PLAN DE DROIT DE LA CONSTRUCTION
1- Définition
2-distinction entre droit de la construction et droit de l’urbanisme droit immobilier droit de
l’aménagement
a- distinction entre droit de la construction et droit de l’urbanisme
b- Distinction droit de la construction droit immobilier
c- distinction entre DC et droit de l’aménagement du territoire
PREMIERE PARTIE : LES OBLIGATIONS DES CONSTRUCTEURS
PARAGRAGHE I -LES OBLIGATIONS PREALABLES DE LA CONSTRUCTION
1 -l’obligation d’obtention d’une autorisation de construire
a- les principes
B- L’obligation d’établir un certificat d’urbanisme
C- L’approbation du représentant de l’Etat
A- La salubrité
B- La sécurité
Paragraphe II : Les obligations préalable à la construction
A- L’obligation d’obtenir une autorisation de construire
B- L’obligation d’établir un certificat d’urbanisme
C- L’approbation du représentant de l’Etat
Paragraphe II : les obligations intrinsèquement liées aux constructions
A-La salubrité
B -la sécurité
C- la communication
D- la conformité des exigences environnementales
E- les dérogations
CHAPITRE II :LE RESPECT DES DROITS FONDEMENTAUX DES PERSONNES
Paragraphe 1 : le droit des personnes handicapées
A- Le droit à l’accès aux bâtiments publics (carte d’égalité des chances)
INTRODUCTION :
L’étude du droit de la construction est justifiée par son objet. La construction est le corollaire
de plusieurs droits fondamentaux consacrés par plusieurs textes internationaux et nationaux
tels le droit à la sécurité, le droit à une vie descente, le droit au bien-être social, le droit à la
vie, le droit à la dignité, le droit à la sécurité sociale, le droit au logement, le droit à une
famille. Il touche aux libertés individuelles et collectives aussi telles la liberté de commerce et
d’industrie la liberté d’établissement, la liberté d’entreprendre.
Des conférences internationales sont consacrées à l’’habitat et la construction. On peut citer :
le sommet mondial sur l’habitat d’Istanbul (Turquie) de 1996. Dans la même dynamique, le
droit international essaie tant bien que mal de consacrer la fondamentalité de droits subjectifs
liés à la construction. Concrètement, on peut citer le pacte des Nations Unies sur les droits
civils et politiques, la déclaration universelle des droits de l’homme dont l’article 25 consacre
le droit à un logement et celui à la sécurité, la charte africaine des droits de l’homme et des
peuples, la sociale européenne, la convention relative aux personnes handicapées, mais
surtout le pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels. Selon
l’article 11 de ce pacte « les Etats partie au présent pacte reconnaissent le droit de toute
personne à un niveau de vie suffisant pour elle-même et sa famille y compris une nourriture,
un vêtement et un logement suffisant ainsi qu’à une amélioration constante de ses condition
d’existence. Les Etats partie prennent donc des mesures appropriées pour assurer la
réalisation de ce droit et ils reconnaissent à cet effet l’importance essentielle d’une
coopération internationale librement consentie ».
Au Sénégal, la loi sur le domaine national, la loi sur le domaine de l’Etat, la loi N2013-10 du
28 décembre 2013 portant code général des collectivités locales ainsi que la constitution
posent les principes de base du droit de la construction. La constitution du Sénégal consacre
des droits qui serviront de base, d’étude de la construction. L’article 16 de la constitution
dispose que l’Etat et les collectivités publiques ont le devoir social de veiller à la santé
physique et morale de la famille. L’article 8 de la constitution garantit à tous les citoyens des
libertés individuelles fondamentales, les droits économiques et sociaux ainsi que les droits
collectifs comme la liberté d’entreprendre, le droit à la vie, le droit à un environnement sain
et tous droits ayant en partie liés avec la construction. A la lumière de ces considérations, il
convient de saisir l’objet de notre cours en cherchant quelques éléments de définition, d’une
part et, d’autre part en distinguant le droit de la construction avec d’autres droits voisins
1- Définition
Le concept de construction renvoie aux ouvrages fabriqués par l’homme
quel que soit sa nature mobile ou immobile ou la fin pour laquelle ils ont
été destinés ou quel que soit son implantation, sous-sol ou sol. Il ressort
de cette définition que la construction comporte tout ouvrage fait par
l’homme que celui la revêt une forme mobilière, immobilière, qu’il soit
destiné à tel ou tel autre but et ce, indépendamment de son lieu de
construction qui peut être le sol ou le sous-sol.
