esto significó un incremento del 9% en comparación a lo reportado en el 4T 2017 (US$4.6/m2 ). • CTT es el corredor con el mayor inventario y disponibilidad registrado, el precio se encuentra en US$5.00 (precio promedio ponderado) por metro cuadrado mensual. • Es importante mencionar que existen nuevos desarrollos industriales ubicados a las afueras de la zona conurbada de la Ciudad de México, tales como, Parque Industrial Platah y Arco 57. Fuentes: 1.-Banxico 2.- SHCP SAT INDICADORES DE MERCADO 4T 2017 4T 2018 Tasa de Disponibilidad Construcción PIB Tasa de desempleo Inflación Tipo de cambio (USD) Absorción neta Precio promedio de renta 3.3 % 3.2% USD $4.6 USD $5.2 600 mil m2 610 mil m2 2.11 2.26 6.48 4.86 450 mil m2 460 mil m2 3.51 3.48 18.95 19.77
  • 5. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México INVENTARIO, CRECIMIENTO Y TASA DE DISPONIBILIDAD EN NAVES CLASE A, 4T 2016 – 4T 2018 INVENTARIO INICIAL (m2 ) 1.8% 3.2% 3.1% 2.6% 3.2% 2.9 % 3.2% 3.3% 3.5% TASA DE DISPONIBILIDAD 2T 2017 3T 20174T 2016 1T 2017 2T 2018 3T 2018 4T 20184T 2017 1T 2018 INCREMENTO (m2 ) 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 9,000,000 8,500,000 9,500,000 10,000,000 10,500,000 11,000,000 11,500,000 INVENTARIO (M²) POR CLASE 4T 2018 TOTAL: 24.6 MILLONES DE M² B 54% A 46% OFERTA INVENTARIO El mercado industrial en la Ciudad de México continúa con el desarrollo de naves industriales de primera categoría. Actualmente, el mercado inmobiliario industrial cuenta con un inventario clase A superior a los 11.2 millones de m2 en 573 propiedades industriales. Adicionalmente, se tienen monitoreadas 1,500 propiedades clase B que suman más de 13.3 millones de m2 (propiedades mayores a 2,000 m²). El inventario final al cuarto trimestre de 2018 clase A y B es de 24.6 millones de m2 .
  • 6. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México El mercado industrial clase A, continúa en etapa de expansión. Al final del cuarto trimestre de 2018 se tuvo un incremento en el inventario de naves clase A de 172 mil m2 , en cifras acumuladas fue un 19% menor a lo que se incorporó al mercado durante enero-diciembre 2017, la cual fue una superficie de 698 mil m2 vs 569 mil m2 acumulados durante 2018. NUEVAS NAVES Y SUPERFICIE AÑADIDAS DURANTE ENERO-DICIEMBRE 2016, 2017 Y 2018 NUEVAS NAVES ACUMULADO 4T 2018 TOTAL: 619,000 M2 CTT 90% TLALNEPANTLA 5% TOLUCA - LERMA 3% VALLEJO - AZCAPOTZALCO 2% PERIODO ENERO-SEPTIEMBRE NUEVAS NAVES SUPERFICIE M2 2016 32 623,896 2017 26 698,866 2018 28 619,073 PARQUE INDUSTRIAL NAVE CORREDOR CLASE INVENTARIO Tultipark IV Nave 1 CTT A 29,534 Tultipark IV Nave 2 CTT A 8,020 Megapark CEDIS 1 CTT A 8,169 Megapark CEDIS 2 CTT A 20,603 Cuautipark II Etapa 2 Nave 1-12 CTT A 9,521 Cuautipark II Etapa 2 Nave 13-24 CTT A 10,191 Tultipark III Nave 5 CTT A 37,000 Macrocentro I Nave 7 CTT A 13,000 Ferropark 2 Ferropark 2 Tlalnepantla A 31,523 Industrial vallejo (Vallejo 5) Vallejo 5 Vallejo - Azcapotzalco A 4,631 TOTAL 172,193 * Naves y bodegas con superficie rentable mayor a dos mil m². * Propiedades ubicadas dentro de los principales nueve corredores industriales. Los diez nuevos desarrollos que se incorporaron durante el 4T 2018 se ubicaron en los corredores de CTT (Cuautitlán- Tultitlan-Tepotzotlán), Tlalnepantla y Vallejo - Azcapotzalco. NUEVAS NAVES 4T 2018
