COURS UTILISATION ET OCCUPATIONDES SOLS /

MAITRISE ET OCCUPATION DES SOLS

INTRODUCTION
L’utilisation et l'occupation des sols représentent un enjeu majeur. Le droit qui s'applique à
l’occupation et à l’utilisation des sols n’est pas récent. Sans remonter à la bulgaro-romaine,
force est de constater que toujours les responsables ont cherché à organiser, à ordonner autour
d'un moment qui lui donne son rythme et son caractère. Les règles d'occupation et d'utilisation
des sols étaient d'abord volontaire et positif. Les responsables ont dessiné les traits des futurs
quartier et réalisé sur les terrains des avenues, des édifices dont les principes avaient été arrêtés.
Cette urbanisme là à peu à peu fait place à la réglementation et le juriste a pris le pas sur le
visionnaire. La réglementation a remplacé la création. Il est dès lors apparu un nouveau style
d’organisation avec des règles de prospect (réserves foncières…).
Deux phénomènes majeurs expliquent les développements de la règlementation et donc du droit
de l’utilisation et de l'occupation des sols. Il y a d'abord l'exode rural (19 siècle) qui s'est
accéléré après la seconde guerre mondiale (SGM) et qui a provoqué l'urbanisation alliant
l’abandon et l’habitat rural à la nécessité de constructions nouvelles en zone urbaine. En effet,
la croissance démographique intervenue après 1945. De ces deux courants est issu un
développement urbain qui tendait rapidement à devenir anarchique. Les tensions existantes sur
le marché des terrains ou sol à bâtir provoquant de leur côté une spéculation foncière mettant
en péril l'équilibre même de la société. Ainsi trouver sa justification l'intervention de la
puissance publique dans le domaine de la propriété immobilière mettant en mal les règles du
code civil selon lesquelles la propriété est le droit d'user et d’abuser de la chose possédée. Dès
après la Première Guerre Mondiale apparaisse les premiers lignes d'un droit d'occupation et
d'utilisation des sols qui prendra son véritable envol après 1945. A plus récemment d'autres
préoccupations sont venues se greffer sur le souci initial d'organiser la croissance urbaine pour
loger les citadins en leur droit d'utilisation et d'occupation des sols à progressivement pris en
considération la nécessité de répartir ou mieux voire de côté les activités économiques (création
des zones industrielles ou artisanal, la protection des espaces agricoles contre l'avancée
urbaine). De même s’affirme aujourd'hui le souci inspiré par le mouvement écologique de
préserver les richesses naturelles et plus généralement des zones non construites à l'intérieur
des sites sous forme d'espace vert de façon à améliorer la qualité du paysage urbain ou rural a
aujourd'hui le droit d'occupation et d'utilisation des sols n'est plus réservé seulement à la ville
qui ne correspond plus à sa signification étymologique puisqu'il régit tout simplement la
campagne village et la grande cité. Dans le cadre institutionnel et juridique, l'interventionnisme
public s'est traduite à l'édification des textes par la mise en place des structures administratives
centrales déconcentrées et décentralisées.
À l'échelon central, le droit de l'utilisation et de l'occupation des sols relève d'abord d'un
ministère dont les appellations ont varié au fil du temps et ces variations étant révélatrice de
soucis et de la conception d'une époque (le ministère de l’urbanisme de l'aménagement de
l'occupation des sols représente les derniers abattages…). Mise à part l’échelon régional qui a
un rôle d'étude et d'information, l’État est représenté en matière d'occupation et d'utilisation des
sols dans chaque département par un préfet. Son représentant qui dispose à cette fin des services
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des directions départementales. À la période actuelle privilégie le rôle des organes décentralisés
car les collectivités territoriales et en premier lieu les communes ont reçu des compétences
nouvelles depuis la loi n°96-06 jusqu’à l’acte 3 de la décentralisant avec la possibilité de leur
regroupement sous la forme d’intercommunale.
Il y a une grande diversité des organismes publics au semi public qui sous la forme d'économie
mixte effectue en collaboration avec les collectivités territoriales et souvent en leur nom et pour
leur compte, ce que l'on appelle l'urbanisme opérationnel appuyé à l’urbanisme réglementaire.
Deuxièmement, les cadres juridiques : l'évolution est ici permanente au souci d'adapter les
textes aux nécessités mouvantes de la société s'est ajouter la volonté de redéfinir les
compétences donc les procédures pour donner aux communes des responsabilités neuves dans
ce qui était auparavant une affaire d'État. C’est ainsi que l’esprit des textes de la décentralisation
a considéré que le territoire national est le patrimoine commun de toute la nation. Chaque
collectivité publique en est le gestionnaire et le gérant dans le cadre de ses compétences.
L’utilisation de l'espace relève donc de plusieurs collectivités autonomes. Il en résulte une
complexité des mécanismes car il faudra désormais que le droit de l'occupation et de l'utilisation
des sols définit et avec précision qui fait quoi exactement d’où l’apparition de la notion de
l’autorité compétente que les praticiens devraient toujours déterminer.
Dans les systèmes antérieurs, l’État seul détenteur et responsable avait toujours les derniers
mots et arbitrer ainsi tout conflit pouvant naître entre les communes au sujet des plans
d'occupation et d'utilisation des sols. Il s'agit de voir comment peut s'harmoniser et concilier les
intérêts divergents en matière d’occupation et d’utilisation des sols puisque l’État ne peut plus
faire prévaloir ses propres intérêts par voie autoritaire. Un nouveau cadre juridique et
institutionnel est nécessaire pour organiser la conciliation sous forme de création de
commission et la portée de ce nouveau régime qui concerne tant la planification urbaine que la
délivrance individuelle des autorisations d'occuper et d'utilisation des sols va trancher
essentiellement les compétences et les procédures sans bouleverser les règles d'urbanisme. Il
existe donc un dualisme des documents de planification urbaine avec des documents
prévisionnels (schéma directeur prévisionnel) et un document opérationnel principalement
communal assortie de faits immédiat d’occupation des sols. Ce redéploiement opéré repose sur
un emboîtage de 3 niveaux de compétences se commandant les uns les autres et mêlant la liberté
d'instruction décentralisée et le contrôle de l’État. L’État y exerce désormais un contrôle de
compétences au regard des procédures d'élaboration mais également de nouvelles règles
applicables aux demandes d'occupation et d'utilisation des sols.

Première partie : Les orientations générales de la politique d'aménagement

des sols, de leur occupation et utilisation
Faire de l'urbanisme c'est grâce à un réseau des règles destinées à l'initiative prévue par divers
mécanismes d'utilisation de faire respecter ces règles. Elles-mêmes se développent à
l'initiative de l’État que sous l’impulsion d’autorité locale. Les secondes étant diversement
contraint de respecter les premiers.

Section 1 : Les orientations relevant de l’État en matière d'occupation et

d'utilisation des sols
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Dans toute la politique économique et sociale concours à la politique d'occupation et
d'utilisation des sols (politique fiscale, de logements, politique financière…). Toutes ces
interventions étatiques ont leur retentissement sur l'occupation et l'utilisation des sols et leur
retentissement sur les constructions.

