GUIDE D’UTILISATION DE L’OUTIL D’ANALYSE DES DONNÉES D'UN

BUSINESS PLAN DE ZONE INDUSTRIELLE DURABLE

APPUI À LA CONCEPTION ET À LA MISE EN PLACE

D'UN PROGRAMME D'ASSISTANCE TECHNIQUE
ET DE RENFORCEMENT DES CAPACITÉS CONCERNANT
LE FONCIER INDUSTRIEL AU MAROC
 GUIDE D’UTILISATION DE
L’OUTIL D’ANALYSE DES
DONNÉES D'UN BUSINESS
PLAN DE ZONE
INDUSTRIELLE DURABLE

Élaboré par
Amine Lahmam Bennani

www.unido.org
Rabat, Maroc
2022

© ONUDI 2022. Tous droits réservés.

AVERTISSEMENT
Ce document a été produit sans révision officielle des Nations Unies. Les appellations employées dans
le présent document et la présentation des données qui y figurent n’impliquent de la part du
Secrétariat de l’Organisation des Nations Unies pour le développement industriel (ONUDI) aucune
prise de position quant au statut juridique des pays, territoires, villes ou zones, ou de leurs autorités, ni
quant au tracé de leurs frontières ou limites, ou de leur système économique et degré de
développement. Les appellations «développé», «industrialisé» ou « en développement» sont
employées à des fins statistiques et n’expriment pas nécessairement un jugement quant au niveau
de développement de tel ou tel pays ou telle ou telle zone. La mention dans le texte de la raison
sociale ou des produits d’une société n’implique aucune prise de position en leur faveur de la part de
l’ONUDI.
 TABLE DES MATIÈRES

1
LISTE DES ABREVIATIONS

1. CONTEXTE 05
2. PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX ONGLETS DE L’OUTIL 08

ONGLET "INPUTS" 09

ONGLET "REFERENTIEL – ONGLET MASQUÉ À AFFICHER" 10

ONGLET "OUTPUTS" 12
3. ETAPES À SUIVRE POUR RENSEIGNER L’OUTIL 14

CONTEXTE

TABLE DES ABREVIATIONS

BFR : Besoin en Fonds de Roulement

MCA-Morocco : Millennium Challenge Account-Morocco
MCC : Millennium Challenge Corporation
MIC : Ministère de l’Industrie et du Commerce
ONUDI : Organisation des Nations Unies pour le Développement Industriel
TRI : Le Taux de Rendement Interne
ZI : Zone Industrielle
ZID : Zone Industrielle Durable
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1. CONTEXTE
Le gouvernement du Royaume du Maroc a conclu, le 30 novembre 2015, un programme de Ces outils didactiques et produits de connaissance ont pour objectifs de :
coopération dénommé « Compact II » avec le gouvernement des Etats-Unis d’Amérique,
représenté par Millennium Challenge Corporation (MCC), dans l’objectif de rehausser la qualité du I. Compléter et enrichir dans une approche pratique le programme de formation
capital humain et d’améliorer la productivité du foncier. susmentionné sur le foncier industriel.

Relevant du « Compact II », l’activité « Foncier industriel » porte sur la mise en oeuvre de trois II. Contribuer à la gestion des connaissances à travers la capitalisation des expériences,
composantes : (i) l’assistance technique en matière de développement et de gestion des zones des savoirs acquis et des bonnes pratiques nationales et internationales, notamment via
industrielles ; (ii) la conception d’un nouveau modèle de développement de parcs industriels leur dissémination à plus grande échelle auprès des différentes parties prenantes.
durables et de revitalisation de zones industrielles existantes, tiré par la demande du marché et
privilégiant le partenariat public-privé et la durabilité environnementale et sociale. Ce modèle sera III. Mettre à la disposition, des différents acteurs du foncier industriel, des outils techniques
mis en oeuvre, à titre pilote, dans trois zones industrielles ; et (iii) la mise en place du Fonds des (connaissances, instruments, …) et des mécanismes méthodologiques (méthodes,
Zones Industrielles Durables (FONZID) visant à soutenir des projets améliorant la gouvernance et approches opérationnelles, modes opératoires) premettant de mieux appréhender les
la durabilité de zones industrielles existantes ou nouvelles. différentes thématiques afférentes au foncier industriel.

