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04 REGLT PLU ST Paul Approuve 27septembre2012 Edition Novembre2022

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COMMUNE DE SAINT-PAUL – DEPARTEMENT DE LA REUNION

APPROUVE LE 27 septembre 2012

Edition novembre 2022

4 – Règlement

1 - Saint- 4 - La Plaine -
Paul centre Bois De Nèfles

3 - Plateau
2 - Saint-
Caillou
Gilles les 6 - Le Guillaume
Bains Mafate et la zone
forestière

5 - La Saline

Modifié par DCM du 25/04/2013, 30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017,

11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du 08/09/2022

Pôle Ville Nouvelle et Transition Écologique – CS 51015 – 97864 Saint-Paul Cedex

Tél : 02.62.45.43.45 Fax : 02.62.34.48.49 email : [email protected]
Règlement – Commune de Saint Paul
Sommaire

SOMMAIRE

TITRE I DISPOSITIONS GENERALES APPLICABLES A L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE.............................................. 1

TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUXZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE SAINT PAUL
CENTRE ........................................................................................................................................................... 8
ZONES U1a, U1b, U1c, U1d, U1f, U1g, U1pru, U1pso ......................................................................................... 9
ZONES U1e, U1l................................................................................................................................................. 32
ZONE AU1e ....................................................................................................................................................... 46
ZONES AU1 st et AU1e st .................................................................................................................................. 48
TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE SAINT-
GILLES LES BAINS .......................................................................................................................................... 52
ZONES U2a, U2b, U2c, U2d, U2h ...................................................................................................................... 53
ZONE U2e .......................................................................................................................................................... 75
ZONES AU2........................................................................................................................................................ 88

TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE PLATEAU
CAILLOU........................................................................................................................................................ 90
ZONES U3a, U3b, U3c, U3h ............................................................................................................................... 91
ZONE U3e ........................................................................................................................................................ 111
ZONES AU3...................................................................................................................................................... 124
ZONE AU3e ……………………………………………………………………………………………………………………………………………….124
ZONE AU3st..................................................................................................................................................... 126
TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE LA PLAINE -
BOIS DE NEFLES........................................................................................................................................... 132
ZONES U4a, U4b, U4c ..................................................................................................................................... 133
ZONE AU4 ....................................................................................................................................................... 153
ZONE AU4st..................................................................................................................................................... 155
TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE LA SALINE
................................................................................................................................................................... 159
ZONES U5a, U5b, U5c ..................................................................................................................................... 160
ZONE AU5 ....................................................................................................................................................... 180
ZONE AU5e ..................................................................................................................................................... 182
ZONE AU5st..................................................................................................................................................... 195

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul
Sommaire
TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DU GUILLAUME
................................................................................................................................................................... 199
ZONES U6a, U6b, U6c ..................................................................................................................................... 200
ZONES AU6...................................................................................................................................................... 220
ZONE AU6st..................................................................................................................................................... 222
TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE NATURELLE DE MAFATE ET LA ZONE FORESTIERE .............. 226
ZONES Ni et Ntol ............................................................................................................................................. 227
TITRE III DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES ET NATURELLES ............................................ 238
ZONE A ............................................................................................................................................................ 239
ZONE N ............................................................................................................................................................ 249
TITRE IV GLOSSAIRE GENERALE APPLICABLE A L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE ................................................ 259

TITRE V LISTE DES LOTISSEMENTS POSSEDANT UN REGLEMENT PROPRE AU-DELA DE DIX ANS ................... 295

TITRE I DISPOSITIONS
GENERALES APPLICABLES
A L’ENSEMBLE DU
TERRITOIRE

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul 2
Titre 1
Ce règlement est établi selon les articles R.123-9 et A.123-2 du Code de l’Urbanisme.

Article 1- Champ d’application territorial du plan

Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire communal de Saint-Paul, conformément à

l’article L.123-1 du code de l’urbanisme.

En vertu de l’Article L123-5 :

Le présent règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou
privée pour l'exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou exhaussements
des sols, pour la création de lotissements et l'ouverture des installations classées appartenant aux
catégories déterminées dans le plan.

Article 2- Portée respective du règlement à l’égard d’autres législations relatives

à l’occupation des sols

Il existe parallèlement aux dispositions du PLU certaines législations qui ont des effets sur l’occupation
et l’utilisation des sols et qui demeurent applicables sur le territoire communal.

Il s’agit notamment des dispositions suivantes.

• 1 - Les articles d’ordre public du Règlement National d’Urbanisme

Conformément à l’article R.111-1 du code de l’urbanisme, les articles suivants s’appliquent sur le
territoire communal indépendamment des dispositions du PLU1:

L’article R.111-2 du code de l’urbanisme, en vertu duquel :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions
spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa
situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres
installations.

L’article R.111-4 du code de l’urbanisme, en vertu duquel :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions
spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation
ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques.

1
Dernière modification du 08 novembre 2009

Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations
d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut
n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa
situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour
l'environnement.

L’article R.111-21 du code de l’urbanisme, en vertu duquel :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions
spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect
extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au
caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la
conservation des perspectives monumentales.

• 2 - Les prescriptions prises au titre des législations spécifiques

Les servitudes d’utilité publique soumises aux dispositions de l’article L.126-1 du code de l’urbanisme
affectant l’utilisation ou l’occupation des sols sont reportées (liste et plan) dans une annexe spécifique
du présent dossier.

Les servitudes forestières et hydrauliques de passage le long des rivières et des ravines de la Réunion
sont régies par le décret n°48-633 du 31 mars 1948. Ainsi, conformément aux dispositions des articles
L.363-12 et R.363-7 du code forestier, il est interdit d’implanter une construction dans la zone de 10
m prise à partir du bord des ravines.

• 3 - Les périmètres visés à l’article R.123-13 du code de l’urbanisme

Ces périmètres qui ont des effets sur l’occupation et l’utilisation des sols, sont reportés à titre
d’information aux documents graphiques. Il s’agit notamment :

- des zones d’aménagement concerté ;

- des périmètres à l’intérieur desquels s’applique le droit de préemption urbain défini
par les articles L.211-1 et suivants du code de l’urbanisme, ainsi que les périmètres
provisoires ou définitifs des zones d’aménagement différé ;
- des périmètres à l’intérieur desquels l’autorité compétente peut surseoir à statuer sur
les demandes d’autorisation en application de l’article L.111-10 du code de
l’urbanisme.
- Des périmètres des Zones d’Aménagement Différé
- Des secteurs concernés par la « clause de logement aidé »

• 4 - La réciprocité d’implantation des constructions

En application de l’article L.111-3 du code rural, il est rappelé que « lorsque des dispositions législatives
ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l’implantation ou l’extension de bâtiments
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08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul 4
Titre 1
agricoles vis à vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même
exigence d’éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction précitée à
usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l’exception des extensions des constructions
existantes.

Par dérogation aux dispositions de l’alinéa précédent, une distance d’éloignement inférieure peut être
autorisée par l’autorité qui délivre le permis de construire, après avis de la chambre d’agriculture, pour
tenir compte des spécificités locales, notamment dans les zones urbaines limitées par les documents
d’urbanisme opposables aux tiers (…). »

Article 3- Division du territoire communal

En application de l’article R.123-4 du code de l’urbanisme, le règlement du PLU délimite les zones
urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles et forestières. Il fixe les règles
applicables à l’intérieur de chacune de ces zones dans les conditions prévues à l’article R.123-9 du code
de l’urbanisme.

• 1 – Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones urbaines

Conformément à l’article R.123-5 du code de l’urbanisme, les zones urbaines couvrent les secteurs
déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une
capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Elles sont repérées aux documents
graphiques par un sigle commençant par la lettre « U ».

• 2–Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones à urbaniser

Conformément à l’article R.123-6 du code de l’urbanisme, les zones à urbaniser couvrent les secteurs
à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. Elles sont repérées aux
documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « AU ».

• 3 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones agricoles

Conformément à l’article R.123-7 du code de l’urbanisme, les zones agricoles couvrent les secteurs de
la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique, ou
économique des terres agricoles. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle
commençant par la lettre « A ».

• 4 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones naturelles

Conformément à l’article R.123-8 du code de l’urbanisme, les zones naturelles et forestières couvrent
les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux
naturels, des paysages et de leur intérêt notamment du point de vue esthétique, historique, ou

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30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul 5
Titre 1
écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels.
Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « N ».

• 5 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en six bassins de vie et un territoire

spécifique

En concordance avec le Projet d’Aménagement et de Développement Durable, le territoire est divisé

en six bassins de vie dans et un territoire spécifique. Les six bassins de vie disposent d’un règlement U
et AU propre tandis que le territoire de Mafate et la zone forestière dispose d’un règlement N propre.

L’ensemble des 7 livrets constitue le Titre II du règlement.

• le bassin de vie « Saint-Paul centre »

Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 1 du
dossier« Règlement »

• le bassin de vie « Saint-Gilles les Bains »

Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 2 du
dossier« Règlement »

• le bassin de vie « Plateau Caillou »

Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 3 du
dossier« Règlement »

• le bassin de vie « la Plaine - Bois de Nèfles »

Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 4 du
dossier« Règlement »

• le bassin de vie « la Saline »

Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 5 du
dossier« Règlement »

• le bassin de vie «Guillaume »

Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 6 du
dossier« Règlement »

• Le territoire de Mafate et de la zone forestière

Les règles générales et particulières applicables sur ce territoire font l’objet du Livret 7 du
dossier« Règlement »

Le règlement des zones agricoles (A) et naturelles (N) constitue letitre III du règlement. Ce dernier
s’applique sur l’ensemble du territoire communal, soit les six bassins de vie et le territoire de Mafate
et la zone forestière.

• 6 - Le plan local d’urbanisme prévoit des emplacements réservés

Le plan local d’urbanisme réserve les emplacements nécessaires aux voies et ouvrages publics, aux
installations d’intérêt général et aux espaces verts. En outre, conformément au b de l’article L.123-2
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Règlement – Commune de Saint Paul 6
Titre 1
du code de l’urbanisme, il est possible dans les zones urbaines de réserver les emplacements en vue
de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements. Les
emplacements réservés sont repérés aux documents graphiques et listés en annexe du dossier. Pour
déterminer l’emprise des emplacements réservés destinés à la réalisation ou à l’aménagement de
voirie, il convient de prendre en compte l’axe de la voirie existante comme point médian.

• 7 - Le plan local d’urbanisme délimite les espaces boisés classés

Le plan local d’urbanisme délimite les espaces boisés classés à conserver ou à créer. Les terrains inscrits
en espaces boisés classés qui sont délimités aux documents graphiques, sont régis par les dispositions
des articles L.130-1 et suivants et R.130-1 et suivants du code de l’urbanisme.

En application de l’article L 174-2 du Code Forestier, Le défrichement, l'exploitation et le pâturage sont

interdits sur :

1° Les pentes d'encaissement des cirques et le sommet de ces mêmes pentes, ainsi que les pitons et
les mornes ;
2° Les versants des rivières, bras ou ravines et de leurs affluents ;
3° Les abords des sources ou des captages d'eau et des réservoirs d'eau naturels ;
4° Les dunes littorales.

• 8 - Le plan local d’urbanisme délimite les zones d’aléa élevé, moyen et faible soumises
à des risques naturels

Le plan local d’urbanisme délimite les zones d’aléa élevé, moyen et faible soumises à des risques
naturels. Les parties de terrains concernées et identifiées aux documents graphiques sont soumises à
des prescriptions particulières quelle que soit la zone (U, AU, A ou N) dans laquelle elles se trouvent.
Les ouvrages permettant de réduire les risques naturels ainsi que les travaux légers et d’entretien sur
des constructions existantes peuvent être admis.

Ainsi, à titre conservatoire, la commune se réserve le droit, en vertu de l’article R.111-2 du code de
l’urbanisme de s’opposer au permis de construire si elle estime, au vu des outils d’appréciation des
risques qui sont en sa possession, que la sécurité publique peut être mise en jeu. Il s’agit d’une mesure
qui s’applique indépendamment des règles établies par le PLU. Cette disposition peut s’appliquer dans
tous les cas où l’on connaît l’existence d’un risque mais où l’on n’a pas eu le temps de mettre en œuvre
d’autres outils de prévention.

Article 4- Adaptations mineures

Conformément à l’article L.123-1-9 du code de l’urbanisme :

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08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul 7
Titre 1
Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune
dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la
configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

Conformément aux articles R.421-15, R.421-18 et R.421-29 du code de l’urbanisme :

Des adaptations mineures aux règles 3 à 13 établies pour chaque zone, rendues nécessaires par la
nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes, peuvent
être accordées par décision motivée de l’autorité compétente.

Livret1
________________________________________

Bassin de vie
«Saint Paul centre»

TITRE II DISPOSITIONS
APPLICABLES AUX ZONES
URBAINES ET A
URBANISER DU BASSIN DE
VIE DE SAINT PAUL
CENTRE

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 1 – Bassin de vie Saint Paul centre
9
Zones U1a, U1b, U1c, U1d, U1f, U1g, U1pru, U1pso

ZONES U1a, U1b,

U1c, U1d, U1f, U1g,
U1pru, U1pso

Caractère des zones donné à titre indicatif

Zone Quartiers concernés Vocation Formes urbaines attendues

U1a Hyper centre Mixité de logements, commerces de • front bâti continu implanté à l'alignement
détail et services • aspect : R+2+comble en front de rue ; R+3+
comble en cœur d'îlot
• espaces verts en cœur d'îlot possible
U1b Caverne Zone résidentielle mixte • bâti discontinu en recul & alignement marqué par
clôture
Etang • aspect : R+3+comble
• espaces verts sur rue dans la marge de recul ou en
Jacquot cœur d'îlot.

U1c La Butte Zone résidentielle mixte offrant des • alignement marqué par le bâti ou la clôture
possibilités de densification • aspect: R+4+comble
• espaces verts sur rue dans la marge de recul ou en
cœur d'îlot
U1d Rue de la baie Zone résidentielle mixte marquée • densification limitée
par un aléa côtier • aspect: R+1+comble

U1f Grande Fontaine, Zone résidentielle mixte offrant des • bâti discontinu en recul et alignement marqué par
Bouillon, Savanna possibilités de densification clôture
• aspect: R+2+comble
U1g Grand Pourpier, Zones résidentielles dont le • tissu urbain aéré et verdoyant
Cambaie, Laperrière caractère doit être préservé • aspect: R+1+comble

U1pru 1. Pôle entrée de ville 1. Usages mixtes : logements, 1. Verticalisation / densification

équipements, services,
commerces, espaces publics
2 . accueil d’activités touristiques et
2. secteurs du Front de de loisirs 2. Urbanisme de plots ménageant des percées
mer
visuelles sur l’océan
U1pso Grand Pourpier Pôle Sanitaire Ouest Verticalisation et densification

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08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 1 – Bassin de vie Saint Paul centre
10
Zones U1a, U1b, U1c, U1d, U1f, U1g, U1pru, U1pso

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

1. Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de

• 1.2 - Sont interdits

1. Les constructions, ouvrages et travaux à destination exclusive d’entrepôt.

2. Les constructions, ouvrages et travaux à destination agricole.
3. L’aménagement de terrains destinés à l’accueil de campeurs et de caravanes en application du
code de l’urbanisme.

Article 2 - Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la

délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

• 2.2 - Sont admis sous condition

Sous réserve d’être compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation le cas
échéant :

1. Les constructions à usage d’activités soumises ou non au régime des ICPE, lorsqu’elles ne sont
pas susceptibles d’aggraver les risques de nuisances pour le voisinage.
2. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans dès
lors qu’il a été régulièrement édifié, à l’exception des constructions implantées dans un secteur
soumis à un risque naturel élevé délimité aux documents graphiques.
3. En cas de réalisation d’un programme de logements représentant une surface de plancher
supérieure à 1 800 m², 20 % de ce programme doit être affecté à des logements aidés
(logements locatifs sociaux, logements intermédiaires…). Il en va de même lorsque le
programme de logement est réalisé sur un terrain à destination d’habitation qui couvre une
surface de plus de 6 000 m². Le chiffre obtenu par application des règles énoncées ci-dessus
sera arrondi à l'entier supérieur.

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08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 1 – Bassin de vie Saint Paul centre
11
Zones U1a, U1b, U1c, U1d, U1f, U1g, U1pru, U1pso

Article 3- Conditions de desserte des terrains par les voies ouvertes au

public et condition d’accès aux voies ouvertes au public

• 3.1 - Rappel

1. On entend par voie d’accès, toute voie et servitude de passage, carrossable, ouverte à la
circulation des véhicules motorisés.
2. Toute unité foncière enclavée est inconstructible sauf si le demandeur ou le déclarant dispose
d’une servitude de passage permettant de la désenclaver.

• 3.2 – Condition d’accès aux voies

Toute opération doit prendre le minimum d’accès sur les voies. Lorsque le terrain est riverain de deux
ou plusieurs voies, l’accès sur celles qui présenteraient une gêne ou un risque pour la circulation peut
être interdit.

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la
circulation publique.

Les caractéristiques des accès doivent correspondre au gabarit des véhicules devant accéder au terrain
et être conçues de façon à de limiter les manœuvres sur les voies. Elles doivent permettre de satisfaire
les exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et la protection civile

Pour minimiser les accès directs sur la voie, les divisions parcellaires en vue de bâtir devront prévoir
une voie d’accès commune aux parcelles à bâtir sur la voie de desserte publique.

Dans les lotissements et opérations de logements collectifs, la conception des voies internes de
l’opération devra :

- conserver les usages piétons existants avant l’opération.

- privilégier le raccordement aux voies de desserte externes plutôt qu’une
terminaison en impasse.

• 3.3 – Conditions de desserte par les voies ouvertes au public

Les dimensions, formes, caractéristiques techniques et urbaines des voies publiques ou privées doivent
être adaptées à l’importance ou à la destination des constructions à desservir et doivent notamment
permettre l’approche du matériel de lutte contre l’incendie, des services de sécurité et de collecte des
ordures ménagères.

- Les voies devront avoir une emprise minimale de 3,5 m.

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Les voies nouvellement créées de plus de 50 m de long se terminant en impasse doivent être
aménagées avec des aires de retournement accessibles de telle sorte que les véhicules de lutte
contre l’incendie et de collecte des ordures ménagères puissent faire demi-tour.

Article 4- Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics

d’eau, d’électricité et d’assainissement

• 4.1 - Alimentation en eau potable et sécurité incendie

Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau public d’alimentation en eau
potable. En outre, les canalisations ou tout autre moyen équivalent doivent être suffisants pour assurer
une défense contre l’incendie selon les dispositions en vigueur.

• 4.2 - Eaux usées

• 4.3 - Eaux pluviales

Tout aménagement réalisé sur un terrain ne doit pas faire obstacle au libre écoulement des eaux
pluviales et respecter les préconisations du Schéma Directeur des Eaux Pluviales (SDEP) en vigueur. Les
aménagements réalisés sur un terrain doivent être tels qu’ils garantissent l’évacuation et l’écrêtement
des débits de pointe des eaux pluviales, en priorité par infiltration dans le sol quand les caractéristiques
hydrogéologiques et règlementaires du terrain le permettent. De nombreuses méthodes alternatives
au raccordement au réseau collectif existent (noues, cuves de rétention, jardins stockants, …) et
doivent permettre une maîtrise locale des eaux de ruissellement.

• 4.4 - Réseaux divers

Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d’énergie et de

télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau
public situé en limite de propriété, sauf problème technique.

Dans les lotissements et opérations de logements collectifs de plus de 5 lots ou logements, la

conception privilégiera les dispositifs collectifs de production et de distribution d’énergie, et d’accès
aux réseaux de télécommunications.

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Article 5- Superficie minimale des terrains

Il n’est pas fixé de règle.

Article 6- Implantation des constructions par rapport aux voies et

emprises publiques ou d’usage public

• 6.1 - Champ d’application et définition

Les dispositions du présent article s'appliquent aux voies et emprises publiques ou d’usage public,
ouvertes à la circulation générale, existantes ou projetées par un emplacement réservé inscrit au
document graphique. On entend par voie d’accès, toute voie et servitude de passage, carrossable,
ouverte à la circulation des véhicules motorisés.

Ne sont pas concernées par cette disposition les voiries internes à usage privatif d’une opération
réalisée sur une même unité foncière.

Lorsqu’il existe un emplacement réservé pour la création ou l’élargissement d’une voie, il convient de
prendre en compte la limite extérieure de cet emplacement réservé sachant que les emplacements
réservés sont positionnés sur l’axe de la voie existante.

Excepté en zone U1pru, en cas d’implantation des constructions en retrait par rapport à la voie, une
clôture sera édifiée sur l’alignement.

Dans le cas d’unité foncière située à l’angle de deux voies, un dégagement de visibilité est imposé.

Les saillies sur le domaine public (balcons, coffrets électriques, descentes d'eaux pluviales et de
raccordements de fluides, équipements techniques) ne sont pas autorisées.

• 6.2 - Règle générale

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la
marge de recul quel que soit le niveau.

• en zone U1a

1. Cas général
Les constructions s’implanteront à l’alignement de la voie ou de l’emprise publique.

2. Le long des portions de voies suivantes

§ rue Marius et Ary Leblond, entre la rue Suffren et la place Général De
Gaulle
§ rue du Commerce, entre rue Suffren et rue Labourdonnais,

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Les constructions devront comporter à hauteur du 1er étage, sur toute la longueur de la façade, un
balcon d’une largeur fixe de 1,5 m en saillie sur le domaine public.

3. En bordure de la Chaussée royale

Les constructions devront être implantées à l’alignement et devront avoir une hauteur minimale hé
(cf. art 10) de 9 m.

Au-delà d’une hauteur de 9 m, les volumes pourront être en retrait du nu de la façade.

• en zone U1b

1. Cas général
Les constructions devront être implantées en retrait de 3 m minimum de la voie ou de l'emprise
publique.

2. Le long de la rue Labourdonnais

Les constructions pourront s’implanter à l’alignement ou en retrait de 3 m minimum.

3. En bordure de la Chaussée royale

Les constructions devront être implantées à l’alignement et devront avoir une hauteur minimale hé
(cf. art 10) de 9 m.

Au-delà d’une hauteur de 9 m, les volumes pourront être en retrait du nu de la façade.

4. En bordure du boulevard du Front de mer (jusqu’au boulevard Jacob de la Haye)

Les constructions devront être implantées en retrait de 8 m minimum de l’emprise publique.

• en zone U1c

1. Cas général
Les constructions peuvent être implantées à l’alignement ou en retrait de 3 m minimum de la voie ou
de l'emprise publique.

2. En bordure de la Chaussée royale

Les constructions devront être implantées à 6 m strictement de l’alignement sur une hauteur
minimale hé (cf. art 10) de 9 m.

Au-delà d’une hauteur de 9 m, les volumes pourront être en retrait du nu de la façade.

3. En bordure du boulevard du Front de mer (jusqu’au boulevard Jacob de la Haye)

Les constructions devront être implantées en retrait de 8 m minimum de l’emprise publique.

• en zones U1d, U1f, U1g et U1pso

Les constructions s’implanteront en retrait de 3 m minimum de l'emprise publique.

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• en zone U1pru

1. Cas général
Les constructions pourront s’implanter à l’alignement. En cas de retrait, celui-ci ne pourra excéder 6
mètres.

2. Le long de la rue Général De Gaulle, entre la Chaussée Royale et la rue Achille Prémont
Les débords sur le domaine public sont autorisés à partir de 3,5 mètres de hauteurs sur toute la
longueur de la façade, dans une limite de 1,5 mètres de profondeur.

• 6.3 - Exceptions

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- A l’alignement pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à

la gestion de l’eau, à la distribution d’énergie ou à un local destiné au stockage des
ordures ménagères,
- Dans une bande comprise entre l’alignement et 3 mètres pour la réalisation, l’extension
de constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif
- A partir de l’alignement pour les constructions individuelles faisant l’objet d’une aide
publique et celles situées à l’intérieur d’opérations faisant l’objet d’une procédure de
résorption d’habitat insalubre.
- A l’alignement pour une construction annexe non habitable limitée à 25 mètres carrés
d’emprise avec une hauteur maximale de 3,5 m.
- A partir de 1 mètre pour les piscines et leurs locaux techniques
- Dans le cas de travaux d’extension, ou de surélévation réalisée sur une construction
existante régulièrement édifiée qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour
conserver une harmonie d’ensemble de la construction,
- Un recul supplémentaire de 3 m minimum par rapport au tronc dans le cas de
conservation d’arbres remarquables ou de plantations de qualité existants (voir article
13.3).
- En centre urbain historique (zone indicée « a »), en cas de démolition/reconstruction
d’une maison individuelle.
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article 7- Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives

• 7.1 - Définition

Le recul des constructions par rapport aux limites séparatives est mesuré horizontalement et
perpendiculairement de tout point du nu de la façade de la construction au point le plus proche de la
construction. Ne sont pas pris en compte les éléments de modénature, les débords de toiture, les
descentes d’eaux pluviales, les rampes d’accès PMR, les éléments architecturaux ni les parties
enterrées de la construction.

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• 7.2 - Règle générale

En cas d’implantation en limite séparative, un traitement qualitatif sera apporté aux parties
apparentes des pignons aveugles.

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

• en zone U1a

Dans une bande de 10 m mesurée par rapport à l’emprise de la voie, les rez-de-chaussée de
constructions devront être édifiés d’une limite séparative à l’autre. Pour les étages, en cas de retrait,
un recul de 3 m minimum est obligatoire.

Au-delà d’une distance de 10 m mesurée par rapport à l’emprise de la voie, les constructions pourront
s’implanter en respectant un retrait minimum de 3 m.

• en zone U1b,

Chaque construction pourra s’implanter sur une limite séparative sur une longueur maximale de 18 m.
Dans une bande de 3 mètres à compter de la limite séparative, la hauteur maximale autorisée sera de
9 m.

En cas de retrait, un recul de 3 mètres minimum est obligatoire.

• en zone U1c

Chaque construction pourra s’implanter sur deux limites séparatives sur une longueur maximale de 18
m. Dans une bande de 3 mètres à compter de la limite séparative, la hauteur maximale autorisée sera
de 9 m.

En cas de retrait, un recul de 3 mètres minimum est obligatoire.

• U1d, U1f, U1g et U1pso

Les constructions pourront s’implanter sur une seule limite séparative. Le choix de la limite séparative
portera sur celle qui accueille déjà une construction riveraine contiguë.

Dans une bande de 3 mètres à compter de la limite séparative, la hauteur maximale autorisée sera de
9 m.

En cas de retrait, un recul de 3 mètres minimum est obligatoire.

• en zones U1a, U1b et U1c, pour les parcelles côté mer en bordure de la Chaussée
Royale

Dans une bande de 40 m à partir de l’alignement, chaque construction devra s’implanter sur une des
limites séparatives, sur une longueur maximale de 18 m. Dans une bande de 3 mètres à compter de la
limite séparative, la hauteur maximale autorisée sera de 9 m.
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En cas de retrait, un recul de 3 mètres minimum est obligatoire.

• en zone U1pru

Chaque construction pourra s’implanter sur une limite séparative sans limitation de longueur.

En cas de retrait, celui-ci ne pourra excéder 5 mètres

• 7.3 - Exceptions

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- Dans une bande comprise entre la limite séparative et 3m pour les équipements
techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion de l’eau, à la distribution
d’énergie ou à un local destiné au stockage des ordures ménagères,
- Dans une bande comprise entre l’alignement et 3 mètres pour la réalisation,
l’extension de constructions ou installations nécessaires aux services publics ou
d’intérêt collectif
- Dans une bande comprise entre la limite séparative et 3m pour les constructions
individuelles faisant l’objet d’une aide publique et celles situées à l’intérieur
d’opérations faisant l’objet d’une procédure de résorption d’habitat insalubre.
- Pour les constructions annexes sur les deux limites séparatives en angle limitée à 25
mètre carré d’emprise avec une hauteur au faîtage de 3,5 m
- A partir de 1 mètre pour les piscines et leurs locaux techniques
- Dans le cas de travaux d’extension, ou de surélévation réalisée sur une construction
existante régulièrement édifiée qui ne respecte pas les dispositions précédentes,
pour conserver une harmonie d’ensemble de la construction,
- Un recul supplémentaire de 3 m minimum par rapport au tronc dans le cas de
conservation d’arbres remarquables ou de plantations de qualité existants (voir
article 13.3).
- En centre urbain historique (zone indicée « a »), en cas de
démolition/reconstruction d’une maison individuelle.
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article 8- Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même propriété

• 8.1 - Définition

La distance entre deux bâtiments est mesurée horizontalement et perpendiculairement de tout point
du nu de la façade de la construction au point le plus proche de la construction en vis-à-vis. Ne sont
pas pris en compte les éléments de modénature, les débords de toiture, les descentes d’eaux pluviales,
les éléments architecturaux (cf. glossaire) ni les parties enterrées de la construction.

• 8.2 - Règle générale

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• en zones U1a, U1b, U1c, U1f, U1g et U1pso

L’implantation de plusieurs bâtiments sur une même unité foncière est autorisée à condition que la
distance séparant deux bâtiments soit au moins égale à 3 m.

• en zones U1d et U1pru

Il n’est pas fixé de règle.

• 8.3 - Exceptions

Les implantations suivantes ne sont pas réglementées :

- pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la

gestion de l’eau, à la distribution d’énergie ou à un local destiné au stockage des
ordures ménagères,
- pour la réalisation, l’extension de constructions ou installations nécessaires aux
services publics ou d’intérêt collectif
- pour les constructions individuelles faisant l’objet d’une aide publique et celles
situées à l’intérieur d’opérations faisant l’objet d’une procédure de résorption
d’habitat insalubre
- pour les constructions annexes non habitables.
- pour les piscines et leurs locaux techniques
- dans le cas de travaux d’extension, ou de surélévation réalisés sur une
construction existante régulièrement édifiée qui ne respecte pas les
dispositions précédentes, pour conserver une harmonie d’ensemble de la
construction.

Article 9- Emprise au sol des constructions

Il n’est pas fixé de règle.

Article 10- Hauteur maximale des constructions

• 10.1 - Définition

La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport
au terrain naturel (voir annexes).

La hauteur maximale des constructions est réglementée :

- par la hauteur maximale hf de la construction mesurée verticalement jusqu'au

faîtage, ouvrages ou édicules techniques inclus.

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- par la hauteur maximale hé de la construction mesurée verticalement jusqu’à
l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère.

En l’absence d’indication, la hauteur maximale est considérée comme la hauteur au faîtage (hf).

Pour les constructions implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel, et délimités aux
documents graphiques, la surélévation du plancher bas comportant ou non un vide sanitaire, doit
respecter les prescriptions prévues par le PPR.

• 10.2 - Règle générale

• en zone U1a

1. Pour les constructions s’implantant dans une bande de 15 m de longueur comptée

horizontalement depuis la limite de la voie :
la hauteur maximale hé est fixée à 9 m ;
la hauteur maximale hf est fixée à 13 m.

2. Pour les constructions s’implantant dans une bande de 15 m de longueur comptée

horizontalement depuis la limite de la voie et jouxtant un bâtiment de plus de 3 niveaux
apparents combles compris :
la hauteur maximale hé est fixée à 12 m ;
la hauteur maximale hf est fixée à 16 m.

3. Pour les constructions s’implantant au-delà de cette bande de 15 m :

la hauteur maximale hé est fixée à 12 m ;
la hauteur maximale hf est fixée à 16 m.

• en zone U1b

la hauteur maximale hé est fixée à 12 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 16 m.

• en zone U1c

la hauteur maximale hé est fixée à 15 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 19 m.

• en zones U1d et U1g

la hauteur maximale hé est fixée à 6 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 9 m.

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• en zone U1f

la hauteur maximale hé est fixée à 9 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 13 m.

• en zones U1pru et U1pso

la hauteur maximale hé est fixée à 30 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 34 m.

• 10.3 - Exception

La hauteur des constructions suivantes n’est pas réglementée :

- pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion

de l’eau, à la distribution d’énergie ou à un local destiné au stockage des ordures
ménagères, aux ascenseurs,

- pour la réalisation, l’extension de constructions ou installations nécessaires aux

services publics ou d’intérêt collectif, sauf en zones U1a, U1b, U1c et U1pru,

- pour les rampes d’accès en mitoyenneté rendues nécessaires par la configuration

de la parcelle,

- dans le cas de travaux d’extension, ou de surélévation réalisés sur une construction

existante régulièrement édifiée qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour
conserver une harmonie d’ensemble de la construction.

- La hauteur des constructions suivantes est réglementée différemment :

- Dans les secteurs soumis à un risque naturel fort ou moyen et délimités aux documents
graphiques, toute construction nouvelle pourra être augmentée d’un mètre maximum

- Pour les constructions annexes non habitables, la hauteur maximale est fixée à 3,5 m.

- Pour les constructions s’implantant sur des parcelles mitoyennes d’une zone N (à
l’exception des zones Nto et Ntoa) ou d’une zone A, la hauteur des constructions sera
limitée à R+1 sur une distance de 10 mètres à partir de la limite de la zone, à l’exception
des parcelles situées le long de la Chaussée Royale.

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Article 11- Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs

abords

• 11.1 - Définition

L’aspect extérieur des constructions et l’aménagement de leurs abords sont indissociables; cela signifie
que l’apparence des bâtiments, le traitement du terrain, les clôtures et le jardin définissent un
ensemble cohérent.

C'est pourquoi toutes les surfaces des bâtiments (façades et toitures) ainsi que les plantations, les
terrassements et les matériaux au sol feront ensemble l’objet d’une conception soignée et
harmonieuse (voir également article 13) : ils devront être l’expression d’une architecture tropicalisée.

• 11.2 - Règle générale

Toute construction doit prendre en compte l’espace qui l’environne; cet espace est conditionné par le
climat de l’Ouest réunionnais, la topographie, la végétation existante, les constructions voisines, la
forme de la parcelle, la culture locale, entre autres ; ils influent sur l'implantation des bâtiments, leur
orientation, la composition de leurs façades, le choix des matériaux apparents et des couleurs.

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve du respect de
prescriptions spéciales, si la construction par sa situation, son volume ou l’aspect de ses façades,
terrasses, toitures et aménagements extérieurs, est de nature à porter atteinte au caractère ou à
l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et paysages naturels, ainsi qu’à la conservation des
perspectives monumentales.

• 11.3 - Volumétrie

La volumétrie générale de chaque construction devra être traitée par l’association de plusieurs
volumes qui devront se distinguer les uns des autres par leur hauteur, leur matériau et leur forme (voir
annexe). Cette disposition ne concerne pas les constructions de type villa individuelle en rez-de-
chaussée de plain-pied.

Les bâtiments annexes et les volumes techniques seront conçus dans un traitement architectural
équivalent à celui de la construction.

Font partie de la construction : les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques

(antennes, antennes paraboliques, etc.), les appareils de captage de l'énergie solaire (chauffe-eau,
panneaux photovoltaïques), les appareils de climatisation, les cheminées et extracteurs d’air, les
citernes d’accumulation d’eau. Ils apparaîtront sur les documents graphiques et feront l'objet d'un
traitement leur permettant de s'intégrer harmonieusement aux volumes de construction et à l'aspect
des couvertures et terrasses. Des prescriptions particulières (mise en peinture, carénage, etc.)
pourront être imposées.

• 11.4 - Façades

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Zones U1a, U1b, U1c, U1d, U1f, U1g, U1pru, U1pso
Toutes les façades d’une construction, notamment celles visibles d'une voie publique, devront être
composées sans disparités (ouverture, rythme, profil, matériaux, etc.). Les murs pignons, mitoyens ou
non, laissés à découvert doivent être composés en cohérence avec la façade principale.

Toute ouverture devra comporter des éléments architecturaux permettant la ventilation naturelle et
la protection à la pluie, au vent et au soleil (varangue, débord de toit, casquette, auvent, volets, brise-
soleil, claustras, etc.) (voir schémas en annexe). Seules les jalousies et les volets à projection persiennés
sont exemptés d’auvent.

La rénovation des façades des bâtiments présentant un intérêt patrimonial doit être traitée avec un
souci de conservation et de restauration des caractéristiques d’origine (ouverture, rythme, profil,
matériaux, etc.).

Les matériaux et les couleurs employés pour les façades seront choisis :

• Pour donner une qualité architecturale aux bâtiments,

• Pour associer les futures constructions aux quartiers urbains ou périurbains
• Pour préserver les paysages de Saint-Paul,
• Pour générer une ventilation naturelle et un confort thermique adapté au climat
Sont interdits :

• Les assemblages hétéroclites de matériaux de façade sans rapport avec une logique
constructive ou architecturale,
• l’emploi à nu de matériaux préfabriqués destinés à être recouvert (parpaings, tôle
ondulée, fers à béton, etc.).

• 11.5 - Toitures

Pente
Sauf en zones U1pru et en U1pso, pour les constructions ou installations nécessaires aux services
publics ou d’intérêt collectif, les bâtiments cultuels et les annexes, les constructions devront avoir une
architecture de toit à versants et celle-ci couvrira au moins 60% du volume bâti. Dans le cas d’une
extension du bâti existant, les toitures existantes pourront-être prises en compte. Les toitures
secondaires (auvent, retroussis, appentis, etc.) ne seront pas comptabilisées.

La pente des versants sera comprise entre 25% et 100%.

S’il y a utilisation de matériaux naturels (bardeaux, planches, pailles, chaume, etc.) des pentes plus
importantes pourront être autorisées.

Seront autorisées les ouvertures en toitures comme:

• Les lucarnes pour des pentes de toit supérieures à 60%,

• Les outeaux pour des pentes de toit à partir de 25%.
Les lucarnes et outeaux devront comporter des éléments architecturaux permettant la protection de
la pluie, du vent et au soleil (débord de toit, casquette, volets, brise-soleil, claustras, etc.) (voir schémas
en annexe).

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30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
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Zones U1a, U1b, U1c, U1d, U1f, U1g, U1pru, U1pso
Couleurs

Afin d’obtenir une meilleure intégration dans l’environnement végétal ou construit, le matériau de
couverture ne devra pas être réfléchissant. Les couleurs claires (dans les tons blanc cassé, gris, bleu,
vert, rouge), les couleurs de matériaux naturels (bois, zinc, cuivre, etc.) seront autorisées, les couleurs
foncées (dans les tons bleu, rouge) à proscrire.

Pour les constructions s’implantant sur des parcelles mitoyennes d’une zone N, les couleurs gris, vert
et les couleurs de matériaux naturels sont les seules autorisées.

En outre, dans le cadre d’opération d’ensemble (y compris les lotissements) réalisée sur un terrain
d’assiette dont la superficie est au moins égale à 5.000 m², il sera exigé un équilibre des couleurs entre
les toitures par l’association :

• des tons gris et des couleurs de matériaux naturels,

• ou des tons gris et du blanc cassé,
• ou des tons gris et des tons rouges,
• ou des tons gris et des tons bleus.

• 11.6 – Adaptation au sol

Sur les terrains en pente, l’aménagement devra faire en sorte que la construction s’adapte au sol et
non l’inverse. Les constructions de plain-pied usant de piliers ou de terrassement excessifs sont
interdites. La conception de bâtiments à étages, à petite emprise au sol et à terrassements modérés
est recommandée (voir schémas en annexe).

• 11.7 - Clôtures et murs de soutènement

Les clôtures sur voie et les murs de soutènement assimilés sont obligatoires. Ils font partie intégrante
de la construction et à ce titre doivent figurer dans la demande de permis de construire.

L’aspect et les matériaux des clôtures sur voie doivent être simples et choisis en fonction de la
construction principale et des clôtures voisines afin de créer à terme une continuité d'aspect et de
traitement sur la voie.

