Contrats Spéciaux

Professeure Noura BOUTAYEB

Plan du Cours

I. Contrats nommés et innommés

- Définition du contrat nommé et innommé
- Les origines du caractère obligatoire du Contrat (Art 230 DOC)
- Interprétation et Classification des Contrats
- La liberté des parties et la classification du Contrat en considération du
but ou des objectifs poursuivis.
A. Le déplacement d’une valeur d’un valeur d’un patrimoine vers un
autre : (La Vente) : Transfert définitif d’un droit de propriété
B. La Concession : C’est une location avec possibilité d’usage (le bail/les
baux, les contrats de prêt)
C. La Conservation d’une chose : (Contrat de Dépôt)
D. La Représentation : (Contrat de mandat) : C’est une action pour autrui.
E. La Prestation : (Le Louage)

II. Le Rôle du juge et des parties

A. La Qualification du Contrat judiciaire
B. L’interprétation du Contrat
C. Les Limites de l’interprétation du juge : (Contrôle de la Cour de
Cassation et la place de l’équité dans l’interprétation du Contrat)
 Séance N°1

Contrat Spécial

Définition : Un contrat spécial comme son nom l’indique, est un contrat qui
répond à des règles spécifiques pouvant s’ajouter ou déroger aux règles du
D.O.C.
Aux termes de l’article 230 du DOC disposant que : « Les obligations
contractuelles valablement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont
faites, et ne peuvent être révoquées que par le consentement mutuel ou
par la force de la loi. » Cet article met en évidence un accord de volonté
entre les deux parties qui est à la source de la naissance du Contrat.

La Lésion : C’est un déséquilibre de prestations entre les parties dans une

relation contractuelle. En principe, le droit d’invoquer la lésion en cas de
litige dans le cadre d’une relation contractuelle n’est réservé qu’aux
mineurs, mais dans les contrats spéciaux elle est également accessible aux
majeurs, notamment lorsqu’il s’agit d’un contrat immobilier.

Les contrats spéciaux ont pour ont pour objectif de protéger la volonté et la
liberté des contractants.

Petite historique des Contrats

Auparavant, il n’existait que trois types de contrats :

Contrat VERBIS : C’est un terme Latin tiré du mot « verbe » qui signifie un
accord verbal.

Contrat LITTERIS : Le terme LITTERIS renvoie à l’écrit, il s’agit ici d’un

contrat écrit.

Contrat RE : C’est un terme Latin dérivé du mot « réel », c’est-à-dire un

contrat réel, notamment le contrat de dépôt.
1ER Volet : Le Contrat de Vente
Définition juridique de la Vente :
Par définition, la vente est un transfert de patrimoine de manière définitive
ou provisoire. Elle est provisoire lorsqu’elle est effectuée par l’usage du
droit d’usufruit.

(Séance N°2)

Le Canal de Craponne

C’est l’histoire d’un français du nom d’Adam de Craponne qui a découvert

l’existence d’un canal (rivière) dans une vallée près de sa demeure à
Craponne, dans sa commune de naissance vers les années 1550. Il obtient le
17 août 1554 le droit de prendre de l’eau dans la Durance (ladite rivière)
pour la conduire jusqu’à Salon-de-Provence. Alors il a commencé les travaux
pour prolonger cette rivière vers une autre commune, et quand il a réussi à
le faire tous les habitants de Craponne jusqu’à Salon-de-Provence
bénéficiaient de la rivière alors il décida de soumettre son accès à une
contrepartie, c’est-à-dire une somme d’argent que les usagers devront lui
remettre comme une location de cette rivière dont il réclamait à juste titre
la propriété, car l’initiative de prolonger cette source venait de lui. Les
habitants se sont soumis à ces conditions et lui payaient une contrepartie
pour user du canal.

Une fois que la mort eu attrapé Adam de Craponne, ses héritiers ont pris
possession de cette rivière et ont réalisé que le prix que leur défunt père
recevait en contrepartie de son usage était dérisoire. Alors ils ont voulu
intenter une action en justice pour renégocier les termes du contrat mais ils
n’ont pas obtenu gain de cause. C’est de cette histoire qu’a émergé
progressivement un principe fondamental en matière contractuelle, à savoir
le principe de la force obligatoire du Contrat. C’est-à-dire qu’en aucun cas
on ne peut modifier ou résilier un contrat de manière unilatérale, il faut
obligatoirement un consentement mutuel ou une mesure prévue par la loi.
Introduction Générale

Contrats spéciaux, contrats déterminés, contrats nommés, tous relèvent de

la théorie générale du Contrat (DOC) qui constitue le pivot de tous ces
contrats. Au Maroc, il est prévu dans le livre II du DOC les différents contrats
et les quasi-contrats qui s’y rattachent. Aussi nous trouverons le contrat de
vente, l’échange, le dépôt, le prêt, le mandat… Tous ces contrats sont
considérés comme spéciaux car ils sont soumis à un régime juridique
spécial, plus (+) les règles du DOC. La profusion de ces contrats spéciaux est
due au bouleversement économique qui a entrainé la dualité de ces règles
juridiques. Ce qui entraine une atteinte au principe de l’autonomie de la
volonté. (Principe de la liberté contractuelle)

En fait les situations qui paraissaient acquises dans la théorie classique du

Contrat sont désormais remises en cause car le législateur doit protéger non
seulement la liberté contractuelle, mais également la volonté des parties.
Donc c’est la conception de la volonté, ça veut dire le pouvoir de créer un
lien contractuel. C’est le concept de la liberté, cela veut dire que le
législateur augmente la liberté des parties en les laissant créer des contrats
auxquels il n’a pas donné de nom, et il leur donne une valeur juridique. Le
contrat étant une valeur d’échange de biens ou de services, a toujours
incarné l’idée de la liberté.

L’on s’interroge sur l’efficacité économique du contrat, son utilité est-il en

contradiction avec une justice et une morale sociale ? Le contrat est marqué
par l’utile et le juste, il est un instrument de sécurité juridique et il doit
l’emporter sur l’équité. La justice est sacrifiée à la sécurité. (La théorie de
l’imprévision)

L’équité en matière contractuelle peut être autorisée par la loi, c’est-à-dire

le législateur autorise l’équité en matière contractuelle. On peut retenir
l’article 231 du DOC qui dispose : « Tout engagement doit être exécuté de
bonne foi, et oblige, non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à
toutes les suites que la loi, l’usage ou l’équité donnent à l’obligation d’après
sa nature. »

Aussi, l’article 243 prévoit également : « […] Les juges peuvent néanmoins,
en considération de la position du débiteur, et en usant de ce pouvoir avec
une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement, et
surseoir à l’exécution des poursuites, toutes choses demeurant en état. »
Cet article accorde un prolongement de délai à un débiteur défaillant pour
qu’il puisse s’acquitter de ses obligations, n’en déplaise au créancier.

Notes importantes à retenir :

• La cession : A la différence de la vente, la cession est un transfert

de propriété qui porte uniquement sur les biens incorporels.

Ex : Céder une action.

• La vente : C’est un transfert de propriétés impliquant des biens

corporels.

• Clause résolutoire : C’est une clause prévue dans le contrat qui

exonère le débiteur ou le créancier de ses obligations en cas de
non-exécution de l’autre partie.