  • 7. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México DISPONIBILIDAD La tasa de disponibilidad del mercado industrial en la Ciudad de México clase A se registró en 3.2%, lo que refleja una disminución de 10 puntos base con respecto al 4T de 2017 (3.3%). Actualmente, el mercado inmobiliario industrial cuenta con una disponibilidadclaseAsuperioralos353mil m2 ,adicionalmente el mercado cuenta con 56 propiedades monitoreadas clase B que suman más de 301 mil m2 (propiedades mayores a 2,000 m²). La disponibilidad total al final del 4T 2018 para clase A y B es de 655 mil metros cuadrados. La tasa de disponibilidad registrada para naves industriales clase A y B en todos los corredores Industriales al final del 4T de 2018 fue de 2.7%, un ajuste a la baja de 30 puntos base comparado con lo reportado al cierre del cuarto trimestre de 2017 (3.0%). Los corredores que presentaron la mayor disponibilidad de naves clase A fueron: CTT, Norte y Tlalnepantla con 190 mil m², 60 mil m² y 50 mil m2 respectivamente. Comparado con el cuarto trimestre de 2017, la disponibilidad en el corredor CTT disminuyo; mientras que el corredor Norte se mantuvo y Tlalnepantla aumentó. CORREDOR 4T 2017 4T 2018 CTT 210,455 196,717 Norte 61,077 60,277 Tlalnepantla 17,227 52,167 CORREDORES CON MAYOR DISPONIBILIDAD, CLASE A 4T 2017 VS 4T 2018 B 46% A 54% DISPONIBLE POR CLASE 4T 2018 TOTAL: 655,603 M²
  • 8. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México OFERTA DE BODEGAS CLASE A DISPONIBLES POR CORREDOR: 353,000 M2 55% CTT 5% VALLEJO -AZCAPOTZALCO 0.5% ECATEPEC-XALOSTOC 15% TLALNEPANTLA 17% NORTE 8% TOLUCA-LERMA DISPONIBILIDAD EN NAVES Y BODEGAS CLASE A 4T 2017 – 4T 2018 CTT TLALNEPANTLA NAUCALPAN VALLEJO AZCAPOTZALCO IZTACALCO TOLUCA -LERMA NORTEIZTAPALAPA TLÁHUAC ECATEPEC XALOSTOC 3T2018 4T20184T2017 1T2018 2T2018 - 100,000 200,000 250,000 300,000 150,000 50,000 * Naves y bodegas con superficie rentable mayor a dos mil m². * Propiedades ubicadas dentro de los principales nueve corredores industriales.
  • 9. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México INVENTARIO VS. CONSTRUCCIÓN Y PROYECTO EN NAVES CLASE A 4T 2018 – 2020 5,000,000 6,000,000 7,000,000 8,000,000 9,000,000 10,000,000 11,000,000 12,000,000 13,000,000 METROS CUADRADOS INVENTARIO CONSTRUCCIÓN PROYECTO CONSTRUCCIÓN Y PROYECTOS A diciembre de 2018 se tienen monitoreadas 19 propiedades industriales clase A en construcción. A su término, se incorporarán más de 460 mil m² al inventario industrial existente. En cuanto a las naves industriales que se encuentran en proyecto, se registraron 40 propiedades clase A. Estos representan más de 818 mil m² que se agregarán al inventario durante el período 2019 - 2020.