Typologie
Pour les habitations, les clôtures sur voie ne pourront excéder une hauteur de 2 m et devront être
composées :

• en zones U1a et U1c

- soit d’un mur plein ou ajouré d'une hauteur minimale d'1,5 m,
- soit d'une grille ou de tout autre dispositif à claire-voie posé sur un mur bahut d'une
hauteur comprise entre 0,30 à 0,90 m, doublée d’une haie vive.
• en zone U1d
- d'une grille ou de tout autre dispositif à claire-voie doublée d’une haie vive.
• en zones U1b, U1f et U1g
- soit d'une grille ou de tout autre dispositif à claire-voie posé sur un mur bahut d'une
hauteur comprise entre 0,30 à 0,60 mètre, doublée d’une haie vive
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Zones U1a, U1b, U1c, U1d, U1f, U1g, U1pru, U1pso
- soit de grilles posées au sol, doublées d’une haie vive.

En outre, dans le cadre d’opération d’ensemble (y compris les lotissements) réalisée sur un terrain
d’assiette dont la superficie est au moins égale à 5 000 m², il est exigé des clôtures sur voie présentant
une harmonie et une homogénéité de traitement, d’aspect, de forme et de matériau.

En toutes zones, pour les commerces, bureaux et services d’un bâtiment implanté en retrait de
l’alignement, le marquage de l’alignement est obligatoire ; il pourra être matérialisé :

• soit par une clôture réalisée comme indiqué dans les dispositions précédentes
• ou par tout autre dispositif d’une hauteur supérieure à 0,5 m, construit et implanté
à l’alignement.
Ces clôtures pourront être étudiées pour recevoir des enseignes (pancartes, totems, mâts, etc.).

Les hôtels et tout autre établissement à caractère touristique devront particulièrement soigner leur
clôture sur la voie de desserte ou sur d’autres espaces publics; ils l’utiliseront pour refléter l’image
accueillante de l’établissement vers l’extérieur :

• La clôture sera ajourée (20% du linéaire minimum) pour permettre une

transparence visuelle, les clôtures opaques sont interdites.
• La clôture utilisera nécessairement la végétation (arbres, palmiers, arbustes, etc.)
en complément de composition.
• La mise en œuvre de matériaux naturels (bois, pierre de basalte, galet, etc.) est
recommandée.

Talus, murs de soutènement

Tout talus ou tout mur de soutènement retenant un déblai ou un remblai ne pourra dépasser une
hauteur apparente de 2,50 m.

Si la pente du terrain est supérieure ou égale à 20 %, la hauteur maximale du mur de soutènement

peut être portée à 3 m.

Plusieurs murs sur un même terrain ne pourront dépasser une hauteur cumulée de 7,5 m mesurées
par tranche de 30 m dans le sens de la pente ; la distance entre ces murs sera supérieure à 1,5 m.

Lorsqu’un mur de soutènement bordera la voie publique, il pourra supporter une clôture telle que
définie ci-dessus ; la hauteur totale apparente mur + clôture ne dépassera pas 3 m (3,50 m si la pente
du terrain est supérieure ou égale à 20 %).

Exceptions

• en zone U1pru

Les clôtures sur voie ne sont pas obligatoires.

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Zones U1a, U1b, U1c, U1d, U1f, U1g, U1pru, U1pso

• dans les autres zones

Les éléments de portail, les piliers ainsi que les travaux de réhabilitation réalisés sur des clôtures
anciennes peuvent dépasser toutes ces limites de hauteur.

Pour les équipements publics et bâtiments cultuels, l’absence de clôture sur voie pourra être acceptée
si l’aspect général du bâtiment l’exige par exemple pour la réalisation de parvis. Toute disposition sera
prise pour que l’aménagement proposé respecte l’impression générale d’alignement.

Toutes les clôtures implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel et délimités aux documents
graphiques, devront comporter des transparences pour permettre le libre écoulement des eaux
pluviales. Les murs bahuts y sont autorisés dès lors qu’ils sont discontinus pour permettre le libre
écoulement des eaux, qu’ils ne dépassent pas 0,60 m de hauteur par rapport au terrain naturel et qu’ils
permettent uniquement une assise d’éléments de clôture (grille, etc.).

Toutes les clôtures implantées en façade maritime doivent comporter des transparences pour
permettre la libre circulation des eaux.

Article 12- Obligations en matière de réalisation d’aires de

stationnement

• 12.1 - Définition

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être
assuré en dehors des voies publiques avec une séparation effective de ces dernières (bordures,
trottoirs, haies vives, talus, etc.).

Conformément aux dispositions du code de l’urbanisme :

- il ne peut être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par

logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt
aidé par l’Etat.
- l’obligation de réaliser des aires de stationnement n’est pas applicable aux
travaux de transformation ou d’amélioration de bâtiments affectés à des
logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat, y compris dans le cas où
ces travaux s’accompagnent de la création de surfaces dans la limite d’un
plafond fixé par décret en Conseil d’Etat.

• 12.2 - Normes de stationnement

Lors de toute opération de construction, il doit être réalisé, sauf en zone U1pru, des places de
stationnement selon les dispositions suivantes :

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Zones U1a, U1b, U1c, U1d, U1f, U1g, U1pru, U1pso

Catégories Norme de stationnement

Habitations :

Logements aidés 1 place par logement aidé

Autres logements en zones U1a, U1b, U1c, U1d: 1 place / logement

en zonesU1f, U1g : 2 places / logement

Lotissements ou opérations de plus de 5 1 place visiteur par tranche de 5 lots ou par

lots ou 5 logements tranche de 5 logements

1 place visiteur par tranche de 10 lots ou par

tranche de 10 logements pour les opérations de
logements aidés.

Hébergement hôtelier et touristique 1 place de stationnement pour 2 chambres / 1

place de stationnement pour 2 unités
d’hébergement
Foyers et résidences 1 place de stationnement par tranche de 3
chambres
(Résidences pour personnes âgées, pour
étudiants, foyer de jeunes travailleurs…) 1 place de stationnement par tranche de 3
logements

Restaurants 6 places par tranche de 100 m2 de surface de

plancher
Bureaux et autres activités (artisanat, 1 place par tranche de 100 m2 de surface de
industrie, entrepôts) plancher
Commerces
< 250 m2 de surface de plancher 1 place par tranche de 100 m2 de surface de
≥ 250 m2 de surface de plancher plancher
1,5 places par tranche de 100 m2 de surface de
plancher

Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif

Etablissements hospitaliers et cliniques 2 places de stationnement par lit

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Zones U1a, U1b, U1c, U1d, U1f, U1g, U1pru, U1pso

Etablissement d’enseignement et de
formation
Etablissement du second degré 16 places par tranche de 1000 m2 de surface de
plancher
Etablissement du premier degré 1 place par classe
Ecoles maternelles 1,5 places par classe
Universités et centre de formation 8 places par tranche de 1000 m2 de surface de
plancher
Crèches 2 places par 100 m2 de surface de plancher
Etablissement recevant un grand nombre 1 place par tranche de 50 m2 de surface de
de personnes (cultes, salles de réunion, plancher
salles de spectacles, dancing, etc....)
ou

1 place par tranche de 10 personnes accueillies*

* la règle la plus défavorable s’applique

Équipements sportifs et de loisirs 5 places de stationnement au minimum pour les

aires de jeux et de loisirs de moins de 500 m²,

10 places de stationnement au minimum pour les

aires de jeux et de loisirs supérieures à 500 m².

Le chiffre obtenu par application des règles énoncées ci-dessus sera arrondi à l'entier inférieur.

La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle à laquelle ces
établissements sont le plus directement assimilables. Par ailleurs, lorsqu’une construction comporte
plusieurs destinations, les normes afférentes à chacune d’elles sont appliquées au prorata des
superficies qu’elles occupent respectivement.

Dans le cas de changement de destination sans augmentation de surface, aucune place de

stationnement supplémentaire ne sera exigée.

Les quotas définis ci-dessus ne font pas préjudice des normes de stationnement spécifiques issues de
la réglementation des complexes commerciaux et multiplexes.

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• 12.3 – Modalités de réalisation

Le stationnement des véhicules, correspondant aux besoins des constructions et installations, doit être
assuré en dehors des voies publiques, sur leur terrain d’assiette ou dans leur environnement immédiat
(Cf. 12.4).

Aucune place de stationnement ne devra être réalisée dans la zone comprise entre l’alignement et une
profondeur de 3 m.

Toutefois, pour une construction de maison individuelle une aire de stationnement pour deux places
maximum pourra y être autorisée.

• 12.4 - En cas d’impossibilité de réaliser des aires de stationnement

En cas d’impossibilité, justifiée par des raisons techniques, architecturales ou urbanistiques,

d’aménager sur le terrain d’assiette de l’opération le nombre d’emplacements nécessaires au
stationnement, le pétitionnaire est autorisé à réaliser sur un autre terrain situé dans un périmètre de
200 m de la limite parcellaire les surfaces de stationnement qui lui font défaut, à condition qu’il
apporte la preuve qu’il réalise ou fait réaliser les dites places.

Il peut être également tenu quitte de ses obligations lorsqu’il est fait application du code de
l’urbanisme :

• soit en justifiant de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public
de stationnement existant ou en cours de réalisation,
• soit en justifiant de l’acquisition de places dans un parc privé de stationnement
existant ou en cours de réalisation.

• 12.5 - Le stationnement des deux roues

Pour toute construction nouvelle, un emplacement aisément accessible d’une surface d’au moins un
mètre carré par deux roues, doit être aménagé pour permettre le stationnement des deux roues selon
les dispositions suivantes :

• pour les constructions à destination d’habitation comportant au moins 5

logements ou 5 lots, un emplacement par logement,
• pour les constructions à destination d’activités, un emplacement par tranche de
100 m² de surface de plancher,
• pour les constructions à destination d’enseignement, deux emplacements par
classe pour les écoles maternelles ou primaires, dix emplacements par classe pour
les collèges ou lycée, sept emplacements par tranche de 100 m² de surface de
plancher pour les autres établissements,
• pour les autres destinations, le nombre d’emplacements doit être déterminé en
fonction des besoins estimés.

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Zones U1a, U1b, U1c, U1d, U1f, U1g, U1pru, U1pso
Les emplacements devront être réalisés par groupe de 5 au minimum ; des emplacements individuels
isolés ne seront pas autorisés.

Article 13- Obligations en matière de réalisation d’espaces libres,

d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations

• 13.1 - Espaces libres

• Définition

Les espaces libres correspondent à la superficie du terrain non occupée par les constructions au-dessus
du sol et en sous-sol. Les espaces libres seront considérés comme perméables s’ils sont en pleine terre
et ne sont pas imperméabilisés en surface, afin de permettre une pénétration gravitaire normale des
eaux pluviales dans le sol.

Les piscines, les aires de stationnement et voies de toute nature ne seront pas considérées comme des
espaces libres perméables. Tout espace en pleine terre traité en caillebotis bois sur plot sera
considérée comme perméable.

Comme toutes les surfaces des bâtiments (façades et toitures) et les terrassements, les espaces libres
feront l’objet d’une conception soignée et harmonieuse

• Règle générale

Toute construction doit prendre en compte l’espace qui l’environne; cet espace est conditionné par le
climat, la topographie, la végétation existante, les constructions voisines, la forme de la parcelle, entre
autres ; ils influent sur l'implantation de bâtiments et la répartition des espaces libres, le choix des
plantations à conserver, à abattre et à planter.

Font partie des espaces libres : les arbres à planter, à conserver ou à abattre, les matériaux couvrant
le sol, les aires de stationnement. Ils apparaîtront sur les documents graphiques et feront l'objet d'un
traitement leur permettant de s'intégrer harmonieusement aux volumes de construction et à l'aspect
de la parcelle. Des prescriptions particulières (mise en peinture, carénage, etc.) pourront être
imposées.

Les espaces situés au droit des saillies et débord de toit de plus de 60 cm ne seront pas considérés
comme des espaces libres et perméables.

Perméabilité

• en zone U1a

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 10 % de la surface totale du terrain

d’assiette du projet.

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Zones U1a, U1b, U1c, U1d, U1f, U1g, U1pru, U1pso
Toutefois, en cas de réalisation de parking en sous-sol sur le reste de la parcelle, 10 % au moins de la
superficie de l’unité foncière seront plantés sur dalle, sur une épaisseur de terre minimale de 0,8 m.
Les plantations y auront un espace suffisant pour se développer convenablement.

• en zone U1b, U1c, U1f, U1g et U1pso

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 30 % de la surface totale du terrain

d’assiette du projet.

• en zone U1d

Il n’est pas fixé de règle.

• en zone U1pru

Il n’est pas fixé de règle.

• Exceptions

S’agissant de la surélévation d’un bâtiment existant ou lors d’un changement de destination, la

réalisation d’espaces verts perméables supplémentaires à ceux existants avant travaux ne sera pas
exigée.

S’agissant de la démolition /reconstruction des constructions et installations nécessaires aux services

publics ou d'intérêt collectif, la réalisation d’espaces verts perméables supplémentaires à ceux existants
avant travaux ne sera pas exigée.

En aléa fort du PPRI, le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 50 % de la surface
totale du terrain d’assiette du projet.

• 13.2 – Aires de jeux, de loisirs et de jardin

Il sera créé un espace collectif perméable d’une superficie minimale de 25 m², aménagé d’un
seul tenant et sur une largeur minimale de 5 m, en aires de jeux, de loisirs et de jardin :
• Pour les opérations de plus de 5 lots, il sera d’une superficie minimale de 10 m² par
lot,
• Pour les opérations d'habitat collectif de plus de 5 logements, il sera d’une surface
minimale de 5 m² par logement.

• 13.3 - Plantations

Seront traitées en jardins d’agrément (c’est-à-dire plantés d’arbres de haute tige, d’arbustes, de
palmiers et d’autres végétaux) :

• les aires de jeux,

• les aires de stationnement,
• les marges de recul,
• et les autres espaces libres d’une parcelle.

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Zones U1a, U1b, U1c, U1d, U1f, U1g, U1pru, U1pso

Les nouvelles plantations seront composées d'au moins un arbre à haute tige, d’une hauteur de tronc
minimale de 1,5 m et d’un arbuste pour :

• 200 m² de terrain dans le cas d’une maison individuelle, de bureaux, services et commerces,
• 4 logements dans le cas d’immeubles de logements collectifs,
• 4 chambres dans le cas d’hébergement hôtelier et touristique,
• 5 lots dans l’espace collectif d’un lotissement.

Les plantations existantes conservées seront comptabilisées.

Les plantations se feront en pleine terre et réparties de façon équilibrée autour des constructions. Elles
auront un espace suffisant pour se développer convenablement (voir schémas en annexe).

En zone U1pru, les plantations dans 80 cm de terre et plus seront considérées comme en pleine terre.

Une distance minimale sera à respecter de :

• 2,00 m d’un tronc d’arbre à haute tige jusqu’à la façade ou jusqu‘à la limite de la parcelle,
• 1,50 m pour les arbustes et les palmiers jusqu’à la façade ou jusqu‘à la limite de la parcelle,
• 4,00 m entre troncs d’arbres à haute tige,
• 3,00 m d’un tronc d’arbre à haute tige conservé jusqu’à la façade ou jusqu‘à la limite de la
parcelle.

Plantations et ensembles paysagers à préserver

Les arbres remarquables et les plantations de qualité existants devront être maintenus sinon
remplacés par des plantations équivalentes par leur aspect et leur qualité. Ils devront être conservés
dans la mesure où ils maintiennent des espaces libres perméables, retiennent les sols talutés et
présente un intérêt dans l’ambiance urbaine.

Article 14 - Coefficient d’Occupation du Sol

Il n’est pas fixé de règle.

ZONES U1e, U1l

Caractère des zones donné à titre indicatif

La zone U1e couvre l’ensemble des espaces dont l’occupation et l’utilisation des sols est spécialisée. Il
s’agit essentiellement des zones d'activités économiques correspondant aux zones industrielles,
artisanales et commerciales.
Il existe un secteur U1ec couvrant le pôle d’activités Henri Cornu, dans lequel des dispositions visant à
garantir l’intégration du projet dans son environnement global, et tout particulièrement en lien avec la
démarche d’ensemble EcoCité insulaire et tropicale, sont prévues.
La zone U1l couvre les espaces de loisirs de la Plaine de Cambaie.

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

1. Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de

• 1.2 - Sont interdits

en zones U1e

1. Les constructions, ouvrages et travaux à destination agricole.

2. Les constructions, ouvrages et travaux à destination d'habitation.
3. L’aménagement de terrains destinés à l’accueil de campeurs et de caravanes en application du
code de l’urbanisme.
4. Les constructions, ouvrages et travaux à destination d’hébergement hôtelier.

en zone U1l

1. Les constructions, ouvrages et travaux à destination agricole.

2. Les constructions, ouvrages et travaux à destination d'habitation à l’exception de ceux visés à
l'article 2.2.
3. L’aménagement de terrains destinés à l’accueil de campeurs et de caravanes en application
du code de l’urbanisme.
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Zones U1e, U1l
4. Les commerces, à l’exception de ceux visés à l’article 2.2
5. Les constructions, ouvrages et travaux à destination d’hébergement hôtelier
6. Les constructions, ouvrages et travaux à destination artisanale, industrielle, à fonction
d’entrepôt.

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la

délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

• 2.2 - Sont admis sous condition

Sous réserve d’être compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation le cas
échéant :

en zones U1e

1. Les constructions et installations à usage d’activités (industrie, artisanat, entrepôt, bureaux),

soumises ou non au régime des ICPE pour la protection de l’environnement et les
commerces, dès lors que l’emprise foncière totale cumulée de l’ensemble de ces dernières
constructions n’excède pas 5% de la superficie de la zone d’implantation.

en zone U1l

1. Les constructions et installations à usage d’activités ou de commerces liées aux loisirs ;

2. Les constructions à usage d’habitation liées aux loisirs.

en zone U1e et U1l

1. Les équipements publics d’intérêt collectif ainsi que les constructions, ouvrages et travaux
liés aux différents réseaux, à la voirie, au stationnement, à la production et à la distribution
d’énergie, notamment les énergies renouvelables, dès lors qu’ils s’insèrent dans le milieu
environnant.
2. Les travaux d’aménagement et d’extension des constructions existantes, même si elles ne
sont pas liées au gardiennage et à la surveillance des installations autorisées dans la zone.
3. Les ouvrages permettant de réduire les risques naturels, les constructions, ouvrages et
travaux liés aux différents réseaux ainsi que les ouvrages techniques nécessaires au
fonctionnement d’un service public ou d’intérêt collectif dont l’implantation dans la zone
est rendue nécessaire pour des raisons techniques ou économiques, sous réserve de
prendre les dispositions utiles pour limiter la gêne qui pourrait en découler et assurer une
bonne intégration dans le site
4. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans
dès lors qu’il a été régulièrement édifié, à l’exception des constructions implantées dans un
secteur soumis à un risque naturel élevé délimité aux documents graphiques.

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Zones U1e, U1l
5. En zone U1ec, l’aménagement et les constructions des zones d’activités doivent faire l’objet
d’une approche urbanistique et architecturale soignée afin de s’intégrer dans le paysage
urbain ou naturel.

Article 3- Conditions de desserte des terrains par les voies ouvertes au

public et condition d’accès aux voies ouvertes au public

• 3.1 - Rappel

• 3.2 - Condition d’accès aux voies

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la
circulation publique.

Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la
défense contre l’incendie et la protection civile.

• 3.3 – Conditions de desserte par les voies ouvertes au public

Les dimensions, formes, caractéristiques techniques et urbaines des voies publiques ou d’usage public
doivent être adaptées à l’importance ou à la destination des constructions et doivent notamment
permettre l’approche du matériel de lutte contre l’incendie, des services de sécurité et de collecte des
ordures ménagères.

Les voies nouvellement créées de plus de 50 m de long se terminant en impasse doivent être
aménagées avec des aires de retournement de telle sorte que les véhicules de lutte contre l’incendie
puissent faire demi-tour.

Article 4- Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics

d’eau, d’électricité et d’assainissement

• 4.1 - Alimentation en eau potable et sécurité incendie

• 4.2 - Eaux usées

• 4.3 - Eaux pluviales

• 4.4 - Réseaux divers

Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d’énergie et de

télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau
public situé en limite de propriété, sauf problème technique.

Dans les lotissements et les opérations de bureaux et services, la conception privilégiera les dispositifs
collectifs de production et de distribution d’énergie, et d’accès aux réseaux de télécommunications.

De plus, en zone U1ec, les éclairages nécessaires et indispensables à la sécurisation de la zone

émettront une source lumineuse garantissant la non-diffusion de la lumière vers le haut. Le choix et
l’emplacement des modèles de luminaires doit permettre de limiter les intensités lumineuses.

Article 5- Superficie minimale des terrains

Il n’est pas fixé de règle.

Article 6- Implantation des constructions par rapport aux voies et

emprises publiques

• 6.1 - Champ d’application et définition

Ne sont pas concernées par cette disposition les voiries internes à usage privatif d’une opération
réalisée sur une même unité foncière.

Lorsqu’il existe un emplacement réservé pour la création ou l’élargissement d’une voie, il convient de
prendre en compte la limite extérieure de cet emplacement réservé. Les emplacements réservés sont
positionnés sur l’axe de la voie existante.

Dans le cas d’unité foncière située à l’angle de deux voies, un dégagement de visibilité est imposé.

• 6.2 - Règle générale

Les constructions doivent être implantées en retrait de 6 m minimum de la voie ou de l'emprise

publique.

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

• 6.3 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- pour les saillies dans la marge d’isolement (débords de toiture, descente d’eaux
pluviales et autres aménagements de façade), par rapport au nu des façades et des
toitures, sur un débord maximum de 0,8 m,
- dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne
respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie
d’ensemble de la construction,
- pour la réalisation ou l’extension de constructions ou installations nécessaires aux
services publics ou d’intérêt collectif.
- A l’alignement pour les murs de clôture.

De plus en zone U1ec :

- les parties de constructions dès lors qu’elles sont situées au-dessus de 6 mètres de
hauteur par rapport au nu des façades, sont autorisées sur un débord maximum de
2 mètres.

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30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 1 – Bassin de vie Saint Paul centre
37
Zones U1e, U1l
- les aménagements de façade tels que les ouvrages nécessaires à la protection
thermique, solaire ou acoustique, les ouvrages de type double peau par rapport au
nu des façades, sont autorisés sur un débord maximum de 2 mètres.

Article 7- Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives

• 7.1 - Définition

• 7.2 - Règle générale

Les constructions peuvent être implantées sur les limites séparatives ou en retrait. Toutefois, les
constructions doivent obligatoirement être implantées en retrait de toute limite séparative jouant le
rôle d’une limite avec une autre zone urbaine ou une zone à urbaniser

En cas d’implantation en limite séparative, un traitement qualitatif sera apporté aux parties
apparentes des pignons aveugles.

En cas de retrait, la distance mesurée horizontalement et perpendiculairement de tout point de la

façade de la construction au point le plus proche de la limite séparative, est de 5 m minimum. Cette
marge de retrait ne comprend pas les éléments de modénature, les débords de toiture, les descentes
d’eaux pluviales, les éléments architecturaux ni les parties enterrées de la construction.

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

• 7.3 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne
respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie
d’ensemble de la construction,
- pour la réalisation de constructions ou installations nécessaires aux services publics
ou d’intérêt collectif.
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article8- Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même propriété

• 8.1 - Définition

• 8.2 - Règle générale

Deux bâtiments non contigus, implantés sur une même unité foncière, doivent être distants d'au moins
3 m.

• 8.3 - Exceptions

Les implantations suivantes ne sont pas réglementées :

- Dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne
respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie
d’ensemble de la construction,
- Pour les constructions annexes et les équipements techniques liés à la sécurité, à un
service public, à la gestion de l’eau, à la distribution d’énergie ou à un local destiné
au stockage des ordures ménagères
- Pour la réalisation de constructions ou installations nécessaires aux services publics
ou d’intérêt collectif.

Article9- Emprise au sol des constructions

Il n’est pas fixé de règle.

Article 10 - Hauteur maximale des constructions

• 10.1 - Définition

La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport
au terrain naturel (voir annexes).

En l’absence d’indication, la hauteur maximale est considérée comme la hauteur au faîtage (hf).

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39
Zones U1e, U1l
Pour les constructions implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel, et délimités aux
documents graphiques, la surélévation du plancher bas comportant ou non un vide sanitaire, doit
respecter les prescriptions prévues par le PPR.

• 10.2 - Règle générale

La hauteur maximale des constructions est fixée à 14 m.

En zone U1ec, la hauteur maximale des constructions est fixée à 18 m au faîtage. Toutefois, pour les
équipements destinés à des parcs de stationnement communs, situé à moins de 250 m de l’axe de la
Route Nationale 7, ce seuil est porté à 21 m au faîtage.

• 10.3 - Exception

La hauteur des constructions suivantes n’est pas réglementée :

- Pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la

gestion de l’eau, à la distribution d’énergie ou à un local destiné au stockage des
ordures ménagères, aux ascenseurs,
- Pour la réalisation, l’extension de constructions ou installations nécessaires aux
services publics ou d’intérêt collectif
- Dans le cas de travaux d’extension, ou de surélévation réalisée sur une construction
existante régulièrement édifiée qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour
conserver une harmonie d’ensemble de la construction.

- Les ouvrages techniques (antennes, cheminées, pylônes, etc.) nécessaires à l’activité.

La hauteur des constructions suivantes est réglementée différemment :

- Dans les secteurs soumis à un risque naturel fort ou moyen et délimités aux
documents graphiques, toute construction nouvelle pourra être augmentée d’un
mètre maximum.

Article 11 - Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs

abords

• 11.1 - Définition

L’aspect extérieur des constructions et l’aménagement de leurs abords sont indissociables ; cela
signifie que l’apparence des bâtiments, le traitement du terrain, les clôtures et le jardin définissent un
ensemble cohérent.

• 11.2 - Règles générales

Toute construction devra prendre en compte l’espace qui l’environne. Cet espace est conditionné par
le climat, la topographie, la végétation existante, les constructions voisines, la forme de la parcelle,
entre autres ; ils influent sur l'implantation des bâtiments, leur orientation, le choix des matériaux
apparents et des couleurs.

Les bâtiments annexes et les volumes techniques seront conçus dans un traitement architectural
équivalent à celui de la construction principale.

Feront partie de la construction : les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques

(antennes, antennes paraboliques, etc.), les appareils de captage de l'énergie solaire (chauffe-eau,
panneaux photovoltaïques), les appareils de climatisation, les citernes d’accumulation d’eau. Ils
apparaîtront sur les documents graphiques et feront l'objet d'un traitement leur permettant de
s'intégrer harmonieusement aux volumes de construction et à l'aspect des couvertures et terrasses.
Des prescriptions particulières (mise en peinture, carénage, etc.) pourront être imposées.

• 11.3 - Façades

Toutes les façades d’une construction, notamment celles visibles d'une voie, devront être composées
sans disparités (ouverture, rythme, profil, matériaux, etc.). Les murs pignons, mitoyens ou non, laissés
à découvert seront donc composés en cohérence avec la façade principale.

Toute ouverture devra comporter des éléments architecturaux permettant la ventilation naturelle et
la protection de la pluie, du vent et au soleil (appentis, débord de toit, casquette, auvent, volets, brise-
soleil, claustras, etc.) (Voir schémas en annexe).

Les matériaux et les couleurs employés pour les parois extérieures seront choisis :

- Pour donner une qualité architecturale aux bâtiments,

- Pour associer les futures constructions aux quartiers urbains,
- Pour préserver les paysages de Saint-Paul,
- Pour générer une ventilation naturelle et un confort thermique adapté au climat.
Seront interdits :

- Les assemblages hétéroclites de matériaux de façade sans rapport avec une logique
constructive ou architecturale,
- les matériaux ou procédés imitant un autre matériau
- l’emploi à nu de matériaux préfabriqués destinés à être recouvert (parpaings, tôle, fers à
béton, etc.).

• 11.4 - Toitures

Couleurs
Afin d’obtenir une meilleure intégration dans l’environnement végétal ou construit, le matériau de
couverture ne devra pas être réfléchissant. Les couleurs claires (dans les tons blanc cassé, gris), les
couleurs de matériaux naturels (bois, zinc, cuivre, etc.) seront autorisées ; les couleurs foncées (dans
les tons bleu, vert, rouge) seront à proscrire.

• 11.5 – Adaptation au sol

Sur les terrains en pente, l’aménagement devra faire en sorte que la construction s’adapte au sol et
non l’inverse. Les constructions de plain-pied usant de piliers ou de terrassement excessifs (voir
paragraphe suivant) seront interdites. La conception de bâtiments à étages, à petite emprise au sol et
à terrassements modérés est recommandée (voir schémas en annexe).

En zone U1ec, les travaux d’affouillement et de terrassement sont autorisés pour permettre la
réalisation de plateformes supportant les constructions à usage d’activités (industrie, artisanat,
entrepôt, bureaux, commerces, etc.).

• 11.6 - Clôtures et murs de soutènement

Les clôtures sur voie et les murs de soutènement assimilés seront obligatoires. Ils feront partie
intégrante de la construction et à ce titre devront figurer dans la demande de permis de construire.

Afin de créer une continuité d'aspect et de traitement sur la voie, l’aspect des clôtures sur voie devra
être simple et les matériaux choisis en fonction de la construction principale. Il est recommandé de
prendre en compte les clôtures ou murs de soutènement voisins. Par ailleurs, l’utilisation brute des
matériaux destinés à être enduits ou peints est interdite.

Typologies
Pour les commerces, les bureaux et les services dans un bâtiment implanté en retrait de l’alignement,
la clôture aura une hauteur inférieure à 3 m et seront composées :

- soit d'un mur bahut d'une hauteur inférieure à 0,90 m, doublée d’une haie vive,
surmonté ou non d’une grille ou de tout autre dispositif à claire-voie.
- Soit constituée par tout autre dispositif d’une hauteur supérieure à 0,50 m, construit
et implanté à l’alignement.
- Toutes ces clôtures pourront être étudiées pour recevoir des enseignes (pancartes,
totems, mâts, etc.).
Dans le cadre d’opération d’ensemble (y compris les lotissements) réalisée sur un terrain d’assiette
dont la superficie est au moins égale à 5.000 m², il sera exigé des clôtures sur voie présentant une
harmonie et une homogénéité de traitement, d’aspect, de forme et de matériau.

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Zones U1e, U1l
lorsqu’un mur de soutènement bordera la voie publique, il pourra supporter une clôture telle que
définie ci-dessus et la hauteur apparente (mur+clôture) ne dépassera pas 3 m.

En zoneU1ec, tout mur de soutènement retenant un déblai ou un remblai, ne pourra dépasser une
hauteur apparente (mur+clôture) de 5 mètres.

Exception
Toutes les clôtures implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel élevé ou moyen et délimités
aux documents graphiques, devront comporter des transparences pour permettre le libre écoulement
des eaux pluviales de l’amont vers l’aval du terrain. Les murs bahuts y seront autorisés dès lors qu’ils
seront discontinus pour permettre le libre écoulement des eaux, qu’ils ne dépassent pas 0,60 m de
hauteur par rapport au terrain naturel et qu’ils permettent uniquement une assise d’éléments de
clôture (grille, etc.).

Article 12- Obligations en matière de réalisation d’aires de

stationnement

• 12.1 - Définition

• 12.2 - Normes de stationnement

Lors de toute opération de construction, il doit être réalisé des places de stationnement selon les
dispositions suivantes :

Catégories Norme de stationnement

Habitations autorisées dans la zone 1 place par logement

Etablissements recevant un grand nombre 1 place par tranche de 50 m2 de surface de

de personnes (cultes, salles de réunion, plancher
salles de spectacles, dancing, etc....) ou

1 place par tranche de 10 personnes accueillies*

* la règle la plus défavorable s’applique

La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle auxquels ces
établissements sont le plus directement assimilables. Par ailleurs, lorsqu’une construction comporte
plusieurs destinations, les normes afférentes à chacune d’elles sont appliquées au prorata des
superficies qu’elles occupent respectivement.

En zone U1ec, ces normes sont considérées comme des seuils minimum à atteindre. Elles peuvent
notamment être satisfaites par la création d’un ou plusieurs parcs de stationnement communs à
l’ensemble, ou à une partie d’une opération faisant l’objet d’une seule autorisation d’urbanisme, ou
d’une ou plusieurs opérations immobilières réalisées dans le cadre d‘une opération d’ensemble. Dans
ce cas, le(s) parking(s) mutualisé(s) sont admis à condition que :

- le nombre total des places exigées par application des normes définies au présent article soit
supérieur ou égal à 50 places,

- le futur parc de stationnement commun (accès, disposition…) soit conçu pour un usage
permettant la mutualisation des places pour les usagers et les visiteurs.

• 12.3 - En cas d’impossibilité de réaliser des aires de stationnement

En cas d’impossibilité, justifiée par des raisons techniques, architecturales ou urbanistiques,

Il peut être également tenu quitte de ses obligations lorsqu’il est fait application du code de
l’urbanisme :

• 12.4 - Le stationnement des deux roues

Pour toute construction nouvelle, un emplacement aisément accessible d’une surface d’au moins un
mètre carré par deux roues, doit être aménagée pour permettre le stationnement des deux roues
selon les dispositions suivantes :

• pour les constructions à destination d’activités, un emplacement par tranche de 100

m² de surface de plancher. En outre, en zone U1ec, pour les constructions à usage
d’entrepôt, il est exigé une place minimum par tranche de 500 m² de surface de
plancher.
• pour les autres destinations, le nombre d’emplacements doit être déterminé en
fonction des besoins estimés.

Les emplacements devront être réalisés par groupe de 5 au minimum ; des emplacements individuels
isolés ne seront pas autorisés.

Article 13- Obligations en matière de réalisation d’espaces libres,

d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

• 13.1 - Espaces libres

Définition

Comme toutes les surfaces des bâtiments (façades et toitures)et les terrassements, les espaces libres
feront l’objet d’une conception soignée et harmonieuse (voir également article 11) : ils concourent à
l’expression d’une architecture tropicalisée.

Règles générales

Toute construction devra prendre en compte l’espace qui l’environne; cet espace est conditionné par
le climat, la topographie, la végétation existante, les constructions voisines, la forme de la parcelle,
entre autres ; ils influent sur l'implantation de bâtiments et la répartition des espaces libres, le choix
des plantations à conserver, à abattre et à planter.

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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 1 – Bassin de vie Saint Paul centre
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Zones U1e, U1l
Feront partie des espaces libres : les arbres à planter, à conserver ou à abattre, les matériaux couvrant
le sol, les aires de stationnement. Ils apparaîtront sur les documents graphiques et feront l'objet d'un
traitement leur permettant de s'intégrer harmonieusement aux volumes de construction et à l'aspect
de la parcelle. Des prescriptions particulières (mise en peinture, carénage, etc.) pourront être
imposées.

Les espaces situés au droit des saillies et débord de toit de plus de 60 cm ne seront pas considérés
comme des espaces libres et perméables.

Perméabilité
Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 20% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

En zone U1ec, une Orientation d’Aménagement et de Programmation vient préciser cet objectif.

Exceptions

S’agissant de la surélévation d’un bâtiment existant ou lors d’un changement de destination, la

réalisation d’espaces libres perméables supplémentaires à ceux existants avant travaux ne sera pas
exigée.

S’agissant de la démolition /reconstruction des constructions et installations nécessaires aux services

publics ou d'intérêt collectif, la réalisation d’espaces verts perméables supplémentaires à ceux existants
avant travaux ne sera pas exigée.

• 13.2 - Plantations

Les espaces libres tels que les marges de recul des constructions ou situés en bordure de voies et
d’emprises publiques, seront plantés d’arbres de haute tige. Les plantations y auront un espace
suffisant pour se développer convenablement.

Les espaces libres et les aires de stationnement seront plantés à raison d'au moins un arbre d’une
hauteur minimale de 2 m pour 100 m² d’espaces libres et de même pour 4 places de stationnements.

Article 14 - Coefficient d’Occupation du Sol

Il n’est pas fixé de règle.

ZONE AU1e

Caractère de la zone donné à titre indicatif

Le zonage AU1e couvre des espaces réservés à l’urbanisation future. Les constructions y sont autorisées soit lors
de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des
équipements internes à la zone.
Il existe un secteur AU1ec couvrant le pôle d’activités Henri Cornu, dans lequel des dispositions visant à garantir
l’intégration du projet dans son environnement global, et tout particulièrement en lien avec la démarche
d’ensemble EcoCité insulaire et tropicale, sont prévues.
Pour appliquer le présent règlement, il convient de se reporter au règlement de la zone U1e et de la zone U1ec

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

Se reporter au règlement de la zone U1e.

• 1.2 - Sont interdits

Se reporter au règlement de la zone U1e.

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

Se reporter au règlement de la zone U1e.

• 2.2 - Sont admis sous condition

Les constructions peuvent être autorisées sous réserve de respecter les dispositions suivantes par
ordre d’importance :

1. Disposer des infrastructures suffisantes pour desservir le projet de construction (voirie, réseaux,
sécurité incendie, etc.).

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ZoneAU1e
2. Les prélèvements de matériaux et l'ouverture de carrières sous réserve de prendre les
dispositions utiles pour limiter la gêne qui pourrait en découler et assurer une bonne
intégration dans le site.
3. Se reporter au règlement de la zone U1e.

Articles 3 à 14

Se reporter au règlement de la zone U1e.

ZONES AU1 st et
AU1e st

Caractère des zones donné à titre indicatif

Ces zones couvrent des espaces à urbaniser dans le futur car les différents réseaux et conditions d’accès n’ont
pas encore des capacités suffisantes pour desservir de nouvelles constructions.
En outre, il est parfois nécessaire de mener des études préalables afin de déterminer le programme
d’aménagement et le mode opératoire. Par conséquent, l’ouverture à l’urbanisation de la zone est conditionnée
à une modification du PLU.
La zone AU1e st est destinée à recevoir exclusivement de l’activité économique et de service.

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

Dans les secteurs soumis à un risque naturel ou technologique, toute construction doit respecter
les prescriptions prévues par les Plans de Prévention des Risques (PPR).

• 1.2 - Sont interdits

Toutes les occupations et utilisations du sol sont interdites à l’exception de celles admises à l’article
2.2 du présent règlement.

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la

délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

• 2.2 - Sont admis sous condition

1. Les ouvrages permettant de réduire les risques naturels, les constructions, ouvrages et travaux
liés aux différents réseaux ainsi que les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement
d’un service public ou d’intérêt collectif dont l’implantation dans la zone est rendue nécessaire

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30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 1 – Bassin de vie Saint Paul centre
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Zones AU1 st, AU1e st
pour des raisons techniques ou économiques, sous réserve de prendre les dispositions utiles
pour limiter la gêne qui pourrait en découler et assurer une bonne intégration dans le site
2. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans dès
lors qu’il a été régulièrement édifié, à l’exception des constructions implantées dans un
secteur soumis à un risque naturel élevé délimité aux documents graphiques.
3. Les travaux d’aménagement léger, d’entretien, et d’extension mineure pour mise aux normes
sanitaires et d’habitabilité dans la limite de 30 m2 de surface de plancher réalisés sur des
constructions existantes.
4. Les travaux d’extraction de matériaux sous réserve d’être compatible avec l’aménagement
futur de Cambaie.

Article 3- Conditions de desserte des terrains par les voies ouvertes au

public et condition d’accès aux voies ouvertes au public

Il n’est pas fixé de règle.

Article 4- Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics

d’eau, d’électricité et d’assainissement

Il n’est pas fixé de règle.

Article 5- Superficie minimale des terrains

Il n’est pas fixé de règle.

Article 6- Implantation des constructions par rapport aux voies et

emprises publiques

Les constructions correspondant aux travaux d’aménagement et d’extension mineure pour mise aux
normes sanitaires et d’habitabilité doivent être implantées à 5 m minimum des voies ou emprises
publiques.

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la
marge de recul quel que soit le niveau.

Article 7- Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives

Les constructions correspondant aux travaux d’aménagement et d’extension mineure pour mise aux
normes sanitaires et d’habitabilité doivent être implantées à 5 m minimum des limites séparatives.

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

Article 8- Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même propriété

Il n’est pas fixé de règle.

Article 9- Emprise au sol des constructions

Il n’est pas fixé de règle.

Article 10- Hauteur maximale des constructions

Les constructions correspondant aux travaux d’aménagement et d’extension mineure pour mise aux
normes sanitaires et d’habitabilité doivent avoir une hauteur maximale de 4 m.