• Indemnité d’immobilisation : C’est une somme d’argent que

l’acheteur donne au vendeur pour qu’il conserve l’objet de vente
pour lui afin d’avoir un délai de réflexion avant la conclusion du
contrat.

NB : Article 1195 du Code Civil français portant sur les cas de la

renégociation du contrat. (à lire…)
 (Séance N°3)

Chapitre 1 : La Vente

De prime abord, on peut dire que la vente constitue d’une certaine manière
le noyau de tous les contrats spéciaux, c’est-à-dire qu’elle est à l’origine de
l’émergence de l’ensemble des contrats spéciaux qui existent de nos jours.
C’est l’implosion du contrat de vente qui a donné naissance à ces sous-
contrats, qui aujourd’hui, ont intégré un régime juridique spécifique et
répondent à des normes règles souvent différentes de celles de la vente.

Par définition, la vente est un transfert de propriété d’une chose vers le

patrimoine d’une personne. L’article 487 du DOC la définit comme : « Un
contrat par lequel l’une des parties transmet la propriété d’une chose ou
d’un droit à l’auteur contractant contre un prix que ce dernier s’oblige à lui
payer. »

L’objet principal de la vente est le droit de transfert, cela implique donc le

déplacement de la propriété d’une chose d’un patrimoine vers un autre.

Le contrat est un ensemble complexe de clauses (conditions ou termes du

contrat). Il faut remarquer que ces obligations juridiques ne sont pas
toujours définies. Tous les contrats sont composés de 4 conditions :

1. L’obligation de délivrance = la livraison de la chose ;

2. L’obligation de garantie (la garantie d’éviction, la garantie des

vices cachés) voir supra ;

3. L’obligation de paiement ;

4. L’obligation de restitution (la remise de la chose en l’état).

Le contrat peut être classé par référence au but poursuivi par les parties. (Le
pourquoi).

• Le 1er objectif poursuivi par une partie, c’est le déplacement d’un

patrimoine vers un autre. (Transfert de droit de propriété)

• Le 2ème objectif poursuivi par les parties consiste à donner l’une des
parties la possibilité d’utiliser provisoirement l’usage de la chose (le
contrat de bail et le contrat de prêt), ce qui implique l’exercice du
droit personnel. Dans ce type de contrat, le locataire reçoit un
droit personnel d’utiliser la chose.

• Le 3ème objectif dans un contrat peut être la conservation de la

chose (le contrat de dépôt et le séquestre)

• Le 4ème objectif dans un contrat c’est l’action pour autrui ou encore

les contrats de représentation (le mandat).

• Enfin, le 5ème objectif c’est l’accomplissement par l’une des parties

d’une prestation juridique en faveur de l’autre (contrat de
prestation). Ce type de contrat concerne tout ce qui se rapporte au
louage d’ouvrages.

Il est important de faire la distinction entre les termes juridiques adéquats à

employer en fonction chaque type de contrat. Dans le bail on parle de
locateur et locataire, de déposant et dépositaire quand il s’agit du contrat
de dépôt ; pour le mandat on parle de mandant et mandataire… Chaque
terme est employé dans son contexte juridique spécifique.

Section 1 : Le Contrat de Vente

La vente étant un transfert de droit de propriété de la chose, ce transfert

peut s’effectuer par différentes voies juridiques, soit par l’héritage, soit par
effet de loi, soit par effet de volonté. La vente est un contrat
synallagmatique, translatif, commutatif, à titre onéreux et consensuel. Il est
synallagmatique car il fait naître des droits et des obligations à la charge des
deux parties (Application de l’article 235 du DOC).

Il est commutatif dans la mesure où les deux parties ont parfaitement

connaissance de la portée et des implications de leurs engagements. Un
contrat commutatif permet d’organiser le transfert de la chose en
contrepartie d’un prix. Il permet de faire la distinction entre le prêt ou le
bail, contrairement aux contrats aléatoires (Application du principe de la
lésion).

Il est consensuel, c’est-à-dire que le consentement en principe est suffisant

pour reconnaître sa validité sur le plan juridique. Cependant, il y a certains
types de vente qui doivent passer par un certain nombre de formalités
préalables pour que la vente soit valide. (Voir cession de fonds de
commerce)

Enfin, la vente est un contrat translatif. Ce n’est pas une mise à disposition,
mais plutôt un transfert de propriété. C’est-à-dire que c’est le transfert qui
fait la différence entre le bail et le prêt.

• La vente à réméré : C’est une vente d’immeuble avec faculté de

rachat par le vendeur qui conserve l’usufruit. Longuement
pratiquée en France et toujours d’actualité, la vente à réméré
constitue un moyen de contourner l’interdiction du prêt à intérêt.

Le droit marocain reconnaît également ce type de vente, notamment au

niveau des articles 595 à 599 du DOC.

La vente ce n’est pas la donation parce qu’il y a obligatoirement une

contrepartie dans la vente tandis qu’il y en a pas dans la donation.

La vente ce n’est pas l’échange. (Absence de prix dans l’échange)

La vente ce n’est pas un apport en société puisque dans le cadre des apports
en société, la contrepartie n’est pas le prix mais des droits sociaux. (Actions
ou parts sociales)

La vente ce n’est pas la dation en paiement, c’est-à-dire le fait de se libérer

d’une dette par prestation, en donnant autre chose que l’obligation prévue
dans le contrat. Cette mesure rentre dans les compétences de l’Etat. C’est
un paiement qui éteint l’obligation du Contrat. (Interdiction d’opérer une
dation en paiement pendant les procédures collectives ou les périodes de
doute)

• Procédure collective : C’est une procédure d’urgence engagée dans

des situations d’une entreprise se trouvant en difficultés
financières, impliquant un déséquilibre important entre l’actif et le
passif. Elle se fait par le biais du redressement judiciaire ou d’autres
procédures similaires.

(Séance N°4)

Le Consentement dans le Contrat de Vente :

En vertu de l’article 2 du DOC, le consentement est une condition

obligatoire pour la validité du contrat, quelle que soit sa nature. Mais nous
allons étudier dans le cadre de ce chapitre, d’autres conditions impératives
que le législateur a insérées spécifiquement dans le Contrat de vente en
raison de sa particularité par rapport aux autres types de contrats.

Le consentement dans un contrat de vente est libre, et doit être exempt de

tout vice de consentement. C’est ce qui ressort de l’article 39 du DOC qui
dispose que : « Est annulable le consentement donné par erreur, surpris par
dol, ou extorqué par violence. »
Le consentement doit être également protégé par l’information, dans le but
de protéger la volonté des parties. Ce qui implique que les parties doivent
avoir la possibilité de savoir à l’avance dans quoi elles s’engagent.

• Dans le cadre d’une vente à distance portant sur un bien meuble,

l’acheteur a le droit de se rétracter dans un délai de 7 jours. Et si la
vente porte sur un bien immeuble, le délai est de 1 mois.

Aussi, le consentement dans le contrat de vente est progressif, c’est-à-dire

qu’il devient parfait une fois que toutes les formalités relatives à la vente
sont remplies. Le consentement progressif peut aboutir à deux catégories
de ventes :

- La vente éventuelle : C’est-à-dire une vente dont la conclusion peut

dépendre d’une suite d’évènements et de circonstances.