A- Le règlement national d'urbanisme (RNU)

C’est ce règlement qui habilite le gouvernement à édicter par décret les règles générales
d’utilisation et d’occupation des sols applicable à défaut de documents locaux approuvés.

1) Le RNU à défaut de documents locaux approuvés

a) Le champs d'application du RNU

À l’absence d’un plan d’occupation des sols approuvé, les règles définies par le RNU
gouvernent tout projet de construction d'occupation et d'utilisation des sols mais dans les faits,
l’absence d’un plan d’occupation des sols a pour corollaire une relative in-constructibilité des
sols. Seul sont autorisés sur un territoire dépourvu d'un plan d'occupation des sols :
➢ L’adaptation, l’extension des constructions déjà existantes, la réfection ;
➢ Les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole, à la mise en
valeur des ressources naturelles, à la réalisation d'opérations d'intérêt national ;
➢ La construction et l’installation incompatible avec le voisinage des zones habitées et
d'extension mesurée des constructions et installations existantes ;
➢ La construction et l’installation motivée du conseil municipal si celui-ci considère que
l'intérêt de la commune le justifie et pour autant que le projet n'est pas contraire aux
lois d'urbanisme, ne porte pas atteinte aux espaces naturels, au paysage, à la salubrité
et à la sécurité publique et n’entraîne pas de surcroît d’importantes dépenses publiques.
Des conflits pourront surgir entre le conseil municipal et le représentant de l’État. S’agissant
d’apprécier si l’intérêt de la commune le justifie, la rigueur de cette règle nouvelle est destinée
d'évidence à inciter les conseils municipaux à se doter d’un plan d’occupation des sols est
tempéré par une mesure transitoire. Mise à part les communes qui n’ont pas un plan
d'occupation des sols, l’État peut préciser par voie de règlements, les Modalités d’Application
du Règlement National d’Urbanisme (MARNU) et ces derniers prendront l'aspect d'une carte
communale faisant apparaître un zonage. Ces MARNU sont une préfiguration du plan
d'occupation des sols. Ce sont des directives destinées à se substituer à un plan d'occupation des
sols régulièrement à venir.

b) L'existence dans la commune d'un plan d'occupation des sols opposable

aux tiers
Dans cette hypothèse, le plan d’occupation des sols s’applique aux territoires qu’il couvre mais
en toute hypothèse sont interdites les atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique, les
territoires exposés à un risque, les sites ou vestiges archéologiques, la protection des sites ainsi
que toutes les autres règles générales fixées par le code de l'urbanisme.

2) Le contenu du RNU

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Le RNU contient des règles impératives qui édictent les interdictions ou contraintes rigoureuses
et des règles permissives qui à partir d’une appréciation de l'autorité compétente qui a la
possibilité de refuser une autorisation ou l’accorder en l’assortissant de conditions particulières.

a) La localisation des cercles de construction

Il s'agit ici d'une disposition permissive concernant les constructions de nature à porter atteinte
à la nature ou à la salubrité publique ou à la sécurité. Cette atteinte peut être active si c’est la
construction elle-même qui cause problème par son installation (porcherie). L'insalubrité active
existe lorsque par exemple la construction d'une centrale de béton à proximité immédiate d'un
groupe de maison à usage d'habitation entraîne des nuisances de nature à porter atteinte à la
salubrité publique. Il en est de même de l’autorisation à proximité immédiate de nombreuses
habitations d’un atelier de traitement de viande et d’abattage qui porte atteinte à la salubrité des
lieux avoisinants ou encore à propos d’un élevage de volailles contiguës à une maison
d'habitation. L’atteinte peut aussi être passive si la construction se trouve exposée à un risque
futur d'insalubrité. Par exemple un lotissement à usage d’habitation sur un terrain situé à
proximité d’une porcherie.
L’absence de délimitation d'une zone dangereuse peut engager la responsabilité de l’État au
regard des exigences de la lutte contre l'incendie. Le caractère suffisant ou non de la desserte
sera fonction de l’importance de la construction. La desserte doit s'apprécier au regard des voies
directement liées à l'immeuble et les conséquences de l'existence de l'immeuble sur la
circulation urbaine. Dans cette règlementation de la desserte, il y a aussi des dispositions
permissives destinées à lutter contre le mitage c’est-à-dire au sauvetage d’habitat dans l’espace
naturel au cadrage.

b) Les implantations et les volumes de construction

Les règles ont pour objet d'éviter qu'un bâtiment ne fasse trop d’ombre à celui qui est en face
de lui de l’autre côté de la voie concrètement et sauf s’il se trouve imposé la construction la
suite de l’alignement. Le regard orienté des 45° ne doit pas être arrêté par le vis-à-vis, même si
l'on se trouve au bas de l'immeuble et les espaces prévus vont supporter. Ce sont des règles qui
ont pour objet de protéger les vues ou l'ensoleillement du fond voisin. Ces règles ont pour
objectif la salubrité, la descente venelle étroite d'espace sombre et mal entretenue. Ce qui
explique le minimum imposé de 3 m dès que la construction est éloignée de la limite. Il y a des
possibilités de régularisation par démolition ou adjonction à condition qu’il n’y ait pas une
fraude à la loi. D’ailleurs, il est possible d'autoriser la délivrance d'un permis de construire pour
des travaux à effectuer sur un bâtiment existant et méconnaissant les dispositions et
prescriptions impératives.

c) L'aspect des constructions

Il s'agit d'une disposition permissive qui est d'application délicate car il repose sur une
appréciation très subjective de ce qu’il est ou pas. Il est évident qu’à la faire trop jouer
strictement où interdirait toute évolution de l'architecture qui serait alors condamnée à répéter
les mêmes formes hier. Le code de l'urbanisme dispose en effet que le permis de construire
peut-être refuser ou accorder que sous réserve de l'observation des prescriptions spéciales si les
constructions par leur situation leur dimension ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages

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à édifier ou à modifier sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt avoisinant au
site ainsi qu’à la conservation des prescriptions monumentales.

2) Force obligatoire du RNU

Toutes les dispositions impératives du RNU s'imposent évidemment. Toutefois, des dérogations
peuvent être accordées afin de permettre la construction des bâtiments essentiels des
populations mais les motifs susceptibles de justifier une dérogation ont été clairement justifiées.
En effet, une dérogation au règlement prescrite par un RNU ne peut légalement être autoriser
que si les atteintes qu'elles portent à l'intérêt général, que les prescriptions du règlement ont
pour objet de protéger, ne sont pas excessives au regard de l'intérêt général que présente la
dérogation. Il y a donc lieu de mettre en balance l'atteinte à l'intérêt général constitué par la
méconnaissance d'une obligation d'urbanisme et l'intérêt de mettre en place un RNU qui doit
être d'intérêt général. Il est illégal de déroger au RNU, de favoriser un intérêt personnel d'un
promoteur au détriment de l’intérêt général. De même il est illégal la dérogation accordée en
vue de régulariser la situation nait de l'annulation d'un permis de construire. De plus, n’importe
quel intérêt général n’est pas susceptible de rendre légal une dérogation. Il faut en principe que
l'urbanisme soit concerné à l’intérêt financier de la commune mais aussi regardé comme lier.
En revanche, l'intérêt économique sera admis dans certains cas. On peut considérer eu égard
aux déficiences de l’équipement hôtelier de la construction dans le centre-ville qu’un hôtel
puisse correspondre à un intérêt général qui dans les circonstances de l'affaire peut justifier une
dérogation. L’intérêt social peut aussi être admis parfois. Il peut s'agir de l'intérêt de
relogements de groupes vulnérables, la sauvegarde des emplois et pour lutter contre les
conditions difficiles.