Article 11- Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs

abords

Par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, les constructions ne
doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages
naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

Article 12- Obligations en matière de réalisation d’aires de

stationnement

Il n’est pas fixé de règle.

Article 13 - Obligations en matière de réalisation d’espaces libres,

d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

Article 14 - Coefficient d’Occupation du Sol

Il n’est pas fixé de règle.

Livret 2
________________________________________

Bassin de vie
«Saint-Gilles les Bains »

TITRE II
DISPOSITIONS
APPLICABLES AUX ZONES
URBAINES ET A
URBANISER DU BASSIN DE
VIE DE SAINT-GILLES LES
BAINS

ZONES U2a, U2b,

U2c, U2d, U2h

Caractère des zones donné à titre indicatif

Zone Quartiers concernés Vocation Formes urbaines attendues

U2a Centre de Saint-Gilles Rôle de centre balnéaire : mixité • tissu urbain verdoyant
les bains des logements, commerces, • densification à R+3+C
services publics, activités
touristiques à l’exclusion des
bureaux et activités tertiaires
non liées à l’activité balnéaire

U2b Centre de l’Ermitage Rôle de centre : mixité des • Densification à

les Bains logements, commerces, services R+4+comble
publics, activités touristiques • espaces verts sur rue dans
la marge de recul ou en
cœur d'îlot.
U2c Boucan Canot, Zone résidentielle mixte dont la • tissu urbain aéré et
vocation touristique doit être verdoyant de type maison
Saint-Gilles les Bains, confortée et le développement individuelle ou petit
Ermitage les Bains, résidentiel freiné immeuble R+1+comble
Saline les Bains

U2d Zone littorale de • tissu urbain aéré et

Boucan Canot à la verdoyant de type maison
Zone résidentielle à conserver individuelle R+comble
Saline les Bains en
dans son actuelle configuration • hauteur du bâti ne
aval de la RN1a
dépassant pas le niveau de
la RN
U2h Boucan Canot, Zone à vocation touristique et • Maintien de la forme
de loisirs destinée à accueillir urbaine existante
Saint Gilles les Bains l’essentiel du développement R+2+comble

Ermitage les Bains des activités liées à cette • confortement du caractère

vocation verdoyant
Saline les Bains

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

1. Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de

• 1.2 - Sont interdits

• sur l’ensemble des zones

1. Les constructions, ouvrages et travaux à destination exclusive d’entrepôt.

2. Les constructions, ouvrages et travaux à destination agricole.
3. L’aménagement de terrains destinés à l’accueil de campeurs et de caravanes en application du
code de l’urbanisme.

• en zone U2a

Les bureaux et activités tertiaires non liées à l'activité touristique et de loisirs, exception faite des
équipements publics

• en zone U2h

Toutes les occupations et utilisations du sol à l’exception de l’hébergement hôtelier et touristique, des
activités touristiques et de loisirs, et d’une extension d’une construction à usage d’habitation existante
dans la limite de 30 mètres carré.

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la

délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

• 2.2 - Sont admis sous condition

Sous réserve d’être compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation le cas
échéant :

Article 3- Conditions de desserte des terrains par les voies ouvertes au

public et condition d’accès aux voies ouvertes au public

• 3.1 - Rappel

• 3.2 – Condition d’accès aux voies

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la
circulation publique.

Pour minimiser les accès directs sur la voie, les divisions parcellaires en vue de bâtir devront prévoir
une voie d’accès commune aux parcelles à bâtir sur la voie de desserte publique.

Dans les lotissements et opérations de logements collectifs, la conception des voies internes de
l’opération devra :

- conserver les usages piétons existants avant l’opération.

- privilégier le raccordement aux voies de desserte externes plutôt qu’une
terminaison en impasse.

• 3.3 – Conditions de desserte par les voies ouvertes au public

- Les voies devront avoir une emprise minimale de 3,5 m.

- Pour les opérations comportant au minimum 10 logements ou 10 lots, elles doivent
avoir une emprise minimale de 5 m, sauf en cas de voie à sens unique.
- Ces emprises pourront être revues à la hausse selon l’importance du projet.
Les voies nouvellement créées de plus de 50 m de long se terminant en impasse doivent être
aménagées avec des aires de retournement accessibles de telle sorte que les véhicules de lutte contre
l’incendie et de collecte des ordures ménagères puissent faire demi-tour.

Article 4- Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics

d’eau, d’électricité et d’assainissement

• 4.1 - Alimentation en eau potable et sécurité incendie

• 4.2 - Eaux usées

• 4.3 - Eaux pluviales

• 4.4 - Réseaux divers

Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d’énergie et de

télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau
public situé en limite de propriété, sauf problème technique.

Dans les lotissements et opérations de logements collectifs de plus de 5 lots ou logements, la

conception privilégiera les dispositifs collectifs de production et de distribution d’énergie, et d’accès
aux réseaux de télécommunications.

Article 5- Superficie minimale des terrains

Il n’est pas fixé de règle.

Article 6- Implantation des constructions par rapport aux voies et

emprises publiques ou d’usage public

• 6.1 - Champ d’application et définition

Ne sont pas concernées par cette disposition les voiries internes à usage privatif d’une opération
réalisée sur une même unité foncière.

En cas d’implantation des constructions en retrait par rapport à la voie, une clôture sera édifiée sur
l’alignement.

Dans le cas d’unité foncière située à l’angle de deux voies, un dégagement de visibilité est imposé.

Les saillies sur le domaine public (balcons, coffrets électriques, descentes d'eaux pluviales et de
raccordements de fluides, équipements techniques) ne sont pas autorisées.

• 6.2 - Règle générale

• sur l’ensemble des zones

Les constructions devront s’implanter en retrait de 4 m minimum de la voie ou de l'emprise publique.

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

• en zone U2a

Un recul supérieur à 4 m pourra néanmoins être imposé si l’aspect général de la rue l’exige, par
exemple pour la réalisation d’espaces publics (placette, élargissement de la voie…).

Les terrasses des commerces situées à rez-de-chaussée pourront s’implanter à l’alignement de la voie.

• en zone U2h

Dans une bande de 5 m à compter du retrait de 4 m minimum de la voie ou de l'emprise publique, les
constructions auront une hauteur maximale de 6 m à l’égout.

Les terrasses des commerces situées à rez-de-chaussée pourront s’implanter à l’alignement de la voie.

• 6.3 - Exceptions

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- A l’alignement pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service

public, à la gestion de l’eau, à la distribution d’énergie ou à un local destiné au
stockage des ordures ménagères,
- Dans une bande comprise entre l’alignement et 4 mètres pour la réalisation,
l’extension de constructions ou installations nécessaires aux services publics ou
d’intérêt collectif
- A partir de l’alignement pour les constructions individuelles faisant l’objet d’une
aide publique et celles situées à l’intérieur d’opérations faisant l’objet d’une
procédure de résorption d’habitat insalubre.
- A l’alignement pour une construction annexe non habitable limitée à 25 mètres
carrés d’emprise avec une hauteur maximale de 3,5 m.
- A partir de 1 mètre pour les piscines et leurs locaux techniques
- Dans le cas de travaux d’extension, ou de surélévation réalisés sur une construction
existante régulièrement édifiée qui ne respecte pas les dispositions précédentes,
pour conserver une harmonie d’ensemble de la construction,
- Un recul supplémentaire de 3 m minimum par rapport au tronc dans le cas de
conservation d’arbres remarquables ou de plantations de qualité existants (voir
article 13.3).
- En centre urbain historique (zone indicée « a »), en cas de
démolition/reconstruction d’une maison individuelle.
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Zones U2a, U2b, U2c, U2d, U2h
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article 7- Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives

• 7.1 - Définition

• 7.2 - Règle générale

En cas d’implantation en limite séparative, un traitement qualitatif sera apporté aux parties
apparentes des pignons aveugles.

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

• en zone U2a

Les constructions devront s’implanter sur une limite séparative.

En cas de retrait, les constructions respecteront un recul minimal de 3 m.

• en zone U2b

Chaque construction pourra s’implanter sur une limite séparative, sur une longueur maximale de 18
m. Dans une bande de 3 mètres à compter de la limite séparative, la hauteur maximale autorisée sera
de 9 m.

Le choix de la limite séparative portera sur celle qui accueille déjà une construction riveraine contiguë.

En cas de retrait, un recul de 3 mètres minimum est obligatoire.

• en zones U2c et U2h

Les constructions pourront s’implanter sur une limite séparative, sur une longueur maximale de 10 m.

Dans une bande de 4 mètres à compter de la limite séparative, la hauteur maximale autorisée sera de
6 m.

En cas de retrait, un recul de 4 mètres minimum est obligatoire.

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Zones U2a, U2b, U2c, U2d, U2h
En outre, les constructions respecteront un recul minimal de 4 m par rapport à la limite du Domaine
Public Maritime (DPM).

• en zone U2d

Un recul de 4 mètres minimum est obligatoire.

En outre, les constructions respecteront un recul minimal de 4 m par rapport à la limite du Domaine
Public Maritime (DPM).

• 7.3 - Exceptions

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- Dans une bande comprise entre la limite séparative et 3m pour les équipements
techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion de l’eau, à la distribution
d’énergie ou à un local destiné au stockage des ordures ménagères,
- Dans une bande comprise entre l’alignement et 3 mètres pour la réalisation,
l’extension de constructions ou installations nécessaires aux services publics ou
d’intérêt collectif
- Dans une bande comprise entre la limite séparative et 3m pour les constructions
individuelles faisant l’objet d’une aide publique et celles situées à l’intérieur
d’opérations faisant l’objet d’une procédure de résorption d’habitat insalubre.
- Pour les constructions annexes sur les deux limites séparatives en angle limitée à 25
mètre carré d’emprise avec une hauteur au faîtage de 3,5 m
- A partir de 1 mètre pour les piscines et leurs locaux techniques
- Dans le cas de travaux d’extension, ou de surélévation réalisés sur une construction
existante régulièrement édifiée qui ne respecte pas les dispositions précédentes,
pour conserver une harmonie d’ensemble de la construction,
- Un recul supplémentaire de 3 m minimum par rapport au tronc dans le cas de
conservation d’arbres remarquables ou de plantations de qualité existants (voir
article 13.3).
- En centre urbain historique (zone indicée « a »), en cas de
démolition/reconstruction d’une maison individuelle.
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article8- Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même propriété

• 8.1 - Définition

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Zones U2a, U2b, U2c, U2d, U2h
pas pris en compte les éléments de modénature, les débords de toiture, les descentes d’eaux pluviales,
les éléments architecturaux (cf. glossaire) ni les parties enterrées de la construction.

• 8.2 - Règle générale

L’implantation de plusieurs bâtiments sur une même unité foncière est autorisée à condition que la
distance séparant deux bâtiments soit au moins égale à 3 m.

• 8.3 - Exceptions

Les implantations suivantes ne sont pas réglementées :

- Pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la

gestion de l’eau, à la distribution d’énergie ou à un local destiné au stockage des
ordures ménagères,
- Pour la réalisation, l’extension de constructions ou installations nécessaires aux
services publics ou d’intérêt collectif
- Pour les constructions individuelles faisant l’objet d’une aide publique et celles
situées à l’intérieur d’opérations faisant l’objet d’une procédure de résorption
d’habitat insalubre
- Pour les constructions annexes non habitables.
- Pour les piscines et leurs locaux techniques
- Dans le cas de travaux d’extension, ou de surélévation réalisée sur une
construction existante régulièrement édifiée qui ne respecte pas les
dispositions précédentes, pour conserver une harmonie d’ensemble de la
construction.

Article9- Emprise au sol des constructions

Il n’est pas fixé de règle.

Article 10- Hauteur maximale des constructions

• 10.1 - Définition

La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport
au terrain naturel (voir annexes).

La hauteur maximale des constructions est réglementée :

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Zones U2a, U2b, U2c, U2d, U2h
- par la hauteur maximale hf de la construction mesurée verticalement jusqu'au
faîtage, ouvrages ou édicules techniques inclus.
- par la hauteur maximale hé de la construction mesurée verticalement jusqu’à
l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère.

En l’absence d’indication, la hauteur maximale est considérée comme la hauteur au faîtage (hf).

• 10.2 - Règle générale

• en zone U2a

la hauteur maximale hé est fixée à 12 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 16 m

Exception n°1 :

- Pour les constructions s’implantant sur des parcelles mitoyennes de la zone U2d, sur une
distance de 10 mètres à partir de la limite de la zone :
- Pour les constructions s’implantant le long du boulevard Rolland Garros, sur une distance de
10 mètres comptés horizontalement depuis la limite avec la voie :

la hauteur maximale hé est fixée à 6 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 9 m :

Exception n°2 :

Pour les constructions s’implantant dans une bande de 10 mètres comptés horizontalement depuis la
limite avec les voies suivantes : Rue du Gal De Gaulle, Chemin Summer n°1, Rue de la plage, Rue de
la poste, il ne sera autorisé qu’un seul niveau de plus que les constructions situées sur les parcelles
contiguës situées dans bande de 10 mètres comptés horizontalement depuis la limite de ces voies.

• en zone U2b

la hauteur maximale hé est fixée à 15 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 19 m.

• en zone U2c

la hauteur maximale hé est fixée à 6 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 9 m.

• en zoneU2d

la hauteur maximale hé est fixée à4,5 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à6,5 m ;

• en zone U2h

la hauteur maximale hé est fixée à 9 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 13 m.

• 10.3 - Exceptions

La hauteur des constructions suivantes n’est pas réglementée :

- pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la

gestion de l’eau, à la distribution d’énergie ou à un local destiné au stockage des
ordures ménagères, aux ascenseurs,

- pour la réalisation, l’extension de constructions ou installations nécessaires aux

services publics ou d’intérêt collectif
- dans le cas de travaux d’extension, ou de surélévation réalisés sur une construction
existante régulièrement édifiée qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour
conserver une harmonie d’ensemble de la construction.

La hauteur des constructions suivantes est réglementée différemment :

- Dans les secteurs soumis à un risque naturel fort ou moyen et délimités aux
documents graphiques, toute construction nouvelle pourra être augmentée d’un
mètre maximum

- Pour les constructions annexes non habitables, la hauteur maximale est fixée à 3,5 m.

Article 11- Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs

abords

• 11.1 - Définition

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Zones U2a, U2b, U2c, U2d, U2h
C'est pourquoi toutes les surfaces des bâtiments (façades et toitures) ainsi que les plantations, les
terrassements et les matériaux au sol feront ensemble l’objet d’une conception soignée et
harmonieuse (voir également article 13) : ils devront être l’expression d’une architecture tropicalisée.

• 11.2 - Règle générale

• 11.3 - Volumétrie

Les bâtiments annexes et les volumes techniques seront conçus dans un traitement architectural
équivalent à celui de la construction.

Font partie de la construction : les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques

• 11.4 - Façades

Toutes les façades d’une construction, notamment celles visibles d'une voie publique, devront être
composées sans disparités (ouverture, rythme, profil, matériaux, etc.). Les murs pignons, mitoyens ou
non, laissés à découvert doivent être composés en cohérence avec la façade principale.

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Zones U2a, U2b, U2c, U2d, U2h
La rénovation des façades des bâtiments présentant un intérêt patrimonial doit être traitée avec un
souci de conservation et de restauration des caractéristiques d’origine (ouverture, rythme, profil,
matériaux, etc.).

Les matériaux et les couleurs employés pour les façades seront choisis :

• Pour donner une qualité architecturale aux bâtiments,

Sont interdits :

• 11.5 - Toitures

Pente
Sauf pour les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, les
bâtiments cultuels et les annexes, les constructions devront avoir une architecture de toit à versants
et celle-ci couvrira au moins 60% du volume bâti. Dans le cas d’une extension du bâti existant, les
toitures existantes pourront-être prises en compte. Les toitures secondaires (auvent, retroussis,
appentis, etc.) ne seront pas comptabilisées. La pente des versants sera comprise entre 25% et 100%.

S’il y a utilisation de matériaux naturels (bardeaux, planches, pailles, chaume, etc.) des pentes plus
importantes pourront être autorisées.

Seront autorisées les ouvertures en toitures comme :

• Les lucarnes pour des pentes de toit supérieures à 60%,

Couleurs

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Zones U2a, U2b, U2c, U2d, U2h
Pour les constructions s’implantant sur des parcelles mitoyennes d’une zone N, les couleurs gris, vert
et les couleurs de matériaux naturels sont les seules autorisées.

• des tons gris et des couleurs de matériaux naturels,

• ou des tons gris et du blanc cassé,
• ou des tons gris et des tons rouges,
• ou des tons gris et des tons bleus.

• 11.6 – Adaptation au sol

• 11.7 - Clôtures et murs de soutènement

Les clôtures sur voie et les murs de soutènement assimilés sont obligatoires. Ils font partie intégrante
de la construction et à ce titre doivent figurer dans la demande de permis de construire.

Typologie
Pour les habitations, les clôtures sur voie ne pourront excéder une hauteur de 2 m et devront être
composées :

• en zones U2a et U2b

- soit d’un mur ajouré d'une hauteur minimale d'1,5 m,
- soit d'une grille ou de tout autre dispositif à claire-voie posé sur un mur bahut d'une
hauteur comprise entre 0,30 à 0,90 m, doublée d’une haie vive.
• en zones U2c, U2d et U2h
- soit d'une grille ou de tout autre dispositif à claire-voie posé sur un mur bahut d'une
hauteur comprise entre 0,30 à 0,60 mètre, doublée d’une haie vive
- soit de grilles posées au sol, doublées d’une haie vive.

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Zones U2a, U2b, U2c, U2d, U2h
En toutes zones, pour les commerces, bureaux et services d’un bâtiment implanté en retrait de
l’alignement, le marquage de l’alignement est obligatoire ; il pourra être matérialisé :

• La clôture sera ajourée (20% du linéaire minimum) pour permettre une

Talus, murs de soutènement

Tout talus ou tout mur de soutènement retenant un déblai ou un remblai ne pourra dépasser une
hauteur apparente de 2,50 m.

Si la pente du terrain est supérieure ou égale à 20 %, la hauteur maximale du mur de soutènement

peut être portée à 3 m.

Plusieurs murs sur un même terrain ne pourront dépasser une hauteur cumulée de 7,5 m mesurées
par tranche de 30 m dans le sens de la pente ; la distance entre ces murs sera supérieure à 1,5 m.

Exceptions
Les éléments de portail, les piliers ainsi que les travaux de réhabilitation réalisés sur des clôtures
anciennes peuvent dépasser toutes ces limites de hauteur.

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Zones U2a, U2b, U2c, U2d, U2h
Toutes les clôtures implantées en façade maritime doivent comporter des transparences pour
permettre la libre circulation des eaux.

Article 12- Obligations en matière de réalisation d’aires de

stationnement

• 12.1 - Définition

Conformément aux dispositions du code de l’urbanisme :

- il ne peut être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par

• 12.2 - Normes de stationnement

Lors de toute opération de construction, il doit être réalisé des places de stationnement selon les
dispositions suivantes :

Catégories Norme de stationnement

Habitations :

Logements aidés 1 place par logement aidé

Autres logements en zones U2a, U2b : 1,5 places par logement

en zones U2c, U2d : 2 places / logement

Lotissements ou opérations de plus de 5 1 place visiteur par tranche de 5 lots ou 5

lots ou 5 logements logements

1 place visiteur par tranche de 10 lots ou 10

logements pour les opérations de logements aidés.

Hébergement hôtelier et touristique 1 place de stationnement pour 2 chambres / 1

Restaurants 6 places par tranche de 100 m2 de surface de

Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif

Etablissements hospitaliers et cliniques 2 places de stationnement par lit

1 place par tranche de 10 personnes accueillies*

* la règle la plus défavorable s’applique

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Zones U2a, U2b, U2c, U2d, U2h
Équipements sportifs et de loisirs 5 places de stationnement au minimum pour les
aires de jeux et de loisirs de moins de 500 m²,

10 places de stationnement au minimum pour les

aires de jeux et de loisirs supérieures à 500 m².

Le chiffre obtenu par application des règles énoncées ci-dessus sera arrondi à l'entier inférieur.

Dans le cas de changement de destination sans augmentation de surface, aucune place de

stationnement supplémentaire ne sera exigée.

Les quotas définis ci-dessus ne font pas préjudice des normes de stationnement spécifiques issues de
la réglementation des complexes commerciaux et multiplexes.

• 12.3 – Modalités de réalisation

Aucune place de stationnement ne devra être réalisée dans la zone comprise entre l’alignement et une
profondeur de 3 m.

Toutefois, pour une construction de maison individuelle une aire de stationnement pour deux places
maximum pourra y être autorisée.

• 12.4 - En cas d’impossibilité de réaliser des aires de stationnement

En cas d’impossibilité, justifiée par des raisons techniques, architecturales ou urbanistiques,

Il peut être également tenu quitte de ses obligations lorsqu’il est fait application du code de
l’urbanisme :

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Zones U2a, U2b, U2c, U2d, U2h
• soit en justifiant de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public
de stationnement existant ou en cours de réalisation,
• soit en justifiant de l’acquisition de places dans un parc privé de stationnement
existant ou en cours de réalisation.

• 12.5 - Le stationnement des deux roues

• pour les constructions à destination d’habitation comportant au moins 5

Article 13- Obligations en matière de réalisation d’espaces libres,

d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

• 13.1 - Espaces libres

• Définition

Comme toutes les surfaces des bâtiments (façades et toitures)et les terrassements, les espaces libres
feront l’objet d’une conception soignée et harmonieuse

• Règle générale

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Zones U2a, U2b, U2c, U2d, U2h
Toute construction doit prendre en compte l’espace qui l’environne; cet espace est conditionné par le
climat, la topographie, la végétation existante, les constructions voisines, la forme de la parcelle, entre
autres ; ils influent sur l'implantation de bâtiments et la répartition des espaces libres, le choix des
plantations à conserver, à abattre et à planter.

Les espaces situés au droit des saillies et débord de toit de plus de 60 cm ne seront pas considérés
comme des espaces libres et perméables.

Perméabilité

• en zone U2a et U2b

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 30% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

• en zone U2c

1. Pour les constructions à usage touristique

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 40 % de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

2. Pour les autres constructions, y compris les constructions à usage d’habitations

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 50% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

• en zone U2d

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de :

- 90% de la surface totale du terrain d’assiette du projet lorsque ce dernier a une surface
comprise entre 0 et 700 m² exclus ;
- 65% de la surface totale du terrain d’assiette du projet lorsque ce dernier a une surface de 700
m² et plus ;

En cas de démolition / reconstruction ou d’extension de constructions existante régulièrement

édifiées, la surface perméable exigée sera de 65 % de la surface totale du terrain d’assiette du projet,
quel que soit sa surface.

• en zone U2h

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 40% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

• Exceptions

S’agissant de la surélévation d’un bâtiment existant ou lors d’un changement de destination, la

réalisation d’espaces verts perméables supplémentaires à ceux existants avant travaux ne sera pas
exigée.

S’agissant de la démolition /reconstruction des constructions et installations nécessaires aux services

publics ou d'intérêt collectif, la réalisation d’espaces verts perméables supplémentaires à ceux
existants avant travaux ne sera pas exigée.

En aléa fort du PPRI, le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 50% de la surface
totale du terrain d’assiette du projet.

• 13.2 – Aires de jeux, de loisirs et de jardin

Il sera créé un espace collectif perméable d’une superficie minimale de 25 m², aménagé d’un
seul tenant et sur une largeur minimale de 5 m, en aires de jeux, de loisirs et de jardin:
• Pour les opérations de plus de 5 lots, il sera d’une superficie minimale de 10 m² par
lot,
• Pour les opérations d'habitat collectif de plus de 5 logements, il sera d’une surface
minimale de 5 m² par logement.

• 13.3 - Plantations

Seront traitées en jardins d’agrément (c’est-à-dire plantés d’arbres de haute tige, d’arbustes, de
palmiers et d’autres végétaux) :

• les aires de jeux,

• les aires de stationnement,
• les marges de recul,
• et les autres espaces libres d’une parcelle.

Les nouvelles plantations seront composées d'au moins un arbre à haute tige, d’une hauteur de tronc
minimale de 1,5 m et d’un arbuste pour :

Les plantations existantes conservées seront comptabilisées.

Les plantations se feront en pleine terre et réparties de façon équilibrée autour des constructions. Elles
auront un espace suffisant pour se développer convenablement (voir schémas en annexe).

Une distance minimale sera à respecter de :

• 2,00 m d’un tronc d’arbre à haute tige jusqu’à la façade ou jusqu‘à la limite de la parcelle,
• 1,50 m pour les arbustes et les palmiers jusqu’à la façade ou jusqu‘à la limite de la parcelle,
• 4,00 m entre troncs d’arbres à haute tige,
PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 2 – Bassin de vie Saint-Gilles les Bains
74
Zones U2a, U2b, U2c, U2d, U2h
• 3,00 m d’un tronc d’arbre à haute tige conservé jusqu’à la façade ou jusqu‘à la limite de la
parcelle.

Plantations et ensembles paysagers à préserver

Article 14 - Coefficient d’Occupation du Sol

Il n’est pas fixé de règle.

ZONE U2e

Caractère de la zone donné à titre indicatif

Ce zonage couvre l’ensemble des espaces dont l’occupation et l’utilisation des sols est spécialisée.
Elle couvre une partie du secteur de Carrosse, de Bruniquel et intègre la station d’épuration de
l’Ermitage les Bains.

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 – Rappels

1. Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de

• 1.2 - Sont interdits

1. Les constructions, ouvrages et travaux à destination agricole.

2. Les constructions, ouvrages et travaux à destination d'habitation à l’exception.
3. L’aménagement de terrains destinés à l’accueil de campeurs et de caravanes en application du
code de l’urbanisme.
4. Les constructions, ouvrages et travaux à destination d’hébergement hôtelier

Article2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la

délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

• 2.2 - Sont admis sous condition

Sous réserve d’être compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation le cas
échéant :

1. Les constructions et installations à usage d’activités (industrie, artisanat, entrepôt, bureaux.)

soumises ou non au régime des ICPE pour la protection de l’environnement et les commerces
dès lors que l’emprise foncière totale cumulée de l’ensemble de ces constructions n’excède pas
5% de la superficie de la zone d’implantation.
2. Les équipements publics d’intérêt collectif ainsi que les constructions, ouvrages et travaux liés
aux différents réseaux, à la voirie, au stationnement, à la production et à la distribution
d’énergie, notamment les énergies renouvelables, dès lors qu’ils s’insèrent dans le milieu
environnant.
3. Les travaux d’aménagement et d’extension des constructions existantes, même si elles ne sont
pas liées au gardiennage et à la surveillance des installations autorisées dans la zone.
4. Les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement d’un service public ou d’intérêt
collectif dont l’implantation dans la zone est rendue nécessaire pour des raisons techniques ou
économiques, sous réserve de prendre les dispositions utiles pour limiter la gêne qui pourrait
en découler et assurer une bonne intégration dans le site.
5. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans dès
lors qu’il a été régulièrement édifié, à l’exception des constructions implantées dans un secteur
soumis à un risque naturel élevé délimité aux documents graphiques.

Article 3- Conditions de desserte des terrains par les voies ouvertes au

public et condition d’accès aux voies ouvertes au public

• 3.1 - Rappel

• 3.2 - Condition d’accès aux voies

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la
circulation publique.

Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la
défense contre l’incendie et la protection civile.

• 3.3 – Conditions de desserte par les voies ouvertes au public

Article 4- Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics

d’eau, d’électricité et d’assainissement

• 4.1 - Alimentation en eau potable et sécurité incendie

• 4.2 - Eaux usées

• 4.3 - Eaux pluviales

• 4.4 - Réseaux divers

Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d’énergie et de

télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau
public situé en limite de propriété, sauf problème technique.

Article 5- Superficie minimale des terrains

Il n’est pas fixé de règle.

Article 6- Implantation des constructions par rapport aux voies et

emprises publiques

• 6.1 - Champ d’application et définition

Ne sont pas concernées par cette disposition les voiries internes à usage privatif d’une opération
réalisée sur une même unité foncière.

Dans le cas d’unité foncière située à l’angle de deux voies, un dégagement de visibilité est imposé.

• 6.2 - Règle générale

Les constructions doivent être implantées en retrait de 6 m minimum de la voie ou de l’emprise

publique.

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

• 6.3 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

Article 7- Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives

• 7.1 - Définition

• 7.2 - Règle générale

En cas d’implantation en limite séparative, un traitement qualitatif sera apporté aux parties
apparentes des pignons aveugles.

En cas de retrait, la distance mesurée horizontalement et perpendiculairement de tout point de la

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

• 7.3 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne
respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie
d’ensemble de la construction,

- pour la réalisation de constructions ou installations nécessaires aux services publics

ou d’intérêt collectif.
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article 8- Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même propriété

• 8.1 - Définition

• 8.2 - Règle générale

Deux bâtiments non contigus, implantés sur une même unité foncière, doivent être distants d'au moins
3 m.

• 8.3 - Exceptions

Les implantations suivantes ne sont pas réglementées:

- dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne
respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie
d’ensemble de la construction,
- pour les constructions annexes et les équipements techniques liés à la sécurité, à un
service public, à la gestion de l’eau, à la distribution d’énergie ou à un local destiné
au stockage des ordures ménagères
- pour la réalisation de constructions ou installations nécessaires aux services publics
ou d’intérêt collectif.

Article 9- Emprise au sol des constructions

Il n’est pas fixé de règle.

Article 10- Hauteur maximale des constructions

• 10.1 - Définition

La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport
au terrain naturel (voir annexes).

En l’absence d’indication, la hauteur maximale est considérée comme la hauteur au faîtage (hf).

• 10.2 - Règle générale

La hauteur maximale des constructions est fixée à 14 m.

• 10.3 - Exception

La hauteur des constructions suivantes n’est pas réglementée :

- pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la

gestion de l’eau, à la distribution d’énergie ou à un local destiné au stockage des
ordures ménagères, aux ascenseurs,
- pour la réalisation, l’extension de constructions ou installations nécessaires aux
services publics ou d’intérêt collectif
- dans le cas de travaux d’extension, ou de surélévation réalisés sur une construction
existante régulièrement édifiée qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour
conserver une harmonie d’ensemble de la construction.

- les ouvrages techniques (antennes, cheminées, pylônes, etc.) nécessaires à l’activité

La hauteur des constructions suivantes est réglementée différemment :

- Dans les secteurs soumis à un risque naturel fort ou moyen et délimités aux
documents graphiques, toute construction nouvelle pourra être augmentée d’un
mètre maximum

Article 11- Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs

abords

• 11.1 - Définition

• 11.2 - Règles générales

Les bâtiments annexes et les volumes techniques seront conçus dans un traitement architectural
équivalent à celui de la construction principale.

Feront partie de la construction : les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques

• 11.3 - Façades

Les matériaux et les couleurs employés pour les parois extérieures seront choisis :
PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 2 – Bassin de vie Saint-Gilles les Bains
83
Zone U2e

- Pour donner une qualité architecturale aux bâtiments,

• 11.4 - Toitures

• 11.5 – Adaptation au sol

Sur les terrains en pente, l’aménagement devra faire en sorte que la construction s’adapte au sol et
non l’inverse. Les constructions de plain-pied usant de piliers ou de terrassement excessifs (voir
paragraphe suivant) seront interdites. La conception de bâtiments à étages, à petite emprise au sol et
à terrassements modérés est recommandée (voir schémas en annexe).

• 11.6 - Clôtures et murs de soutènement

Typologies
Pour les commerces, les bureaux et les services dans un bâtiment implanté en retrait de l’alignement,
la clôture aura une hauteur inférieure à 3 m et seront composées :

- soit d'un mur bahut d'une hauteur inférieure à 0,90 m, doublée d’une haie vive,
surmonté ou non d’une grille ou de tout autre dispositif à claire-voie.
- Soit constituée par tout autre dispositif d’une hauteur supérieure à 0,50 m, construit
et implanté à l’alignement.
PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 2 – Bassin de vie Saint-Gilles les Bains
84
Zone U2e

- Toutes ces clôtures pourront être étudiées pour recevoir des enseignes (pancartes,
totems, mâts, etc.).
Dans le cadre d’opération d’ensemble (y compris les lotissements) réalisée sur un terrain d’assiette
dont la superficie est au moins égale à 5.000 m², il sera exigé des clôtures sur voie présentant une
harmonie et une homogénéité de traitement, d’aspect, de forme et de matériau.

Tout mur de soutènement retenant un déblai ou un remblai, ne pourra dépasser une hauteur
apparente (mur+clôture) de 2,50 m. Plusieurs murs sur un même terrain ne pourront dépasser une
hauteur cumulée de 7,50 m mesurées par tranche de 30 m dans le sens de la pente. Par ailleurs,
lorsqu’un mur de soutènement bordera la voie publique, il pourra supporter une clôture telle que
définie ci-dessus et la hauteur apparente (mur+clôture) ne dépassera pas 3 m.

Article 12- Obligations en matière de réalisation d’aires de

stationnement

• 12.1 - Définition

• 12.2 - Normes de stationnement

Lors de toute opération de construction, il doit être réalisé des places de stationnement selon les
dispositions suivantes :

Catégories Norme de stationnement

Habitations autorisées dans la zone 1 place par logement

2 places par tranche de 100 m2 de surface de

Commerces
plancher
Locaux de stockage
2 places de stationnement
Etablissements recevant un grand nombre 1 place par tranche de 50 m2 de surface de
de personnes (cultes, salles de réunion, plancher
salles de spectacles, dancing, etc....) ou

1 place par tranche de 10 personnes accueillies*

* la règle la plus défavorable s’applique

• 12.3 - En cas d’impossibilité de réaliser des aires de stationnement

En cas d’impossibilité, justifiée par des raisons techniques, architecturales ou urbanistiques,

Il peut être également tenu quitte de ses obligations lorsqu’il est fait application du code de
l’urbanisme :

• 12.4 - Le stationnement des deux roues

• pour les constructions à destination d’activités, un emplacement par tranche de 100

m² de surface de plancher,

• pour les autres destinations, le nombre d’emplacements doit être déterminé en

fonction des besoins estimés.
Les emplacements devront être réalisés par groupe de 5 au minimum ; des emplacements individuels
isolés ne seront pas autorisés.

Article 13- Obligations en matière de réalisation d’espaces libres,

d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

• 13.1 - Espaces libres

Définition

Règles générales

Feront partie des espaces libres : les arbres à planter, à conserver ou à abattre, les matériaux couvrant
le sol, les aires de stationnement. Ils apparaîtront sur les documents graphiques et feront l'objet d'un
traitement leur permettant de s'intégrer harmonieusement aux volumes de construction et à l'aspect
de la parcelle. Des prescriptions particulières (mise en peinture, carénage, etc.) pourront être
imposées.

Les espaces situés au droit des saillies et débord de toit de plus de 60 cm ne seront pas considérés
comme des espaces libres et perméables.

Perméabilité
Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 20% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

Exceptions
S’agissant de la surélévation d’un bâtiment existant ou lors d’un changement de destination, la
réalisation d’espaces libres perméables supplémentaires à ceux existants avant travaux ne sera pas
exigée.

S’agissant de la démolition /reconstruction des constructions et installations nécessaires aux services

publics ou d'intérêt collectif, la réalisation d’espaces verts perméables supplémentaires à ceux
existants avant travaux ne sera pas exigée.

• 13.2 - Plantations

Les arbres remarquables et les plantations de qualité existants devront être maintenus sinon
remplacés par des plantations équivalentes par leur aspect et leur qualité. Ils devront être conservés
dans la mesure du possible où ils maintiennent des espaces libres perméables, retiennent les sols
talutés et présente un intérêt dans l’ambiance urbaine.

Article 14 - Coefficient d’Occupation du Sol

Il n’est pas fixé de règle.

ZONES AU2

Caractère des zones donné à titre indicatif

Le zonage AU2 couvre des espaces réservés à l’urbanisation future. Les constructions y sont autorisées soit lors de la
réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à
la zone.
Pour appliquer le présent règlement, il convient de se reporter en fonction de l’indice de la zone AU considérée au règlement
des zones urbaines correspondantes à savoir U2a pour AU2a, U2b pour AU2b, U2c pour AU2c... etc,

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 – Rappels

Se reporter au règlement de la zone U2 ayant le même indice

• 1.2 - Sont interdits

Se reporter au règlement de la zone U2 ayant le même indice

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

Se reporter au règlement de la zone U2 ayant le même indice

• 2.2 - Sont admis sous condition

Les constructions peuvent être autorisées sous réserve de respecter les dispositions suivantes par
ordre d’importance :

1. Disposer des infrastructures suffisantes pour desservir le projet de construction (voirie,

réseaux, sécurité incendie, etc.).
2. Se reporter au règlement de la zone U2 ayant le même indice

Articles 3 à 14

Se reporter au règlement de la zone U2 ayant le même indice.

Livret3
________________________________________

Bassin de vie
«Plateau Caillou»

TITRE II
DISPOSITIONS
APPLICABLES AUX ZONES
URBAINES ET A
URBANISER DU BASSIN DE
VIE DE PLATEAU CAILLOU

ZONES U3a, U3b,

U3c, U3h

Caractère des zones donné à titre indicatif

Zones Quartiers concernés Vocation Formes urbaines attendues

U3a Centre de Plateau rôle de centre principal de • conservations et confortation

Caillou bassin de vie: mixité des formes bâties existantes
commerces, services, • aspect : R+4+comble
résidentiel

U3b centre de St Gilles les Rôle de centres • forme bâtie continue encadrant
Hauts et de l’Eperon intermédiaires de quartier : l'espace public,
mixité commerces, services, • aspect : R+3+comble
résidentiel

U3c Plateau Caillou, Saint- • volumes plus hauts que le tissu

Zone résidentielle mixte
Gilles les hauts, résidentiel environnant :
offrant des possibilités de R+2+comble
Eperon, Fleurimont,
densification
Bernica, Villèle

U3h Plateau Caillou Zone à vocation touristique • Tissu urbain végétalisé avec
et de loisirs destinée à formes urbaines R+2+comble
accueillir l’essentiel du
développement des
activités liées à cette
vocation

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

1. Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de

distance l’implantation ou l’extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et
immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d’éloignement doit être
imposée à ces derniers à toute nouvelle construction et à tout changement de destination
précité à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l’exception des extensions
de construction existantes.
PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 3 – Bassin de vie Plateau Caillou
92
Zones U3a, U3b, U3c, U3h
2. Dans les secteurs soumis à un risque naturel ou technologique, toute construction doit
respecter les prescriptions prévues par les Plans de Prévention des Risques (PPR).

• 1.2 - Sont interdits

1. Les constructions, ouvrages et travaux à destination exclusive d’entrepôt.

2. Les constructions, ouvrages et travaux à destination agricole.
3. L’aménagement de terrains destinés à l’accueil de campeurs et de caravanes en application du
code de l’urbanisme.

• en zone U3h

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la

délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

• 2.2 - Sont admis sous condition

Sous réserve d’être compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation le cas
échéant :

Article 3- Conditions de desserte des terrains par les voies ouvertes au

public et condition d’accès aux voies ouvertes au public

• 3.1 - Rappel

• 3.2 – Condition d’accès aux voies ouvertes au public

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la
circulation publique.

Pour minimiser les accès directs sur la voie, les divisions parcellaires en vue de bâtir devront prévoir
une voie d’accès commune aux parcelles à bâtir sur la voie de desserte publique.

Dans les lotissements et opérations de logements collectifs, la conception des voies internes de
l’opération devra :

- conserver les usages piétons existants avant l’opération.

- privilégier le raccordement aux voies de desserte externes plutôt qu’une
terminaison en impasse.

• 3.3 – Conditions de desserte par les voies ouvertes au public

- Les voies devront avoir une emprise minimale de 3,5 m.

- Pour les opérations comportant au minimum 10 logements ou 10 lots, elles doivent avoir
une emprise minimale de 5 m, sauf en cas de voie à sens unique.
- Ces emprises pourront être revues à la hausse selon l’importance du projet.
Les voies nouvellement créées de plus de 50 m de long se terminant en impasse doivent être
aménagées avec des aires de retournement accessibles de telle sorte que les véhicules de lutte contre
l’incendie et de collecte des ordures ménagères puissent faire demi-tour.

