#8 - IFRS 16 : CONTRATS DE LOCATION
La norme IFRS 16 porte sur les Contrats de location. Elle est d'application
obligatoire aux exercices ouverts depuis le 1 er janvier 2019, de manière
rétrospective.
I. Présentation de la norme IFRS 16
La norme IFRS 16 a remplacé :
• la norme antérieurement applicable, IAS 17, Contrats de location ;
• et les interprétations :
- IFRIC 4, Déterminer si un accord contient un contrat de location,
- SIC 15, Avantages dans les contrats de location simple,
- SIC 27, Evaluation de la substance des transactions prenant la forme
juridique d'un contrat de location.
Des changements significatifs sont intervenus par rapport aux anciennes
normes :
• les modalités d'application et d'identification des contrats de location sont
modifiées par rapport à l'interprétation IFRIC 4.
• la comptabilisation des contrats de location chez les preneurs est
radicalement modifiée :
- suppression de la distinction entre les contrats de location simple et
les contrats de location-financement qui était prévue par la norme
IAS 17 ;
- comptabilisation de (presque) tous les contrats de location au b ilan
des preneurs, avec constatation d'un actif (représentatif du droit
d'utilisation de l'actif loué pendant la durée du contrat) et d'une
dette (au titre de l'obligation de paiement des loyers) ;
- de nouvelles dispositions sont introduites pour la comptabilisation
des opérations de cession-bail qui ne dépend plus de la
qualification du contrat de location en location simple ou
financement mais de l'existence (ou non) d'une vente au sens d'IFRS
15 ;
- enfin, l’IFRS 16 requiert davantage d'informations en annexe, tant
pour les preneurs que pour les bailleurs.
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A noter : Pour les bailleurs, les modèles de location simple et
location-financement demeurent, avec une comptabilisation
substantiellement inchangée.
1) Objectif de la norme IFRS 16
L’objectif de la norme IFRS 16 « Contrats de location » est d’établir des principes
concernant la comptabilisation, l’évaluation et la présentation des contrats de
location, ainsi que les informations à fournir à leur sujet pour les preneurs et les
bailleurs.
La norme a pour but de permettre une meilleure comparabilité entre les sociétés
qui utilisent des locations d’actifs par rapport à celles qui les acquièrent grâce à
un emprunt.
2) Champs d’application
La norme IFRS 16 est applicable à tous les contrats de location (et de sous-
location), y compris les contrats de location « cachés » dans un contrat d'achats
de biens ou de prestations de services (sauf disposition contraire).
Les contrats de courte durée (c'est-à-dire dont la durée est inférieure ou égale à
12 mois) et les contrats portant sur des actifs de « faible valeur » entrent dans le
champ d'application d'IFRS 16. Toutefois, les preneurs peuvent bénéficier d'un
traitement simplifié pour ces contrats.
a. Définition d'un contrat de location
Un contrat de location est défini comme un contrat (ou partie de contrat)
octroyant un droit d'util isation d 'un actif s ous- jacent pendant une période
déterminée, en échange d'une contrepartie (même définition qu’IAS 17).
Toutefois, à la date de conclusion d’un contrat, une entité doit déterminer si ce
contrat est (ou contient) un contrat de location (le cas échéant, « caché » dans un
contrat de prestations de services ou de fourniture de biens).
Un contrat existe si :
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o l'exécution du contrat dépend de l'utilisation d'un actif
identifié (physiquement distinct 1) ;
o le contrat confère le droit au client de contrôler l'utilisation de l'actif
identifié pour une période de temps en échange d'une contrepartie c-à-d :
o le droit d'obtenir la quasi-totalité des avantages économiques
résultant de l'utilisation de l'actif ;
o le droit de diriger l'utilisation de l’actif.
La démarche d'identification d'un contrat de location est présentée dans l’arbre
de décision suivant :
b. Séparation des composantes d'un contrat
Un contrat peut contenir une combinaison de d i fférents contrats de location
et/ou une combinaison de location et de services.
Par exemple, un contrat de location de voitures peut également comprendre un
contrat de service de maintenance ; un contrat de location d'un site peut
comprendre la location du terrain, du bâtiment et d'équipements.
Dans le cas de tels a c cords m ultipl es, u ne s éparation d e l eurs d ifférentes
composantes doit être effectuée.
