REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE

MINISTERE DE L’ENSEIGNEMENT SUPERIEUR ET DE LA RECHERCHE

SCIENTIFIQUE

UNIVERSITÉ DE CONSTANTINE 3

FACULTÉ D’ARCHITECTURE ET D’URBANISME

DÉPARTEMENT D’ARCHITECTURE

N° d’ordre………..
Série :…………….

Mémoire pour l’obtention du diplôme de magister en architecture

Option : HABITAT ET ENVIRONNEMENT URBAIN

Présenté par : Mr CHEKIEL Abdelhafid

Le renouvellement durable des quartiers

d’habitation
Amélioration de la qualité de l’environnement local
-Cas de la cité des 1013 logements d’El KHROUB-

Sous la direction du Dr : TEBIB El Hadi

Jury d’examen :
Présidente: Dr. BENHASSINE TOUAM Nassira….…. M.C.A Université Constantine 3
Rapporteur : Dr TEBIB El Hadi…………………....…. M.C.A Université Constantine 3
Examinateur 1 : Dr GUENADEZ Zineddine ……...….. M.C.A Université Constantine 3
Examinateur 2 : Dr TAMINE Rachid ……………...…. M.C.A Université Constantine 3

Soutenu le 11/ 12/ 2014

 Remerciements

Remerciements

Je remercie vivement mon directeur de mémoire, monsieur TEBIB El Hadi d’avoir

accepté d’encadrer ce travail, je le remercie pour sa disponibilité, sa

compréhension, ses encouragements, son soutien moral et scientifique accordé tout

au long de ce travail. Qu’il trouve ici l’expression de ma profonde gratitude.

Mes remerciements vont également aux membres du jury : Mme BENHASSINE

TOUAM Nassira, Mr TAMINE Rachid et Mr GUENADEZ Zineddine pour leur

contribution scientifique lors de l'évaluation de ce travail. Qu’ils trouvent ici, ma

reconnaissance la plus sincère.

Je tien à remercier tous mes enseignants de l’année théorique pour leur apport

scientifique qui nous a été très précieux pour la conduite de ce travail.

Je tien aussi à vivement et chaleureusement remercier mes parents, ma femme, mes

sœurs, mes beaux parents et leurs enfants pour le soutien moral qu’ils m’ont

apporté tout au long de ce travail.

Mes remerciements vont enfin aux personnes qui ont contribué, par la mise à ma

disposition des informations, à l’élaboration de ce travail.

 Sommaire

SOMMAIRE

REMERCIEMENTS ............................................................................................................................
INTRODUCTION GENERALE .................................................................................................... 1

PARTIE I: DU DEVELOPPEMENT DURABLE AU DEVELOPPEMENT URBAIN

DURABLE
CHAPITRE I : LES ENJEUX DU DEVELOPPEMENT DURABLE ........................................ 10
CHAPITRE II : L’URBANISME DURABLE ................................................................................ 28
CHAPITRE III : ÉCO-QUARTIERS ET QUARTIERS DURABLES ........................................... 45

PARTIE II: LA DEMARCHE HQE²R

CHAPITRE I : LES BASES THEORIQUES DE LA DEMARCHE HQE²R ................................. 66
CHAPITRE II : LES PHASES ET LES OUTILS DE LA DEMARCHE HQE²R .......................... 84
CHAPITRE III : EXEMPLES D’APPLICATION DE LA DEMARCHE HQE²R ..................... 100

PARTIE III: ÉTUDE DE CAS -CITÉ DES 1013 LOGEMENTS D'EL KHROUB-
CHAPITRE I : PRESENTATION DU SITE ................................................................................. 118
CHAPITRE II : ETAT DES LIEUX .............................................................................................. 132
CHAPITRE III : DIAGNOSTIC ET ENJEUX .............................................................................. 164

RECOMMANDATIONS ............................................................................................................. 187

CONCLUSION GENERALE ..................................................................................................... 188
BIBLIOGRAPHIE ......................................................................................................................... 190
ANNEXE ....................................................................................................................................... 194
LISTE DES TABLEAUX .............................................................................................................. 197
LISTE DES FIGURES ................................................................................................................... 198
TABLE DES MATIERES ……………………………………………………………….202
RÉSUMÉ…………………………………………………………………………………208
 Introduction générale

INTRODUCTION GENERALE

« Les êtres humains sont au centre des préoccupations relatives au développement

durable. Ils ont droit à une vie saine et productive en harmonie avec la nature »1.

Ce fut le premier principe de la déclaration de Rio en 1992, c’est une préoccupation

majeure du développement durable, le droit à une vie saine commence dans les lieux où
nous passons la plus grande partie de notre vie, c'est-à-dire les lieux d’habitation.
Le terme de développement durable est souvent confondu, et à tort, avec celui de
l’écologie. Cette confusion est due aux problèmes de communication, d’information et de
sensibilisation, pas seulement ici en Algérie, mais également en Europe, un sondage en
France a révélé que 94% des français qui ont entendu parler du développement durable
l’associaient à l’écologie2, d’où l’utilisation parfois du terme « développement durable et
solidaire » afin d’éviter la confusion.

L’une des finalités du développement durable est de parvenir à des villes durables.
L’urbanisation massive, engendre des problèmes sociaux, économiques et
environnementaux qui ne font que s’aggraver avec le temps si des mesures ne sont pas
prises au bon moment et avec la participation de tous. Donc, une planification urbaine qui
intègre les principes du développement durable s’avère une nécessité. En Europe, la Chatre
d’Alborg en 1994 est venu concrétiser cet engagement dont les principaux objectifs sont :

 préserver le capital naturel ;

 promouvoir la justice sociale ;
 diminuer les besoins de mobilité ;
 éviter la consommation des écosystèmes ;

C’est sur la base de ces objectifs que des agendas 21 locaux ont été élaborés par les
agences d’urbanisme en collaboration avec des comités mis en place afin de coordonner la
participation de tous les acteurs du processus.3

1
Conférence des Nations Unis sur l’environnement et le développement, Rio, 1992.
2
Baromètre CSA de l’environnement, France, 2004.
3
BEREZWSKA-AZZAG.E, 2011, Projet Urbain- Guide méthodologique- Connaitre le contexte de
développement durable, éditions Synergie, Alger, p104.

1
 Introduction générale

Le renouvellement urbain durable représente l’enjeu majeur de la ville durable,

l'objectif étant de définir des schémas viables, vivables et équitables qui répondent, dans la
durée aux contraintes sociales, économiques et écologiques des activités humaines
d'aujourd'hui, dans des quartiers résidentiels et non résidentiels de la ville. Cette volonté de
développement ne doit pas se restreindre à des portions de villes nouvelles, mais s'axer
essentiellement sur un tissu urbain existant pour le dynamiser, lui redonner vie, le mettre
en cohérence avec les quartiers limitrophes et impulser le concept de ville durable.

« La bonne santé d’une ville, c’est la vitalité de ses quartiers »4. Cette réflexion de l’ex
ministre français Jean-Louis Borloo met en évidence l’importance que joue le quartier dans
le bon fonctionnement et la durabilité d’une ville, le quartier représente donc une échelle
pertinente pour la conduite de projets de renouvellement urbain durable.

Afin d’entamer un processus de projet de renouvellement urbain durable, des démarches

systémiques et des outils spécifiques sont nécessaires. Le projet européen HQE²R a été
élaboré à cet effet, dans le but de fournir les outils et les méthodes nécessaires au bon
déroulement de ces opérations et s’assurer de l’intégration des principes de développement
durable.

La conduite de projet de renouvellement urbain durable est un processus complexe qui

ne se résume pas à des aspects techniques (réhabilitation de logements…), sociaux (prise
en compte des attentes des habitants…) ou économiques (création d’une zone franche…)
mais demande de prendre en compte l’ensemble de ces dimensions, sans oublier la
dimension environnementale qui contribue largement à la qualité de vie.

L’amélioration de la qualité de l’environnement local est un des objectifs majeurs du

renouvellement urbain durable des quartiers d’habitation5, ce sont les lieux où les êtres
humains passent une grande partie de leur vie, c’est à ce niveau aussi que surgissent le plus
grand nombre de problèmes sociaux, mais également environnementaux si nous prenons en
considération la consommation d’énergie de ces quartiers, sans compter les quantités
considérables de déchets ménagers.

4
BORLOO Jean-Louis, ministre français de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement, 2005-2007.
5
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2012, Développement durable et renouvellement urbain- des
outils opérationnels pour améliorer la qualité de vie dans nos quartiers, éditions L’Harmattan, Paris, p50.

2
 Introduction générale

Plusieurs phénomènes sociaux, notamment dans les Grands Ensembles en France,

surnommés à juste titre « quartiers sensibles », sont causés par un mal vie de leurs
habitants, due en partie à une ségrégation sociale et économique, mais aussi à un
sentiment de non appartenance au quartier. Malheureusement, l’Algérie ne fait pas
l’exception, et ces phénomènes sociaux sont aussi présents chez nous, s’exprimant de
manière différente due à la différence des cultures mais avec des origines similaires des
problèmes.

En Algérie, les quartiers d’habitation qui ont été réalisés dans le cadre de la
planification urbaine, accompagnés d’équipements complémentaires (écoles, centres de
santé, poste) ; appelés Z.H.U.N (Zones d’Habitat Urbaines Nouvelles) connaissent ce
genre de phénomènes, ces quartiers d’habitation sont inspirés des Grands Ensembles
réalisés en Europe après la seconde guerre mondiale. Les techniques de production se
basaient sur la préfabrication lourde; ce sont des immeubles souvent similaires, avec des
façades monotones, les espaces extérieurs autour de ces constructions sont le plus souvent
laissés sans aménagements.

JUSTIFICATIF DU CHOIX DU THEME

Le développement durable est un sujet d’actualité et une préoccupation mondiale. La

multiplication des sommets récemment pour développer des stratégies environnementales
pour faire face aux changements climatiques, ainsi que les sommets consacrés à la
solidarité Nord Sud et la lutte contre la pauvreté en sont le parfait exemple.

L’Algérie n’est pas en reste, mais les priorités en matière de développement durable sont
plutôt d’ordre écologique. Alors que les deux autre piliers du développement durable, à
savoir le pilier économique et social ne sont qu’en partie pris en compte. Accomplir un
travail de recherche pour mettre en évidence l’importance et la complémentarité des trois
piliers fut l’une des raisons du choix de ce thème.

Les travaux d’aménagement entrepris récemment par les autorités publics en Algérie
démontrent l’existence d’une volonté politique pour améliorer le cadre de vie dans les
quartiers d’habitation. Cela dit, ces travaux se limitent à des opérations d’embellissement
et d’hygiène. Car la volonté politique ne suffit pas, il faut aussi avoir les connaissances
nécessaires et une stratégie bien déterminée afin d’aboutir à un plan d’action cohérent.

3
 Introduction générale

D’où notre intérêt à explorer les démarches et les méthodes d’intégration des notions de
développement durable dans ce genre d’opérations, afin de les adapter au contexte
algérien, et apporter des éléments de réponse quand à la manière d’élaboration des
processus de renouvellement urbain durable, et surtout dans le but d’améliorer le cadre de
vie des habitants.

Les habitants de la cité étudiée qui est la cité des 1013 logements ont lancé à maintes
reprises, des cris de détresse pour dénoncer la dégradation de leur cadre de vie :

« Des habitants de la Cité dite 1013 logements, située en plein cœur de la ville d'El-
Khroub, dénoncent, dans une pétition signée par plusieurs dizaines d'entre eux et qui a été
adressée au wali, le cadre de vie déplorable qui est le leur, évoquant les problèmes
auxquels ils sont confrontés»6.

C’est une des raisons pour lesquelles notre choix s’est porté sur ce quartier pour « l’étude
de cas ».

PROBLEMATIQUE
A l’époque de leur réalisation ; les zones d’habitat urbaines nouvelles, qui visaient à
bâtir des ensembles de logement dotés de tous les services et à créer des villes nouvelles,
ressemblaient plus à un ensemble de cités dortoirs qu’à de nouveaux quartiers où
« l’habiter » dans toutes ses dimensions pouvait s’exprimer de manière harmonieuse.

C’est une simple circulaire datant du 19 février 1975 émanant du ministre des travaux
publics de l’époque qui a conduit à la création de ces zones d’habitat. Entre 1975 et 1989,
plusieurs programmes Z.H.U.N ont vue le jour dans plusieurs villes du pays. Ce type
d’urbanisation a cependant été abandonné par la suite, du fait des nombreux problèmes
qu’il a engendré7 :

 problèmes urbanistiques : la répétition causée par l’adoption de plans types a

engendré une monotonie dans le paysage urbain et a affecté sa qualité déjà
compromise par les bidonvilles ;
 problèmes sociaux : absence de vie sociale et des relations de voisinage difficiles
auxquelles il faut ajouter la ruralisation des villes.
6
Rahmani, A, (2009) « L’appel des habitants de la cité des 1013 appartements », Le quotidien d’Oran [en
ligne] 6 mai 2009, disponible sur :< http://www.djazairess.com/fr/lqo/5120385 > consulté le 13-12- 2013.
7
BEN GHDBANE.F, Les villes durables et le projet urbain-vers une planification stratégiques durable,
darsafa, Jordanie, 2012, p374

4
 Introduction générale

 Problèmes environnementaux : dégradation du cadre de vie par l’absence

d’aménagements extérieures et par le manque d’entretien.

L’intervention sur les quartiers d’habitat réalisés sous forme de Grands Ensembles devrait
être une des priorités du secteur de l’habitat et de l’urbanisme. Bien que la priorité majeure
de ce secteur aujourd’hui est clairement de trouver des réponses à la crise du logement,
souvent par la quantité au détriment de la qualité.

La ville d’El Khroub a accueilli un nombre non négligeable de ces programmes de

Z.H.U.N8, ces quartiers occupent une grande portion de la ville actuelle, la durée de leur
occupation est assez longue pour pouvoir dresser un bilan post projet.
La cité des 1013 logements est une des nombreuses cités faisant partie de ces programmes,
Et fut l’une des premières à être réalisée. Ce qui constitue un terrain propice à
l’investigation et à la recherche, vu que les empreintes de leur usage à long terme peuvent
être visibles.