- La vente conditionnelle : C’est une vente soumise à des conditions

tributaires de la volonté des parties, mais celles-ci (les conditions)
doivent être valables, c’est-à-dire que l’insertion d’une quelconque
clause illégale est interdite. Ex : Les clauses abusives.

Par ailleurs, l’intervention du législateur dans le contrat de vente se

manifeste à travers une insertion d’un certain nombre d’éléments
impératifs pour la validité du contrat, en plus des conditions générales de sa
validité, appelés les éléments essentiels réglementaires.

• L’offre ne crée point d’obligations dans la vente, cependant elle

doit respecter un délai d’une semaine. C’est-à-dire que toute
personne qui fait une offre, spécialement en matière de vente, est
obligée de la maintenir pendant au moins une semaine.

• La promesse de vente doit être actée, c’est-à-dire être rédigé sous

forme d’un acte dans le but de protéger cette fois-ci non pas
seulement l’acheteur, mais aussi le vendeur.
 • Le créancier chirographaire : c’est un créancier qui ne dispose pas
de droit de suite sur l’objet de vente.

NB : En matière de vente, c’est le pourcentage qui fait généralement la

différence entre une indemnité d’immobilisation et une avance.

Le compromis de vente vaut vente.

Le transfert de la propriété définitive de la chose : Le contrat de vente :

La vente par sa structure synallagmatique, consensuel, translatif,

commutatif et à titre onéreux constitue le modèle type des contrats
nommés. En ce qui concerne la capacité en matière de vente, c’est le fait
d’être titulaire de ses droits et de les exercer soi-même. Les mineurs non
émancipés et les majeurs sous tutelle ou curatelle ne sont pas autorisés à
conclure des contrats de vente. La validité de tout contrat de vente suppose
une absence d’incapacité.

Le consentement : En plus des dispositions prévues par l’article 39 du DOC,

il existe d’autres dispositions qui s’ajoutent au contrat de vente, et qui
restreignent la liberté pour donner une meilleure qualité du consentement.
Ce renforcement de la qualité du consentement va entrainer un
consentement progressif/éventuel. Le législateur intervient en encadrant la
liberté contractuelle par une batterie de règles propres à la vente. En effet,
le législateur encadre le contrat de vente par des dispositions impératives.
L’objectif poursuivi est d’assuré un consentement éclairé par une
information complète, loyale et sincère sur tous les éléments de la vente,
car cette information ne doit pas être altérée avant la formation du contrat.
Il ne faut pas qu’elle soit non plus précipitée. Cette information va
permettre le murissement de ce consentement, qui accorde aux parties un
délai de réflexion afin d’éviter la précipitation ou alors la rétractation. A titre
d’exemple, au Maroc la loi 107.12 (La Vefa=contrat de réservation) dans son
article 618 prévoit : « L’acquéreur a le droit de se rétracter du contrat de
réservation dans un délai qui ne doit pas excéder 1 mois, à compter de la
date de la réservation. » Le contrat de réservation a une durée de vie de 180
jours et la validité est non renouvelable. Dépassée la durée de 6 mois, la
réservation devient automatiquement un contrat préliminaire.

L’information varie en fonction de la nature, de la qualité et aussi des

parties en cause. L’information peut être générale ou spéciale, et son
absence peut être des fois considérée comme du dol.

L’absence d’infos peut être attaquée sur le terrain de la responsabilité

délictuelle. Quant à l’information spéciale, c’est tout ce qui est mention
obligatoire devant exister dans le contrat, notamment dans les ventes
immobilières et les contrats de crédit.

(Séance N°5)

Le consentement dans le contrat de vente

• Un avant contrat : c’est un accord préalable entre les deux parties

avant la conclusion définitive du contrat. L’on peut considérer une
promesse unilatérale de vente ou d’achat comme un avant-contrat.

• L’offre : Elle est différente de la vente car elle n’engage pas de

responsabilité sur la personne l’ayant faite de respecter sa
promesse d’offre. Par contre, celui qui fait une offre doit la
maintenir au moins pendant une semaine.

• La promesse d’achat : Elle n’oblige pas l’acheteur à s’exécuter

contrairement à la promesse de vente.

La promesse se concrétise par un compromis de vente car l’une des deux

parties peut tomber dans l’incapacité.
Les Avants Contrats :

« La vente est parfaite entre les parties dès qu’il y a consentement des
contractants, l’un pour vendre, l’autre pour acheter et qui sont d’accord sur
la chose, le prix et sur les autres clauses du Contrat. » Article 488 DOC

Article 489 : « Lorsque la vente a pour objet des immeubles, des droits
immobiliers ou autres choses susceptibles d’hypothèque, elle doit être faite
en écriture ayant date certaine. Elle n’a d’effet au regard des tiers que si elle
est enregistrée en la forme déterminée par la loi. » Ces deux articles
constituent le pivot du contrat de vente.

En effet, la perfection dans l’article 488 signifie que d’abord il y a les

éléments essentiels à la validité du contrat.

Le 2ème élément : des éléments qui seront nécessaires à son exécution.

Lorsqu’il y a un élément qui manque à la formation du contrat de vente,
celle-ci n’est pas valable. La vente devient éventuelle. Mais lorsqu’il manque
un élément nécessaire à son exécution, la vente peut être formée mais elle
est imparfaite=conditionnelle. En effet, cette vente devient conditionnelle
car elle reste tributaire à la réalisation d’un élément manquant. C’est parce
que le contrat de vente présente un degré très élevé de complexité. Donc le
législateur échelonne dans le temps des négociations, des conventions afin
de conclure un contrat définitif.

• La promesse unilatérale est enregistrée au niveau de l’impôt. Tant

que la vente n’est pas conclue intégralement, on reste toujours
dans le cadre d’un compromis de vente. C’est-à-dire qu’on ne peut
réclamer ses droits sur le créancier qu’une fois avoir payé
intégralement le prix.

La promesse de vente, c’est une perspective de construction de la future

vente. Ces promesses peuvent être unilatérales ou bilatérales. Elle est
unilatérale lorsque l’une des deux parties consent la vente. Elle peut devenir
synallagmatique lorsque les deux parties acceptent la vente

La promesse unilatérale :

C’est un avant-contrat, ce qui le distingue d’une offre. Le promettant

s’engage à la conclusion du contrat, le bénéficiaire va accepter
l’engagement sans s’obliger lui-même sur la conclusion de la vente. Ça veut
dire que le bénéficiaire peut substituer une autre personne à sa place. C’est
de la subrogation (la clause de substitution et la clause de subrogation).

• Indemnité du dédit : C’est l’insertion d’une clause dans la promesse

de vente qui garantit pour le bénéficiaire, la possibilité de se retirer
en récupérant une partie de son indemnité d’immobilisation dans
un délai prédéterminé. En matière civile, ça s’appelle la clause du
dédit.

La subrogation est prévue en vertu de l’article 211 à 216 du DOC : « La

subrogation peut avoir lieu soit en vertu de la convention lorsque le
créancier recevant le paiement d’un tiers le subroge au droit action,
privilège ou hypothèque qu’il a contre le débiteur. Cette subrogation doit
être expresse et faite en même temps que le paiement. »

Le contrat définitif se trouve formé au moment où le bénéficiaire lève

l’option. Souvent la promesse de vente prévoit au profit du promettant une
indemnité d’immobilisation et qui demeure acquise au promettant lorsque
le bénéficiaire ne donne pas suite (soulignons que cette indemnité
d’immobilisation peut faire l’objet d’une requalification).