Au sens ordinaire, la construction est l’action de réunir divers éléments
d’un édifice en recourant à des matériaux et des techniques appropriés
pour édifier un bâtiment ou des travaux publics. Ces derniers sont, selon la
jurisprudence, des travaux exécutés dans un but d’utilité publique soit le
pour le compte d’une personne publique soit pour le compte d’une
personne privée sous réserve pour ce dernier cas que ces travaux soient
effectués dans un but d’intérêt général.
Dans un sens plus expressif, la construction consiste dans l’action de
construire ou bien dans le transfert à un tiers de l’action de faire
construire, le terme a un sens esthétique aussi dans une telle perspective.
La construction est l’art de construire. Ainsi parle-t-on de construction
d’écoles, de chaussées de forages, etc. (Henry Lowe).
Le législateur sénégalais tente de définir la construction. Ainsi l’article L1
de la loi 2009-23 du 08 juillet 2009 portant code de la construction
dispose : « la construction est la partie de l’architecture qui concerne
l’exécution d’un projet d’ouvrage dans le respect de la stabilité, la solidité
et la fiabilité » et « le projet architectural se définit par les plans et
documents écrits, l’implantation de bâtiments, leur composition, leur
organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des
matériaux et des fleurs ». L’architecture est l’organisation des formes
complexes d’édifices. Elle revêt un caractère esthétique. Sous ce rapport,
elle renvoie à l’art d construire à la conception, à l’imagination et à la
conduite de réalisation des édifices de bâtiments. De ce point de vue, elle
est l’expression du design. L’architecture est pensée par Marcus
VITRUVIUS, grand architecte et historien romain, en tant qu’elle « produit
un sentiment d’appartenance et de soutien toutes les sphères de l’activité
humaine, elle favorise l’intégration harmonieuse et création de l’homme à
l’environnement tout en valorisant la santé et le bien-être en enrichissant
les vies sur le plan de l’esthétique, de la spiritualité en offrant des
occasions de développement économique et en créant un héritage qui
reflète et symbolise la culture des traditions ».
*ces considération définitionnelles faites vont s’atteler la distinction du
droit de la construction des droits voisins.
2- Distinction entre le droit de la construction /le droit de
l’urbanisme, le droit de l’immobilier et le droit de l’aménagement.
a- Distinction entre le droit de la construction et le droit de
l’urbanisme
PREMIERE PARTIE : LE CADRE DES CONSTRUCTIONS
Les obligations qui pèsent sur les constructions sont multiples. On essaie de les systématiser
en deux chapitres : dans un premier chapitre il s’agit d’étudier les contraintes pesant sur les
constructions. En second lieu le respect des droits fondamentaux des personnes relativement
aux constructions sera abordé.
CHAPITRE I : LES OBLIGATIONS PESANT SUR LES CONSTRUCTIONS
Les constructions sont soumises à une réglementation stricte. Certaines des obligations sont
requises avant le début des constructions (P1) d’autres sont intrinsèquement concomitantes
aux constructions (P2)
Paragraphe I : Les obligations préalable à la construction
Ces obligations sont souvent purement administratives. Elles consistent en une autorisation
administrative de construire (A) en un certificat d’urbanisme (B) et en dernier ressort en une
approbation a priori administrative d certaines constructions (C)
A- L’obligation d’obtenir une autorisation de construire
Cette autorisation est souvent appelée permis de construire. Au Sénégal, ce sont les articles 87
et suivants du décret 66-1076 du 31 décembre 1966 portant code de l’urbanisme qui
organisait les conditions d’acquisition de ce permis. Selon cet article « sur le territoire des
communes ainsi que dans les agglomérations groupant plus de cinq mille habitants et les
autres agglomérations désignées par décret quiconque désire entreprendre une
construction à usage d’habitation ou non doit au préalable obtenir une autorisation de
construire ». L’article L195 du nouveau décret revoit cette exigence. Le permis de construire
exigé par le décret 2010-399 du 23 mars 2010 portant application du code de
l’urbanisme, lequel dispose que « nul ne peut entreprendre sans autorisation administrative
une construction de quelque nature que ce soit ou apporter des modifications à des
constructions existantes sur le territoire des communes ainsi que dans les agglomérations
désignées par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme ».
Cette obligation s’impose aux administrations, aux services publics et concessionnaires de
services publics de l’Etat, aux départements et aux communes comme aux personnes privées.