Améliorer la qualité de son environnement local c’est améliorer sa qualité de vie, partant
de là, nous allons nous focaliser dans notre travail sur cet objectif qui nous semble le plus
pertinent dans ce genre d’opération. Certes, il n’assure pas à lui seul le développement
durable d’un quartier, car le développement durable est une démarche globale : « penser
globalement et agir localement », mais il y contribue considérablement.
Afin de bien identifier les caractéristiques nécessaires pour arriver à améliorer la qualité
de l’environnement local de ces quartiers, il est logique de se poser certaines questions :

 Quel est l’état actuel de ces quartiers?

 Quels sont les enjeux qui doivent être pris en compte pour un projet de
renouvellement urbain durable de ces quartiers ?
 Quel est le rôle des habitants du quartier dans ce type d’opérations ?

Nous allons essayer à travers ce travail d’apporter des éléments de réponse.

HYPOTHESES
Afin d’essayer de répondre aux interrogations de la problématique, nous allons partir sur la
base de l’hypothèse suivante :

8
Environs 20 programmes de logements ont été réalisé dans la ville d’El Khroub suivant ce type de
planification.

5
 Introduction générale

 Les quartiers d’habitations issus des programmes de zones d’habitat urbaines

nouvelles possèdent un potentiel qui permet leur renouvellement de manière
durable, surtout en ce qui concerne l’amélioration de la qualité du cadre vie ;

OBJECTIFS DE LA RECHERCHE
Ce travail s’inscrit dans une démarche de réflexion sur la possibilité d’améliorer le cadre
de vie des habitants des quartiers issus des programmes de zones d’habitat urbaines
nouvelles, et cela dans une perspective de développement durable, tout en profitant de
l’opportunité que représentent les opérations de renouvellement urbain.

Il ne s’agit pas de trouver des solutions ou d’aboutir à un plan d’action concret car cela
relève de l’urbanisme opérationnel. Mais plutôt d’arriver à déterminer les potentialités et
les disfonctionnements du quartier afin de définir les enjeux qui devraient être pris en
considération pour tout projet qui concerne le quartier ;

Il ne s’agit pas non plus de s’inscrire dans un processus de renouvellement durable du

quartier de manière global, mais plutôt d’aborder un des nombreux aspects de la durabilité
qui est, dans notre cas, l’amélioration de la qualité de l’environnement local. Car aborder
tous les aspects du développement durable dans les opérations de renouvellement urbain
nécessiterait une équipe pluri disciplinaire composée de sociologues, d’économistes,
d’urbanistes, d’écologistes, de professionnels du bâtiment…etc. Afin d’aboutir à un plan
d’action cohérent et qui prend en compte toutes les dimensions du développement durable,
à savoir : la dimension économique, la dimension social et la dimension
environnementale.
De ce fait les objectifs de ce travail sont :

 Essayer d’établir un bilan complet du quartier issu des programmes Z.H.U.N par le
biais d’un état des lieux.
 Etablir un diagnostic exhaustif du quartier étudié en se basant sur le diagnostic du
groupement résidentiel pris comme échantillon;
 Définir les potentialités et les disfonctionnements des différents espaces
constituants du quartier ;
 Définir les enjeux majeurs du quartier au regard d’un développement durable.

6
 Introduction générale

METHODOLOGIE
Un travail de recherche nécessite une méthodologie de travail bien définie afin de pouvoir
cadrer et orienter ces recherches dans un but d’apporter des éléments de réponse à la
problématique posée.

Les outils de la recherche

Cette recherche a été effectuée grâce à l’utilisation des outils suivants :

 La recherche bibliographique

La documentation, aussi bien écrite (livres, revues, thèses..) que numérique (sites internet,
cd..) constitue la base de notre travail, malgré les difficultés pour obtenir certains
documents, du fait de la spécificité du thème. Toutefois, nous avons réuni assez de
documents pour permettre de travailler sur une base théorique solide.

 Le travail de terrain

C’est une étape indispensable à notre travail, cela nous a permis de récolter les données
nécessaires pour effectuer l’analyse du site concerné grâce à des enquêtes, des interviews
et à l’observation personnelle. Cela dit, le manque de données auprès de certains
organismes surtout en matière d’archives nous a contraints de trouver d’autres manières de
récolter ces données nécessaires à l’analyse.

En effet, ce n’es que grâce à la coopération et à la participation de certains habitants du

groupement résidentiel que les relevés intérieurs des appartements ont pu être effectués,
puisque les plans initiaux des cellules ne sont disponible ni au niveau des archives des
services techniques de la commune d’El Khroub, ni celles de l’unité de l’OPGI d’El
Khroub, ni même auprès de la direction générale de l’OPGI de Constantine. D’après eux
les archives concernant les plans de ces logements sont introuvables, vue l’ancienneté des
programmes (une trentaine d’année).

 La démarche HQE2R

Bien que cette démarche puisse être considérée comme une base théorique, c’est sans
doute celle qui nous a le plus orienté dans notre travail d’analyse.

7
 Introduction générale

Structuration du travail de recherche

Le travail de recherche a été structuré en trois parties :

La première partie portera sur les connaissances théoriques liées au thème de recherche à
travers trois chapitres : le premier développant la notion de développement durable et le
second, celle l’urbanisme durable, un chapitre entier a été consacré à la compréhension du
concept d’éco quartier vu son importance, consolidée par des exemples de réalisation.

La seconde partie est dédiée entièrement à la démarche HQE2R (Haute Qualité

Environnemental Economie Réhabilitation et Rénovation), les trois chapitres qui
composent cette partie développeront ses principes méthodologiques et ses outils. Des
exemples de réalisation sont présentés afin de mieux cerner les caractéristiques de cette
démarche, car c’est l’outil principal utilisé pour mener l’approche analytique sur le site
étudié.

La troisième et dernière partie concerne l’étude de cas (cité 1013 logements de la ville d’El
Khroub) à travers un échantillon de son tissu (un groupement résidentiel qui se trouve au
cœur du quartier) contenant trois chapitres : le premier est dédié à la présentation du site,
le second est consacré à l’état des lieux et enfin, le troisième qui comporte le diagnostic et
la définition des enjeux.

Ce travail sera achevé par une formulation de recommandations et une conclusion

générale.

8
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

Partie I :
Du développement
durable au
développement urbain
durable
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

CHAPITRE I : LES ENJEUX DU DEVELOPPEMENT DURABLE

INTRODUCTION
Dans un contexte de mondialisation, le développement durable est devenu un sujet
incontournable, que ce soit dans les pays développés ou ceux en voie de développement.
Le phénomène des changements climatiques est sans doute le signe le plus alarmant qui a
conduit à cette prise de conscience.

Nous allons à travers ce chapitre essayer de définir ce concept, mettre en évidence ses
principes, ses enjeux et ses principaux indicateurs, d’abord de manière générale, ensuite de
manière plus particulière pour l’Algérie.

I. L’EMERGENCE DE LA NOTION DE DEVELOPPEMENT DURABLE

1. La théorie de Malthus

Thomas Malthus1, prône que la population a spontanément tendance à croître selon une
progression géométrique alors que celle de la production agricole s'effectuerait selon une
progression arithmétique, les dernières terres agricoles mises en culture étant celles dont la
productivité est la plus faible.

Ces deux dynamiques sont incompatibles et il en résulte une paupérisation croissante de la

population et des phases de famine contraignant la croissance de la population à s'ajuster
au rythme de progression des ressources agricoles.2

2. La croissance zéro avec le Club de Rome

Le Club de Rome est une association à but non lucratif de droit suisse fondée en 1968, il
conduit des réflexions inspirées de craintes de même nature que celles de Malthus. Ces
craintes portent sur les dangers que présente une croissance économique et démographique
exponentielle vis-à-vis de l'épuisement des ressources, de l'accumulation de la pollution, et
de la surexploitation des systèmes naturels.

Le rapport Meadows, publié en 1972 intitulé « The Limits of growth », traduit par le titre
« Halte à la croissance »a suscité de vives critiques. Ces travaux furent en tous cas pris au
sérieux et incitèrent à une réflexion sur le sens et les modalités du développement.
1
Essai sur le principe de population, 1798.
2
« Présentation du développement durable », Angatsha, 2008, p3.

10
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

3. La Conférence de Stockholm et l'écodéveloppement

La Conférences des Nations Unies sur l'environnement tenue à Stockholm en 1972 tenta
une première synthèse, avec la déclaration de Stockholm qui indique qu'il est nécessaire et
possible de concevoir et de mettre en œuvre des stratégies de développement socio-
économique équitables, respectueuses de l'environnement, appelées stratégies
d'écodéveloppement.

Les anglo-saxons introduisent la notion de « sustainable development »,3 elle apparaît pour
la première fois dans l'ouvrage Stratégie mondiale de la conservation, publié en 1980 par
l'Union Internationale de la Conservation de la Nature.

4. Le Rapport Brundtland : Notre avenir à tous (traduction de : Our common

future)

Le rapport des Nations Unies présenté par madame Gro Harlem Brundtland (1987) fait
connaître la notion de développement durable. Il prend à contre-pied des thèses du Club de
Rome. Il faut provoquer une nouvelle ère de croissance économique, en s'appuyant sur les
politiques protégeant et mettant en valeur la base même des ressources nécessaires.

Il en découle la définition du développement durable : « un développement qui répond aux

besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux
leurs ». On attribue au développement durable trois piliers : économique, social et
environnemental.

5. Le Sommet de Rio et la Déclaration sur l'environnement et le développement

La Conférence des Nations-Unies sur l'environnement et le développement tenue à Rio en

1992 et qui a rassemblé 178 pays, a lié définitivement les questions d'environnement et a
adopté un texte fondateur : la Déclaration de Rio sur l'environnement et le développement,
ainsi qu'une liste de propositions, non juridiquement contraignantes mais faisant autorité :
l'agenda pour le XXIème siècle dit Agenda 21 ou Action 21.

Les engagements internationaux de Rio marquent l'essor du principe de développement

durable, lequel devient une référence incontournable reprise dans toutes les conférences
internationales organisées par l'ONU. A ce jour, la donne internationale en matière de
développement durable n'a été que peu modifiée malgré l'émergence de la notion
développement durable.

3
En français, l'expression « développement durable » ("durable" a été préféré à "soutenable")

11
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

II. DEFINITIONS
1. Définition du développement durable

La définition du développement durable donnée par le Rapport Brundtland « un type de

développement qui permet de satisfaire les besoins du présent sans compromettre la
possibilité pour les générations futures de satisfaire les leurs », n'est qu'une parmi tant
d'autres, nous pouvons citer 4:

« Processus d'élargissement de la gamme des choix accessibles à chaque être humain »

(PNUD5, 1992),

« Développement harmonieux et équilibré des activités économiques, croissance durable

et non inflationniste, respectant l'environnement » (Traité de Maastricht, 1993),

« Amélioration des conditions de vie des communautés humaines respectant les limites de
la capacité de charge des écosystèmes » (Union internationale de la conservation de la
nature, 1991),

« la durabilité est le rapport entre des systèmes économiques dynamiques et des systèmes
écologiques dynamiques plus grands, mais aux changements plus lents, dans lesquels : la
vie humaine peut continuer indéfiniment ; les individus peuvent s'épanouir ; les cultures
humaines peuvent se développer ; mais dans lesquelles les effets de l'activité humaine
restent à l'intérieur de certaines limites afin de ne pas détruire la diversité, la complexité et
la fonction du système qui sert de base à la vie écologique »(R. Costanza, 1991),

« C’est chercher à mettre en avant ce qui offre le meilleur résultat du point de vue des trois
contraintes : économique, sociale et écologique ; avoir une économie qui se développe, des
hommes qui ont des conditions de vie meilleures et disposer de ressources naturelles
respectées. Une optique de développement durable oblige à repenser le fonctionnement de
notre société et de son évolution » (Michel Mousel, 1999),

2. L’agenda 21 (Action 21)

Lors de la Conférence de Rio en 1992, un programme pour le XXIe siècle basé sur le
développement durable a été établi : l’Agenda 21. "Agenda" doit ici être compris sous son
sens anglo-saxon de programme, plan d’action.6

4
« Présentation du développement durable », Angatsha, 2008, p6.
5
PNUD : programme des Nations Unis pour le Développement.
6
http://www.futura-sciences.com/magazines/environnement/infos/dico/d/developpement-durable-agenda-21-
6529/. Consulté le 22-01-2014.

12
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

Selon le principe du « Penser global, agir local », l’Agenda 21 définit les secteurs dans
lesquels les collectivités territoriales doivent intégrer les principes du développement
durable : la gouvernance, la lutte contre la pauvreté, la santé, l’éducation, les déchets et
l’assainissement, la gestion des ressources et des espaces naturels, etc.

3. Agenda 21 local

L’Agenda 21 s’est décliné au niveau des collectivités territoriales en Agenda 21 local. Ces
projets territoriaux rassemblent établissements publics, associations, citoyens dans une
démarche d’amélioration continue et harmonieuse de l’économie, du socioculturel et de
l’environnement.

À la fois plan d’action et méthode, l’Agenda 21 local se construit en 3-4 ans à partir d’un
diagnostic, d’une concertation entre les différents acteurs et de la mise en place d’un plan
d’action soumis à évaluation et indicateurs.

4. La grenelle de l’environnement

Le terme de Grenelle de l’environnement renvoie aux accords de Grenelle de mai 1968 et

désigne un débat multipartite réunissant des représentants du gouvernement, d’associations
professionnelles et d’ONG (organisations non gouvernementales).7

III. LES PRINCIPES DU DEVELOPPEMENT DURABLE

Les principes énoncés ci-après (précaution, prévention, responsabilité, pollueur-payeur,

droit à l'information et équité) fondent une partie du socle de la déclaration de Rio, adoptée
lors du sommet de la terre à Rio en 1992 et illustrent les valeurs partagées par les nations
s'engageant sur la voie d'un développement durable.8

1. Principe de précaution

Le principe de précaution relève, en premier lieu, des autorités publiques et s'applique dans
des situations précises pour faire face à des risques importants. Il concerne en effet les
situations qui présentent un risque potentiel de dommages graves ou irréversibles, souvent
en l'absence de connaissance scientifique avérée sur le sujet.

7
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2011, L’urbanisme durable – Concevoir un écoquartier,
éditions Le Moniteur, Saint- Etienne, p36.
8
DIDIER Anne-France, 2012, « les principes du développement durable », p8.

