Ohadata D-02-22

Ecodroit, n° 13-14 – Juillet-Août 2002, Pp. 3-8.

L'EXPULSION DU PRENEUR EN VERTU D'UN BAIL COMMERCIAL :

COMPETENCE DU JUGE DES REFERES - EXPULSION OU COMPETENCE DU
JUGE DU FOND ?

par OUATTARA Aboudramane,

Avocat
SCP KANGA & ASSOCIES

Le bail d'immeuble constitue l’une des conventions les plus couramment conclues. Il
s'analyse en un accord verbal ou écrit en vertu duquel le bailleur (généralement propriétaire)
du local en consent l’usage au preneur et s'interdit de le troubler dans sa jouissance. En
contrepartie, le locataire, lui, s'engage à en user en bon père de famille et à respecter les
obligations qui lui incombent, notamment l'acquittement d’un loyer.
Les relations ainsi créées, de cordiales qu’elles peuvent être à la formation du contrat,
deviennent parfois orageuses en cours d’exécution. Dans cette hypothèse, l'expulsion du
preneur sera poursuivie, à tort ou à raison.
S'il s'agit d'un bail de locaux d’habitation, l’article 3 in fine de la loi n° 77-995 du
18 décembre 1977 réglementant les rapports entre bailleurs et locataires des locaux
d'habitation ou à usage professionnel prescrit que : « lorsque la réalité des motifs légitimes
n'est pas sérieusement contestée, le juge des référés peut ordonner l'expulsion de
l’occupant. L’appel de cette ordonnance est suspensif».
Par cette disposition, compétence est expressément reconnue au juge des référés pour
prononcer l'éviction du locataire fautif. Cette attribution n’est pas exclusive puisque l'article
10 alinéa 1er de la loi précitée prévoit la possibilité pour « le tribunal ou le juge des référés »
d’accorder au preneur un délai d’un mois à compter du jour du prononcé de la décision pour
l’acquittement des loyers, et ce, malgré l'existence d'une clause résolutoire de plein droit du
bail, faute de paiement des loyers aux échéances convenues.
La compétence reconnue au tribunal se justifie amplement. En effet, l'expulsion du
preneur suppose qu'il ait commis une faute dans l’exécution du bail. Cette faute entraînant la
résiliation du bail, le locataire n’aurait plus aucun droit au maintien dans les lieux. D'où son
expulsion des lieux loués.
Or, l'appréciation de la faute est une question qui relève du juge du fond et échappe en
conséquence à la compétence du juge des référés. Il est donc logique qu'il soit reconnu au
tribunal d’ordonner l’expulsion concuremment avec le juge des référés qui, soulignons-le,
n’est investi de ce pouvoir qu'en vertu de la loi. La compétence qui lui est reconnue en
matière d'expulsion en vertu d'un bail d'habitation est donc une exception législative.
S'il en était autrement, le juge des référés, juge de l’évidence, serait incompétent à
connaître de l'expulsion. En effet, l’expulsion suppose préalablement établie la faute, donc la
responsabilité du preneur pour manquement à l'une des obligations qui lui incombent au titre
du bail. Cette faute, établie devant le juge du fond, entraînerait la résolution du bail. De fait, le
preneur n'ayant plus aucun droit au maintien dans les lieux loués, son expulsion s'imposerait.
Qu'en est-il de l'expulsion en vertu d'un bail commercial ?

1
 A ce niveau, deux hypothèses sont à envisager :
il peut arriver que les parties n'aient prévu aucune disposition qui règle le sort du contrat
en cas de manquement de l'un des contractants aux stipulations conventionnelles (1) ;
la solution serait-elle pour autant différente quant au juge compétent pour connaître de
la résiliation en cas de clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial (2) ?