L’article 68 du code de l’urbanisme de 2008 précise que nul ne peut entreprendre sans
autorisations administrative une construction de quelque nature que ce soit ou apporter des
modifications à des constructions existantes sur le territoire des communes ainsi que dans les
agglomérations indiquées par le ministre de l’urbanisme sans obtenir au préalable
l’autorisation des services compétents sur le territoire national. Les établissements recevant du
public, les établissements industriels ou ateliers d’artisanat, les établissements classés ainsi
que les constructions à édifier dans un site classé sont soumis à l’autorisation de construire.
En outre, les établissements recevant du public doivent obtenir après constatation de la
conformité des installations et aménagements aux prescriptions relatives à la sécurité une
autorisation d’ouverture au public. Cette autorisation peut être retirée si les prescriptions
relatives à l’autorisation de construire ne sont pas respectées.
Il résulte de ces dispositions qu’il est formellement interdit de construire sans une autorisation
administrative quel que soit par ailleurs la nature du bâtiment. L’autorisation est faite par
arrêté du ministre chargé de l’urbanisme. Cependant, dans certains cas, la consultation des
collectivités locales est requise notamment lorsque la construction doit avoir lieu sur leur
territoire. Ainsi les articles 296 et 397 du code des collectivités locales précisent que « pour
les projets initiés sur le domaine public maritime et le domaine fluvial par les personnes
physiques, les collectivités locales ou toute autre personne, il est requis l’autorisation du
conseil départemental après avis de l’organe délibérant de la commune où se situe le
projet ». L’article 297 exige lui que « pour les projets ou opérations initiés par l’Etat sur le
domaine public maritime et sur le domaine fluvial soit dans le cadre de l’exercice de la
souveraineté soit dans l’optique de la promotion du développement économique et social,
que l’Etat prenne la décision après avis des conseils départemental et municipal sauf
impératif de défense nationale et d’ordre public. L’Etat communique la décision pour
information aux conseils départemental et municipal ».
La délivrance de l’autorisation est faite après une instruction par les services de l’urbanisme
ou par le maire. Elle est fonction des services publics du coefficient d’occupation des sols, de
la hauteur, de la localisation, de la nature, du volume, de l’aspect architectural des
constructions et de leur intégration dans l’environnement. Elle prend en compte également les
normes en matière d’espace vert et de parking, d’équipements collectifs ou privés ou publics
ainsi que les dispositions légales relatives à la sécurité, à la santé, à l’hygiène et à
l’environnement.
La demande de permis de construire est menée selon une certaine procédure. Elle est
introduite par le propriétaire du terrain ou du bâtiment ou par son mandataire. Une déclaration
attestant de la fin des travaux certifiée par le maitre d’œuvre de la construction ou de
l’entrepreneur doit être requise elle est adressée à l’autorité compétente, laquelle vérifie sa
conformité à l’autorisation de construire délivrée. Si les travaux sont conformes à ces
prescriptions un certificat de conformité est donné par le maire. S’il n’y a pas de conformité,
l’autorité doit refuser de certifier la validité de la construction. Elle a la faculté d’ordonner
toutes modifications nécessaires.
De même, les travaux de construction de clôture d’une hauteur inférieure à 2 mètres sauf
celles qui bornent les grandes artères, les boulevards et avenues, les places publiques
existantes ou projetées sont dispensées de permis de construire. Il en est pareillement des
travaux urgents conservatoires demandés par l’autorité compétente dans le but de réparer ou
de démolir des murs, bâtiments ou édifices longeant la voie ou la place publique lorsque ceux-
ci menacent ruine et qu’ils pourraient par leur effondrement compromettre la sécurité.
Sont exemptés sur le territoire national ou dans certaines zones simplement, certaines formes
de construction ou de travaux précisés en raison de leur caractère militaire ou sécuritaire ou de
leur faible importance sous réserve qu’il ne soit pas soumis à des dispositions légales ou
réglementaires spécifiques. L’obtention de l’autorisation de construire est cependant
obligatoire pour les constructions qui bénéficient d’une participation financière de l’Etat. La
construction est interdite dans certaines zones. En conséquence, une autorisation de construire
ne saurait être délivrée par l’autorité compétente. Ainsi il est interdit de construire sur un
terrain exposé à un risque naturel. Ces terrains sont ceux susceptibles d’inondation, d’érosion,
d’affaissement et d’éboulement. Il est interdit également de livrer une autorisation de
construire sur un terrain classé aire « protégé » ou zone de « protection spéciale » ou en raison
de l’intérêt écologique du terrain. Cependant, si les constructions sont liées à la nature de la
zone, elles peuvent être autorisées. Il est interdit de donner une autorisation de construire si la
construction est prévue dans un périmètre protégé en raison des servitudes aéronautiques,
radioélectriques ou phoniques. En cas d’impérieuse nécessité cependant, l’autorisation de
construire est délivrée mais elle est encadrée. Il est interdit d’autoriser une construction sur
des terrains non-desservies par des voies publiques ou privées ou situer à proximité des places
protégées. Il est interdit de délivrer une autorisation de construire sur des parkings dans des
conditions de non-respect des critères relatifs à l’importance et à la destination de l’immeuble
ou de l’ensemble d’immeubles par exemple si ces constructions ont des effets négatifs sur la
commodité de la circulation et sur les moyens d’approche permettant une lutte efficace contre
l’incendie. Il est interdit également d’autoriser une construction destinée à l’habitation si elle
est édifiée à moins de :
*50mètres de part et d’autre de l’axe des autoroutes
*25mètre de part et d’autre des routes d’intérêt général (route nationale, départementale, voie
urbaine)
Une exception est posée cependant car « ces dispositions cessent de s’appliquer à l’intérieur
des agglomérations pour dépendre s’il en existe des prévisions des plans d’urbanisme. Sera
tenue comme limite de partie agglomérée, la limite de l’agglomération telle qu’elle est
déterminée ou matérialisée par le plan ou à défaut par la photographie aérienne.
