CIFP

23 MAI 2013

La fiscalité du logement et les

aides fiscales

[email protected]
Chargée de mission fiscalité du logement
Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages
Sous-direction financement du logement
1
Plan
I. Présentation de la fiscalité du logement
A. Principales aides au logement
B. Imposition à chaque stade économique (production, acquisition, détention, cession)
C. Avantages fiscaux par types d’impôts
II. Aides fiscales et incidences sur les collectivités territoriales
A. TVA au taux réduit
1. TVA : principes
2. Notion de construction neuve : logements locatifs
3. la livraison à soi-même (LASM)
4. Accession sociale par les particuliers
5. Travaux sur les logements achevés depuis plus de deux ans
B. Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
1. Abattement sur la valeur locative
2. Exonérations : champ d’application et conditions
3. Modalités de compensation (partielle ou totale) de l’exonération au profit des
collectivités territoriales
4. Dégrèvements au titre de certaines dépenses engagées par les bailleurs sociaux
C. Imposition sur les bénéfices
Impôt sur les sociétés - plus-values
D. Droits d'enregistrement
III. Synthèse - aides aux investisseurs privés - sites internet
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PRINCIPALES SECTEUR HLM SECTEUR LOCATIF PRIVÉ PROPRIÉTAIRES ET ACCÉDANTS
AIDES AU Conventionné APL Libre Intermédiaire
LOGEMENT
- prêts PLAI-PLUS-PLS-PLI - PLS (au plan - PLI - prêts conventionnés (PC)
Construction et fiscal : TVA à 7% - prêts d’accession sociale (PAS)
acquisition - prêts Action Logement (ex 1% - prêts à taux zéro plus (PTZ+)
sur l’acquisition et
Logement) - épargne-logement (PEL et CEL)
exonération de
- subvention de l’Etat pour surcharge TFPB de 15, 25 ou - prêts accession Action Logement
foncière 30 ans) - prêt social de location-accession
(PSLA)
- subventions de l’Etat en PLAI et - prêts d'Action - TVA à 7% en zone ANRU
PLUS Logement - crédits d’impôt pour le logement
- subventions Action Logement (développement durable, aides à la
personne)
- aides collectivités locales
- TFPB : exonérations
- TVA à 7% (livraison à soi-même)
- régime fiscal dérogatoire - dispositif « Borloo - régime - dispositif - APL et AL
Possession du (exonération sous conditions d’impôt dans l’ancien » micro- « Duflot »
logement sur les sociétés, de taxe foncière sur (secteur social) foncier - dispositif
les propriétés bâties – TFPB- - Loca-Pass (garantie -Garantie « Borloo dans
pendant 15 ou 25 ans) de paiement du loyer universelle l’ancien »
- caisse de garantie du logement locatif et des charges en cas des risques (interm.)
social (CGLLS) en cas de difficulté d'impayés du locatifs - GRL
- aides personnalisées au logement locataires) (GRL) - Loca-Pass
(APL) et aides au logement (AL) pour - APL - Loca-Pass
les locataires - AL
- PALULOS et prêt à l’amélioration de - ANAH (conventionnement spécifique) - épargne-logement ( PEL et CEL)
Travaux l’habitat (PAM), éco-prêt logement - prêts conventionnés
d’amélioration social - imputation du déficit foncier sur le revenu - subventions ANAH
- TVA à 7% (travaux dans les global (sous conditions) - prêts travaux d'Action Logement
logements achevés depuis plus de - TVA à 7% (travaux dans les logements - TVA à 7% (travaux dans les
deux ans) achevés depuis plus de deux ans) logements achevés depuis plus de deux
- partage des charges d'économie ans)
d'énergie avec le locataire (ligne - prêts travaux d'Action Logement - crédits d’impôt pour le logement
supplémentaire sur la quittance de (développement durable, aides à la
loyer) personne)
- certificats d'économie d'énergie - éco-prêt à taux zéro
- dégrèvements de TFPB - TFPB : exonérations

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 IMPOSITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER

Cession du
A titre gratuit A titre onéreux détention location
logement
Droits de mutation à (au sens fiscal) - Taxe d’habitation - Impôt sur le revenu imposition des plus-
titre gratuit (propriétaire occupant) (revenus fonciers - values immobilières :
- neuf : TVA (sur la locations nues - ou
droits de valeur hors taxe) 19,6% - Taxe foncière sur les bénéfices industriels et personnes physiques et
succession ou de mais 7% pour les propriétés bâties commerciaux – locations assimilées :
donation logements sociaux meublées)
(taux variables, selon - Impôt de solidarité + prélèvements sociaux impôt sur le revenu au
l’âge du donateur, le - ancien : droits de sur la fortune de 15,5% sur le revenu taux proportionnel de
degré de parenté mutation à titre onéreux (personnes physiques imposable 19%
notamment) (5,09% sur le prix dont le patrimoine net + prélèvements sociaux
d’acquisition) taxable est supérieur à 1 - Impôt sur les 15,5% (CSG 8,2%,
300 K€ au 01-01-2013) sociétés ; CRDS 0,5%,
- Taxe sur les - TVA (cas particuliers1) prélèvement social de
logements vacants - 5,4%, contribution
TLV (situés dans - pour mémoire : additionnelle de 0,3% et
certaines agglomérations Contribution sur les RSA 1,1%)
-produit affecté au revenus locatifs (CRL) :
financement de pour les sociétés sociétés soumises
l’ANAH) à l’impôt sur les
-Taxe d’habitation -TFPB, sociétés :
logements vacants -Contribution
(sur délibération des économique territoriale taux proportionnel
collectivités locales – (ex taxe professionnelle) de 33 1/3% ou 19%
dotation de (meublés),
compensation à compter - ISF
de 2013 liée à la réforme
de la TLV)