1- LA COMPETENCE JURIDICTIONNELLE EN L'ABSENCE D'UNE CLAUSE

RESOLUTOIRE CONTENUE DANS LE CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL
L'article 101 de l'Acte Uniforme OHADA relatif au droit commercial général dispose en
ses alinéas 1 et 2 que « le preneur est tenu de payer le loyer et de respecter les clauses et
conditions du bail.
A défaut de paiement du loyer ou en cas d'inexécution d'une clause du bail, le
bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l'expulsion du
preneur ... »
Pour déterminer la juridiction compétente, l'Acte Uniforme précité renvoie à la loi
nationale de chaque Etat partie. De la sorte, la loi n° 80-1069 du 13 septembre 1980
réglementant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement
des baux à loyer d'habitation ou des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, reste
applicable en certaines de ses dispositions, conformément à la position de la Cour Commune
de Justice d'Arbitrage ( CCJA ).
En vertu de l'article 36 de cette loi, « les contestations relatives à la fixation du prix du
loyer du bail révisé ou renouvelé sont portées devant le Président du Tribunal de Première
Instance ou le juge de Section qui statue comme en matière de référé.
Les autres contestations sont portées devant le Tribunal ou la Section de Tribunal qui
statue suivant la procédure de droit commun et qui peut, accessoirement, se prononcer sur
les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de
l'immeuble ».
Il s'induit de cette disposition que tout différend autre que celui portant sur le loyer du
bail révisé ou renouvelé ressortit à la compétence de la juridiction du fond de premier degré.
Dès lors, l'expulsion du preneur d'un bail commercial ne peut être connu que du tribunal ou de
la section de tribunal du ressort de l'immeuble.

1
En pur droit le terme « clause résolutoire » est impropre. En effet, la résolution est la sanction de l’inexécution d’une
obligation à exécution instantanée ; elle opère un effet rétroactif et remet les parties au statu quo ante.
En revanche, la résiliation sanctionne le défaut de respect d’une obligation à exécution successive (c’est le cas du bail).
Dans ce type d’obligation, il est inconcevable de remettre les parties en l’état antérieur à leurs engagements, la mise à
néant du contrat ne pouvant alors opérer que pour l’avenir.
Aussi, par « clause résolutoire », il faut comprendre qu’il est ici question de la clause de résiliation.
2
Avis n° 001/2001/EP de la CCJA rendu en sa séance du 30 avril 2001 et consécutif à la Demande d’Avis de la
République de Côte d’Ivoire enregistrée au Greffe de la CCJA sous le n° 002/2000/EP du 19 octobre 2000 (disponible sur
le site www.ohada.com. Voir Jurisprudence, Ohadata J-02-04).
En vertu de cet avis, l’abrogation des textes de droit interne par les Actes uniformes et dans les matières qu’ils concernent
ne s’entend que de l’abrogation des dispositions des textes de droit interne qui leur sont contraires (selon la CCJA, par
l’expression « textes », il faut entendre : textes de loi entendu lato sensu, articles, voire alinéas). En conséquence, cette
abrogation ne s’étend pas aux dispositions non contraires ou complémentaires desdits Actes uniformes.

2
 Cette compétence du juge de droit commun subit-elle la concurrence du juge des
référés-expulsion, dès lors que les parties ont prévu une clause de résiliation du bail en cas de
contravention de l'une ou l'autre des parties aux conditions du bail ?

2 - LA COMPETENCE JURIDICTIONNELLE EN PRESENCE D'UNE CLAUSE

RESOLUTOIRE CONTENUE DANS LE CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL

La problématique pourrait être ainsi posée :

• le juge des référés-expulsion, dépouillé de sa compétence en présence d'un bail commercial
dont les parties n'auraient prévu aucune clause de résiliation, en retrouve-t-il la plénitude
lorsqu'une telle clause figure dans le contrat ?
Une première opinion voudrait que le juge des référés, juge de l'évidence, recouvre ses
attributions pour connaître de 1a résiliation d’une telle convention.
En effet, il n'aurait qu'à constater :
a) l'existence de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail ; (3)
b) la réalisation de l'une des conditions prévues par ladite clause et relative aux
manquements de l'une des parties à ses obligations découlant du contrat ;
c) dès lors, il en tirerait la conséquence nécessaire de la résiliation du bail par
l'avènement de l'une des causes prévues par la clause de résiliation.
L'expulsion prononcée dans ce cas ne serait qu’un effet logique de la résiliation, celle-ci
privant désormais le preneur de tout droit au maintien dans les lieux loués.
Le fondement d'une telle opinion se trouverait contenu dans l'article 1184 du Code civil
en vertu duquel « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats
synallagmatiques, pour le cas où l’une des parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle
l'engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la
convention lorsqu’elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et
intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un
délai selon les circonstances. »
En réalité, une telle acceptation provient d'une mauvaise lecture de l'article 1184 du
Code civil.
En effet et en premier lieu, point n'est besoin de clause résolutoire pour faire jouer cet
article dès lors qu'il prescrit lui-même que « la condition résolutoire est toujours sous-
entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisfera
point à son engagement...». Aussi et en pure logique, la compétence du juge des référés-
expulsion devrait être admise même en-dehors de toute clause résolutoire expresse du bail,
celle-ci étant réputée contenue implicitement dans toute convention synallagmatique. Or, tel
n'est pas le cas, la conception ci-avant discutée faisant de l'existence d'une clause résolutoire
expresse insérée dans le bail, la condition nécessaire de la compétence du juge des référés-
expulsion.