  • 10. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México NAVES INDUSTRIALES EN CONSTRUCCIÓN A DICIEMBRE 2018 # NOMBRE CORREDOR FECHA DE ENTREGA M² RENTABLES 1 Park Grande Nave 2 CTT 4T 2018 96,968 2 Tulti 7 CTT 4T 2018 27,817 3 LogiCenter Cuautitlán Xhala CTT 4T 2018 27,188 4 Puente México 6 CTT 1T 2019 12,232 5 Puente México 5 CTT 1T 2019 20,880 6 Parque Logístico El Peral, CEDIS 3B CTT 1T 2019 14,757 7 LogiCenter Nave A Cuatitlan CTT 1T 209 43,125 8 Puente México 7 CTT 2T 2019 18,343 9 Puente México 8 CTT 2T 2019 14,318 10 CPA Logistic Center San Martin Obispo CTT 3T 2019 8,628 11 San Martín Obispo Park III (Edificio 3) CTT ND 25,897 12 San Martín Obispo Park III (Edificio 4-PB) CTT ND 19,959 13 San Martín Obispo Park III (Edificio 4-PA) CTT ND 15,235 14 San Martín Obispo Park III (Edificio 5) CTT ND 16,534 15 San Martín Obispo Park III (Edificio 2) CTT ND 10,387 16 Parque Logístico El Peral, CEDIS A-B CTT ND 38,259 17 Panorama Coacalco Nave A CTT 2T 2019 14,604 18 Panorama Coacalco Nave B CTT 2T 2019 14,604 19 Panorama Coacalco Nave C CTT 2T 2019 30,617 20 Panorama Coacalco Bodega Vertical CTT 2T 2019 10,194 21 CPA Logistics Distribution Center Tlalnepantla Tlalnepantla 1T 2019 18,236 22 Logicenter Toluca- Etapa 3 Toluca-Lerma 4T 2018 10,068 23 VallejoPark (edificio A y B) Vallejo-Azcapotzalco 1T 2019 21,328 Total TOTAL 530,179
  • 11. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México NAVES EN CONSTRUCCIÓN CLASE A 4T 2018 CONSTRUCCIÓN PROYECTO TOTAL: 460,000 M2 5% VALLEJO-AZCAPOTZALCO 2% TOLUCA-LERMA 89% CTT 4% TLALNEPANTLA MAPA DE CONSTRUCCIÓN Y PROYECTO DICIEMBRE 2018 CTT TLA NP V-A IZT I-T E-X T-L LAGO ZUMPANGO • ZUMPANGOTEOLOYUCAN • • HUEHUETOCA TEPEJI DEL RÍO • • ATITALAQUIA NORTE • TULA NAUCALPAN TOLUCA AV.INSURGENTES PERIFÉRICO CIRCUITOEXTERIORMEXIQUENSE AUTOPISTAMÉXICOQUERÉTARO VÍA JOSÉ LÓPEZ PORTILLO PASEO TOLLOCAN BENITOJUÁREZ MARIO COLIN CIRCUITO INTERIO R RÍO SAN JOAQUÍN VÍA MORELOS P ERIFÉRICO BLVR.M ANUELAVILACAMACHO AUTOPISTAM ÉXIC O PA CHUCA VÍAGUSTAVOBAZ BLVR. M IGUÉLALEMÁNAV.DELAPARTIDAS LI BRAMIENTONORORIENTE CALZ. IGNACIO ZARAGOZA TEOLOYUCAN-ZUMPANGO 5DEMAYO TEOLOYUCAN- HUEHUETOCA JOROBAS-TULA IZTACALCO IZTAPALAPA - TLAHUAC TOLUCA - LERMA ECATEPEC - XALOSTOC TLALNEPANTLA CUAUTITLAN - TULTITLAN - TEPOTZOTLAN NAUCALPAN VALLEJO - AZCAPOTZALCO CTT TLA NP V-A IZT I-T T-L E-X NORTE: TEOLOYUCAN-ZUMPANGO-HUEHUETICA- TEPEJI DEL RIO-ATITALAQUIA NT
  • 12. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México NAVES INDUSTRIALES EN PROYECTO A DICIEMBRE 2018 NAVES CLASE A EN PROYECTO POR CORREDOR 4T 2018 TOTAL: 810,000 M2 90% CTT 6% NORTE 4% TLALNEPANTLA 0.3% TOLUCA-LERMA CORREDOR PROYECTO CCT 739,892 TOLUCA-LERMA 3,106 TLALNEPANTLA 30,787 NORTE 44,901 TOTAL 818,686 INVENTARIO VS CONSTRUCCIÓN Y PROYECTOS CLASE A 4T 2018 TOTAL: 1.2 MILLONES DE M2 - 2,000,000 4,000,000 1,000,000 3,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 8,000,000 CTT TOLUCA LERMA NAUCALPANTLALNEPANTLA ECATEPEC XALOSTOC IZTAPALAPA TLÁHUAC NORTE VALLEJO AZCAPOTZALCO INVENTARIO CONSTRUCCIÓN PROYECTO * Naves y bodegas con superficie rentable mayor a dos mil m². * Propiedades ubicadas dentro de los principales nueve corredores industriales.