1
Essentiellement locations de parcs de stationnement (toutefois, exonération si location accessoire à une location exonérée et franchise en base si les recettes annuelles sont inférieures à
32 600 € ou 34 600 €, à condition dans ce dernier cas que le CA de N-2 n’excède pas 32 600 €) et de locaux professionnels équipés, ou de locaux professionnels nus en cas d’option
pour le paiement de la TVA
4
 Avantages fiscaux par types d’impôts

Champ Bailleurs sociaux Personnes physiques Collectivités

d’application territoriales : effets et
actions possibles
Acquisition Taux réduit 7 % Taux réduit 7 %
terrains à bâtir Construction de logement social Zones de convention ANRU
Propriétaire occupant : TVA : sans effet
(habitation principale) (impôt d’Etat)
1. PSLA : taux 7%

2. Convention ANRU : taux 7% ANRU : possibilité de verser des

Acquisition Taux réduit 7 % - logement neuf aides complémentaires
TVA logements - plafond de ressources PLS + 11%
(LASM
neufs au sens
fiscal livraison à soi-même)

Bailleur privé :
Avantages et conditions identiques en cas de location
d’un logement financé par un prêt PLS (TVA à 7%)

Taux réduit 7% pour travaux portant sur des logements

Taux réduit 7% : LASM (par
achevés depuis plus deux ans (hors reconstruction et
Travaux exception, facturation directe)
assimilés)

5
 Collectivités territoriales :
Champ d’application Bailleurs sociaux Personnes physiques
actions possibles

Compensation potentielle par l’Etat de la

Bailleur privé : perte de recettes :
Exonération : 15, 25 ou 30 ans pour les Avantages et conditions partielle ou intégrale
logements conventionnés identiques en cas de location d’un (sous conditions)
logement financé par un prêt PLS
Acquisition ou
travaux (sous conditions) Exonération partielle en zone PPRT,
Propriétaire occupant : SEVESO, PPRM
+Abattement de 30% sur logements PSLA :
HLM en ZUS exonération de 15 ans à compter Abattement de 30% pour logements
de l’achèvement de l’immeuble collectifs situés en ZUS issus de locaux
professionnels

TFPB
Travaux pour
personnes Déduction de l’intégralité des travaux
handicapées d’accessibilité et d’adaptation des
et logements et des travaux prescrits dans Imputation par dégrèvement prononcé
prévention des le cadre des plans de prévention par les services de la DGFIP : à la charge
risques (sous conditions) exclusive de l’Etat (réclamation
technologiques contentieuse)

Travaux économie => sans effet sur les ressources des CT

Déduction du quart des travaux
d’énergie d’économie d’énergie visés à l’article L.
111-10 du CCH (imputation possible sur
autres immeubles du même bailleur relevant du
même service des impôts au titre de la même
année)

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 Collectivités territoriales :
Champ d’application Bailleurs sociaux Particuliers ou entreprises
actions possibles

Exonération
IS (service d’intérêt général)

Plus-values Exonération jusqu’au 31-12-2014 en cas de

immobilières cession par les particuliers ou les entreprises
d’un droit de surélévation à condition que le
19%
cessionnaire s’engage à réaliser et à achever
+ des locaux destinés à l’habitation dans un délai
15,5% de 4 ans

Impôt sur
le revenu
Bailleur privé :
Dispositif fiscal « Borloo dans l’ancien » qui
suppose un conventionnement avec l’ANAH Versement possible d’aides en
(intermédiaire, social ou très social) complément de celles de l’ANAH
Revenus fonciers (rénovation de logements), en cas de
Déduction de 30% ou de 60% du montant des convention APL
loyers (revenus fonciers),
voire 70% si location intermédiée pour public
en difficulté

7
 TVA
Impôt général de consommation
sur tous les biens et services consommés ou utilisés en France

Il repose sur un régime de déductions successives.

La taxation intervient à chaque stade de la production ou de la distribution de telle sorte qu’à la fin du cycle suivi
par le produit, la charge fiscale globale ayant grevé finalement ce produit corresponde à la taxe calculée sur le prix
de vente au consommateur.

Exemple
vente d’un produit de valeur 100 € HT
son coût de production a été grevé de 10 € de TVA (TVA payée sur les intrants (matières premières, fournitures,
…)
calcul de la TVA due :
TVA collectée 100 x 19,6% = 19,60 €
TVA déductible (mentionnée sur factures payées) 10,00 €
TVA due 9,60 €
Le paiement doit être joint à la déclaration déposée au Service des Impôts des Entreprises (SIE).

