Visión de largo plazo del Sector Vivienda y su Financiación

Visión de largo plazo del Sector Vivienda y su Financiación

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  “ Visión deLargo Plazo del Sector Vivienda y su Financiación”
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  Agenda 2. Colombiaen el Contexto Internacional, 1998 - 2007 3. Principales Retos Sectoriales 1. ¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? (1991 – 2007) 4. Recomendaciones
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  Agenda 2. Colombiaen el Contexto Internacional, 1998 - 2007 3. Principales Retos Sectoriales 1. ¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? (1991 – 2007) 4. Recomendaciones
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  100% 3.862.079 (241)95% 3.685.845 (230) 42% 1.535.181 (96) Vivienda formal 80% 1.226.751 (77) Créditos hipotecarios Construcción de vivienda Formación de hogares Fuente: DNP, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda. Un resumen de los últimos 17 años, 1991 a 2007 (Urbano): ¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? La vivienda informal es muy alta ( 58% ) y la oferta de crédito de vivienda es insuficiente. Por cada vivienda formal y por cada crédito se conformaron 2.5 y 3.1 hogares, respectivamente
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  Oferta Total deVivienda vs. Número de Créditos Hipotecarios Unidades Fuente: DNP, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda. Antes del año 2000 hubo más créditos hipotecarios que oferta de vivienda formal. Después del mismo, los créditos sólo representaron 48%. ¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo?
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  Iniciaciones de Viviendavs. Número de Créditos Hipotecarios (Por mil habitantes) Fuente: DNP, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda. El mayor auge de la historia sigue siendo 1993 con 3.8 viviendas iniciadas por cada mil habitantes. El crédito está muy rezagado frente a las vivienda y frente a su pasado ¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo?
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  Relación deuda hipotecariay cartera total sobre PIB, 1994-2007 Fuente: Superfinanciera, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda. La cartera total y la hipotecaria presentaron el mismo comportamiento hasta el 2003. Luego, el comportamiento de las dos carteras fue inverso. ¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo?
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  Participación en CarteraTotal por Modalidad de Crédito (%) Fuente: Superfinanciera, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda. A partir del año 2000, la cartera de consumo ha aumentado considerablemente (se duplicó), mientras que la hipotecaria ha tenido un comportamiento inverso. ¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo?
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  Tasas de Interéspara Adquisición de Vivienda Tasa de Interés Nominal Fuente: Superfinanciera. Elaboración Economía Urbana Ltda. Las tasas de interés han disminuido sustancialmente a partir del 2000 ¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? Tasa de Interés Real
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  Agenda 2. Colombia en el Contexto Internacional, 1998 - 2007 3. Principales Retos Sectoriales 1. ¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? (1991 – 2007) 4. Recomendaciones
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  554 433 409225 Colombia Europa España Ex-Comunistas Stock de Vivienda por mil Habitantes Fuente: European Mortgage Federation, DANE, Superfinanciera. Elaboración Economía Urbana Ltda. El stock de vivienda por mil habitantes en Colombia es muy inferior al observado en el mundo desarrollado Colombia en el contexto internacional
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  Relación Deuda Hipotecariaa PIB Fuente: European Mortgage Federation, DANE, Superfinanciera. Elaboración Economía Urbana Ltda. Europa en su conjunto ha presentado una fuerte profundización del sistema financiero en el sector hipotecario, incluyendo los países ex-comunistas Colombia en el contexto internacional
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  Unidades iniciadas pormil habitantes: Fuente: European Mortgage Federation, DANE, DNP. Elaboración Economía Urbana Ltda. Al igual que con las variables anteriores, el desempeño de Colombia es muy inferior al de los países europeos. Colombia en el contexto internacional
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  Número de créditospara vivienda por mil habitantes: Fuente: European Mortgage Federation, DANE, DNP. Elaboración Economía Urbana Ltda. En Colombia se registraron 2.1 créditos por mil habitantes en 2007, frente a 18.6 de España en el mismo año. Colombia en el contexto internacional
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  Gasto público envivienda, % del PIB (2005): Colombia en el contexto internacional El gasto público en vivienda del mundo desarrollado es sensiblemente superior al de Colombia, como proporción del PIB
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  Agenda 2. Colombiaen el Contexto Internacional, 1998 - 2007 3. Principales Retos Sectoriales 1. ¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? (1991 – 2007) 4. Recomendaciones
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  1. Cuidar lacalidad de la cartera hipotecarias: Fuente: Superfinanciera, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda. La tasa de desempleo y la cartera hipotecaria vencida presentan una alta correlación. Principales Retos Sectoriales Cartera vencida Vs. Tasa de desempleo