1 L'actif ne sera pas un actif identifié si le fournisseur a un droit substantif de substitution de cet actif pendant
la durée d'utilisation
-3-
Chacune des composantes du contrat doit être comptabilisée séparément.
Des contrats conclus a v ec l a m ême c ontrepartie (ou une partie liée à cette
contrepartie) de manière simultanée ou presque doivent être considérés comme
un contrat unique lorsqu'ils remplissent l'une des conditions suivantes :
• les contrats sont négociés comme un tout, avec un objectif économique
global qui ne peut se comprendre sans considérer l'ensemble des contrats
;
• la rémunération de l'un des contrats dépend de celle d ' un a utre c ontrat
(ou de la performance d'un autre contrat) ;
• les droits d'utilisation d es a ctifs s ous-jacents des différents contrats
constituent une composante de location unique (c'est-à-dire qu'elles ne
sont pas des composantes séparées.
II. Les contrats de location dans les états financiers du preneur
La norme IFRS 16 prévoit un principe de comptabilisation de tous les contrats d e
location au bilan des preneurs, avec constatation d 'un a ctif (représentatif du
droit d'utilisation de l'actif loué pendant la durée du contrat) e t d 'une dette (au
titre de l'obligation de paiement des loyers).
La norme IFRS 16 a évolué dans le traitement des contrats de location simple et
de location financement :
d'IAS 17
IFRS 16
•distinction prévue entre
•location simple: loyers •Pas de distinction
constatés en charges au fur
et à mesure
•et location-financement:
preneurs constatent l'actif
loué et une dette à leur
bilan)
Deux exemptions sont possibles :
La norme IFRS 16 prévoit deux exemptions, pour lesquelles un traitement
optionnel, similaire à la location simple d'IAS 17, est possible :
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• les contrats de courte durée (à leur date de prise d'effet, la durée
est inférieure ou égale à douze mois et ne comprennent pas d'option
d'achat) .
• les contrats portant sur des actifs de faible valeur
- le preneur peut bénéficier de l'utilisation de l'actif pris isolément ou
en le combinant avec des ressources aisément disponibles (c'est-à-
dire des ressources vendues ou louées séparément par des
fournisseurs ou des ressources dont le preneur dispose déjà) ;
- l'actif sous-jacent n'est pas fortement dépendant ou étroitement lié
à d'autres actifs.
Si le traitement optionnel est retenu par le preneur, ce dernier constatera les
loyers en charges au compte de résultat de manière linéaire sur la durée du
contrat (sauf autre méthode plus représentative).
En 2015, le contrat de faible valeur était considéré dans les discussions de l'IASB
des actifs d'une valeur individuelle à neuf de l'ordre de 5 000 USD (ou moins).
Le preneur peut opter pour cette exemption contrat par contrat.
1) Évaluation initiale
Hormis les situations où l'entité peut opter pour les exemptions possibles, le
preneur doit constater, à la date de prise d'effet d'un contrat de location :
- un actif, représentatif du droit d'utilisation de l'actif loué pendant la durée du
contrat ;
- une dette au titre de l'obligation de paiement des loyers.
a) Évaluation du droit d'utilisation de l'actif loué
A la date de prise d'effet du contrat de location, le droit d'utilisation est évalué à
son coût, comprenant :
o le montant initial de la dette ;
o les paiements d'avance faits au bailleur, nets le cas échéant des avantages
reçus du bailleur ;
o les coûts directs initiaux encourus par le preneur pour la conclusion du
contrat ;
o une estimation des coûts de démantèlement ou de remise en état du bien
loué selon les termes du contrat.
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b) Évaluation initiale de la dette de loyers
A la prise d'effet du contrat, la dette de loyers est comptabilisée pour un
montant égal à la valeur actualisée des loyers sur la durée du contrat, telle que
déterminée par l'entreprise.
Cette actualisation des loyers est effectuée :
o au taux d'intérêt implicite du contrat, si celui-ci est aisément déterminé,
o ou, s'il ne l'est pas, au taux d'endettement marginal du preneur.
Le taux d'intérêt implicite du contrat est le taux d'actualisation qui donne une
valeur actuelle cumulée des paiements de loyers et de la valeur r ésiduelle non
garantie égale à la somme de la juste valeur de l'actif loué et des coûts directs
initiaux du bailleur.