B- Les contraintes étatiques

Quatre catégories méritent d'être présentées :
Premièrement, pour les directives d'aménagement nationale, le législateur a prévu 3 sortes :
✓ La directive relative à la construction dans les zones de bruit ;
✓ La directive relative à la protection des eaux et forêts et de la montagne ;
✓ La directive relative à la protection du littoral
Deuxièmement, les perspectives d'aménagement. Il est prévu un aménagement et l’application
par des lois d’urbanisme dans certaines parties du territoire. La caractéristique de ces
prescriptions est de s'imposer aux documents locaux qui doivent être compatibles avec elles.
Ce rapport de compatibilité qu'il faut distinguer d'une relation de conformité n'implique pas un
asservissement total du document subordonné.
Troisièmement, les projets d'intérêt général. L’État en prenant en considération des projets de
réalisation émanant des collectivités publiques va contraindre les responsables des documents
locaux de les respecter strictement. Les projets doivent présenter un caractère d'utilité publique
et être destinés à la réalisation d'une opération d'aménagement ou d'équipement au
fonctionnement d'un service public, à l'accueil des populations défavorisées, à la protection du
patrimoine naturel ou culturel, à la prévention des risques, à la mise en valeur des ressources

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naturelles ou à l’aménagement agricole et rural. La diversité des objets possibles conduit à une
notion de projet d'intérêt général. Toutefois, cette appellation suppose des conditions : il faut
que ces projets aient été inscrits dans un document de planification urbaine exécutoire, soit
arrêté dans leur principe et dans leurs conditions de réalisation par une délibération de l’instance
compétente. À ces projets vont avoir une autorité certaine comme le dit le législateur et tous les
schémas directeurs et les plans d'occupation des sols doivent les respecter. Les collectivités
territoriales qui délivrent des autorisations d'utilisation et d'occupation des sols doivent vérifier
le respect des prescriptions des projets d'intérêt général.
Quatrièmement, les incitations ou contraintes financières. L’État use des armes financières
pour inciter les agents à adopter certains comportements touchant à l’urbanisme. Le but de
certaines mesures fiscales était certes d’avoir plus de recettes même si elles avaient des effets
induits sur le marché foncier (impôts fonciers). Quelques mesures méritent d’être tirées :
✓ Le versement pour dépassement de plafond légal de densité (PLD) ;
✓ La participation pour dépassement du coefficient d’occupation des sols ;
✓ La taxe locale d'équipement des sols.

a) Le versement pour dépassements du plafond légal de densité

Le PLD a pour objet en imposant une contribution aux constructions choisissant les zones de
forte densité, de réduire le prix des terrains dans ces zones et la contribution étant initialement
à la construction publique pour permettre aux collectivités territoriales de bâtir dans les centres
urbains malgré le coût élevé dans ces zones. Le principe du versement est simple, un rapport
est fixé entre la surface du terrain et la surface du plancher constructible (PLD). Si le rapport
est donc un PLD qui est à 1000 m², s’il le dépasse, il va verser sous une forme de contribution
à la valeur du terrain.

b) La participation pour dépassements du coefficient d'occupation des sols

Dans les documents locaux que constituent les plans d'occupation des sols, il est toujours fixé
par zone un coefficient d'occupation des sols qui s’exprime par le rapport entre surface de
plancher et surface des terrains (tous les espaces du terrain ne sont pas construit). Par exemple
dans une commune, le COS est de 0,8 et le PLD est de 1 sur un terrain de 1000 m² valant 100
F le mètre carré. Un constructeur se propose d'édifier 2000 m² de planché en supposant que les
dépassements de COS soit…
Pour satisfaire au PLD, le constructeur devrait disposer de 1000 m² supplémentaires. Il devra
donc acquitter 100.000 F et cette somme sera partagée entre les collectivités territoriales (arrêté
conjoint du ministre des Finances et des collectivités territoriales). Il est alors considéré au
regard du COS comme possédant 2000 m², il lui en aurait fallu 2500 m² pour respecter le COS
comme possédant 2000 m² de planché qui équivaut à 50.000 F donnés aux collectivités
territoriales avant de construire.

c) La taxe locale d'équipement et les autres participations de financement de la

réalisation d'occupation publique
Cette taxe est instituée dans certaines communes par la loi et peut être créée par délibération du
conseil municipal. Elle s'applique plutôt à la construction, à la reconstruction, à

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l’agrandissement des bâtiments de toute nature. À cette taxe est exclu cependant, de pleins droit
à des constructions destinées à être effectuée à un service public ou à un but d'utilité publique.
• Les constructions édifiées dans des zones d'aménagement concertées lorsque les
équipements publics ont été mis en chargé des constructeurs. Certaines collectivités
territoriales peuvent décider de renoncer à recevoir la taxe locale d’enlèvement sur
les locaux des habitations à loyer modéré (HLM) sur la reconstruction d'habitations
familiales après expropriation pour cause d'utilité publique ;
• Les constructions de garage à usage commercial.

Section 2 : Les orientations locales de la politique d'aménagement foncier et

d'urbanisme
Les préoccupations générales qui sont définies à l'échelle de la nation doivent se concrétiser à
l'échelon local. Cette traduction s’explique par deux documents que sont le schéma directeur
qui est prospectif et indirect et le plan d'occupation des sols. À ces deux documents sont prévus
dans le code de l'urbanisme qui leur donne pour vocation de déterminer les conditions
permettant d'une part, de limiter l'utilisation de l'espace, de préserver les activités agricoles, de
protéger les espaces forestiers, les sites et les paysages et d'autre part, de prévoir suffisamment
de zones réservées aux activités économiques et d'intérêt général et des terrains constructibles
pour la satisfaction des besoins présents et futurs en matière de logement.

A- Les schémas directeurs

Les schémas directeurs fixent les orientations fondamentales de l'aménagement des territoires
intéressés compte tenu de l’équilibre qu’il convient de préserver entre extension, l'exercice des
activités agricoles des autres activités économiques et des autres sites naturels. Prenant en
compte, les programmes des diverses collectivités publiques avec le souci de les harmoniser,
les schémas directeurs déterminent ou indiquent :
▪ La destination générale des sols ;
▪ L’implantation des grands équipements d'infrastructures ;
▪ La localisation des activités les plus importantes ;
▪ L’emplacement des grands réseaux dessaisissements ;
▪ Les espaces verts.
Il s'agit là de documents prospectifs destinés à orienter les décisions réglementaires futures. À
ces documents sont élaborés selon une procédure qui implique l'existence de consultation sous
la responsabilité du représentant de l’État.