Le régime juridique de la promesse unilatérale, l’analyse juridique de cette

promesse se pose sur le plan temporel. Il faut préciser le moment auquel il
faut se placer pour apprécier les conditions de validité de la promesse.

Du côté du promettant, il se trouve engagé dès la promesse. « Celui qui fait

une offre en fixant un délai pour l’acceptation est engagé le jour de la
promesse, si par la suite il tombe dans l’incapacité, elle est sans influence
sur la vente et ne remet pas en cause la vente. Par conséquent, ce sont les
ayants-causes qui seront tenus d’exécuter la transaction. L’article 31 du
DOC : « La mort ou l’incapacité de celui qui a fait une offre, lorsqu’elle
survient après le départ de la proposition, n’empêche point la perfection du
contrat, lorsque celui auquel elle est adressée l’a acceptée avant de
connaître la mort ou l’incapacité du proposant. »

Du côté du bénéficiaire, il faut qu’il est la capacité de contracter le jour de la

promesse et elle doit durer jusqu’à la levée de l’option. S’il tombe dans
l’incapacité dans l’intervalle, c’est le représentant légal qui intervient et le
jour où il va lever l’option le contrat de vente définitif sera formé. C’est à
cette date qu’il faut se placer pour apprécier l’existence de la lésion entre le
prix porté au contrat et la valeur effective du bien. En France, c’est le 7/12 ;
et au Maroc le 1/3.

• La levée d’option : C’est un acte juridique : cela correspond au

choix, par le bénéficiaire d’une option, de valider cette option.

(Séance N°6)

Le compromis de vente

La promesse synallagmatique est aussi appelée compromis de vente. Elle

constate l’engagement réciproque des parties. La proximité de cet avant-
contrat avec le contrat définitif a été critiquée, la doctrine lui dénie toute
existence autonome. D’ailleurs, le code civil français dans son article 15.95
prévoit que : « la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement
réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Principe exprimé
également dans l’article 488 du DOC.

Cependant, au Maroc la loi accorde un délai de réflexion de dix jours à

l’acheteur avant la conclusion définitive du contrat, ce qui signifie que le
compromis de vente ne vaut pas vente finalement car l’acheteur a la
possibilité de se rétracter dans ce délai moyennant une indemnité
d’immobilisation.

Il est à rappeler que le versement de cette indemnité de 5 à 10% n’est pas

obligatoire, elle traduit seulement la volonté de l’acheteur à le bien, c’est-à-
dire son intérêt à l’égard du bien. C’est aussi une sorte de garantie pour le
vendeur.

Alors le compromis de vente pose un problème au Maroc au niveau de

l’interprétation puisque pour le législateur marocain et pour le juge c’est un
contrat préparatoire à la vente. Cependant, le législateur marocain n’est pas
de cet avis.

En effet, en 2018, sur une période de 5ans un acquéreur a donné au

vendeur une avance d’un montant de 8 millions dans le cadre d’un
compromis de vente signé devant notaire. Pour divers motifs, l’acheteur a
entamé des poursuites judiciaires pour résilier le compromis de vente au
motif de non-respect des délais. L’article 234 du DOC prévoit dans ce cas de
figure que : « Nul ne peut exercer l’action naissant d’une obligation s’il ne
justifie pas qu’il a accompli ou offert d’accomplir tout ce qu’il devait, de son
côté, d’après la convention ou d’après la loi et l’usage. » Le juge a déclaré
l’arrêt à l’acquéreur pour intenter une action en justice, il devra verser le
reliquat du prix restant au promoteur qui n’a pas respecté son engagement.

Paradoxalement, l’article 601 du DOC est en contradiction avec l’article

susmentionné, en ce sens qu’il dispose que : « la vente peut être faite à
condition que l’acheteur ou le vendeur aura le droit de se départir du
contrat dans un délai déterminé. Cette condition doit être expresse ; elle
peut être stipulée, soit au moment du contrat, soit après, par une clause
additionnelle. » Donc, c’était une vente à option.

• La simulation : C’est le fait de faire semblant d’être quelqu’un

qu’on n’est pas dans une relation de vente. Elle est fréquente
surtout dans les sociétés. Elle est sanctionnée par la procédure
 d’action en simulation qui a pour objet de déterminer qu’un acte a
créé une fausse apparence.

La simulation est interdite sur le prix en matière de vente.

Le prix dans le contrat de vente

Le prix doit être déterminé et déterminable. Il découle de la liberté de

discussion des parties au contrat. Il constitue un élément d’équilibre du
marché entre l’offre et la demande. Le prix, dans certaines situations, il peut
ne pas être discuté. (Voir les contrats d’adhésion)

En effet, le prix peut être contrôlé par le législateur qui prévoit des
modalités de contrôle. Il existe une régularisation des prix par les marques,
les affiches…

Cependant, en matière de vente immobilière, le prix est particulier car il fait

référence à la fois à une question de formation du contrat et au contenu du
contrat. En effet, il constitue un critère de qualification. Il est objet de
l’obligation principale du vendeur et la cause de délivrance de la chose pour
l’acheteur.

• C’est un croisement entre l’objet et la cause qui entraine le

transfert du droit de propriété. C’est pour cela que le prix, non
seulement il doit exister, mais aussi être déterminé ou
déterminable.

Le prix se distingue de la donation qui est un acte à titre gratuit, c’est-à-dire

avec une intention libérale. C’est cette intention libérale qui se substitue au
prix. Il permet de distinguer également la vente de l’échange. (Article 619)

L’article 619 dispose : « L’échange est un contrat par lequel chacune des
parties remet à l’autre, à titre de propriété, une chose mobilière ou
immobilière, ou un droit incorporel, contre une chose ou un autre droit de
même nature ou de nature différente. »
Le prix se distingue aussi de la datation en paiement. (Voir infra)

Le prix se distingue de l’apport en société qui implique en contrepartie des

droits sociaux (actions ou parts sociales).

L’apport en société est aléatoire alors que la vente est commutative. Et

enfin, le prix est différent de la novation. (Voir article 347)

La novation, c’est l’extinction d’une obligation moyennant la constitution

d’une obligation nouvelle qui lui est substituée. La novation ne se présume
pas, elle doit être exprimée à l’écrit, c’est-à-dire qu’elle doit être actée.

Le législateur n’a pas donné de définition du prix, il s’est contenté de sa

détermination par la libre négociation des parties. Il interdit
l’indétermination du prix ou même sa fixation par un tiers. Le juge n’a pas le
droit d’intervenir dans la détermination du prix, mais il peut procéder à sa
requalification.

Cependant, en pratique, le prix peut être déterminé unilatéralement (prix-

catalogue). Dans les contrats concernant les franchises, les centrales
d’achat, les concessions, une clause des prix catalogues est insérée. Il
permet au vendeur d’imposer un prix à l’acheteur par référence au prix
pratiqué lors de la livraison.

