ENJ-400 Saneamiento Inmobiliario (Curso Materias Especializadas)
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El documento resume el proceso de saneamiento de terrenos en República Dominicana. El saneamiento incluye las etapas técnica, judicial y registral para determinar, individualizar, depurar y registrar por primera vez el derecho de propiedad de un terreno. En la etapa técnica se realiza la mensura del terreno, en la judicial se depuran los derechos y titulares, y en la registral se registra el derecho y título de propiedad. El objetivo final es regular el registro de terrenos no saneados previamente.
ENJ-400 Saneamiento Inmobiliario (Curso Materias Especializadas)
- 2. Es un proceso técnico, jurisdiccional, registral, de orden público e interés social, mediante el cual, el Estado, por intermedio de los Órganos que componen la Jurisdicción Inmobiliaria cumple su misión de Regular el registro de los terrenos no saneados. Saneamiento: Concepto
- 3. Cuando hablamos de un terreno no saneado, debemos entenderlo como aquel que no ha sido individualizado materialmente, que no ha sido depurado y que no ha sido registrado, independientemente de que haya sido formalmente mensurado. Saneamiento: Concepto
- 4. Un terreno saneado ha cumplido con todos los principios de especialidad e individualidad antes descritos, y registrados a consecuencia de un proceso de saneamiento. Saneamiento: Concepto
- 5. La Ley 108-05 ni sus normativas complementarias prevén la figura del terreno comunero, la cual estaba contemplada en el artículo 2 de la Ley 1542 de Registro de Tierras. Terreno Comunero:
- 6. Se entiende por terreno comunero, aquellos predios indivisos que pertenecen a dos o más personas, cuyos derechos estaban representados en acciones de pesos (títulos sobre terrenos comuneros), donde ningún accionista era dueño de determinar ninguna porción de terreno ni en cuanto a su extensión ni en cuanto a su ubicación. Los terrenos comuneros también eran sometidos a saneamiento. Terrenos Comuneros (Cont).
- 7. Determinar. Individualizar. Depurar el Terreno. Depurar el derecho de propiedad y la persona sobre la cual recae. Registrar por primera vez (art. 20). Objeto del Saneamiento
- 8. El Estado Dominicano por intermedio de cualquiera de sus dependencias. Toda persona física que se crea titular del derecho de posesión. Toda persona moral en las mismas condiciones (20.1). No requiere ministerio de abogado, salvo que el mismo se torne litigioso (20.2). Calidad para reclamar:
- 9. Existe posesión cuando una persona tiene un terreno bajo su poder a título de dueño o por otro que lo ejerce en su nombre (21.1). El artículo 2228 del CC la define como la ocupación o el goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos o por otro que ejerce en nuestro nombre. Posesión:
- 10. Para que la posesión sea causa de un derecho de propiedad debe ser: Pública. Pacífica. Inequívoca. A título de propietario. Por el tiempo que prescribe la Ley (art. 21.2 Ley y 2229 CC). Criterios de Posesion:
- 11. Presunciones legales en materia de posesión: a)Siempre se posee por sí mismo a y título de propietario. b)Si se ha comenzado a poseer por otro, siempre será así, salvo prueba en contrario. c)El poseedor actual, que pruebe haber poseído antiguamente, se presume que haber poseído en el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. Criterios de Posesión (Cont).
- 12. La prescripción es un medio legal de adquirir o extinguir un derecho o una obligación, por el transcurso del tiempo y bajo las condiciones que establece la Ley, siendo el punto de partida del proceso de saneamiento. Tipos: a) Adquisitiva de derechos. b) Extintiva de derechos. Plazos: 5 años, 10 años, 20 años (arts. 2262 y 2265 CC). Prescripción:
- 13. Aquella que ha sido ejercida en estricto apego a las condiciones materiales de posesión y que ha cumplido con el plazo de prescripción adquisitiva establecido. Los simples actos de pura facultad, de tolerancia o de violencia no originan posesión y prescripción adquisitiva de derecho de propiedad. Los que poseen por otro no prescriben nunca, ni a su favor ni de sus sucesores. ¿Cuál es la posesión que origina derecho de propiedad:
- 14. Existen actos posesorios en los siguientes casos: a)Cuando los terrenos se hallen cultivados. b)Cuando se hallen dedicados a usos lucrativos. c)Cuando generen y se perciban sus frutos. d)Cuando tienen edificación de mejoras. e)Cuando sus limites materiales se encuentran identificados (art. 21.3). La Posesión se prueba por todos los medios (art.22) Actos Posesorios:
- 15. Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, según el lugar de ubicación del inmueble en fase técnica. Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente en fase judicial. Registro de Títulos territorialmente competente en fase registral. (arts. 3, 23, 25.9). Competencia para conocer del Saneamiento
- 16. a)Mensura: Es la etapa mediante la cual se individualiza, se ubica y se determina el terreno sobre el cual recae el proceso y posterior derecho de propiedad. b)Judicial: Es la etapa mediante la cual el tribunal competente depura los derechos a registrar y su titular. c)Registral: Es la etapa que se encarga de ejecutar la sentencia de saneamiento, registrando por primera vez el derecho y expidiendo el primer certificado de título. Etapas del Saneamiento:
- 17. A) solicitud de autorización (Art. 34 Resolución 628/2009), con los siguientes requisitos: a) Generales del solicitante y su domicilio. b) Tipo de trabajo a realizar. c) Descripción de terreno a mensurar para saneamiento. d) Generales del agrimensor actuante. e) Indicación del Contrato de Mensura. f) Solicitud de remisión de los trabajos al tribunal competente. g)Firma de los reclamantes y del agrimensor, legalizadas por Notario Público. Procedimiento:
- 18. B) En un plazo no superior a los 20 días de recibido el expediente, la DRMC emitirá su opinión de autorización, rechazo u observación del expediente. (En todos los demás casos el plazo es de 10 días, art. 37). C) La autorización inviste al agrimensor del carácter de oficial público para la actuación autorizada (art. 5, Párrafo III, Ley y 39, Res. 628/2009), sin que esto signifique que sus actuaciones están dotadas de fe pública, en materia técnica, son oficiales auxiliares de la justicia, cuyas actuaciones son legitimadas mediante la autorización correspondiente, y que son creíbles hasta prueba en contrario. Procedimiento Cont.