Article 4- Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics

d’eau, d’électricité et d’assainissement

4.1 - Alimentation en eau potable et sécurité incendie

4.2 - Eaux usées

4.3 - Eaux pluviales

4.4 - Réseaux divers

Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d’énergie et de

télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau
public situé en limite de propriété, sauf problème technique.

Dans les lotissements et opérations de logements collectifs de plus de 5 lots ou logements, la

conception privilégiera les dispositifs collectifs de production et de distribution d’énergie, et d’accès
aux réseaux de télécommunications.

Article 5- Superficie minimale des terrains

Il n’est pas fixé de règle.

Article 6- Implantation des constructions par rapport aux voies et

emprises publiques ou d’usage public

• 6.1 - Champ d’application et définition

Ne sont pas concernées par cette disposition les voiries internes à usage privatif d’une opération
réalisée sur une même unité foncière.

En cas d’implantation des constructions en retrait par rapport à la voie, une clôture sera édifiée sur
l’alignement.

Dans le cas d’unité foncière située à l’angle de deux voies, un dégagement de visibilité est imposé.

Les saillies sur le domaine public (balcons, coffrets électriques, descentes d'eaux pluviales et de
raccordements de fluides, équipements techniques) ne sont pas autorisées.

• 6.2 - Règle générale

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la
marge de recul quel que soit le niveau.

• en zone U3a

Les constructions devront être implantées à l’alignement.

Dans le périmètre de la ZAC Savane des Tamarins, les constructions pourront être implantées à
l’alignement. En cas d’implantation en retrait de la voie ou de l'emprise publique, celui-ci sera de 3 m
minimum.

• en zone U3b

Les constructions devront être implantées en retrait de 3 m minimum de la voie ou de l'emprise

publique. Les commerces situés en rez-de-chaussée pourront s’implanter à l’alignement.

• en zone U3c

Les constructions devront être implantées en retrait de 4 m minimum de la voie ou de l'emprise

publique.

• en zone U3h

Dans une bande de 5 m à compter du retrait de 4 m minimum de la voie ou de l'emprise publique, les
constructions auront une hauteur maximale de 6 m à l’égout.

Les terrasses des commerces situées à rez-de-chaussée pourront s’implanter à l’alignement de la voie.

• 6.3 - Exceptions

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- A l’alignement pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service

Article 7- Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives

• 7.1 - Définition

• 7.2 - Règle générale

En cas d’implantation en limite séparative, un traitement qualitatif sera apporté aux parties
apparentes des pignons aveugles.

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

• en zone U3a

Les constructions devront s’implanter sur une limite séparative ou en retrait minimum de3 m.

• en zone U3b et U3c

Les constructions pourront s’implanter sur une limite séparative sur une longueur maximale de 10 m.

En cas de construction en limite séparative, la hauteur maximale autorisée sera de 6 m sur une bande
de 3 m. Cette disposition ne s’applique pas aux constructions ou maisons individuelles faisant l’objet
d’une aide publique et celles situées à l’intérieur d’opérations faisant l’objet d’une procédure de
résorption d’habitat insalubre.

En cas de retrait, les constructions respecteront un recul minimal de 3 m.

• en zones U3h

Les constructions pourront s’implanter sur une limite séparative, sur une longueur maximale de 10 m.

Dans une bande de 4 mètres à compter de la limite séparative, la hauteur maximale autorisée sera de
6 m.

En cas de retrait, un recul de 4 mètres minimum est obligatoire.

• 7.3 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- Dans une bande comprise entre l’alignement et 3 mètres pour la réalisation, l’extension
de constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif
- Dans une bande comprise entre la limite séparative et 3m pour les constructions
individuelles faisant l’objet d’une aide publique et celles situées à l’intérieur
d’opérations faisant l’objet d’une procédure de résorption d’habitat insalubre.
- Pour les constructions annexes sur les deux limites séparatives en angle limitée à 25
mètre carré d’emprise avec une hauteur au faîtage de 3,5 m

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 3 – Bassin de vie Plateau Caillou
98
Zones U3a, U3b, U3c, U3h
- A partir de 1 mètre pour les piscines et leurs locaux techniques
- Dans le cas de travaux d’extension, ou de surélévation réalisés sur une construction
existante régulièrement édifiée qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour
conserver une harmonie d’ensemble de la construction,
- Un recul supplémentaire de 3 m minimum par rapport au tronc dans le cas de
conservation d’arbres remarquables ou de plantations de qualité existants (voir article
13.3).
- En centre urbain historique (zone indicée « a »), en cas de démolition/reconstruction
d’une maison individuelle.
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article 8- Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même propriété

• 8.1 - Définition

• 8.2 - Règle générale

L’implantation de plusieurs bâtiments sur une même unité foncière est autorisée à condition que la
distance séparant deux bâtiments soit au moins égale à 3 m.

• 8.3 - Exception

Les implantations suivantes ne sont pas réglementées :

- pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la

Article 9- Emprise au sol des constructions

Il n’est pas fixé de règle.

Article 10- Hauteur maximale des constructions

• 10.1 - Définition

La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport
au terrain naturel (voir annexes).

La hauteur maximale des constructions est réglementée :

- par la hauteur maximale hf de la construction mesurée verticalement jusqu'au

faîtage, ouvrages ou édicules techniques inclus.
- par la hauteur maximale hé de la construction mesurée verticalement jusqu’à
l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère.

En l’absence d’indication, la hauteur maximale est considérée comme la hauteur au faîtage (hf)

• 10.2 - Règle générale

• en zone U3a

la hauteur maximale hé est fixée à 15 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 19 m.

Dans le périmètre de la ZAC Savane des Tamarins, le long de la voirie primaire de l’opération, et dans
une bande de 10 mètres comptée horizontalement depuis la limite de l’emprise publique :

La hauteur maximale hé est fixée à 18 m ;

La hauteur maximale hf est fixée à 22 m ;

• en zone U3b

la hauteur maximale hé est fixée à 12 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 16 m.

• en zone U3c

la hauteur maximale hé est fixée à 9 m ;

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30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
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Zones U3a, U3b, U3c, U3h
la hauteur maximale hf est fixée à 12m.

• en zone U3h

la hauteur maximale hé est fixée à 9 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 13 m.

• 10.3 - Exception

La hauteur des constructions suivantes n’est pas réglementée :

- pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la

La hauteur des constructions suivantes est réglementée différemment :

- Dans les secteurs soumis à un risque naturel fort ou moyen et délimités aux
documents graphiques, toute construction nouvelle pourra être augmentée d’un
mètre maximum

- Pour les constructions annexes non habitables, la hauteur maximale est fixée à 3,5 m.

Article 11- Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs

abords

• 11.1 - Définition

• 11.2 - Règle générale

• 11.3 - Volumétrie

Les bâtiments annexes et les volumes techniques seront conçus dans un traitement architectural
équivalent à celui de la construction.

Font partie de la construction : les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques

• 11.4 - Façades

Les matériaux et les couleurs employés pour les façades seront choisis :

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Zones U3a, U3b, U3c, U3h
• Pour donner une qualité architecturale aux bâtiments,
• Pour associer les futures constructions aux quartiers urbains ou périurbains
• Pour préserver les paysages de Saint-Paul,
• Pour générer une ventilation naturelle et un confort thermique adapté au climat
Sont interdits :

• 11.5 - Toitures

S’il y a utilisation de matériaux naturels (bardeaux, planches, pailles, chaume, etc.) des pentes plus
importantes pourront être autorisées.

Seront autorisées les ouvertures en toitures comme:

• Les lucarnes pour des pentes de toit supérieures à 60%,

• Les outeaux pour des pentes de toit à partir de 25%.

Les lucarnes et outeaux devront comporter des éléments architecturaux permettant la protection de
la pluie, du vent et au soleil (débord de toit, casquette, volets, brise-soleil, claustras, etc.) (voir schémas
en annexe).

Couleurs

Pour les constructions s’implantant sur des parcelles mitoyennes d’une zone N, les couleurs gris, vert
et les couleurs de matériaux naturels sont les seules autorisées.

• des tons gris et des couleurs de matériaux naturels,

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Zones U3a, U3b, U3c, U3h
• ou des tons gris et du blanc cassé,
• ou des tons gris et des tons rouges,
• ou des tons gris et des tons bleus.

• 11.6 – Adaptation au sol

• 11.7 - Clôtures et murs de soutènement

Les clôtures sur voie et les murs de soutènement assimilés sont obligatoires. Ils font partie intégrante
de la construction et à ce titre doivent figurer dans la demande de permis de construire.

Typologie
Pour les habitations, les clôtures sur voie ne pourront excéder une hauteur de 2 m et devront être
composées :

• en zones U3a et U3b

- soit d’un mur plein d'une hauteur minimale d'1,5 m,
- soit d'une grille ou de tout autre dispositif à claire-voie posé sur un mur bahut d'une
hauteur comprise entre 0,30 à 0,90 m, doublée d’une haie vive.
• en zone U3c et U3h
- soit d'une grille ou de tout autre dispositif à claire-voie posé sur un mur bahut d'une
hauteur comprise entre 0,30 à 0,60 mètre, doublée d’une haie vive
- soit de grilles posées au sol, doublées d’une haie vive.

En toutes zones, pour les commerces, bureaux et services d’un bâtiment implanté en retrait de
l’alignement, le marquage de l’alignement est obligatoire ; il pourra être matérialisé :

• La clôture sera ajourée (20% du linéaire minimum) pour permettre une

Talus, murs de soutènement

Tout talus ou tout mur de soutènement retenant un déblai ou un remblai ne pourra dépasser une
hauteur apparente de 2,50 m.

Si la pente du terrain est supérieure ou égale à 20 %, la hauteur maximale du mur de soutènement

peut être portée à 3 m.

Plusieurs murs sur un même terrain ne pourront dépasser une hauteur cumulée de 7,5 m mesurées
par tranche de 30 m dans le sens de la pente ; la distance entre ces murs sera supérieure à 1,5 m.

Exceptions
Les éléments de portail, les piliers ainsi que les travaux de réhabilitation réalisés sur des clôtures
anciennes peuvent dépasser toutes ces limites de hauteur.

Toutes les clôtures implantées en façade maritime doivent comporter des transparences pour
permettre la libre circulation des eaux.

Article 12- Obligations en matière de réalisation d’aires de

stationnement

• 12.1 - Définition

Conformément aux dispositions du code de l’urbanisme :

- il ne peut être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par

• 12.2 - Normes de stationnement

Lors de toute opération de construction, il doit être réalisé des places de stationnement selon les
dispositions suivantes :

Catégories Norme de stationnement

Habitations :

Logements aidés 1 place par logement aidé

Autres logements en zones U3a, U3b : 1,5 places par logement

en zone U3c : 2 places / logement

Lotissements ou opérations de plus de 5 1 place visiteur par tranche de 5 lots ou 5

lots ou 5 logements logements

1 place visiteur par tranche de 10 lots ou 10

logements pour les opérations de logements aidés.

Hébergement hôtelier et touristique 1 place de stationnement par tranche de 2

chambres / 1 place de stationnement pour 2
unités d’hébergement

Foyers et résidences 1 place de stationnement par tranche de 3

chambres
(Résidences pour personnes âgées, pour
étudiants, foyer de jeunes travailleurs…) 1 place de stationnement par tranche de 3
logements

Restaurants 6 places par tranche de 100 m2 de surface de

≥ 250 m2 de surface de plancher 1,5 places par tranche de 100 m2 de surface de

plancher

Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif

Etablissements hospitaliers et cliniques 2 places de stationnement par lit

1 place par tranche de 10 personnes accueillies*

* la règle la plus défavorable s’applique

Équipements sportifs et de loisirs 5 places de stationnement au minimum pour les

aires de jeux et de loisirs de moins de 500 m²,

10 places de stationnement au minimum pour les

aires de jeux et de loisirs supérieures à 500 m².

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Zones U3a, U3b, U3c, U3h
Le chiffre obtenu par application des règles énoncées ci-dessus sera arrondi à l'entier inférieur.

Dans le cas de changement de destination sans augmentation de surface, aucune place de

stationnement supplémentaire ne sera exigée.

Les quotas définis ci-dessus ne font pas préjudice des normes de stationnement spécifiques issues de
la réglementation des complexes commerciaux et multiplexes.

• 12.3 – Modalités de réalisation

Aucune place de stationnement ne devra être réalisée dans la zone comprise entre l’alignement et une
profondeur de 3 m.

Toutefois, pour une construction de maison individuelle une aire de stationnement pour deux places
maximum pourra y être autorisée.

• 12.4 - En cas d’impossibilité de réaliser des aires de stationnement

En cas d’impossibilité, justifiée par des raisons techniques, architecturales ou urbanistiques,

Il peut être également tenu quitte de ses obligations lorsqu’il est fait application du code de
l’urbanisme :

• 12.5 - Le stationnement des deux roues

• pour les constructions à destination d’habitation comportant au moins 5

Article 13- Obligations en matière de réalisation d’espaces libres,

d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

• 13.1 - Espaces libres

• Définition

Comme toutes les surfaces des bâtiments (façades et toitures) et les terrassements, les espaces libres
feront l’objet d’une conception soignée et harmonieuse

• Règle générale

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Zones U3a, U3b, U3c, U3h
autres ; ils influent sur l'implantation de bâtiments et la répartition des espaces libres, le choix des
plantations à conserver, à abattre et à planter.

Les espaces situés au droit des saillies et débord de toit de plus de 60 cm ne seront pas considérés
comme des espaces libres et perméables.

Perméabilité

• en zone U3a

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 20% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

Toutefois, en cas de réalisation de parking en sous-sol sur la totalité de la parcelle, 20 % au moins de

la superficie de l’unité foncière sera plantée sur dalle, sur une épaisseur de terre minimale de 80 cm.
Les plantations y auront un espace suffisant pour se développer convenablement.

• en zone U3b

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 30% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

• en zone U3c et U3h

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 40% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

• Exceptions

Lors de la surélévation d’un bâtiment existant ou lors d’un changement de destination, la réalisation
d’espaces verts perméables supplémentaires à ceux existants avant travaux ne sera pas exigée.

S’agissant de la démolition /reconstruction des constructions et installations nécessaires aux services

publics ou d'intérêt collectif, la réalisation d’espaces verts perméables supplémentaires à ceux
existants avant travaux ne sera pas exigée.

En aléa fort du PPRI, le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 50% de la surface
totale du terrain d’assiette du projet.

• 13.2 – Aires de jeux, de loisirs et de jardin

Il sera créé un espace collectif perméable d’une superficie minimale de 25 m², aménagé d’un
seul tenant et sur une largeur minimale de 5 m, en aires de jeux, de loisirs et de jardin:
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Zones U3a, U3b, U3c, U3h
• Pour les opérations de plus de 5 lots, il sera d’une superficie minimale de 10 m² par
lot,
• Pour les opérations d'habitat collectif de plus de 5 logements, il sera d’une surface
minimale de 5 m² par logement.

• 13.3 - Plantations

Seront traitées en jardins d’agrément (c’est-à-dire plantés d’arbres de haute tige, d’arbustes, de
palmiers et d’autres végétaux) :

• les aires de jeux,

• les aires de stationnement,
• les marges de recul,
• et les autres espaces libres d’une parcelle.

Les nouvelles plantations seront composées d'au moins un arbre à haute tige, d’une hauteur de tronc
minimale de 1,5 m et d’un arbuste pour :

Les plantations existantes conservées seront comptabilisées.

Les plantations se feront en pleine terre et réparties de façon équilibrée autour des constructions. Elles
auront un espace suffisant pour se développer convenablement (voir schémas en annexe).

Une distance minimale sera à respecter de :

• 2,00 m d’un tronc d’arbre à haute tige jusqu’à la façade ou jusqu‘à la limite de la parcelle,
• 1,50 m pour les arbustes et les palmiers jusqu’à la façade ou jusqu‘à la limite de la parcelle,
• 4,00 m entre troncs d’arbres à haute tige,
• 3,00 m d’un tronc d’arbre à haute tige conservé jusqu’à la façade ou jusqu‘à la limite de la
parcelle.

Plantations et ensembles paysagers à préserver

Article 14 - Coefficient d’Occupation du Sol

Il n’est pas fixé de règle.

ZONE U3e

Caractère de la zone donné à titre indicatif

Cette zone couvre les espaces à vocation d'activités économiques et artisanales de l’Eperon et de Plateau Caillou.

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

1. Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de

• 1.2 - Sont interdits

1. Les constructions, ouvrages et travaux à destination agricole.

2. Les constructions, ouvrages et travaux à destination d'habitation
3. L’aménagement de terrains destinés à l’accueil de campeurs et de caravanes en application du
code de l’urbanisme.
4. Les constructions, ouvrages et travaux à destination d’hébergement hôtelier.

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la

délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

• 2.2 - Sont admis sous condition

Sous réserve d’être compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation le cas
échéant :

1. Les constructions et installations à usage d’activités (industrie, artisanat, entrepôt, bureaux.),

Article 3- Conditions de desserte des terrains par les voies ouvertes au

public et condition d’accès aux voies ouvertes au public

• 3.1 - Rappel

1. On entend par voie d’accès, toute voie et servitude de passage, carrossable, ouverte à la
circulation des véhicules motorisés.
2. Toute unité foncière enclavée est inconstructible sauf si le demandeur ou le déclarant
dispose d’une servitude de passage permettant de la désenclaver.

• 3.2 - Condition d’accès aux voies

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la
circulation publique.

Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la
défense contre l’incendie et la protection civile.
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Zone U3e

• 3.3 – Conditions de desserte par les voies ouvertes au public

Article 4- Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics

d’eau, d’électricité et d’assainissement

• 4.1 - Alimentation en eau potable et sécurité incendie

• 4.2 - Eaux usées

• 4.3 - Eaux pluviales

• 4.4 - Réseaux divers

Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d’énergie et de

télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau
public situé en limite de propriété, sauf problème technique.

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Zone U3e
Dans les lotissements et les opérations de bureaux et services, la conception privilégiera les dispositifs
collectifs de production et de distribution d’énergie, et d’accès aux réseaux de télécommunications.

Article 5- Superficie minimale des terrains

Il n’est pas fixé de règle.

Article 6- Implantation des constructions par rapport aux voies et

emprises publiques

• 6.1 - Champ d’application et définition

Ne sont pas concernées par cette disposition les voiries internes à usage privatif d’une opération
réalisée sur une même unité foncière.

Dans le cas d’unité foncière située à l’angle de deux voies, un dégagement de visibilité est imposé.

• 6.2 - Règle générale

Les constructions doivent être implantées en retrait de 6 m minimum de la voie ou de l’emprise

publique.

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la
marge de recul quel que soit le niveau.

• 6.3 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

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Zone U3e
- pour la réalisation ou l’extension de constructions ou installations nécessaires aux
services publics ou d’intérêt collectif.
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article 7- Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives

• 7.1 - Définition

• 7.2 - Règle générale

En cas d’implantation en limite séparative, un traitement qualitatif sera apporté aux parties
apparentes des pignons aveugles.

En cas de retrait, la distance mesurée horizontalement et perpendiculairement de tout point de la

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

• 7.3 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne
respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie
d’ensemble de la construction,
- pour la réalisation de constructions ou installations nécessaires aux services publics
ou d’intérêt collectif.
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article 8- Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même propriété

• 8.1 - Définition

• 8.2 - Règle générale

Deux bâtiments non contigus, implantés sur une même unité foncière, doivent être distants d'au moins
3 m.

• 8.3 - Exceptions

Les implantations suivantes ne sont pas réglementées:

- dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne
respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie
d’ensemble de la construction,
- pour les constructions annexes et les équipements techniques liés à la sécurité, à un
service public, à la gestion de l’eau, à la distribution d’énergie ou à un local destiné
au stockage des ordures ménagères
- pour la réalisation de constructions ou installations nécessaires aux services publics
ou d’intérêt collectif.

Article 9- Emprise au sol des constructions

Il n’est pas fixé de règle.

Article 10- Hauteur maximale des constructions

• 10.1 - Définition

La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport
au terrain naturel (voir annexes).

En l’absence d’indication, la hauteur maximale est considérée comme la hauteur au faîtage (hf).
Pour les constructions implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel, et délimités aux
documents graphiques, la surélévation du plancher bas comportant ou non un vide sanitaire, doit
respecter les prescriptions prévues par le PPR.
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Zone U3e

• 10.2 - Règle générale

La hauteur maximale des constructions est fixée à 14 m.

Dans le périmètre de la ZAC Savane des Tamarins, la hauteur maximale des constructions autorisées
est de 19 m.

• 10.3 - Exception

La hauteur des constructions suivantes n’est pas réglementée :

- pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la

- les ouvrages techniques (antennes, cheminées, pylônes, etc.) nécessaires à l’activité

La hauteur des constructions suivantes est réglementée différemment :

- Dans les secteurs soumis à un risque naturel fort ou moyen et délimités aux
documents graphiques, toute construction nouvelle pourra être augmentée d’un
mètre maximum

Article 11- Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs

abords

• 11.1 - Définition

L’aspect extérieur des constructions et l’aménagement de leurs abords sont indissociables ; cela
signifie que l’apparence des bâtiments, le traitement du terrain, les clôtures et le jardin définissent un
ensemble cohérent.

• 11.2 - Règles générales

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Zone U3e
entre autres ; ils influent sur l'implantation des bâtiments, leur orientation, le choix des matériaux
apparents et des couleurs.

Les bâtiments annexes et les volumes techniques seront conçus dans un traitement architectural
équivalent à celui de la construction principale.

Feront partie de la construction : les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques

• 11.3 - Façades

Les matériaux et les couleurs employés pour les parois extérieures seront choisis :

- Pour donner une qualité architecturale aux bâtiments,

• 11.4 - Toitures

• 11.5 – Adaptation au sol

Sur les terrains en pente, l’aménagement devra faire en sorte que la construction s’adapte au sol et
non l’inverse. Les constructions de plain-pied usant de piliers ou de terrassement excessifs (voir
paragraphe suivant) seront interdites. La conception de bâtiments à étages, à petite emprise au sol et
à terrassements modérés est recommandée (voir schémas en annexe).

• 11.6 - Clôtures et murs de soutènement

Typologies
Pour les commerces, les bureaux et les services dans un bâtiment implanté en retrait de l’alignement,
la clôture aura une hauteur inférieure à 3 m et seront composées :

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30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
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Zone U3e
Exception
Toutes les clôtures implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel élevé ou moyen et délimités
aux documents graphiques, devront comporter des transparences pour permettre le libre écoulement
des eaux pluviales de l’amont vers l’aval du terrain. Les murs bahuts y seront autorisés dès lors qu’ils
seront discontinus pour permettre le libre écoulement des eaux, qu’ils ne dépassent pas 0,60 m de
hauteur par rapport au terrain naturel et qu’ils permettent uniquement une assise d’éléments de
clôture (grille, etc.).

Article 12- Obligations en matière de réalisation d’aires de

stationnement

• 12.1 - Définition

• 12.2 - Normes de stationnement

Lors de toute opération de construction, il doit être réalisé des places de stationnement selon les
dispositions suivantes :

Catégories Norme de stationnement

Habitations autorisées dans la zone 1 place par logement

1 place de stationnement pour 2 chambres / 1
Hébergement hôtelier et touristique place de stationnement pour 2 unités
d’hébergement
10 places pour par tranche de 100 m2 de surface
Restaurants
de plancher
Bureaux, autres activités (artisanat, 1 place par tranche de 100 m2 de surface de
industrie, entrepôts) plancher
2 places par tranche de 100 m2 de surface de
Commerces
plancher
Locaux de stockage
2 places de stationnement

1 place par tranche de 50 m2 de surface de

Etablissements recevant un grand nombre plancher
de personnes (cultes, salles de réunion,
salles de spectacles, dancing, etc....)
ou

1 place par tranche de 10 personnes accueillies*

* la règle la plus défavorable s’applique

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 3 – Bassin de vie Plateau Caillou
121
Zone U3e
La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle auxquels ces
établissements sont le plus directement assimilables. Par ailleurs, lorsqu’une construction comporte
plusieurs destinations, les normes afférentes à chacune d’elles sont appliquées au prorata des
superficies qu’elles occupent respectivement.

• 12.3 - En cas d’impossibilité de réaliser des aires de stationnement

En cas d’impossibilité, justifiée par des raisons techniques, architecturales ou urbanistiques,

Il peut être également tenu quitte de ses obligations lorsqu’il est fait application du code de
l’urbanisme :

- soit en justifiant de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc

public de stationnement existant ou en cours de réalisation,
- soit en justifiant de l’acquisition de places dans un parc privé de stationnement
existant ou en cours de réalisation,

• 12.4 - Le stationnement des deux roues

- pour les constructions à destination d’activités, un emplacement par tranche de

100 m² de surface de plancher,
- pour les autres destinations, le nombre d’emplacements doit être déterminé en
fonction des besoins estimés.
Les emplacements devront être réalisés par groupe de 5 au minimum ; des emplacements individuels
isolés ne seront pas autorisés.

Article 13- Obligations en matière de réalisation d’espaces libres,

d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

• 13.1 - Espaces libres

Définition

Règles générales

Les espaces situés au droit des saillies et débord de toit de plus de 60 cm ne seront pas considérés
comme des espaces libres et perméables.

Perméabilité
Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 20% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

Exceptions

S’agissant de la surélévation d’un bâtiment existant ou lors d’un changement de destination, la

réalisation d’espaces libres perméables supplémentaires à ceux existants avant travaux ne sera
PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 3 – Bassin de vie Plateau Caillou
123
Zone U3e
pas exigée.

S’agissant de la démolition /reconstruction des constructions et installations nécessaires aux services

publics ou d'intérêt collectif, la réalisation d’espaces verts perméables supplémentaires à ceux
existants avant travaux ne sera pas exigée.

• 13.2 - Plantations

Les arbres remarquables et les plantations de qualité existants devront être maintenus sinon
remplacés par des plantations équivalentes par leur aspect et leur qualité. Ils devront être conservés
dans la mesure du possible où ils maintiennent des espaces libres perméables, retiennent les sols
talutés et présente un intérêt dans l’ambiance urbaine.

Recommandations
Les nouvelles plantations devront être prévues de façon à créer un ombrage régulier au-dessus des
espaces libres et des stationnements.

Il est recommandé de planter des espèces variées, mélangées, courantes ou endémiques de La

Réunion. Elles seront choisies pour leur bonne adaptation au site ainsi que pour leur rôle à tenir sur le
terrain (ombrage, ornement, contre le vent, tenue du sol, etc.)

Les espaces libres pourront être positionnées pour créer des bassins d’absorption des eaux pluviales
ou pour laisser écouler les eaux vers l’aval.

Des haies vives ou un rideau d’arbres d’une hauteur minimale de 1,50 m devront être plantées dans la
marge d’isolement par rapport aux voies et aux limites des zones urbaines ou à urbaniser à destination
principale d’habitat.

Article 14 - Coefficient d’Occupation du Sol

Il n’est pas fixé de règle.

ZONES AU3

Caractère des zones donné à titre indicatif

Le zonage AU3 couvre des espaces réservés à l’urbanisation future. Les constructions y sont autorisées soit lors de la
réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à
la zone.
Pour appliquer le présent règlement, il convient de se reporter en fonction de l’indice de la zone AU considérée au règlement
des zones urbaines correspondantes à savoir U3a pour AU3a, U3b pour AU3b, U3c pour AU3c... etc

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

Se reporter au règlement de la zone U3 ayant le même indice

• 1.2 - Sont interdits

Se reporter au règlement de la zone U3 ayant le même indice

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

Se reporter au règlement de la zone U3 ayant le même indice

• 2.2 - Sont admis sous condition

Les constructions peuvent être autorisées sous réserve de respecter les dispositions suivantes par
ordre d’importance :

1. Disposer des infrastructures suffisantes pour desservir le projet de construction (voirie,

réseaux, sécurité incendie, etc.).
2. Se reporter au règlement de la zone U3 ayant le même indice

Articles 3 à 14

Se reporter au règlement de la zone U3 ayant le même indice.

ZONE AU3e

Caractère de la zone donné à titre indicatif

Le zonage AU3e couvre des espaces réservés à l’urbanisation future. Les constructions y sont
autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à
mesure de la réalisation des équipements internes à la zone.
Pour appliquer le présent règlement, il convient de se reporter au règlement de la zone U3e.

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

Se reporter au règlement de la zone U3e.

• 1.2 - Sont interdits

Se reporter au règlement de la zone U3e.

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

Se reporter au règlement de la zone U3e.

• 2.2 - Sont admis sous condition

Les constructions peuvent être autorisées sous réserve de respecter les dispositions suivantes par
ordre d’importance :

1. Disposer des infrastructures suffisantes pour desservir le projet de construction (voirie, réseaux,
sécurité incendie, etc.).
2. Les prélèvements de matériaux et l'ouverture de carrières sous réserve de prendre les
dispositions utiles pour limiter la gêne qui pourrait en découler et assurer une bonne
intégration dans le site.
3. Se reporter au règlement de la zone U3e.

Articles 3 à 14

Se reporter au règlement de la zone U3e.

ZONE AU3st
Cette zone couvre des espaces à urbaniser dans le futur car les différents réseaux et conditions d’accès
de la zone n’ont pas encore des capacités suffisantes pour desservir de nouvelles constructions.
En outre, il est parfois nécessaire de mener des études préalables afin de déterminer le programme
d’aménagement et le mode opératoire. Par conséquent, l’ouverture à l’urbanisation de la zone est
conditionnée à une modification du PLU.

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

Dans les secteurs soumis à un risque naturel ou technologique, toute construction doit respecter
les prescriptions prévues par les Plans de Prévention des Risques (PPR).

• 1.2 - Sont interdits

Toutes les occupations et utilisations du sol sont interdites à l’exception de celles admises à l’article
2.2 du présent règlement.

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la

délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

• 2.2 - Sont admis sous condition

1. Les constructions, ouvrages et travaux liés aux différents réseaux, à la voirie, au

stationnement, à la production et à la distribution d’énergie, notamment les énergies
renouvelables, dès lors qu’ils s’insèrent dans le milieu environnant.
2. Les ouvrages permettant de réduire les risques naturels, les constructions, ouvrages et travaux
liés aux différents réseaux ainsi que les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement
d’un service public ou d’intérêt collectif dont l’implantation dans la zone est rendue nécessaire
pour des raisons techniques ou économiques, sous réserve de prendre les dispositions utiles
pour limiter la gêne qui pourrait en découler et assurer une bonne intégration dans le site

3. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans
dès lors qu’il a été régulièrement édifié, à l’exception des constructions implantées dans un
secteur soumis à un risque naturel élevé délimité aux documents graphiques.
4. Les travaux d’aménagement léger, d’entretien, et d’extension mineure pour mise aux
normes sanitaires et d’habitabilité dans la limite de 30 m2 de surface de plancher réalisés
sur des constructions existantes.

Article 3- Conditions de desserte des terrains par les voies ouvertes au

public et condition d’accès aux voies ouvertes au public

Il n’est pas fixé de règle.

Article4- Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics

d’eau, d’électricité et d’assainissement

Il n’est pas fixé de règle.

Article 5- Superficie minimale des terrains

Il n’est pas fixé de règle.

Article 6- Implantation des constructions par rapport aux voies et

emprises publiques

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

Article 7- Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

Article 8- Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même propriété

Il n’est pas fixé de règle.

Article 9- Emprise au sol des constructions

Il n’est pas fixé de règle.

Article 10- Hauteur maximale des constructions

Les constructions correspondant aux travaux d’aménagement et d’extension mineure pour mise aux
normes sanitaires et d’habitabilité doivent avoir une hauteur maximale de 4 m.

Article 11- Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs

abords

Article 12- Obligations en matière de réalisation d’aires de

stationnement

Il n’est pas fixé de règle.

Article 13- Obligations en matière de réalisation d’espaces libres,

d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

Article 14 - Coefficient d’Occupation du Sol

Il n’est pas fixé de règle.

Livret4
________________________________

Bassin de vie
« la Plaine -Bois de
Nèfles »

TITRE II
DISPOSITIONS
APPLICABLES AUX ZONES
URBAINES ET A
URBANISER DU BASSIN DE
VIE DE LA PLAINE - BOIS
DE NEFLES
PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 4 – Bassin de vie La Plaine – Bois de Nèfles
133
Zones U4a, U4b, U4

ZONES U4a, U4b,

U4c

Caractère des zones donné à titre indicatif

Zone Quartiers concernés Vocation Formes urbaines attendues

U4a Le centre de la Plaine, Rôle de centre de bassin

Sans-Souci de vie et de quartier : • forme bâtie continue
mixité des commerces, encadrant l'espace public,
services, et de l’habitat • aspect : R+3+comble
résidentiel

U4b Le centre de Bois de Zone résidentielle mixte

Nèfles, La Plaine offrant des possibilités de • tissu urbain aéré et verdoyant
densification • aspect : R+2+comble

U4c Hangar, Ruisseau, Sans Zone résidentielle mixte • tissu urbain aéré et verdoyant
Souci • aspect : R+1+comble

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

1. Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de

• 1.2 - Sont interdits

1. Les constructions, ouvrages et travaux à destination exclusive d’entrepôt.

2. Les constructions ouvrages et travaux à destination agricole.
3. L’aménagement de terrains destinés à l’accueil de campeurs et de caravanes en application du
code de l’urbanisme.

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la

délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

• 2.2 - Sont admis sous condition

Sous réserve d’être compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation le cas
échéant :

1. Les constructions à usage d’activités soumises ou non au régime des ICPE, lorsqu’elles ne sont pas
susceptibles d’aggraver les risques de nuisances pour le voisinage.
2. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans dès lors
qu’il a été régulièrement édifié, à l’exception des constructions implantées dans un secteur
soumis à un risque naturel élevé délimité aux documents graphiques.
3. En cas de réalisation d’un programme de logements représentant une surface de plancher
supérieure à 1 800 m², 20 % de ce programme doit être affecté à des logements aidés (logements
locatifs sociaux, logements intermédiaires…). Il en va de même lorsque le programme de
logement est réalisé sur un terrain à destination d’habitation qui couvre une surface de plus de
6 000 m². Le chiffre obtenu par application des règles énoncées ci-dessus sera arrondi à l'entier
supérieur. Ces dispositions ne s’appliquent pas dans la ZAC Marie Caze et la ZAC Sans Souci où le
programme de logements aidés est calculé à l’échelle de l’opération.

Article 3- Conditions de desserte des terrains par les voies ouvertes au

public et condition d’accès aux voies ouvertes au public

• 3.1 - Rappel

On entend par voie d’accès, toute voie et servitude de passage, carrossable, ouverte à la circulation
des véhicules motorisés.
Toute unité foncière enclavée est inconstructible sauf si le demandeur ou le déclarant dispose
d’une servitude de passage permettant de la désenclaver.

• 3.2 – Condition d’accès aux voies

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la
circulation publique.

Pour minimiser les accès directs sur la voie, les divisions parcellaires en vue de bâtir devront prévoir
une voie d’accès commune aux parcelles à bâtir sur la voie de desserte publique. Cette disposition ne
s’applique pas à la ZAC Marie Caze.

Dans les lotissements et opérations de logements collectifs, la conception des voies internes de
l’opération devra :

- conserver les usages piétons existants avant l’opération.

- privilégier le raccordement aux voies de desserte externes plutôt qu’une
terminaison en impasse.

• 3.3 – Conditions de desserte par les voies ouvertes au public

- Les voies devront avoir une emprise minimale de 3,5 m.

Les voies nouvellement créées de plus de 50 m de long se terminant en impasse doivent être
aménagées avec des aires de retournement accessibles de telle sorte que les véhicules de lutte contre
l’incendie et de collecte des ordures ménagères puissent faire demi-tour.

Article 4- Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics

d’eau, d’électricité et d’assainissement

• 4.1 - Alimentation en eau potable et sécurité incendie

• 4.2 - Eaux usées

• 4.3 - Eaux pluviales

• 4.4 - Réseaux divers

Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d’énergie et de

télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau
public situé en limite de propriété, sauf problème technique.

Dans les lotissements et opérations de logements collectifs de plus de 5 lots ou logements, la

conception privilégiera les dispositifs collectifs de production et de distribution d’énergie, et d’accès
aux réseaux de télécommunications.

Article 5- Superficie minimale des terrains

Il n’est pas fixé de règle.

Article 6- Implantation des constructions par rapport aux voies et

emprises publiques ou d’usage public

• 6.1 - Champ d’application et définition

Ne sont pas concernées par cette disposition les voiries internes à usage privatif d’une opération
réalisée sur une même unité foncière.

En cas d’implantation des constructions en retrait par rapport à la voie, une clôture sera édifiée sur
l’alignement.

Dans le cas d’unité foncière située à l’angle de deux voies, un dégagement de visibilité est imposé.

Les saillies sur le domaine public (balcons, coffrets électriques, descentes d'eaux pluviales et de
raccordements de fluides, équipements techniques) ne sont pas autorisées.

• 6.2 - Règle générale

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la
marge de recul quel que soit le niveau.

• en zone U4a

Les constructions devront être implantées à l’alignement. Cette disposition ne s’applique pas dans la
ZAC Marie Caze et la ZAC Sans Souci où les constructions pourront être implantées en retrait de 3 m
minimum de la voie ou emprise publique.

• en zone U4b

Les constructions devront être implantées en retrait de 3 m minimum de la voie ou de l'emprise

publique.

Les commerces situés en rez-de-chaussée pourront s’implanter à l’alignement.

• en zone U4c

Les constructions devront être implantées en retrait de 4 m minimum de la voie ou de l'emprise

publique.

• 6.3 - Exceptions

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- A l’alignement pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service

Article 7- Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives

• 7.1 - Définition

• 7.2 - Règle générale

En cas d’implantation en limite séparative, un traitement qualitatif sera apporté aux parties
apparentes des pignons aveugles.

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

• en zone U4a

Les constructions devront s’implanter sur une limite séparative sur une longueur maximale de 12 m.

En cas de retrait, elles respecteront un recul minimal de 3 m

• en zones U4b et U4c

Les constructions pourront s’implanter sur une limite séparative sur une longueur maximale de 10 m.

En cas de retrait, les constructions respecteront un recul minimal de 3 m.

• 7.3 - Exceptions

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- Dans une bande comprise entre la limite séparative et 3m pour les équipements
techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion de l’eau, à la distribution
d’énergie ou à un local destiné au stockage des ordures ménagères,
- Dans une bande comprise entre l’alignement et 3 mètres pour la réalisation,
l’extension de constructions ou installations nécessaires aux services publics ou
d’intérêt collectif
- Dans une bande comprise entre la limite séparative et 3m pour les constructions
individuelles faisant l’objet d’une aide publique et celles situées à l’intérieur
d’opérations faisant l’objet d’une procédure de résorption d’habitat insalubre.
- Pour les constructions annexes sur les deux limites séparatives en angle limitée à 25
mètre carré d’emprise avec une hauteur au faîtage de 3,5 m
- A partir de 1 mètre pour les piscines et leurs locaux techniques
- Dans le cas de travaux d’extension, ou de surélévation réalisés sur une construction
existante régulièrement édifiée qui ne respecte pas les dispositions précédentes,
pour conserver une harmonie d’ensemble de la construction,
- Un recul supplémentaire de 3 m minimum par rapport au tronc dans le cas de
conservation d’arbres remarquables ou de plantations de qualité existants (voir
article 13.3).
- En centre urbain historique (zone indicée « a »), en cas de
démolition/reconstruction d’une maison individuelle.
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article 8- Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même propriété

• 8.1 – Définition

• 8.2 - Règle générale

L’implantation de plusieurs bâtiments sur une même unité foncière est autorisée à condition que la
distance séparant deux bâtiments soit au moins égale à :

• en zones U4a et U4b

3 m.

• en zone U4c

4 m.

• 8.3 - Exceptions

Les implantations suivantes ne sont pas réglementées :

- pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la

Article 9- Emprise au sol des constructions

Il n’est pas fixé de règle.