B- Les plans d'occupation des sols (POS)

Ce sont des documents élaborés par les collectivités territoriales suivant les axes de
développement de leur Commune avec un zonage (ZU ; ZV). Par ailleurs, les POS sont
opposables aux autorisations individuelles d'occupation et d'utilisation des sols. Les plans
d'occupation des sols doivent être compatibles avec les schémas directeurs car ils constituent la

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pierre angulaire du droit de l’urbanisme. Ils prévoient des obligations mais également des
dispositions facultatives. Ces plans d'occupation des sols sont élaborés à l'initiative des
Communes. En effet, le conseil municipal qui par délibération prescrira l’élaboration du plan
d’occupation des sols et le cas échéant décidera d’en confier le soin à un établissement public
de coopération intercommunale s'il ne préfère l'effectuer en régie (réalisation par les services
municipaux ou par toute autre méthode associée (par exemple les services municipaux et les
bureaux d'études privés). On rappelle également que les services de l’État peuvent être mis à la
disposition des collectivités territoriales pour l'élaboration du plan d'occupation des sols. Dans
un plan d’occupation des sols, il y a l’État, les services qu'ils dirigent, les départements, les
représentants des associations locales. Le juge veille rigoureusement au respect de ces règles.
Il a ainsi annulé l'acte d’approbation d'un plan d'occupation des sols à l’élaboration duquel
n'avait pas été associé le représentant de l’État. En matière de plan d'occupation des sols,
l’information des administrés doit être garantie notamment par voie d'affichage, il est ouvert
une procédure de consultation obligatoire avec l'indication des organismes et services chargés
des études. Les études terminées, le projet de plan est arrêté par l'organe délibérant qui ouvre
une période de consultation. Le représentant de l’État profite de cette consultation pour vérifier
que le projet ne compromet pas la mise en œuvre d'un projet d'intérêt général précédemment
communiqué à la collectivité sinon il en prévient cette dernière toute précision utile lui étant
alors donné. Ceux qui élaborent le plan d'occupation des sols doivent être impartiaux. Le projet
de plan d'occupation des sols est accompagné de l'ensemble des avis formulés qui doivent être
rendus publics et susceptibles d'être opposés soit au tiers, soit à l'administration. Le territoire
concerné par le plan d'occupation des sols doit toujours être couvert par un schéma directeur
exécutoire. Le plan d'occupation des sols peut être entaché d'illégalité dès lors que :
❖ Certaines de ces dispositions qui méconnaissent par exemple une prescription
d'aménagement ou d'un projet d'intérêt général ;
❖ Par la circonstance que le plan d'occupation des sols compromet la réalisation d’un
schéma directeur ou secteur en cours d’élaboration ;
❖ Par l'incompatibilité manifeste du plan d'occupation des sols avec l'utilisation et
l'affectation des sols ;
❖ Par l'insuffisance de dispositions du plan d'occupation des sols s'agissant de
maîtriser l'urbanisation future ;
Ces divergences peuvent conduire à une modification du plan d’occupation des sols. Les
modifications doivent tenir compte des résultats de l'enquête, le cas échéant les propositions de
la commission de conciliation et de tout autre élément jugé utile. L’essentiel est de ne pas
remettre en cause son économie générale faute de quoi l'enquête sans doute de la phase de
consultation doit être refaite ou ainsi été regardé comme remettant en cause l'économie générale
du plan d'occupation des sols.
❖ Un accroissement sensible des possibilités d’urbanisation ;
❖ Une réduction importante des possibilités de construction.
Globalement, les plans d'occupation des sols peuvent faire l'objet de modification et de révision
dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec les dispositions de schéma directeur et qu'elle
ne supprime pas une protection édictée en faveur d’un espace boisé ou réduit sensiblement une
protection liée à la valeur agricole des terres au risque de nuisance à la qualité des sites et
paysages. Il existe des procédures exceptionnelles d'adoption des plans d'occupation des sols

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qui peuvent être rendus publics par substitution aux autorités administratives. Le représentant
de l’État peut mettre en demeure le maire de rendre public de nouvelles dispositions pour
permettre la réalisation d'un projet d'intérêt général, même le prononcé par un représentant de
l’État d'une déclaration publique non compatible avec les dispositions du plan d'occupation des
sols emporte obligatoirement modification de ce plan d'occupation des sols.
Le représentant de l’État peut inscrire d'office en annexe d’un plan d’occupation des sols, des
servitudes d'utilité publique que le maire doit inscrire dans 3 mois suivant la mise en demeure.
L'adoption d'un plan d'occupation des sols est irréversible, il est interdit d'abroger un plan
d'occupation des sols et cette dérogation législative aux principes selon lesquels l’autorité
administrative peut toujours abroger son acte réglementaire et est tenu de le faire si cet acte est
illégal, accompagne la volonté du législateur de rendre irréversible les transferts de
compétences qui vont de paires avec l’approbation du plan d’occupation des sols et témoigne
aussi du souci d'éviter pour les administrés, les troubles qui pourraient résulter de l'existence
des plans d'occupation des sols à éclipse. Pour éviter que cette interdiction ne soit tournée par-
là fabrication de plan d’occupation des sols volontairement illégaux que l’on ferait annuler par
le juge administratif, le législateur prévoit qu'en cas d'annulation par décision juridictionnelle,
l’autorité compétente est tenue d'élaborer sans délai un nouveau plan d'occupation des sols et
le représentant de l’État pourrait se substituer en cas de défaillance de l'autorité compétente
pour élaborer un plan d'occupation des sols. Le contenu du plan d'occupation des sols est de
fixer dans le cadre des orientations du schéma directeur, les règles générales et les servitudes
d'utilisation des sols lesquelles peuvent aller jusqu'à l'interdiction de construire. Il comporte en
effet, un contenu minimum obligatoire à savoir un zonage et les règles concernant le droit
d'implanter les constructions de leur nature et destination. Un contenu facultatif (les plans
d’occupation des sols) peut en outre poser l’aspect extérieur des constructions, des tracés des
voies de circulation, des emplacements réservés aux ouvrages publics, les secteurs à protéger
et le coefficient d’occupation des sols.
Formellement, le plan d'occupation des sols comprend 4 parties :
➢ Un rapport de présentation qui peut parfois apparaître beaucoup plus littéraire que
juridique ;
➢ Un règlement qui zone par zone fixe les règles et servitudes applicables pour les
zones urbaines ;
➢ Les documents graphiques sous la forme d’un plan matérialisé avec un zonage précis
avec indication des équipements qui sont prévues. Ces plans ne créent pas de
servitudes c’est plutôt les règlements qui créent les servitudes. En cas de divergence
entre les deux, ce sont les dispositions du règlement qui l'emporte ;
➢ Les annexes. Aux plans d'occupation des sols doivent être joint, diverses annexes
dont la liste est prévue au code de l’urbanisme et qui concerne les emplacements
réservés, les opérations déclarées d'utilité publique et toutes les inscriptions faites
par l’État et les projets d'utilité publique et également les expropriations. Mais
lorsque les servitudes sont omises, il est prévu un délai d’intégration de celles-ci.
Ainsi le contenu des annexes est toujours complété au fur et à mesure de leur
apparition. Il a été créé une nouvelle servitude qui concerne la zone de protection du
patrimoine architectural et urbain. Il est d’ailleurs institué au plan local, une
commission des patrimoines et des sites composés des personnalités dont le rôle est
consultatif.