Le taux d'endettement marginal du preneur est le taux d'intérêt qu'il obtiend rait
pour emprunter les fonds nécessaires à l'acquisition d'un actif de valeur
identique à celui du droit d'utilisation, sur une durée et avec une garantie
similaires à celles du contrat et dans un environnement économique similaire.
Les montants pris en compte au titre des loyers dans l 'évaluation d e l a d ette
sont :
• Les loyers fixes y compris les loyers considérés comme fixes en substance,
c'est-à-dire ceux qui sont variables dans la forme mais ne le sont pas en
substance, diminués des avantages restant à recevoir du bailleur ;
Par exemple, de loyers conditionnés au fonctionnement de l'actif.
• Les loyers variables basés sur un taux ou index en utilisant le taux ou
index à la date de prise d'effet du contrat.
Par exemple les garanties de valeur résiduelle éventuellement octroyées
au bailleur et ce, à hauteur du montant du paiement attendu.
Ceci est une modification par rapport à la norme IAS 1 7 antérieurement
applicable, qui incluait dans les paiements minimaux le montant total de la
garantie de valeur résiduelle octroyée par le preneur.
La norme IFRS 16 ne précise pas les modalités de détermination du
montant de paiement attendu au titre des garanties de valeur résiduelle
(probabilités pondérées, résultat le plus probable, etc.).
• Le prix d'exercice d'une option d'achat si l'exercice de l'option est
raisonnablement certain ;
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• Les pénalités de résiliation ou de non-renouvellement du contrat (qui
doivent être prises en compte de manière cohérente avec la
détermination de la durée du contrat).
Remarque : Sauf s'ils constituent des loyers fixes en substance, les loyers
variables qui sont basés sur un autre élément qu'un taux ou un index,
comme les loyers basés sur l'utilisation du bien loué (par exemple, sur le
nombre de kilomètres parcourus pour une voiture) ou sur sa
performance (par exemple, sur le chiffre d'affaires d'un magasin) sont
exclus de l'évaluation de la dette.
2) Évaluation ultérieure
a) Évaluation ultérieure du droit d'utilisation
Le droit d'utilisation sera évalué selon le modèle du coût . L'actif sera amorti
conformément aux dispositions d'IAS 16, Immobilisations corporelles, sur la plus
courte de la durée du contrat de location ou de la durée d'utilité du droit
d'utilisation.
Si le contrat transfère au preneur la propriété de l'actif, ou qu'il existe une option
d'achat dont l'exercice est raisonnablement certain, l e d roit d 'utilisation s era
amorti sur la durée d'utilité du bien loué sous-jacent.
Ceci générera, dans la plupart des cas, une charge d'amortissement linéaire au
compte de résultat.
En outre, il sera soumis aux tests de dépréciation conformément à la norme IAS
36, Dépréciation d'actifs.
Enfin, il devra être réajusté en cas de réévaluation de la dette de loyers.
b) Évaluation ultérieure de la dette de loyers
La dette doit être comptabilisée au coût amorti, selon la méthode du taux
d'intérêt effectif.
Le taux sera celui ayant servi à l'actualisation des paiements lors de l'évaluation
initiale ou le taux tel que révisé ultérieurement le cas échéant.
Seront constatés en résultat (sauf s'ils peuvent être incorporés dans le coût d'un
actif en vertu d'une autre norme) :
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• la charge d'intérêts de la période (qui sera dégressive, compte tenu de la
méthode du TIE) ;
• les paiements variables non pris en compte dans l'évaluation initiale de la
dette et encourus au cours de la période considérée.
Outre les cas de modifications de contrats, une réévaluation de la dette devra
être effectuée en contrepartie de l'actif droit d'utilisation dans certaines
situations.
Par exemple en cas de révision de la durée du contrat, ou en cas de changement
du montant de paiement attendu au titre de la garantie de valeur résiduelle
octroyée au bailleur.
Enfin, la dette devra être réévaluée en cas d e réestimation d e l oyers fi xes en
substance.
3) Modifications des contrats de location
Une modification de contrat est définie comme une modification d u p érimètre
ou du loyer de ce contrat, qui n'était pas prévue dans les termes et conditions du
contrat d'origine (par exemple, ajout ou suppression du droit d'utilisation de
certains actifs sous-jacents ou augmentation ou diminution de la durée du
contrat).