  • 13. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México CICLO DE MERCADO El mercado industrial en la zona Metropolitana continúa en la etapa de expansión debido al número de inmuebles que actualmente se encuentran en construcción. Debemos mencionar que la tasa de disponibilidad se encuentra en niveles inferiores a 3.5% en clase A, causado principalmente por la demanda existente de espacios logísticos con ubicaciones estratégicas. Es importante mencionar que el mercado industrial en la Ciudad de Mexico que, a pesar de mostrar una carencia de terrenos, falta de autorización de proyectos y el costo de la tierra, presenta un crecimiento considerable en los últimos años, (principalmente en inmuebles clase A para la Zona Metropolitana de la Ciudad de México y Toluca). SOBREOFERTA > Aumenta la disponibilidad en inventario > Continúa nuevas construcciones RECESIÓN > Aumenta la disponibilidad en inventario > Se termina o posponen edificios RECUPERACIÓN > Disminuye la disponibilidad en inventario > No existen nuevas construcciones EXPANSIÓN > Disminuye la disponibilidad en inventario > Comienzan nuevas construcciones EXPANSIÓN S OBREOFERTA RECESIÓN R ECUPERACIÓN 2016 2017 2018 CICLO DE MERCADO CICLO DE MERCADO INDUSTRIAL
  • 14. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México La actividad de mercado acumulada al cuarto trimestre de 2018 se monitoreo con más de 1.2 millón de m² de transacciones de venta y renta de espacios en todas las categorías de inmuebles en los nueve corredores principales de la Ciudad de México y área Metropolitana, esto representa un decremento del 17% con respecto al 2017 (1.48 millones de m²). Durante el periodo de enero-diciembre de 2018, en inmuebles clase A, se monitorearon 950 mil m2 de actividad, cifra inferior a lo reportado durante 2017 (1 millón m2 ). La mayor actividad de mercado clase A por corredor, se monitoreó en CTT con 738 mil m², seguido de Toluca-Lerma con 104 mil y Vallejo-Azcapotzalco con 28 mil m² respectivamente. ABSORCIÓN VS ACTIVIDAD CLASE A ABSORCIÓN ACTIVIDAD DE MERCADO 4T 2017 1T 2018 2T 2018 3T 2018 4T 2018 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 4T 2017 - 4T 2018 DEMANDA AÑO ABSORCIÓN NETA ACUMULADA ACTIVIDAD DE MERCADO 4T 2016 917,339 1,179,020 4T 2017 600,096 1,016,465 4T 2018 666,290 950,161 ACTIVIDAD VS ABSORCIÓN CLASE A Del total de transacciones monitoreadas durante el 2018, en propiedades mayores a 2,000 m², 77% corresponde a propiedades clase A y 23% a clase B
  • 15. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México SEGMENTACIÓN DE LA ACTIVIDAD DE MERCADO CLASE A Y B 4T 2018 A 77% B 23% TOTAL: 1.2 MILLONES DE M2 MERCADO INDUSTRIAL CLASE A 4T 2016 513 9,801,248 1.82% 917,339 1,179,020 4T 2017 513 9,801,248 1.82% 917,339 1,179,020 4T 2018 542 10,558,258 3.32% 600,096 1,016,465 4T 2018 573 11,232,569 3.21% 666,290 950,161 OCUPACIÓN VS DESOCUPACIÓN CLASE A 4T 2017 - 4T 2018 OCUPADO DESOCUPADO 4T2017 2T2018 3T2018 4T20181T2018 -100,000 -50,000 - 50,000 100,000 200,000 150,000 250,000 300,000 350,000