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Le respect de ces règles incombe à l’architecte des bâtiments du Sénégal, il doit obligatoirement
se prononcer sur la délivrance des autorisations individuelles d’occupation et d’utilisation des
sols.

C- Les effets du plan d'occupation des sols

Il faut distinguer 3 situations du plan d'occupation des sols :
Pendant l'élaboration du plan d'occupation des sols, les effets varient en fonction de leur degré
d'élaboration. Ainsi, la prescription du plan d'occupation des sols ne serait à elle seule rendre
opposable le document en projet. Lequel n'est qu'un brouillon mais à ce stade, il est possible de
prendre des mesures de sauvegarde c'est-à-dire de refuser de se prononcer d'emblée sur les
demandes d'autorisation de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du
futur plan. À cette décision de sursis à exécution, ne peut excéder 2 ans et peut être renouveler
pour un autre motif sans que la durée totale de ce motif ne puisse excéder 3 ans. Elle doit être
motivée c’est-à-dire notamment exposé en quoi l’autorisation demandé compromet ou rend plus
onéreuse l’exécution de futurs plans. Le motif de la décision pourra être par exemple que la
demande de permis sur un terrain que l'on envisage de construire en zone non constructible ou
à un plan d’occupation des sols largement supérieure à celui qui est envisagé par le projet. Il va
de soi que le sursis à statuer ne peut être opposé une seule fois à un plan d'occupation des sols
expressément ou suffisamment avancé (le juge va statuer un contrôle sur les sursis à statuer
donc annule parfois). On notera en revanche que la décision de sursis à exécuter n'est qu'une
faculté à laquelle l'autorité compétente n'est pas normalement tenue (si l’administration le juge
va exercer un contrôle de l'erreur manifeste d'appréciation). Un refus express de sursis ne sera
annulé que lorsqu’il y a une erreur manifeste d’appréciation. Une fois devenu exécutoire, l’acte
rendant public le plan d’occupation des sols est opposable à l'administration comme aux tiers
qui peuvent aussi l'invoquer entre eux dans leur rapport de droit privé mais cette opposabilité
ne dure que 3 ans à compter de l'exécution de la dernière formalité de publicité. Faute
d'approbation devenue exécutoire dans ce délai, le plan d'occupation des sols cesse d'être
opposable mais pas pour autant caduc car il pourra être approuvé ultérieurement, ses effets étant
simplement suspendus dans un délai.
Après l'élaboration du plan d'occupation des sols. Le plan d’occupation des sols approuvé à des
effets patrimoniaux. Il constitue également une norme juridique impérative. Les effets
patrimoniaux sont souvent considérables eu égard aux différences des valeurs entre terrains
constructibles et non. De plus, certaines servitudes qui pèsent sur des terrains réservés sont de
nature à compromettre considérablement l'utilisation ou la gestion (le juge administratif va
réparer les préjudices subis), surtout si les servitudes instituées par un document d'urbanisme
n’ouvrent droit à une indemnité en principe sauf s’il résulte de ces servitudes une atteinte à des
droits acquis ou une modification à l’état antérieure des lieux déterminant un dommage direct,
matériel et certain. L’atteinte aux droits acquis pourra également résulter de l’impossibilité de
poursuivre des travaux, la perte de bénéfices escomptés de la réalisation d'un ensemble
immobilier. En revanche, la perte de la valeur vénale du terrain ne constitue pas une atteinte à
un droit acquis. Un plan d'occupation des sols ne peut conférer à lui seul des droits acquis
conformément aux principes selon lesquels les actes réglementaires ne sont pas créateurs de
droit.

10
Le contentieux des plans d'occupation des sols. Les plans d’occupation des sols donnent lieu à
un contentieux abondant, l'action directe vise l'acte qui l'arrête, qui le rend public ou qui
l'approuve. Les autres opérations ou décisions relatives au plan d'occupation des sols ne sont
pas susceptibles de recours en tant qu'acte préparatoire sauf en ce qui concerne les délibérations
du Conseil municipal qui peuvent être attaquées directement mais leurs irrégularités se
répercutent sur le plan d'occupation des sols. Il arrive fréquemment que l'illégalité d'un plan
d'occupation des sols non contesté à l’origine soit invoqué à l’appui d’un recours formé contre
une décision individuelle prise sur le fondement de ce plan d’occupation des sols. Cette
technique contentieuse dites exception d’illégalité n'appelle pas beaucoup de commentaires
sauf à préciser que lorsqu’est contestée une décision de sursis à statuer motivée par un projet
de plan d’occupation des sols, seul peut être invoqué l’irrégularité formelle de ce projet et non
l’illégalité de ce plan d’occupation des sols effectuée. Le juge va contrôler en la matière, le
détail des procédures (quorum du bureau d’étude, délibération du conseil municipal). Il exerce
ensuite sur la base des préoccupations d'urbanisme, la légalité interne des plans d'occupation
des sols pour vérifier notamment si ce document doit répondre à la définition des documents
d'urbanisme, être compatible avec les prescriptions d'aménagement et avec celles du schéma
directeur s'il existe et respecter les projets d'intérêt général. En plus le juge vérifie si le zonage
tel qu'il est prévu comporte d'erreur grossière. Le juge d'administratif va sanctionner également
le détournement de pouvoir qui correspond à une erreur de droit aggravée tel est le cas par
exemple lorsque les descriptions d'un plan d'occupation des sols ont eu principalement pour
objet de satisfaire des intérêts particuliers. Certaines irrégularités éventuelles constatées
peuvent s'ils ne remettent pas en cause une zone ou une parcelle n'aboutir qu'à des annulations
partielles. On rappelle également que l'annulation d'un acte d'approbation d’un plan
d'occupation des sols est sans influence sur les transferts de compétences intervenus en matière
d'autorisation individuelle par l'effet de cette approbation, lesquelles sont irréversibles. Les
conditions dans lesquelles s’élaborent un plan d’occupation des sols peuvent engager la
responsabilité de la Commune si par exemple le délai très long est présidé à cette élaboration
et perturbe les projets de certains administrés.

Section 3 : Les grands principes de l'aménagement

L’aménagement est défini comme l'ensemble des actions ou opérations ayant pour objet de
mettre en œuvre une politique de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l’accueil des
activités économiques pour favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser
des équipements collectifs, de lutter contre l’insalubrité, de sauvegarder ou mettre en valeur le
patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. D’une façon générale, l'aménagement
s'effectue selon les principes suivants :
• La décentralisation des compétences. Les collectivités territoriales jouent
aujourd'hui un rôle extrêmement important en matière d'exercice des droits
fonciers, de l'urbanisme notamment, le droit de préemption et la préparation des
zones d'aménagement concerté ;
• La participation des habitants aux opérations d'aménagement concernant leur
quartier c'est la procédure de concertation ;

11
 • Être à l'initiative de la création de lotissement des collectivités territoriales. Les
garanties des propriétaires et occupant de logements lors d'une opération
d'aménagement sont renforcées.