4) Présentation dans les états financiers
Les dispositions de la norme IFRS 16 en matière de présentation des états
financiers sont les suivantes :
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1. Bilan
a. Les droits d'utilisation doivent être présentés à l'actif des preneurs :
- soit séparément des autres actifs ;
- soit au sein des immobilisations de même nature que les actifs sous-jacents loués
(comme s'ils étaient détenus en propre), avec une information en annexe indiquant
les postes du bilan dans lesquels les droits d'utilisation ont été inclus.
En revanche, si le droit d'utilisation remplit la définition d'immeuble de placement
d'IAS 40, cette présentation n'est pas applicable, le droit d'utilisation devant alors être
présenté en immeuble de placement.
b. Les dettes de loyers doivent être présentées au passif des preneurs :
- soit séparément des autres dettes ;
- soit en les incluant dans d'autres postes de dettes mais avec une information en
annexe détaillant les postes de passif dans lesquels elles ont été incluses.
La dette de loyers devra être décomposée en dette courante et non courante, en
application des principes d'IAS1.
2. Compte de résultat
Le preneur doit présenter séparément la charge d'intérêts relative à la dette
de loyers (charge financière) et la charge d'amortissement du droit d'utilisation
3. Etat des flux de trésorerie
Le preneur doit classer :
- le remboursement du principal de la dette de loyers dans les flux de
financement ;
- le paiement des intérêts relatifs à la dette de loyers en flux de financement
ou en flux opérationnels ;
- les paiements de loyers qui n'ont pas été pris en compte dans l'évaluation de
la dette de loyers (certains loyers variables, les loyers relatifs aux contrats de
courte durée et les loyers des contrats portant sur des actifs de faible valeur si
le traitement optionnel a été retenu pour ces contrats) doivent être présentés
dans les flux des activités opérationnelles.
5) Informations en annexe
L'objectif des informations à fournir en annexe aux états financiers est de
permettre aux utilisateurs d'apprécier les impacts des contrats de location sur la
situation financière, la performance et les flux de trésorerie de l'entité.
Ces informations doivent être présentées dans une note unique aux états
financiers 2.
2Aucune information n'est requise pour la charge relative aux contrats d'une durée inf érieure ou égale à un
mois.
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Ainsi, les preneurs doivent fournir, pour la période présentée, les informations
quantitatives suivantes :
• les valeurs nettes comptables des droits d'utilisation présentées par classe
d'actifs sous-jacents ;
• la charge d'amortissement des droits d'utilisation présentée par classe
d'actifs sous-jacents ;
• les augmentations des droits d'utilisation ;
• la charge financière relative à la dette de loyers ;
• la charge de loyers relative aux contrats de courte durée, si l'exemption a
été retenue par le preneur.
Si le portefeuille de contrats de courte durée auxquels l'exemption est appliquée et auxquels un preneur est
engagé à la date de clôture est différent de celui de l'exercice publié, le preneur devra en outre communiquer
le montant des engagements considérés
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III. Principales dispositions pour les bailleurs
1) Définition
La norme IFRS 16 maintient, pour les bailleurs (et contrairement aux preneurs),
la distinction qui existait dans la norme IAS 17 entre contrats de location simple
et contrats de location-financement, déterminante pour leur traitement
comptable.
Un contrat de location est classé en contrat de location-financement s’il a pour
effe t de t ransférer a u preneur l a q uasi -totalité d es r isques e t a vantages
inhérents à la propriété d'un actif. Un contrat ne transférant pas cette quasi -
totalité des risques et avantages est classé en contrat de location simple.
Le classement d'un contrat en location-financement ou en location simple
dépend de la réalité de la transaction (substance) plutôt que de la forme du
contrat.