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 TVA - assiette

Base d’imposition
Toutes les sommes, valeurs, biens ou services reçus par le fournisseur
- en contrepartie de l’opération réalisée,
- acquittés par l’acheteur ou un tiers,
- sans tenir compte de l’éventuel échelonnement des paiements.

vente : prix convenu, y compris les frais accessoires

échange = double vente

TVA déductible
Montant de la TVA qui a grevé les éléments du prix de revient (matières premières, marchandises achetées,
prestations de service, …)
Cette TVA doit être impérativement mentionnée sur les factures d’achat

TVA – paiement
Fait générateur
Fait par lequel sont réalisées les conditions nécessaires pour l’exigibilité de la taxe

Exigibilité
Droit que le Trésor peut faire valoir auprès du redevable
Détermine la période au titre de laquelle le montant des opérations imposables doit faire l’objet d’une déclaration
avec paiement de l’impôt correspondant
Détermine la date du droit à déduction chez l’utilisateur

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Remboursement des crédits de TVA non imputables

annuel : au titre du mois de décembre ou du dernier trimestre si crédit minimum de 150 €

mensuel ou trimestriel : au titre des onze premiers mois de l’année civile ou des trois premiers trimestres civils
si crédit minimum de 760 €

imprimé spécial n° 3519

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 Réforme TVA immobilière
(Art 16 de la 1ère loi de finances rectificative pour 2010 du 9 mars 2010)

Motif : illégalité de l'exonération des cessions de terrains à bâtir

Objectif : simplification et mise en conformité avec le droit communautaire
Conséquences :
- principe : taxation des opérations effectuées à titre onéreux par des assujettis

- définition terrain à bâtir objective : terrain situé dans un périmètre constructible défini par un PLU ou
équivalent (auparavant : intention de construire)

- généralisation des LASM pour les livraisons d'immeubles neufs

- taxation des immeubles neufs (tout transfert dans les 5 ans de l'achèvement)

- exonérations :
livraison de terrains non à bâtir
livraison d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans

- options possibles pour les professionnels

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 TVA à taux réduit (7%)

LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX NEUFS

Conditions d’application

Construction neuve (au sens de la TVA : article 257-I-2-2°du CGI) placée dans le champ d’application de la
TVA immobilière :
- construction d’un immeuble neuf ;
- acquisition dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
- toute vente intervenant dans les 5 ans de l'achèvement de l'immeuble.
(auparavant : 1ère vente d’un immeuble dans les 5 ans qui suivent son achèvement)
Notion d’immeuble neuf (notamment pour LASM)

Travaux portant sur un immeuble existant consistant en une surélévation ou qui rendent à l’état neuf :
- soit la majorité des fondations
- soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’immeuble
- soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement
- soit l’ensemble des éléments de second œuvre énumérés par l’article 245 A de l’annexe II au CGI dans une
proportion minimale des 2/3 pour chacun :
a. les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’immeuble
b. les huisseries extérieures
c. les cloisons intérieures
d. les installations sanitaires et de plomberie
e. les installations électriques
f. le système de chauffage (métropole seulement)

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Notion d’achèvement
(très importante : c’est le fait générateur qui rend la TVA exigible pour les LASM)

- il faut que les conditions d’habitabilité soient réunies ;

- il peut rester des travaux d’aménagement intérieur à réaliser mais l’ensemble des travaux incombant au
constructeur doit avoir été réalisé de même que les raccordements aux réseaux ;

- des dates différentes peuvent être retenues pour différentes parties d’un même immeuble (appartements livrés
successivement) ;

- livraison « brut de béton » : c’est la date de mise à disposition des locaux aux propriétaires ou locataires.
(au plus tard, date de délivrance par la DDE ou la mairie du récépissé de la déclaration attestant l’achèvement des
travaux)

Décision favorable du représentant de l’Etat dans le département (préfet)

Financement aidé : prêts PLUS, PLAI/ CDC ou PLS (accordés par certains établissements de crédit) ou
subvention de l’ANRU

Conventionnement APL : article L. 351-2 du CCH, 3° (constructions avec des prêts aidés) ou 5° (logements-
foyers)

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 Mécanisme de la livraison à soi-même (LASM)

Principe
A défaut de cession, la TVA n’est pas exigible, rendant impossible la récupération de la TVA payée en amont.
C’est pourquoi le CGI (art 257) crée une fiction purement fiscale permettant de se livrer un immeuble à soi-même
dans certains cas limitativement énumérés, dont notamment certains logements sociaux (cf. ci-dessus)

Redevable : constructeur

Assiette : prix de revient total HT

Achat du terrain + frais annexes
Frais d’architecte + coût des travaux
Frais financiers et administratifs, impôts et taxes

TVA déductible = TVA ayant grevé la construction

Fait générateur : livraison = achèvement

Déclaration et paiement :
dépôt en mairie de la déclaration prévue par la réglementation relative au permis de construire, c’est-à-dire de la
déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux
dans le mois qui suit le dépôt en mairie, dépôt d’un imprimé spécial n°940 informant l’administration fiscale de la
date de l’achèvement de l’immeuble
déclaration et paiement de la TVA jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’achèvement

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 Intérêt : crédit d’impôt remboursable
Exemple

Prix de revient total de l’immeuble : 1 000 000 € HT (travaux 900 000 HT + terrain 100 000 HT)

TVA collectée : 1 000 000 x 7% = 70 000 (prix de revient total)

TVA déductible : 900 000 x 19,6% = - 176 400 (travaux, honoraires,..)