13
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

2. Principe de prévention

Le principe de prévention s'applique pour toute situation à risque connu et comportant des
dommages prévisibles.

La prévention est un des moyens d'intervention privilégiés de l'action publique notamment

dans les domaines de l'environnement, de la santé, de la sécurité routière ou de l'action
sociale.

Le principe de prévention concerne également chacun d'entre nous au quotidien, en

particulier lorsque nous agissons prudemment afin d'éviter un accident domestique ou
encore pour des raisons sanitaires.

Par ailleurs, des interdictions 9 et des incitations concernant les citoyens 10 , ont été
introduites dans la réglementation afin de prévenir diverses pollutions.

3. Principe de responsabilité

La responsabilité, au sens commun, est le fait que chaque personne soit tenue de répondre
juridiquement ou moralement de ses actes et décisions et d'en assumer les conséquences.

La responsabilité peut également signifier pour une nation un devoir moral face à une
situation historique qui demande réparation, pour une ou un chef d'entreprise des
obligations liées à ses fonctions.

Le principe de responsabilité au sens de cet article, s'applique au domaine environnemental

et a notamment été précisé juridiquement au niveau européen.

4. Principe pollueur-payeur

Ce principe est, à la source, un concept économique. Il vise à faire prendre en compte, par
les acteurs économiques, les coûts externes pour la société, des atteintes à l'environnement.

Ce principe concerne les activités publiques ou privées, les entreprises, les ménages et
chacun d'entre nous. Il vise :

• l'efficacité : pour que les prix reflètent l'intégralité et la réalité des coûts de production et
favorisent économiquement, à terme, les activités les moins polluantes,

• l'équité : à défaut d'équité, le contribuable, qui n'est pas nécessairement l'usager ni le

consommateur des services ou des biens produits, finit par payer l'addition au niveau des
impôts.

9
Exemple : interdiction de rejeter des déchets et substances polluantes dans la nature ;
10
Incitation à la collecte sélective des déchets, incitation à l'achat de véhicules moins polluants, etc.

14
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

• la responsabilité : l'identification du pollueur et le prix à payer doit l'inciter à minimiser

les pollutions produites.

5. Droit à l'information

Le droit à l'information est le fait qu'une personne puisse être informée des choses, faits ou
décisions qui la concernent, de façon à ce qu'elle puisse agir en conséquence dans son
propre intérêt ou dans l'intérêt collectif. Ce principe est un des fondements de la
démocratie participative, qui considère que la participation citoyenne « éclairée » est une
des conditions de la construction d'un développement durable.

6. Principe d'équité

Le principe d'équité est un des principes définissant le concept de développement durable.

Le principe d'équité se décline de deux manières relatives au temps et à l'espace :

• l'équité intergénérationnelle tournée vers le futur, qui englobe les droits et devoirs que
chaque génération a envers les générations futures, en particulier le droit moral de
préserver les ressources naturelles et culturelles de la planète.

• l'équité intergénérationnelle dans sa dimension spatiale concerne la satisfaction des

besoins des générations actuelles, qui suppose la solidarité entre les plus riches et les plus
pauvres et la préservation par l'homme des autres espèces et de l'environnement.

IV. LES PILIERS DU DEVELOPPEMENT DURABLE

Le développement durable se repose sur trois piliers : économique, social et

environnemental. Certain vont jusqu’à ajouter deux autres dimensions : dimension spatiale
et la dimension culturelle « Les cinq dimensions de la durabilité ou de l'écodéveloppement
sont la dimension sociale, économique, écologique, spatiale, culturelle » 11 , Mais la
majorité des organismes s’accorde à ne retenir que les trois premiers.

Les trois piliers majeurs sont12 :

1. Le pilier Économique

L’économie est un pilier qui occupe une place prééminente dans notre société de
consommation. Le développement durable implique la modification des modes de

11
SACHS Ignacy, 1994
12
http://www.greenmaterials.fr/environnement-social-et-economique-les-3-piliers-du-developpement-
durable, consulté le 14-12- 2013.

15
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

production et de consommation en introduisant des actions pour que la croissance

économique ne se fasse pas au détriment de l’environnement et du social.

2. Le pilier Social

Le développement durable englobe la lutte contre l’exclusion sociale, l’accès généralisé

aux biens et aux services, les conditions de travail, l’amélioration de la formation des
salariés et leur diversité, le développement du commerce équitable et local.

3. Le pilier Environnemental

Il s’agit du pilier le plus connu. Le développement durable est souvent réduit à tort à cette
seule dimension environnementale. Il est vrai que dans les pays industrialisés,
l’environnement est l’une des principales préoccupations en la matière. Nous consommons
trop et nous produisons trop de déchets. Il s’agit de rejeter les actes nuisibles à notre
planète pour que notre écosystème, la biodiversité, la faune et la flore puissent être
préservées.
Figure 1 : les piliers du développement durable

Source : CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2011, L’urbanisme durable – Concevoir un

écoquartier, éditions Le Moniteur, Saint- Etienne, p17.

V. LES ENJEUX MONDIAUX DU DEVELOPPEMENT DURABLE

Les enjeux mondiaux du développement durable peuvent être classés en trois catégories
qui correspondent aux trois piliers : environnementaux, sociaux et économiques.13

1. Les enjeux environnementaux du développement durable

Le bilan global des écosystèmes naturels fait état d'une diminution de 30% des richesses
naturelles de la Terre entre 1970 et 1995. Les forêts ont perdu 12% de leur richesse
13
« Présentation du développement durable », Angatsha, 2008, p10.

16
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

biologique en trente ans. La part des transports dans l'augmentation annuelle des émissions
de gaz à effet de serre est de 70 à 80%.

Pour rendre compte de ce constat alarmiste, l'organisation écologiste parle d'empreinte

écologique, un mode de calcul qui permet de mesurer la part de ressources naturelles
utilisée par une population donnée. A l'échelle mondiale, cette exploitation des ressources
dépasse de 20% les capacités biologiques de la Terre.

1.1. La biodiversité

La biodiversité, c'est la variété des espèces et des écosystèmes sur la Terre.

Le développement économique, la pollution, l'agriculture et la pêche industrielles

intensives mettent à mal cette biodiversité naturelle.

1.2. Les déchets

Le développement de la société de consommation dans les pays industrialisés a généré des

masses de déchets dont le recyclage et/ou la destruction par incinération posent un
problème écologique crucial. Dans les vingt dernières années, la quantité de déchets
municipaux par habitant des pays industrialisés a presque triplé.

1.3. L'eau

Au cours des vingt prochaines années, la quantité moyenne d'eau disponible par personne
dans le monde est supposée diminuer d'un tiers, selon le rapport mondial sur l'eau, publié
en 2003.14

1.4. L'énergie

Les énergies fossiles (pétrole, gaz, charbon) sont, d'une part, vouées à l'épuisement, et
d'autre part, elles sont aussi sources d'émissions de gaz à effet de serre. Le recours aux
énergies renouvelables est un des moyens de lutte contre la pollution atmosphérique.

1.5. La pollution chimique

L'une des sources les plus importantes de pollution chimique sont les pesticides. La double
difficulté est que, d'une part, en l'état actuel des recherches, nous ignorons les effets à
moyen et long terme de près de 40 000 molécules mises en circulation et, d'autre part, il
s'agit souvent de polluants organiques persistants.

14
Selon la croissance de la population et les décisions politiques, les pénuries d'eau concerneront, vers 2050,
7 milliards de personnes dans 60 pays (hypothèse haute) ou 2 milliards dans 48 pays (hypothèse basse).

17
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

1.6. Le réchauffement climatique

Pour les scientifiques, le niveau de pollution de gaz à effet de serre, généré principalement
par la combustion des énergies fossiles, est tel que le climat de la Terre se réchauffe.

Le protocole de Kyoto sur la réduction des gaz à effet de serre est une des mesures prises
pour lutter contre le phénomène mais sa mise en œuvre est difficile.
Figure 2 : détachement d’un glacier à cause du réchauffement climatique

Source : http://www.lefigaro.fr/sciences/2014/05/14/01008 consulté le 18-12-2013

1.7. Les ressources naturelles

Lutter contre la déforestation et l'exploitation illégale des ressources forestières (bois,

plantes et animaux) dont l'humanité a besoin pour sa survie, constitue un enjeu majeur pour
l'avenir de la planète, mais également un sujet sensible en raison des questions
économiques, politiques et culturelles qu'il soulève.

1.8. Les transports

Les transports sont à l'origine de 25% des émissions de dioxyde de carbone dans le monde
générées par l'homme. Réduire la circulation automobile est l'un des axes prioritaires de la
lutte contre la pollution d'autant plus que L'Union internationale des transports publics
prévoit que la population urbaine va augmenter de 27% dans les trente prochaines années.

2. Les enjeux sociaux du développement durable

Dans le domaine social et au niveau mondial, le développement durable est une notion qui
recouvre des problèmes de développement (lutte contre la faim, pour l'accès à l'eau...), des
questions de santé et de conditions de travail.

2.1. Le travail des enfants

Selon le Bureau International du Travail, 1 enfant sur 8 dans le monde, soit une population
estimée à 179 millions d'individus, est exposé aux pires formes du travail, qui se

18
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

rapprochent de l’esclavage, essentiellement dans les pays du Tiers-Monde. De nombreuses

organisations comme l’Unicef, luttent pour éradiquer ce fléau.

2.2. La sous-traitance dans les pays émergents

Dans le cas de l’industrie textile et du jouet en particulier, les conditions de production

instaurées dans des usines situées dans des pays émergents en contrat avec des grandes
marques mondiales sont régulièrement dénoncées.

Pour lutter contre ces pratiques, des tentatives sont menées afin de mobiliser les
consommateurs pour qu’ils renoncent à acheter les produits qui y sont fabriqués.

2.3. La faim dans le monde

24 000 personnes meurent de faim chaque jour et 800 millions de personnes dont 300
millions d'enfants, souffrent toujours de la faim15.

L’aide au développement, sous toutes ses formes, permet de lutter contre cet état de fait qui
constitue l’un des handicaps majeurs du développement durable dans les pays pauvres.

2.4. La santé

A peine 10% de la recherche médicale mondiale est consacré aux maladies qui concernent
90% de la morbidité mondiale.

Ce sont ce qu’on appelle les maladies négligées qui ne sont pas prises en compte par
l’industrie parce qu’elles affectent les populations les plus pauvres de la planète.

3. Les enjeux économiques du développement durable

Sur un plan économique, le développement durable concerne les conditions de la

croissance et les échanges mondiaux.

3.1. Le développement des pays du Sud

L’expression «rapports Nord-Sud», née dans les années 70, désigne les rapports entre les
pays développés (ceux du Nord) et les pays en développement (ceux du Sud). Elle évoque
la nécessité d’un rééquilibrage économique entre ces deux pôles.

3.2. La délocalisation

La mondialisation touche tous les secteurs de l’économie et conduit de nombreuses

entreprises des pays du Nord à implanter leurs unités de production, loin de leurs sièges
sociaux, dans des pays à faible coût de main d’œuvre ou, pour des raisons

15
Source : chiffre de l’Organisation des Nations Unis.

19
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

environnementales,. Ce phénomène va en grandissant et les perspectives qui en découlent

sont très préoccupantes à court, moyen ou long terme.

3.3. Le commerce équitable

Il consiste à garantir un revenu minimum au producteur initial d’un produit et à lui donner
des garanties suffisantes pour qu'il puisse se développer à long terme.

3.4. Les partenariats public/privé

Mis en avant au sommet de Johannesburg en 2002, ces partenariats, qui incluent

gouvernements, collectivités locales, entreprises, organisations internationales et société
civile doivent permettre de traduire les engagements pris par des Etats en mesures
concrètes destinées à assurer une action véritable en faveur du développement durable en
s’appuyant sur le savoir-faire et les capacités de financement des grands acteurs privés.

VI. LES INDICATEURS DE DEVELOPPEMENT DURABLE

La stratégie européenne met en exergue une sélection de 11 indicateurs « clés », présentés

ci-dessous16 :

 Taux de croissance du PIB par habitant ;

 Émissions totales de gaz à effet de serre ;
 Part des énergies renouvelables dans la consommation intérieure brute d’énergie ;
 Consommation d’énergie des transports et PIB ;
 Productivité des ressources ;
 Indice d’abondance des populations d’oiseaux communs ;
 Prises de poissons en dehors des limites biologiques de sécurité ;
 Espérance de vie en bonne santé ;
 Taux de risque de pauvreté après transferts sociaux ;
 Taux d’emploi des travailleurs âgés (55-64 ans) ;
 Aide publique au développement.

1. Le taux de croissance du PIB réel par habitant

La prospérité économique constitue un pilier important du développement durable, la

croissance du produit intérieur brut (PIB) par habitant, reste l’agrégat synthétique le plus

16
BOVAR Odile, 2008, « les indicateurs de développement durable », p54.

20
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

communément admis, même si ses limites sont bien connues .Il rend compte de l’activité
économique et de la création de valeur (monétaire) qui en résulte.
Figure 3 : la concentration du PIB mondial

Source : http://web.worldbank.org/WBSITE/EXTERNAL consulté le 10-10-2013

2. Le changement climatique

Dans le cadre de la lutte contre le changement climatique, la réduction des émissions de

gaz à effet de serre constitue un enjeu majeur.

Le secteur du transport représente une grande partie des émissions de gaz à effet de serre.
Figure 4 : pourcentage des émissions de GES au XXIème siècle

Source : http://www.terresacree.org/rechauf.html , consulté le 25-11-2013

3. Les énergies renouvelables

La maîtrise de la demande énergétique et la diversification du bouquet énergétique

constituent également deux axes importants de la lutte contre le changement climatique.

21
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

4. La consommation d’énergie des transports

Une stratégie en faveur du développement durable doit mettre en exergue la nécessité de

parvenir à un découplage entre la croissance économique et la demande de transports afin
de minimiser les atteintes à l'environnement. Cela implique notamment le choix de modes
de transports plus économes en énergie et respectueux de l’environnement.

5. La productivité des ressources

Le volet « production et consommation durables » de la stratégie de développement

durable vise le découplage entre croissance économique et utilisation des ressources
naturelles et des matières premières. Les progrès dans le découplage peuvent être
approchés par le biais d’indicateurs de productivité des ressources.