Par ailleurs, le Ministère de l’Industrie et du Commerce (MIC) et l’Organisation des Nations Unies Les six outils didactiques et produits de connaissance développés dans ce cadre sont énumérés
pour le développement industriel (ONUDI) ont conclu, le 26 mars 2019, un Programme de ci-après:
Partenariat Pays (Partnership Country Programme, PCP Maroc-ONUDI), dont une composante
est consacrée aux Zones Industrielles du Maroc. Outil didactique N° 1 : Outil d’aide à la prise de décision pour le choix du site
d'implantation d’une zone industrielle.
Dans ce contexte, l’Agence Millenium Challenge Account Morocco (MCA-Morocco), chargée de la
mise en oeuvre du « Compact II » et l’ONUDI ont conclu, en collaboration avec le MIC, un accord de Outil didactique N° 2 : Outil d'analyse des données d’un Business Plan d'une zone
partenariat portant sur « L’appui à la conception et à la mise en place d’un programme industrielle durable, et son guide d’utilisation.
d’assistance technique et de renforcement des capacités concernant le foncier industriel au
Maroc ». Cet accord prévoit la mise en place de projets répondant aux objectifs communs des Outil didactique N° 3 : Feuille de route pour le suivi des travaux de réalisation ou de
deux programmes de coopération, le « Compact II » à travers sa composante « Assistance réhabilitation d’une zone industrielle.
Technique » relevant de l’activité « Foncier industriel » et le PCP Maroc-ONUDI.
Produit de connaissance N° 1 : Note méthodologique pour un projet de zone
Le premier des trois axes de l’accord de partenariat conclu entre l’Agence MCA-Morocco et industrielle en Partenariat Public-Privé (PPP).
l’ONUDI est dédié aux actions de « renforcement des capacités sur le foncier industriel ». Il a
conduit à : Produit de connaissance N° 2 : Guide d’orientation pour le développement et la
requalification des zones industrielles durables.

I. La mise en place d’un programme de formation abordant 12 thématiques en liaison Produit de connaissance N° 3 : Référentiel technique d’aménagement des zones
avec le développement du foncier industriel, dispensé au personnel du MIC et aux industrielles
principales parties prenantes du foncier industriel marocain.
Les 6 outils didactiques et produits de connaissance présentés dans cette collection, ont été
II. La réalisation de 13 supports didacticiels issus des formations susvisées, destinés aux élaborés pour procurer aux utilisateurs une véritable boite à outils complémentaires et interactifs,
personnels qui souhaitent accéder à ces formations sur la plateforme e-learning du MIC. afin de faciliter les orientations, les prises de décision et leur mise en œuvre, dans les principaux
domaines concernant les zones industrielles. Ces ouvrages s’inscrivent dans une approche et un
III. La création d’une collection de six outils didactiques et produits de connaissance cadre logique de durabilité des zones industrielles portant sur toutes les phases d’évolution d’une
élaborés par les experts de l’ONUDI, sur la base des connaissances et des bonnes zone industrielle : depuis sa planification/création, durant son développement, et lors de sa
pratiques identifiées et développées dans le parcours de formation. Le présent ouvrage requalification ou sa réhabilitation.
fait partie de cette collection d’outils didactiques et produits de connaissance.

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 GUIDE DÉTAILLÉ D’UTILISATION DE L’OUTIL D’ANALYSE DES DONNÉES D'UN BUSINESS PLAN DE ZONE INDUSTRIELLE DURABLE

2
INTRODUCTION
Un business plan est habituellement construit sur la base d'études de faisabilité du projet et
d'analyses préliminaires. Ces données permettent de définir des hypothèses, base de
construction d'un business plan.