2) Classification des contrats en location simple ou en location-
financement
a) Critères de classification des contrats
La norme IFRS 16 liste une série d'exemples de situations qui, individuellement
ou conjointement, conduisent en principe à qualifier le contrat de location -
financement :
a. le contrat de location transfère la propriété de l'actif au preneur au terme
de la période de location ;
b. le contrat de location donne au preneur l'option d'acheter l'actif à un prix
qui devrait être suffisamment inférieur à sa juste valeur à la date de levée
de l'option, pour qu'à la conclusion du contrat de location, il soit
raisonnablement certain que l'option sera levée ;
c. la durée du contrat de location couvre la majeure partie de la durée de vie
économique de l'actif même s'il n'y a pas transfert de propriété de l'actif ;
d. à la date de conclusion du contrat de location, la valeur actualisée des
paiements de loyers s'élève à la quasi-totalité de la juste valeur de l'actif
loué ;
e. les actifs loués sont d'une nature tellement spécifique que seul le preneur
peut les utiliser sans que des modifications majeures ne leur soient
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apportées.
En outre, la norme IFRS 16 identifie trois indicateurs de situation
supplémentaires qui, individuellement ou conjointement, pourraient
également conduire à classer un contrat en tant que contrat de location-
financement :
- si le preneur peut résilier le contrat de location, les pertes subies
par le bailleur relatives à la résiliation sont à la charge du preneur ;
- les profits ou pertes résultant de la variation de la juste valeur de la
valeur résiduelle sont au bénéfice ou à la charge du preneur (par
exemple, sous la forme d'une diminution de loyer égale à la
majeure partie du produit de cession à la fin du contrat de location)
;
- le preneur a la faculté de poursuivre la location pour une deuxième
période moyennant un loyer sensiblement inférieur à celui du
marché.
b) Classification des contrats de location portant sur un ensemble
immobilier
Les contrats de location portant sur des ensembles immobiliers, comprenant un
terrain et une construction, doivent être décomposés 3 en un contrat de location
de terrain et un contrat de location de construction. Pour cela, les paiements de
loyers (y compris les paiements forfaitaires initiaux, le cas échéant) doivent être
répartis entre les deux éléments (droit de location du terrain et droit d'utilisation
de la construction) à la date de conclusion du contrat.
3) Contrats de location-financement
a) Évaluation initiale
Le bailleur, dans un contrat de location-financement, transfère la q uasi-totalité
des risques et avantages attachés à l'actif loué au preneur.
Cette opération peut être assimilée à une « vente » à crédit . Ainsi, à la date de
prise d'effet du contrat, le bailleur doit décomptabiliser dans son bilan les actifs
détenus en vertu d'un contrat de location-financement et les présenter comme
des créances pour un montant égal à l'investissement net dans le contrat.
3 Cette décomposition n'est toutefois pas requise si le montant relatif au terrain est non significatif.
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En conséquence, il doit :
- sortir du bilan l'immobilisation louée, la quasi-totalité des risques et avantages
inhérents à la propriété de l'actif ayant été transférée au preneur ;
- constater une créance pour une valeur égale à son investissement net dans le
contrat de location.
L'investissement net dans le contrat de location est égal à la valeur actualisée de
l'investissement brut au taux d'intérêt implicite du contrat.
Les paiements à recevoir au titre de la location comprennent :
- les loyers fixes y compris les loyers considérés comme fixes en
substance, diminués des avantages octroyés par le bailleur au preneur et
restant à payer par le bailleur ;
- les loyers variables basés sur un taux ou index, en utilisant le taux ou
index à la date de prise d'effet du contrat ;
- toute valeur résiduelle dont le paiement est g aranti au bailleur par le
preneur, par une personne liée au preneur ou par un tiers indépendant
qui a la capacité financière d'assumer ses obligations de garantie ;
- le prix d'exercice d'une option d'achat si l'exercice de l'option est
raisonnablement certain ;
- les pénalités de résiliation ou de non-renouvellement du contrat.
b) Évaluation ultérieure
Les produits financiers sont constatés, sur la durée du contrat, sur la base d 'une
formule traduisant un taux de rentabilité p ériodique constant sur l'encours
d'investissement net restant du bailleur.
Ainsi, les produits financiers doivent être répartis sur la durée du contrat de
manière systématique et rationnelle. Le bailleur doit imputer à l'investissement
brut dans le contrat de location les paiements de loyers de la période considérée
pour diminuer à la fois le principal et les produits financiers non acquis.
La valeur résiduelle non garantie est comprise dans l'investissement b rut (pour
sa valeur brute) et dans l'investissement net (pour sa valeur actualisée) et, en
conséquence, une partie des produits financiers non acquis au bailleur
(correspondant à la différence entre ces deux valeurs) lui est relative.