A- Le droit de préemption des collectivités territoriales

Il permet à une collectivité publique ou à un organisme délégué d'intervenir dans une vente
foncière par rapport à l'acquéreur déclaré ou non, le droit qu’elle tient d’acquérir le bien. Il
exerce soit dans le cadre des dispositions de droit instituant le droit urbain, soit dans les zones
d'aménagement différées.
Les zones d’aménagement concertées (ZAC) sont des zones à l’intérieur desquelles une
collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d'intervenir pour
réaliser ou faire réaliser l'aménagement ou l'équipement des terrains notamment de ceux que
cette collectivité territoriale à acquis ou acquerra en vue de les céder ou concéder ultérieurement
à des utilisateurs publics ou privés. L’objet de ces zones d'aménagement concertées est très
vaste puisque ce mode d'aménagement permet d'aménager, d'occuper et d'équiper des terrains
en vue de la réalisation d’habitations, de commerces, de services ou d’équipements collectifs.
Il doit être relevé que la procédure d'aménagement de la zone concertée peut aussi s'appliquer
à une opération impliquant la restauration d'un immeuble existant et la démolition d’immeuble
vétuste à remplacer par des constructions neuves.

a) La création d’une zone d’aménagement concertée (ZAC)

Dans les communes dotées d'un plan d'occupation des sols, les ZAC ne peuvent être créées que
dans les zones urbaines ou dans les zones d’urbanisation futures dotées d’un plan d’urbanisme.
L’initiative de la création d'une ZAC appartient à la commune qui peut déléguer ce pouvoir à
un établissement public de coopération intercommunale mais la commune n'a pas le monopole
de l'initiative car l’État ou une autre collectivité publique comme les départements ou
établissement y ayant intérêt peut prendre l’initiative de créer une telle zone. L’initiative se
traduit sauf lorsqu'il s'agit de l’État par une délibération de l'organe délibérant de la personne
publique en cause (conseil municipal ou départemental) et par la constitution d'un dossier de
création. Ce dossier comprend : un rapport de présentation, une étude d'impact, un plan de
situation, l’indication du périmètre de la zone concernée, le mode de réalisation choisi et le
document d'urbanisme applicable à la zone. Le contenu de l’étude d’impact selon une procédure
de concertation prévue au code de l’urbanisme, le Conseil municipal doit délibérer sur les
modalités. Une concertation associant les habitants du quartier, associations locales et autres
personnes concernées. À l’issue de cette concertation, le maire en présente le bilan devant le
conseil municipal à qui il appartient de prendre la délibération arrêtant le projet. La délibération
de la personne publique prenant l'initiative de créer la zone et le dossier de création sont
transmis au maire de la commune ainsi qu’au représentant de l’État. Lorsque l’État est
compétent pour la création de la ZAC, il est nécessaire d’avoir une approbation par arrêté après
concertation du conseil municipal. Lorsque c’est la commune qui est compétente, la décision
créant la ZAC, c’est la décision du conseil municipal qui vaut. Cette décision doit indiquer :
✓ Le périmètre de la zone ;
✓ Le mode de réalisation choisi ;
✓ Le régime applicable au regard de la taxe locale d'équipement.

12
Cette décision va préciser si les rigueurs du plan d’occupation des sols demeurent en vigueur à
l'intérieur de la zone ou s'ils auront établi un plan d'aménagement des zones. La création d'une
ZAC emporte des conséquences juridiques et indirectes sur le droit de propriété et le permis de
construire. Les propriétaires des terrains compris dans la ZAC bénéficient d'un droit de
délaissement qui leur permet de contraindre la collectivité publique qui a pris l'initiative de
créer la ZAC à acquérir leur parcelle. En outre, l’autorité compétente peut opposer une décision
de sursis de demande à construire concernant les parcelles incluses dans le périmètre de la zone.
Cette décision de création de la ZAC ne crée aucun droit ni auprès de la personne concernée, ni
auprès d'eux. Toutefois, les décisions de l'initiateur de la ZAC peuvent engager la responsabilité
de la personne ayant pris l'initiative de créer la zone.
Une ZAC doit être réalisée entre la commune, les domaines et l’urbanisme.

b) Le plan d'aménagement des zones (PAZ)

Le plan d’aménagement des zones est une sorte de plan d’occupation des sols réduit, propre à
une zone déterminée qui se compose des rapports de présentation, de documents graphiques et
d'un règlement. L’élaboration d'un plan d'aménagement des zones ne constitue pas une
obligation dans les communes qui ont un plan d'occupation du sol et la personne qui a pris
l'initiative de créer la zone pouvant opter pour le maintien des prescriptions du plan
d'occupation des sols. Le PAZ est élaboré par la personne publique qui a pris l'initiative de créer
la zone. La procédure d'élaboration s'inspire très largement de celles des plans d'occupation des
sols. L’Etat est associé à l'élaboration et son représentant est tenu de communiquer dans un
délai de 3 mois qui suit la création de la zone, les prescription nationales et particulières. Les
servitudes d'utilité publique ainsi que les projets d'intérêt général s’imposent aux futurs PAZ.
Une fois élaboré, le PAZ est soumis pour avis aux organismes consulaires et fait l'objet d'une
enquête publique organisée par le représentant de l’État si la création de la zone relève de la
compétence de l’État et par le maire. Si c’est la commune qui est à l’origine, il existe une
procédure simplifiée d’élaboration d’un plan d’aménagement des zones lorsque la commune
détient en plan d’occupation des sols opposable aux tiers c'est-à-dire rendu public et approuvé.
Dans ce cas et à condition que le projet d'aménagement ne porte pas atteinte à l'économie
générale du plan d'occupation des sols, ne concerne pas les espaces classés boisés et ne
comporte pas de graves nuisances. Le PAZ peut être soumis directement à enquête publique
sans procédure de consultation préalable. Il appartient au représentant de l’État de motiver
suffisamment l’avis qu'il rend sous peine de vicier la procédure. Le PAZ est ensuite approuvé
par l'autorité qui a créé la zone et fait l'objet d'une publication (affichage à la mairie ou publicité
dans des journaux où recueils administratifs). La sanction de l’inobservation de ces formalités
est relativement sévère.

c) La réalisation de la zone d’aménagement concertée (ZAC)

La réalisation de la ZAC c’est-à-dire l’aménagement et l’équipement des terrains peuvent être
conduits directement par la personne publique qui a pris l’initiative de la création. Le plus
souvent cependant, la ZAC sera réalisée par un établissement public d'aménagement, par une
société mixte ou par une personne privée. Les conventions ou concessions d’aménagement font
l’objet de cahiers types. La personne publique qui a pris l'initiative de créer la zone doit
constituer un dossier de réalisation comprenant en outre, le projet du PAZ, le programme des
équipements publics à réaliser et les modalités prévisionnelles de financement de l’opération.
Le programme des équipements est approuvé par l'autorité compétente pour créer la zone. Pour
13
ce qui concerne plus particulièrement l'acquisition des terrains, le recours à la procédure
d'expropriation pour cause d'utilité publique peut s’avérer nécessaire. Dans cette hypothèse,
l'utilité publique peut être déclarée soit par le PAZ, soit par un acte distinct portant déclaration
d'utilité publique. L’achèvement de la zone correspond à la réalisation du programme
d'équipements publics approuvés.