3
Seule une telle stipulation de la clause nous intéresse. En effet, toute autre stipulation qui ne constitue pas un
manquement de l'un des cocontractants (arrivée d'un événement, expiration d'un délai, faillite l'une des parties, mise en
liquidation conventionnelle ou judiciaire) ne met pas, a priori, les parties en litige.

3
 En second lieu, pourquoi restreindre la connaissance d’une telle expulsion au seul juge
des référés-expulsion et exclure la juridiction ordinaire des référés ? Une telle question mérite
d'être posée. En effet, ce qui est poursuivi en principal et avant tout, c'est la résiliation du
contrat de bail, par suite de la constatation par le juge de la réalisation des conditions prévues
par la clause résolutoire. L'expulsion du preneur n'est qu'une incidence logique qui tire sa
source dans la perte pour le preneur de son droit au maintien dans les lieux, par suite de la
résiliation prononcée à son avantage ou, plus généralement, à son préjudice. Dès lors, si la
compétence du juge des référés-expulsion est admise pour connaître de la constatation de la
résiliation d’un bail commercial par suite du jeu d'une clause résolutoire, a fortiori celle de la
juridiction des référés de droit commun le serait-elle.
Enfin, et en troisième lieu, la constatation de la réalisation de la clause résolutoire est
elle-même subordonnée à la constatation du manquement de l'une des parties à ses
obligations, donc, à l'établissement d'une faute contractuelle commise par celle-ci. Or, il a été
démontré précédemment qu'une telle question échappe au juge des référés.
La première thèse ci-dessus exposée souffre donc de sérieuses réserves.
Une seconde opinion admet, elle, que la résiliation du bail commercial et,
consécutivement, l'expulsion du preneur, ne peut intervenir que du chef du juge du fond. En
effet, seule cette juridiction a la plénitude de compétence pour connaître du contentieux de la
faute et trancher la question.
Au demeurant, cette position semble plus en conformité avec l'alinéa 2 in fine de
l'article 1184 du Code civil selon lequel « la partie envers laquelle l'engagement n'a
point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu’elle
est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.»
Cet alinéa vise à réparer le effets néfastes pour l'une des parties des manquements de
l'autre à ses obligations découlant du bail. Ainsi, le litige se résoudra soit par l'exécution
forcée en nature de l'obligation (ce qui reste peu probable, en pratique), soit par la résiliation
du bail et la réparation du préjudice causé par une indemnisation pécuniaire.
Dans les deux hypothèses, le juge ne pourrait faire droit à la prétention qui lui est
soumise qu'en ayant préalablement établi la responsabilité contractuelle du cocontractant
fautif.
Le second fondement qui pourrait être proposé au soutien de cette position est tiré de
l'article 101 in fine de l'Acte uniforme OHADA relatif au droit commercial général.
Cet alinéa pose que « le jugement prononçant la résiliation ne peut intervenir
qu'après l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification de la demande aux
créanciers inscrits.»
L'expression « jugement » s'entend stricto sensu d'une décision de justice rendue par
une juridiction de premier degré et qui tranche une contestation au fond. Elle ne saurait, en
conséquence, être assimilée aux décisions prononcées par la juridiction ordinaire des référés
et par le juge des référés- expulsion dites «ordonnances», lesquelles ne préjudicient pas au
principal.
Certes, l'on pourrait objecter que le terme « jugement » ne doit être entendu au sens
strict, mais plutôt dans son acception la plus large possible. Dans cette approche, le
« jugement » désignerait indifféremment toute décision de justice, s'agirait-il d'un jugement
proprement dit, d’une ordonnance, voire d'un arrêt.