(= TVA acquittée 100 000 x 7% = - 7 000 (terrain)
sur factures)

Résultat - 113 400 €

Soit un crédit de TVA dont le remboursement peut être demandé auprès du service des impôts des entreprises (SIE)
qui assure la gestion du dossier fiscal du bailleur au titre d’un :
- remboursement annuel (au titre du mois de décembre ou du dernier trimestre) : le crédit doit être au moins
égal à 150 € ;
- remboursement trimestriel ou mensuel : au terme de l’un des trois premiers trimestres civils ou de l’un des
onze premiers mois si le remboursement porte sur un montant minimum de 760 €.

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 Accession par les particuliers
Accession sociale à un logement neuf : 2 volets

Accession précédée d’une phase locative :

financée par PSLA (prêt social de location-accession)

et assortie d’une garantie de rachat (sous conditions)

(fiscalement il s’agit d’une location assortie d’une promesse de vente : le transfert de propriété intervient au
moment de la levée de l’option)

Accession directe : deux dispositifs distincts

• logement situé dans le périmètre d’un territoire « ANRU »

• acquisition d’un logement dans le cadre d’un « PTZ+»

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 PSLA et avantages fiscaux :
TVA (BOI-TVA-IMM-20-20-10) et TFPB (BOI-IF-TFB-10-100)

conditions : affectation habitation principale

plafonds de ressources
plafonds de prix de vente ou de construction
convention et agrément par le préfet

- pendant la phase locative, le bailleur a bénéficié :

• du taux réduit de TVA à 7% (LASM);
• de l’exonération de TFPB : 15 ans à compter de l’achèvement de l’immeuble.

- lors de la levée d’option = acquisition par le locataire-accédant

(NB : cumul avec le bénéfice du PTZ+) :
• si l’événement se produit dans les 5 ans de l’achèvement de l’immeuble : TVA au taux réduit de 7% (la TVA
payée en amont à 7% sur la LASM est déductible) et DMTO au taux réduit de 0,70%– Après les 5 ans de
l’achèvement, DMTO au taux de droit commun de 5,09% ;

• l’accédant bénéficie de l’exonération de TFPB pour la durée restant à courir jusqu’à la 15ème année à compter
de l’achèvement de l’immeuble.

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 LOGEMENT SITUÉ DANS UN PÉRIMETRE COUVERT
PAR UNE CONVENTION ANRU
(BOI-TVA-IMM-20-20-20)

Taux de TVA réduit (7%) en faveur des acquisitions de logements neufs

- par des personnes physiques ;

- pour habitation principale ;
- logement situé dans un des quartiers faisant l’objet d’une convention ANRU ou situé à moins de 500 m de
ces quartiers.
- plafonds du prix de vente ou de revient : niveau PSLA
- plafonds de ressources : niveau PLS majoré de 11%
- logement neuf au sens fiscal (art. 257-I-2-2° du CGI) : cession d’un logement dans un délai de cinq ans
après son achèvement, vente en l’état futur d’achèvement, construction neuve ;
- en cas de construction
1. acquisition du terrain à bâtir
- auprès d'un assujetti : TVA à 7% et coût du terrain inclus dans la LASM
- auprès d'un non assujetti : DMTO et coût du terrain exclu de la LASM
2. si travaux réalisés par contrat unique de construction (CUC)
Application directe du taux réduit aux travaux
3 types de contrat unique : CCMI, avec ou sans plan, et contrat de promotion
3. si travaux hors CUC : LASM au taux de 7% lors de l'achèvement

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 TRAVAUX ELIGIBLES AU TAUX REDUIT DE TVA
(BOI-TVA-LIQ-30-20-90)

Date des travaux illimitée (directive du 5 mai 2009)

Locaux concernés Locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de 2 ans.

Les travaux réalisés dans les parties communes des immeubles collectifs qui
comprennent au moins 50% de locaux à usage d’habitation relèvent en totalité du taux
réduit.

Travaux concernés Amélioration, transformation, aménagement et entretien.

- prestations de main d’œuvre directement liées à l’exécution de ces travaux ;
- matières premières et fournitures lorsqu’elles sont fournies et facturées par le
prestataire ;
- fourniture de certains petits équipements.
• travaux concourant à la production d’immeubles neufs, y compris les travaux de
Travaux exclus surélévation et addition de construction
• travaux de nettoyage
• travaux d’aménagement et d’entretien des espaces verts
• travaux d'équipements :
- système de chauffage
- ascenseur
- cabine hammam ou sauna prête à poser
- système de climatisation

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 TFPB – valeur locative
Abattement de 30 %

• Logements HLM et assimilés, conventionnés, situés en ZUS et ayant fait l'objet d’une exonération de
longue durée, applicable jusqu’en 2013 si convention d’utilité sociale passée entre le propriétaire et
l’Etat
(CGI, art 1388 bis – BOI-IF-TFB-20-30-30)

Nb :la compensation versée à la collectivité bénéficiaire est égale au produit du montant de l’abattement
appliqué au titre de l’année d’imposition par le taux de TFPB voté au titre de l’année précédente.