Il y a le côté objectif et subjectif du prix. Il est subjectif lorsqu’il est fixé dans
l’intention de nuire. Et le prix objectif, est celui qui va s’écarter du prix du
marché, il devient même un élément de rupture de l’équilibre contractuel.
(Séance N°7)

Le prix dans la vente (suite) :

L’article 487 du DOC dispose : « Le prix de la vente doit être déterminé. On

ne peut en rapporter la détermination à un tiers ni acheter au prix payé par
un tiers, à moins que le prix ne fut connu des contractants. On peut
cependant s’en référer au prix fixé dans une mercuriale, ou tarif déterminé,
ou à la moyenne des prix du marché, lorsqu’il s’agit de marchandises dont le
prix ne subit pas de variable, les contractants sont présumés s’en référés à
la moyenne des prix pratiqués.

Cet article n’exprime pas ce que couvre le prix, il se contente de sa

détermination par la libre négociation des parties. L’article 487 interdit
l’indétermination du prix ou sa fixation par un arbitre.

Le prix c’est la contrepartie pécuniaire d’un transfert d’un droit de

propriété. Cette obligation monétaire sera augmentée le cas échéant des
intérêts et des frais liés aux formalités administratives (les frais
d’enregistrement, de rédaction…). Tous ces frais sont à la charge de
l’acheteur. Et donc, le non-paiement de ces charges le privera de son droit
de propriété.

La sanction de l’obligation monétaire implique l’inexécution pour l’acheteur

qui ouvre au vendeur l’exécution forcée (le principe du droit de rétention
par l’exception d’inexécution ; la revendication spéciale, c’est-à-dire la
réserve de propriété ; la clause du privilège du vendeur – Art 99 et suivants
du Code de Commerce) voir cession du fonds de commerce.

Dans le souci d’éviter l’abus dans la détermination du prix, le prix doit être
réel et sérieux.

• Réel, c’est-à-dire qu’il doit refléter la valeur réelle de la chose, il ne

doit pas être simulé ou fictif. Sérieux, c’est-à-dire qu’il ne doit pas
être dérisoire, vil, à très bas prix.
L’article 419 du DOC prévoit la simulation du prix pour lutter contre la
dissimulation prévue à l’article 22 (la contrelettre).

En matière commerciale, les tiers peuvent dénoncer la cession d’un fonds

de commerce pour simulation. Lorsque le créancier est dépouillé de ses
droits sur l’actif de son débiteur, il peut déclencher deux actions devant le
tribunal commercial :

• Action oblique

• Action paulienne

L’action oblique, c’est lorsqu’un tiers au contrat dont l’intérêt est en jeu,
saisit le tribunal pour qu’il puisse rentrer dans ses droits.

• En conclusion, le prix ne doit pas être simulé ni vil (dérisoire) = il est

tellement bas qu’on pourrait l’assimiler à une absence de prix.

Ne pas confondre les ventes à vil prix avec les ventes en dirhams
symboliques le prix ne doit pas être lésionnaire (les mineurs), il doit être
juste.

L’article 55 dispose que : « La lésion ne donne pas lieu à la rescision, à moins

qu’elle ne soit causée par le dol de l’autre ou de celui qui la représente.

L’article 56 : « La lésion donne ouverture à la rescision lorsque la partie

lésée est mineure ou incapable… »

La lésion est toute différence du 4/12 entre le prix et la valeur effective de la

chose.

NB : En France, il y a lésion si le prix porté au contrat et la valeur effective de

la chose est égale au 7/12.
(Séance N°8)

Les effets de la vente :

La naissance des obligations qui pèsent sur le vendeur et l’acheteur

(l’acquéreur et le bénéficiaire) se traduit par l’exécution croisée de leurs
obligations. Pour le vendeur, il s’agit de délivrer la chose et la garantir. Pour
l’acheteur, il s’agit du paiement du prix et l’obligation de retirement de la
chose.

Avant d’aborder l’obligation de la délivrance et de la garantie par le

vendeur, il faut étudier le transfert de la propriété.

Transfert de la propriété : Ce n’est pas un démembrement du droit de

propriété. Le transfert de la propriété est un élément distinctif du contrat de
vente car il transmet un droit réel sur la chose. Contrairement au contrat de
bail où il existe un lien interpersonnel entre le bailler et le locataire. En
matière de vente, la liberté contractuelle joue pleinement.

En effet, les parties peuvent prévoir des aménagements conventionnels

pour le transfert du droit de propriété dans le but de retarder la délivrance
de la chose. Donc c’est la mise à disposition du bien par le vendeur. Cette
mise à disposition est prévue par les articles 499 à 531 du DOC.
L’importance de cette obligation qui sera exposée à des sanctions en cas de
défaut de délivrance. La mise à disposition veut dire que le vendeur se
dessaisit de la chose vendue et la met à disposition de l’acheteur sans aucun
empêchement.

Cependant, ce droit de transfert peut être retardé, ce qui suppose une prise
de risque qui pèse sur la tête du vendeur jusqu’au transfert effectif du bien.

Le caractère légal et juridique est prévu dans l’article 488. Dans ce caractère
légal, il y a le caractère impératif et supplétif. Le caractère impératif du
transfert veut dire qu’il faut qu’il y ait automatiquement et à la conclusion
du contrat de vente, le transfert. Et peu importe que l’acheteur soit en
possession de la chose, il est propriétaire avant même la délivrance du bien.
La distinction entre le droit de propriété et la possession est prévue par
l’article 492 qui dispose que : « Dès que le contrat est parfait, l’acheteur
peut aliéner la chose vendue, même avant la délivrance, le vendeur peut
céder son droit au prix, même avant le paiement, sauf les conventions
contraires des parties. Cette disposition n’a pas lieu dans les ventes de
denrées alimentaires entre musulmans. » Cela veut dire que l’acheteur peut
aliéner la chose vendue même avant la délivrance. Dès qu’il y a
consentement réciproque en cas de cession de fonds de commerce, si la
clientèle est transmise il y a cession de fonds de commerce. La cession de la
clientèle n’existe pas sur le plan juridique car il n’existe pas de texte qui
précise ce qu’est la clientèle.

• La clientèle doit être réelle et licite.

Devant ce caractère impératif de transfert, il existe des exceptions légales

relatives au contrat de travail. Ils sont impérativement transmis de plein
droit. S’il survient une modification de la situation juridique de l’employé,
tous les contrats en cours doivent subsister.

Le caractère supplétif : Transférer la propriété de la chose comporte le

transfert du risque de la chose. En vertu de l’article 493 : « L’acheteur doit
supporter les impôts, les contributions et les autres charges qui grèvent la
chose vendue, s’il n’y a stipulation contraire ; les frais de conservation de la
chose sont également à sa charge, ainsi que ceux de perception des frais. En
outre, la chose vendue est aux risques de l’acheteur, même avant la
délivrance, sauf les conventions des parties. »

Il existe des aménagem nts conventionnels. Il arrive qu’il y ait des

conditions, et le terme peut affecter le transfert du droit de propriété. Le
terme repousse l’obligation de transfert en vertu de l’article 579 du DOC.
Lorsqu’il y a une condition, en vertu de l’article 495, le risque est à la charge
du vendeur. C’est pour cela que la clause de réserve de propriété est prévue
dans le contrat de vente.
 • La prescription en cas de vice c’est 2ans.

Les cas de perte, de détérioration ou négligence sont prévus aux articles 513
et 514.