4
 Cependant, une telle nuance n’a pas pu échapper au législateur de l’OHADA. En effet,
pourquoi a-t-il pris la précaution de mentionner expressément le terme de « jugement » alors
même qu’il lui était loisible d'employer l’expression « décision » comme il l'a fait dans
d'autres actes (4) ? Assurément, il n'a pas entendu employer ces termes pour désigner
indifféremment une même réalité. Autrement, une telle attitude s'expliquerait difficilement.
Il vaut mieux convenir, alors, que le contentieux de l'expulsion en vertu d'un bail
commercial est exclusivement dévolu au juge du fond et non au juge ordinaire des référés-
expulsion.
En conséquence, le pugilat juridique qui se donne encore quelquefois à constater entre
avocats et magistrats gagnerait à être vidé de son contenu.
D'autres batailles juridiques sont à mener, qui méritent hautement plus d'intérêt (5).

__________

4
Ainsi, selon l’article 15 de l’Acte Uniforme de l’OHADA relatif aux procédures simplifiées de recouvrement et des voies
d’exécution, « la décision rendue sur opposition (à la décision portant injonction de payer) est susceptible d’appel dans
les conditions du droit national de chaque Etat partie… ».
5
Trois espèces inédites méritent d'être relevées ici, qui mettaient en litige les mêmes parties et qui illustrent éloquemment
la position des juges du fond, la Cour suprême n’ayant pas encore été saisie, à notre connaissance, de la question.
Par acte notarié en date du 12 janvier 1998, dame P.T.N., bailleur, conclut avec la SCI-R., preneur, un bail commercial.
Suite au non-paiement de ses loyers par le preneur, dame P.T.N. poursuivit son expulsion devant le juge des référés-
expulsion.
Par ordonnance n° 3170 du 22 août 2000, le juge des référés-expulsion du Tribunal de Première Instance (TPI) d’Abidjan
Plateau ordonna l’expulsion de la SCI-R.
Le preneur interjeta appel de l’ordonnance et fit valoir devant les seconds juges l’incompétence du juge des référés-
expulsion à connaître de ce litige. Au soutien de sa prétention, il exposa que l’article 101 de l’Acte Uniforme OHADA
relatif au droit commercial général prescrit que la décision prononçant la résiliation et l’expulsion du preneur, en matière
de bail commercial, ne peut être rendue que par voie de jugement ; qu’en conséquence, le juge des référés-expulsion qui
ne peut statuer que par voie d’ordonnance était incompétent à prononcer son expulsion.
Par arrêt du 17 Juillet 2001, la Cour d’appel, faisant sienne l’argumentation de la SCI-R., annula l’ordonnance entreprise
et renvoya les parties à mieux se pourvoir.
Le bailleur dut se résoudre alors à saisir, aux mêmes fins, la juridiction du fond de la 4ème Chambre civile immobilière du
TPI d’Abidjan Plateau.
Par jugement n° 386/CIV.4 du 08 juillet 2002, le juge fit droit (enfin) à la demande d'expulsion.
Pour statuer ainsi, le juge de la 4ème Chambre civile a estimé que « l’exception d'inexécution qui est le fondement
apparent du non-paiement (des loyers) est inopérant en l’espèce, la SCI-RIMA n'ayant entrepris aucune démarche
tendant à se faire habiliter à effectuer des travaux ; (que) par ailleurs, lors des procédures (antérieures), la SCI-RIMA
n'a fait allusion à aucune défectuosité, que dès lors, le non-paiement du loyer est injustifié ;
(que) il convient de faire droit à la demande et d'ordonner l'expulsion de la SCI-RIMA ainsi que tous les occupants de
son chef… »
Cette motivation est critiquable à deux points de vue :
1° - le défaut, lors de procédures antérieures et sans liens établis avec la présente cause, de ne pas avoir soulevé le moyen
tiré de la défectuosité du bâtiment ne pouvait aucunement servir de motif suffisant au juge pour rejeter ce moyen ;
2° - l'expulsion de la SCI-RIMA ne pouvait être décidée qu’étant préalablement constatée et prononcée la résiliation du
bail pour non-paiement des loyers par le preneur.
En l’espèce, la 4e Chambre civile semble faire de l’expulsion l’effet principal et suffisant de la sanction de l'inexécution
de son obligation par le preneur. Or, l'expulsion n’est, à la vérité, qu'une incidence logique, l’effet accessoire de la
résiliation.
Pour avoir méconnu cette démarche juridique et prononcé directement l'expulsion du preneur, le premier juge s’expose à
une censure en cause d'appel.