Deuxième partie : Les contraintes individuelles de la politique

d’aménagement foncier et de l’urbanisme
Une fois définie, les orientations générales de la politique d'aménagement du foncier et de
l'urbanisme au plan national et local sont arrêtées par les documents qui les traduisent. Il
convient de les imposer aux administrés et de faire en sorte que leurs activités notamment les
opérations de construction ou assimiler qu’ils entretiennent ne les mettent pas en péril. Deux
opérations majeures mettent à l'attention le législateur. C’est d'abord, la construction
subordonnée ou permis de construire et le soumis à autorisation.
S’agissant des constructions, seules seront pris en considération par l’autorisation de construire,
les implantations, l'aspect, le volume et l'aménagement général (les seuls pris en compte en
matière d’urbanisme). Nous lotissement allons présenter le régime juridique des autorisations
d’occuper et d’utilisation des sols.

Chapitre 1 : Le régime juridique des autorisations d'occupation et

d'utilisation des sols
Nous verrons successivement dans le régime juridique des autorisations d’occupation et
d’utilisation des sols, les principes nouveaux qui découlent des lois de la décentralisation
(Section 1), le certificat d’urbanisme (Section 2) et le permis de construire (Section 3).

Section 1 : Les principes nouveaux découlant des lois de la décentralisation

A- Le champ d'application, les principes, la portée et la procédure

1) Les champs d'application

La déconcentration et le transfert des compétences qu'elle induit concerne la délivrance des
permis de construire, des autorisations de lotissement et celle des autorisations et actes
individuels suivants :
❖ Les permis de démolir ;
❖ Les autorisations d'installation de travaux divers ;
❖ Les autorisations de camping ou d'installation de caravane de containers ;
❖ Les autorisations de coupe et d'abattage d'arbres ;
❖ Les certificats d'urbanisme ;
❖ Les certificats de conformité.

14
 2) Les principes
Dans toute commune où l’acte d’approbation du plan d'occupation des sols est devenu
exécutoire et même si le plan d'occupation des sols ne couvre pas tous le territoire communal,
les autorisations individuelles d'autorisation des sols sont délivrées par le maire au nom de la
commune ce qui explique que le patrimoine communal supportera les conséquences financières
des illégalités pouvant se produire en la matière ou des actes qui même légaux pourront engager
la responsabilité sans faute de la collectivité. Respectant le principe gouvernant les lois de la
décentralisation selon lesquels, les transferts de ressources doivent être accompagner de
transferts d’argents. L'État a prévu une compensation financière de cette responsabilité sous la
forme d’une prise en charge d’une prime d’assurance.
Les autorisations demeurent toutefois, délivrer par et au nom de l’État :
➢ Lorsqu’il s'agit pour son compte ou d'État étranger, pour le compte des collectivités
territoriales ou des établissements publics ;
➢ Lorsqu’elle concerne les installations de production de transformation, de
distribution, de stockage d'énergie ou de matière radioactive ;
➢ Lorsqu’il s'agira de construction située à l'intérieur des périmètres d'opération
d'intérêt national.

3) La portée
Le transfert de compétences aux autorités décentralisées est définitif et même l'aménagement
d'un plan d'occupation des sols ne le remets pas en cause mais la commune recevant cette
compétence peut là déléguer à un établissement public de coopération intercommunale dont
elle fait partie et dont le président exercera donc le pouvoir dévolu au maire et agira au nom de
l’établissement. Il s'agit donc d'une délégation de pouvoir (ce qui est interdit donc toute
invocation d’un dossier par l'autorité délégante). Le maire comme le président peut déléguer en
cette matières sa signature aux agents chargés d'instruire les demandes. Le président d’un
établissement public peut se trouver personnellement intéressé par une opération dans ce cas, il
appartient au conseil municipal de procéder à la désignation d'un de ses membres pour le
remplacer.

4) La procédure de la décision
Les transferts de compétences n’impliquent pas que le représentant de l’État se désintéressent
des décisions individuelles prises par le maire. Il est aménagé une information réciproque des
diverses collectivités. Le maire est obligé de lui transmettre qui dans certaines circulations doit
donner un avis conforme et dans d'autres cas un simple avis. Il est aménagé une procédure de
mise à disposition des services techniques de l’État pour accompagner les collectivités
territoriales à prendre des décisions. Il est alors signé une convention de mise à disposition des
services extérieurs de l’État pour accompagner les communes dans l’instruction des dossiers
(la question de qui est responsable se pose).

Section 2 : Les certificats d'urbanisme

15
Initialement, il était une simple notice officieuse délivrée par l'administration permettant de
renseigner le futur acquéreur sur le caractère constructible ou non de la parcelle. Cette pratique
a été ultérieurement officialisée avec une reconnaissance législative qui fixe une procédure
administrative (A), un contenu du certificat d'urbanisme (B) et ses effets (C).

A- Les procédures administratives du certificat d'urbanisme

La demande de certificat d'urbanisme est adressée au maire de la commune qui transmet un
exemplaire au représentant de l’État. Dans les communes où un plan d’occupation des sols a
été approuvé, le certificat d'urbanisme est délivré par le maire au nom de la commune. Dans le
cas où l'opération devant faire un permis de construire délivrer au nom de l’État, le représentant
de l’État ou son délégataire (le directeur général de l'urbanisme) est seul compétent pour statuer
sur la demande. L’autorité compétente a un délai de 2 mois pour statuer sur la demande. À la
différence du permis de construire, le non-respect de ce délai n'a pas pour effet de faire naître
une décision implicite d'acceptation déclarant le terrain constructible. Le juge administratif a
considéré que ces délais de 2 mois prescrit par le code de l'urbanisme ne sont qu’indicatif et ne
déroge pas à la règle générale selon laquelle, une demande adressée à l’administration doit être
regardée comme implicitement rejeté à l'expiration d'un délai de 4 mois.

B- Le contenu du certificat d'urbanisme

Le certificat d’urbanisme indique dans tous les cas, les dispositions d'urbanisme applicables
aux terrains (qu’il s’agisse des dispositions du règlement national d’urbanisme, des dispositions
locales des plans d’occupation des sols), les limitations administratives aux droits de propriété
(servitude administrative) et la desserte du terrain par les équipements publics prévus ou
existants. En outre, si tel est l'objet de la demande, il indique la constructibilité du terrain ou les
possibilités de réaliser une opération déterminer. Dans cette dernière hypothèse, la
constructibilité doit être examinée exclusivement par rapport aux dispositions impératives c'est-
à-dire les dispositions qui ne laissent aucun pouvoir d'appréciation à l'administration pour
refuser ou accepter les permis de construire.
En revanche, si l'autorité compétente est tenue de mentionner dans le certificat d'urbanisme les
dispositions dites permissives, elle n'est pas en principe préjugée, l'application qui en sera faite
lors de la délivrance du permis d'utilisation.
C’est pourquoi, même si toutes les conditions sont remplies, le demandeur n’est malgré tout
pas assuré d’obtenir l’autorisation ou le permis de construire qu’il sollicite. Cela pose la
question des certificats d’urbanisme illégaux c’est-à-dire notamment de ceux faisant une
inexacte application des règles d’urbanisme. Ainsi, l’autorité peut valablement refuser un
permis de construire dès lors que le certificat d’urbanisme dont se prévaut le demandeur est
illégal. Pour être légal, le retrait du certificat d’urbanisme qui est un acte créateur de droit doit
cependant être motivé conformément à la loi. Lorsque la décision est prise au nom de l’État
(demander un certificat d’urbanisme pour une ambassade pour la représentation diplomatique),
le retrait du certificat d’urbanisme doit être précéder d’une procédure contradictoire sauf
urgence ou circonstances exceptionnelles.