Article 10- Hauteur maximale des constructions

• 10.1 - Définition

La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport
au terrain naturel (voir annexes).

La hauteur maximale des constructions est réglementée :

- par la hauteur maximale hf de la construction mesurée verticalement jusqu'au

faîtage, ouvrages ou édicules techniques inclus.
- par la hauteur maximale hé de la construction mesurée verticalement jusqu’à
l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère.

En l’absence d’indication, la hauteur maximale est considérée comme la hauteur au faîtage (hf).

• 10.2 - Règle générale

• en zone U4a

la hauteur maximale hé est fixée à 12 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 16 m.

• en zone U4b

la hauteur maximale hé est fixée à 9 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 13 m.

• en zone U4c

la hauteur maximale hé est fixée à 6 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 9 m.

• 10.3 - Exceptions

La hauteur des constructions suivantes n’est pas réglementée :

- pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la

- dans le cas de travaux d’extension, ou de surélévation réalisés sur une construction

existante régulièrement édifiée qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour
conserver une harmonie d’ensemble de la construction.

La hauteur des constructions suivantes est réglementée différemment :

- Dans les secteurs soumis à un risque naturel fort ou moyen et délimités aux
documents graphiques, toute construction nouvelle pourra être augmentée d’un
mètre maximum

- Pour les constructions annexes non habitables, la hauteur maximale est fixée à 3,5 m.

- Dans la ZAC Marie Caze la hauteur est calculée au droit de la façade, et inclura la
hauteur des déblais et remblais, par rapport au terrain livré par l’aménageur.

Article 11- Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs

abords

• 11.1 - Définition

• 11.2 - Règle générale

• 11.3 - Volumétrie

Les bâtiments annexes et les volumes techniques seront conçus dans un traitement architectural
équivalent à celui de la construction.

Font partie de la construction : les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques

• 11.4 - Façades

Toute ouverture devra comporter des éléments architecturaux permettant la ventilation naturelle et
la protection à la pluie, au vent et au soleil (varangue, débord de toit, casquette, auvent, volets, brise-
soleil, claustras, etc.) (voir schémas en annexe). Dans la ZAC Marie Caze, cette dernière disposition ne
s’applique pas sur les façades les moins exposées aux aléas climatiques. Seules les jalousies et les volets
à projection persiennés sont exemptés d’auvent.

Les matériaux et les couleurs employés pour les façades seront choisis :

• Pour donner une qualité architecturale aux bâtiments,

• 11.5 - Toitures

La pente des versants sera comprise entre 25% et 100%.

S’il y a utilisation de matériaux naturels (bardeaux, planches, pailles, chaume, etc.) des pentes plus
importantes pourront être autorisées.

Seront autorisées les ouvertures en toitures comme :

• Les lucarnes pour des pentes de toit supérieures à 60%,

Couleurs

Pour les constructions s’implantant sur des parcelles mitoyennes d’une zone N, les couleurs gris, vert
et les couleurs de matériaux naturels sont les seules autorisées.

• des tons gris et des couleurs de matériaux naturels,

• ou des tons gris et du blanc cassé,
• ou des tons gris et des tons rouges,
• ou des tons gris et des tons bleus.

• 11.6 – Adaptation au sol

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30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 4 – Bassin de vie La Plaine – Bois de Nèfles
145
Zones U4a, U4b, U4
interdites. La conception de bâtiments à étages, à petite emprise au sol et à terrassements modérés
est recommandée (voir schémas en annexe).

• 11.7 - Clôtures et murs de soutènement

Les clôtures sur voie et les murs de soutènement assimilés sont obligatoires. Ils font partie intégrante
de la construction et à ce titre doivent figurer dans la demande de permis de construire.

Typologie
Pour les habitations, les clôtures sur voie ne pourront excéder une hauteur de 2 m et devront être
composées :

• en zone U4a
- soit d’un mur plein d'une hauteur minimale d'1,5 m,
- soit d'une grille ou de tout autre dispositif à claire-voie posé sur un mur bahut d'une
hauteur comprise entre 0,30 à 0,90 m, doublée d’une haie vive.
• en zones U4b et U4c
- soit d'une grille ou de tout autre dispositif à claire-voie posé sur un mur bahut d'une
hauteur comprise entre 0,30 à 0,60 mètre, doublée d’une haie vive
- soit de grilles posées au sol, doublées d’une haie vive.

En toutes zones, pour les commerces, bureaux et services d’un bâtiment implanté en retrait de
l’alignement, le marquage de l’alignement est obligatoire ; il pourra être matérialisé :

• La clôture sera ajourée (20% du linéaire minimum) pour permettre une

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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 4 – Bassin de vie La Plaine – Bois de Nèfles
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Zones U4a, U4b, U4
Talus, murs de soutènement
Tout talus ou tout mur de soutènement retenant un déblai ou un remblai ne pourra dépasser une
hauteur apparente de 2,50 m.

Si la pente du terrain est supérieure ou égale à 20 %, la hauteur maximale du mur de soutènement

peut être portée à 3 m.

Plusieurs murs sur un même terrain ne pourront dépasser une hauteur cumulée de 7,5 m mesurées
par tranche de 30 m dans le sens de la pente ; la distance entre ces murs sera supérieure à 1,5 m.

Exceptions
Les éléments de portail, les piliers ainsi que les travaux de réhabilitation réalisés sur des clôtures
anciennes peuvent dépasser toutes ces limites de hauteur.

Toutes les clôtures implantées en façade maritime doivent comporter des transparences pour
permettre la libre circulation des eaux.

Article 12- Obligations en matière de réalisation d’aires de

stationnement

• 12.1 - Définition

Conformément aux dispositions du code de l’urbanisme :

- il ne peut être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par

logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt
aidé par l’Etat.

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Zones U4a, U4b, U4
- l’obligation de réaliser des aires de stationnement n’est pas applicable aux
travaux de transformation ou d’amélioration de bâtiments affectés à des
logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat, y compris dans le cas où
ces travaux s’accompagnent de la création de surfaces dans la limite d’un
plafond fixé par décret en Conseil d’Etat.

• 12.2 - Normes de stationnement

Lors de toute opération de construction, il doit être réalisé des places de stationnement selon les
dispositions suivantes :

Catégories Norme de stationnement

Habitations :

Logements aidés 1 place par logement aidé

Autres logements en zone U4a : 1,5 places par logement

en zones U4b, U4c : 2 places / logement

Lotissements ou opérations de plus de 5 1 place visiteur par tranche de 5 lots ou 5

lots ou 5 logements excepté dans la ZAC logements
Marie Caze où les places visiteurs seront
1 place visiteur par tranche de 10 lots ou 10
prévues le long des voies de l’opération
logements pour les opérations de logements aidés.

Hébergement hôtelier et touristique 1 place de stationnement pour 2 chambres / 1

Restaurants 6 places par tranche de 100 m2 de surface de

≥ 250 m2 de surface de plancher 1,5 places par tranche de 100 m2 de surface de

plancher

Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif

Etablissements hospitaliers et cliniques 2 places de stationnement par lit

1 place par tranche de 10 personnes accueillies*

* la règle la plus défavorable s’applique

Équipements sportifs et de loisirs 5 places de stationnement au minimum pour les

aires de jeux et de loisirs de moins de 500 m²,

10 places de stationnement au minimum pour les

aires de jeux et de loisirs supérieures à 500 m².

Le chiffre obtenu par application des règles énoncées ci-dessus sera arrondi à l'entier inférieur.

Dans le cas de travaux réalisés sur une construction existante, aucune place de stationnement n’est
requise dès lors qu’il n’y a pas augmentation de la surface de plancher existante. Dans le cas contraire,
le nombre de places de stationnement prévues à l’article 12.2 est requis pour chaque logement
nouveau ou surface d’activité supplémentaire.
PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
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Zones U4a, U4b, U4
Dans le cas de changement de destination sans augmentation de surface, aucune place de
stationnement supplémentaire ne sera exigée.

Les quotas définis ci-dessus ne font pas préjudice des normes de stationnement spécifiques issues de
la réglementation des complexes commerciaux et multiplexes.

• 12.3 – Modalités de réalisation

Aucune place de stationnement ne devra être réalisée dans la zone comprise entre l’alignement et une
profondeur de 3 m.

Toutefois, pour une construction de maison individuelle une aire de stationnement pour deux places
maximum pourra y être autorisée.

• 12.4 - En cas d’impossibilité de réaliser des aires de stationnement

En cas d’impossibilité, justifiée par des raisons techniques, architecturales ou urbanistiques,

Il peut être également tenu quitte de ses obligations lorsqu’il est fait application du code de
l’urbanisme :

• 12.5 - Le stationnement des deux roues

• pour les constructions à destination d’habitation comportant au moins 5

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
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Zones U4a, U4b, U4
les collèges ou lycée, sept emplacements par tranche de 100 m² de surface de
plancher pour les autres établissements,
• pour les autres destinations, le nombre d’emplacements doit être déterminé en
fonction des besoins estimés.
Les emplacements devront être réalisés par groupe de 5 au minimum ; des emplacements individuels
isolés ne seront pas autorisés.

Article 13- Obligations en matière de réalisation d’espaces libres,

d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

• 13.1 - Espaces libres

• Définition

Comme toutes les surfaces des bâtiments (façades et toitures)et les terrassements, les espaces libres
feront l’objet d’une conception soignée et harmonieuse

• Règle générale

Les espaces situés au droit des saillies et débord de toit de plus de 60 cm ne seront pas considérés
comme des espaces libres et perméables.

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30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
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Zones U4a, U4b, U4
Perméabilité

• en zone U4a

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 20% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

• en zone U4b

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 30% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

• en zone U4c

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 40% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

• Exceptions

S’agissant de la surélévation d’un bâtiment existant ou lors d’un changement de destination, la

réalisation d’espaces verts perméables supplémentaires à ceux existants avant travaux ne sera pas
exigée.

S’agissant de la démolition /reconstruction des constructions et installations nécessaires aux services

publics ou d'intérêt collectif, la réalisation d’espaces verts perméables supplémentaires à ceux
existants avant travaux ne sera pas exigée.

En aléa fort du PPRI, le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 50% de la surface
totale du terrain d’assiette du projet.

• 13.2 – Aires de jeux, de loisirs et de jardin

Il sera créé un espace collectif perméable d’une superficie minimale de 25 m², aménagé d’un
seul tenant et sur une largeur minimale de 5 m, en aires de jeux, de loisirs et de jardin:
• Pour les opérations de plus de 5 lots, il sera d’une superficie minimale de 10 m² par
lot,
• Pour les opérations d'habitat collectif de plus de 5 logements, il sera d’une surface
minimale de 5 m² par logement.
Cette disposition ne s’applique pas dans la ZAC Marie Caze, où les surfaces d’aires de jeux et de
loisirs sont calculées à l’échelle de l’opération.

• 13.3 - Plantations

Seront traitées en jardins d’agrément (c’est-à-dire plantés d’arbres de haute tige, d’arbustes, de
palmiers et d’autres végétaux) :

• les aires de jeux,

• les aires de stationnement,

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30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
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Zones U4a, U4b, U4
• les marges de recul,
• et les autres espaces libres d’une parcelle.

Les nouvelles plantations seront composées d'au moins un arbre à haute tige, d’une hauteur de tronc
minimale de 1,5 m et d’un arbuste pour :

Les plantations existantes conservées seront comptabilisées.

Les plantations se feront en pleine terre et réparties de façon équilibrée autour des constructions. Elles
auront un espace suffisant pour se développer convenablement (voir schémas en annexe).

Une distance minimale sera à respecter de :

• 2,00 m d’un tronc d’arbre à haute tige jusqu’à la façade ou jusqu‘à la limite de la parcelle,
• 1,50 m pour les arbustes et les palmiers jusqu’à la façade ou jusqu‘à la limite de la parcelle,
• 4,00 m entre troncs d’arbres à haute tige,
• 3,00 m d’un tronc d’arbre à haute tige conservé jusqu’à la façade ou jusqu‘à la limite de la
parcelle.

Plantations et ensembles paysagers à préserver

Article 14 - Coefficient d’Occupation du Sol

Il n’est pas fixé de règle.

ZONE AU4

Caractère des zones donné à titre indicatif

Le zonage AU4 couvre des espaces réservés à l’urbanisation future. Les constructions y sont autorisées soit lors de la
réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à
la zone.
Pour appliquer le présent règlement, il convient de se reporter en fonction de l’indice de la zone AU considérée au règlement
des zones urbaines correspondantes à savoir U4a pour AU4a, U4b pour AU4b, U4c pour AU4c... etc

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

Se reporter au règlement de la zone U4 ayant le même indice

• 1.2 - Sont interdits

Se reporter au règlement de la zone U4 ayant le même indice

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

Se reporter au règlement de la zone U4 ayant le même indice

• 2.2 - Sont admis sous condition

Les constructions peuvent être autorisées sous réserve de respecter les dispositions suivantes par
ordre d’importance :

1. Disposer des infrastructures suffisantes pour desservir le projet de construction (voirie,

réseaux, sécurité incendie, etc.).
2. Se reporter au règlement de la zone U ayant le même indice.

Articles 3 à 14

Se reporter au règlement de la zone U4 ayant le même indice.

ZONE AU4st

Caractère de la zone donné à titre indicatif

Cette zone couvre des espaces à urbaniser dans le futur car les différents réseaux et conditions d’accès
de la zone n’ont pas encore des capacités suffisantes pour desservir de nouvelles constructions.
En outre, il est parfois nécessaire de mener des études préalables afin de déterminer le programme
d’aménagement et le mode opératoire. Par conséquent, l’ouverture à l’urbanisation de la zone est
conditionnée à une modification du PLU.

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

Dans les secteurs soumis à un risque naturel ou technologique, toute construction doit respecter
les prescriptions prévues par les Plans de Prévention des Risques (PPR).

• 1.2 - Sont interdits

Toutes les occupations et utilisations du sol sont interdites à l’exception de celles admises à l’article
2.2 du présent règlement.

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la

délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

• 2.2 - Sont admis sous condition

1 Les constructions, ouvrages et travaux liés aux différents réseaux, à la voirie, au stationnement,
à la production et à la distribution d’énergie, notamment les énergies renouvelables, dès lors
qu’ils s’insèrent dans le milieu environnant.
2. Les ouvrages permettant de réduire les risques naturels, les constructions, ouvrages et travaux
liés aux différents réseaux ainsi que les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement
d’un service public ou d’intérêt collectif dont l’implantation dans la zone est rendue nécessaire

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 4 – Bassin de vie La Plaine – Bois de Nèfles
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Zone AU4st
pour des raisons techniques ou économiques, sous réserve de prendre les dispositions utiles
pour limiter la gêne qui pourrait en découler et assurer une bonne intégration dans le site.
3. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans dès
lors qu’il a été régulièrement édifié, à l’exception des constructions implantées dans un secteur
soumis à un risque naturel élevé délimité aux documents graphiques.
4. Les travaux d’aménagement léger, d’entretien, et d’extension mineure pour mise aux normes
sanitaires et d’habitabilité dans la limite de 30 m2 de surface de plancher réalisés sur des
constructions existantes.

Article 3- Conditions de desserte des terrains par les voies ouvertes au

public et condition d’accès aux voies ouvertes au public

Il n’est pas fixé de règle.

Article4- Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics

d’eau, d’électricité et d’assainissement

Il n’est pas fixé de règle.

Article 5- Superficie minimale des terrains constructibles

Il n’est pas fixé de règle.

Article 6- Implantation des constructions par rapport aux voies et

emprises publiques

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la
marge de recul quel que soit le niveau.

Article 7- Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

Article 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même propriété

Il n’est pas fixé de règle.

Article 9- Emprise au sol des constructions

Il n’est pas fixé de règle.

Article 10- Hauteur maximale des constructions

Les constructions correspondant aux travaux d’aménagement et d’extension mineure pour mise aux
normes sanitaires et d’habitabilité doivent avoir une hauteur maximale de 4 m.

Article 11- Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs

abords

Article 12- Obligations en matière de réalisation d’aires de

stationnement

Il n’est pas fixé de règle.

Article 13- Obligations en matière de réalisation d’espaces libres,

d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

Article 14 - Coefficient d’Occupation du Sol

Il n’est pas fixé de règle.

Livret 5
________________________________________

Bassin de vie
«la Saline»

TITRE II
DISPOSITIONS
APPLICABLES AUX ZONES
URBAINES ET A
URBANISER DU BASSIN DE
VIE DE LA SALINE

ZONES U5a, U5b,

U5c

Caractère des zones donné à titre indicatif

Zone Quartiers concernés Vocation Formes urbaines attendues

U5a centre de la Saline rôle de centre de bassin • forme bâtie continue encadrant
de vie: mixité l'espace public,
commerces, services, • aspect : R+3+comble
résidentiel

U5b Saline, Barrage, Zone résidentielle mixte

Ermitage offrant des possibilités • tissu urbain aéré et verdoyant
de densification • aspect : R+2 +comble

U5c Corbeil, Ravine Daniel,

Zone résidentielle mixte • tissu rural aéré et verdoyant
Cinq Heure • aspect : R+1 +comble

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

1. Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de

• 1.2 - Sont interdits

1. Les constructions, ouvrages et travaux à destination exclusive d’entrepôt.

2. Les constructions ouvrages et travaux à destination agricole.
3. L’aménagement de terrains destinés à l’accueil de campeurs et de caravanes en application du
code de l’urbanisme.

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la

délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007, dans les conditions par le code de l’urbanisme.

• 2.2 - Sont admis sous condition

Sous réserve d’être compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation le cas
échéant :

Article 3- Conditions de desserte des terrains par les voies ouvertes au

public et condition d’accès aux voies ouvertes au public

• 3.1 - Rappel

1. On entend par voie d’accès, toute voie et servitude de passage, carrossable, ouverte à la
circulation des véhicules motorisés.
2. Toute unité foncière enclavée est inconstructible sauf si le demandeur ou le déclarant
dispose d’une servitude de passage permettant de la désenclaver.

• 3.2 – Condition d’accès aux voies

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la
circulation publique.

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 5 – Bassin de vie La Saline
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Zones U5a, U5b, U5c
Les caractéristiques des accès doivent correspondre au gabarit des véhicules devant accéder au terrain
et être conçues de façon à de limiter les manœuvres sur les voies. Elles doivent permettre de satisfaire
les exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et la protection civile

Pour minimiser les accès directs sur la voie, les divisions parcellaires en vue de bâtir devront prévoir
une voie d’accès commune aux parcelles à bâtir sur la voie de desserte publique.

Dans les lotissements et opérations de logements collectifs, la conception des voies internes de
l’opération devra :

- conserver les usages piétons existants avant l’opération.

- privilégier le raccordement aux voies de desserte externes plutôt qu’une
terminaison en impasse.

• 3.3 – Conditions de desserte par les voies ouvertes au public

- Les voies devront avoir une emprise minimale de 3,5 m.

Article 4- Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics

d’eau, d’électricité et d’assainissement

• 4.1 - Alimentation en eau potable et sécurité incendie

• 4.2 - Eaux usées

Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau collectif d'assainissement.
Toutefois, en l'absence de réseau collectif d'assainissement, un assainissement individuel, conforme à
la réglementation en vigueur, est autorisé. Ce dispositif doit être conçu de façon à pouvoir être mis
PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 5 – Bassin de vie La Saline
163
Zones U5a, U5b, U5c
hors circuit et la construction directement raccordée au réseau collectif d'assainissement, une fois
celui-ci réalisé.

• 4.3 - Eaux pluviales

• 4.4 - Réseaux divers

Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d’énergie et de

télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau
public situé en limite de propriété, sauf problème technique.

Dans les lotissements et opérations de logements collectifs de plus de 5 lots ou logements, la

conception privilégiera les dispositifs collectifs de production et de distribution d’énergie, et d’accès
aux réseaux de télécommunications.

Article 5- Superficie minimale des terrains

Il n’est pas fixé de règle.

Article 6- Implantation des constructions par rapport aux voies et

emprises publiques ou d’usage public

• 6.1 - Champ d’application et définition

Ne sont pas concernées par cette disposition les voiries internes à usage privatif d’une opération
réalisée sur une même unité foncière.

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 5 – Bassin de vie La Saline
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Zones U5a, U5b, U5c
En cas d’implantation des constructions en retrait par rapport à la voie, une clôture sera édifiée sur
l’alignement.

Dans le cas d’unité foncière située à l’angle de deux voies, un dégagement de visibilité est imposé.

Les saillies sur le domaine public (balcons, coffrets électriques, descentes d'eaux pluviales et de
raccordements de fluides, équipements techniques) ne sont pas autorisées.

• 6.2 - Règle générale

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la
marge de recul quel que soit le niveau.

• en zone U5a

Les constructions devront être implantées à l’alignement.

• en zone U5b

Les constructions devront être implantées en retrait de 3 m minimum de la voie ou de l'emprise

publique.

Les commerces situés en rez-de-chaussée pourront s’implanter à l’alignement.

• en zone U5c

Les constructions devront être implantées en retrait de 4 m minimum de la voie ou de l'emprise

publique.

• 6.3 - Exceptions

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- A l’alignement pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 5 – Bassin de vie La Saline
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Zones U5a, U5b, U5c
- Un recul supplémentaire de 3 m minimum par rapport au tronc dans le cas de
conservation d’arbres remarquables ou de plantations de qualité existants (voir
article 13.3).
- En centre urbain historique (zone indicée « a »), en cas de
démolition/reconstruction d’une maison individuelle.
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article 7- Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives

• 7.1 - Définition

• 7.2 - Règle générale

En cas d’implantation en limite séparative, un traitement qualitatif sera apporté aux parties
apparentes des pignons aveugles.

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

• en zone U5a

Les constructions devront s’implanter sur une limite séparative sur une longueur maximale de 12 m.

En cas de retrait, elles respecteront un recul minimal de 3 m

• en zone U5b et U5c

Les constructions pourront s’implanter sur une limite séparative sur une longueur maximale de 10 m.

En cas de retrait, les constructions respecteront un recul minimal de 3 m.

• 7.3 - Exceptions

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 5 – Bassin de vie La Saline
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Zones U5a, U5b, U5c
- Dans une bande comprise entre la limite séparative et 3m pour les équipements
techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion de l’eau, à la distribution
d’énergie ou à un local destiné au stockage des ordures ménagères,
- Dans une bande comprise entre l’alignement et 3 mètres pour la réalisation,
l’extension de constructions ou installations nécessaires aux services publics ou
d’intérêt collectif,
- Dans une bande comprise entre la limite séparative et 3m pour les constructions
individuelles faisant l’objet d’une aide publique et celles situées à l’intérieur
d’opérations faisant l’objet d’une procédure de résorption d’habitat insalubre,
- Pour les constructions annexes sur les deux limites séparatives en angle limitée à 25
mètre carré d’emprise avec une hauteur au faîtage de 3,5 m,
- A partir de 1 mètre pour les piscines et leurs locaux techniques,
- Dans le cas de travaux d’extension, ou de surélévation réalisés sur une construction
existante régulièrement édifiée qui ne respecte pas les dispositions précédentes,
pour conserver une harmonie d’ensemble de la construction,
- Un recul supplémentaire de 3 m minimum par rapport au tronc dans le cas de
conservation d’arbres remarquables ou de plantations de qualité existants (voir
article 13.3),
- En centre urbain historique (zone indicée « a »), en cas de
démolition/reconstruction d’une maison individuelle.
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article 8- Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même propriété

• 8.1 - Définition

• 8.2 - Règle générale

L’implantation de plusieurs bâtiments sur une même unité foncière est autorisée à condition que la
distance séparant deux bâtiments soit au moins égale à :

• en zones U5a et U5b

3 m.

• en zone U5c

4 m.

• 8.3 - Exception

Les implantations suivantes ne sont pas réglementées :

- pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la

Article 9- Emprise au sol des constructions

Il n’est pas fixé de règle.

Article 10- Hauteur maximale des constructions

• 10.1 - Définition

La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport
au terrain naturel (voir annexes).

La hauteur maximale des constructions est réglementée :

- par la hauteur maximale hf de la construction mesurée verticalement jusqu'au

faîtage, ouvrages ou édicules techniques inclus.
- par la hauteur maximale hé de la construction mesurée verticalement jusqu’à
l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère.

En l’absence d’indication, la hauteur maximale est considérée comme la hauteur au faîtage (hf).

• 10.2 - Règle générale

• en zone U5a

la hauteur maximale hé est fixée à 12 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 16 m.

• en zone U5b

la hauteur maximale hé est fixée à 9 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 13 m.

• en zone U5c

la hauteur maximale hé est fixée à 6 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 9 m.

• 10.3 - Exceptions

La hauteur des constructions suivantes n’est pas réglementée :

- pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la

La hauteur des constructions suivantes est réglementée différemment :

- Dans les secteurs soumis à un risque naturel fort ou moyen et délimités aux
documents graphiques, toute construction nouvelle pourra être augmentée d’un
mètre maximum

- Pour les constructions annexes non habitables, la hauteur maximale est fixée à 3,5 m.

Article 11- Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs

abords

• 11.1 - Définition

• 11.2 - Règle générale

• 11.3 - Volumétrie

Les bâtiments annexes et les volumes techniques seront conçus dans un traitement architectural
équivalent à celui de la construction.

Font partie de la construction : les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques

• 11.4 - Façades

Les matériaux et les couleurs employés pour les façades seront choisis :

• Pour donner une qualité architecturale aux bâtiments,

• 11.5 - Toitures

La pente des versants sera comprise entre 25% et 100%.

S’il y a utilisation de matériaux naturels (bardeaux, planches, pailles, chaume, etc.) des pentes plus
importantes pourront être autorisées.

Seront autorisées les ouvertures en toitures comme:

• Les lucarnes pour des pentes de toit supérieures à 60%,

• Les outeaux pour des pentes de toit à partir de 25%.

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30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 5 – Bassin de vie La Saline
171
Zones U5a, U5b, U5c
Les lucarnes et outeaux devront comporter des éléments architecturaux permettant la protection de
la pluie, du vent et au soleil (débord de toit, casquette, volets, brise-soleil, claustras, etc.) (voir schémas
en annexe).

Couleurs

Pour les constructions s’implantant sur des parcelles mitoyennes d’une zone N, les couleurs gris, vert
et les couleurs de matériaux naturels sont les seules autorisées.

• des tons gris et des couleurs de matériaux naturels,

• ou des tons gris et du blanc cassé,
• ou des tons gris et des tons rouges,
• ou des tons gris et des tons bleus.

• 11.6 – Adaptation au sol

• 11.7 - Clôtures et murs de soutènement

Les clôtures sur voie et les murs de soutènement assimilés sont obligatoires. Ils font partie intégrante
de la construction et à ce titre doivent figurer dans la demande de permis de construire.

Typologie
Pour les habitations, les clôtures sur voie ne pourront excéder une hauteur de 2 m et devront être
composées :

• en zone U5a
- soit d’un mur plein d'une hauteur minimale d'1,5 m,

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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 5 – Bassin de vie La Saline
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Zones U5a, U5b, U5c
- soit d'une grille ou de tout autre dispositif à claire-voie posé sur un mur bahut d'une
hauteur comprise entre 0,30 à 0,90 m, doublée d’une haie vive.
• en zones U5b et U5c
- soit d'une grille ou de tout autre dispositif à claire-voie posé sur un mur bahut d'une
hauteur comprise entre 0,30 à 0,60 mètre, doublée d’une haie vive
- soit de grilles posées au sol, doublées d’une haie vive.

En toutes zones, pour les commerces, bureaux et services d’un bâtiment implanté en retrait de
l’alignement, le marquage de l’alignement est obligatoire ; il pourra être matérialisé :

• La clôture sera ajourée (20% du linéaire minimum) pour permettre une

Talus, murs de soutènement

Tout talus ou tout mur de soutènement retenant un déblai ou un remblai ne pourra dépasser une
hauteur apparente de 2,50 m.

Si la pente du terrain est supérieure ou égale à 20 %, la hauteur maximale du mur de soutènement

peut être portée à 3 m.

Plusieurs murs sur un même terrain ne pourront dépasser une hauteur cumulée de 7,5 m mesurées
par tranche de 30 m dans le sens de la pente ; la distance entre ces murs sera supérieure à 1,5 m.

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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 5 – Bassin de vie La Saline
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Zones U5a, U5b, U5c
Exceptions
Les éléments de portail, les piliers ainsi que les travaux de réhabilitation réalisés sur des clôtures
anciennes peuvent dépasser toutes ces limites de hauteur.

Toutes les clôtures implantées en façade maritime doivent comporter des transparences pour
permettre la libre circulation des eaux.

Article 12- Obligations en matière de réalisation d’aires de

stationnement

• 12.1 - Définition

Conformément aux dispositions du code de l’urbanisme :

- il ne peut être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par

• 12.2 - Normes de stationnement

Lors de toute opération de construction, il doit être réalisé des places de stationnement selon les
dispositions suivantes :

Catégories Norme de stationnement

Habitations :

Logements aidés 1 place par logement aidé

Autres logements en zone U5a : 1,5 places par logement

en zones U5b, U5c : 2 places / logement

Lotissements ou opérations de plus de 5 1 place visiteur par tranche de 5 lots ou 5

lots ou 5 logements logements

1 place visiteur par tranche de 10 lots ou 10

logements pour les opérations de logements aidés.

Hébergement hôtelier et touristique 1 place de stationnement pour 2 chambres / 1

Restaurants 6 places par tranche de 100 m2 de surface de

≥ 250 m2 de surface de plancher 1,5 places par tranche de 100 m2 de surface de

plancher

Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif

Etablissements hospitaliers et cliniques 2 places de stationnement par lit

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Zones U5a, U5b, U5c
Etablissement recevant un grand nombre 1 place par tranche de 50 m2 de surface de
de personnes (cultes, salles de réunion, plancher
salles de spectacles, dancing, etc....)
ou

1 place par tranche de 10 personnes accueillies*

* la règle la plus défavorable s’applique

Équipements sportifs et de loisirs 5 places de stationnement au minimum pour les

aires de jeux et de loisirs de moins de 500 m²,

10 places de stationnement au minimum pour les

aires de jeux et de loisirs supérieures à 500 m².

Le chiffre obtenu par application des règles énoncées ci-dessus sera arrondi à l'entier inférieur.

Dans le cas de changement de destination sans augmentation de surface, aucune place de

stationnement supplémentaire ne sera exigée.

Les quotas définis ci-dessus ne font pas préjudice des normes de stationnement spécifiques issues de
la réglementation des complexes commerciaux et multiplexes.

• 12.3 – Modalités de réalisation

Aucune place de stationnement ne devra être réalisée dans la zone comprise entre l’alignement et une
profondeur de 3 m.

Toutefois, pour une construction de maison individuelle une aire de stationnement pour deux places
maximum pourra y être autorisée.

• 12.4 - En cas d’impossibilité de réaliser des aires de stationnement

En cas d’impossibilité, justifiée par des raisons techniques, architecturales ou urbanistiques,

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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 5 – Bassin de vie La Saline
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Zones U5a, U5b, U5c
d’aménager sur le terrain d’assiette de l’opération le nombre d’emplacements nécessaires au
stationnement, le pétitionnaire est autorisé à réaliser sur un autre terrain situé dans un périmètre de
200 m de la limite parcellaire les surfaces de stationnement qui lui font défaut, à condition qu’il
apporte la preuve qu’il réalise ou fait réaliser les dites places.

Il peut être également tenu quitte de ses obligations lorsqu’il est fait application du code de
l’urbanisme :

• 12.5 - Le stationnement des deux roues

• pour les constructions à destination d’habitation comportant au moins 5

Article 13- Obligations en matière de réalisation d’espaces libres,

d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

• 13.1 - Espaces libres

• Définition

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Zones U5a, U5b, U5c
Les piscines, les aires de stationnement et voies de toute nature ne seront pas considérées comme des
espaces libres perméables. Tout espace en pleine terre traité en caillebotis bois sur plot sera
considérée comme perméable.

Comme toutes les surfaces des bâtiments (façades et toitures)et les terrassements, les espaces libres
feront l’objet d’une conception soignée et harmonieuse

• Règle générale

Les espaces situés au droit des saillies et débord de toit de plus de 60 cm ne seront pas considérés
comme des espaces libres et perméables.

Perméabilité

• en zone U5a

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 20% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

• en zone U5b

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 30% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

• en zone U5c

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 40% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

• Exceptions

S’agissant de la surélévation d’un bâtiment existant ou lors d’un changement de destination, la

réalisation d’espaces verts perméables supplémentaires à ceux existants avant travaux ne sera pas
exigée.

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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 5 – Bassin de vie La Saline
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Zones U5a, U5b, U5c
S’agissant de la démolition /reconstruction des constructions et installations nécessaires aux services
publics ou d'intérêt collectif, la réalisation d’espaces verts perméables supplémentaires à ceux
existants avant travaux ne sera pas exigée.

En aléa fort du PPRI, le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 50% de la surface
totale du terrain d’assiette du projet.

• 13.2 – Aires de jeux et de loisirs et de jardin

Il sera créé un espace collectif perméable d’une superficie minimale de 25 m², aménagé d’un
seul tenant et sur une largeur minimale de 5 m, en aires de jeux, de loisirs et de jardin:
• Pour les opérations de plus de 5 lots, il sera d’une superficie minimale de 10 m² par
lot,
• Pour les opérations d'habitat collectif de plus de 5 logements, il sera d’une surface
minimale de 5 m² par logement.

• 13.3 - Plantations

Seront traitées en jardins d’agrément (c’est-à-dire plantés d’arbres de haute tige, d’arbustes, de
palmiers et d’autres végétaux) :

• les aires de jeux,

• les aires de stationnement,
• les marges de recul,
• et les autres espaces libres d’une parcelle.

Les nouvelles plantations seront composées d'au moins un arbre à haute tige, d’une hauteur de tronc
minimale de 1,5 m et d’un arbuste pour :

Les plantations existantes conservées seront comptabilisées.

Les plantations se feront en pleine terre et réparties de façon équilibrée autour des constructions. Elles
auront un espace suffisant pour se développer convenablement (voir schémas en annexe).

Une distance minimale sera à respecter de :

• 2,00 m d’un tronc d’arbre à haute tige jusqu’à la façade ou jusqu‘à la limite de la parcelle,
• 1,50 m pour les arbustes et les palmiers jusqu’à la façade ou jusqu‘à la limite de la parcelle,
• 4,00 m entre troncs d’arbres à haute tige,
• 3,00 m d’un tronc d’arbre à haute tige conservé jusqu’à la façade ou jusqu‘à la limite de la
parcelle.

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Zones U5a, U5b, U5c
Plantations et ensembles paysagers à préserver
Les arbres remarquables et les plantations de qualité existants devront être maintenus sinon
remplacés par des plantations équivalentes par leur aspect et leur qualité. Ils devront être conservés
dans la mesure où ils maintiennent des espaces libres perméables, retiennent les sols talutés et
présente un intérêt dans l’ambiance urbaine.

Article 14 - Coefficient d’Occupation du Sol

Il n’est pas fixé de règle.

ZONE AU5

Caractère des zones donné à titre indicatif

Le zonage AU5 couvre des espaces réservés à l’urbanisation future. Les constructions y sont
autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à
mesure de la réalisation des équipements internes à la zone.
Pour appliquer le présent règlement, il convient de se reporter en fonction de l’indice de la zone AU
considérée au règlement des zones urbaines correspondantes à savoir U5a pour AU5a, U5b pour
AU5b, U5c pour AU5c...

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

Se reporter au règlement de la zone U5ayant le même indice.

• 1.2 - Sont interdits

Se reporter au règlement de la zone U5ayant le même indice.

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

Se reporter au règlement de la zone U5ayant le même indice.

• 2.2 - Sont admis sous condition

Les constructions peuvent être autorisées sous réserve de respecter les dispositions suivantes par
ordre d’importance :

1. Disposer des infrastructures suffisantes pour desservir le projet de construction (voirie,

réseaux, sécurité incendie, etc.).
2. Se reporter au règlement de la zone U5ayant le même indice.

Articles 3 à 14

Se reporter au règlement de la zone U5 ayant le même indice.

ZONE AU5e

Caractère de la zone donné à titre indicatif

Le zonage AU5e couvre des espaces réservés à l’urbanisation future. Les constructions y sont
autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à
mesure de la réalisation des équipements internes à la zone.
Cette zone couvre l’espace à vocation d'activités économiques et artisanales du bassin de vie.

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

1. Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de

• 1.2 - Sont interdits

1. Les constructions, ouvrages et travaux à destination agricole.

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la

délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

• 2.2 - Sont admis sous condition

Sous réserve d’être compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation le cas
échéant :

1. Les constructions et installations à usage d’activités (industrie, artisanat, entrepôt, bureaux.),

Article 3- Conditions de desserte des terrains par les voies ouvertes au

public et condition d’accès aux voies ouvertes au public

• 3.1 - Rappel

• 3.2 - Condition d’accès aux voies ouvertes au public

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la
circulation publique.

• 3.3 – Conditions de desserte par les voies ouvertes au public

Article 4- Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics

d’eau, d’électricité et d’assainissement

• 4.1 - Alimentation en eau potable et sécurité incendie

• 4.2 - Eaux usées

• 4.3 - Eaux pluviales

• 4.4 - Réseaux divers

Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d’énergie et de

télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau
public situé en limite de propriété, sauf problème technique.

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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 5 – Bassin de vie La Saline
185
Zone AU5e
Dans les lotissements et les opérations de bureaux et services, la conception privilégiera les dispositifs
collectifs de production et de distribution d’énergie, et d’accès aux réseaux de télécommunications.

Article 5- Superficie minimale des terrains

Il n’est pas fixé de règle.

Article 6- Implantation des constructions par rapport aux voies et

emprises publiques

• 6.1 - Champ d’application et définition

Ne sont pas concernées par cette disposition les voiries internes à usage privatif d’une opération
réalisée sur une même unité foncière.

Dans le cas d’unité foncière située à l’angle de deux voies, un dégagement de visibilité est imposé.

• 6.2 - Règle générale

Les constructions doivent être implantées en retrait de 6 m minimum de la voie ou de l’emprise

publique.

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la
marge de recul quel que soit le niveau.

• 6.3 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 5 – Bassin de vie La Saline
186
Zone AU5e
- pour la réalisation ou l’extension de constructions ou installations nécessaires aux
services publics ou d’intérêt collectif.
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article 7- Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives

• 7.1 - Définition

• 7.2 - Règle générale

En cas d’implantation en limite séparative, un traitement qualitatif sera apporté aux parties
apparentes des pignons aveugles.

En cas de retrait, la distance mesurée horizontalement et perpendiculairement de tout point de la

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

• 7.3 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne
respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie
d’ensemble de la construction,
- pour la réalisation de constructions ou installations nécessaires aux services publics
ou d’intérêt collectif.
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article 8- Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même propriété

• 8.1 - Définition

• 8.2 - Règle générale

Deux bâtiments non contigus, implantés sur une même unité foncière, doivent être distants d'au moins
3 m.

• 8.3 - Exceptions

Les implantations suivantes ne sont pas réglementées:

- dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne
respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie
d’ensemble de la construction,
- pour les constructions annexes et les équipements techniques liés à la sécurité, à un
service public, à la gestion de l’eau, à la distribution d’énergie ou à un local destiné
au stockage des ordures ménagères
- pour la réalisation de constructions ou installations nécessaires aux services publics
ou d’intérêt collectif.

Article 9- Emprise au sol des constructions

Il n’est pas fixé de règle.

Article 10- Hauteur maximale des constructions

• 10.1 - Définition

La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport
au terrain naturel (voir annexes).

En l’absence d’indication, la hauteur maximale est considérée comme la hauteur au faîtage (hf).

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Zone AU5e
Pour les constructions implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel, et délimités aux
documents graphiques, la surélévation du plancher bas comportant ou non un vide sanitaire, doit
respecter les prescriptions prévues par le PPR.

• 10.2 - Règle générale

La hauteur maximale des constructions est fixée à 14 m.