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  2. Distribución de la deuda hipotecaria en Colombia - 2006 La distribución de la deuda hipotecaria en Colombia es muy inequitativa. 58,2% Quintil 5 Quintil 4 Quintil 3 Quintil 2 Quintil 1 20,2% 13,4% 4,9% 3,3% Fuente: ECH 2006, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda. Pobres Ricos Principales Retos Sectoriales
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  Gini = 0.431997 Fuente: Encuestas de Hogares 1997, 2006, DANE. Elaboración Economía Urbana Ltda. 2006 Gini = 0.53 La distribución del crédito hipotecario ha empeorado en los últimos diez años Principales Retos Sectoriales 2. Distribución de la deuda hipotecaria en Colombia - 2006 15% 8% Quintil 1 y 2
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  Fuente: Encuestasde Hogares 1996-2006. Elaboración Economía Urbana Ltda. Ingresos del Hogar Edad del Jefe del Hogar Educación del Jefe del Hogar Jefe de Familia Hombre Tamaño del Hogar Precios de Vivienda Tasa de Interés Formalidad del Hogar Topes Tasa de Interés + + + + + + - - + 3. Flexibilizar las tasas de interés aplicables Principales Retos Sectoriales * Determinantes de pertenecer al grupo de hogares con crédito hipotecario: Número de Observaciones 21,772,824 LR chi2(10) = 3501145,84 Prob > chi2 = 0,0000 Pseudo R2 = 0,1652
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  Agenda 2. Colombiaen el Contexto Internacional, 1998 - 2007 3. Principales Retos Sectoriales 1. ¿Qué ha pasado en el sector en el largo plazo? (1991 – 2007) 4. Recomendaciones
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  El país requieredefinir una meta ambiciosa en términos de producción de vivienda al año. 6 unidades por cada mil habitantes es una meta razonable (aprox. 265.000 unidades año), con lo cual: (i) se equilibra la producción formal de vivienda y la formación anual de hogares; (ii) se reduce o elimina la conformación de asentamientos informales en las ciudades del país; y, (iii) se multiplica por 2.3 la producción formal de VIS en el país, toda vez que las 100.000 unidades adicionales sólo tendría demanda en dicho mercado. Y ¿qué hacer? Deben definirse mecanismos que permitan una óptima financiación por el lado de la demanda (hogares). De esta forma, deben considerarse mecanismos presupuestales e incentivos que permitan la oferta de: (i) una mayor cantidad de subsidios; (ii) una mayor profundización del sector financiero del país en el sector; y, (iii) una mayor articulación del SFV y del crédito hipotecario. En cuanto a subsidios (directos e indirectos) debe incrementarse el Gasto Público a 1% del PIB tal como es la media de los países estudiados. Los subsidios directos deben financiar entre el 40% y 50% del mercado de VIS del país, supuesto bajo el cual tendría que tenerse un presupuesto de SFV de entre 2 y 2.5 billones para financiar cerca de 185 mil unidades VIS al año . Recomendaciones
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  El presupuesto adicional(aprox. 1.5) financiaría las exenciones vigentes (entre 0.5 y 0.6 billones) y grandes operaciones urbanas tipo proyectos estratégicos de Renovación Urbana en las principales ciudades del país, más un nuevo subsidio que se describe a continuación. Por último, en cuanto al sistema de financiación de vivienda, además de seguir incentivando un mayor vínculo con el mercado de capitales y procurando un menor riesgo jurídico en su actividad, el principal reto seguirá siendo ampliar la cobertura en hogares de bajos ingresos e informales. Para tal fin se propone: (i) implementar decididamente esquemas de ahorro programado de largo plazo, que permita que estos hogares acumulen recursos para el pago de la cuota inicial y los habilite para ser sujetos de crédito; (ii) eliminar los topes a las tasas de interés ya que raciona el crédito dirigido dichos hogares; y, (iii) Crear un subsidio al otorgamiento de crédito a informales, de forma tal que compense el extra-costo de estudio y de administración de la cartera originada en dicha población. Recomendaciones
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  Recursos para adquirirsu vivienda. Base precio total vivienda Año 2006 Valor Total Muestra : 88.077 millones de pesos Año 2007 Valor Total Muestra: 98.775 millones de pesos Fuente: Galería Inmobiliaria Ltda. La forma de financiación más utilizada son los recursos propios. La proporción de recursos provenientes de créditos hipotecarios es muy baja, particularmente en Medellín, donde sólo 25% lo hacía por este medio en el año 2007.
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  Recursos por mediode los cuales adquirió la vivienda. Año 2006. Compradores de 0 a 59 millones Año 2007. Compradores de 0 a 63 millones Fuente: Galería Inmobiliaria Ltda. En el año 2007, los recursos obtenidos por medio de crédito por parte de los compradores de VIS fueron el 48% del total. Además, se observa que la proporción de los subsidios es aún muy baja
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  Recursos por mediode los cuales adquirió la vivienda. Año 2006. Compradores mayor a 59 millones Año 2007. Compradores mayor a 63 millones Fuente: Galería Inmobiliaria Ltda. Para el caso de los compradores de vivienda no VIS, la proporción de recursos propios es más alta que la utilizada por los compradores VIS (68% frente a 43% para 2006). Se evidencia la baja utilización del recurso del crédito.
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  Porcentaje de Créditoen UVR o Pesos con base en el Crédito Total Solicitado. Año 2006. Año 2007. Fuente: Galería Inmobiliaria Ltda. Es notoria la mayor participación del crédito en UVR para los créditos VIS que para los créditos no VIS. Es decir, la mayoría de los créditos para no VIS se acordaron a tasas fijas (82% en 2007).