• Logements en immeubles collectifs situés en ZUS issus de la transformation de locaux industriels ou

commerciaux

Décision : délibération concordante CT et EPCI

Application : année N si délibération antérieure au 01/10/N-1

(CGI art 1518 A ter)

20
 LES LOGEMENTS SOCIAUX ET LES EXONERATIONS DE TFPB

Objet/CGI Durée Conditions Mesure conjoncturelle

EXONERATION DE COURTE DUREE
Toute construction 2 ans sauf délibération contraire des communes et
neuve communautés de communes
art. 1383 du CGI

(BOI-IF-TFB-10-60)
EXONERATION VARIABLE
Logements neufs 5 ans au Délibération CT et EPCI
Art. 1383-0 B bis du moins -taux : 50% ou 100%
CGI -logements achevés à compter de 2009
-Niveau de performance énergétique : label BBC
(BOI-IF-TFB-10-180- 2005
10) - applicable après l’exonération de l’art. 1383 du
CGI (cf. ci-dessus)
application à compter des impositions établies au
titre de 2010

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 Objet/CGI durée Conditions Mesure conjoncturelle
TFPB - EXONERATIONS DE MOYENNE DUREE
Logements anciens 5 ans Délibération CT et EPCI
- taux : 50% ou 100%
Art 1383-0 B du CGI - logements achevés avant 1989
- réalisation de dépenses d'équipement pour le
(BOI-IF-TFB-10-180- développement durable ouvrant droit au crédit
10) d'impôt de l'art 200 quater du CGI
- montant minimal de dépenses apprécié par
logement :
- soit 10 000 € dans l'année
- soit 15 000 € dans les 3 années
précédentes

22
 Objet/CGI durée Conditions Mesure conjoncturelle

TFPB - EXONERATIONS DE LONGUE DUREE

affectation à l’habitation principale (art 1384 A I ter CGI)
Construction ou
conventionnement APL Exonération portée à 25 ans
acquisition de pour les logements

financement aidé à plus de 50 % par prêts aidés
logements neufs au 15 ans bénéficiant d’une décision
(PLA-I, PLUS ou PLS) et subventions Etat,
sens fiscal d’octroi de subvention ou de
ANRU, CT, EPCI
art. 1384 A-I prêt aidé prise entre le 1er
(taux ramené à 30% pour droits immobiliers
(BOI-IF-TFB-10-90- juillet 2004 et le 31 décembre
démembrés)
50,I) 2014

bénéfice de la TVA à taux réduit (BOI-IF-TFB-10-90-50, I)

art 1384 A-II 20 ans si immeuble fait l’objet de mesures de sauvegarde

(BOI-IF-TFB-10-80, (art L. 615 CCH)
II)
respect de 4 critères environnementaux sur 5 : exonération portée à 30 ans
art 1384 A-I bis 20 ans - modalités de conception en cas de respect des critères
(BOI-IF-TFB-10-180- - modalités de réalisation environnementaux si octroi
20) - performance énergétique et acoustique prêt ou subvention pendant la
- utilisation d’énergie et matériaux renouvelables même période
- maîtrise des fluides

23
 Objet/CGI durée Conditions Mesure conjoncturelle
TFPB - EXONERATIONS DE LONGUE DUREE (suite)
Construction ou 15 ans - appartenant à l’Association Foncière Logement 25 ans pour les logements
acquisition de ou SCI filiales (majoritaire) bénéficiant d’une décision
logements neufs - usage locatif d’habitation principale d’octroi de subvention entre
Art 1384 A-I quater - financement à plus de 50% par subvention du le 1er juillet 2004 et le 31
(BOI-IF-TFB-10-90- 1% logement décembre 2014
50,I) - bénéfice de la TVA à 7%
Construction ou 15 ans Affectation habitation principale
acquisition de Contrat de location accession
logements neufs Convention agréée par le préfet
en PSLA
Art 1384 A-III
(BOI-IF-TFB-10-100)
Logement pris en bail Durée -Exonération facultative sur délibération des
à réhabilitation du bail communes et groupements de communes
Art 1384 B -A compter du 1er janvier 2005, exonération de
(BOI-IF-TFB-10-110) droit (compensée intégralement)

24
 Objet/CGI durée Conditions Mesure conjoncturelle
TFPB - EXONERATIONS DE LONGUE DUREE (suite)
Acquisition- - usage locatif, y compris logements-foyers 25 ans pour les logements
amélioration : - conventionnement APL bénéficiant d’une décision
art. 1384 C-I 15 ans - concours financier de l’Etat ou subvention de d’octroi de subvention ou de
1er alinéa l’ANRU prêt aidé prise entre le 1er
(BOI-IF-TFB-10-120- mais pas de condition de quotité de prêt juillet 2004 et le 31 décembre
10) 2014
Acquisition- Acquisition par organisme sans but lucratif (BOI-IF-TFB-10-120-10, II et
amélioration Agrément par le préfet (BOI-IF-TFB-10-120-20, II )
art. 1384 C-I 15 ans Améliorations aidées par l’ANAH dans les 2 ans
2ème alinéa de l’acquisition
Location ou attribution à des personnes
(BOI-IF-TFB-10-120- défavorisées
20)
Détention par Etablissement public de gestion
immobilière du Nord-Pas-de-Calais (EPGINPC)
1384 C-II ou filiale
(BOI-IF-TFB-10-130) amélioration aidée par ANAH

25
 Objet/CGI durée Conditions Mesure conjoncturelle

TFPB - EXONERATIONS DE LONGUE DUREE (suite et fin)