L’article 513 dispose que : « Si, avant la délivrance, la chose déterminée qui
fait l’objet de la vente est détériorée ou détruite par le fait du vendeur ou
par sa faute, l’acheteur a le droit de demander la valeur de la chose ou une
indemnité correspondant à sa moins-value, dans les mêmes conditions où il
aurait action contre tout autre tiers. Lorsque l’objet de la vente est une
chose fongible, le vendeur est tenu de délivrer une chose semblable en
qualité et quantité à celle qui a fait l’objet du contrat, le tout sauf le droit de
l’acheteur à de plus amples dommages, si le cas y échet. »

L’article 514 prévoit que : « Si la chose vendue est détériorée ou détruite

avant la délivrance par le fait de l’acheteur, ou par sa faute, celui-ci est tenu
de recevoir la chose en l’état où elle se trouve et de payer le prix par entier.
»
(Séance N°9)
En présence d’une situation de conflits de lois, il existe différentes méthodes
pour solutionner le problème. Ceci dit, nous nous focaliserons sur la méthode
la plus utilisée qui est la méthode conflictuelle.
La méthode conflictuelle :
C’est une méthode qui repose sur un certain nombre d’étapes afin de résoudre
chaque difficulté que l’on rencontre dans la pratique l’une après l’autre.
Cette méthode consiste à résoudre chaque étape en tenant compte des
principes qui y sont liés, des difficultés s’y rapportant et des solutions
éventuelles pouvant s’y appliquer. La solution de chaque étape consiste la
solution de la prochaine étape, c’est-à-dire que chaque étape a une incidence
sur la prochaine et toutes les étapes sont liées.
Pour traiter un cas pratique avec la méthode conflictuelle, il faut tout d’abord :
− Faire une présentation générale de la matière ;
− Préciser le choix de la méthode adoptée ;
− Donne une explication détaillée de la méthode.
 Les étapes de la méthode conflictuelle :
ère
1 étape : La qualification. Elle se fait sur la base des éléments du fait.
En Droit international privé, ce qui fait la particularité de cette étape c’est qu’il
s’agit d’un conflit de qualification de manière générale. On parle de conflit de
qualification, lorsque l’on peut qualifier les faits de plusieurs façons selon les
différentes lois en présence. Il faudra donc faire un choix.
• Quand on a un élément du cas qui est du ressort des droits réels, c’est le
lien de situation du bien qui prime. C’est donc le droit interne qui va
s’appliquer dans ce cas de figure.

(Séance N°10)

B. Le régime juridique de l’action en garantie : la garantie des vices cachés

Cette garantie constitue une pièce maîtresse du droit de la vente. Le

législateur protège l’acheteur contre toute pathologie qui risque de lui
porter préjudice.

La garantie des vices cachés constitue une suite naturelle prévue par l’article
498 qui dispose que : « Le vendeur a deux obligations principales : 1. Celle
de livrer la chose vendue ; 2. Celle de la garantir. » On peut penser que dans
le principe de la garantie il y a autre chose que l’exigence matérielle de
l’objet, autre chose qu’un droit de propriété, autre chose que la
conformité ; mais il y a la qualité qui rend la chose plus ou moins impropre à
sa destination et qui va rendre cette chose inférieure à son prix réel. Il faut
dire que cette garantie s’applique à tous les biens dans le commerce sauf
certaines ventes qui sont exclues de la garantie des vices cachés, à savoir :
Les ventes sous saisie et la vente aux enchères.

• La vente sous saisie : C’est une vente généralement déclenchée par

un tuteur légal, et après la vente, le mineur à sa majorité va
déclencher une vente sous saisie afin de réintégrer le bien dans son
patrimoine.
En vertu de l’article 575 du DOC : « L’action rédhibitoire n’a pas lieu dans les
ventes sous autorité de justice. » Il s’agit de la vente aux enchères.

Il faut remarquer également que la garantie des vices cachés doit être
distinguée des services à prévente. En effet, il est fréquent que le vendeur
prévoit des garanties conventionnelles avec possibilité d’extension où on
assure l’exécution des travaux en réparation. Il arrive aussi que l’acheteur à
titre préventif, souscrive un abonnement pour l’entretien de la chose. Il faut
dire que ces services peuvent s’ajouter au droit de l’acquéreur. L’étude de la
garantie des vices cachés nous commande d’étudier : 1. Les conditions de sa
mise en œuvre, 2. L’expertise et 3. Les délais.

1. Les conditions de la garantie des vices cachés :

Pour que la garantie puisse être invoquée, il faut que le vice relevé présente
trois caractères cumulatifs :

Il faut que le vice empêche l’usage auquel l’acheteur l’a destiné.

(Impossible à utiliser)

Appliquée sur un fonds de commerce, cette condition signifie que le défaut

est tellement grave qu’il compromet l’exploitation du fonds de commerce.

Ex : la franchise dans le fonds de commerce.

En revanche, lorsqu’il y a un vice relatif à la marchandise dans le fonds de

commerce qui n’a pas d’incidence sur le maintien de la clientèle, on ne peut
invoquer les vices cachés comme motif d’annulation de la vente.

Le vice doit être caché.

En effet, en vertu des articles 569 à 571 (à voir) le vendeur n’est pas
responsable des vices apparents. C’est l’acheteur qui doit prouver le
caractère caché du vice. Pour ce faire, le juge tiendra compte de la qualité
professionnelle ou non-professionnelle de l’acheteur. En effet, en présence
d’un acheteur professionnel, le juge est plus exigeant pour apprécier la
légitimité de l’ignorance du défaut. A défaut, il peut se montrer plus
compréhensif à l’égard d’un acheteur non-professionnel et de bonne foi.
(Voir les articles 15 et 18 de la loi sur la protection du consommateur).

Le vice doit être antérieur à la conclusion de la vente ou concomitant au

transfert du risque qui coïncide le plus souvent avec le transfert de la
propriété.

En effet, une fois le transfert intervenu le vendeur ne répond plus de la

chose puisqu’il perd la maîtrise sur la chose. A ce propos, l’article 554
dispose que : « L’acheteur doit, sans délai, faire constater l’état de la chose
vendue par l’autorité judiciaire, ou par experts à ce autorisés,
contradictoirement avec l’autre partie ou son représentant, s’ils sont sur les
lieux. A défaut de constatation régulière, il est tenu de prouver que les vices
existaient déjà au moment de la réception. Cette vérification n’est pas
requise, lorsque la vente est faite sur échantillon, dont l’identité n’est pas
contestée. »

C’est à l’acheteur d’établir qu’à la date du transfert, le risque existait déjà.

2. Expertise et délais :

L’action en garantie des vices cachés est initiée par l’acheteur à l’encontre
du vendeur. Il faut que cette action se déroule dans des délais et aussi en
ramenant des preuves nécessaires pour condamner le vendeur. Pour ce qui
est des délais des vices cachés, l’acheteur doit examiner d’abord l’état de la
chose aussitôt après l’avoir reçue. Et dès qu’il constate l’absence de
certaines qualités, il doit notifier immédiatement au vendeur le défaut dans
les 7 jours de la réception, dont celui-ci doit répondre. Il s’agit d’un délai
d’information et non de prescription. Les délais de prescriptions sont prévus
par l’article 573 : « Toute action résultant des vices rédhibitoires, ou du
défaut des qualités promises, doit être intentée, à peine de déchéance :
Pour les choses immobilières, dans les 365 jours après la délivrance ;

Pour les choses mobilières et les animaux, dans les 30 jours après la
délivrance, pourvu qu’il ait été donné au vendeur l’avis dont il est parlé à
l’article 553.