  • 16. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México OCUPACIÓN VS DESOCUPACIÓN CLASE A Y B 4T 2018 OCUPADO DESOCUPADO CTT IZTACALCO NAUCALPAN NORTE TLALNEPANTLA TOLUCA - LERMA VALLEJO AZCAPOTZALCO ECATEPEC XALOSTOC -40,000 -20,000 - 20,000 40,000 80,000 60,000 100,000 120,000 140,000 160,000 ABSORCIÓN En el mercado industrial en la Ciudad de México, la absorción neta acumulada a diciembre de 2018 en inmuebles clase A fue de 666 mil m2 ; adicionalmente el mercado mostró una absorción acumulada en clase B de 133 mil m2 . La absorción neta acumulada al final del 2018 clase A y B es de 800 mil m2 . La absorción neta acumulada en propiedades clase A (666 mil m2 ) fue mayor en comparación con el 2017 (600 mil m2 ). Debemos mencionar que durante el 4T 2018 se incorporaron al inventario tres naves pre-arrendadas con una superficie total de 54 mil m2 . La absorción neta acumulada en clase A alcanzo los 666 mil m2 , 11% mayor a lo reportado en el mismo periodo del año 2017 (600 mil m2 ). En naves clase A la mayor absorción neta acumulada se encuentra en el corredor CTT con 620 mil m², seguido por el corredor Toluca - Lerma con casi 25 mil m², demostrando el gran dinamismo y demanda en el corredor CTT. Dicha absorción de mercado es consistente con los requerimientos de los inquilinos y el desarrollo de nuevas naves, los cuales buscan oportunidades principalmente en los corredores de CTT, Toluca-Lerma y Tlalnepantla. ABSORCION NETA TRIMESTRAL, NUEVOS INMUEBLES Y DISPONIBILIDAD CLASE A Y B 4T 2017 - 4T 2018 4T 2017 - 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 1T 2018 2T 2018 3T 2018 4T 2018 ABSORCIÓN NUEVOS INMUEBLES TASA DE DISPONIBILIDAD 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 3.3% 3.5% 3.1% 2.6% 3.2%
  • 17. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México PROPIEDAD SUBMERCADO TIPO DE OPERACIÓN CLASE M² RENTABLES Park Grande 2 CTT Renta A 96,968 Park Grande 1 CTT Renta A 92,615 Tultipark III CTT Renta A 37,000 Propiedad García Toluca Venta B 35,638 O'Donnell Puente México CTT Renta A 30,113 Puente México Nave 1 CTT Renta A 30,112 Park Grande V CTT Renta A 28,366 Prologis Park Toluca Toluca-Lerma Renta A 25,701 Jesús Reyes Heroles 6 Vallejo-Azcapotzalco Renta A 24,219 TultiPark III Nave 2 CTT Renta A 23,898 TRANSACCIONES REPRESENTATIVAS A DICIEMBRE DE 2018 PRECIOS RENTA Al cierre del año 2018, los precios de salida en renta promedio ponderados fueron de U.S. $5.2 por m² mensual para naves clase A y U.S. $4.4 por m² mensual para naves clase B. Los rangos de precios de lista en renta mensual oscilan entre U.S. $3.60 y $8.5 por m² para clase A y de U.S. $2.0 a $6.9 por m² para clase B, dentro de los nueve corredores monitoreados. PRECIOS DE LISTA (USD/M²) RENTA MENSUAL DE NAVES Y BODEGAS CLASE A 4T 2018 $4.5 $4.5 $3.6 $6.5 $4.5 $7.0 $5.0 $5.9 $5.5 $4.5 $4.5 $7.0 $7.0 $8.5 $0.0 $2.0 $4.0 $6.0 $8.0 $10.0 $0.0 $2.0 $4.0 $6.0 $8.0 $10.0 CTT TOLUCA -LERMA ECATEPEC XALOSTOC VALLEJO AZCAPOTZALCO IZTAPALAPA TLAHUAC NORTETLALNEPANTLA PRECIO PROMEDIO PONDERADO CLASE A Nota: El precio de cierre puede reflejar variaciones entre 10 y 20 por ciento por debajo del precio de lista. Dichas variaciones dependen de la zona, las condiciones de entrega de los espacios, porcentaje de ocupación en el edificio, las condiciones de pago, los periodos de gracia para el pago de la renta, amortización de incentivos económicos otorgados por el propietario, garantías y capacidad crediticia del usuario, por mencionar algunas.
  • 18. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México PRECIOS DE LISTA (USD/M²) RENTA MENSUAL DE NAVES Y BODEGAS CLASE B 4T 2018 $0.0 $1.0 $2.0 $3.0 $4.0 $5.0 $6.0 $7.0 $8.0 $0.0 $1.0 $2.0 $3.0 $4.0 $5.0 $6.0 $7.0 $8.0 $9.0 $9.0 CTT TOLUCA -LERMATLALNEPANTLA ECATEPEC XALOSTOC IZTAPALAPA TLÁHUAC NAUCALPAN VALLEJO AZCAPOTZALCO NORTE IZTACALCO PRECIO PROMEDIO PONDERADO CLASE B $2.7 $3.6 $2.3 $3.0 $4.1 $2.0 $5.9 $6.7 $4.5 $5.3 $6.5 $3.0 $2.8 $3.1 $5.5 $4.7 $3.9 $6.9 Durante el 2018, se registró la inclusión de 23 nuevas naves clase A al inventario de CTT, sumando 556 mil m2 , de los cuales 355 mil m2 fueron pre-arrendados. La tasa de disponibilidad tuvo un incremento al final del año, del 2.7% reportado en septiembre de 2018 a 3.1% reportado a diciembre de 2018. CRECIMIENTO (M²), ABSORCIÓN (M²) Y DISPONIBILIDAD (%) CTT CLASE A 4T 2017 - 4T 2018 3.73% 2.78% 3.15% 4.38% 4.00% 3T 2018 4T 20184T 2017 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% INVENTARIO ABSORBCIÓN % DISPONIBILIDAD - 1,,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 1T 2018 2T 2018 Corredor CTT Clase A Propiedades Industriales Analizadas 267 Inventario m² 6,253,656 Espacio Disponible m² 196,717 Rango de precios de lista (USD/m²/Trimestre) $4.5 - $6.5 Tasa de Disponibilidad Trimestral 3.1% Absorción Neta Acumulada 620,105 ANÁLISIS DEL CORREDOR CTT (CUAUTITLÁN-TULTITLÁN-TEPOTZOTLÁN)
  • 19. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México INVENTARIO VS. DISPONIBLE 4T 2018 97% INVENTARIO M2 3% ESPACIO M2 OFERTA DE TERRENOS INDUSTRIAL Al cierre del cuarto trimestre de 2018, se monitorearon un total de 26 terrenos dentro del mercado industrial en la zona Metropolitana de la Ciudad de México y Toluca, que conforman un total de 4 millones de m². El corredor Norte es el que cuenta con más metros cuadrados disponibles y representa 94% de la oferta total. De los corredores que se localizan dentro de la Ciudad de México, la oferta de terrenos industriales es sumamente baja, debido principalmente, al grado de urbanización que existe en estas zonas y por el cambio en los usos de suelo que se realizan en ellas. CORREDOR SUMA DE M² DE TERRENO PORCENTAJE Norte 3,772,117 94% CTT 77,389 2% Toluca-Lerma 16,904 0.4% Tlalnepantla 62,144 2% Vallejo - Azcapotzalco 15,574 0.4% Iztapalapa - Tláhuac 43,369 1% Ecatepec-Xalostoc 7,500 0.2% Total 3,994,997 100% OFERTA DE TERRENOS INDUSTRIALES 4T 2018