Il est interdit d’autoriser une construction, d’ériger, d’aménager, de creuser ou d’installer un
ouvrage quelconque ayant pour effet un empiètement dans l’emprise d’une voie publique.
Cependant, des empiètements dans la voie ou dans un terrain peuvent être permis s’ils sont
justifiés. La procédure de demande d’empiètement dans l’emprise d’une voie ou d’un terrain
est simple. L’autorisation est requise par écrit adressé au maire en vue d’ériger, construire,
aménager, creuser ou installer un ouvrage de quelque nature que ce soit qui aurait pour effet
d’empiéter dans l’emprise d’une voie ou d’un terrain relevant d’une commune.
Les obligations en matière de travaux de raccordement aux réseaux publics d’égouts, d’eau,
d’électricité ou de télécommunication doivent être respectées.
La commune peut passer une entente administrative entre le demandeur et la commune après
un rapport du service de l’urbanisme sous le contrôle des travaux publics, de l’assainissement
et de l’environnement. La demande est soumise à un acquittement des droits de timbre. La
demande d’autorisation d’empiètement est assujettie à l’acquittement à la charge du requérant
d’un droit de timbre dont le taux est établi selon un barème fixé par arrêté conjoint du ministre
chargé de l’urbanisme et du ministre chargé des finances. Pour les voies du réseau classé et le
domaine public, les demandes sont adressées au représentant de l’Etat dans le département.
Celui-ci pourra conclure avec le requérant une convention d’occupation provisoire établie par
les services de l’urbanisme. L’autorisation d’empiètement n’est pas totale. Elle prohibe
« l’usage de matériaux de seconde main, résidus de vieilles constructions, planches de
récupération, cartons, bitumés, taules ou cercles de barriques ou matériaux contenant de
l’amiante. L’autorisation d’empiètement est accordée à titre précaire et révocable à tout
moment. Les ouvrages qui en résultent doivent être conforme à l’harmonie du paysage
architectural de la zone dont elles doivent respecter l’esthétique. Les installations doivent être
facilement démontables. Les permissions de voiries sont considérées comme des autorisations
d’empiètement.
B- L’obligation d’établir un certificat d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme est un « document informatif pouvant être demandé à
l’administration qui indique les dispositions d’urbanisme et les limitations administratives au
droit de propriété et les taxes et participations d’urbanisme applicables dans des terrains
déterminés ainsi que les équipements publics existants ou prévus » art. 67 du code de
l’urbanisme. En d’autres termes le certificat d’urbanisme est celui qui renseigne sur le point
de savoir si une parcelle peut être affectée à la construction. Il renseigne également sur le
caractère utilisable d’une parcelle pour la réalisation d’une opération précise surtout d’un
programme de construction déterminé par la destination des bâtiments envisagés et de la
superficie de plancher hors d’œuvre selon le motif de la demande. Il doit alors prendre en
compte les dispositions d’urbanisme et les restrictions au droit de la propriété qui pèsent sur le
terrain ainsi que de l’état des équipements déjà construits ou prévus si la constructibilité du
terrain ou la possibilité de réaliser une opération déterminé requiert l’avis ou l’accord des
services autorisés ou commission du ministère des monuments historiques ou des sites
classés, le certificat d’urbanisme doit les mentionner de façon apparente. Le certificat de
conformité est accordé par le maire. Le certificat d’urbanisme comporte :
les prescriptions d’urbanisme applicables au terrain
les servitudes d’urbanisme affectant le terrain
la destination de la zone où se situe le terrain
La procédure de délivrance du certificat d’urbanisme est relativement simple. La demande de
certificat d’urbanisme doit indiquer la superficie et les références cadastres du terrain. Il doit
préciser l’objet également. A la demande est joint un extrait de plan de cadastre, un plan du
terrain et un plan de situation pour localiser le terrain. La demande est introduite auprès de la
mairie contre récépissé délivré par le chef des services ou son représentant par un avis de
réception postale suite à un envoi de la demande par lettre recommandée. La demande est
déposée au siège de la mairie. La date du dépôt de la demande est constatée par un récépissé
délivré par le chef des services ou son représentant ou par un avis de réception postale
consécutif à l’envoi de la demande par lettre recommandée. Lorsque la commune n’a pas de
service d’urbanisme, la demande est introduite auprès du service de l’urbanisme de l’Etat.