- 19. D) Vigencia de la Autorización: 60 días, prorrogable por 30 días (art. 25-IV Ley y 40 Res. 628/2009). La designación catastral definitiva del inmueble se otorga con la aprobación de los trabajos. E) Una vez comenzados los trabajos de mensuras, si el agrimensor tiene alguna dificultad para realizar el trabajo de campo debe requerir la fuerza pública, lo cual suspende el plazo para la presentación de los trabajos mientras dura la diligencia (art. 44 Resolución). Procedimiento (cont.).
- 20. F) Ya presentados los planos, la DRMC tiene un plazo de 45 días para pronunciarse sobre ellos. G) Una vez aprobados, dentro de los 15 días posteriores a la aprobación los remitirá al Tribunal (Art. 51.a del R. Mensuras). Lo plazos en materia técnica se cuentan en días hábiles (Art. 57 Regl. Mensuras, a diferencia de la teoría general de los plazos que rige para los tribunales: días calendarios (Art. 112 Regl. Tribunales). Procedimiento (cont.).
- 21. H) Una vez recibido el expediente técnico de la DRMC, el Tribunal de Jurisdicción Original apoderado directamente o por sorteo, debe notificar a los reclamantes y al Abogado del Estado que se ha iniciado la fase judicial del saneamiento, anexando auto de fijación de audiencia y autorizando a emplazar a la audiencia fijada y para que realicen las medidas de publicidad antes de la primera audiencia. (art. 50 Reglamento Tribunales y 26.1 Ley). Procedimiento Fase Judicial:
- 22. La primera audiencia debe ser celebrada dentro del plazo de los 60 días posteriores al apoderamiento del Tribunal. (Art. 26.2 Ley). El Abogado del Estado debe emitir su opinión con relación al proceso por lo menos 5 días antes de la primera audiencia (Arts. 26.3 Ley y 118 Reglamento Tribunales). Procedimiento Fase Judicial (Cont).
- 23. Procedimiento (Cont) La Falta de Opinión o de comparecencia a la audiencia por parte del Abogado del Estado, se entenderá como falta de interés y no objeción al saneamiento, sin embargo, esto no impide que el inmueble sea adjudicado, en caso de ser procedente el saneamiento. Dentro de los 10 días posteriores a la notificación del tribunal, los reclamantes harán publicar en un periódico de circulación nacional emplazando a la audiencia.
- 24. Procedimiento (Cont.) Se fijará una copia certificada del aviso en un lugar visible del terreno. En las instalaciones del Ayuntamiento. Del Juzgado de Paz del lugar de la ubicación del terreno, por lo menos 15 días antes de la fecha de la audiencia (Arts. 50 y 51 del Reglamento Trib.).
- 25. Procedimiento (Cont.) Las audiencias se llevan igual que las demás, pudiendo ser celebradas tantas como fuere necesario. En ella podrá participar toda persona interesada, se deben citar los colindantes por acto de alguacil, los testigos y al Abogado del Estado (este último a cargo del Tribunal). El Juez en su papel activo puede ordenar todas las medidas que estime de lugar.
- 26. Procedimiento (Cont). Si el saneamiento no es litigioso no necesita el ministerio de abogado; en un saneamiento litigioso se pueden presentar todos los incidentes procesales que las partes entiendan de lugar. Durante la instrucción del proceso, los solicitantes deben aportar su hoja de vida (Art. 119), la declaración del alcalde pedáneo, la certificación de conservaduría de hipoteca, el avalúo realizado por Catastro Nacional y todas las pruebas documentales que estime de lugar, así como la prueba testimonial.