Ces délais peuvent être prolongés ou réduits d’un commun accord par les
parties. Les règles des articles 371 à 377 s’appliquent à la déchéance en
matière d’action rédhibitoire. »

A défaut de respecter ces délais, la chose est censée être acceptée en vertu
de l’article 533 (à voir), à moins qu’il ne s’agisse d’un défaut non
reconnaissable par un examen ordinaire. Ces délais sont impératifs, ils
doivent être respectés sous peine de forclusion.

En ce qui concerne la preuve, l’acheteur doit prouver l’impossible utilisation

du bien dans sa destination et que le vice existait avant la conclusion du
contrat.

Il faut que la preuve se fasse par le recours à une expertise. L’expertise peut
être conventionnelle ou judiciaire. Le juge encore une fois, se montre
compréhensif à l’égard du non-professionnel.

D. Les sanctions de la garantie des vices cachés :

Dès lors qu’il constate qu’un vice affecte la chose, l’acquéreur de bonne foi
est en droit d’exercer contre le vendeur l’action en garantie des vices
cachés.

Deux types d’action sont ouverts en faveur de l’acheteur :

L’action rédhibitoire : C’est une action en résolution judiciaire par

laquelle l’acheteur vient demander la diminution du prix ou la restitution
d’un remboursement du fonds en l’état.
L’article 531 prévoit que : « L’action en résolution du contrat et celle en
diminution ou en supplément de prix, dans les cas ci-dessus, doivent être
intentées dans l’année, à partir de la date fixée par le contrat pour l’entrée
en jouissance ou la délivrance, et, à défaut, à partir de la date du contrat, le
tout à peine de déchéance. »

L’action estimatoire : Elle permet à l’acheteur de conserver le bien et

d’obtenir une diminution du prix du bien.

L’article 560 dispose que : « La diminution du prix se fait en établissant,

d’une part, la valeur de la chose à l’état sain au moment du contrat et,
d’autre part, la valeur qu’elle a en l’état où elle se trouve. »

En conclusion, rappelons que lorsque le vice a été volontairement dissimulé

par le vendeur, le dol est prévu comme une option supplémentaire pour
agir en dommages et intérêts.

(Séance N°11)

Le Contrat de Bail :

• Le bail c’est un contrat consensuel, commutatif, synallagmatique et

à titre onéreux. Il présente certaines similarités avec la vente mais
l’élément majeur qui les différencie c’est le transfert de propriété.

• Il y a aussi une ligne de démarcation entre le bail et l’usufruit, à

savoir que dans le bail le locateur dispose d’un droit personnel sur
le locataire ; alors que dans l’usufruit, l’usufruitier dispose d’un
droit réel sur le bien du propriétaire.
Le DOC consacre au bail plus d’une centaine d’articles, notamment de
l’article 626 à 780. Le bail bien qu’il soit régi par le DOC, reste concurrencé
par des textes spéciaux créant des statuts protecteurs.

La Loi 67.12 organise les rapports contractuels entre bailleur et preneur de

locaux à usage d’habitation ou professionnel. Nous avons également la Loi
49.16 relative aux baux d’immeubles ou locaux à usage commercial.

Il faut dire que ces lois sont venues renforcer les prérogatives du locataire
face au bailleur, telles que : la durée du contrat, son renouvellement, les
garanties qui y sont imposées, les résiliations abusives…afin d’éviter des
évictions abusives (expulsion) du bailleur.

Parallèlement, ces lois protègent le propriétaire contre les incidents de

paiement. Le législateur à travers ces lois, essaie d’établir un équilibre du
contrat. Il faut dire que le terme utilisé pour désigner le contrat de louage,
change en fonction de la chose sur laquelle il porte.

On dit bail, lorsqu’il s’agit d’un bien immeuble. Et on dit location, quand elle
porte sur les meubles. Mais le législateur marocain dans le DOC est muet
quant à cette distinction. Cependant, dans l’article 626 il distingue entre
deux sortes de louage : le louage de choses et le louage de personne.

Il faut dire que le bail se distingue du dépôt par le fait que dans le dépôt il
n’y a pas d’utilisation de la chose. Le bail se distingue encore une fois du
dépôt, pour la garde et la restitution de la chose en nature. Il y a un
transfert mais la chose gardée ne peut être que meuble, ce qui exclut les
biens incorporels, les immeubles et les personnes sauf les cadavres. Le
dépôt (Arrêt de la jurisprudence française de 2021 sur la conservation de
cadavres par un hôpital français).

Le bail est un acte de gestion et d’administration, et non pas un acte de

disposition parce que donner un bail, ce n’est disposer de son droit et donc
ne compromet pas le capital du bien loué. C’est pourquoi le tuteur d’un
mineur peut accomplir un tel acte.
Définition du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 627 : « Le bail est un contrat par

lequel l’une des parties cède à l’autre partie, la jouissance d’une chose
pendant un certain temps, moyennant un prix déterminé que l’autre partie
s’oblige à lui payer. »

Le bail est un contrat consensuel de mise à disposition qui repose sur

l’exécution de l’obligation qui consiste à transmettre l’utilité de la chose à
une personne qui n’est pas propriétaire. Donc ce n’est pas un
démembrement d’un droit de propriété, ni constitué d’un droit réel sur la
chose. Ce caractère de ce démembrement permet de faire la différence
entre le droit réel et le droit personnel, et on peut rappeler à cet égard la
confusion entre le droit de l’usufruit et les contrats de mise à disposition
tels que le bail.

En effet, en ce qui concerne la constitution de l’usufruit, le propriétaire d’un

bien démembré remet au bénéficiaire une de ses prérogatives sur son droit
de propriété. Donc, il va y avoir dans l’usufruit une concession d’un droit
réel sur la chose, alors que dans le bail le propriétaire conserve son droit de
propriété et il s’engage seulement à assurer au locataire la jouissance
paisible du bien et donc le contrat de bail va emporter la création d’un droit
personnel au profit du locataire qui est un droit de créance.

En vertu du DOC, le bail se caractérise par la jouissance de la chose. Il diffère

de la vente et de la prestation de services. Il existe des biens éphémères qui
peuvent être achetés par leur utilisateur, il y aura donc un glissement du
contrat de bail vers la vente dès l’instant que le l’usage prolongé du bien est
utilisé.

On distingue entre des :

Biens frugifères : terrains agricoles

 Biens non-frugifères : ce sont les mines et les carrières.

Le bail confère au preneur le droit d’exploiter le sol et d’extraire les

matériaux moyennant une redevance. C’est parce qu’il est impossible
d’utiliser la chose sans la consommer. La substance que le législateur en
France considère qu’il ne peut s’agir d’un louage mais d’une vente par
anticipation, d’où le problème de la qualification des biens non-frugifères.

Les obligations du locataire :

Le loyer est fixé librement par les parties. Le législateur a laissé la liberté
contractuelle quant à la détermination de ce loyer. En cas de non-paiement
de ce loyer, il existe des procédures de recouvrement. Si aucun
arrangement à l’amiable n’est trouvé, la procédure ne s’applique que dans
le cas où le contrat de bail est établi par acte authentique ou sous-seing
privé.

Le propriétaire peut saisir le président du tribunal de 1 ère Instance pour lui

demander une autorisation de mise en demeure. Le locataire dispose d’un
délai de 15 jours à partir de la notification de la mise en demeure.