Ces hypothèses peuvent être catégorisées comme suit :

Hypothèses Hypothèses Hypothèses

d’exploitation de financières
scénarisation
(coûts) (financement)
(revenus)

• Il s'agit essentiellement des • Il s’agit essentiellement de • Il s’agit des choix à opérer en

INTRODUCTION hypothèses techniques, scénarios qui influent matière de financement pour

spécifiques à la viabilisation directement sur le supporter l’investissement
et l’exploitation de la zone dimensionnement du projet et le BFR

• Ces hypothèses permettent • Elles permettent de définir • Ces hypothèses tiennent

de dimensionner le projet différentes stratégies de mise compte de la capacité de la
et d'évaluer ZID à négocier les coûts de
en commercialisation de la
l'investissement son financement
zone industrielle

CPC stock Amortissement Tableau de flux

Charges
Fonds propres TRI
financières

Cet outil d'analyse des données d'un business plan est un outil d'aide à la décision et permet de
lever des alertes relatives au bien-fondé des hypothèses, la viabilité et la cohérence globale du
projet.

Ce guide a été construit en deux étapes afin de permettre une bonne compréhension de l’outil
d’analyse des données d’un business plan de projet de zone industrielle et de sa construction, ainsi
que pour faciliter son utilisation. La première étape consiste en la présentation des principaux
onglets de l’outil (Onglet Inputs, Onglet Référentiel – onglet masqué à afficher, Onglet Outputs).
La deuxième étape servira à guider les utilisateurs pour le renseignement de l’outil qui est
consultable sur le lien suivant :

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1_hawIAjJALcGssqJISgB212TyhYZQYUf/edit?usp=sh
aring&ouid=100261244480804281461&rtpof=true&sd=true

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PRÉSENTATION DES PRINCIPAUX ONGLETS DE L’OUTIL

ONGLET "INPUTS" :

L’onglet ‘Inputs’ contient la liste des indicateurs qui seront analysés par l’outil. Ces indicateurs sont
issus des hypothèses utilisées pour construire le business plan.

Les indicateurs sont répartis en 5 rubriques :

1. Les caractéristiques de la zone industrielle – permettent d’apprécier l’attractivité de la zone

et de l’activité.
2. Les hypothèses d’exploitation – relatives aux coûts liés à l’exploitation de la zone.
3. Les hypothèses de financement – relatives aux choix opérés pour le financement du projet.
4. Les hypothèses de scénarisation – relatives aux revenus liés à la commercialisation de la zone.
5. Le Taux de Rendement Interne (TRI) du projet.

Zoom sur la première rubrique : caractéristiques de la zone

Cette rubrique offre une grille d’appréciation de l’attractivité de la zone et par conséquent de son
rythme de commercialisation. Elle est composée de 4 sous-rubriques pondérées selon leur
importance. Une bonne appréciation de l’attractivité de la zone nécessitera donc de renseigner
l’ensemble des indicateurs de la rubrique. Illustration 1 - Capture d’écran de l’onglet Inputs – Rubrique : Caractéristiques de la ZI

La grille d’évaluation de l’attractivité de la ZID est donc composée des sous-rubriques suivantes : NB : le rythme de commercialisation du projet étant directement concerné par la notation de
l’attractivité de la zone, il est essentiel d’étayer les notes retenues dans cette rubrique par la
1. Secteur/ filière sur la base des études préliminaires réalisées, l’utilisateur attribuera une notation documentation du projet (études préliminaires, études détaillées, etc.).
allant de 1 à 3 selon les critères suivants :

Note 3 : Ecosystème local existant et non saturé; besoins concrets démontrés. ONGLET "RÉFÉRENTIEL" :

Note 2 : Ecosystème existant et dense mais demande démontrée ou Ecosystème absent L’onglet ‘Référentiel’ (couleur noire) regroupe l’ensemble des valeurs de référence ou des
mais demande démontrée. fourchettes de valeurs (colonne ‘D’) utilisées dans l’évaluation de chaque indicateur.