6. L’évolution de la biodiversité

La perte de la biodiversité est souvent le résultat de la dégradation ou la perte des habitats

de la faune, cela concerne aussi la flore. Le déclin de la population et de la diversité des
espèces doit est une des grandes préoccupations du développement durable.

7. La gestion des ressources halieutiques

La surexploitation des ressources halieutiques constitue une préoccupation majeure pour la

planète. Les poissons à forte valeur commerciale sont les plus menacés. Une gestion
intelligente de ces ressources permettra sa reconstitution et sa préservation.

8. L’espérance de vie en bonne santé

Le développement durable vise aussi un meilleur état de santé. Vivre mieux, c’est d’abord

vivre et dans ce contexte l’espérance de vie, par genre et par âge prend valeur d’indicateur
central. Il est complété par l’indicateur d’espérance de vie « en bonne santé » qui rend
compte non seulement de l’allongement de la durée de vie mais aussi de l’allongement de
la durée de vie sans incapacité majeure.

9. Le taux de pauvreté

Si le PIB vise à évaluer la prospérité économique moyenne, il ne renseigne pas sur la façon
dont sont répartis les revenus. Pour appréhender au mieux les liens entre PIB et bien-être, il
faut également prendre en compte les inégalités de revenus. Le premier indicateur mobilisé

22
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

à cet effet est le taux de pauvreté monétaire17, le second est le taux de chômage de longue
durée (+12 mois), qui apporte un éclairage sur la dynamique des inégalités.

10. L’emploi des travailleurs âgés

Les questions de solidarité entre générations ne sont pas sans lien avec la durabilité du
développement, notamment en termes de finances publiques. Le taux de dépendance
vieillesse, c’est-à-dire le rapport entre le nombre de personnes âgées de 65 ans ou plus et le
nombre de personnes de 15 à 64 ans, est à ce titre un indicateur intéressant. Il renseigne sur
la capacité d’une société à prendre en charge le bien-être des personnes âgées.

11. Aide publique au développement et solidarités internationales

Ce dernier indicateur traduit les préoccupations d’équité à l’échelle mondiale. Le

développement durable ne saurait se concevoir sans réduction de la pauvreté dans le
monde et diminution des grands déséquilibres mondiaux dans le partage des richesses.

VII. LES ENJEUX DU DEVELOPPEMENT DURABLE EN ALGERIE

D’après les objectifs énumérés par le SNAT18 2025/2030, élaboré et présenté par MATE19
en 2008 et approuvé en 2010, les préoccupations prioritaires sont d’abord celles du
développement, avant d’être celles de durabilité. En effet, le SNAT analyse d’abord 6
systèmes nationaux 20 pour en déduire 6 enjeux étayés par 20 programmes d’action
spécifiques.

1. Enjeux du développement durable selon le SNAT 2030

 Epuisement des ressources (eau, sol, énergie, faune et flore) ;

 Crise du rural ;
 Décrochage démo-économique ;
 Crise urbaine ;
 Ouverture de l’économie nationale ;
 Non gouvernance territoriale.

L’urbanisation accélérée en Algérie21 et la concentration des populations sur la bande Nord

du pays (65% en 2007), la plus riche en terres agricoles et la plus exposée aussi aux risques

17
La part des personnes dont le niveau de vie est inférieure à 60 % du niveau de vie médian.
18
SNAT : Schéma National de l’Aménagement du Territoire.
19
MATE :
20
Système de l’eau et des sols, systèmes écologiques, patrimonial, relationnel : transport, TIC, enseignement
et formation ; système productif et urbain
21
60% de population urbaine en 2007 selon le SNAT 2025, 63,3 % selon l’OCDE

23
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

majeurs naturels et technologiques, posent des graves problèmes. Du reste, les six enjeux
majeurs de l’aménagement et du développement du territoire algérien sont :

1.1. L’épuisement des ressources

Ces ressources sont : le sol, l’énergie, les matières premières, la biodiversité, et l’eau.

C’est en ville que la consommation de ressources connaitra un croissement plus rapide

dans les années à venir. La consommation domestique et industrielle en constant
accroissement par rapport à celle pour l’irrigation.

1.2. La crise du rural

La crise du rural est liée directement à la problématique de la sécurité alimentaire. La

désertification progresse par la déforestation, surexploitation agricole, érosion hydrique et
éolienne, salinisation des sols et l’urbanisation anarchique (de 1962 a 2002 plus de 160.000
ha de terres agricoles ont été perdus sous l’effet de l’urbanisation autour des grandes villes
du Nord et dans les oasis du Sud dont 65 .000 ha uniquement pour les programmes
d’habitat dans le Nord).

1.3. Le décrochage démo-économique

La cause du décrochage démo-économique est l’inadéquation entre la croissance

démographique et le développement économique en milieu urbain ; le nombre de jeunes
actifs augmente essentiellement dans les villes, alors que l’économie urbaine est incapable
de satisfaire les besoins en termes d’offre d’emploi et de création de richesse.

1.4. L’ouverture de l’économie nationale

C’est une vraie nécessité dans un contexte de coopération euro méditerranéenne et

maghrébine ; sous la pression globale de la compétitivité, elle doit se faire principalement
dans le domaine de l’économie de connaissance (création, traitement et diffusion du
savoir) ,cependant, c’est dans les villes que s’exerce cette nouvelle dynamique
d’attractivité, qui exige la mise en place des infrastructures et des équipements modernes,
eux aussi consommateurs de ressources et aggrave de pollutions de diverse nature.

1.5. La crise urbaine

Face à l’accroissement prévu de la population urbaine, la crise urbaine ne fait que

s’aggraver. Il faudra donc garantir l’habitat urbain nouveau pour environ 8 million de
citadins, ce qui équivaut a 40 villes de 200.000 habitants, alors que la croissance
économique ne suit pas, les ressources naturelles s’épuisent, que le sol urbanisable devient
rare et la qualité de vie en ville va en diminuant.
24
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

1.6. La non gouvernance territoriale

C’est un des enjeux majeurs reconnu par le SNAT, et aussi un problème urbain, car
l’exercice du pouvoir administratif, économique et politique s’effectue essentiellement en
ville ou à partir de villes.
Tableau 1 : évolution du taux d’urbanisation en Algérie
Année Nombre Population Population Taux
d’agglomérations urbaine totale d’urbanisation
1966 95 3778482 12022000 31.4
1977 211 6686785 16948000 40.0
1987 447 11444249 23038942 49.7
1998 580 16966937 29100000 58.3
2005 582 19669755 32728378 60.1
Prévisions 2025 34224219 43157906 79.3
Source : BEREZWSKA-AZZAG.E, 2011, Projet Urbain- Guide méthodologique- Connaitre le contexte de
développement durable, éditions Synergie, Alger, p94.

Figure 5 : évolution du taux d’urbanisation en Algérie

90
80
70
60
50
40
taux d'urbanisation
30
20
10
0
1966 1977 1987 1998 2005 previsions
2025

Source : graphique établi à partir du tableau 01 ci-dessus

2. L’aide européenne

La Commission européenne a approuvé le programme d'appui au développement local

durable de l'Algérie, débloquant un budget de 20 millions d'euros en 2013.

Le programme vise à renforcer l'État de droit, y compris l'accès à la justice, à intensifier la

lutte contre la corruption, à encourager l'ensemble des citoyens à participer au processus de
développement et à améliorer le suivi de la gestion des finances publiques.22

22
http://www.enpi-info.eu/mainmed.php?id=34165&id_type=1&lang_id=469, consulté le : 08- 05-2014

25
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

3. Les priorités du SNAT

Le SNAT se base sur les nombreux atouts du pays (vaste territoire, diversité géo
climatique et socioculturelle ; richesses minières ; patrimoine naturel et culturel
considérable ; profil démographique jeune), et tente d’apporter des réponses concrètes a
ces enjeux en proposant un scenario de rééquilibrage territoriale nationale et régionale, en
fonction des capacités de charge environnemental.

Mais les scenarios de développement économique urbain sont établis sans une vraie
vérification des capacités de charge territoriale réelle, qui imposerait certainement des
limites aux programmes proposés. Les préoccupations prioritaires environnementales ne
sont donc pas liées en majorité au changement climatique, comme c’est le cas en Europe,
mais plutôt a l’imminence du stress hydrique et de la crise.

4. Les lignes directrices du SNAT 2030 en Algérie

4.1. Vers un territoire durable

 durabilité de la ressource ;
 conservation des sols et la lutte contre la désertification ;
 protection des écosystèmes ;
 prévention des risques majeurs et la gestion des catastrophes ;
 protection et valorisation du patrimoine culturel avec les pôles d’économie du
patrimoine.
4.2. Créer les dynamiques du rééquilibrage territorial

 freinage de littoralisation et l’équilibrage du littoral ;

 développement de l’option hauts plateaux avec plusieurs actions spéciales23 ;
 développement du Sud ;
 délocalisation des activités et la déconcentration administrative ;
 articulation et organisation du système urbain et la réalisation des villes nouvelles.
4.3. Créer les conditions de l’attractivité et de compétitivité des territoires

 modernisation et maillage des infrastructures ;

 mise à niveau des quatre grandes villes (Alger, Constantine, Annaba et Oran) ;
 réalisation des pôles d’attractivité et touristique, en milieu rural et des technopoles ;
 dynamisation économique des espaces de programmation territoriale EPT ;

23
Exemple : la revitalisation des grands périmètres agricoles, le développement des parcs naturels et
culturels.

26
 Partie I : Du développement durable au développement urbain durable

 renforcement du développement local notamment par le développement de l’ingénierie

territoriale et l’établissement de gouvernance locale ;
 ouverture sur l’international avec l’aménagement des zones frontalières ;
 développement des projets maghrébins et renforcement des échanges internationaux.
4.4. Réaliser l’équité territoriale

 renouvellement urbain et mise en place de la politique de la ville avec amélioration des

conditions et du cadre de vie ;
 renouveau rural avec notamment le renforcement de complémentarités et des relations ;
urbain- rural et amélioration des conditions et du cadre de vie ;
 rattrapage et mise à niveau des zones à handicap.

CONCLUSION
L’intérêt que prend le concept de développement durable grandit de jour en jour. Les
changements climatiques brusques et l’épuisement des ressources non renouvelables,
ajouté à cela l’injustice sociale et économique font que tous les pays prêtent à la notion de
durabilité la plus grande attention.

L’Algérie n’es pas en reste, malgré le retard accusé dans ce contexte aux enjeux mondiaux,
une volonté politique est constaté, et des mesures sont prise en attendant leur concrétisation
sur le terrain. Bien que la majorité de ces mesures prend en considération que l’aspect
environnemental du développement durable.

27
 Partie I : du développement durable à l’urbanisme durable

CHAPITRE II : L’URBANISME DURABLE

INTRODUCTION
Un des moyens les plus efficaces pour atteindre un développement durable est d’arriver à
intégrer cette notion dans l’urbanisme, car une concrétisation réelle de ce type de
développement doit passer par un urbanisme durable.

Nous allons à travers ce chapitre essayer de définir ce terme, mettre en évidence ses
enjeux ainsi que ses objectifs, nous allons également aborder le concept de la ville durable
et déterminer ses finalités, enfin nous allons conclure par la définition du concept de
renouvellement urbain durable et ses enjeux en s’appuyant sur des exemples.

I. DEFINITION DE L’URBANISME DURABLE

1. Définition de l’urbanisme

Ce terme vient de l’espagnol (lldefonso Cerda, 1867) : « c’est la science de l’organisation

spatiale des villes »1. Selon les dictionnaires, l’urbanisme est défini comme science, art et
/ou technique de l’organisation spatiale des établissements humains, « aujourd’hui on tend
à inclure sous le terme d’urbanisme tous les types d’interventions organisées sur l’espace
bâti ou bâtissable ».2

2. Définition de l’urbanisme durable

La Commission européenne a donnée la définition de l’urbanisme durable : « Un processus

par lequel tous les acteurs (autorités nationales, régionales et locales, citoyens, organismes
de représentation locale, ONG, universités et entreprises) collaborent en vue d’intégrer les
considérations fonctionnelles, environnementales et qualitatives afin de concevoir et
planifier un environnement bâti ».3

Trois thèmes structurent le concept d’urbanisme durable :

-La gestion urbaine durable ;

-La construction durable ;

-Les transports urbains durables.

1
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2011, L’urbanisme durable – Concevoir un écoquartier,
éditions Le Moniteur, Saint- Etienne, p35.
2
MERLIN.P, CHOAY.F, 1996, Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement, PUF, Paris.
3
Communication de la commission européenne, 2004.

28
 Partie I : du développement durable à l’urbanisme durable

II. OBJECTIFS ET FINALITES DE L’URBANISME DURABLE

1. Les objectifs de l’urbanisme durable

Afin d’arriver à un urbanisme durable, il faut prendre en compte plusieurs objectifs4 :

 Assurer à la population des lieux de vie et de travail esthétiques, originaux, surs, sains
et de haute qualité, propres à susciter un fort sentiment d’appartenance, de fierté,
d’équité sociale, d’intégration et d’identité ;
 Créer les conditions d’une économie dynamique, équilibrée, ouverte à tous, équitable et
favorable à la régénération urbaine ;
 Traiter les terrains comme une ressource précieuse devant être utilisée de la façon la
plus efficace possible ;
 Prendre en considération la relation entre les villes et l’ensemble de la région
concernée ;
 garantir l’implantation stratégique de nouveaux aménagements, leur accessibilité par
les transports publics et leur respect pour l’environnement naturel.
 Présenter suffisamment de densité et d’intensité d’activité et d’utilisation pour que les
services tels que les transports publics soient viables et efficaces tout en respectant un
cadre de vie de qualité : intimité et espace privé, effets néfastes ;
 Promouvoir une utilisation mixte de l’espace afin d’assurer la proximité et de limiter
ainsi au minimum les trajets entre domicile, commerces et lieu de travail ;
 avoir une structure qui assure la qualité écologique de la zone urbaine (biodiversité,
microclimat et qualité de l’air) ;
 Comporter des infrastructures de qualité, notamment des services de transport public,
des rues, chemins pédestres et pistes cyclables qui garantissent l’accessibilité, en
particulier pour les catégories défavorisées,
 Mettre en œuvre des approches modernes d’économie d’énergie, telles que le logement
basse énergie, les transports sobres, le chauffage urbain et le système de recyclage ;
 mettre en valeur le patrimoine et les communautés culturelles.