Ainsi :
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- le bailleur doit revoir régulièrement l'estimation des valeurs résiduelles non
garanties ;
- en cas de baisse par rapport à l'estimation antérieure, le rythme d'étalement
des produits sur la durée du contrat est révisé et tout ajustement est constaté en
perte de la période, en contrepartie d'une diminution de la créance.
Un bailleur doit appliquer les dispositions de décomptabilisation et
de dépréciation d'IFRS 9, Instruments financiers, à l'investissement net dans le
contrat.
c) Modifications des contrats de location-financement
Un bailleur doit comptabiliser une modification de contrat de location -
financement comme un contrat de location séparé (distinct de l'ancien), si les
deux conditions suivantes sont remplies :
- la modification augmente le « périmètre » de la location en ajoutant un droit
d'utilisation d'un ou plusieurs actifs sous-jacents ;
- l'augmentation du loyer est en ligne avec le prix individuel de l'augmentation
du « périmètre », y compris les ajustements appropriés du prix individuel
reflétant les circonstances propres au contrat considéré.
4) Contrats de location simple
a) Évaluation
Les actifs faisant l'objet de contrats de location simple doivent être présentés au
bilan du bailleur selon la nature de l'actif.
Au compte de résultat, les revenus locatifs doivent être comptabilisés en
produits de façon linéaire sur toute la durée d u contrat d e l ocation, à moins
qu'une autre base systématique ne soit plus représentative de l'échelonnement
dans le temps de la diminution de l'avantage retiré de l'utilisation de l'actif loué.
Comme pour l'ensemble des actifs immobilisés (et de manière cohérente avec
les autres actifs), les amortissements d'un bien loué sont évalués et
comptabilisés conformément aux normes IAS 16 et IAS 38, les dépréciations sont
déterminées et comptabilisées conformément à la norme IAS 36. Les coûts
encourus pour acquérir les revenus locatifs sont constatés en charges. En
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revanche, les coûts directs initiaux engagés pour la conclusion du contrat sont à
intégrer dans le coût des immobilisations (et repris au compte de résultat de
manière étalée, sur la durée du contrat de location, au même rythme que les
revenus locatifs).
b) Modifications des contrats de location simple
Un bailleur doit comptabiliser une modification de contrat de location simple
comme un nouveau contrat à partir de la date de modification du contrat. Les
paiements reçus d'avance ou à recevoir relatifs au contrat initial sont considérés
comme faisant partie des paiements de loyers du nouveau contrat.
5) Cas particulier des contrats de sous-location
Un contrat de sous-location est une transaction dans laquelle un bien sous-
jacent est reloué par son preneur (bailleur intermédiaire) à un tiers, le contrat de
location (« contrat de location principal ») conclu entre le bailleur et le preneur
demeurant en vigueur.
Des dispositions particulières existent pour la comptabilisation.
6) Informations en annexe
L'objectif des informations à fournir en annexe des états financiers est de
permettre aux utilisateurs d'apprécier les impacts des contrats de location sur la
situation financière, la performance et les flux de trésorerie de l'entité.
Les bailleurs doivent fournir toute information qualitative et quantitative
additionnelle, nécessaire à l'atteinte de l'objectif précité et les informations
relatives :
o aux contrats de location-financement ;
o aux contrats de location simple ;
o à tous les contrats.
IV. Opérations de cession-bail
Une transaction de cession-bail est une opération par laquelle le propriétaire
d'un bien le cède à un tiers pour le reprendre en location.
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Afin de déterminer le traitement comptable applicable à une opération de
cession-bail, il convient d'appliquer les dispositions d'IFRS 15, Produits des
activités ordinaires tirés des contrats avec des clients.
Si la cession du bien par le vendeur-preneur constitue une vente selon IFRS 15 :
• le vendeur-preneur doit évaluer le droit d'utilisation résultant du contrat
de location comme une proportion de la valeur nette comptable de l'actif
transféré, correspondant au droit d'utilisation qu'il conserve. Ainsi, le
résultat de cession (profit ou perte) ne sera constaté qu'à hauteur des
droits effectivement transférés à l'acquéreur-bailleur ;
• l’acquéreur-bailleur doit comptabiliser l'acquisition de l'actif selon les
normes applicables et le contrat de location conformément à IFRS 16.
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