Celui-ci sera chargé d’instruire le dossier pour le compte de la collectivité locale concernée et
le chef du service de l’urbanisme procède au nom de l’autorité compétente pour statuer à
l’instruction de la demande.
Le certificat d’urbanisme est délivré par le service de l’urbanisme à la fin de l’instruction dans
un délai d’un mois à compter de la date de dépôt par le maire. Exceptionnellement, et par
délégation de l’autorité compétente pour statuer, le certificat d’urbanisme peut être délivré par
le chef des services à condition qu’il ait instruit le dossier. La durée de validité du certificat
d’urbanisme est de 6 mois. Ce délai est susceptible d’être prolongé pour trois mois
supplémentaires. Un certain nombre de conditions doivent présider à cette prolongation. Il
faut qu’une demande de l’intéressé introduite un mois avant l’expiration du délai de validité et
que les prescriptions administratives de tous les ordres applicables au terrain restent valables.
La prolongation commence à courir à partir de la date de décision de prolongation
C- L’approbation du représentant de l’Etat
Certaines zones susceptibles de recevoir des constructions sont soumises à une approbation du
représentant de l’Etat. Il en est ainsi par exemple des zones d’aménagement concertées. Selon
l’article R133 du code de la construction, les ZAC ont pour but l’aménagement et
l’équipement des terrains principalement pour réaliser des infrastructures et des équipements
collectifs publics ou privés de construction à usage d’habitation, de commerce, d’industrie et
de service. Elles sont soumises au préalable à un plan d’urbanisme de détails. L’Etat et la
commune ont pour tâche de créer des ZAC. Leur création est soumise à l’approbation du
représentant de l’Etat. En effet d’après l’article R134 « le maire fait procéder à l’établissement
d’un dossier de création qui sera soumis pour approbation du représentant de l’Etat ou lorsque
la zone concerne plusieurs communes et agglomérations, le représentant de l’Etat établit le
dossier de création et conduit l’opération conformément aux dispositions du présent code ».
L’obligation découle aussi du code des collectivités locales. Malgré la liberté de décision de
son corollaire, le contrôle a posteriori, certaines matières transférées aux CL restent soumises
à un contrôle a priori. Les décisions en matière d’urbanisme en font partie. L’approbation du
préfet et du gouverneur peut cependant faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir. De
même les demandes d’empiètement en cas d’entente administrative pour demander une
autorisation de construire conformément à l’art 336 de la loi n°96-06 portant code des
collectivités locales abrogés , en ce qui concerne les affaires domaniales et d’urbanisme, la
délibération du conseil municipal fait l’objet d’une approbation par le préfet du département.
L’autorisation d’empiètement est encadrée comme on l’a déjà vu. Enfin les constructions
initiées sur le domaine public maritime et le domaine public fluvial font l’objet d’une
délibération du conseil local laquelle est soumise à l’approbation des représentants de l’Etat.
Ainsi les conventions d’occupation provisoire font l’objet d’une autorisation approuvée par le
représentant de l’Etat lorsqu’elle porte sur les affaires domaniales ou sur l’urbanisme.
Paragraphe II : les obligations intrinsèquement liées aux constructions
A- La salubrité
La loi impose que les bâtiments soient construits de telle sorte qu’ils répondent aux conditions
minimales d’une vie sociale sans grande gêne pour le voisinage. Le décret de 2010, portant
application du code de l’urbanisme dispose que « toutes les parties des constructions habitées
ou notamment les toitures, les terrasses, les cours de passage, dépendances doivent présenter
des dispositions de nature à assurer l’écoulement sans stagnation des eaux fluviales ou des
eaux d’infiltration, des eaux de lavage des pièces, vérandas et terrasses ainsi que celles
d’arrosage des fleurs situés en bordure ne pourront être évacuées sur la voie publique et seront
considérées comme eaux ménagères. L’évacuation des eaux de pluies par les sifflons de cour
raccordés au réseau intérieur d’eaux usées est interdite. Les immeubles construits à 60 m des
rues parcourues par des canalisations d’eau potable seront reliés à celles-ci par un
branchement spécial. Chaque logement individualisé d’une ou plusieurs pièces devra être
couvris d’eau potable » (article R286 du décret portant application du code de l’urbanisme.