2. Finalités de l’urbanisme durable

Tous les objectifs tendent vers les finalités suivantes :

 Renforcer la prospérité économique et l’emploi dans les villes ;

4
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2011, L’urbanisme durable – Concevoir un écoquartier,
éditions Le Moniteur, Saint- Etienne, p35.

29
 Partie I : du développement durable à l’urbanisme durable

 Promouvoir l’égalité, lutter contre l’exclusion sociale et régénérer les zones urbaines ;
 Protéger et améliorer l’environnement urbain, dans une perspective durable aux
niveaux local et planétaire ;
 Contribuer à une bonne gouvernance et au renforcement des pouvoirs publics.

La difficulté réside dans la mise en œuvre d’une démarche de développement durable à

l’échelle urbaine et dans l’élaboration d’une vision claire ainsi que d’une stratégie globale.

III. LES ENJEUX DE L’URBANISME DURABLE

L’urbanisme durable amène, d’une part, à la consolidation des milieux urbains et, d’autre
part, à l’émergence d’ensembles urbains conformes aux principes de collectivités viables.

Les enjeux sont importants5 :

 Les changements climatiques ;
 L’efficacité énergétique et la réduction de la consommation des ressources ;
 L’équilibre écologique et la protection de la biodiversité ;
 La sécurité des personnes et des biens ;
 La santé publique ;
 L’attractivité, la compétitivité et l’efficience économique ;
 La dynamique démographique ;
 La cohésion sociale et la solidarité entre territoires et générations ;
 L’identité territoriale ;
 L’acceptabilité sociale.

1. Les changements climatiques

Cet enjeu comporte deux dimensions : l’atténuation des changements par la réduction des
émissions de gaz à effet de serre (GES), de même que l’adaptation aux changements
climatiques. Puisque les émissions qui proviennent des transports routiers, principalement
des automobiles et des camions légers, constituent l’une des principales sources
d’émissions de GES, l’adoption de modèles d’aménagement urbain qui limitent les
déplacements polluants constitue l’une des stratégies les plus efficaces.

5
BLAIS.P, BOUCHER.I, CARON.A, 2012, l’urbanisme durable –enjeux, pratiques et outils d’interventions,
Québec, p7.

30
 Partie I : du développement durable à l’urbanisme durable

Sur le plan de l’adaptation, les mesures d’aménagement du territoire suivantes doivent être
considérées : le verdissement qui peut contribuer à la réduction de l’effet d’îlot de chaleur ;
l’application de l’approche de gestion durable des eaux de pluie qui permet de limiter les
conséquences des pluies plus fortes.

2. L’efficacité énergétique et la réduction de la consommation des ressources

La prise en compte des enjeux de l’efficacité énergétique et de la réduction de la

consommation des ressources s’ajoute à celui lié à la réduction des émissions de GES pour
justifier l’adoption de modèles d’urbanisation plus denses et plus multifonctionnels, la
construction de bâtiments durables, susceptible de faire l’objet de certifications
environnementales, et de tout autre moyen permettant de restreindre l’empreinte
écologique des établissements humains.

3. L’équilibre écologique et la protection de la biodiversité

Un urbanisme durable est un urbanisme qui préserve les espaces verts, les paysages et les
zones naturelles sensibles et qui évite de mettre en péril des espèces, des habitats naturels
et des terres agricoles de grande qualité.

Les enjeux liés à l’équilibre écologique sont grandement déterminés par l’aménagement.
La biodiversité urbaine se définit par la diversité des écosystèmes urbains déterminée par
l’influence marquée des humains.

4. La sécurité des personnes et des biens

La considération de l’enjeu de la sécurité des personnes et des biens nécessite

l’identification de territoires vulnérables à des risques d’origine naturelle et l’adoption de
mesures limitant cette vulnérabilité. Par ailleurs, la prévention de la criminalité et celle des
risques d’accident routier devraient entraîner également des mesures ponctuelles
d’aménagement des espaces publics.

Un urbanisme durable met en place des actions de prévention, d’atténuation et de

correction, en priorité à la source du risque connu.

Cet enjeu couvre deux aspects : - Les conflits de voisinage ;

- La sécurité dans les lieux publics

5. La santé publique

L’enjeu de la santé publique est lié à l’aménagement d’un environnement favorable à la

pratique d’activités physiques et aux habitudes alimentaires saines.

31
 Partie I : du développement durable à l’urbanisme durable

Un urbanisme durable favorise l’aménagement d’unités de voisinage plus compactes,

intégrant des fonctions urbaines diversifiées et des voies de circulation propices au
transport actif qui permettent d’incorporer l’activité physique du déplacement dans la
routine quotidienne.

6. L’attractivité, la compétitivité et l’efficacité économique

L’attractivité d’une agglomération est généralement fondée sur la durabilité

environnementale, sociale et économique. Le concept de compétitivité durable consiste,
pour une agglomération à bénéficier d’avantages en termes économiques, favorisant la
localisation des activités et de l’emploi, tout en intervenant en faveur d’un environnement
de qualité et en prenant en compte les considérations locales qui améliorent la qualité de
vie des citoyens et qui rendent le cadre urbain plus viable.

7. La dynamique démographique

L’enjeu démographique met en évidence un phénomène de ralentissement de la croissance

démographique et un vieillissement de la population. Sur le plan territorial, les pouvoirs
publics sont amenés à contrer les tendances ou à restreindre l’effet du dépeuplement de
certaines régions et de la concentration de la population dans les agglomérations urbaines.

Afin de dégager une vision cohérente et planifiée de son développement résidentiel, une
municipalité doit élaborer une stratégie basée sur les tendances démographiques
futures6ainsi que sur une constatation réaliste de la situation du territoire.

8. La cohésion sociale et la solidarité entre territoires et générations

L’enjeu de la cohésion sociale et de la solidarité entre territoires se manifeste par la

nécessité de maintenir l’accessibilité aux services pour les divers groupes de populations
dans tous les milieux de vie.

Un urbanisme durable offre notamment une typologie résidentielle diversifiée et développe

le sentiment d’appartenance de la communauté.

9. L’identité territoriale

L’enjeu de l’identité territoriale renvoi à l’appartenance des résidants à un territoire donné

ou à l’identité des lieux, laquelle s’associe à l’unicité de ses caractéristiques naturelles,
sociales, culturelles ou patrimoniales.

6
Évolution de la population, des ménages et de la demande en matière d’habitat.

32
 Partie I : du développement durable à l’urbanisme durable

Sur le plan spatial, l’identité territoriale s’exprime par l’architecture et l’aménagement des
constructions, par le design urbain ou par la qualité des paysages.

10. L’acceptabilité sociale

Un urbanisme durable aspire à développer le caractère distinctif et le sentiment

d’appartenance de la communauté, à encourager la participation des citoyens au processus
de prise de décision et à prévoir l’utilisation d’outils assurant le suivi et la mise en œuvre
des documents de planification de manière à informer en premier lieu les citoyens.

L’acceptabilité sociale résulte d’un processus par lequel les parties concernées construisent
ensemble les conditions minimales à mettre en place pour qu’un projet, s’intègre
harmonieusement, à un moment donné, dans son milieu naturel et humain

IV. LA VILLE DURABLE

1. Définitions

« Penser la ville, c’est tenir et maintenir ses aspects conflictuels : les contraintes et les
possibilités – l’apaisement et la violence- les rencontres et la solitude, le rassemblement et
les séparations »7

De nombreux chercheurs et urbanistes ou collectivités ont tenté de définir la ville durable.

Ceux-ci ont cependant souvent mis l’accent sur un des aspects de la ville durable
uniquement. Nous évoquons certaines de ces définitions :

1.1. Une ville autosuffisante

La thèse de la ville autosuffisante est défendue par David Morris et Ignacy Sachs en
France. Le développement autosuffisant est un développement qui stimule la capacité à
satisfaire localement les besoins fondamentaux.8

Le développement durable est alors défini comme un développement qui minimise

l’empreinte écologique du territoire. Cette approche est contraire à l’idée même de la ville
qui ne s’est développée dans la durée que par l’échange avec l’extérieur et le renforcement
de son attractivité sur les territoires proches. L’autosuffisance est aussi soutenue par les
tenants de la thèse de la décroissance, laquelle est en opposition avec le mode de
7
LEFEBVRE.H, 1985, Qu’est-ce que penser?, édition Publisud, Paris, p110.
8
MORRIS David J., Self-reliant cities, Energy and the transformation of urban America, Sierra Club Books,
San Francisco – 1982. Dans CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2009, des objectifs pour rendre
une ville durable, p2.

33
 Partie I : du développement durable à l’urbanisme durable

production capitaliste privilégiant l’accumulation, l’échange (par le marché) et dont la ville

est le principal lieu de mise en œuvre.

1.2. Une ville cohérente

Le Conseil européen des urbanistes définit la ville cohérente : « Le problème de base dans
les villes aujourd’hui est le manque de cohérence: non seulement en termes physiques,
mais aussi dans la continuité des évolutions dans le temps qui affecte les structures sociales
et les différences culturelles »9. La ville cohérente est une ville qui assure :

- la cohérence sociale : nouvelle gouvernance, maintien de la culture et de l’identité,

cohésion intergénérationnelle, politique des transports intégrée, accessibilité et flexibilité
des équipements et services, maintien d’un équilibre entre intérêt particulier et général ;

- les cohérences économiques à trouver entre l’intégration des villes et des régions à la
mondialisation, en même temps, le maintien d’une diversité économique ;
- la cohérence environnementale : gestion des ressources, préservation de la santé…etc.
- la cohérence spatiale des différentes fonctions dans la ville et la relance de la composition
urbaine et de l’art urbain afin de corriger les dislocations entre les parties de la ville.
L’inconvénient de cette définition réside dans l’approche « traditionnelle » par pilier du
développement durable, qui limite la transversalité et donc la durabilité de la démarche.

1.3. Une ville habitable

Enfin, la ville durable est définie comme « habitable »10 Elle doit respecter :

- l’habitabilité : qui comprend l’accès équitable aux espaces verts, aux services et
équipements de base, à la mobilité et aux processus participatifs, la participation et la ville
compacte étant les moyens d’atteindre cette habitabilité ;
- la durabilité : qui intègre dans l’action les facteurs relatifs à l’emploi, au logement
abordable, au crime et à la pauvreté ;
- la résilience : qui demande d’incorporer la gestion adaptative comme modèle
d’apprentissage et de rétroaction.
La ville durable est vue comme un seul et unique système qui intègre les dimensions
sociale, culturelle, économique et écologique, loin de la vision souvent focalisée sur les
aspects environnementaux.

9
Conseil européen des urbanistes, 2003, Nouvelle charte d’Athènes.
10
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2012, Développement durable et renouvellement urbain- des
outils opérationnels pour améliorer la qualité de vie dans nos quartiers, éditions L’Harmattan, Paris, p16.

34
 Partie I : du développement durable à l’urbanisme durable

Tableau 2 : Etapes d’évolution de la ville et prise en compte du rapport nature / société

Période et principales Phénomène de Rôle de la ville et type de
civilisations urbaines développement dominant pouvoir dominant

Ville antique Révolution politique et Lieu de pouvoir

(5500 av.n.e-Ve siècle n.e) urbaine (religieux, militaire, politique)
Mésopotamienne (démocratie
Egyptienne grecque/colonisation,
Phénicienne esclavage)
Grecque
Romaine
Byzantine
Temps mort (VIe-VIII siècle)
(invasions barbares)
Ville médiévale Révolution commerciale et Lieux d’échanges
(IXe-XVIIe siècle) urbaine Lieu de pouvoir
Européenne (abolition de l’esclavage en (religieux, économique)
Arabe Europe occidentale, réseaux
bancaires, sciences arabes)
Byzantine
Ville de la renaissance Révolution culturelle et Lieu du pouvoir
(XVIe-XVIIe siècle) scientifique (politique, religieux)
Européenne (découvertes scientifiques,
Américaine géographiques, techniques,
arts, colonisation)
Ville du Baroque Révolution sociale Lieu du pouvoir
(XVIIe-XVIIIe siècle) (naissance du capitalisme, (sociale, politique)
Européenne système républicain, nouveaux
Américaine matériaux et techniques de
constructions)
Ville moderne Révolution industrielle et Lieux de production /
(XIXe-début XXe siècle) urbaine consommation
Européenne (industrialisation, Lieu du pouvoir (économique)
Américaine standardisation, normalisation,
spéculation financière,
Arabe
économie de marché)
Asiatique
Australienne
Ville post- moderne Révolution technologique Lieu d’innovation /
(fin XXe-début XXIe siècle) (communication, médias, communication
Européenne transport, informatique, Lieu du pouvoir (économique,
Américaine tertiarisation, mondialisation, scientifique)
globalisation)
Arabe
Asiatique
Ville future Révolution écologique ?
(XXIe siècle) (développement durable,
globale techniques environnementale)

Source : BEREZWSKA-AZZAG.E, 2011, Projet Urbain- Guide méthodologique- Connaitre le contexte de

développement durable, éditions Synergie, Alger, p27.

35
 Partie I : du développement durable à l’urbanisme durable

2. Les objectifs à atteindre pour rendre une ville durable

La ville durable doit s’appuyer sur des objectifs stratégiques qui traduisent un
développement urbain. Ces objectifs sont à la fois globaux et locaux, ces derniers étant
issus du diagnostic partagé de développement effectué sur le territoire.

Les objectifs sont11 :

 Préserver et gérer durablement les ressources de la planète (énergie, air, eau, sol,
climat, matériaux, biodiversité)
 Améliorer la qualité de l’environnement local (qualité sanitaire, réduction des
nuisances et des risques)
 Améliorer l’équité sociale en renforçant l’accessibilité pour tous à l’emploi, aux
logements, à l’éducation, à la santé, aux services et équipements collectifs et en
luttant contre les inégalités sociales et écologiques
 Améliorer l’équité et la cohésion entre les territoires (à l’échelle infra communale,
celle des quartiers, mais aussi à l’échelle intercommunale et dans le cadre de la
coopération décentralisée)
 Améliorer l’efficacité et l’attractivité du tissu économique.