Acquisition- 15 ans Création de structures d'hébergement temporaire 25 ans pour les logements
amélioration ou d'urgence bénéficiant d’une décision
- convention entre propriétaire ou gestionnaire et d’octroi d'aide de l'Etat prise
art. 1384 D le préfet entre le 1er juillet 2005 et le
- hébergement de personnes défavorisées (art L 31 décembre 2014
(BOI-IF-TFB-10-140) 301-1, II du CCH)
- financement par subvention accordée par le
préfet
1586 A libre Délibération du département
Prolongation des exonérations de 15 ou 25 ans
(BOI-IF-TFB-10-90- pour logements locatifs HLM
50,II)
Logement situé en permane Délibération CT et EPCI
PPRT nte - construction achevée antérieurement à la mise en
place du PPRT
- 30% ou 15% dans le périmètre
art 1383 G - 45% ou 30% dans secteur préemptable Ces délibérations perdurent
- 60% ou 45% dans secteur expropriation UP tant qu'elles ne sont pas
expressément rapportées
(BOI-IF-TFB-10-50-
50-30)

26
Logement à proximité permane Délibération CT et EPCI
d'une installation nte - construction achevée antérieurement à la mise en
SEVESO place du PPRT
art 1383 G bis - taux : 25% ou 50%
- non applicable en zone PPRT
(BOI-IF-TFB-10-50-
50-40)
Logement situé en permane Délibération CT et EPCI
PPRM nte - constructions achevées antérieurement à la mise
art 1383 G ter en place du PPRM
- taux : 25% ou 50%
(BOI-IF-TFB-10-50-
50-50)

27
 COMPENSATION DE LA TFPB EN FAVEUR DES COLLECTIVITÉS LOCALES :
EXONÉRATION EN FAVEUR DES BAILLEURS SOCIAUX

Bénéficiaires Objet de la Conditions Modalités de la

compensation compensation
Exonération de 15 Perte > 10% du Différence entre la
Communes et EPCI ans : prêts produit total de la perte et 10% du
Avant loi PCS PLS, PLUS et PLA-I TFPB produit de la TFPB
Allongement de 15 à Logements financés
Toutes les 25 ans : prêts du 1er juillet 2004 au Intégrale de la 16ème
Loi PCS collectivités PLS, PLUS et PLA-I 31 décembre 2014 à la 25ème année
territoriales
Exonération de 15 Logements financés Intégrale les quinze
Communes et EPCI ans : prêts du 1er décembre premières années
Loi ENL PLUS et PLA-I 2005 au 31 = 83%
décembre 2014 (art L 2335-3
Extension PLS CGCT)
à compter 2009 (LF
et LFR 2010)

PCS : loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale

ENL :loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement

28
 TFPB - dégrèvements
DÉDUCTION DES DEPENSES ENGAGEES POUR L’ACCESSIBILITÉ ET L’ADAPTATION
DES LOGEMENTS AUX PERSONNES HANDICAPEES

Nature des immeubles

- Immeubles affectés à l’habitation,
- appartenant à des organismes HLM ou des SEM ayant pour objet statutaire la réalisation ou la gestion
de logements sociaux.

Nature des dépenses

- travaux réalisés à l’extérieur des locaux pour en faciliter l’accès (parties communes) et à l’intérieur des
logements ;
- dépenses effectivement payées.

Calcul du dégrèvement
déduction opérée sur le montant de la TFPB due aux CT et EPCI (sauf TEOM)
- dépenses payées en année N s’imputent sur la cotisation N + 1 ;
- base à retenir : TFPB à la charge d’un même bailleur à une même adresse ;
- en cas de solde de dépenses non utilisé, le reliquat est imputé au titre de la même année sur les cotisations
mises à la charge de ce même organisme au titre d’immeubles imposés dans la même commune ou dans
d’autres communes relevant du même centre des impôts fonciers.
art 1391 C du CGI – BOI-IF-TFB-50-20-20

29
 DÉDUCTION DES TRAVAUX POUR LA PREVENTION DES RISQUES TECHNOLOGIQUES

Nature des immeubles idem

plus immeubles, logements-foyers et CHRS visés aux 3° et 4° de l’art L 302-5 du CCH

Nature des dépenses

travaux prescrits dans le cadre des plans de prévention des risques technologiques
dépenses effectivement payées

Calcul du dégrèvement idem

art 1391 D du CGI – BOI-IF-TFB-50-20-20

DÉDUCTION DES DEPENSES DE TRAVAUX D’ECONOMIE D’ENERGIE

Nature des immeubles idem handicapés

Nature des dépenses

dépenses visées à l’art L 111-10 du CCH
dépenses effectivement payées
imputation des dépenses limitée au quart des dépenses éligibles

Calcul du dégrèvement idem

art 1391 E du CGI – BOI-IF-TFB-50-20-20

30
 DEGREVEMENT EN CAS DE VACANCE

Nature des immeubles

- logements appartenant à des organismes HLM ou des SEM ayant pour objet statutaire la réalisation ou la
gestion de logements sociaux
- logements attribués sous condition de ressources (art L 441-1 du CCH)
- vacance supérieure à 3 mois
- immeuble destiné soit à la démolition, soit à faire l’objet de travaux (1° de l’art R 323-3 du CCH)
subventionnés (R 323-1 à R 323-12 du CCH)

art 1389 III du CGI – BOI-IF-TFB-50-20-30

DISPOSITIONS COMMUNES :

imputation accordée par voie contentieuse : dépôt d’une réclamation auprès de l’administration fiscale

délai de réclamation à respecter : 31 décembre de l’année qui suit celle de la mise en recouvrement du rôle
Ex. : TFPB 2012 mise en recouvrement le 30 novembre 2012
=> dépôt de la réclamation possible jusqu’au 31 décembre 2013