Néanmoins, les plans pourront se limiter à imposer dans les zones d’habitat économique la
production de postes communs à un groupe d’habitation. Les frais incombent aux
propriétaires. Ainsi les bâtiments doivent être équipés de système d’évacuation des eaux
usées, domestiques et les eaux de ruissellement. Des dispositions spéciales doivent être prises
pour empêcher la remontée des odeurs. Il est interdit d’élever une habitation de restaurer,
d’augmenter un bâtiment existent sans autorisation du maire.
De même interdiction est faite de creuser un puit se situant à, au moins 100 mètres de
nouveaux cimetières transféré en dehors du périmètre communal sans autorisation du maire.
Quand il existe des conduites de fumée, ils doivent satisfaire aux règles sanitaires de salubrité
fixées par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction, de la santé, de l’énergie et
du ministre chargé de la protection civile (ministre de l’intérieur). Les vide-ordures doivent
respecter les règles sanitaires et de sécurités déterminées par arrêté conjoint du ministre
chargé de la construction, de l’environnement et de la santé.
Ces normes de sécurité s’appliquent aussi aux constructions à usage commercial. Ainsi selon
l’article L26 du décret précité « les boutiques et manganins auront une surface minimum de
12 m2. Les boutiques dans lesquels seront vendus et conservés des produits alimentaires tels
que poissons frais, volailles, gibiers, fromages, boucheries, charcuteries doivent être disposées
de telle sorte que l’air y soit constamment renouvelée ».
La salubrité est très importante. Elle conduit à la sécurité.
B- La sécurité
La construction doit répondre à toutes les normes sécuritaires. C’est ainsi que les installations
classées fixes ou mobiles susceptibles d’être génératrices d’atteinte à l’environnement quel
que soit son propriétaire ou son affectation sont strictement encadrées par le code de
l’environnement. Elles doivent pouvoir résister « dans leur ensemble et dans chacun de ses
éléments à l’effet combinés de son propre poids, des charges climatiques extrêmes et des
surcharges correspondant à leur usage normal » même « les surfaces vitrées doivent être
faites avec des verres de qualité pour protéger de telle manière qu’elles résistent au choc
auquel elles sont normalement exposées et en cas de bris qu’elles puissent provoquer de
lésions corporelles, graves aux personnes qui utilisent le logement et leur accès dans les
conditions normales ».
Le ministre chargé de l’énergie, celui de la construction, celui de la santé et le ministre chargé
de la protection civile par arrêté conjoint fixent les règles de sécurité applicables à la
construction des bâtiments d’habitation en ce qui concerne les installations de gaz et les
installations d’électricité. La disposition de locaux, les structures, les matériaux et
l’équipement des bâtiments d’habitation doivent être assujettis à la protection des habitants
contre l’incendie. De ce point de vue, selon l’article R13 « les bâtiments doivent être isolés de
locaux qui par leur nature ou par leur destination peuvent constituer un danger d’incendie ou
d’asphyxie. La construction doit permettre aux occupants en cas d’incendie soit de quitter
l’immeuble sans secours extérieurs, soit de recevoir un tel secours » ainsi « les installations,
aménagements et dispositifs mécaniques, automatiques ou non, aménagés pour faciliter la
protection des habitants des immeubles sont obligatoirement entretenus et vérifiés de manière
que leurs caractères stricts et leurs parfaits fonctionnements soient assurés jusqu’à destruction
des dits immeubles ».
De même, aux étages autres que le rez-de-chaussée, des protections sont prévues. Ainsi les
fenêtres ouvrant sur des balcons, terrasses ou galeries et dont les parties basses se trouvent à
moins de 0,90 m du planché doivent si elles sont au-dessus du rez de chaussée être pourvues
d’une part d’appui et d’un élément de protection s’élevant au moins jusqu’à 1 m du planché.