3. L'enjeu majeur de la ville durable : le renouvellement urbain

Le défi principal de la ville durable n'est pas la construction de nouveaux quartiers en

périphérie du fait de la nécessité de stopper l'étalement urbain. Le développement
périurbain, intense (dans les années 1960 en France, et les années 1970 en Algérie), a
généré des quartiers dortoirs (résidentiels), avec peu de services de proximité, d'où un
recours systématique à la voiture des habitants des espaces périurbains pour travailler, faire
ses courses...etc. Entraînant les problèmes que nous connaissons aujourd'hui.

La ville durable est donc avant tout une ville dense, pour éviter le gaspillage d'espaces, et
qui se reconstruit sur elle-même (rénovation) ou s'améliore (réhabilitation).

Toutefois, la reconstruction de la ville sur elle-même, surtout en centre-ville, chasse les

populations modestes au profit de populations plus aisées car les loyers augmentent. Ces
populations se concentrent alors dans les couronnes périurbaines, et n'ont plus accès aux
services et transports de qualité que propose la ville dense. 12

11
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2009, Ecoquartier mode d’emploi, éditions Eyrolles, Paris,
p91.
12
http://www.notre-planete.info/ecologie/developpement_durable/ecoquartier.php consulté le 29-08-2013

36
 Partie I : du développement durable à l’urbanisme durable

L'enjeu pour la ville durable est alors de parvenir à concilier préoccupations écologiques et
sociales pour ne pas accumuler des inégalités.

4. Un exemple de villes durables : MASDAR City (Emirat Arabes Unis)

MASDAR City est une ville compacte près d’Abou Dhabi, conçu par l’architecte Norman
FOSTER, prévu pour l’horizon 2016 et va coûter 22 milliards de dollars, elle sera la
première ville 100% écologique au monde. Cette ville est prévu pour 50.000 habitants et
1500 entreprises, et tous les principes de développement durable sont pris en compte :
tissus compacts et denses, mixité sociale et fonctionnelle, elle comprend aussi13 :

 Des constructions basées sur les principes d’architecture bioclimatiques des milieux
arides ;
 Une centrale solaire pour la production d’énergie ;
 Une centrale de recyclage des déchets solides ;
 Un système d’assainissement en boucle qui intègre un système d’irrigation d’une
ferme agricole ;
 Un système de transport propre par mini voitures électriques.
 Des espaces publics conçus pour une vie diurne et nocturne.

Figure 7 : Vue aérienne de MASDAR City Figure 6 : Image 3d de l’ambiance nocturne

Source : http://www.archidinterieur.net/article-29699737.html consulté le 07-01-2013

13
BEREZWSKA-AZZAG.E, 2011, Projet Urbain- Guide méthodologique- Connaitre le contexte de
développement durable, éditions Synergie, Alger, p190.

37
 Partie I : du développement durable à l’urbanisme durable

V. LE RENOUVELLEMENT URBAIN DURABLE

1. Types d’opérations sur les tissus urbains

L’intervention sur les tissus urbains peut prendre plusieurs formes :

1.1. La réhabilitation urbaine

La réhabilitation désigne l'action de réaliser des travaux importants dans un bâtiment

existant pour le remettre en bon état. Il s'agit souvent d'une remise aux normes de sécurité
et de confort dans un bâtiment qui n'est plus apte à remplir ses fonctions dans de bonnes
conditions. On parle de réhabilitation lourde lorsque l'on ne conserve que la structure
(changement de l'organisation générale du bâtiment). Dans le cas de travaux moins
importants (conservation de l'organisation et de la plupart des cloisons) il s'agit d'une
réhabilitation légère.14

1.2. La restructuration urbaine

La restructuration urbaine est un ensemble d’actions d’aménagement sur des espaces bâtis
de manière anarchique, dégradés ou réalisées en secteur ancien, destinées à l’intégration
d’équipements déterminés ou à l’amélioration du tissu urbain des agglomérations.15

1.3. La rénovation urbaine

La rénovation est l'action de détruire un bâtiment pour en reconstruire un neuf. Ce terme

est souvent utilisé pour parler de réhabilitation, alors que ces deux notions sont
sensiblement différentes dans le cadre du renouvellement urbain.

« La rénovation urbaine est un ensemble de mesures et d’opérations d’aménagements qui

consiste en la démolition totale ou partielle d’un secteur urbain insalubre, défectueux ou
inadapté, en vue d’y implanter des constructions nouvelles. »16

1.4. La reconstruction urbaine

La reconstruction signifie en général une rénovation à l'identique. On détruit un bâtiment

pour reconstruire le même parce qu'il est trop dégradé pour être réhabilité. Ce terme est
souvent utilisé (à tort) pour parler de rénovation. Historiquement on a parlé de
reconstruction en période d'après-guerre, or on ne reconstruisait alors pas à l'identique.

14
http://fr.wikipedia.org/wiki/Renouvellement_urbain consulté le 03-05-2014
15
DECRET N° 20080738 /PM DU 23 Avril 2008 portant organisation des procédures et modalités de
l’aménagement foncier, France. Article 2012, http://www.atangana-eteme-emeran.com/spip.php?article1258
consulté le 08-05-2014.
16
Idem.

38
 Partie I : du développement durable à l’urbanisme durable

1.5. Le renouvellement urbain

Le renouvellement urbain est au sens large, une notion qui désigne la reconstruction de la
ville sur la ville à l'échelle d'une commune ou d'une agglomération (Ville renouvelée sur
elle-même, ville dense...)

1.6. La régénération urbaine

La régénération urbaine est une expression largement répandue au niveau européen comme
traduction du terme anglais « urban regeneration », qui correspond à la définition originelle
du renouvellement urbain puisqu'il exprime la notion de relance économique et
d'intervention de grande envergure, à une échelle plus globale que celle des quartiers. 17

2. Définition du renouvellement urbain

« La notion de renouvellement urbain est née dans les années 1980, c’est une forme
d'évolution de la ville qui désigne l'action de reconstruction de la ville sur elle-même et de
recyclage de ses ressources bâties et foncières. Celle-ci vise en particulier à traiter les
problèmes sociaux, économiques, urbanistiques, architecturaux de certains quartiers
anciens ou dégradés, ainsi qu’à susciter de nouvelles évolutions de développement
notamment économiques, et à développer les solidarités à l'échelle de l'agglomération ».18

3. Le renouvellement urbain et le développement durable

Le Développement durable et le Renouvellement urbain sont des réponses aux problèmes

sociaux, économiques, urbanistiques et environnementaux. Ce sont deux concepts très liés,
ils défendent des principes de réduction de l'étalement urbain, d'économie d'énergie et de
réduction des inégalités sociales. Ce rapprochement conceptuel nous amène à développer
le concept de renouvellement urbain durable.

Aujourd'hui l'ère du Renouvellement urbain devient inévitable, elle a vocation à estomper

les périodes d'extension rapide et incontrôlée des villes qui ont eu de multiples effets
négatifs. Les cibles prioritaires du Renouvellement urbain sont les quartiers d'habitat
fragilisé. Généralement localisés dans les quartiers de Grands Ensembles, pour la plupart
peu denses, ces quartiers ont des potentialités d'évolution et de mutabilité reconnues.

17
http://fr.wikipedia.org/wiki/Renouvellement_urbain. Consulté le 03-05-2014.
18
CONTZEN.K, Vers un renouvellement urbain durable d'un quartier stigmatisé vers un quartier pilote-
L'exemple du projet de renouvellement et de développement urbain du quartier Izards - Trois Cocus, thèse de
doctorat, 2012, Institut d'Aménagement et d'Urbanisme de Rennes.

39
 Partie I : du développement durable à l’urbanisme durable

4. Les enjeux du renouvellement urbain durable

Le renouvellement des villes est aujourd'hui indispensable, mais elle ferait marque
d'exemplarité s'il s'inscrivait dans une démarche de Renouvellement urbain durable. les
enjeux sont de natures diverses19 :

4.1. Sur le plan urbanistique

La priorité est de reconquérir les tissus existants plutôt que la poursuite des extensions en
périphérie, consommatrices d’espaces naturels et agricoles. C’est une forme de
développement urbain qui recompose les tissus existants de manière à les revaloriser. Par
conséquent, il est totalement distinct de la notion de croissance urbaine qui elle, renvoie à
une extension quantitative de la ville, plutôt que qualitative. Comme dans le champ
économique, croissance et développement ne sont pas synonymes, la croissance renvoyant
à une production quantitative de richesses, tandis que le développement revêt un
élargissement de la notion de richesses, qui prend en compte le niveau de bien-être (niveau
d’éducation, d’accès au soin, etc.).

4.2. Sur le plan de l’équité

Cela concerne les espaces urbains durablement déqualifiés, où la demande solvable n’est
plus assez forte pour que des opérations se montent spontanément, comme sur des sites
anciennement occupés par l’industrie (friches à dépolluer). Il s’agit d’organiser le retour
dans le marché foncier pour attirer de nouvelles sources de financement et notamment les
investisseurs privés.

4.3. Sur le plan social

L’enjeu du renouvellement urbain vise à lutter contre la ségrégation des espaces urbains,
qui verrait une évolution des villes segmentée en quartiers où toute mixité sociale
risquerait de disparaitre.

4.4. Sur le plan environnemental

L’enjeu principal réside dans la limitation du mitage20 de l’espace périphérique et de la

réduction des distances de déplacement domicile-travail, mais aussi dans la dépollution des
sites.

19
BONETTI.M, TUAL.M, LIORENTE.M, BAILLY.E, 2011, les enjeux du renouvellement urbain durable,
rapport du laboratoire de la sociologie urbaine générative, université Paris-Est.
20
Le mitage est le fait de disperser des habitations dans des régions rurales. Source : http://www.le-
dictionnaire.com consulté le 20-05-2014.

40
 Partie I : du développement durable à l’urbanisme durable

5. Exemple d’opérations de renouvellement urbain : ville de Fameck en France

Fameck est une commune du Nord-est de la France, dans le département de la Moselle,

près de Thionville et de la frontière luxembourgeoise, le quartier va subir des
transformations sur l’espace intérieur, l’espace bâti, l’espace public, l’espace semi privé, et
l’espace privé.
Figure 8 : étage de logement à l’état actuel

Le projet vise :

 Le remplacement de la ventilation par shunt par une ventilation mécanique contrôlée.

 La rénovation des pièces humides.
 La modification de la cage d’escalier pour créer un espace semi privé ;
 L’utilisation des balcons pour augmenter la surface habitable.

Figure 9 : les
modifications
Apportées par le projet de
renouvellement

Source : Habitat social et développement durable- Guide méthodologique pour le renouvellement urbain,
Agence régionale de l’environnement et des nouvelles énergies ARENE, Ile de France, Paris, p70.

41
 Partie I : du développement durable à l’urbanisme durable

Tableau 3 : comparatif entre l’état initial et le projet de renouvellement urbain

Type d’espace Etat actuel Le projet

Espace bâti

Le bâti est composé de barres en forme démolition partielle ou totale de quelques

de L ou U de trois plots, d’une école et bâtiments et du centre commercial afin
d’un centre commercial de proximité. d’assurer la lisibilité et d’assurer la
Ces bâtiments sont implantés selon les continuité des axes structurants.
axes Nord Sud et Est-ouest. Construction de maisons de ville de part
et d’autre de l’axe structurant et sur les
parcelles résiduelles au Nord-ouest.

Espace public

Tous les espaces extérieurs qui résultent

Diminution de la surface des espaces
de la soustraction des emprises bâties, des
publics par création d’une nouvelle
équipements et des commerces, sont des
hiérarchisation spatiale clairement définie
espaces publics accessibles.
des espaces extérieurs en limitant les
espaces publics aux voiries, trottoirs,
places, squares, parkings publics, et
espaces verts publics structurés.

42
 Partie I : du développement durable à l’urbanisme durable

Type d’espace Etat actuel Le projet

Espace semi
privé
L’espace semi-privé correspond aux seuls Accroissement de la quantité d’espaces
espaces extérieurs clos des équipements verts semi privés, constitués actuellement
publics. L’espace semi-privé ou par les emprises non bâties des
résidentiel n’existe pas dans le secteur équipements. La création d’ilots fermés,
habitat autour des immeubles. donnerait un statut semi-privé à ces
espaces qui pourraient être aménagés en
parkings résidentiels, en espaces verts.

Espace privé

L’espace privé existant dans le périmètre

Augmentation de la quantité d’espaces
de ce quartier se limite aux jardins
privés, permettant ainsi de réduire les
privatifs de quelques maisons au Sud-est
frais de gestion et d’entretien des espaces
et au Nord-ouest.
extérieurs. Cet accroissement pourrait
s’opérer par la création de jardins privés

Source : Habitat social et développement durable- Guide méthodologique pour le renouvellement urbain,
Agence régionale de l’environnement et des nouvelles énergies ARENE, Ile de France, Paris, p56.

43
 Partie I : du développement durable à l’urbanisme durable

Cet exemple de projet de renouvellement urbain représente l’illustration parfaite des

différentes interventions qui peuvent être menées sur les quartiers des Grands Ensembles,
qui ont des caractéristiques similaires. Les opérations concernent aussi bien l’intérieur que
l’extérieur des logements, ce type d’opérations de renouvellement urbain est destiné à
améliorer le cadre de vie des habitants de quartiers dits « sensibles ».

CONCLUSION
L’urbanisme durable fait partie intégrante des aspirations d’un développement durable
efficace, grâce à l’intégration de cette notion dans l’urbanisme, nous pouvons aspirer à
jouir de villes durables.

La ville durable a pour enjeu majeur le renouvellement urbain durable qui assure sa
reconstruction sur elle-même, en évitant par conséquent l’étalement urbain responsable en
grande partie de l’épuisement des ressources et des richesses, et atteindre par la même
occasion un des objectifs du développement durable.

Les opérations de renouvellement urbain entreprises en Europe ont donné des résultats
assez concluants, ce qui encourage à multiplier ce genre d’opérations, pas seulement en
Europe mais dans d’autres parties du monde.

44
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

CHAPITRE III : ÉCO-QUARTIERS ET QUARTIERS DURABLES

INTRODUCATION
L’échelle du quartier est une échelle pertinente pour l’application et l’expérimentation des
principes de développement durable, les éco quartiers sont un phénomène à la mode en
Europe et les projets pour la réalisation de ce type de quartiers se sont vus multipliés.

Nous allons à travers ce chapitre essayer de définir ce concept d’éco quartier, aborder les
principes fondateurs pour sa réalisation ainsi que ses enjeux et ses objectifs, en présentant
des exemples concrets de réalisations en Europe.