• 10.3 - Exception

La hauteur des constructions suivantes n’est pas réglementée :

- pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la

- les ouvrages techniques (antennes, cheminées, pylônes, etc.) nécessaires à l’activité

La hauteur des constructions suivantes est réglementée différemment :

- Dans les secteurs soumis à un risque naturel fort ou moyen et délimités aux
documents graphiques, toute construction nouvelle pourra être augmentée d’un
mètre maximum

Article 11- Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs

abords

• 11.1 - Définition

• 11.2 - Règles générales

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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 5 – Bassin de vie La Saline
189
Zone AU5e
entre autres ; ils influent sur l'implantation des bâtiments, leur orientation, le choix des matériaux
apparents et des couleurs.

Les bâtiments annexes et les volumes techniques seront conçus dans un traitement architectural
équivalent à celui de la construction principale.

Feront partie de la construction : les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques

• 11.3 - Façades

Les matériaux et les couleurs employés pour les parois extérieures seront choisis :

- Pour donner une qualité architecturale aux bâtiments,

- Les assemblages hétéroclites de matériaux de façade sans rapport avec une logique
constructive ou architecturale,
- Les matériaux ou procédés imitant un autre matériau,
- L’emploi à nu de matériaux préfabriqués destinés à être recouvert (parpaings, tôle, fers à
béton, etc.).

• 11.4 - Toitures

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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 5 – Bassin de vie La Saline
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Zone AU5e
couleurs de matériaux naturels (bois, zinc, cuivre, etc.) seront autorisées ; les couleurs foncées (dans
les tons bleu, vert, rouge) seront à proscrire.

• 11.5 – Adaptation au sol

Sur les terrains en pente, l’aménagement devra faire en sorte que la construction s’adapte au sol et
non l’inverse. Les constructions de plain-pied usant de piliers ou de terrassement excessifs (voir
paragraphe suivant) seront interdites. La conception de bâtiments à étages, à petite emprise au sol et
à terrassements modérés est recommandée (voir schémas en annexe).

• 11.6 - Clôtures et murs de soutènement

Les matériaux et les couleurs employés pour les parois extérieures seront choisis :

- Pour donner une qualité architecturale aux bâtiments,

- Pour associer les futures constructions aux quartiers urbains,
- Pour préserver les paysages de Saint-Paul,
- Pour rendre les locaux confortables sous le climat du littoral.
Seront interdits :

Typologies
Pour les commerces, les bureaux et les services dans un bâtiment implanté en retrait de l’alignement,
la clôture aura une hauteur inférieure à 3 m et seront composées :

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30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 5 – Bassin de vie La Saline
191
Zone AU5e
Dans le cadre d’opération d’ensemble (y compris les lotissements) réalisée sur un terrain d’assiette
dont la superficie est au moins égale à 5.000 m², il sera exigé des clôtures sur voie présentant une
harmonie et une homogénéité de traitement, d’aspect, de forme et de matériau.

Tout mur de soutènement retenant un déblai ou un remblai, ne pourra dépasser une hauteur
apparente de 2,50 m.

Si la pente du terrain est supérieure ou égale à 20 %, la hauteur maximale du mur de soutènement

peut être portée à 3 m.
Plusieurs murs sur un même terrain ne pourront dépasser une hauteur cumulée de 7,50 m mesurées
par tranche de 30 m dans le sens de la pente. Par ailleurs, lorsqu’un mur de soutènement bordera la
voie publique, il pourra supporter une clôture telle que définie ci-dessus et la hauteur apparente ne
dépassera pas 3 m (3,50 m si la pente du terrain est supérieure ou égale à 20 %).

Article 12- Obligations en matière de réalisation d’aires de

stationnement

• 12.1 - Définition

• 12.2 - Normes de stationnement

Lors de toute opération de construction, il doit être réalisé des places de stationnement selon les
dispositions suivantes :

Catégories Norme de stationnement

Habitations autorisées dans la zone 1 place par logement

1 place de stationnement pour 2 chambres / 1
Hébergement hôtelier et touristique place de stationnement pour 2 unités
d’hébergement
10 places par tranche de 100 m2 de surface de
Restaurants
plancher
Bureaux, autres activités (artisanat, 1 place par tranche de 100 m2 de surface de
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Zone AU5e
industrie, entrepôts) plancher
2 places par tranche de 100 m2 de surface de
Commerces
plancher
Locaux de stockage
2 places de stationnement
Etablissements recevant un grand nombre
1 place pour 50 m2 de surface de plancher
de personnes (cultes, salles de réunion,
ou
salles de spectacles, dancing, etc....)
1 place par tranche de 10 personnes accueillies*
* la règle la plus défavorable s’applique

• 12.3 - En cas d’impossibilité de réaliser des aires de stationnement

En cas d’impossibilité, justifiée par des raisons techniques, architecturales ou urbanistiques,

Il peut être également tenu quitte de ses obligations lorsqu’il est fait application du code de
l’urbanisme :

- soit en justifiant de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc

public de stationnement existant ou en cours de réalisation,
- soit en justifiant de l’acquisition de places dans un parc privé de stationnement
existant ou en cours de réalisation.

• 12.4 - Le stationnement des deux roues

- pour les constructions à destination d’activités, un emplacement par tranche de

100 m² de surface de plancher,

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Zone AU5e
- pour les autres destinations, le nombre d’emplacements doit être déterminé en
fonction des besoins estimés.
Les emplacements devront être réalisés par groupe de 5 au minimum ; des emplacements individuels
isolés ne seront pas autorisés.

Article 13- Obligations en matière de réalisation d’espaces libres,

d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

• 13.1 - Espaces libres

Définition

Comme toutes les surfaces des bâtiments (façades et toitures) et les terrassements, les espaces libres
feront l’objet d’une conception soignée et harmonieuse (voir également article 11) : ils concourent à
l’expression d’une architecture tropicalisée.

Règles générales

Toute construction devra prendre en compte l’espace qui l’environne ; cet espace est conditionné par
le climat, la topographie, la végétation existante, les constructions voisines, la forme de la parcelle,
entre autres ; ils influent sur l'implantation de bâtiments et la répartition des espaces libres, le choix
des plantations à conserver, à abattre et à planter.

Les espaces situés au droit des saillies et débord de toit de plus de 60 cm ne seront pas considérés
comme des espaces libres et perméables.

Perméabilité
Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 20% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

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Zone AU5e
Exceptions
S’agissant de la surélévation d’un bâtiment existant ou lors d’un changement de destination, la
réalisation d’espaces libres perméables supplémentaires à ceux existants avant travaux ne sera pas
exigée.

S’agissant de la démolition /reconstruction des constructions et installations nécessaires aux services

publics ou d'intérêt collectif, la réalisation d’espaces verts perméables supplémentaires à ceux
existants avant travaux ne sera pas exigée.

• 13.2 - Plantations

Les arbres remarquables et les plantations de qualité existants devront être maintenus sinon
remplacés par des plantations équivalentes par leur aspect et leur qualité. Ils devront être conservés
dans la mesure du possible où ils maintiennent des espaces libres perméables, retiennent les sols
talutés et présente un intérêt dans l’ambiance urbaine.

Recommandations
Les nouvelles plantations devront être prévues de façon à créer un ombrage régulier au dessus des
espaces libres et des stationnements.

Il est recommandé de planter des espèces variées, mélangées, courantes ou endémiques de La

Réunion. Elles seront choisies pour leur bonne adaptation au site ainsi que pour leur rôle à tenir sur le
terrain (ombrage, ornement, contre le vent, tenue du sol, etc.)

Les espaces libres pourront être positionnées pour créer des bassins d’absorption des eaux pluviales
ou pour laisser écouler les eaux vers l’aval.

Article 14 - Coefficient d’Occupation du Sol

Il n’est pas fixé de règle.

ZONE AU5st

Caractère de la zone donné à titre indicatif

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

Dans les secteurs soumis à un risque naturel ou technologique, toute construction doit respecter
les prescriptions prévues par les Plans de Prévention des Risques (PPR).

• 1.2 - Sont interdits

Toutes les occupations et utilisations du sol sont interdites à l’exception de celles admises à l’article
2.2 du présent règlement.

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la

délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

• 2.2 - Sont admis sous condition

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196
Zone AU5st
pour des raisons techniques ou économiques, sous réserve de prendre les dispositions utiles
pour limiter la gêne qui pourrait en découler et assurer une bonne intégration dans le site.
3. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans dès
lors qu’il a été régulièrement édifié, à l’exception des constructions implantées dans un secteur
soumis à un risque naturel élevé délimité aux documents graphiques.
4. Les travaux d’aménagement léger, d’entretien, et d’extension mineure pour mise aux normes
sanitaires et d’habitabilité dans la limite de 30 m2 de surface de plancher réalisés sur des
constructions existantes.

Article 3- Conditions de desserte des terrains par les voies ouvertes au

public et condition d’accès aux voies ouvertes au public

Il n’est pas fixé de règle.

Article 4- Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics

d’eau, d’électricité et d’assainissement

Il n’est pas fixé de règle.

Article 5- Superficie minimale des terrains

Il n’est pas fixé de règle.

Article 6- Implantation des constructions par rapport aux voies et

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

Article 7- Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

Article 8- Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même propriété

Il n’est pas fixé de règle.

Article 9- Emprise au sol des constructions

Il n’est pas fixé de règle.

Article 10- Hauteur maximale des constructions

Les constructions correspondant aux travaux d’aménagement et d’extension mineure pour mise aux
normes sanitaires et d’habitabilité doivent avoir une hauteur maximale de 4 m.

Article 11- Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs

abords

Article 12- Obligations en matière de réalisation d’aires de

stationnement

Il n’est pas fixé de règle.

Article 13- Obligations en matière de réalisation d’espaces libres,

d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

Article 14 - Coefficient d’Occupation du Sol

Il n’est pas fixé de règle.

Livret 6
________________________________________

Bassin de vie
«Guillaume»

TITRE II
DISPOSITIONS
APPLICABLES AUX ZONES
URBAINES ET A
URBANISER DU BASSIN DE
VIE DU GUILLAUME

ZONES U6a, U6b,

U6c

Caractère des zones donné à titre indicatif

Zone Quartiers concernés Vocation Formes urbaines attendues

• Affirmation des formes bâties

centre historique du Rôle de centralité du originelles caractéristiques
U6a
Guillaume bassin de vie • hauteur maximale des
constructions neuves : R+3+comble
Guillaume, centre de
U6b Bellemène, centre de Zone résidentielle mixte • tissu urbain aéré et verdoyant
Tan Rouge • aspect: R+2+comble

Tan Rouge,
U6c Zone résidentielle mixte • tissu rural aéré et verdoyant
Bellemène, Bac Rouge • aspect: R+1+comble

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

1. Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de

• 1.2 - Sont interdits

1. Les constructions, ouvrages et travaux à destination exclusive d’entrepôt.

2. Les constructions ouvrages et travaux à destination agricole.
3. L’aménagement de terrains destinés à l’accueil de campeurs et de caravanes en application du
code de l’urbanisme.

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 – Rappels

L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la

délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

• 2.2 - Sont admis sous condition

Sous réserve d’être compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation le cas
échéant :

Article3- Conditions de desserte des terrains par les voies publiques

ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public

• 3.1 - Rappel

1. On entend par voie d’accès, toute voie et servitude de passage, carrossable, ouverte à la
circulation des véhicules motorisés.
2. Toute unité foncière enclavée est inconstructible sauf si le demandeur ou le déclarant
dispose d’une servitude de passage permettant de la désenclaver.

• 3.2 – Condition d’accès aux voies

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la
circulation publique.

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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 6 – Bassin de vie Guillaume
202
Zone AU6
Les caractéristiques des accès doivent correspondre au gabarit des véhicules devant accéder au terrain
et être conçues de façon à de limiter les manœuvres sur les voies. Elles doivent permettre de satisfaire
les exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et la protection civile

Pour minimiser les accès directs sur la voie, les divisions parcellaires en vue de bâtir devront prévoir
une voie d’accès commune aux parcelles à bâtir sur la voie de desserte publique.

Dans les lotissements et opérations de logements collectifs, la conception des voies internes de
l’opération devra :

- conserver les usages piétons existants avant l’opération.

- privilégier le raccordement aux voies de desserte externes plutôt qu’une
terminaison en impasse.

• 3.3 – Conditions de desserte par les voies ouvertes au public

- Les voies devront avoir une emprise minimale de 3,5 m.

Article 4- Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics

d’eau, d’électricité et d’assainissement

• 4.1 - Alimentation en eau potable et sécurité incendie

• 4.2 - Eaux usées

Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau collectif d'assainissement.
Toutefois, en l'absence de réseau collectif d'assainissement, un assainissement individuel, conforme à
la réglementation en vigueur, est autorisé. Ce dispositif doit être conçu de façon à pouvoir être mis
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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 6 – Bassin de vie Guillaume
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Zone AU6
hors circuit et la construction directement raccordée au réseau collectif d'assainissement, une fois
celui-ci réalisé.

• 4.3 - Eaux pluviales

• 4.4 - Réseaux divers

Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d’énergie et de

télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau
public situé en limite de propriété, sauf problème technique.

Dans les lotissements et opérations de logements collectifs de plus de 5 lots ou logements, la

conception privilégiera les dispositifs collectifs de production et de distribution d’énergie, et d’accès
aux réseaux de télécommunications.

Article 5- Superficie minimale des terrains

Il n’est pas fixé de règle.

Article 6- Implantation des constructions par rapport aux voies et

emprises publiques ou d’usage public

• 6.1 - Champ d’application et définition

Ne sont pas concernées par cette disposition les voiries internes à usage privatif d’une opération
réalisée sur une même unité foncière.

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Zone AU6
En cas d’implantation des constructions en retrait par rapport à la voie, une clôture sera édifiée sur
l’alignement.

Dans le cas d’unité foncière située à l’angle de deux voies, un dégagement de visibilité est imposé.

Les saillies sur le domaine public (balcons, coffrets électriques, descentes d'eaux pluviales et de
raccordements de fluides, équipements techniques) ne sont pas autorisées.

• 6.2 - Règle générale

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la
marge de recul quel que soit le niveau.

• en zone U6a

Les constructions devront être implantées à l’alignement.

• en zone U6b

Les constructions devront être implantées en retrait de 3 m minimum de la voie ou de l'emprise

publique.

Les commerces situés en rez-de-chaussée pourront s’implanter à l’alignement.

• en zone U6c

Les constructions devront être implantées en retrait de 4 m minimum de la voie ou de l'emprise

publique.

• 6.3 - Exceptions

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- A l’alignement pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service

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Zone AU6
- Un recul supplémentaire de 3 m minimum par rapport au tronc dans le cas de
conservation d’arbres remarquables ou de plantations de qualité existants (voir
article 13.3).
- En centre urbain historique (zone indicée « a »), en cas de
démolition/reconstruction d’une maison individuelle.
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article 7- Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives

• 7.1 - Définition

• 7.2 - Règle générale

En cas d’implantation en limite séparative, un traitement qualitatif sera apporté aux parties
apparentes des pignons aveugles.

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

• en zone U6a

Les constructions devront s’implanter sur une limite séparative sur une longueur maximale de 12 m.

En cas de retrait, elles respecteront un recul minimal de 3 m.

• en zone U6b et U6c

Les constructions pourront s’implanter sur une limite séparative sur une longueur maximale de 10 m.

En cas de construction en limite séparative, la hauteur maximale autorisée sera de 6 m sur une bande
3 m. Cette disposition ne s’applique pas aux constructions ou maisons individuelles faisant l’objet
d’une aide publique et celles situées à l’intérieur d’opérations faisant l’objet d’une procédure de
résorption d’habitat insalubre.

En cas de retrait, les constructions respecteront un recul minimal de 3 m.

• 7.3 - Exceptions

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- Dans une bande comprise entre la limite séparative et 3m pour les équipements
techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion de l’eau, à la distribution
d’énergie ou à un local destiné au stockage des ordures ménagères,
- Dans une bande comprise entre l’alignement et 3 mètres pour la réalisation,
l’extension de constructions ou installations nécessaires aux services publics ou
d’intérêt collectif
- Dans une bande comprise entre la limite séparative et 3m pour les constructions
individuelles faisant l’objet d’une aide publique et celles situées à l’intérieur
d’opérations faisant l’objet d’une procédure de résorption d’habitat insalubre.
- Pour les constructions annexes sur les deux limites séparatives en angle limitée à 25
mètre carré d’emprise avec une hauteur au faîtage de 3,5 m,
- A partir de 1 mètre pour les piscines et leurs locaux techniques,
- Dans le cas de travaux d’extension, ou de surélévation réalisée sur une construction
existante régulièrement édifiée qui ne respecte pas les dispositions précédentes,
pour conserver une harmonie d’ensemble de la construction,
- Un recul supplémentaire de 3 m minimum par rapport au tronc dans le cas de
conservation d’arbres remarquables ou de plantations de qualité existants (voir
article 13.3),
- En centre urbain historique (zone indicée « a »), en cas de
démolition/reconstruction d’une maison individuelle.
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article 8- Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même propriété

• 8.1 - Définition

• 8.2 - Règle générale

L’implantation de plusieurs bâtiments sur une même unité foncière est autorisée à condition que la
distance séparant deux bâtiments soit au moins égale à :

• en zone U6a et U6b

• en zone U6c

4 m.

• 8.3 - Exception

Les implantations suivantes ne sont pas réglementées :

- pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la

Article 9-Emprise au sol des constructions

Il n’est pas fixé de règle.

Article 10-Hauteur maximale des constructions

• 10.1 - Définition

La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport
au terrain naturel (voir annexes).

La hauteur maximale des constructions est réglementée :

- par la hauteur maximale hf de la construction mesurée verticalement jusqu'au

faîtage, ouvrages ou édicules techniques inclus.
- par la hauteur maximale hé de la construction mesurée verticalement jusqu’à
l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère.

En l’absence d’indication, la hauteur maximale est considérée comme la hauteur au faîtage (hf).

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Zone AU6
Pour les constructions implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel, et délimités aux
documents graphiques, la surélévation du plancher bas comportant ou non un vide sanitaire, doit
respecter les prescriptions prévues par le PPR.

• 10.2 - Règle générale

• en zone U6a

la hauteur maximale hé est fixée à 12 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 16 m.

• en zone U6b

la hauteur maximale hé est fixée à 9 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 13 m.

• en zone U6c

la hauteur maximale hé est fixée à 6 m ;

la hauteur maximale hf est fixée à 9 m.

• 10.3 - Exceptions

La hauteur des constructions suivantes n’est pas réglementée :

- pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la

La hauteur des constructions suivantes est réglementée différemment :

- Dans les secteurs soumis à un risque naturel fort ou moyen et délimités aux
documents graphiques, toute construction nouvelle pourra être augmentée d’un
mètre maximum

- Pour les constructions annexes non habitables, la hauteur maximale est fixée à 3,5 m.

Article 11- Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs

abords

• 11.1 - Définition

• 11.2 - Règle générale

• 11.3 - Volumétrie

Les bâtiments annexes et les volumes techniques seront conçus dans un traitement architectural
équivalent à celui de la construction.

Font partie de la construction : les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques

• 11.4 - Façades

Les matériaux et les couleurs employés pour les façades seront choisis :

• Pour donner une qualité architecturale aux bâtiments,

• 11.5 - Toitures

La pente des versants sera comprise entre 25% et 100%.

S’il y a utilisation de matériaux naturels (bardeaux, planches, pailles, chaume, etc.) des pentes plus
importantes pourront être autorisées.

Seront autorisées les ouvertures en toitures comme:

• Les lucarnes pour des pentes de toit supérieures à 60%,

• Les outeaux pour des pentes de toit à partir de 25%.

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Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 6 – Bassin de vie Guillaume
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Zone AU6
Les lucarnes et outeaux devront comporter des éléments architecturaux permettant la protection de
la pluie, du vent et au soleil (débord de toit, casquette, volets, brise-soleil, claustras, etc.) (voir schémas
en annexe).

Couleurs

Pour les constructions s’implantant sur des parcelles mitoyennes d’une zone N, les couleurs gris, vert
et les couleurs de matériaux naturels sont les seules autorisées.

• des tons gris et des couleurs de matériaux naturels,

• ou des tons gris et du blanc cassé,
• ou des tons gris et des tons rouges,
• ou des tons gris et des tons bleus.

• 11.6 – Adaptation au sol

• 11.7 - Clôtures et murs de soutènement

Les clôtures sur voie et les murs de soutènement assimilés sont obligatoires. Ils font partie intégrante
de la construction et à ce titre doivent figurer dans la demande de permis de construire.

Typologie
Pour les habitations, les clôtures sur voie ne pourront excéder une hauteur de 2 m et devront être
composées :

• en zone U6a
- soit d’un mur plein d'une hauteur minimale d'1,5 m,

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Zone AU6
- soit d'une grille ou de tout autre dispositif à claire-voie posé sur un mur bahut d'une
hauteur comprise entre 0,30 à 0,90 m, doublée d’une haie vive.
• en zones U6b et U6c
- soit d'une grille ou de tout autre dispositif à claire-voie posé sur un mur bahut d'une
hauteur comprise entre 0,30 à 0,60 mètre, doublée d’une haie vive
- soit de grilles posées au sol, doublées d’une haie vive.

En toutes zones, pour les commerces, bureaux et services d’un bâtiment implanté en retrait de
l’alignement, le marquage de l’alignement est obligatoire ; il pourra être matérialisé :

• La clôture sera ajourée (20% du linéaire minimum) pour permettre une

Talus, murs de soutènement

Tout talus ou tout mur de soutènement retenant un déblai ou un remblai ne pourra dépasser une
hauteur apparente de 2,50 m.

Si la pente du terrain est supérieure ou égale à 20 %, la hauteur maximale du mur de soutènement

peut être portée à 3 m.

Plusieurs murs sur un même terrain ne pourront dépasser une hauteur cumulée de 7,5 m mesurées
par tranche de 30 m dans le sens de la pente ; la distance entre ces murs sera supérieure à 1,5 m.

Exceptions
Les éléments de portail, les piliers ainsi que les travaux de réhabilitation réalisés sur des clôtures
anciennes peuvent dépasser toutes ces limites de hauteur.

Toutes les clôtures implantées en façade maritime doivent comporter des transparences pour
permettre la libre circulation des eaux.

Article 12- Obligations en matière de réalisation d’aires de

stationnement

• 12.1 - Définition

Conformément aux dispositions du code de l’urbanisme :

- il ne peut être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par

• 12.2 - Normes de stationnement

Lors de toute opération de construction, il doit être réalisé des places de stationnement selon les
dispositions suivantes :

Catégories Norme de stationnement

Habitations :

Logements aidés 1 place par logement aidé

Autres logements en zone U6a : 1,5 places par logement

en zones U6b, U6c : 2 places / logement

Lotissements ou opérations de plus de 5 1 place visiteur par tranche de 5 lots ou 5

lots ou 5 logements logements

1 place visiteur par tranche de 10 lots ou 10

logements pour les opérations de logements aidés.

Hébergement hôtelier et touristique 1 place de stationnement par tranche de 2

chambres / 1 place de stationnement pour 2
unités d’hébergement
Foyers et résidences 1 place de stationnement par tranche de 3
chambres
(Résidences pour personnes âgées, pour
étudiants, foyer de jeunes travailleurs…) 1 place de stationnement par tranche de 3
logements

Restaurants 6 places par tranche de 100 m2 de surface de

≥ 250 m2 de surface de plancher 1,5 places par tranche de 100 m2 de surface de

plancher

Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif

Etablissements hospitaliers et cliniques 2 places de stationnement par lit

1 place par tranche de 10 personnes accueillies*

* la règle la plus défavorable s’applique

Équipements sportifs et de loisirs 5 places de stationnement au minimum pour les

aires de jeux et de loisirs de moins de 500 m²,

10 places de stationnement au minimum pour les

aires de jeux et de loisirs supérieures à 500 m².

Le chiffre obtenu par application des règles énoncées ci-dessus sera arrondi à l'entier inférieur.

Dans le cas de changement de destination sans augmentation de surface, aucune place de

stationnement supplémentaire ne sera exigée.

Les quotas définis ci-dessus ne font pas préjudice des normes de stationnement spécifiques issues de
la réglementation des complexes commerciaux et multiplexes.

• 12.3 – Modalités de réalisation

Aucune place de stationnement ne devra être réalisée dans la zone comprise entre l’alignement et une
profondeur de 3 m.

Toutefois, pour une construction de maison individuelle une aire de stationnement pour deux places
maximum pourra y être autorisée.

• 12.4 - En cas d’impossibilité de réaliser des aires de stationnement

En cas d’impossibilité, justifiée par des raisons techniques, architecturales ou urbanistiques,

Il peut être également tenu quitte de ses obligations lorsqu’il est fait application du code de
l’urbanisme :

• 12.5 - Le stationnement des deux roues

• pour les constructions à destination d’habitation comportant au moins 5

Article 13- Obligations en matière de réalisation d’espaces libres,

d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

• 13.1 - Espaces libres

• Définition

Comme toutes les surfaces des bâtiments (façades et toitures)et les terrassements, les espaces libres
feront l’objet d’une conception soignée et harmonieuse

• Règle générale

Les espaces situés au droit des saillies et débord de toit de plus de 60 cm ne seront pas considérés
comme des espaces libres et perméables.

Perméabilité

• en zone U6a

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 20% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

• en zone U6b

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 30% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

• en zone U6c

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 40% de la surface totale du terrain
d’assiette du projet.

• Exceptions

S’agissant de la surélévation d’un bâtiment existant ou lors d’un changement de destination, la

réalisation d’espaces verts perméables supplémentaires à ceux existants avant travaux ne sera pas
exigée.

S’agissant de la démolition /reconstruction des constructions et installations nécessaires aux services

publics ou d'intérêt collectif, la réalisation d’espaces verts perméables supplémentaires à ceux
existants avant travaux ne sera pas exigée.

En aléa fort du PPRI, le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 50% de la surface
totale du terrain d’assiette du projet.

• 13.2 – Aires de jeux, de loisirs et de jardin

Il sera créé un espace collectif perméable d’une superficie minimale de 25 m², aménagé d’un
seul tenant et sur une largeur minimale de 5 m, en aires de jeux, de loisirs et de jardin:
• Pour les opérations de plus de 5 lots, il sera d’une superficie minimale de 10 m² par
lot,
• Pour les opérations d'habitat collectif de plus de 5 logements, il sera d’une surface
minimale de 5 m² par logement.

• 13.3 - Plantations

Seront traitées en jardins d’agrément (c’est-à-dire plantés d’arbres de haute tige, d’arbustes, de
palmiers et d’autres végétaux) :

• les aires de jeux,

• les aires de stationnement,
• les marges de recul,
• et les autres espaces libres d’une parcelle.

Les nouvelles plantations seront composées d'au moins un arbre à haute tige, d’une hauteur de tronc
minimale de 1,5 m et d’un arbuste pour :

Les plantations existantes conservées seront comptabilisées.

Les plantations se feront en pleine terre et réparties de façon équilibrée autour des constructions. Elles
auront un espace suffisant pour se développer convenablement (voir schémas en annexe).

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 6 – Bassin de vie Guillaume
219
Zone AU6
Une distance minimale sera à respecter de :

• 2,00 m d’un tronc d’arbre à haute tige jusqu’à la façade ou jusqu‘à la limite de la parcelle,
• 1,50 m pour les arbustes et les palmiers jusqu’à la façade ou jusqu‘à la limite de la parcelle,
• 4,00 m entre troncs d’arbres à haute tige,
• 3,00 m d’un tronc d’arbre à haute tige conservé jusqu’à la façade ou jusqu‘à la limite de la
parcelle.

Plantations et ensembles paysagers à préserver

Article 14 -Coefficient d’Occupation du Sol

Il n’est pas fixé de règle.

ZONES AU6

Caractère des zones donné à titre indicatif

Le zonage AU6 couvre des espaces réservés à l’urbanisation future. Les constructions y sont autorisées
soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la
réalisation des équipements internes à la zone.
Pour appliquer le présent règlement, il convient de se reporter en fonction de l’indice de la zone AU
considérée au règlement des zones urbaines correspondantes à savoir U6a pour AU6a, U6b pour AU6b
et U6c pour AU6c.

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

Se reporter au règlement de la zone U6 ayant le même indice

• 1.2 - Sont interdits

Se reporter au règlement de la zone U6 ayant le même indice

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

Se reporter au règlement de la zone U6 ayant le même indice

• 2.2 - Sont admis sous condition

Les constructions peuvent être autorisées sous réserve de respecter les dispositions suivantes par
ordre d’importance :

1. Disposer des infrastructures suffisantes pour desservir le projet de construction (voirie,

réseaux, sécurité incendie, etc.).
2. Se reporter au règlement de la zone U6 ayant le même indice.

Articles 3 à 14

Se reporter au règlement de la zone U6 ayant le même indice.

ZONE AU6st

Caractère de la zone donné à titre indicatif

Ce zonage couvre des espaces à urbaniser dans le futur car les différents réseaux et conditions d’accès
de la zone n’ont pas encore des capacités suffisantes pour desservir de nouvelles constructions.
En outre, il est parfois nécessaire de mener des études préalables afin de déterminer le programme
d’aménagement et le mode opératoire. Par conséquent, l’ouverture à l’urbanisation de la zone est
conditionnée à une modification du PLU.

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

Dans les secteurs soumis à un risque naturel ou technologique, toute construction doit respecter
les prescriptions prévues par les Plans de Prévention des Risques (PPR).

• 1.2 - Sont interdits

Toutes les occupations et utilisations du sol sont interdites à l’exception de celles admises à l’article
2.2 du présent règlement.

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la

délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

• 2.2 - Sont admis sous condition

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 6 – Bassin de vie Guillaume
223
Zone AU6st
pour des raisons techniques ou économiques, sous réserve de prendre les dispositions utiles
pour limiter la gêne qui pourrait en découler et assurer une bonne intégration dans le site.
3. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans dès
lors qu’il a été régulièrement édifié, à l’exception des constructions implantées dans un secteur
soumis à un risque naturel élevé délimité aux documents graphiques.
4. Les travaux d’aménagement léger, d’entretien, et d’extension mineure pour mise aux normes
sanitaires et d’habitabilité dans la limite de 30 m2 de surface de plancher réalisés sur des
constructions existantes.

Article 3- Conditions de desserte des terrains par les voies ouvertes au

public et condition d’accès aux voies ouvertes au public

Il n’est pas fixé de règle.

Article 4- Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics

d’eau, d’électricité et d’assainissement

Il n’est pas fixé de règle.

Article 5- Superficie minimale des terrains

Il n’est pas fixé de règle.

Article 6- Implantation des constructions par rapport aux voies et

emprises publiques

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

Article 7- Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

Article 8- Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même propriété

Il n’est pas fixé de règle.

Article 9- Emprise au sol des constructions

Il n’est pas fixé de règle.

Article 10- Hauteur maximale des constructions

Les constructions correspondant aux travaux d’aménagement et d’extension mineure pour mise aux
normes sanitaires et d’habitabilité doivent avoir une hauteur maximale de 4 m.

Article 11- Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs

abords

Article 12- Obligations en matière de réalisation d’aires de

stationnement

Il n’est pas fixé de règle.

Article 13- Obligations en matière de réalisation d’espaces libres,

d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

Article 14 - Coefficient d’Occupation du Sol

Il n’est pas fixé de règle.

Livret 7
________________________________________

«Mafate et la zone
forestière »

TITRE II
DISPOSITIONS
APPLICABLES A LA ZONE
NATURELLE DE MAFATE ET
LA ZONE FORESTIERE

ZONES Ni et Ntol

Caractère des zones donné à titre indicatif

Zone Secteurs concernés Vocation Formes bâties attendues

Ni Ilets habités du Logement, gîte, • Habitat traditionnel

cirque de Mafate commerce, camping

Ntol Maïdo Station d’Observation de • Equipement scientifique

l’Atmosphère

Pour les zones non spécifiques au territoire de Mafate et la zone forestière (N, Nto, Nrh, A, An…),
se reporter au titre III du présent règlement « dispositions aux zones agricoles et naturelles de la
commune ».

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

1. Les demandes de défrichements sont irrecevables dans les espaces boisés classés au titre du
code de l’urbanisme et figurant comme tels aux documents graphiques.
2. Dans les secteurs soumis à un risque naturel ou technologique, toute construction doit
respecter les prescriptions prévues par les Plans de Prévention des Risques (PPR).

• 1.2 - Sont interdits

Sont interdits les constructions, ouvrages et travaux non prévus à l’article 2.2, ainsi que ceux de nature
à porter atteinte à la protection de la zone.

Article2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

1. L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la

délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

2. Les coupes et abattages d’arbres sont soumis à autorisation dans les espaces boisés classés
conformément au code de l’urbanisme et figurant comme tels aux documents graphiques.

• 2.2 - Sont admis sous condition

1. Les travaux d’aménagement et d’extension des constructions existantes, dès lors qu’ils sont
compatibles avec le caractère naturel de la zone. Le changement de destination d’une
construction existante est admis dès lors que la nouvelle occupation du sol n’est pas de nature
à compromettre la protection du milieu environnant.
2. Les constructions, ouvrages et travaux liés à l’entretien et la gestion des sites, tels que abris
pour le matériel, local technique, etc. dès lors qu’ils s’insèrent dans le milieu environnant.
3. Les aménagements légers à vocation touristique et de loisirs ouverts au public, sans
hébergement, et permettant la libre circulation des piétons ou des cycles (points d’arrêts,
points de vu, kiosques, mobilier urbain, terrains de jeux, etc.).
4. Les ouvrages permettant de réduire les risques naturels, les constructions, ouvrages et travaux
liés aux différents réseaux ainsi que les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement
d’un service public ou d’intérêt collectif dont l’implantation dans la zone est rendue nécessaire
pour des raisons techniques ou économiques, sous réserve de prendre les dispositions utiles
pour limiter la gêne qui pourrait en découler et assurer une bonne intégration dans le site.
5. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans dès
lors qu’il a été régulièrement édifié, à l’exception des constructions implantées dans un secteur
soumis à un risque naturel élevé délimité aux documents graphiques
6. Les travaux de terrassement, soutènement, et installation de clôtures.
7. A l’exception de la zone Ntol, les constructions neuves ou les travaux de rénovation, de
modification, d'extension de constructions existantes à usage d'habitation, d'accueil
touristique, d'agriculture, de commerce ou de service de proximité, dans le cadre des
concessions délivrées par l’organisme gestionnaire et dès lors qu’ils sont compatibles avec le
caractère naturel de la zone.
8. A l’exception de la zone Ni, les constructions, ouvrages et travaux destinés à la Station
d’Observation de l’Atmosphère.
9. Les aires naturelles de camping.

Article3- Conditions de desserte des terrains par les voies publiques

ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public

• 3.1 - Rappel

Toute unité foncière enclavée est inconstructible sauf si le demandeur ou le déclarant dispose d’une
servitude de passage permettant de la désenclaver.
Cette règle ne s’applique pas en zone Ni.

• 3.2 - Condition d’accès aux voies ouvertes au public

Toute opération doit prendre le minimum d’accès sur les voies.

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la
circulation publique.

Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la
défense contre l’incendie et la protection civile.

Cette règle ne s’applique pas au secteur Ni.

• 3.3 – Conditions de desserte par les voies ouvertes au public

Les voies publiques ou privées doivent être adaptées à l’importance ou à la destination des
constructions et doivent notamment permettre l’approche du matériel de lutte contre l’incendie, des
services de sécurité et de collecte des ordures ménagères. Elles doivent avoir une largeur minimale de
3,5 m.

Cette règle ne s’applique pas à la zone Ni.

Article4- Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics

d’eau, d’électricité et d’assainissement

• 4.1 - Alimentation en eau potable et sécurité incendie

Toute construction ou installation nouvelle susceptible de requérir une alimentation en eau potable
doit être raccordée au réseau public d’alimentation en eau potable. En outre, les canalisations ou tout
autre moyen équivalent doivent être suffisants pour assurer une défense contre l’incendie selon les
dispositions en vigueur.

En l’absence de desserte par le réseau public, l’alimentation en eau par captage, réservoir ou retenue
collinaire est admise, sous réserve du respect des exigences réglementaires imposées par le décret 89-
3 du 3 janvier 1989 et du 10 juillet 1989 relatifs aux procédures administratives concernant les eaux
destinées à la consommation humaine, ainsi que celles liées au code de l’environnement pour ce qui
concerne l’autorisation de prélèvement (décret n°93-742 du 29 mars 1993).

• 4.2 - Eaux usées

En l'absence ou l’insuffisance du réseau collectif d'assainissement, un assainissement individuel,

conforme à la réglementation en vigueur, est autorisé. Ce dispositif doit être conçu de façon à pouvoir
être mis hors circuit et la construction directement raccordée au réseau collectif d'assainissement, une
fois celui-ci réalisé.

• 4.3 - Eaux pluviales

Tout aménagement réalisé sur un terrain ne doit pas faire obstacle au libre écoulement des eaux
pluviales et respecter les préconisations du Schéma Directeur des Eaux Pluviales (SDEP) en vigueur. Les
aménagements réalisés sur un terrain doivent être tels qu’ils garantissent l’évacuation et l’écrêtement
PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 7 – Mafate et zone forestière
230
Zones Ni et Ntol

des débits de pointe des eaux pluviales, en priorité par infiltration dans le sol quand les caractéristiques
hydrogéologiques et règlementaires du terrain le permettent. De nombreuses méthodes alternatives
au raccordement au réseau collectif existent (noues, cuves de rétention, jardins stockants, …) et
doivent permettre une maîtrise locale des eaux de ruissellement.

• 4.4 - Réseaux divers

Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d’énergie et de

télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau
public situé en limite de propriété, sauf problème technique.

Article5- Superficie minimale des terrains

Il n’est pas fixé de règle.

Article6- Implantation des constructions par rapport aux voies et

emprises publiques

• 6.1 - Champ d’application et définition

L’alignement désigne la limite entre le domaine public et la propriété privée. Lorsqu’il existe un
emplacement réservé pour la création ou l’élargissement d’une voie, il convient de prendre en compte
la limite extérieure de cet emplacement réservé. Les emplacements réservés sont positionnés sur l’axe
de la voie existante.

• 6.2 - Règle générale

• en zone Ntol

Les constructions doivent être implantées en retrait de la voie ou de l'emprise publique avec une
distance de 6 m minimum.

• en zone Ni

1. Le long des sentiers répertoriés au Plan Départemental des Itinéraires de Promenade et de

Randonnée, les constructions nouvelles doivent respecter un recul de 8 m par rapport à l’axe.

2. Dans les autres cas, l’implantation est libre, mais un recul est recommandé par rapport aux
espaces de circulation.

• 6.3 - Exceptions

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante, pour
respecter une harmonie d’ensemble de la construction,
- pour la réalisation ou la modification de constructions ou installations nécessaires
aux services publics,
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article7- Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives

• 7.1 - Règle générale

• en zone Ntol

Les constructions doivent être implantées en retrait de toutes les limites séparatives. Le recul mesuré
horizontalement et perpendiculairement de tout point de la façade de la construction (exception faite
des éléments de modénature, débords de toiture, descente d’eaux pluviales, des rampes d’accès PMR
et autres aménagements de façade) au point le plus proche de la limite séparative est de 4 m minimum.

• en zone Ni

Les constructions doivent être implantées en retrait de 4 m minimum des limites de concession.

• 7.2 - Exceptions

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- Dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante, pour
respecter une harmonie d’ensemble de la construction,
- Pour la réalisation ou la modification de constructions ou installations nécessaires
aux services publics
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article 8- Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même propriété

• 8.1 - Définition

La distance entre deux constructions mesurée horizontalement et perpendiculairement de tout point

de la façade de la construction au point le plus proche de la construction en vis-à-vis, ne comprend pas
les éléments de modénature, les débords de toiture, les descentes d’eaux pluviales, les éléments
architecturaux ni les parties enterrées de la construction.

• 8.2 - Règle générale

• en zone Ntol

Deux constructions non contiguës, implantées sur une même unité foncière, doivent être distantes
d'au moins 4m.

Toutefois, pour les constructions annexes et les équipements techniques liés à la sécurité, à un service
public, à la gestion de l’eau, à la distribution d’énergie ou un bâtiment agricole, la distance minimale
de retrait n’est pas réglementée.