Les garde-corps de balcons, terrasses doivent avoir d’une au moins 1 m et être résistant au
choc. Toutefois, cette hauteur peut être abaissée jusqu’à 0,80 m au cas où le garde-corps plus
de 0,5 m d’épaisseur. L’utilisation dans les garde-corps de matériaux industriels tels que les
vitrages et autre élément de remplissage doit répondre à des éléments de sécurité reconnus ou
recueillir l’approbation d’un organisme agrée. L’utilisation d’éléments vitrés devant jouer le
rôle de garde-corps doit répondre à des règles reconnues permettant de satisfaire la sécurité
des personnes. Un bâtiment doit être construit de telle sorte qu’il soit possible de faire entrer
et sortir une personne couchée sur un brancard.
De même l’installation d’ascenseur est obligatoire pour desservir les bâtiments d’habitation
collective comportant plus de 4 étages.
Les constructions débordant sur la voie publique bénéficient d’un traitement spécial. En effet,
les constructions en bordure de voies sont réglementées de façon vigoureuse. Ainsi selon
l’article 40 du code de la construction « aucune construction ne peut être élevée en bordure
d’une voie publique sans être conforme à l’alignement ». Cette obligation vaut pour les voies
de chemins de fer aussi.
Les bâtiments neufs en bordure de la voie publique sont impérativement construits droit de la
base de sommet. Si cela n’est pas possible, le constructeur doit solliciter et obtenir une
permission de voierie. Celle-ci est nécessaire pour toutes constructions surplombant la voie
publique.
Les ouvrages réalisés sans permission de voierie doivent être démolis. Cependant elles
peuvent être régularisées après coût.
Le décret de 2010, portant application du code de l’urbanisme suggère l’exercice d’un
contrôle sévère sur les normes de sécurité. Ainsi « pour toutes constructions, le représentant
de l’Etat dans la région peut après avis de la commission régionale de la protection civile
demandant au constructeur de faire procéder à la qualification par l’un des organismes agréés
par le ministre de l’intérieur du degré d’inflammabilité des matériaux ou s’il y a lieu du degré
de résistance au feu des éléments de construction employés et de l’établissement du procès-
verbal de ces contrôles » article R 28
C- La communication
L’obligation d’aménager une communication adéquate dans les bâtiments est en grande partie
liée à des raisons de sécurité individuelle et collective voire publique ou au respect des droits
fondamentaux. A cette fin, les immeubles constitués de plusieurs logements ou compartiment
de service doivent être pourvus de lignes téléphoniques nécessaires à la desserte de chacune
de ses parties. Ces lignes doivent être placées dans des passages réservés pour cette fin. Les
immeubles doivent également être dotés de dispositifs collectifs nécessaires à la distribution
de services de radiodiffusions sonores et de télévisions dans les logements et de passage pour
l’installation de câbles correspondants. De même, l’article R15 précise que « pour leur
desserte postale, les bâtiments doivent être pourvus de boites aux lettres à raison d’une boite
aux lettres par logement ou service. S’il existe plusieurs logements ou services, ces boites
doivent été regroupées en ensemble homogène »
D- La conformité aux exigences environnementales
Conformément au code de l’environnement, au code de l’hygiène, les bâtiments doivent
respecter la législation dans ces deux domaines. Ainsi l’article 29 de la loi 2001-01 du 15
janvier 2001 portant code de l’environnement dispose à cet effet que « les permis de
construire relatifs aux projets de lotissement sont soumis au visa du ministre de
l’environnement et doivent respecter les précautions d’environnementales », de même
l’article L28 du même code précise que « les plans d’urbanisme prennent en compte les
impératifs de protection de l’environnement dans le choix, l’emplacement et la réalisation des
zones d’activités économiques, de résidences et de loisirs ».
A titre d’illustration, l’isolation phonique des bâtiments doivent être faite de telle sorte que le
niveau de pression du bruit transmis à l’intérieur de chaque bâtiment obéisse aux limitations
imposées par un arrêté conjoint du ministre chargé de la construction, du ministre chargé de
l’environnement et du ministre chargé de la santé.
Selon l’article R 6 « le bruit causé par un équipement ne doit pas excéder les limites fixées.
Un système d’isolement acoustique des bâtiments contre les bruits des transports doit être
prévu et il doit être conformément au valeur déterminée par arrêt conjoint du ministre chargé
de la construction, du ministre chargé de l’environnement, du ministre chargé des transports et
du ministre chargé de la santé. Au plan de l’hygiène les bâtiments d’habitation doivent être
obligatoirement protégés des infiltrations et remontées d’eaux.
L’aération des bâtiments est aussi une exigence pour les constructions à usage d’habitation.