I. DEFINITIONS
Il est difficile d'en donner une définition précise et concise, puisque l'une des
caractéristiques fondamentales de l'éco quartier est d'être un ensemble de solutions
adaptées à un contexte local. Nous pouvons comme même citer les définitions suivantes :

« Partie de ville ou ensemble de bâtiments qui intègre les exigences du développement

durable, en ce qui concerne notamment l'énergie, l'environnement, la vie sociale. »1

« Un projet de quartier durable ou d’éco-quartier se caractérise par la mise en œuvre d’une

démarche projet visant à répondre (à son échelle) aux enjeux globaux de la planète, aux
locaux afin d’améliorer la qualité de vie de ses habitants et usagers, et de contribuer à la
durabilité de la ville ».2

1. La définition selon l’étymologie

La définition de l’éco-quartier à partir de son étymologie est comme suite :

« Éco-quartier et écoquartier sont deux néologismes associant le substantif "quartier" au

préfixe "éco", en tant qu’abréviation de l’adjectif "écologique". Cette association est
controversée par les linguistes francophones pour lesquels le préfixe "éco" fait référence à
économie. Toutefois, il reste légitime que le préfixe "éco" soit utilisé pour former des
néologismes liés à l’environnement, partant du principe que "éco" vient de" oikos" en grec

1
http://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/%C3%A9co-quartier/10910366 consulté le 05-10-2013
2
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2009, Éco-quartier mode d’emploi, éditions Eyrolles, Paris,
p18.

45
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

qui signifie "maison" ou "habitat", "logos" se rapportant à la science, soit : la science des
lieux. »3

2. L’éco-quartier et le quartier durable

Le terme éco-quartier à souvent été distingué de celui de quartier durable, étant donné que
le premier relève plus de l’écologie alors que le deuxième comprend les aussi les
dimensions économiques, sociales. La confusion entre les deux termes est très fréquente,
mais en France c’est le terme éco-quartier qui est le plus utilisé, notamment grâce aux
orientations de l’ex ministre Jean Luis Borloo4, depuis, ce terme est utilisé pour les deux
types de projets.5

Plus encore, certains organismes vont même jusqu’à donner une définition à l’éco-quartier
similaire à celle du quartier durable, notamment le comité opérationnel d’urbanisme du
grenelle de l’environnement français qui stipule : « l’éco-quartier est un quartier durable
englobant des notions environnementales, sociales et économiques ».6

Le risque est que les certains quartiers dont le projet comporte uniquement la dimension
environnemental s’élève au rang de quartier durable, c’est pour cela qu’une unification des
appellations est nécessaire.

3. Les types d’éco-quartiers

Nous distingue trois types d’éco-quartiers selon le ‘’Puca’’ (Plan d’urbanisme, de

construction et d’architecture français) :

 Les proto-quartiers : initiés par un groupe de militants qui se mobilisent pour

devenir promoteurs et entreprennent eux même la construction, le quartier Vauban
à Fribourg en Allemagne est un bon exemple de ce type d’éco-quartiers ;
 Les techno-quartiers : ils sont plus chers à mettre en œuvre et sont réservés à des
populations plutôt aisées, mais qui sont extrêmement performants sur le plan
environnemental. Les exemples les plus connus sont ceux du quartier Bo01 à
Malmö et le quartier Hammerby à Stockholm.
 Les quartiers types, plus reproductibles et qui nécessitent pas autant de moyens, très
nombreux, qui ne dérogent pas aux dispositifs classiques pour leur réalisation,
3
POUPINOT.P, 2011, Éco-quartiers- quartiers de rêve? Utopies et réalités, agence d’urbanisme Oise la
Vallée, p8.
4
Jean Luis Borloo, ministre d’Etat Français de l’écologie de 2007à2010.
5
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2009, Éco-quartier mode d’emploi, éditions Eyrolles, Paris,
p16.
6
Comité opérationnel d’urbanisme du grenelle de l’environnement français. Définition proposée pour le
projet du quartier La Florida.

46
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

II. LES PRINCIPES FONDATEURS D’UN ECO-QUARTIER

Le ministère français de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de
l’aménagement du territoire « MEEDDAT » a défini dix principes fondateurs pour un
projet d’éco-quartier7 :

 Une façon globale et interactive de penser ;

 Une maîtrise de la croissance urbaine (implantation d’un éco-quartier sur une friche
ou dans une dent creuse pour éviter l’étalement urbain) ;
 Une réorganisation des déplacements (un tissu urbain mixte réduisant les besoins
de déplacements et favorable aux modes de transport doux)
 Une implantation de l’éco-quartier en continuité avec l’urbanisation existante ;
 Une conception intégrant neuf paramètres principaux : création d’emploi ; modes
de transports alternatifs ; éco-construction ; protection des espaces naturels ;
gouvernance participative ; choix énergétiques raisonnés ; système alternatif
d’assainissement ; lutte contre les nuisances sonores ; prévention des risques :
 Une densification générée par l’invention de nouvelles formes urbaines ;
 Une éco-construction et une éco-rénovation prenant en compte les qualités
urbaines, sociales, d’usages, environnementales, sanitaires et économiques ;
 Une gouvernance partenariale et un management environnemental ;
 Une maîtrise d’ouvrage fédératrice pour le montage d’un éco-quartier ;
 Une législation au service du projet (réglementation et documents d’urbanisme).

III. LES ENJEUX D’UN ECO-QUARTIER

Un éco-quartier doit répondre à trois obligations qui vont structurer sa démarche de projet 8,
ces obligations sont :

 Répondre aux enjeux majeurs de la planète : réchauffement climatique, épuisement

des ressources naturelles…etc.
 Répondre aux enjeux locaux de la commune ou de l’agglomération : en terme de
mixité, d’emploi, d’équité sociale, de mobilité, d’attractivité….etc.

7
LEFEVRE.P, SABARD.M, 2009, les écoquartiers, éditions Apogée, Rennes, p10.
8
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2009, Éco-quartier mode d’emploi, éditions Eyrolles, Paris,
p17.

47
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

 Répondre aux attentes des habitants et des usagers et améliorer leur qualité de vie :
réduction des nuisances, qualité globale des bâtiments et des espaces publics...etc.

Ainsi, nous pouvons définir les enjeux majeurs d’un éco-quartier, ces enjeux, qui sont aux
nombre de 10, sont répartis à travers trois thèmes9 :

- Une qualité de vie et d’usage renouvelée ;

- Un quartier qui recrée du lien et redonne du sens et enfin ;

- Un nouveau rapport au vivant.

Voici donc les dix enjeux avec leurs objectifs :

1. Une qualité de vie et d’usage renouvelée

Les critères qui définissent l’attractivité de la ville sont : le changement des habitudes afin
de réduire l’empreinte écologique et bénéficier de logements et de lieux de travail
confortables, d’espaces et de services de proximité variés et de qualité (école, transport,
santé,...), d’espaces verts bien aménagés.

La qualité de vie se mesure autant du point de vue du logement individuel que des espaces
collectifs, qui se partagent et se créent : espaces verts, commerces de proximité de
qualité…etc.

Les enjeux sont :

1. Des bâtiments innovants et performants, qui offrent des espaces de qualité et s’adaptent
avec souplesse aux besoins de chacun.

Objectif : bien-être.

2. Une diversité de lieux et d’activités : habitations, espaces publics, activités

économiques, services publics, établissements scolaires, commerces et services de
proximité, équipements culturels, sportifs et citoyens.

Objectif : diversité.

3. La maîtrise des risques sanitaires liés à la pollution de l’air, à la circulation, au bruit, et

prévention des risques majeurs (technologiques et naturels).

Objectif : santé.

9
http://www.eco-quartiers.fr/#!/fr/les-cles/les-10-enjeux-cles/ consulté le 26-08-2014.

48
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

2. Un quartier qui recrée du lien et redonne du sens

Le renforcement du lien social et la création d’un espace public de proximité sont des
questions pour la ville et le quartier. En donnant aux habitants l’opportunité de participer à
l’aménagement et à la gestion de leur quartier, et par la présence de lieux et d’activités
favorisant la rencontre avec l’autre, l’éco-quartier doit apporter des réponses innovantes
favorisant un « vivre ensemble » basé sur le respect et la coopération.

Les enjeux sont :

4. Une mixité sociale et un équilibre générationnel, parce que la vraie richesse est dans la
diversité et la transmission.

Objectif : mixité.

5. Des moyens de transports diversifiés, reliés et abordables pour faciliter la mobilité des
hommes et des biens, des moyens de communication adaptés pour faciliter la mobilité de
l’information.

Objectif : mobilité.

6. La participation de toutes et de tous à la création et à la gestion de l’éco-quartier, afin de

garantir sa pérennité, son attractivité et son rayonnement.

Objectif : participation.

7. Le développement d’activités économiques de proximité (circuits courts), circulaires et

solidaires.

Objectif : activités.

3. Un nouveau rapport au vivant

L’éco-quartier respecte l’équilibre naturel et le restaure. Les liens harmonieux et fluides,

qu’il tisse avec son environnement local s’inscrivent dans une démarche globale et sont
porteurs de nouvelles valeurs qui réconcilient bien-être et sobriété.

Les enjeux sont :

8. Une réduction ambitieuse des émissions de gaz à effet de serre afin de lutter contre le
changement climatique : limitation des besoins en énergie, développement des énergies
renouvelables, mobilité des personnes et des marchandises grâce à des modes de
déplacement doux.

Objectif : sobriété.

49
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

9. La préservation des milieux naturels et l’enrichissement de la biodiversité, notamment

par une gestion différenciée des espaces verts et une continuité écologique.

Objectif : biodiversité.

10. Une gestion durable des ressources naturelles et le choix de matériaux de construction
à faible impact environnemental.

Objectif : durabilité.

IV. DEMARCHES ET LABELS POUR UN ECO-QUARTIER

Afin de mener à bien les projets d’éco-quartiers, plusieurs démarches ont été élaborées et
plusieurs labels ont été crées pour les certifications.

1. Les labels pour des critères énergétiques

Les labels sont souvent conçus pour les bâtiments afin d’évaluer leurs performances
énergétiques nous pouvons citer :

 Haute Performance Energétique (HPE 2005) : moins 10% par rapport à la

consommation de référence RT 200510 (pour l’habitat, moins de 10% par rapport à
la consommation maximale autorisée) ;
 Très haute performance énergétiques (THPE 2005) : moins 20% par rapport à la
consommation de référence RT 2005 ;
 Bâtiment basse consommation (BBC2005) : consommations inférieures à 50 kW
hep/m²/an (cette valeur pivot étant pondérée selon l’altitude et la zone
géographique du projet.11

2. Les démarches d’éco-quartiers

Il existe plusieurs démarches, chacune adapté à des contextes spécifiques:

2.1. La démarche HQE (Haute Qualité Environnemental)

La démarche HQE ® (Haute Qualité Environnementale) est une méthodologie globale de

projet destinée à tous les acteurs qui interviennent dans le bâtiment."HQE " et "démarche
HQE " sont des marques déposées par l’association HQE.

10
RT 2005 : Réglementation Thermique française de 2005.
11
Construction et habitat durables- 100 questions pour comprendre et agir, 2012, éditions Afnor, p31.

50
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

Elle demande un management particulier de l’opération et une performance technique

décrite selon 14 cibles réparties en 4 grandes familles : éco-construction, éco-gestion,
confort, santé.12

Première famille : les cibles de l’éco-construction

Les cibles de cette famille correspondent à la volonté de maîtriser les effets dus à
l’existence même du bâtiment, depuis sa programmation jusqu’à la fin de sa vie.

 Cible 1 : relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement immédiat ;

 Cible 2 : choix intégré des procédés et produits de construction ;
 Cible 3 : chantier à faibles nuisances.

Deuxième famille : les cibles de l’éco-gestion

Les cibles de cette famille correspondent à la volonté de maîtriser les effets dus à
l’exploitation du bâtiment.

 Cible 4 : gestion de l’énergie ;

 Cible 5 : gestion de l’eau ;
 Cible 6 : gestion des déchets d’activités ;
 Cible 7 : gestion de l’entretien et de la maintenance ;

Troisième famille : les cibles du confort ;

 Cible 8 : confort hygrothermique ;

 Cible 9 : confort acoustique ;
 Cible 10 : confort visuel ;
 Cible 11 : confort olfactif.

Quatrième famille : les cibles de santé

 Cible 12 : conditions sanitaires des espaces ;

 Cible 13 : qualité de l’air ;
 Cible 14 : qualité de l’eau.13

12
POUPINOT.P, 2011, Éco-quartiers- quartiers de rêve? Utopies et réalités, agence d’urbanisme Oise la
Vallée, p17.
13
CABANIEU.J, 2003, Constructions Publiques architecture et HQE, p15.

51
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

2.2. La démarche HQE²R (Haute Qualité Environnementale Economie

Rénovation et Réhabilitation)

La démarche HQE²R est un projet de recherche mené de 2001 à 2004 qui à permis
d’établir cinq objectifs et 21 cibles de développement durable pour des projets
d’aménagement et de renouvellement urbain. Nous allons aborder cette démarche de
manière détaillée dans la deuxième partie.

2.3. La démarche HQE Aménagement

Cette démarche peut s’appliquer à toute opération d’aménagement sans distinction de

taille, de procédure, de contexte territorial ou de destination : renouvellement ou neuf,
urbain ou rural, habitat ou activités. Elle s’adresse donc à tous les acteurs de
l’aménagement, qu’ils soient publics ou privés. Elle apporte une réponse particulièrement
adéquate pour les acteurs n’ayant pas nécessairement des moyens d’expertise en interne. 14

3. De la démarche éco-quartier au label éco-quartier

Le label français éco-quartier a été lancé fin 2012, cette nouvelle labellisation vise à
encourager, accompagner et valoriser les projets d'aménagement et d’urbanisme durable.

Ce label achève la phase d'expérimentation de la démarche éco-quartier initiée en 2008 par

plusieurs collectivités.

Il s'articule à partir d'une charte signée par la collectivité composée de 20 engagements.