• en zone Ni

Deux constructions principales non contiguës, implantées sur une même concession, doivent être
distantes d'au moins 2 m.

Article 9- Emprise au sol des constructions

• 9.1 - Règle générale

• En zone Ntol

L’emprise au sol des constructions n’est pas réglementée.

• en zone Ni

1. L'emprise au sol des habitations et de leurs annexes est limitée à 120 m², avec un maximum de
81 m² pour le module principal.
2. L'emprise au sol des constructions à usage d'hébergement et de restauration touristique est
limitée à 400 m², avec un maximum de 81 m² par module.
3. L'emprise au sol des constructions à usage de commerces ou de services est limitée à 50 m².
4. Les bâtiments à usage de service public ne devront pas présenter de modules supérieurs à
120 m².

Article 10- Hauteur maximale des constructions

• 10.1 - Définition

La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport
au terrain naturel (voir annexes).

La hauteur maximale des constructions est réglementée :

- par la hauteur maximale hf de la construction mesurée verticalement jusqu'au

faîtage, ouvrages ou édicules techniques inclus.
- par la hauteur maximale hé de la construction mesurée verticalement jusqu’à
l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère.

En l’absence d’indication, la hauteur maximale est considérée comme la hauteur au faîtage (hf).

• 10.2 - Règle générale

• en zone Ntol

Il n’est pas fixé de règle.

• en zone Ni

1. Pour les constructions à usage d’habitation :

la hauteur maximale hé est fixée à 2,8 m
la hauteur maximale hf est fixée à 4m

2. Pour les constructions d’accueil touristique :

la hauteur maximale hé est fixée à 3 m
la hauteur maximale hf est fixée à 4,5 m

• 10.3 - Exceptions

La hauteur des constructions suivantes n’est pas réglementée :

- pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la

- dans le cas de travaux d’extension, ou de surélévation réalisés sur une construction

existante régulièrement édifiée qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour
conserver une harmonie d’ensemble de la construction.

Article 11- Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs

abords

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve du respect de
prescriptions spéciales, si la construction par sa situation, son volume ou l’aspect de ses façades,
terrasses, toitures et aménagements extérieurs, est de nature à porter atteinte au caractère ou à
l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels, ainsi qu’à la conservation des
perspectives monumentales.

L'implantation de la construction, son orientation, le choix des matériaux et des couleurs devront être
définis en prenant en compte les éléments environnant dont notamment le climat, la topographie, la
végétation existante, les constructions voisines, la forme de la parcelle, etc. Il est donc nécessaire de
prévoir :

• des traitements architecturaux communs, traditionnels et caractéristiques du

l’habitat résidentiel créole,
• une intégration au tissu urbain et aux espaces naturels.
Toutes les surfaces, notamment de façade, de toiture et de terrasses, de clôtures doivent faire l’objet
d’un traitement soigné de nature à garantir l’insertion de la construction sur le site.

Les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques (antennes, antennes

paraboliques, etc.), les appareils de captage de l'énergie solaire (chauffe-eau, panneaux
photovoltaïques) ou les appareils de climatisation doivent faire l'objet d'un traitement leur permettant
de s'intégrer harmonieusement aux volumes de construction et à l'aspect des couvertures et terrasses.

Sont interdits :

- les assemblages hétéroclites de matériaux sans rapport avec une logique

constructive ou architecturale, les matériaux ou procédés imitant un autre
matériau (fausses briques, fausses pierres, faux bois, tôles profil tuile, etc.),
- l’emploi à nu de matériaux préfabriqués destinés à être recouvert (parpaings,
fers à béton, tôles brut, etc.).

• en zone Ni

• Toitures

Les constructions doivent avoir une architecture de toit à deux pentes minimum pente couvrant la
totalité du volume bâti. La pente des versants sera au minimum de 25 %.

Les toitures secondaires (auvent, varangue, retroussis, appentis) ne seront pas comptabilisées.
PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 2 – Livret 7 – Mafate et zone forestière
235
Zones Ni et Ntol

La tôle ondulée, le bardeau « refendu », de type artisanal de préférence, ou le vétiver naturel, sont
préconisés à l'exclusion d'autres types de matériaux.

L'usage de panneaux solaires est recommandé pour la couverture des bâtiments annexes.

Sont interdits :

Les toits de couleurs très claires ou blanc.

• Façades

la tôle ondulée, le bardeau traditionnel « refendu », de type artisanal, le vétiver naturel ou le bardage
bois sont préconisés à l'exclusion d'autres types de matériaux.

L'usage de tôle brute est possible pour les façades.

Pour l'enveloppe du bâti, les teintes s'inspirant du milieu naturel environnant, couleurs de la palette
« terres » ou « végétales », seront privilégiées.

• Percements et menuiseries

La composition verticale des ouvertures, plus haute que large ou carrée, suivant les typologies
traditionnelles du cœur habité est préconisée.

L'emploi de « nacos » ou jalousies, de matériaux autres que le bois ou tout autre type de menuiseries
de facture industrielle peut être autorisé, en dehors de la façade principale.

Les matériaux plastiques sont proscrits.

Les teintes utilisées pour les menuiseries veilleront à s'harmoniser aux teintes environnantes,

• Équipements de production d'énergies renouvelables :

Les panneaux solaires seront disposés autant que possible sur les bâtiments annexes, et de façon à ne
pas être visibles en vision rapprochée depuis les sentiers de randonnée. Ils pourront dans les mêmes
conditions être posés au sol en ayant recours à un écran végétal judicieusement planté.

Les batteries des équipements solaires, ou autre équipement technique de type cuve de stockage ou
autre éléments de taille importante devront être implantés hors du champ de vision de l'espace
commun et à l'arrière de la cour d'agrément, et si possible dans l'un des bâtiments annexes.

• Abords et jardins

Tout aménagement extérieur doit veiller à la préservation en l'état d'éléments patrimoniaux tels que
les « roches à laver ».

Tout aménagement des cours doit veiller à garder le plus possible les éléments rocheux propres à
l'aménagement paysager et à la stabilisation les sols.

Les treilles seront constituées d'éléments d'extraction locale ou de montants métalliques ou en bois
discrets, de faible section, intégrés au paysage.

La terre battue est préférée à un traitement béton, hors des terrasses d'évolution les plus fréquentées
(sous la treille, devant le bâtiment principal d'habitation...)si cela est nécessaire.

• Clôtures

Sont préconisées les clôtures végétales, en bois ou bambou ou en appareillage de pierres sèches ou
d'autres matériaux d'extraction locale et pouvant utiliser si nécessaire un grillage métallique.

Les matériaux plastiques ou tubes PVC sont proscrits.

La hauteur de la clôture est limitée à 1,50 m et doit être au moins inférieure de moitié à la largeur du
sentier considéré, ce pour éviter un effet d'oppression sur les sentiers.

• Terrassements et soutènements

Sont recommandés :

- la végétalisation des talus,

- l'utilisation de pierres d'extraction locale appareillées en murs de pierres sèches ou
maçonnés,
- le maintien des éléments rocheux propres à l'aménagement paysager et à la
stabilisation les sols.

Article 12- Obligations en matière de réalisation d’aires de

stationnement

Il n’est pas fixé de règle.

Article 13- Obligations en matière de réalisation d’espaces libres,

d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

• 13.1 - Eléments de paysage à préserver

Les terrains indiqués aux documents graphiques comme étant des espaces boisés classés sont régis
par les dispositions correspondantes du code de l’urbanisme.

• 13.2 - Plantations

Les arbres remarquables et les spécimens de qualité existants doivent être maintenus ou remplacés
par des plantations équivalentes par leur aspect et leur qualité.

• 13.3 - Espaces libres

Les parties de terrains dont la pente est supérieure à 50% doivent être maintenues en espaces libres,
sans pouvoir accueillir de construction afin de préserver le paysage. Les défrichements y sont
également interdits.

Article 14 - Coefficient d’Occupation du Sol

• En zone Ni

Il n’est pas fixé de règle.

• En zone Ntol

Les constructions autorisées ne doivent pas dépasser 1200 m² de surface de plancher.

TITRE III
DISPOSITIONS
APPLICABLES AUX ZONES
AGRICOLES ET
NATURELLES

ZONE A

Caractère des zones donné à titre indicatif

Cette zone couvre les secteurs agricoles de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du
potentiel agronomique, biologique ou économique des terres.
La zone A compte par ailleurs 3 zones :
• la zone Arh correspondant à des espaces de taille et de capacité d'accueil limitées dans lesquels des
constructions nouvelles peuvent être autorisées.
• la zone Acu couvrant les espaces de coupures d’urbanisation identifiés au SAR.
• la zone An couvrant les espaces agricoles des hauts de la Commune dans lequel la
biodiversité et le paysage naturel de la zone doivent être sauvegardés.

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

1. En application des dispositions de l'article L.111-3 du Code rural, des distances d'éloignement entre
bâtiments à usage d'habitation et bâtiments à usage agricole doivent être respectées. Le principe
de réciprocité s'applique à toute construction nouvelle et tout changement de destination à usage
non agricole nécessitant un permis de construire à l'exception de l'extension des constructions
existantes.
2. Dans les secteurs soumis à un risque naturel ou technologique, toute construction doit respecter
les prescriptions prévues par les Plans de Prévention des Risques (PPR).

• 1.2 - Sont interdits

A l’exception de ceux visés à l’article 2.2, toute nouvelle construction et tout nouvel ouvrage ou
travaux.

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

1. L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la

délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 3
240
Zone A
2. Est autorisée la réalisation des travaux d'amélioration foncière agricole, dont les travaux
d'épierrage, et la valorisation des matériaux excédentaires issus de ces travaux.

• 2.2 - Sont admis sous condition

Les bâtiments techniques agricoles et leurs annexes

1. A l’exception de la zone Acu, Les bâtiments techniques agricoles et leurs annexes ainsi que les
ouvrages et travaux nécessaires aux besoins d'une exploitation agricole. Ils doivent être justifiés
au regard de la superficie de l’exploitation, de la nature de l’activité et des bâtiments existants sur
l’exploitation. De même, le choix de l’implantation sur l'exploitation de ces bâtiments techniques
doit être adapté au site, notamment au regard de leur insertion paysagère.
2. A l’exception de la zone Acu, les constructions à usage d’activités nécessaires à l’activité agricole
soumises au régime des installations classées pour la protection de l’environnement et celles
soumises au règlement sanitaire départemental. Dans le cas de bâtiments d’élevage, un plan
d’épandage doit être fourni dans le respect de la réglementation en vigueur.

Logement, extensions et annexes des habitations existantes :

3. Les travaux d’amélioration ou d’extension des bâtiments d’habitation existants est admise sous
réserve de la régularité du bâti existant et de ne pas augmenter la surface de plancher existante à
la date d’approbation du plan local d’urbanisme de plus de 30%, dans la limite de 30m² et sans que
les constructions existantes et leur extension n‘excèdent une surface totale finale de 130m², dès
lors que ces extensions ne compromettent pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site.

Les bâtiments accueillant une activité de diversification d'une exploitation agricole :

4. A l’exception des zones Acu et An, les constructions nécessaires à l'exercice de l'activité agri-
touristique sont autorisées sur le site d'une exploitation agricole existante et doivent viser à titre
principal à faire connaître et à valoriser les produits issus de cette exploitation.

L'activité agri-touristique est une activité de diversification d'une exploitation agricole existante,
exercée par un agriculteur et destinée à valoriser les produits issus d'une activité de production
agricole pour assurer un revenu complémentaire à l'exploitant.

Ces constructions doivent être aménagées dans la limite de 200 m2 de surface de plancher par
exploitation agricole, de préférence dans l’enveloppe des bâtiments existants ou accolés à ceux-ci.
Les constructions vouées à l’accueil à la journée – sans hébergement – pour permettre la
découverte de l’exploitation et les locaux destinés à la vente des produits de l’exploitation devront
avoir une superficie adaptée à leur finalité, et ne pourront excéder une surface de 25 m² par
exploitation agricole.

Les ouvrages d'intérêt général ou collectif :

5. Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs et à des services

publics, dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole,
pastorale ou forestière dans l'unité foncière où elles sont implantées et qu'elles ne portent pas
atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.
6. Les constructions, ouvrages et travaux liés aux différents réseaux et à la voirie dès lors qu’ils
s’insèrent dans le milieu environnant.

La reconstruction d’un bâtiment après sinistre :

7. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans dès lors
qu’il a été régulièrement édifié, à l’exception des constructions implantées dans un secteur
soumis à un risque naturel élevé délimité aux documents graphiques.

• En zone Arh

1. Les constructions nouvelles à usage d’habitation ou liées au tourisme (hébergement ou

restauration), sous réserve de s’intégrer dans le milieu environnant sans le dénaturer et qu’elles ne
portent pas atteinte, ni à la préservation des sols agricoles et forestiers, ni à la sauvegarde des sites,
milieux naturels et paysages.

2. Les constructions à usage d’habitation ne doivent pas dépasser 100 m² de surface de plancher.

3. Les constructions à usage touristique ne doivent pas dépasser 300 m² de surface de plancher.

• En zone Acu

1. Les travaux d’extraction de matériaux sous réserve que le projet d’extraction intègre la protection
et la mise en valeur des paysages et en particulier celui du Piton Défaud.
2. La réhabilitation des bâtiments agricoles existants et leur extension dans le cas où celle-ci est
nécessaire à leur mise aux normes et que son impact environnemental et paysager soit réduit.
3. Les aménagements nécessaires à la mise en culture et à l’exploitation agricole des terrains
concernés, à l’aquaculture et à l’exploitation forestière, sous réserve de faire l’objet d’une
intégration paysagère.
4. Les activités d’intérêt collectif à finalité agricole sous réserve qu’elles soient localisées dans des
constructions préexistantes régulièrement édifiées sans possibilité de construction
supplémentaire ni d’extension d’aucune sorte, et qu'elles aient fait l'objet de mesures permettant
de réduire leurs impacts environnementaux et paysagers.

• En zone An

L'implantation des constructions et la réalisation des installations ne doivent pas porter atteinte à la
biodiversité du site et s'intégrer au mieux dans le paysage naturel environnant.

Article 3- Conditions de desserte des terrains par les voies ouvertes au

public et condition d’accès aux voies ouvertes au public

• 3.1 – Rappel

Toute unité foncière enclavée est inconstructible sauf si le demandeur ou le déclarant dispose d’une
servitude de passage permettant de la désenclaver.

• 3.2 – Condition d’accès aux voies ouvertes au public

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la
circulation publique.

Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la
défense contre l’incendie et la protection civile.

• 3.3 – Conditions de desserte par les voies ouvertes au public

Les dimensions, formes, caractéristiques techniques et urbaines des voies publiques ou privées doivent
être adaptées à l’importance ou à la destination des constructions et doivent notamment permettre
l’approche du matériel de lutte contre l’incendie, des services de sécurité et de collecte des ordures
ménagères.

Elles doivent avoir une largeur minimale de 3,5 m.

Article 4- conditions de Desserte des terrains par les réseaux publics

d’eau, d’électricité et d’assainissement

• 4.1 - Alimentation en eau potable et sécurité incendie

• 4.2 - Eaux usées

En l'absence ou l’insuffisance du réseau collectif d'assainissement, un assainissement individuel,

• 4.3 - Eaux pluviales

• 4.4 - Réseaux divers

Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d’énergie et de

télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau
public situé en limite de propriété, sauf problème technique.

Article 5- Superficie minimale des terrains

Il n’est pas fixé de règle.

Article 6- Implantation des constructions par rapport aux voies et

emprises publiques

• 6.1 - Champ d’application et définition

• 6.2 - Règle générale

Les constructions doivent être implantées en retrait de 6 m. minimum de la voie ou de l'emprise

publique.

• 6.3 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 3
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Zone A
- Dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante,
pour respecter une harmonie d’ensemble de la construction,
- Pour la réalisation ou l’extension de constructions ou installations nécessaires
aux services publics ou d’intérêt collectif,
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article 7- Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives

• 7.1 - Règle générale

Les constructions doivent être implantées en retrait de toutes les limites séparatives.

Le recul mesuré horizontalement et perpendiculairement de tout point de la façade de la construction

(exception faite des éléments de modénature, débords de toiture, descente d’eaux pluviales, des
rampes d’accès PMR et autres aménagements de façade) au point le plus proche de la limite séparative
est de 4 m minimum.

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

• 7.2 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante,

pour respecter une harmonie d’ensemble de la construction,
- pour la réalisation ou l’extension de constructions ou installations nécessaires
aux services publics ou d’intérêt collectif

Article 8- Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même propriété

L’implantation de plusieurs bâtiments sur une même unité foncière est autorisée à condition que la
distance séparant deux bâtiments soit au moins égale à 3 m.

Article 9- Emprise au sol des constructions

Il n’est pas fixé de règle.

Article 10- Hauteur maximale des constructions

• 10.1 - Définition

La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport
au terrain naturel (voir annexes).

La hauteur maximale des constructions est réglementée :

- par la hauteur maximale hf de la construction mesurée verticalement jusqu'au

faîtage, ouvrages ou édicules techniques inclus.
- par la hauteur maximale hé de la construction mesurée verticalement jusqu’à
l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère.

En l’absence d’indication, la hauteur maximale est considérée comme la hauteur au faîtage (hf).

• 10.2 - Règle générale

Pour les constructions à usage d’habitation et d’agri-tourisme:

- la hauteur maximale hé est fixée à 4 m

- la hauteur maximale hf est fixée à 7 m
Pour les constructions et installations techniques nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif,
ainsi que pour les autres constructions à vocation agricole (hangar, silo…), il n’est pas fixé de règles.

Article 11- Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs

abords

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve du respect de
prescriptions spéciales, si la construction par sa situation, son volume ou l’aspect de ses façades,
terrasses, toitures et aménagements extérieurs, est de nature à porter atteinte au caractère ou à
l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels, ainsi qu’à la conservation des
perspectives monumentales.

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 3
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Zone A
L'implantation de la construction, son orientation, le choix des matériaux et des couleurs devront être
définis en prenant en compte les éléments environnant dont notamment le climat, la topographie, la
végétation existante, les constructions voisines, la forme de la parcelle, etc. Il est donc nécessaire de
prévoir :

- des traitements architecturaux communs, traditionnels et caractéristiques du

l’habitat résidentiel créole,
- une intégration au tissu urbain et aux espaces naturels.
Toutes les surfaces, notamment de façade, de toiture et de terrasses, de clôtures doivent faire l’objet
d’un traitement soigné de nature à garantir l’insertion de la construction sur le site.

Les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques (antennes, antennes

Sont interdits :

- les assemblages hétéroclites de matériaux sans rapport avec une logique

constructive ou architecturale,
- les matériaux ou procédés imitant un autre matériau (fausses briques, fausses
pierres, faux bois, tôles profil tuile, etc.),
- l’emploi à nu de matériaux préfabriqués destinés à être recouvert (parpaings,
fers à béton, tôles brut, etc.).

• 11.1 - Façades

Les matériaux et les couleurs employés pour les constructions doivent être choisis pour s'intégrer dans
le paysage environnant. La conception de façades présentant des disparités manifestes entre elles
(ouverture, rythme, profil, matériaux, etc.) est interdite.

Pour les bâtiments techniques agricoles, le traitement architectural des façades devra tenir compte de
la destination et des impératifs de fonctionnement de la construction et ne comporter que des
ouvertures réduites, au lieu et place des fenêtre, permettant une aération et un éclairage intérieur
suffisants.

Concernant les élevages, les matériaux apparents, employés pour les parois extérieures, devront être
mis en œuvre pour réguler le confort thermique des animaux.

• 11.2 - Toitures

Sauf pour les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif et les
bâtiments cultuels, les constructions à usage agricole devront avoir une architecture de toit à versants
à deux pentes maximum, et celle-ci couvrira au moins 60% du volume bâti. Dans le cas d’une extension
du bâti existant, les toitures existantes pourront-être prises en compte. Les toitures secondaires
(auvent, retroussis, appentis, etc.) ne seront pas prises en compte dans le calcul de cette surface.

• 11.3 - Clôtures et murs de soutènement

Les clôtures sur voie ne peuvent excéder une hauteur de 2 m.

Toutefois, les éléments de portail, les piliers ainsi que les travaux de réhabilitation réalisés sur des
clôtures anciennes peuvent dépasser cette limite.

Tout talus ou tout mur de soutènement retenant un déblai ou un remblai, ne pourra dépasser une
hauteur apparente de 2,50 m.

Si la pente du terrain est supérieure ou égale à 20 %, la hauteur maximale du mur de soutènement

peut être portée à 3 m.

Toutes les clôtures implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel élevé ou moyen et délimités
aux documents graphiques, doivent comporter des transparences pour permettre le libre écoulement
des eaux pluviales de l’amont vers l’aval du terrain. Les murs bahuts y sont autorisés dès lors qu’ils
sont discontinus pour permettre le libre écoulement des eaux, qu’ils ne dépassent pas 0,60 m de
hauteur par rapport au terrain naturel et qu’ils permettent uniquement une assise d’éléments de
clôture (grille, etc.).

Article 12- Obligations en matière de réalisation d’aires de

stationnement

• En zone Arh

Lors de toute opération de construction, doivent-être réalisées deux places de stationnement par
logement. Aucune place de stationnement ne devra être réalisée dans la zone comprise entre
l’alignement et une profondeur de 6 m.

Article 13- Obligations en matière de réalisation d’espaces libres,

d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

Les arbres remarquables et les spécimens de qualité existants doivent être maintenus ou remplacés
par des plantations équivalentes par leur aspect et leur qualité. La frondaison des arbres doit être
aménagée de façon à garantir son insertion dans l’environnement proche, notamment en ne causant
pas de troubles ni de gênes (ensoleillement, débordement, etc.) pour le fond de propriété voisin.
PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 3
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Zone A

• en zone Arh

Le pourcentage minimal d’espaces libres perméables sera de 60 % de la surface totale du terrain

d’assiette du projet.

Article 14 - Coefficient d’Occupation du Sol

Il n’est pas fixé de règle.

ZONE N

Caractère des zones donné à titre indicatif

Cette zone couvre les secteurs naturels de la commune, équipés ou non, à protéger en raison de la
qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt notamment du point de vue
esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur
caractère d’espaces naturels.
La zone N compte par ailleurs 6zones spécifiques :
• la zone NERL correspondant aux espaces remarquables du littoral identifiés au SAR.
• la zone Ncu couvrant les espaces de coupures d’urbanisation identifiés au SAR.
• la zone NCOR couvrant les espaces qui correspondent aux corridors écologiques que constituent
les grandes ravines
• la zone Nto correspondant aux secteurs susceptibles d’accueillir une fréquentation touristique et/ou
de loisirs.
• la zone Ntoa correspondant au secteur des restaurants de l’Ermitage les Bains
• la zone Nrh correspondant à des espaces de taille et de capacité d'accueil limitées dans lesquels
des constructions nouvelles peuvent être autorisées.

Article 1- Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

1. En application des dispositions de l'article L.111-3 du Code rural, des distances d'éloignement
entre bâtiments à usage d'habitation et bâtiments à usage agricole doivent être respectées. Ces
distances sont fixées par le RSD et par la règlementation relative aux ICPE.
2. Les demandes de défrichements sont irrecevables dans les espaces boisés classés au titre du
code de l’urbanisme et figurant comme tels aux documents graphiques.
3. Dans les secteurs soumis à un risque naturel ou technologique, toute construction doit
respecter les prescriptions prévues par les Plans de Prévention des Risques (PPR).

• 1.2 - Sont interdits

Les constructions, ouvrages et travaux non prévus à l’article 2.2, ainsi que ceux de nature à porter
atteinte à la protection de la zone.

Article 2- Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

particulières

• 2.1 - Rappels

1. L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la

délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.
2. Les coupes et abattages d’arbres sont soumis à autorisation dans les espaces boisés classés
conformément au code de l’urbanisme et figurant comme tels aux documents graphiques.

• 2.2 - Sont admis sous condition

1. Les activités agricoles sous réserve de maintenir le respect du caractère naturel de la zone.
2. A l’exception des zones Ncu, Nerl et Ncor, les travaux d’amélioration ou d’extension des
bâtiments d’habitation existants est admise sous réserve de la régularité du bâti existant et de
ne pas augmenter la surface de plancher existante à la date d’approbation du plan local
d’urbanisme de plus de 30%, dans la limite de 30m² et sans que les constructions existantes et
leur extension n‘excèdent une surface totale finale de 130m², dès lors que ces extensions ne
compromettent pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site.
3. A l’exception des zones Nerl et Ncor, les constructions, ouvrages et travaux liés à l’entretien
et la gestion des sites, tels que abris pour le matériel, local technique, ... et ceux permettant
de réduire les risques naturels dès lors qu’ils sont compatibles avec le caractère naturel de la
zone.
4. A l’exception des zones Ncor et Ncu, les bâtiments agricoles sous réserve de s'intégrer au
mieux dans le paysage naturel environnant.
5. A l’exception de la zone Ncu, les aménagements légers à vocation touristique et de loisirs
ouverts au public, sans hébergement, et permettant la libre circulation des piétons ou des
cycles (points d’arrêts, points de vue, kiosques, etc.).
6. A l’exception des zones Nerl et Ncor, les constructions, les ouvrages techniques liés à la voirie
et aux différents réseaux nécessaires au fonctionnement d’un service public ou d’intérêt
collectif, dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole,
pastorale ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas
atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.
7. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans dès
lors qu’il a été régulièrement édifié, à l’exception des constructions implantées dans un secteur
soumis à un risque naturel élevé délimité aux documents graphiques.
8. A l’exception des zones Ncu, Nerl et Ncor, les campings.

• En zone Nrh

Sont admis les constructions nouvelles à usage d’habitation ou liées au tourisme (hébergement
ou restauration), sous réserve de s’intégrer dans le milieu environnant sans le dénaturer.

• En zones Nto et Ntoa

Les constructions, ouvrages et travaux destinés à la pratique de sports, de loisirs et de tourisme

ainsi que les équipements de proximité qui sont liées et nécessaires à leur fonctionnement

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 3
251
Zone N
(accueil, local technique, sanitaires, restauration, à l’exception de l’hébergement permanent
ou touristique) dès lors qu’ils s’insèrent dans le milieu environnant.

Article 3- Conditions de desserte des terrains par les voies ouvertes au

public et condition d’accès aux voies ouvertes au public

• 3.1 - Rappel

Toute unité foncière enclavée est inconstructible sauf si le demandeur ou le déclarant dispose d’une
servitude de passage permettant de la désenclaver.

• 3.2 - Condition d’accès aux voies ouvertes au public

Toute opération doit prendre le minimum d’accès sur les voies.

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la
circulation publique.

Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la
défense contre l’incendie et la protection civile.

• 3.3 – Conditions de desserte par les voies ouvertes au public

Article 4- Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics

d’eau, d’électricité et d’assainissement

• 4.1 - Alimentation en eau potable et sécurité incendie

• 4.2 - Eaux usées

En l'absence ou l’insuffisance du réseau collectif d'assainissement, un assainissement individuel,

• 4.3 - Eaux pluviales

• 4.4 - Réseaux divers

Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d’énergie et de

télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau
public situé en limite de propriété, sauf problème technique.

Article 5- Superficie minimale des terrains

Il n’est pas fixé de règle.

Article 6- Implantation des constructions par rapport aux voies et

emprises publiques

• 6.1 - Champ d’application et définition

• 6.2 - Règle générale

Les constructions doivent être implantées en retrait de 6 m minimum de la voie ou de l'emprise

publique.

• 6.3 - Exceptions

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- Dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante,

pour respecter une harmonie d’ensemble de la construction,
- Pour la réalisation ou la modification de constructions ou installations
nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif,
- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article 7- Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives

• 7.1 - Règle générale

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de
recul quel que soit le niveau.

• 7.2 - Exceptions

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante,

pour respecter une harmonie d’ensemble de la construction,
- pour la réalisation ou la modification de constructions ou installations
nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif

Article 8- Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même propriété

• 8.1 - Définition

La distance entre deux constructions mesurée horizontalement et perpendiculairement de tout point

• 8.2 - Règle générale

Deux constructions non contiguës, implantées sur une même unité foncière, doivent être distantes
d'au moins 4m.

Article 9- Emprise au sol des constructions

Il n’est pas fixé de règle.

Article 10- Hauteur maximale des constructions

• 10.1 - Définition

La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport
au terrain naturel (voir annexes).

La hauteur maximale des constructions est réglementée :

- par la hauteur maximale hf de la construction mesurée verticalement jusqu'au

faîtage, ouvrages ou édicules techniques inclus.
- par la hauteur maximale hé de la construction mesurée verticalement jusqu’à
l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère.

En l’absence d’indication, la hauteur maximale est considérée comme la hauteur au faîtage (hf).

• 10.2 - Règle générale

la hauteur maximale hé est fixée à 4 m

• 10.3 - Exceptions

La hauteur des constructions suivantes n’est pas réglementée :

- pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la

Article 11- Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs

abords

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve du respect de
prescriptions spéciales, si la construction par sa situation, son volume ou l’aspect de ses façades,
terrasses, toitures et aménagements extérieurs, est de nature à porter atteinte au caractère ou à
l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels, ainsi qu’à la conservation des
perspectives monumentales.

• des traitements architecturaux communs, traditionnels et caractéristiques du

Les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques (antennes, antennes

Sont interdits :

- les assemblages hétéroclites de matériaux sans rapport avec une logique

constructive ou architecturale, les matériaux ou procédés imitant un autre
matériau (fausses briques, fausses pierres, faux bois, tôles profil tuile, etc.),

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 3
256
Zone N
- l’emploi à nu de matériaux préfabriqués destinés à être recouvert (parpaings,
fers à béton, tôles brut, etc.).

• 11.1 - Façades

Les matériaux et les couleurs employés pour les constructions doivent être choisis pour s'intégrer dans
le paysage environnant.

• 11.2 - Toitures

Sauf pour les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif et les
bâtiments cultuels, les constructions doivent avoir une architecture de toit à pente couvrant au moins
60% du volume bâti. Dans le cas d’une extension du bâti existant, les toitures existantes pourront-être
prises en compte.

• 11.3 - Clôtures

Les clôtures et les murs de soutènement assimilées font partie intégrante de la construction et à ce
titre doivent figurer dans la demande de permis de construire. L’aspect et les matériaux des clôtures
sur voie doivent être choisis en fonction de la construction principale. Par ailleurs, l’utilisation brute
des matériaux destinés à être enduits ou peints est interdite.

Toutes les clôtures implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel élevé ou moyen et délimités
aux documents graphiques, doivent comporter des transparences pour permettre le libre écoulement
des eaux pluviales de l’amont vers l’aval du terrain. Les murs bahuts y sont autorisés dès lors qu’ils
sont discontinus pour permettre le libre écoulement des eaux, qu’ils ne dépassent pas 0,6 m de
hauteur par rapport au terrain naturel et qu’ils permettent uniquement une assise d’éléments de
clôture (grille, etc.).

Article 12- Obligations en matière de réalisation d’aires de

stationnement

• 12.1 - Définition

• 12.2 - Normes de stationnement

Lors de toute opération de construction, il doit être réalisé des places de stationnement selon les
dispositions suivantes :

Catégories Norme de stationnement

Habitations 2 places par logement

Hébergement à vocation touristique 1 place de stationnement pour 2 chambres / 1

place de stationnement pour 2 unités
d’hébergement
Restaurants 6 places par tranche de 100 m2 de surface de
plancher

Dans le cas de changement de destination sans augmentation de surface, aucune place de

stationnement supplémentaire ne sera exigée.

La localisation des aires de stationnement doit tenir compte de la qualité des milieux environnants afin
de favoriser leur intégration paysagère.

Aucune place de stationnement ne devra être réalisée dans la zone comprise entre l’alignement et une
profondeur de 3 m.

Article 13- Obligations en matière de réalisation d’espaces libres,

d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

• 13.1 - Eléments de paysage à préserver

Les terrains indiqués aux documents graphiques comme étant des espaces boisés classés sont régis
par les dispositions correspondantes du code de l’urbanisme.

• 13.2 - Plantations

Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d'au moins un arbre d’une hauteur minimale
de 1,50 mètre, pour 4 places de stationnement.
PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du
08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul / Titre 3
258
Zone N

• 13.3 - Espaces libres

Article 14 - Coefficient d’Occupation du Sol

• En zone N

1. La surface de plancher totale admise ne doit pas dépasser 150 m² par unité foncière.
2. Les travaux d’extension des logements clos et couverts existants sont limités à 30 m² de surface
de plancher
3. Il n’est pas fixé de règles pour les constructions ou les installations nécessaires aux services
publics ou d’intérêt collectif.

• En zone Nto

Les constructions ne doivent pas dépasser 250 m² de surface de plancher par unité foncière.

• En zone Ntoa

La somme de la surface de plancher des constructions ne doit pas dépasser 1500 m².

• En zone Nrh

- Les constructions à usage d’habitation ne doivent pas dépasser 100 m² de surface de

plancher.
- Les constructions à usage touristique ne doivent pas dépasser 300 m² de surface de
plancher.

TITRE IV
GLOSSAIRE GENERAL
APPLICABLE A L’ENSEMBLE
DU TERRITOIRE

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du 08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul
260
Titre 4
Le glossaire est un lexique placé à la fin du règlement du PLU. Il est destiné à expliquer
des mots du vocabulaire spécialisé de l’urbanisme, de l’architecture ou de
l’environnement qui y est utilisé1.

Il est donc complémentaire du PLU car il précise le sens de mots et, par conséquent,
il limite les interprétations d’une règle.

Enfin, il est un outil de vulgarisation de notions nouvellement intégrées dans un PLU,

telles que l’adaptation des constructions au climat, le respect du site de construction
ou encore la recherche d’économie d’énergie.

Il est composé :

- d’une liste alphabétique de mots,

- de fiches thématiques illustrées regroupant des mots associés à un même

domaine.

1
Sources bibliographiques : A. Rey, Le Robert, dictionnaire de la langue française, Edition Le Robert, 2008 ; J. de Vigan,
Dicobat, Edition Arcatures, 2008 ; M. Rabatel, Guide Bonhomme, maîtrise des projets de bâtiment, Edition du Moniteur,
2008 ; J.M. Pérouse De Monclos, Architecture, vocabulaire typologique, Imprimerie nationale, 1998 ; O. Soler, Atlas
climatique de la Réunion, Météo France, 1997 ; Référentiels techniques Perene (DDE Réunion) et Ecodom, (Ademe,
Promotelec)

Annexe : Une annexe est une construction secondaire de dimensions inférieures à la construction principale,
limitée à 25 m² maximum d’emprise au sol, d’une une hauteur maximale de 3.50 m (hors éléments
architecturaux).

Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel.

Bâtiment : construction d’un seul tenant mettant à couvert un espace habitable ou non ; on distingue
l’annexe (ou bâtiment annexe) car sa fonction est dissociée et dépendante du bâtiment principal (par
exemple local technique, local ordures ménagères, garage, débarras, abri de jardin, etc.)

Climat : ensemble des circonstances atmosphériques et météorologiques propres à une région (humidité,
température, pression, vent, ensoleillement, pluviométrie, etc.).

Situé sur la côte sous le vent, le territoire de St Paul compte une multitude de microclimats dont
principalement 3 zones climatiques, le littoral, les mi-pentes, les hauts.

§ Climat du Littoral

Territoire situé de 0 à 400 mètres d’altitude. Quartiers concernés : Cambaie, La Plaine, Jacquot - l’Etang,
Savanna, Saint-Paul, Grande Fontaine, Boucan Canot, Saint-Gilles les Bains, l’Ermitage les Bains, Bruniquel,
La Saline les Bains, l’Eperon, Fleurimont et Plateau Caillou.

Caractéristiques :

- températures moyennes journalières relevées sur l’année : de 19°C à 33°C environ ; avec des
températures extrêmes comprises entre 17°C en saison sèche et 36°C environ en saison humide,
- insolation quotidienne moyenne: de 7 à 9 heures par jour,
- vents dominants : zone peu ventée, uniquement de brises thermiques orientés perpendiculairement
à la côte (environ 4 m/s),
- vents forts occasionnels : alizés orientés Sud à Sud-Est ou orientés Nord-Est (de 5 à plus de 9 m/s),
- humidité relative moyenne : de 60% à 70%,
- pluviométrie moyenne : zone très peu pluvieuse, moins d’1,5 mètre par an.

§ Climat des Mi-pentes

Territoire situé entre 400 et 800 mètres d’altitude. Quartiers concernés : Sans Souci, Bois de Nèfles,
Bellemène, Saint-Gilles les Hauts, Bernica, Le Guillaume, Villèle, Bras Canot, La Saline, l’Ermitage, Barrage,
Saint Cœur.

Caractéristiques :

- températures moyennes journalières relevées sur l’année : de 11°C à 26°C environ ; avec des
températures extrêmes comprises entre 9°C en saison sèche et 30°C environ en saison humide,
- insolation quotidienne moyenne: de 6 à 7 heures par jour,
- vents dominants : zone peu ventée, uniquement de brises orientés perpendiculairement à la côte
(inférieur à 4 m/s),
- humidité relative moyenne : de 70% à 80%,
- pluviométrie moyenne : zone peu pluvieuse, d’1,2 à 2,2 mètres par an.

§ Climat des Hauts

Territoire situé à plus de 800 mètres d’altitude. Quartiers concernés : Tan Rouge, La Petite France, Maïdo,
Ravine Daniel, Villentroy et Marla.

Caractéristiques :

- températures moyennes journalières relevées sur l’année : 17°C environ ; avec température extrême
chaude de 23°C environ,
- insolation quotidienne moyenne: de 6 à 7 heures par jour,
- vents dominants : zone peu ventée, uniquement de brises orientés perpendiculairement à la côte
(environ 4 m/s),
- humidité relative moyenne : de 85% à 95%,
- pluviométrie moyenne : zone peu pluvieuse, d’1,2 à 2,2 mètres par an.

Construction: ce qui est construit, bâti. Par exemple :

- un bâtiment, une piscine et son local technique,

- un mur comme une clôture, un mur de soutènement, un muret,
- une couverture comme une pergola, une tonnelle, un kiosque, un abri voiture,
- une rampe ou un escalier maçonné,
etc.

Couleur: Perception subjective par l’œil d’une source de lumière émise, soit reçue directement (couleur
d'une source : flammes, soleil, ampoule, etc.), soit après avoir interagi avec un objet non lumineux (la couleur
d'un objet éclairé paraît rouge parce qu’il réfléchit la lumière rouge ; il paraît noir s’il absorbe toute la lumière,
et blanc s’il les réfléchit toutes).

En complément d’une paroi isolée, le choix de la couleur d’une toiture ou d’un mur peut aider à réduire le
réchauffement des locaux.

La couleur apparente d’un matériau est utile pour harmoniser un bâtiment dans la ville ou avec un paysage.

Densification urbaine : concept qui consiste à faire vivre davantage de population sur une même parcelle et,
par extension, sur un même territoire urbanisé. Par exemple, c’est lorsque l'on passe progressivement d'un
quartier d’habitat individuel (fig. 1 type maison isolée) à un quartier d'habitat collectif (fig.2 type maison en
bandes, fig.3 type immeuble avec plusieurs logements).

Même si ce développement de la ville est nécessaire, il doit être maîtrisé au sens de la « Loi paysage » en
étant, entre autre, accompagné d'une mixité fonctionnelle, sociale, ainsi que d'une qualité architecturale des
constructions (aspect extérieur, isolation thermique et acoustique, ventilation, maîtrise des apports solaires
en lumière, perméabilité des sols, jardins et plantations, etc.) ou encore d’une qualité urbaine du quartier.

(fig.2 type maison en bandes)

(fig. 1 type maison isolée)

(fig.3 type immeuble avec
plusieurs logements).

La densification urbaine implique donc un équilibre entre les espaces bâtis et ceux non-bâtis et elle ne peut
pas se faire au détriment de la qualité de vie.

Emmarchement : = degré. Escalier plus ou moins large et limité à quelques marches pour racheter la hauteur
d’un soubassement, d’une terrasse, etc.