Ainsi selon l’article R9 « les bâtiments d’habitation doivent bénéficier d’un renouvellement
de l’air et d’une évacuation des émanations telles que les taux de pollution de l’air intérieure
du local ne constituent aucun danger pour la santé et pour que puisse être évité les
condensations sauf de façon passagère ».Un arrêté conjoint du ministre chargé de la
construction, santé l’environnement et celui de l’industrie précise les modalités d’application.
Les pièces principales doivent être dotées d’un ouvrant et de surfaces transparentes donnant
sur l’extérieur. L’ouvrant et ces surfaces transparentes sont susceptibles de donner sur des
volumes vitrés, installés pour augmenter l’isolation acoustique (isoler les bâtiments des bruits)
des bâtiments d’habitation par rapport aux bruits de l’extérieur. Ces ouvrants et ses surfaces
doivent être conçus pour limiter les apports thermiques. Ces volumes doivent selon le décret :
- Comporter eux même au moins un ouvrant donnant sur l’extérieur
- Etre conçus de telle sorte qu’ils permettent la ventilation des logements
- Comporter des parois vitrées en contact avec l’extérieur à raison d’au moins 60% dans
le cas des habitations collectives et d’au moins 80% dans le cas des habitations
individuelles.
- Ne pas constituer une ligne couverte
E- Les dérogations
Des dérogations sont apportées à ces règles. Ainsi le ministre de la construction, celui de
l’environnement ou celui de la protection civile peuvent fixer des règles spéciales à certains
types de bâtiment destinés à l’occupation temporaire ou saisonnière. De même, le ministre de
la construction et celui de la santé peuvent délivrer des dérogations pour réaliser des
bâtiments à caractère expérimental. Le ministre chargé de la construction est habilité à
accorder des dérogations lorsque les caractéristiques techniques et économiques de certaines
opérations de construction le justifient. Par exemple les bâtiments classés de patrimoine
mondial de l’humanité ou patrimoine de l’UNESCO obéissent à des règles particulières. Le
régime de construction ainsi que celui de leur modification diffèrent des règles de droit
commun en raison de l’intérêt historique et architectural de ces constructions.
CHAPITRE II : LE RESPECT DES DROITS FONDAMENTAUX DES
PERSONNES
Paragraphe 1 : Le droit des personnes handicapées
A- Le droit à l’accès aux bâtiments publics( carte d’égalité des chances )
Ce droit découle indirectement de l’article 16 de la Constitution selon lequel « l’Etat et les
collectivités publiques ont le devoir de veiller à la santé physique et morale en particulier des
personnes handicapées et des personnes âgées ». La loi d’orientation sociale a consacré de
façon plus expresse un chapitre 4 à l’accessibilité, à l’habitat, cadre de vie transport
communication et accès a la terre. Selon l’article 31 de cette loi « l’Etat, les collectivités
locales et les organismes publics ou privés ouverts aux publics adaptent, chacun dans son
domaine et selon les critères internationaux d’accessibilité, les édifices, les routes, les
trottoirs, les espaces extérieurs, les moyens de transport et de communication de manière à
permettre aux personnes handicapées d’y accéder, de s’y déplacer, d’utiliser leur service et
bénéficier leur prestation ». Mieux l’article 32 ajoute « qu’aucune autorisation de construire
rénovée ou réhabilitée un édifice recevant du public n’est délivrée par les autorités
compétentes si le plan ne respecte pas les normes définies » pour faciliter l’accès des
handicapés aux bâtiments publics. Les obligations s’analyse ici en un ensemble de droit les
dispositions architecturales et les aménagements des bâtiment doit respecter les normes de
construction relative aux personnes handicapés, pour l’habitation collective ou pour celle
destiné à abriter des travailleurs les édifices publics destinés à la formation notamment les
locaux scolaires universitaires et les établissements sanitaires doivent prendre en charge
l’accessibilité des handicapés.
L’article R 24 du décret sur le code de la construction pose le problème de l’accessibilité.
Selon cet article « tout établissement ou toute installation ouvert au public doit être accessible
aux handicapés ». Le pouvoir réglementaire précise la notion d’accessibilité. Ainsi « est
réputé accessible aux personnes handicapées tout établissement ou installation offrant à ces
personnes notamment à celles qui se déplacent en fauteuil roulant la possibilité dans des
conditions normal de fonctionnement de pénétrer dans l’établissement ou l’installation, d’y
circuler, d’en sortir et de bénéficier de toutes les prestations offertes au public en vue
desquelles cet établissement ou cette installation est conçu ». Les dispositions architecturales
et les aménagements propres à assurer l’accessibilité de ces établissements et installations
doivent satisfaire à ces obligations.
B-les mesures pratiques d’accessibilité