  • 20. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México PRECIOS DE LISTA (USD/M²) VENTA DE TERRENOS INDUSTRIALES 4T 2018 $525 $280 $280 $200 $190 $450 $120 $145 $183 $183 $150 $90 $110 $40$- $100 $200 $300 $400 $500 $600 CTTTOLUCA -LERMA TLALNEPANTLA NORTEVALLEJO AZCAPOTZALCO IZTAPALAPA TLÁHUAC ECATEPEC XALOSTOC
  • 21. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México ACTIVIDAD DEL MERCADO INDUSTRIAL DE LA CIUDAD DE MÉXICO SUBMERCADO CLASE INMUEBLES ANALIZADOS INVENTARIO INDUSTRIAL (M²) ESPACIO DISPONIBLE (M²) RENTA USD /M² % DISPONIBILIDAD TRIM.ACTUAL ABSORCIÓN NETA TRIMESTRAL ABSORCIÓN NETA ACUMULADAPROMEDIO PONDERADO Min. Max. Total A 573 11,232,569 353,992 $5.31 $3.60 $8.50 3.2% 102,185 666,292 B 1,506 13,309,147 301,611 $4.32 $2.00 $6.90 2.3% 10,109 133,542 Total 2,079 24,541,716 655,603 $4.9 $2.8 $7.7 2.7% 112,294 799,834 CTT A 267 6,253,656 196,717 $5.0 $4.5 $6.5 3.1% 109,282 620,105 B 295 3,392,021 34,948 $4.0 $2.7 $5.9 1.0% 7,405 56,610 Total 562 9,645,677 231,665 $4.5 $3.6 $6.2 2.4% 116,687 676,715 Tlalnepantla A 44 889,535 52,167 $7.5 $5.0 $8.5 5.9% -13,844 -3,417 B 136 1,383,213 37,371 $4.6 $2.6 $6.7 2.7% 258 18,918 Total 180 2,272,748 89,538 $6.0 $3.8 $7.6 3.9% -13,586 15,501 Toluca - Lerma A 190 2,808,170 27,422 $4.8 $4.5 $5.9 1.0% 9,814 25,645 B 309 2,264,858 42,948 $2.8 $2.3 $4.5 1.9% - 4,630 Total 499 5,073,028 70,370 $3.8 $3.4 $5.2 1.4% 9,814 30,275 Iztapalapa - Tlahuac A 24 215,539 1,500 $7.0 $7.0 $7.0 0.7% - - B 131 822,423 45,759 $4.6 $3.0 $5.3 5.6% - 17,500 Total 155 1,037,962 47,259 $5.8 $5.0 $6.2 4.6% - 17,500 Vallejo - Az- capotzalco A 16 390,802 13,969 $6.1 $4.5 $7.0 3.6% -369 23,850 B 168 1,575,439 59,515 $5.7 $4.1 $6.5 3.8% - -8,862 Total 184 1,966,240 73,484 $5.9 $4.3 $6.8 3.7% -369 14,988 Naucalpan A 7 62,807 - ND ND ND 0.0% - - B 157 1,058,340 31,990 $5.7 $3.9 $6.9 3.0% 1,246 19,716 Total 164 1,121,146 31,990 $5.7 $3.9 $6.9 2.9% 1,246 19,716 Ecatepec-Xalos- toc A 6 91,464 1,940 $4.5 $4.5 $4.5 2.1% 3,702 -690 B 130 1,654,664 21,988 $2.9 $2.8 $3.0 1.3% - 14,645 Total 136 1,746,128 23,928 $3.7 $3.7 $3.8 1.4% 3,702 13,955 Iztacalco A - - - ND ND ND ND - - B 83 382,066 3,880 $5.1 $4.7 $5.5 1.0% 1,200 17,885 Total 83 382,066 3,880 $5.1 $4.7 $5.5 1.0% 1,200 17,885 Norte A 19 520,597 60,277 $4.4 $3.6 $5.5 11.6% -6,400 800 B 97 776,123 23,212 $2.5 $2.0 $3.1 3.0% - -7,500 Total 116 1,296,720 83,489 $3.5 $2.8 $4.3 6.4% -6,400 -6,700