NB : neutre pour les finances des CT : dégrèvements pris en charge par l’Etat

31
 IMPOT SUR LES BENEFICES IMPOT SUR LES SOCIÉTÉS

PRINCIPE D’EXONÉRATION : 4° DU 1 DE L’ARTICLE 207 DU CGI

En faveur des organismes suivants :

OFFICES PUBLICS D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (OPAC)

SOCIÉTÉS D'HLM ET OFFICES PUBLICS D'HLM AINSI QUE LEURS UNIONS
FONDATIONS D'HLM
SOCIÉTÉS D'ÉCONOMIE MIXTE
SOCIÉTÉS ANONYMES DE COORDINATION

Principe : exonération uniquement pour les opérations réalisées par ces organismes au titre du service
d'intérêt général (art. L. 411-2 du CCH)

Pour mémoire (4° ter du 1 de l’art 207 du CGI) : exonération en faveur des sociétés anonymes de crédit
immobilier (SACI) sous certaines conditions.

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 EXONÉRATION EN FAVEUR DES ORGANISMES D'HLM,
DES SEM ET DES SA DE COORDINATION ENTRE LES ORGANISMES D'HLM :

- des opérations réalisées au titre du service d'intérêt général défini aux 7e, 8e et 9e alinéas de l'article L 411-2
du CCH ainsi que des services accessoires à ces opérations ;
- des produits engendrés par les locaux annexes et accessoires des ensembles d'habitation mentionnés à l'article
L 411-1 du CCH, à la condition que ces locaux soient nécessaires à la vie économique et sociale de ces
ensembles ;
- des produits financiers issus du placement de la trésorerie de ces organismes.

Service d'intérêt général :

il porte, sous réserve que certaines conditions soient remplies, sur quatre catégories d'opérations :
- acquisition, construction, amélioration, attribution, gestion, cession de logements locatifs sous condition de
ressources ;
- accession à la propriété destinée à des personnes sous condition de ressources ;
- gestion, acquisition de logements situés dans des copropriétés connaissant des difficultés ;
- services accessoires à ces opérations.

logements PLI : L’exonération est acquise lorsque les logements correspondants représentent moins de 10 %
des logements locatifs sociaux mentionnés à l'article L. 302-5 du CCH détenus par l'organisme.

33
 IS - Plus-values
IS : Application du taux réduit de 19%
Cession d’immeubles et assimilé par bailleurs sociaux par bailleurs privés

Cession d’immeubles de bureaux ou de

locaux commerciaux Exonération d’IS Taux réduit d’IS de 19% à condition que le
cessionnaire s’engage à transformer les
locaux en immeubles d’habitation dans un
délai de 3 ans

34
 DROITS D'ENREGISTREMENT
DMTO : 5,09% (5,09006%)

Régimes spéciaux
Taux réduit 0,70%
Achat d'immeuble construit donnant lieu au paiement de la TVA (art 1594 F quinquies, A)
Mutation dans le cadre d'opérations de rénovation urbaine (art 1594 F quinquies, B)
Cession gratuite de terrains classés aux collectivités publiques (art 1594 F quinquies, C)
Acquisition en vue de leur revente de lots de copropriétés faisant l'objet d'un plan de sauvegarde par des
organismes HLM (art 1594 F quinquies, L)

Réduction du taux jusqu'à 0,5% par le conseil municipal et/ou le CG

Ventes à la découpe (art 1584 bis et 1594 F sexies)

Droit fixe 25 €
Transfert de biens par une œuvre d'intérêt public à un établissement d'utilité publique (art 1039)

Droit fixe 125 €

- Acquisition de terrain à bâtir relevant de la TVA (art 691 bis)

- (art 1051)
1. Transfert de biens entre HLM, SACI et organismes agréés de l’article L 365-2 du CCH,
2. Acquisition par les mêmes organismes jusqu’au 31-12-2013 de logements conventionnés auprès
d’organismes agrées pour le logement des personnes défavorisées,
3. Attribution de logements aux membres des SA HLM

Abattement de 7 600 € à 46 000 € par tranches de 7 600 € par CG

Ventes d'immeubles d'habitation dans les ZRR (art 1594 F ter)
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 Exonérations
- Acquisitions par l'Etat (art 1040, I)
- Acquisitions par communes, syndicats de communes, établissements publics fonciers (EPF), départements,
régions et leurs établissements publics (art 1042, I)
- Expropriation pour cause d'utilité publique (art 1045)
- Acquisition de terrain à bâtir par organisme HLM (art 1049)
- Acquisition d’immeuble par autre promoteur si engagement de produire un immeuble neuf dans les 4 ans (art
1594-0 G)

Sur décision du CG
- Cession de logements à leurs locataires par les organismes HLM ou les SEM (art 1594 G)
- Rachat par organismes HLM ou SEM d'immeubles d'habitation acquis à l'aide de prêts aidés par l'Etat contractés
entre le 1er juillet 1981 et le 31 décembre 1984 par des accédants qui ne peuvent honorer leurs échéances (art 1594
H)
- acquisition de logements précédemment acquis auprès d’organismes HLM au titre de l’accession sociale
lorsqu’elle résulte de la mise en œuvre d’une garantie de rachat (art 1594 H-0 bis, LFR 2009)
- Cessions de logements locatifs sociaux dans les DOM (art 1594 I quater)