Note 1 : Activité nécessaire pour la région mais attractivité limitée pour la filière. Ces références proviennent principalement de 3 sources (colonne ‘E’) :

2. Offre de services de la zone – cette sous-rubrique contient 4 indicateurs à renseigner en Le benchmark de zones industrielles au Maroc.
sélectionnant ‘Oui’ ou ‘Non’ dans une liste déroulante.
Des entretiens avec des experts.
3. Connectivité de la zone – cette sous-rubrique contient 5 indicateurs à renseigner en
La réglementation en vigueur.
sélectionnant le choix adéquat dans une liste déroulante.

4. Autres avantages offerts – cette sous-rubrique contient 5 indicateurs à renseigner en Des commentaires par indicateur ont été rédigés en colonne ‘F’. Ces commentaires sont destinés
sélectionnant ‘Oui’ ou ‘Non’ dans une liste déroulante. à lever des alertes sur la feuille ’Outputs’ lorsque l’indicateur renseigné au sein de la feuille ‘Inputs’
n’est pas inclus dans la fourchette de valeurs attendue – voir exemple ci-dessous.

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Référentiel de données ONGLET "OUTPUT" :

Rubrique Unités Indicateurs Source Commentaires associés
ATTENTION:Toute modification des données surlignées en vert (colonne Indicateurs et colonne Commentaires associés ) aura un impact direct sur l'onglet 'Outputs'
Hypothèses d’exploitation – coûts Cet onglet présente les résultats de l’analyse des indicateurs sur la base des valeurs de référence
Foncier

Prix d'acquisition du terrain - domaine public dhs/m²

fourchette (min/max)
30
Benchmark ZI nationales + dires d'experts
Si le prix d'acquisition est inférieur à la fourchette proposée : définies (cf. Onglet ‘Référentiel’). L’utilisateur ne peut en modifier le contenu. La colonne ‘C’
dhs/m² 50 Prix d'acquisition bas - à confirmer par des justificatifs

Prix d'acquisition du terrain - domaine privé dhs/m²

fourchette (min/max)
150
Benchmark ZI nationales + dires d'experts
Si le prix d'acquisition est supérieur à la fourchette proposée :
Prix d'acquisition élevé - à confirmer par des justificatifs
présente à la fois l’indicateur renseigné et le statut attribué à cet indicateur.
dhs/m² 300

Voyant vert : l’indicateur est conforme aux valeurs de référence.

Droits d'immatriculation % 1% Décret n° 2.97.358 du 30 juin 1997 – modifié en 2016 Si l'indicateur est inférieur au pourcentage défini par les textes réglementaires:
Droits d'inscription (conservation foncière) % 1% Décret n° 2.97.358 du 30 juin 1997 – modifié en 2016 Ratio inférieur à celui défini par les textes réglementaires - justificatifs requis
Droits d'enregistrement % 3% Code général des impôts Si l'indicateur est supérieur au pourcentage défini par les textes réglementaires:
Éclatement des titres (distraction du titre foncier) % 1% Décret n° 2.97.358 du 30 juin 1997 – modifié en 2016 Ratio supérieur à celui défini par les textes réglementaires -Se référer aux textes réglementaires en vigueur
Droits superficiaires dhs/ha 50 Décret n° 2.97.358 du 30 juin 1997 – modifié en 2016

Voyant jaune ou rouge : une alerte est levée car l’indicateur renseigné au sein de la feuille
Frais de notaire % 0,5% Benchmark ZI nationales + dires d'experts

Illustration 2 - Capture d’écran du référentiel de données ‘Inputs’ n’est pas inclus dans la fourchette de valeurs attendue. La valeur en input est alors
à creuser davantage / justifier.

Il est à noter que les données de référence renseignées sur la feuille ‘Référentiel’ correspondent au Dans le cas où le voyant est jaune ou rouge, un commentaire est généré en colonne ‘E’.
marché marocain. Pour utiliser l’outil dans des conditions de marché différentes (hors Maroc,
changement de la législation, etc.), il est possible de modifier les données de référence ainsi que
les commentaires, respectivement colonne ‘D’ et colonne ‘F’ surlignés en vert, en affichant et en
déverrouillant la feuille ‘Référentiel’. Toute modification des données surlignées en vert aura un
impact direct sur l’onglet ‘Output’.