(1) Emmarchement

(2) Degré
2 1

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Règlement – Commune de Saint Paul
264
Titre 4
Emprise au sol : selon l’article R.420-1 du code de l’urbanisme, l’emprise au sol est « la projection verticale
du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les
éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas
soutenus par des poteaux ou des encorbellements »

Les caillebotis dont la hauteur ne dépasse pas 30 cm par rapport au terrain ne créée pas d’emprise au sol.

Façade : Toute face extérieure, d’allure verticale en élévation, d’un bâtiment. On distingue la façade
principale (sur laquelle s'ouvre l'entrée principale du bâtiment), de la façade postérieure (à l’arrière du
bâtiment), des façades latérales, etc. La façade peut être sur cour, sur jardin, orientée au levant ou au
couchant.

Forme urbaine : Manière dont des bâtiments s’implantent sur un terrain, s’ordonnent entre eux et
s’organisent par rapport aux limites du terrain. Par exemple une case à terre, est une forme urbaine qualifiée
par un bâtiment bas au milieu de son jardin, par opposition à l’immeuble urbain, une forme urbaine qui
occupe tout le terrain avec plusieurs niveaux, au bord de la rue et en ordre continu.

Hauteur : Dimension verticale d’une façade calculée au droit de la construction et qui inclura la hauteur des
déblais et remblais.

La hauteur maximale (H) des constructions est réglementée :

- par la hauteur maximale hf de la construction mesurée verticalement jusqu'au faîtage, ouvrages ou

édicules techniques inclus.
- par la hauteur maximale hé de la construction mesurée verticalement jusqu’à l’égout du toit ou au
sommet de l’acrotère.

Nb : Coupes de principe H H
H H
avec H =hf et/ou hé

Fig.1 bâti sur le terrain naturel Fig.2 bâti avec sous-sol sur le TN

H
H H
H

Fig.3 bâti avec déblais

Fig.6 bâti avec remblais et
remblais équilibrés

H
H
, Etc.

Fig.5 bâti avec remblais

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Règlement – Commune de Saint Paul
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Titre 4
Maison individuelle : immeuble de taille moyenne à usage d’habitation ou un immeuble à usage
professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements.

Pente : Inclinaison d’une surface par rapport à l’horizontale. Elle est exprimée en pourcentage (%). Une pente
de 100% correspond à 45°.

(1) Pente de toiture

(2) Pente de terrain

2
2

Pente théorique : Inclinaison, par rapport à l’horizontale, d’un versant de toiture rabattu sur une surface
allant de l’égout au faîtage. Elle est exprimée en pourcentage (%). Une pente de 100% correspond à 45°.

(1) Pente théorique d’un

comble bombé

(2) Pente de terrain d’un

comble retroussé 1

Plain-pied (de) : qui est au même niveau ; par exemple lorsque deux appartements s’ouvre sur le même
palier, ou lorsque les pièces du rez-de-chaussée d’un bâtiment s’ouvre sur le terrain extérieur sans franchir
d’autre degré qu’un simple seuil.

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Règlement – Commune de Saint Paul
266
Titre 4
Saillie : terme général, Elément technique ou architectural dépassant d’un mur de façade ; par exemple,
débord de toit, balcon, corbeau, auvent, gargouille, etc.

Ventilation naturelle : Libre circulation de l’air à travers un bâtiment qui permet le rafraîchissement des
pièces surchauffées ou l’évacuation d’un excès d’humidité (1). On parle de ventilation croisée lorsque l’air
peut circuler sans obstacle du rez-de-chaussée vers le comble (2).

La ventilation naturelle d’un bâtiment peut se maîtriser en la bloquant, en la filtrant, ou en la laissant passer.
Elle est favorisée par l’orientation des locaux par rapport aux vents, par des petits volumes bâtis (avec une
faible profondeur et une hauteur sous plafond appropriée), des abords ombragés autour du bâtiment, par le
nombre ouvertures par pièces, ainsi que la taille et le format adéquats des ouvertures.

Fiches thématiques

§ 1. Variété de murs

§ 2. Variété des niveaux

§ 3. Variété et partie de toiture

§ 4. Variété des formes de toiture

§ 5. Variété des protections en façade

§ 6. Variété et partie des ouvertures

§ 7. Variété de terrassement

§ 8. Aménagement des abords, clôtures et plantations

§ 9. Variété de l’implantation sur une pente

§ 10. Variété de l’adaptation en terrain inondable constructible

§ 11. Volumétrie d’une construction

§ 12. Condition d’accès aux voies

§ 13. Longueurs maximales d’implantation en limite séparative

§ 14.

1. Variété de murs

4 2
3

Clôture (1) : Tout ouvrage (mur, muret, grille grillage, Mur gouttereau (3): Mur qui porte un versant de toiture et
par exemple) de délimitation d’un espace et de son égout, vers lequel s’écoulent les eaux de pluie.
protection d’un terrain contre les intrusions de
l’extérieur. Mur de soutènement (4): Ouvrage (mur de pierre, voile de
béton armé, etc.) contrebutant des terres en remblai, et à
Mur pignon (2):Mur fermant l’extrémité d’un s’opposant à leur éboulement ; il peut être provisoire pour
bâtiment, mur qui supporte les rives d’une toiture par permettre le terrassement ou permanent pour conforter un
opposition au mur gouttereau. sous-sol ou niveler un terrain.

2. Variété des niveaux

3
7 4
5
8

Comble (1) : Partie de l’espace intérieur d’un Soubassement (4) : Partie inférieure, massive, d'une
bâtiment situé immédiatement sous la toiture ou construction, qui surélève celle-ci au niveau ou au dessus du
partie de l’édifice sur laquelle repose immédiatement sol. Elle contient l’assise des murs et parfois un vide sanitaire.
la toiture.
Sous-sol (5): Étage partiellement enterré, voire souterrain
Etage (1-2-3-5) = niveau: terme général, Espace d'une construction car situé au-dessous du niveau naturel du
habitable compris entre deux planchers superposés ; sol avoisinant.
ensemble des locaux qui s’y trouvent.
Vide sanitaire (7): Espace libre continu et ventilé, de 20 cm
Niveau concerne proprement dit la hauteur de façade de hauteur au minimum, entre le sol et les planchers bas de
mais est généralement confondu avec étage ; on rez-de-chaussée, dans des bâtiments ne comportant pas de
compte les niveaux à partir du sol tandis que les sous-sol.
étages se comptent au dessus du rez-de-chaussée.
Le vide sanitaire est indispensable sur des sols humides ou
Un étage est dit carré si aucune de ses cloisons n’est qui tendent à se gorger d’eau en période de pluies.
inclinée du fait d’un comble ;
Piliers (8) ≠ pilotis: terme général, Elément de maçonnerie de
Un étage-attique est immédiatement sous le comble. petite section servant à soulever ou soutenir un bâtiment.
Plus massif que la colonne ou le poteau, le pilier se distingue
Rez-de-chaussée (3): Étage d’un bâtiment dont le du pilotis qui est plus adapté au milieu lacustre.
plancher est le plus proche du niveau du sol extérieur,
voire en surélévation sur un sous-sol ou un
soubassement.

L’étage est en rez-de-cour ou rez-de-jardin s’il est de

plain-pied avec une cour ou un jardin.

3. Variété et parties de toiture

10 6

7
11
9
4 7

11 8
3 2
1
1 5 5

12 13

Toiture : Ensemble des parois couvrant une construction et comprenant à la fois la couverture
étanche et son armature

Saillie (de toiture) (1) : Débord d’un toit par rapport Croupe (8) : Pan de toiture réunissant deux versants à
au mur de façade (avant-toit) ou par rapport au mur l’extrémité d’un comble.
pignon (saillie de rive).
Arêtier (9) : Ligne saillante rampante à la jonction de
Lucarne (2) : terme général, Ouvrage construit sur un versants de toiture.
toit et permettant d’éclairer et ventiler un comble. Il
en existe une grande variété, celle représentée est Acrotère (10) : Muret plein on ajouré construit sur une
une lucarne capucine. façade autour d’une toiture-terrasse

Outeau (3) : Petite lucarne triangulaire. Noue (11) : Arête rentrante formée par la rencontre de deux
versants de toit.
Toiture-terrasse (4) : toit dont la pente est inférieure
à 15%. Toitures secondaires

Egout (5) : partie basse d’un toit vers laquelle Auvent (12) : Petite toiture en surplomb, en général à un seul
ruissellent les eaux de pluies pour s’égoutter, souvent pan, couvrant une façade au dessus d’ouvertures.
dans une gouttière ou un chéneau.
Appentis (13) : Toit à un seul versant en appui sur ou contre
Faîtage (6) : Partie supérieure d’un toit ; ligne de un mur. Par exemple une varangue rapportée, une pergola
jonction supérieure des versants de toiture. à lames orientables, etc.

Versant (7) : Ensemble de pans de toiture de même

orientation.

4. Variété des formes de toiture

1 2 3 4

5 6 7 8

§ La toiture et le plan de toiture résulteront de

la combinaison de ces formes simples. 9 10

§ Les versants de toitures doivent être inclinés et orientés pour permettre les installations de
capteurs solaires et de manière à ne pas éblouir l’espace public.
§ Il est recommandé de concevoir un plan de toiture permettant de récupérer les eaux pluviales
pour un usage domestique ou pour constituer une réserve d’eau.

Types de toitures

Toiture inclinée : terme général, toit à pente Toiture inversée (6) : toit à plusieurs versants ramenant les
supérieure à 15%. A la Réunion, La toiture inclinée en eaux vers l’intérieur, pour mieux les récupérer par exemple.
tôle métallique est la manière la plus courante et la
plus efficace pour, entre autre, mettre des locaux hors Toiture retroussée (7) : variante possible de la toiture à deux
d’eau et évacuer la pluie vers le reste du terrain. Elle versants retroussés.
peut aisément servir de support aux capteurs solaires
Toiture terrasse (8) = toit terrasse : terme général, toit à
et son comble, s’il est aménagé, est une extension
pente inférieure à 15%. La toiture terrasse est un moyen
facile des espaces intérieurs (grenier, chambres, etc.).
efficace de toit résistant aux vents forts mais techniquement
Toiture à un versant (1) = toit mono pan plus difficile à mettre en œuvre pour assurer l’étanchéité
notamment. Accessible, elle permet de créer des espaces de
Toiture à deux versants (2) vie extérieurs supplémentaires (terrasse, séchoir, jardin,
etc.). Technique, elle supporte des équipements de
Toiture à quatre versants (3) = toiture à croupes fonctionnement des bâtiments (capteurs solaires,
machineries, réserves d’eau, etc.)
Toiture en pavillon (4) : toiture à croupe sans faîtage
Toiture retroussée (9) : variante possible de la toiture à
Toiture en shed (5) = toiture à redents: toiture à deux
croupes retroussées.
versants de pentes différentes et couvrant un
bâtiment épais, comme un atelier ou un entrepôt ; le Appentis (10): Toit à un seul versant dont le faîtage s'appuie
pan court est généralement vitré et orienté au sud sur ou contre un mur.
pour éclairer indirectement.
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Règlement – Commune de Saint Paul
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Titre 4

5. Variété des protections en façade

14 21

2 1 16 5
20 13 12 15
3 4

19 17

6 11
7 8 9 9 15 8

§ Les protections en façade sont des solutions simples et traditionnelles

§ Au niveau des ouvertures, elles atténuent la force du rayonnement solaire ; en revêtement de la façade,
elles réduisent le réchauffement des locaux et elles empêchent la dégradation des murs par la pluie.

Protection des ouvertures

Auvent (1): Petite toiture en surplomb, en général à Volet à projection (4): Panneaux pleins (bois, métal, PVC)
un seul pan, établie en saillie sur un mur, souvent au- articulés sur le linteau d’une baie. Le volet ferme une baie au
dessus d’une porte, d’une fenêtre, d’une vitrine, etc. niveau du nu des façades pour protéger des locaux de la
pluie, du soleil ou de l’effraction.
Il est construit en bois, tôle, ou vitré (marquise) ; sa
profondeur est à dimensionner suivant l’orientation Volet plein à cadre/ à écharpe: Panneau plein de lattes
au soleil, avec 0,60 mètre minimum. verticales assemblées par des barres horizontales et rigidifié
par un cadre ou par une écharpes (volet Z).
Casquette (2): Petit bandeau saillant (béton, pierre)
et couvert d’une bavette, couronnant un panneau de Volet persienné / à jour (5) : Panneau composé de lames
façade ou une baie. À dimensionner suivant horizontales inclinées, assemblées dans un cadre rigide à
l’orientation au soleil, 0,60 mètre minimum. équerres, en général nommé persienne. Clos, il a l’avantage
de filtrer la lumière du soleil et de permettre la ventilation
Volet à battant (3) : panneau plein (bois, métal, PVC) des locaux.
articulé sur les jouées d’une baie. Le volet ferme une
baie au niveau du nu des façades pour protéger des Store (6) : Rideau de toile extérieur, réglable et projetable,
locaux de la pluie, du soleil ou de l’effraction. destiné à abriter une baie du soleil. Il a l’avantage d’être
ajusté par rapport au soleil et de tamiser sa lumière.
A la Réunion, il est efficace si associé à un auvent ou
un brise soleil (= volet à projection) et rigidifié par une Jalousie (7): Fermeture légère composée de lames
barre transversale. orientables en verre, en bois ou en métal. Même si elle n’est
pas complètement étanche, elle a l’avantage de réguler la

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Règlement – Commune de Saint Paul
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Titre 4
ventilation des locaux ; avec des lames opaques, elle protéger du soleil. A la Réunion, il est efficace si associé à un
atténue l’intensité lumineuse du jour et permet de ne volet (= volet à projection)
pas être en vue de l’extérieur.
Claustra (9): voir ci-dessous
Brise-soleil (8) = pare-soleil: Dispositif rapporté
extérieurement, en saillie sur la façade, pour se

Traitement de façade « en creux »

Loggia (10) =loge : en principe, la loggia est un balcon - en bas, un seuil (de porte) ou un appui couronnant
couvert dont le fond est en retrait par rapport au nu l’allège (de fenêtre) ;
de la façade (dans œuvre). A la Réunion, elle se - en haut, un linteau, une plate-bande ou un arc,
- sur les cotés, par des tableaux, montants ou jouées.
nomme varangue intégrée.
Surplomb (13) : terme général, est en surplomb tout élément
Porche (11): Espace couvert qui abrite l’accès et
qui se trouve au-dessus du vide et en avancée par rapport au
l’entrée principale d’un bâtiment.
nu d’une paroi : console, encorbellement, auvent, balcon,
Baie (12) =percement, ouverture : terme général, tout etc. qui peuvent ombrager une partie de la façade.
vide traversant un mur ou une toiture, ayant pour
objet le passage ou l’éclairage des locaux,
principalement les portes et fenêtres. Une baie est
encadrée par :

Traitement en façade « épaisse »

Bardage (14): terme général, revêtement d’un mur - en retrait par rapport au nu de la façade (dans
extérieur fait de planches de bois ou de tout autre œuvre). = varangue intégrée,
matériau de couverture (bardeaux, pierre, ardoise, - en appui sur un mur de façade (hors œuvre).
=varangue rapportée.
fibre ciment, bois composite, tôle métallique laquée,
verre, etc.) Claustra (9): terme général, Paroi dont toute la façade est
Ce parement au contact des intempéries et de la ajourée et réalisée en éléments fixes de béton moulé, de
céramique maçonnée ou en éléments mobiles en treillage de
chaleur, protège la structure d’un bâtiment, par
exemple sur la maçonnerie, avec une lame d’air et/ou bois par exemple. Les claustras servent à constituer des mûrs
séparatifs extérieurs, des clôtures, des parapets, des
une étanchéité et/ou un isolant thermique
intermédiaire (bardage isolant). fermetures ajourées de baies, ou divers ouvrages à claire-
voie. Il a l’avantage d’atténuer l’intensité lumineuse du jour,
A la Réunion, le 1/3 des apports thermiques (soleil ou de ventiler et de filtrer la vue de l’extérieur.
fraîcheur nocturne) est capté par les façades d’un
bâtiment (2/3 pour les locaux qui ne sont pas sous Pergola (16) =tonnelle, ombrière, pergole: couverture à
claire-voie au dessus d’une terrasse, d’une allée, d’un toit-
toiture). La toiture en tôle métallique et les toits-
terrasses en béton sont courantes et il est nécessaire terrasse accessible, etc. Ouvrage intéressant s’il est le
support d’une végétation grimpante ou si le treillage est
d’isoler avec un matériau approprié (laines minérales,
mousses synthétiques, etc.) pour empêcher le serré pour un ombrage efficace.
réchauffement des locaux. Jardinière (17) : Vasque ou bac rectangulaire en maçonnerie,
en bois ou en pierre remplis de terre végétale pour y faire
Varangue (15): À la Réunion, toute terrasse couverte
à rez-de-chaussée ou à l’étage dont le fond est : pousser des plantes d’ornement et ombrager une façade.

Brise soleil (8) : voir ci-dessus

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du 08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul
274
Titre 4
Plantation (18) : ensemble de végétaux plantés Toiture isolante (22) : Couverture plus ou moins inclinée en
(haies, arbustes, arbres et palmiers) ; disposée sur le matériaux imperméables (tôle métallique, planche de bois,
pourtour d’un bâtiment, elle permet un ombrage des etc.) et doublée par l’intérieur d’une couche de matière
façades et une réduction de la température ambiante. isolante de la chaleur et du bruit.

Balcon (19) : terme général, plate-forme à hauteur de A la Réunion, les 2/3 des apports thermiques (soleil ou
plancher, en saillie sur une façade, et fermée par une fraîcheur nocturne) sont captés par la toiture d’un bâtiment.
balustrade ou un garde-corps. C’est un balcon La toiture en tôle métallique et les toits-terrasses en béton
terrasse s’il sert de pièce extérieure (varangue) ou de sont courantes et il est nécessaire d’isoler avec un matériau
toiture à des locaux de l’étage inférieur. Il est « filant » approprié (laines minérales, mousses synthétiques, etc.)
s’il se développe sur toute la longueur d’une façade. pour empêcher le réchauffement des locaux.

Logette (20): petite pièce fermée en surplomb ; ses Surtoiture (23): Couverture en panneaux préfabriqués (tôle
parois peuvent être en claustras, en jalousies vitrées métallique, planche de bois, etc.) conçue pour être rapportée
(≠ Oriel, cas d’une logette sur plusieurs étages). sur une couverture ancienne, dégradée, mal étanchée, etc.

Débord (21): Partie qui dépasse d’un nu de façade, au A la Réunion, elle est utile pour recouvrir des bâtiments à
niveau d’une toiture par exemple. S’il est bien toiture terrasse qui accumulent trop de chaleur ou qui
dimensionné, il peut servir de protection solaire au évacuent mal les eaux pluviales.
dessus d’une baie.

6. Variété et parties des ouvertures

3 12

7
11
6

2
1

Extérieur 5 10
8
9

Intérieur

Ouverture =percement, baie : terme général, tout vide traversant un mur ou une toiture, ayant pour objet
le passage ou l’éclairage des locaux, comme les portes et les fenêtres.

Il est conseillé de créer des ouvertures suffisantes en nombre et en proportion afin d’assurer
naturellement la ventilation et l’éclairement des locaux et des combles aménagés.
Type d’ouvertures courantes

Porte (1): 1. Ouverture plus haute que large Imposte (3): 1. Type d’ouverture placée au dessus d’une
spécialement aménagée dans un mur, une cloison, porte ou d’une fenêtre.
une clôture, etc., pour permettre le passage.
2. Tout panneau mobile permettant d’obturer son ouverture.
2. Tout panneau mobile permettant d’obturer son Vitré et ajouré, elle aura l’avantage de réguler la lumière et
ouverture (≠ porte fenêtre, cas d’une porte vitrée, au la ventilation d’une pièce aux portes et fenêtres fermées.
moins dans sa partie supérieure)
Linteau (4): Pièce horizontale (bois, pierre, métal) qui forme
Fenêtre (2): 1. Ouverture dans un mur, une cloison, la partie supérieure d’une ouverture et soutient la
etc., pour laisser pénétrer l’air et la lumière. maçonnerie.

2. Tout panneau mobile permettant de contrôler Allège (5): Portion d’un mur qui forme la partie basse d’une
l’aération. fenêtre et supporte un appui.

Mobilité et porosité des ouvertures

Porosité : Capacité d’un mur ou d’une toiture à laisser Ouvrant dit « à galandage » (9): variante, ouvrant coulissant
passer l’air. dans l’épaisseur d’un mur, d’une cloison. Il offre jusqu’à
100% de porosité par ouverture.
Une porosité active ou passive permettra la
ventilation naturelle des locaux à tout moment; elle Ouvrant à la française (10): tout panneau mobile articulé sur
résultera de la combinaison de multiples ouvrants la jouée d’une baie. Il offre jusqu’à 100% de porosité par
avec porosité variable ; par exemple : volet persienné ouverture.
+ ouvrant française+ imposte à jalousie.
Jalousie (11): Fermeture légère composée de lames
Ouvrant : terme général, tout panneau mobile orientables en verre, en bois ou en métal. Souvent associée
permettant d’obturer une ouverture (porte, porte- aux locaux humides, aux impostes. Même si elle n’est pas
fenêtre, fenêtre, etc.) Il permet la ventilation, complètement étanche, elle a l’avantage de réguler la
l’éclairement, le passage, de voir l’extérieur, ou d’être ventilation des locaux peu exposés aux vents.
vu.
Elle offre jusqu’à 80% de porosité par ouverture.
Fixe (7) : tout élément qui ne bouge pas. Pas de
porosité possible. Soufflet (12): tout panneau mobile articulé sur l’appui d’une
baie. Souvent associé à l’imposte, il offre jusqu’à 80% de
Ouvrant coulissant (8): tout panneau mobile à porosité.
déplacement latéral ; il offre jusqu’à 50% de porosité
par ouverture.

7. Variété de terrassement

2
4
7

8 2
5
3
1
7
9
6
10 7

Terrain naturel (1) : 1. état d’un sol brut tel qu’il Déblai (6) : Terre enlevée au terrain naturel pour aplanir ou
existe avant tout travaux à entreprendre. préparer un terrain.

2 . Niveau d’un sol non remanié à partir duquel la Hauteur apparente (7) : Dimension, plus ou moins
hauteur d’une construction est calculée. importante, mesurée dans le sens vertical sur la partie visible
d’un ouvrage de soutènement ; y compris tout élément
Terrassement (2) : 1. Opération par laquelle on accessoire, dans le cas d‘une clôture par exemple.
creuse et on déplace de la terre.
Dénivelé (8) : Différence de niveau, d’altitude d’un terrain
2. Terre ou autres matériaux déplacés comme les en pente sur lequel s’applique un terrassement.
déblais ou les remblais.
Assiette (9) : distance entre deux murs.
Terre plein (3) =terrasse : Plate forme, levée de terre
éventuellement soutenue par une maçonnerie. Profondeur (10) : largeur du terrain sur laquelle s’applique
un terrassement.
Talus (4) : Portion de terrain en pente très inclinée
crée après des travaux de terrassement.

Remblai (5) : Terre rapportée au terrain naturel pour

faire une levée ou combler une cavité.

8. Aménagement des abords, clôtures et plantations

9
1
10 9 9
6 2
7
1
11
13 <4 m 11
8 5
3
5
12
4
Lorsqu’une construction, telle un
VOIE
immeuble ou une maison, n’est pas 87
PUBLIQUE
implantée sur une limite, elle est librement
disposée derrière une clôture et un jardin. Le sol y
est aménagé suivant des principes pour être beau,
pratique (stationnement, perméabilité, FSTE, potager, verger,
etc.) et confortable à la fois (ombrage, fraîcheur).

§ Les nouvelles plantations seront un ensemble d’arbres, d’arbustes et d’herbes ; elles doivent créer un ombrage
régulier au-dessus des espaces libres, des stationnements et autour des bâtiments.

§ Les plantations seront faites d’espèces variées, mélangées, courantes ou endémiques de La Réunion. Elles seront
choisies pour leur bonne adaptation au site ainsi que pour leur rôle à tenir sur le terrain (ombrage, ornement, contre
le vent, tenue du sol, etc.)

§ Les aires de jeux et de loisirs peuvent servir à la réalisation de jardins potagers, de vergers ou d’un système
assainissement semi collectif.
Les aires de jeux et de loisirs peuvent être positionnées pour créer des bassins d’absorption des eaux pluviales ou
pour laisser écouler les eaux vers l’aval.

Légende et définitions

Clôture (1) : Ouvrage divisant ou délimitant un terrain Muret (3) : Petit mur ou mur bas généralement rehaussé
et faisant obstacle au passage (fossé, haies, barrière, d’une grille ou d’un grillage et doublé d’une haie ou de
muret, grille, mur, etc.) A la Réunion, la clôture devant plantes basses.
la maison (mur, grille, haie, etc.) est un élément
essentiel marquant la propriété. Grillage : clôture en treillis de fils de fer.

Mur (2) : Ouvrage (de pierre, de béton, de bois, etc.) Grille (4) ≠ grillage: clôture formée de barreaux métalliques
qui sert à enclore, séparer ou supporter une poussée verticaux, entrecroisés, etc., plus ou moins ouvragés et
ou une charge. Il peut-être plein, percé de doublé d’une haie vive ou de plantes basses.
chantepleure ou en claustra.

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du 08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul
279
Titre 4
Palissade (5) : clôture à clair voie faite d’une rangée Palmier (10) : Grand végétal des régions chaudes, à tige
de perches ou de planches. simple, rugueuse et nue (stipe), munie de feuilles en éventail
ou de palmes. D'un point de vue botanique, les palmiers sont
Poteaux (5) : pièce de bois, métal, béton, etc. dressé des monocotylédones et ne sont donc pas des arbres.
verticalement pour supporter une charge (grille,
palissade, auvent, etc.), pour rigidifier ou rythmer une A la Réunion, il occupe l’espace du jardin ; en groupe, il y
clôture. favorise l’ombre et parfois la subsistance ou
l’embellissement.
Porche (6) : Espace couvert qui abrite l’accès et
l’entrée principale d’un bâtiment (portail, portillon). Une distance minimale de 3,00 mètres doit être respectée
entre palmiers comme espace vital et d’entretien.
Haie vive (7) : clôture végétale.
Dans le cadre des servitudes de voisinage, voir paragraphe
Jardin (8) : Terrain, généralement clos, où l’on cultive « arbre ».
et on entretient des végétaux utiles ou des végétaux
d’agrément. Arbuste (11) =arbrisseau: Petit arbre dont la tige se ramifie
dès la base.
A la Réunion, le jardin est une tradition toute
particulière. On y trouve une grande variété de A la Réunion, il occupe l’espace du jardin sur rue et le long
plantes fleuries ou fruitières qui favorise des clôtures ; en massif ou en haies, il y favorise
l’embellissement de son logement, maintien la l’embellissement et l’ombre : autour des bâtiments, au
biodiversité, régule la température ambiante et la minimum sur une épaisseur de 2,00 mètres.
perméabilité des sols.
Dans le cadre des servitudes de voisinage, l’implantation
Arbre (9) : Grand végétal formé de bois et dont la tige d’arbustes en limite de propriété est règlementée par
porte des branches à partir d’une certaine hauteur. rapport à la ligne séparative, au minimum 0,50 mètre si les
végétaux ne dépassent pas 2,00 mètres de haut.
A la Réunion, il occupe l’espace du jardin sur rue et
dans la cour ; il y favorise l’ombre, la fraîcheur, Stationnement (12) : endroit aménagé sur un terrain ou dans
l’absorption d’eau pluviale ; mais aussi parfois la une construction pour l’arrêt des véhicules. Sa surface
retenue de terre, la subsistance ou l’embellissement. minimale est de 2,50 x 2,50 mètres, soit 12,50 mètres carré
Le choisir parmi d’autres pour sa fonction ou sa forme. par véhicule.

Une distance minimale de 4,00 mètres doit être Epandage (d’une fosse septique) (13) : Partie terminale d’un
respectée entre chaque arbre comme espace vital et système d’assainissement autonome dans laquelle les eaux
d’entretien. usées dégradées s’infiltreront dans le sol. Sa surface
minimale pour un logement est de 25,00 mètres carré. Il doit
Dans le cadre des servitudes de voisinage, être positionné, entre autre, à plus de 3,00 mètres des
l’implantation d’arbres en limite de propriété est constructions, des végétaux et des clôtures. (Pour les
règlementée : au minimum 0,50 mètre par rapport à prescriptions complètes de mise œuvre, consulter
la limite de terrain si les végétaux ne dépassent pas l’établissement gestionnaire du traitement des eaux usées
2,00 mètres de haut ; au minimum 2,00 mètres de de votre commune)
reculement dans le cas contraire.

9. Variété de l’implantation sur une pente

NON OUI OUI

NON NON OUI

OUI OUI OUI

NON OUI OUI

Principe : Une construction doit s’adapter au terrain et non l’inverse ; une bonne implantation doit éviter
toute déformation excessive du sol et ne doit pas générer des exhaussements et surhaussements supérieurs
à 2,50 mètres de haut. C’est un principe de respect de la topographie naturelle pour maintenir une certaine
perméabilité, pour ne pas modifier l’écoulement des eaux pluviales, conserver la stabilité du terrain
d’assiette, et modérer l’impact d’une construction dans un paysage. Les ouvrages de
soutènement appropriés dépendent de la nature du sous sol et de la proportion d’un terrassement par
rapport au bâtiment : un terrain peut être nivelé en terrasses ou plateformes retenues par des murets, murs,
ou talus (voir fiche 8).

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du 08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul
281
Titre 4
10. Variété de l’adaptation en terrain inondable constructible
(Sous réserve des prescriptions du plan de prévention des risques d’inondation)

Immeuble = vide sanitaire + rez-de-chaussée hors

RECOMMANDÉ crue + étages

Maison = vide sanitaire + rez-de-chaussée hors crue

RECOMMANDÉ

Immeuble / maison = rez-de-chaussée ouvert

RECOMMANDÉ (stationnement) + étage

NON Immeuble / maison = remblai technique + rez-de-

RECOMMANDÉ chaussée hors crue + étages

NON Immeuble / maison = terrain remblayé + rez-de-

RECOMMANDÉ chaussée hors crue + étages

Immeuble / maison = annexe non habitable

RECOMMANDÉ
(débarras) + rez-de-chaussée hors crue + étages

Maison = vide sanitaire + varangue + rez-de-

RECOMMANDÉ
chaussée hors crue

11. Volumétrie d’une construction

Saint-Paul est un territoire qui va évoluer ces prochaines années. Il est nécessaire de créer de nouveaux
bâtiments comme il est important de respecter tout ce qui donne aujourd’hui de la qualité à la ville, au
bourg et au paysage.

La réglementation de la volumétrie des nouveaux bâtiments est un de ces moyens. Cela concerne de petits
volumes tels la maison individuelle, mais essentiellement les bâtiments neufs à plusieurs niveaux, ceux qui
sont susceptibles de bouleverser les ambiances urbaines et les paysages.

Trois thèmes sont présentés en relation avec cette question de la volumétrie d’une construction :

- la fragmentation des volumes à bâtir,

- la stratification des volumes à bâtir,

- l’enveloppe des volumes à bâtir.

11. Volumétrie d’une construction

11.1 Fragmentation des volumes à bâtir
Dans un projet de construction, un bâtiment met à couvert un espace habitable ; ce bâtiment est souvent un volume
d’un seul tenant (Fig 1.). Maintenant il devra comprendre plusieurs volumes qui se distinguent les uns des autres par
des solutions de fragmentation : par exemple (Fig. 2, 3, 4) interruption, rupture de niveau, rupture d’alignement du
faîtage ou de l’axe longitudinal, etc.

1er Cas : petits bâtiments

2nd Cas : immeubles

Non recommandé
Fig. 1. Le volume à bâtir au centre,
entre deux bâtiments existants.

L’arrangement d’un petit volume

aura pour objectifs de :

- Développer le nombre des

façades en favoriser
lumière et ventilation
naturelles des locaux,
- Répartir régulièrement au Recommandé
sol surfaces perméables et Fig. 2. Le volume arrangé à la
aire de loisirs, manière régionale
- Conserver des végétaux
remarquables.

Recommandé
Fig. 3. Le volume arrangé à la manière
contemporaine

Non recommandé
Fig. 1. Le volume à bâtir au centre,
entre deux bâtiments existants.

L’arrangement de ces volumes aura

pour objectifs :
Recommandé
- Harmoniser l’impact visuel de Fig. 2. Le volume bas à l’avant,
nouvelles constructions parmi le haut en retrait.
les constructions existantes,
- Développer le nombre des
façades en favoriser lumière
et ventilation naturelles des
locaux,
- Répartir régulièrement au sol
surfaces perméables et aire de
loisirs,
- Conserver des végétaux
remarquables,
- accroitre les porosités Recommandé
visuelles au travers du terrain Fig. 3. Groupe de volumes, avec
(voir le ciel, les montagnes ou emprises et hauteurs variables
l’intérieur de cours et jardins).

Recommandé
Fig. 4. Volumes avec hauteurs
modulées sur l’existant

11. Volumétrie d’une construction

11.2 Stratification du volume à bâtir
Ce thème traite de la composition des volumes, à la manière classique, par strates (Fig.1) :

- Assise (1) : partie du bâtiment en rapport avec le sol et la ville. Le traitement des façades du volume correspond
au contact avec le terrain, avec les jardins et les cours. Les façades sont en continuité avec la rue le cas échéant.
- Etages carrés (2): partie du bâtiment comportant les étages courants.
- Attique (3): partie terminale du bâtiment en rapport avec le ciel, le soleil, la pluie ou au-dessus des arbres. Elle
assure de manière classique la fonction de couverture ou encore aujourd’hui être la transcription formelle du
rapport privilégié de ce niveau avec la ville et le paysage.

Non recommandé
Fig. 1. Le volume à bâtir au centre,
La stratification d’un volume aura entre deux bâtiments existants.
pour objectifs :

- D’amoindrir l’impact visuel de

constructions hautes parmi les
constructions existantes,
- D’accorder les nouvelles
constructions avec l’échelle de la
rue et des espaces publics.

4 5
2

Recommandé
Fig. 2. Le volume adapté.

PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition novembre 2022 / Modifié par DCM du : 25/04/2013,
30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du 08/09/2022.
Règlement – Commune de Saint Paul
286
Titre 4
L’assise du bâtiment peut être traitée à l’alignement (4) ou en retrait, la clôture (5) assurant dans ce cas le rapport entre
le bâti et la rue. Le bâtiment et sa clôture servent aussi à marquer sur l’espace public une continuité d’une parcelle à
l’autre (ordre continu).

Dans l’assise (4, 5), les accès au bâtiment sont des interruptions qu’un geste architectural peut souligner (transparence,
volume en saillie, etc.) ; Dimensionnés convenablement, ils rythment un volume à bâtir, ils révèlent l’intérieur d’une
parcelle tout comme ils peuvent créer une ventilation dans l’immeuble.

Dans les étages courants (6), les traitements de façade, les saillies et retrait peuvent affirmer des volumes distincts ou
exprimer une unité architecturale. Dans tous les cas, ils participent au dialogue du bâtiment avec l’espace public.

L’attique (7) devra recevoir un traitement architectural qui les différencient des étages courants : par exemple, double
hauteur, retrait, transparences, rythmes différents ou encore alternance de pleins et vides. Ces inflexions sur le ou les
derniers niveaux peuvent donner l’occasion d’affiner la silhouette d’un édifice.

Enfin, les formes de toitures, traditionnelles ou contemporaines, permettent de travailler sur des éléments qui animent
le faitage.

11. Volumétrie d’une construction

11.3 Enveloppe des volumes à bâtir
Ce thème traite de la « peau » du bâtiment. On entend par « peau », le volume et les matériaux qui recouvrent un
bâtiment. L’enveloppe assure des fonctions de protection. C’est aussi l’occasion d’exprimer une esthétique ou une
vérité constructive.

Il traite également l’interface entre l’intérieur et l’extérieur, entre espace privé et espace public, entre dedans et dehors.
Cette relation qualifie tant l’espace privé qu’il prolonge avec bonheur que les l’espace public qui voit les façades s’animer
d’une vie foisonnante.

Objectifs :

Dans un volume à bâtir, le choix

Non recommandé
raisonné de matériaux, de couleurs, de
Fig. 1. Le volume à bâtir au centre,
textures et modénatures peuvent peau lisse et peu expressive
mettre en valeur:

- les volumes bâtis,

- les niveaux d’un bâtiment,
- les fonctions de protection
(occultations, pare-soleils,
antibruit, pare-pluies, etc.)
- les fonctions d’un bâtiment
(logement, bureau,
commerce, etc),
- un principe constructif,
- ou encore une esthétique
particulière à un architecte…
Recommandé
Fig. 2. Le volume avec son
enveloppe épaisse et rythmée.

A la Réunion, on se sert volontiers de l’enveloppe pour prolonger les espaces intérieurs vers l’extérieur: les balcons
animent les façades, les jeux de débords créent des rythmes forts ; alors que les varangues et les pergolas jouent sur
l’épaisseur et les ombres profondes. Pour des usages variés, la générosité de leurs dimensions est gage de qualité
d’usage.

Les matériaux apparents : leur nature et leurs caractéristiques (couleurs et textures), sont liés au lieu de leur production
et à la culture réunionnaise. Ils valorisent une relation forte avec le site. Une variété raisonnée de matériaux apparents
confèrent à ces bâtiments un confort thermique et un raffinement certain.

12. Conditions d’accès aux voies

12.1 Aménagement des voiries en impasse
Les voies publiques ou privées de plus de 50 mètres de long se terminant en impasse doivent être aménagées avec des
aires de retournement de telle sorte que les véhicules de lutte contre l’incendie puissent faire demi-tour.

Les schémas ci-dessous donnent des indications dimensionnelles pratiquées :

12.2 Dégagement de visibilité

Dans le cas d’unité foncière située à l’angle de deux voies, un dégagement de visibilité est imposé aux constructions
conformément au schéma suivant.

Cette disposition ne concerne que le rez-de-chaussée des constructions ; les niveaux supérieurs pourront si besoin avoir
des points d’appuis dans le dégagement de visibilité

12.3 Accès carrossable

L’accès est le linéaire de parcelle ou de construction par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain depuis la voie de
desserte ouverte à la circulation générale.

Par exemple, un portail et un porche seront des « accès direct »; une servitude de passage et une bande de terrain
seront des « accès indirect ».

13. Longueurs maximales d’implantation en limite

séparative
13.1 Implantation sur une limite séparative

13.2 Implantation sur plusieurs limites séparatives

14. Variété d’implantation des végétaux

TITRE V
LISTE DES LOTISSEMENTS
POSSEDANT UN REGLEMENT
PROPRE AU-DELA DE DIX
ANS

Numéro de
Libellé du lotissement date
permis de lotir
LT 974 415 66 D0496 Lotissement les Filaos 12/03/1966

LT 974 415 73 D1808 Lotissement Anjou 19/06/1973

LT 974 415 73 D2745 Lotissement Champagne 04/09/1973

LT 974 415 77 D3339 Lotissement Dayot II et III 28/09/1977

LT 974 415 79 D0899 Lotissement Safer les Cormorans 09/03/1979

LT 974 415 80 D2985 Lotissement Armagnac II 09/03/1979

LT 974 415 73 D5924 Lotissement Masanelli 11/12/1980

LT 974 415 85 D0254 Lotissement les Terrasses 16/05/1986

LT 974 415 87 D0277 Lotissement les Cactées 30/06/1988

LT 974 415 85 D0055 Lotissement l'Orangerie 11/07/1986

LT 974 415 87 D0129 Domaine de l'Hermitage 01/10/1987

LT 974 415 91 D0175 Lotissement les Aquarelles 23/12/1991

LT 974 415 95 D0013 Lotissement Bello Visto 27/04/1995

LT 974 415 94 D0185 Lotissement Austral 24/03/1995

LT 974 415 96 D0038 Lotissement Antares 26/06/1996

LT 974 415 99 D0204 Lotissement cap lé doux 17/12/1999

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30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022 et du 08/09/2022.

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