En cas de non-paiement du loyer ou paiement partiel, le bailleur peut

demander au président du tribunal l’homologation de cette mise en
demeure afin d’ordonner le paiement. L’homologation n’est susceptible
d’aucun recours devant le tribunal. En cas de changement, le bailleur est
tenu de deux obligations principales : l’obligation de délivrance (voir supra)
et l’obligation de la garantie de la chose louée C’est la pratique de l’état
des lieux (l’entrée et la sortie des lieux).

Les dispositions qui sont établies pour la délivrance de la chose louée, c’est
la pratique de l’état des lieux. A défaut de l’état des lieux, le bon état se
présume.

(Séance N°12)
 Le Contrat de Bail (suite) :
Le bail appelle également à une exécution du paiement lorsqu’il y a une
inexécution de l’obligation de paiement en vertu de l’article 692 du DOC, il y a
la résolution sans préjudice des dommages.
En cas de défaut de paiement, la résolution s’opère de plein droit mais elle doit
faire l’objet d’une clause contractuelle. Il faut dire que dans la pratique, la
créance du bailleur peut être assortie d’une garantie (la caution). Cette
terminologie sur le plan juridique est un non-sens.
En ce qui concerne l’objet, le locataire est tenu de payer même lorsqu’il ne
profite pas de la chose louée. → Article 667 du DOC.
Pour ce qui est de la date, en principe la date d’exigibilité est convenue par les
parties. Le prix en principe, est encadré par la Loi 07.03 concernant la révision
du loyer. Il est prévu une augmentation de 10% sur les loyers des baux
commerciaux et de 8% pour les locaux à usage d’habitation.
Toutefois, le juge peut déterminer le taux d’une révision de loyer lorsque le
montant ne dépasse pas 400 Dirhams, sans prendre en considération les 8% ou
les 10% lorsque le montant est inférieur à 400 Dirhams.
Le taux d’augmentation autorisée ne doit pas dépasser les 50% de la valeur du
loyer initial.
Concernant le lieu de paiement, lorsqu’il s’agit des immeubles le paiement est
effectué au lieu où se trouve la chose louée. → Article 666 DOC.
Pour les meubles, le paiement s’effectue au lieu où le contrat a été conclu.
En vertu de la Loi 06.79, les loyers sont en principe fixés librement par les
parties. Cependant, il ne faut pas que le prix soit dérisoire sinon le juge peut le
requalifier de « prêt à usage. » Le prêt à usage veut dire que le prêteur remet
gratuitement à l’emprunteur une chose à charge de la restituer après s’en être
servie. Exemple : Les chariots destinés au transport de marchandises dans les
magasins.

A. L’exécution du bail :
Comme tout contrat synallagmatique, le bail donne naissance à des obligations
à la charge des deux parties. Et comme tout contrat à exécution successive, des
changements sont susceptibles d’affecter le bailleur ou le locataire.
En vertu de l’article 635 du DOC, le bailleur est tenu de deux obligations :
− Délivrer la chose louée et la garantir ; (voir supra)
− L’obligation d’entretien.
Le bailleur doit garantir le local en vertu des articles 634 et 644, il doit garantir
la jouissance paisible des lieux loués. C’est une garantie d’éviction de son fait
personnel. En cas de travaux qui ne peuvent être différés, le locataire doit le
souffrir. Il peut demander une diminution du prix du loyer si les travaux
dépassent 3 jours ; ou même résilier le contrat si le lieu devient inhabitable. →
Article 645 du DOC. L’article 645 parle des travaux urgents.
Par ailleurs, le bailleur doit garantir tous les vices et défauts de la chose louée.
Lorsque le bailleur ne veut pas réparer, le locataire a le droit de retenir le loyer.
En effet, avant d’exercer cette exception d’inexécution, une mise en demeure
doit être effectuée à l’égard du bailleur. (Voir l’article 638 du DOC)
B. La durée du contrat de bail :
Le bail peut être à durée indéterminée ou déterminée. L’article 627 du DOC
parle de manière un peu floue sur la durée, il ne précise pas la durée exacte
mais se contente de dire qu’elle est : « pendant un certain temps ». Donc d’une
manière indirecte, le législateur sous-entend que la durée reste quand-même
limitée dans la mesure où aucun contrat ne peut dépasser 99ans.
Le bail est conclu pour une durée limitée et ce qui caractérise le bail, ce n’est
pas la longueur du temps convenu mais la sécurité dans le temps.
Le bail peut être appliqué pour une durée qui varie en fonction de la chose
louée, de quelques heures à quelques années. Dans le cas où la durée fait
défaut, l’accord sera requalifié d’une convention d’occupation précaire. Cette
convention existe lorsqu’aucun terme n’a été établi, c’est un contrat innomé.
En vertu de l’article 668 du DOC, si aucun terme n’a été établi le louage est
censé être fait à l’année, au semestre, au mois, au jour… Le contrat cesse à
l’expiration de chacun de ces termes.
Le juge doit vérifier la précarité, cette précarité doit être légitime et
indépendante de la volonté des parties.
Pour ce qui est des contrats à durée indéterminée, en vertu de l’article 695 du
DOC, à défaut d’acte écrit l’acquéreur peut expulser le locataire en lui donnant
un préavis dans des délais établis par l’usage donc c’est un bail verbal.
La jurisprudence en France et au Maroc impose de rapporter une preuve par
écrit.
Pour les contrats à durée déterminée, il convient de faire la distinction des
divers mécanismes qui permettent d’organiser sur la poursuite des relations
contractuelles.
D’abord, la prorogation consiste à reporter conventionnellement le terme du
contrat. Cette prorogation suppose qu’elle doit être effectuée en cours de
l’exécution du bail et non à son expiration.
A côté de la prorogation, il y a la reconduction qui consiste à la conclusion d’un
nouveau bail à l’expiration du contrat précédent avec les mêmes clauses.
Le renouvellement ressort à la naissance d’un nouveau contrat à l’expiration,
mais les parties peuvent renouveler leurs accords avec de nouvelles conditions.
→ L’article 689 du DOC.
Le DOC ne parle pas de la reconduction ni de la prorogation. En matière
commerciale, en vertu de la Loi 49.16, le commerçant à un droit au
renouvellement dès qu’il dispose de la jouissance du local pendant 2 ans.
En cas d’expulsion, des indemnités seront versées au locataire à hauteur du
préjudice subi. Le préjudice est calculé sur la base de la déclaration fiscale des
quatre dernières années et les dépenses engagées.
C. L’extinction du bail ou sa circulation :
En vertu des articles 668 jusqu’à 672, le législateur autorise le preneur à opérer
une sous-location. En revanche, l’article 39 de la Loi 07.12 interdit toute sous-
location à usage d’habitation ou professionnel sans l’accord du bailleur. Par
contre, pour l’usage professionnel l’article 40 permet au preneur de sous-louer
à condition d’exercer la même activité.
En matière commerciale, la Loi 49.16 prévoit que les locataires peuvent sous-
louer leur local.
En cas de décès, le contrat se poursuit avec les héritiers en vertu de l’article 69
du DOC, sauf si le contrat de bail prévoit une clause en cas de changement de
propriétaire.
En cas de perte de la chose louée, le bail disparait. Le bail prend fin également
par l’inexécution fautive du locataire.