  • 22. 4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México GLOSARIO MERCADO.- En el caso específico del mercado inmobiliario industrial son bodegas, naves industriales y terrenos con uso de suelo industrial. CORREDOR.- Zona delimitada por una o varias colonias, así como avenidas que tienen una cantidad suficiente de espacios industriales que se pueden comercializar. INVENTARIO.- Es todo inmueble terminado (medido en metros cuadrados) dentro de los principales corredores, excluyendo aquellos en construcción o en etapa de proyecto. OFERTA DE ESPACIOS (DISPONIBILIDAD).- Total de espacios en metros cuadrados que se ofertan en el mercado para su venta o renta en un momento determinado. DEMANDA DE BIENES INMUEBLES.- Medida en metros cuadrados que muestra el total de espacios que se comercializaron durante un periodo determinado. TASA DE DISPONIBILIDAD.- Representa el porcentaje de espacios disponibles que se registra en un mercado. Este indicador se obtiene de dividir el total de metros cuadrados disponibles entre el total del inventario. ABSORCIÓN NETA.- Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacios ocupados durante un periodo específico. Este indicador muestra el total de metros cuadrados que fueron ocupados o desocupados. Si el resultado es negativo representa el exceso de oferta de espacios disponibles en el mercado, debido a la incorporación de espacios nuevos o a la desocupación de inmuebles. SUBARRENDAMIENTO.- Es una modalidad a través de la cual el arrendatario de un espacio lo ofrece en renta antes de que finalice su contrato de renta a un tercero. Se puede ofrecer el espacio total o parcial. CLASE.- Clasificación o grado que recibe un edificio de acuerdo con las características que lo distingue de los demás. En el mercado industrial se clasifican como A y B. NAVE INDUSTRIAL.- Es la instalación física o edificación diseñada y construida para realizar actividades industriales de producción, transformación, manufactura, ensamble, procesos industriales, almacenamiento y distribución. BODEGA.- Es la edificación diseñada y construida para actividades industriales de almacenaje y distribución. TERRENO INDUSTRIAL.- Es un área delimitada generalmente dentro de un parque o zona industrial destinada a la instalación o construcción de un inmueble industrial. PARQUE INDUSTRIAL.- Es la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de diversos inmuebles industriales. Cuenta con la infraestructura y características adecuadas para procesos industriales y de transporte, así como equipamiento y servicios específicos para su operación. BTS (BUILT TO SUIT).- Desarrollos hechos para un cliente especifico con características adecuadas a las necesidades de operación del mismo. ESPECULATIVO.- Desarrollo industrial construido con base en características estándar para que satisfaga las necesidades de operación de diferentes clientes. PRECIO PROMEDIO PONDERADO.- Se divide el número de metros cuadrados disponibles de la propiedad entre el total de metros disponibles del corredor, obteniendo así el porcentaje de disponibilidad de la propiedad. Este porcentaje se multiplica por el precio de la propiedad y se obtiene el precio ponderado. Al final se suman los precios ponderados de todas las propiedades, consiguiendo así el precio promedio ponderado de cada corredor.