Zoom sur la rubrique « Commercialisation » (ligne 99)

Comme précisé précédemment, le rythme de commercialisation du projet est évalué sur la base
d’une grille multicritères (colonnes H à O de la feuille ‘Référentiel’). Cette grille est élaborée sur la
base de 4 critères : le secteur/filière de la zone, l’offre de services de la zone, sa connectivité et les
avantages offerts. Sur le fondement des données que l’utilisateur renseignera dans l’onglet
‘Inputs’, une note sera attribuée (0 ou 1 ou 2).

Les notes obtenues pour chacun de ces critères sont pondérées (le secteur et la connectivité sont
Illustration 3 - Capture d’écran de l’onglet ‘Output’
considérés comme critères déterminants, un coefficient de 2 leur a été attribué) puis une note
d’attractivité est calculée.

Cette note est ensuite mise en perspective avec les fourchettes de valeurs de référence. Dans ce
cas précis :

Si la note est inférieure à 1 (soit 50% de la note maximale), le rythme de commercialisation

est plafonné à 10 ha/an.

Si la note est comprise entre 1 et 1,2 (soit 60% de la note maximale), le rythme de
commercialisation est plafonné à 15 ha/an.

Enfin, si la note est comprise entre 1,2 et 2 (soit la note maximale), le rythme de
commercialisation est plafonné à 25 ha/an.

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3
ETAPES À SUIVRE POUR RENSEIGNER L’OUTIL

1. Lire le ‘Guide d’utilisation’ de l’outil.

2. Vérifier les valeurs de références (seulement pour les utilisateurs autorisés).

Choisissez un onglet et positionnez le curseur dessus. Cliquez sur le bouton droit de la souris.
Sélectionnez ‘Afficher’, puis ‘Référentiel’. Cliquez sur ‘OK’. Vous faites ainsi apparaître un onglet
‘Référentiel’. Cette feuille est protégée. Si vous souhaitez retirer la protection pour modifier des
données, suivez les étapes suivantes :

Dans la barre d’affichage d’Excel, allez sur la rubrique ‘Révision’

ETAPES À SUIVRE Sélectionnez ‘Oter la protection de la feuille’

Inscrivez le mot de passe, puis ‘OK’.

POUR RENSEIGNER La feuille est désormais déverrouillée. Vous pouvez à présent modifier les éléments surlignés en
vert. Une fois les données de la feuille actualisées, pensez à verrouiller à nouveau la feuille en

L’OUTIL cliquant sur ‘Protéger la feuille’ de la rubrique Excel ‘Révision’ et en décochant l’ensemble des
cases de la fenêtre qui s’affiche. Pensez également à cacher de nouveau la feuille verrouillée en
cliquant sur la feuille avec le bouton droit de la souris, et en sélectionnant ‘Masquer’.

3. Renseigner l’onglet ‘Données Initiales’ :

Allez à l’onglet ‘Données Initiales’

L’utilisateur est invité à renseigner les cases de la colonne ‘E’ en couleur ‘gris’ comme
suit :
Si vous souhaitez renseigner l’indicateur à partir d’un BP existant :

Cliquez sur la cellule dans laquelle vous voulez entrer la formule

Dans la barre de formule, tapez = (signe égal)
Allez sur l’onglet du business plan qui contient la valeur et sélectionnez la cellule
Appuyez sur Entrée.

Vous pouvez également renseigner l’indicateur « en dur » (indiquer un chiffre ou

sélectionner un item dans une liste déroulante).

NB : attention au respect des unités mentionnées en colonne ‘D’.

4. Visualiser les résultats de l’analyse :

Allez à l’onglet ‘Output’. Les résultats de l’analyse des indicateurs sont présentés sous forme de
voyant (vert, jaune ou rouge) et le cas échéant de commentaires.

Merci de noter que les conditions de développement des ZID varient fortement d’une zone à une
autre. Les résultats affichés sont à considérer comme points d’alerte qui permettent d’identifier
les points à creuser / à approfondir avec le porteur de projet.

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