- 27. Procedimiento (Cont.) El Tribunal valora los criterios de posesión y los requisitos de la misma, los cuales serán probados por: A) actos de notoriedad. B) Inspecciones y comprobaciones realizadas por el juez o tribunal o por funcionario designado por el tribunal. C) Interrogatorios. D) todo tipo de documentos probatorios (libertad de pruebas, Arts. 22, Principio General IX Ley, y 121 Reglamento).
- 28. Procedimiento (Cont). En la fase de instrucción serán depurados los derechos como consecuencia de la posesión adquisitiva, verificará la existencia o no de mejoras en el terreno y procederá a fallar el expediente (Art. 124 Reglamento). Si durante la instrucción del proceso surgen modificaciones a los planos definitivos aprobados, se ordena al agrimensor que proceda a las correcciones o rectificaciones de lugar, otorgando plazo suficiente (Art. 128 Regl. Tribunales).
- 29. El escuchará tantos testigos como fuere de lugar, según su relevancia (Art. 78 R. Trib.) el plazo de 5 días y el momento procesal de audición de testigos contemplados en los arts. 79 y 80 R. Trib. No es obligatorio su cumplimiento en materia de saneamiento. Una vez instruido el expediente y agotadas todas las medidas de publicidad y diligencias procesales de lugar, el juez procede a fallar el expediente. Procedimiento (Cont).
- 30. Procedimiento (Cont). Si después de la instrucción del proceso ninguna de las partes reclamantes puede probar su derecho de propiedad, el terreno será adjudicado al Estado Dominicano (Art. 26.V.II) si fuere procedente. Puede darse el caso de que el juez compruebe que la posesión es real, pero el plazo de prescripción no ha sido vencido, se puede disponer el cierre del proceso.
- 31. Procedimiento (Cont). La sentencia así pronunciada habilita a los reclamantes para iniciar nuevamente el proceso, la sentencia así emitida utilizada como prueba de los nuevos procesos (Art. 25 Reglamento 517/2007. El artículo 125 del Reglamento de Tribunales establece una presunción de propiedad sobre las mejoras a favor de los reclamantes, salvo prueba en contrario.
- 32. Todo proceso de saneamiento termina con una sentencia. Toda sentencia de saneamiento debe consignar en su dispositivo: a) que la adjudicación del derecho esta condicionada al pago de la contribución especial (0.5% fondo de garantía art. 40. (a), 41.III, 42.V Ley, y 129 R. Trib.) sobre la base imponible, según avalúo de Catastral Nacional. Procedimiento (Cont).
- 33. En este momento aún esta en vigencia el artículo 2 de la Resolución 622-2007, que aplaza la entrada en vigencia del cobro de la contribución especial hasta tanto se organicen las estructuras internas de recaudación y administración. No aplicación de la prohibición contenida en el art. 129-párrafo R. Trib. Procedimiento (Cont).
- 34. b) Todos los requisitos contemplados en el artículo 101 del Reglamento Trib., y 141 del CPC. c) Ordenará al Registro de Títulos que al momento de expedir el certificado de título consigne el plazo de recurso de revisión por causa de fraude. Procedimiento (Cont).
- 35. Una vez emitida la sentencia, la misma debe ser publicada en las instalaciones internas del tribunal (arts. 71 Ley 48 y 49 R. Trib.) dentro de los primeros 2 días y durante un plazo de 15 días. Pero el plazo de apelación comienza a correr a partir de la notificación por acto de alguacil (Art. 26.V.2 y 71.2 Ley). Procedimiento (Cont).
- 36. ¿A quien se le notifica la sentencia? Al Abogado del Estado. A los colindantes. A los acreedores. A cualquier parte que haya intervenido en el proceso. Vencido el plazo para recurrir en apelación (30 días art. 81 Ley) la sentencia debe ser remitida al Registro de Títulos, dentro del plazo de 15 días (art. 26.VII Ley). Procedimiento (Cont).
- 37. La sentencia debe ir acompañada de: Copia del Recibo de pago de la contribución especial. Una vez recibida la sentencia por ante el RT, en un plazo no mayor de 30 días el registro debe inscribirla (art. 27.3, Ley). Debe expedir el primer certificado de título que ampara el derecho de propiedad de la naciente parcela. Fase Registral.
- 38. El primer certificado de título y todos los que se expidan sobre esa parcela durante el primer año deberán contener la lectura de que ese certificado de título puede ser atacado mediante recurso de revisión por causa de fraude durante el plazo de un año (calendario) a partir de su emisión (Art. 86, párrafos I, II y IV Ley, art. 72 R. Títulos No. 2669/2009). Fase Registral (Cont).
- 39. Todo adquiriente del derecho de propiedad durante ese plazo se reputa tercer adquiriente de mala fe (Art. 86, párrafo III Ley, y 131 Párrafo R. Trib.); derogación expresa en materia de saneamiento al artículo 2268 del CC, sobre presunción de buena fe, aquel que adquiere cualquier tipo de derechos en esas condiciones no podrá alegar nunca la buena fe como medio de defensa. Fase Registral (Cont).