36
 LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX

TVA TFPB
CONSTRUCTION / CONSTRUCTION / IMPUTATION DE CERTAINS
ACQUISITION
TRAVAUX ACQUISITION TRAVAUX
LASM : Principe : LASM
Remboursement par Exonération pendant 15, 25 Déduction de certains
Si travaux éligibles au taux ou 30 ans travaux de la TFPB due
l’Etat du différentiel de de 7% en faveur des
TVA (env.12,5% du particuliers :
prix de revient)
=> facturation directe
Moindre recette
pour les CT, A la charge exclusive de
A la charge exclusive de l’Etat mais compensation l’Etat
partielle ou intégrale de (dégrèvement accordé après
l’exonération paiement)

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 ACCESSION SOCIALE A LA PROPRIETE

PSLA ACCESSION DIRECTE

TVA TFPB ANRU
ère
1 étape : LASM Exonération pendant 15
=> différentiel de TVA ans
remboursé à l’opérateur (Idem TVA à 7% au lieu de 19,6%
LLS) Pas d’allongement de
l’exonération pendant la Pas d’exonération de TFPB
nde
2 étape : vente soumise à durée du PCS
TVA mais TVA/LASM
déductible
Moindre recette pour les TVA : à la charge exclusive de l’Etat
CT,
A la charge exclusive mais compensation Aide facultative
de l’Etat partielle ou intégrale de la CT
(durée du PCS) de
l’exonération

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 Aides à l’investissement - bailleurs privés
dispositif Avantage sur revenus fonciers conditions

Investissement -Base de la réduction d’impôt : plafonds de - Acquisition ou construction de deux logements

locatif prix de revient par m² de surface habitable, maximum par an
intermédiaire dans la limite de 300 000 € par an - Location nue à usage d’habitation principale du
(« Duflot ») du locataire pendant 9 ans, à une personne autre qu’un
1er janvier -Taux de 18% pour les investissements membre du foyer fiscal ou un ascendant ou
2013 au 31 réalisés en métropole descendant
décembre 2016 - Plafonds de loyer et de ressources
- Taux de 29% pour les investissements - Logements situés dans des zones géographiques se
réalisés en outre-mer caractérisant par un déséquilibre important entre
l’offre et la demande de logements entraînant des
difficultés d’accès au logement sur le parc locatif
existant
- Respect d’un niveau de performance énergétique

Borloo ancien Déduction forfaitaire - Affectation habitation principale

Niveau intermédiaire : 30 % - Plafond de loyers
Niveau social : 60 % - Plafond de ressources (2 niveaux)
70% si intermédiation DALO - Convention avec ANAH :
9 ans si travaux, 6 ans sans travaux

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 Sites Internet utiles
Outre le site du ministère du logement (www.territoires.gouv.fr) qui propose diverses fiches notamment sur l’aspect fiscal
du financement et des aides fiscales (secteur locatif social, accession à la propriété, mais aussi dispositifs fiscaux d’investissement
locatif), de nombreuses informations sur le financement du logement sont disponibles sur Internet :
• Portail de l’administration française (www.service-public.gouv.fr)
Site interministériel, le portail de l’administration vise à satisfaire les besoins des usagers et simplifier leurs rapports avec
l’administration, qui pourra y trouver des informations pratiques (formulaires et téléservices, fiches d’information) et des liens vers
des sites complémentaires. Un moteur de recherche permet à l’usager de chercher des informations dans les pages de service
public et dans les sites Internet publics.
• Administration fiscale (www.impots.gouv.fr)
Ce site offre un grand nombre de services en lignes : calcul de l’impôt sur le revenu, dispositifs d’information, téléchargement
des formulaires déclaratifs et de leurs notices, télédéclaration des revenus, règlement des impôts…
Concernant la fiscalité du logement, on y trouve une documentation fiscale détaillée (notamment les instructions fiscales
publiées au bulletin officiel des impôts –site internet bofip.impots.gouv.fr), ainsi que des formulaires et notices explicatives.
• Agence nationale pour l’information sur le logement (www.anil.org)
Le site de l’ANIL fournit des informations détaillées quel que soit le statut d'occupation du logement : locataire, propriétaire
accédant, propriétaire occupant.
• Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (www.anah.fr)
Ce site contient des informations pratiques sur les conditions d’attribution des subventions de l’ANAH pour amélioration de
l’habitat privé.
• Union d’économie sociale pour le logement (www.uesl.fr)
Informations sur la participation des employeurs à l'effort de construction (1 % logement). Deux rubriques sont
particulièrement utiles pour les salariés du secteur privé : la recherche de l'organisme collecteur auprès duquel ils pourront obtenir
des aides du 1 % logement et le rappel de ces droits.
• Caisse des allocations familiales (www.caf.fr)
Ce site permet de connaître les prestations servies par les caisses d’allocations familiales, de calculer le montant de l’aide
personnelle au logement et de faire des demandes en ligne.
• Union nationale des fédérations d'organismes HLM (www.union-hlm.org)
Informations sur le monde HLM et sur les prestations offertes par les organismes HLM (cf. la rubrique "informations
pratiques" du module "Se loger").

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