16
 C- Le retrait d’un certificat d’urbanisme
Comme le refus du permis de construire doit respecter les règles de forme, le contentieux du
certificat d’urbanisme relève du REP en annulation. En effet, le certificat d’urbanisme qu’il soit
négatif ou positif peut valablement faire l’objet de REP de la part des personnes intéressées
devant le juge administratif compétent. S’agissant des délais de recours, le certificat
d’urbanisme à la différence du permis de construire n’est pas soumis à la publication sauf
connaissances acquises résultant de l’existence d’un recours administratif formé par un tiers
contre le certificat d’urbanisme. Les délais de recours ne courent pas à l’égard des tiers désirant
contestés un certificat d’urbanisme positif. Il est à noter que le certificat d’urbanisme pour
simple constat d’une situation de droit et de faite à une date donnée ne peut être regardé comme
une décision purement confirmative d’un précédent du certificat d’urbanisme devenu définitif.
Sur le fond, il appartient à la personne qui conteste devant le juge la légalité du certificat
d’urbanisme, d’établir l’existence d’un vice de forme, de procédure ou d’une inexacte
application des textes entachant l’acte attaqué.

Section 3 : Le permis de construire

Le champ d’application du permis de construire est relativement vaste. Sont soumis à la
formalité du permis de construire :
❖ Les travaux de construction quelques soit l’usage même s’il n’y a pas de fondation tel
que par exemple l’édification d’un chapiteau même temporaire qui doit abriter plus de
5.000 personnes ;
❖ Les travaux exécutés sur les constructions existantes lorsqu’il ont pour effet de changer
la destination qu’il s’agisse des collectivités ou des personnes privées.
Certains travaux sont exclus du champ d’application de la formalité du permis de construire.
Ce sont d’une part :
▪ Les travaux nécessaires à l’installation des dispositifs ayant la qualification de publicité
dan ou de près ancien. Lorsqu’ils sont sous terrain, les ouvrages ou installations de stock
de gaz, des canalisations des lignes, un mur de clôture n’excédant pas 2 m, ce n’est pas
nécessaire d’avoir un permis de construire ;
▪ Il y a aussi les ouvrages des infrastructures des voies de communication routière,
ferroviaire, fluvial des biens publics ou privés ainsi que les infrastructures portuaires ou
aéroportuaires (mais ces derniers nécessite des autorisations en terme de sûreté et de
sécurité qui relève d’une autre législation que du droit de l’urbanisme) ;
▪ Les installations temporaires implantées sur les chantiers directement nécessaires à la
conduite des travaux ainsi que les installations temporaires liées à la commercialisation
d’un bâtiment en cours de construction ;
▪ Les modèles de construction implantés temporairement dans le cadre de foire,
exposition et pendant leur durée ;
▪ Le mobilier urbain implanté sur le domaine public ;
▪ Les statuts des monuments et œuvres d’art lorsqu’ils ont une hauteur inférieur ou égale
à 12 m au-dessus du sol et moins de 40 m de volume ;
▪ Les terrasses dont la hauteur au-dessus du sol n’excède pas 0,60 m ;

17
 ▪ Les poteaux, les pilonnes, les éoliens d’une hauteur inférieur ou égale à 12 m au-dessus
du sol ainsi que les antennes paraboliques, émission ou de réception de radio électrique
dont aucune dimension n’excède 4 m.
Sont également exemptés, les travaux ou ouvrages couvert de défense nationale, les travaux de
ravalements (nettoiements), les reconstructions ou travaux exécutés sur les immeubles classés
au titre de la législation des monuments historiques, les outillages nécessaires au
fonctionnement du service public dans les ports, aérodromes ou sur le domaine public
ferroviaire. Il y a également les ouvrages techniques nécessaires au maintien de la circulation
de la sécurité routière, maritime, fluviale, ferroviaire ou aérienne.
En ce qui concerne, le service public des télécommunications ou des télédiffusions, les ouvrages
techniques dont la surface hors œuvre brut ne dépasse pas 100 m², les poteaux et pilonnes de
plus de 12 m au-dessus du sol et les installations qui les supportent.
En ce qui concerne les installations techniques nécessaires au fonctionnement du service public
de distribution d’énergie électrique, les ouvrages et accessoires des lignes dont la tension est
inférieure à 63 kilovolt et dont la longueur ne dépasse pas 1 km ainsi que les postes de
transformation dont la surface au sol est inférieure à 20 m² et la hauteur inférieure à 3 m.
En ce qui concerne les installations techniques nécessaires au fonctionnement du service public
d’alimentation en eau potable et d’assainissement, les ouvrages techniques dont la surface au
sol qui est inférieure à 20 m et la hauteur à 3 m, les piscines non couvertes ne nécessite pas de
permis de construire, les constructions ou travaux n’ayant pas pour effet de changer la
destination d’une construction existante, de créer une surface de plancher nouvelle.
Toutefois, les constructions et travaux ne sont pas exempts des permis de construire lorsqu’ils
concernent les immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire. Il est exempté de la formalité
du permis de construire mais ces travaux et ouvrages doivent être conforme aux réglementations
d’urbanisme d’où la formalité de la déclaration qui leur est applicable à l’exception des
constructions couverte par le secret de défense nationale. Les règles d’urbanisme applicables
aux permis de construire sont celles qui s’imposent au moment de la délivrance et non celles au
moment de la demande (principe de non rétroactivité).
Le permis de construire peut-être accorder à postériori alors que la construction est déjà édifiée.
Il s’agit de ce que l’on appel : un permis de régularisation. Dans ce cas, l’administration doit
statuer au regard des règles applicables au jour de la décision. En matière d’instruction de
permis de construire, on distingue les règles de fonds et de procédures. Les règles de fonds
opposables au permis de construire sont celles dont la méconnaissance peut motiver le rejet de
la demande de permis de construire. Ces règles sont en principe contenues dans le règlement
national d’urbanisme, les prescriptions d’aménagement, les plans d’occupation des sols, les
plans d’aménagement des zones, les règlements des lotissements approuvés par l’autorité
administrative compétente. Parmi les autres règles sur lesquelles peuvent valablement se fonder
l’autorité administrative pour refuser le permis de construire, on peut noter :
✓ Les règles d’urbanisme contenues dans le règlement sanitaire des collectivités
territoriales ;
✓ La règlementation routière ;

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 DIOUF PAND

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