Cette charte est déclinée en 20 critères d'évaluation du projet et 20 indicateurs chiffrés. 15
Figure 10 : l’éco-quartier de Grenoble, l’un des premiers à obtenir le label éco-quartier

Source : http://www.servirlepublic.fr/fiche-trophees-epl.php?ID=87&typ=2 consulté le 17-08-2014

14
NAMIAS.O, 2011, Ecoquartiers, éditions PC, Paris, p86.
15
BOUGHRIET.R, http://www.actu-environnement.com/ae/news/label-national-ecoquartier-duflot-
17341.php4. Consulté le 10-08-2014.

52
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

Figure 11 : les critères et les indicateurs du label éco-quartier

Source : http://www.empreinte-urbaine.eu/blog/label-ecoquartier-nouvelle-etape-vers-la-ville-durable
consulté le 17-09-2013

V. LES ETAPES D’ELABORATION D’UN ECO-QUARTIER

De manière générale, le projet d’éco-quartier passe par trois grandes phases : le diagnostic,
la mise en œuvre, l’évaluation et le suivi.

Cela dit, la phase mise en œuvre dans les procédures opérationnelles passe par 10 étapes
importantes16 qui sont :

- choisir un site central de préférence ;

16
Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement de la Sarthe, guide et conseils pour un éco-
quartier, France.

53
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

- irriguer le quartier de cheminements doux et de transports en commun ;

- associer habitat, services, équipements dans une offre variée ;

- concevoir des formes urbaines plus denses, garantes d’intimité ;

- bien orienter, bien isoler avant d’envisager le mode de chauffage ;

- jouer sur une gamme étendue d’espaces publics ;

- composer avec l’eau comme un élément structurant du projet ;

- prolonger la trame verte ;

- penser la gestion des déchets, de l’individuel au collectif ;

- confronter tous les acteurs du projet ;

1. Le choix d’un site pertinent

Un projet de nouveau quartier doit créer une accroche urbaine avec l’existant qu’elle soit
un prolongement ou une insertion.

Pour cela, plusieurs possibilités s’offrent à la commune :

- investir les dents creuses

- réhabiliter des bâtiments anciens

- installer un nouveau quartier en périphérie du bourg.

Une maîtrise foncière sur le long terme est primordiale pour faire état des disponibilités.
Des documents d’urbanisme peuvent aider à répertorier les terrains à privilégier et mettre
en avant les contraintes et les atouts à prendre en compte pour une bonne intégration des
futurs projets d’extension.

2. La proximité et les solutions alternatives à la voiture

L’accroche harmonieuse à l’existant passe obligatoirement par une offre d’accès et

d’utilisation variée des modes de déplacements afin d’encourager la mobilité à toute
échelle du territoire.17 Cela implique :

- une bonne desserte de l’éco-quartier par les transports collectifs ;

-le développement de nouveaux services à la mobilité à destination des résidents et

visiteurs ;

17
MEUNIER-CHBERT.M, 2012, Les déplacements dans les écoquartiers, éditions Certu, Paris, p10.

54
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

- une hiérarchisation des voiries à l’échelle du quartier permettant de dissocier espace de

desserte automobile et voirie partagée.

- un maillage piétons/cycles dense afin de favoriser les modes propres et peu nuisant.18

Figure 12 : le tramway du quartier de Vauban à fribourg (Allemagne)

Source : http://www.bastamag.net/Vauban-l-ecoquartier-du-futur consulté le 10-05-2013

3. La mixité sociale et fonctionnelle

L’implantation d’une population variée est rendue possible dans un éco-quartier en

agissant sur les points suivants :

- la diversité des formes (maisons accolées, immeuble, habitat intermédiaire)

- la variété des programmes (logements locatifs, en accession à la propriété, activités et

services).

Dans un objectif de réduction des distances, la combinaison de fonctions diverses

(logements, bureaux, commerces) au sein d’un même programme peut s’avérer efficace.

D’autre part, la conception du quartier doit favoriser l’accès des habitants à la culture et
aux loisirs divers.

4. La diversité spatiale et la lutte contre l’étalement urbain

Le concept de développement durable est totalement opposé à l’étalement urbain. Il

convient alors d’imaginer un nouvel urbanisme où la densité agit comme facteur de
diversité architecturale et trouve un contrepoint indispensable en la préservation d’espaces

18
Pour tout mode de déplacement qu’il soit, l’accessibilité des personnes à mobilité réduite fera l’objet d’une
attention particulière.

55
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

publics centraux, véritablement qualifiés : une place bordée de constructions, peuplée

d’arbres…..etc.

5. La sobriété énergétique

Il est évident que l’énergie la moins chère est celle qui n’es pas dépensée, il serait plus
judicieux avant d’adopter un quelconque mode de chauffage, de travailler d’abord sur la
limitation des déperditions thermiques et sur les apports solaires passifs.

Une démarche bioclimatique devrait prévaloir à toute conception. Le découpage

parcellaire du quartier doit favoriser dans la mesure du possible un ensoleillement optimum
des constructions en facilitant l’ouverture au Sud et en évitant les vis-à-vis. Il faut
privilégier une entrée des logements par le Nord et l’agencement des pièces de vie au Sud.

6. La conception d’espace public structurant

La place qu’occupent les espaces publics est importante au sein des éco-quartiers. Ils
doivent exprimer un sentiment de convivialité. L’objectif est de favoriser les échanges, les
rencontres ainsi que l’implication de la population. Différents types d’aménagements
peuvent être proposés :

- des voies partagées (cohabitation des piétons et des cyclistes avec les autres véhicules
dans des conditions de sécurité acceptables),

- des espaces ayant différentes fonctions sociales parfois dotés d’un mobilier urbain (jeux
pour enfants, bancs publics...),

- des espaces privés en prolongement des espaces publics, ouverts vers l’extérieur.
Figure 13 : Exemple d’espace public structurant (quartier de Kronsberg à Hanovre, Allemagne)

Source : http://www.ecoquartiers-geneve.ch/index.php?page=kronsberg-hanovre consulté le 13-06-2013

56
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

7. Le respect du cycle de l’eau

L’utilisation optimale de l’eau facilite la mise en place d’un urbanisme durable où la nature
devient une partie intégrante. Sa maîtrise permettra de :

- Réguler les flux et prévenir des inondations ;

- Recharger les nappes phréatiques ;

- Epurer les eaux dès la collecte ;

- Redonner l’accès à l’eau au plus grand nombre ;

- Favoriser la biodiversité en milieu urbain ;

- Optimiser les réseaux existants.

La gestion de l’eau sera prise en compte à l’échelle de son cycle. Ainsi, on veillera à
collecter l’eau le plus tôt possible et à la restituer lentement afin de limiter son impact sur
le réseau pluvial.
Figure 14 : Exemple de gestion des eaux pluvial par canaux
(quartier d’Augustenborg à Malmö)

Source : CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2011, L’urbanisme durable – Concevoir un

écoquartier, éditions Le Moniteur, Saint- Etienne, p35.
8. Le renforcement de la biodiversité

Un éco-quartier doit mener à préserver les milieux naturels. Amener la nature dans la ville
implique de prendre en compte les continuités écologiques au-delà du site en question.

Il ya trois objectifs à atteindre :

- L’amélioration du cadre de vie en proposant des ambiances paysagères diversifiées et non

plus monotones.

- La rationalisation des moyens affectés à l’entretien permettant la réalisation

d’économies ;

57
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

- La limitation de l’artificialisation des sols en exigeant par exemple l’utilisation de

toitures végétales.

9. La gestion des déchets

Un éco-quartier doit tenir compte dans sa conception de la question du traitement des

déchets depuis le tri jusqu’au ramassage.

Ainsi, par exemple, la gestion domestique des déchets nécessitant la séparation des
produits par filière de recyclage peut conduire à concevoir une arrière cuisine plus
spacieuse où stocker par catégorie les déchets.

Un maillage judicieux du quartier par des points de collecte bien identifiés permettra de
limiter la circulation des engins de ramassage à certains secteurs, assurant la tranquillité du
quartier.

10. L’implication des habitants

Le rôle que jouent les habitants est capital pour assurer une qualité de vie dans le quartier.
Plusieurs étapes sont à mettre en évidence du début à la fin du projet :

- la mobilisation des riverains et des habitants futurs;

- la mise en place d’une équipe de maîtrise d’œuvre pluridisciplinaire qui répond à la

diversité des enjeux.

- l’évaluation du projet par la concertation des acteurs (élus, habitants, associations…).

VI. EXEMPLES D’ECO-QUARTIERS

Nous allons prendre comme exemple deux éco-quartiers de types différents, un proto-
quartier (quartier de Vauban) et un techno-quartier (quartier Bo01)

1. Quartier Bo01 à Malmö (Suède)

1.1. Présentation du projet

La ville de Malmö, troisième plus grande ville de Suède, est située au centre de la région
d’Öresund. L’exposition internationale de l’habitat Bo01 qui s’est déroulée en 2001
représente la première phase de développement d’un grand projet pour Västra Hamnen (le
port ouest).19

19
Roland Zinkernagel, City of Malmö.

58
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

Cette zone était une friche industrielle urbaine dont les sols étaient contaminés et
l’environnement affecté. Le lieu présente toutefois plusieurs aspects positifs par sa
situation géographique en bord de mer et à proximité du centre ville.

La zone de Bo01 s’étend sur 9 ha et est constituée de 600 logements pour 1000 habitants.

Figure 15 : Situation de la ville de Malmö en Suède

Source : http://scandinaveriesparisiennes.blogspot.com/2014_05_01_archive.html consulté le 07-09-2013

1.2. Objectifs du projet

- Dépollution des sols: la reconversion d’anciennes friches industrielles en aménagement

urbain exige des sols qu’ils soient propres.

- 100 % d’énergie locale renouvelable : utilisation d’énergies renouvelables uniquement.

- Transport: le quartier a été planifié pour réduire les futurs besoins en transports et la
dépendance à la voiture. Création d’un réseau de pistes cyclables et de voies piétonnières ;

- Construction écologique : aucun matériau dangereux n’a été utilisé dans le processus de
construction. Les matériaux utilisés seront réutilisables lors de la destruction des bâtiments.

- Biodiversité : grande diversité de vie naturelle, création d’habitats pour plusieurs espèces
de plantes et d’animaux, toitures et murs végétalisés.

59
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

Figure 16 : Toiture végétalisée dans le quartier Bo01

Source : CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2011, L’urbanisme durable – Concevoir un

écoquartier, éditions Le Moniteur, Saint- Etienne, p263.
1.3. Bilan

- Architecture : le programme de qualité imposait aux entreprises de construction de faire

appel à différents architectes pour les différents ensembles. Il en résulte un quartier urbain
intéressant et stimulant qui invite à s’y promener et à y passer du temps.
Figure 17 : Diversité architecturale dans le quartier Bo01

Source : CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2011, L’urbanisme durable – Concevoir un

écoquartier, éditions Le Moniteur, Saint- Etienne, p57.

Energie : 1,400 m² de panneaux solaires, placés sur dix bâtiments, viennent compléter la
chaleur produite par la pompe à chaleur. Une grande centrale éolienne (2MW) et 120m² de
cellules solaires produisent l’électricité pour les bâtiments, la pompe à chaleur, les
ventilateurs et autres pompes du quartier. Une grande partie du concept tient dans la faible
utilisation d’énergie dans les bâtiments. 20

20
Chaque bâtiment est autorisé à utiliser 105 kWh/m²/an maximum, électricité comprise.

60
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

Figure 18 : Les panneaux photovoltaïques sur les toitures- quartier Bo01

Source : http://materre.over-blog.org/5-categorie-11405908.html consulté le 09-09-2013

- Transport : la priorité est donnée aux cyclistes et aux piétons. Les arrêts de bus sont
situés au maximum à 300m des habitations. Les bus circulent à 7 min d’intervalle. Les
places de parking sont limitées (0,7pl/lgt). Des voitures électriques sont mises à la
disposition des résidents.

- Biodiversité : l’utilisation de points verts (la plantation d’espèces rares, la création de

différents habitats pour les animaux et les insectes…) ainsi que la mise en place d’un
système de management des eaux de pluie ont résulté en une très grande biodiversité.

Figure 19 : La richesse des éléments naturels qui compose le paysage du quartier Bo01

Source : http://espritwabisabi.wordpress.com/tag/architecture-durable-every-day-wabi-sabi/
consulté le 09-09-2013

61
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

2. Le quartier de Vauban à Fribourg (Allemagne)

2.1. Présentation du projet

Le quartier Vauban est construit sur un terrain de 38 hectares à l’emplacement d’anciennes

casernes françaises abandonnées en 1992 et situé à 2.5 km du centre.21

L’objectif est de construire un quartier pour 5000 habitants et comprenant environ 600
emplois avec trois priorités :

 L’environnement : économie d’énergie et recours aux énergies renouvelables ;

 La réduction du rôle de la voiture ;
 La participation des habitants.

2.2. Objectifs du projet

- Atteindre un équilibre entre les zones de travail et les zones d’habitation, un équilibre
entre les groupes sociaux (mixité social) ;
- L’implication des futurs propriétaires des logements ;
- La construction de bâtiments avec des standards énergétiques élevés ;
- Une utilisation importante des matériaux écologiques (recyclables et non polluants) et
de l’énergie solaire ;
- L’infiltration des eaux pluviales dans le sol et des installations sanitaires écologiques ;
Figure 20 : Faussé de rétention d’eau-
Figure 21 : panneaux solaires- quartier Vauban
quartier Vauban

Source : RABIE.J, L’Ecoquartier Vauban à Fribourg : une démarche globale pour une réalisation
exemplaire, Hespère 21, p21.

21
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2012, Développement durable et renouvellement urbain- des
outils opérationnels pour améliorer la qualité de vie dans nos quartiers, éditions L’Harmattan, Paris, p242.

62
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

- Un centre de quartier comprenant des commerces de proximité, une école primaire, et

des jardins d’enfants ;
- Des espaces verts publics, conçu avec les habitants.

Figure 23 : Allée Vauban, l’axe structurant Figure 22 : jardin public – quartier Vauban

Source : RABIE. J, L’Ecoquartier Vauban à Fribourg : une démarche globale pour une réalisation
exemplaire, Hespère 21, p11et15.

- Une priorité donnée aux piétons, cyclistes et transport en commun.

Figure 25 : utilisation des transports doux- Figure 24 : cheminement piéton- quartier

quartier Vauban Vauban

-
-
-
-
-
-

Source : RABIE.J, L’Ecoquartier Vauban à Fribourg : une démarche globale pour une réalisation
exemplaire, Hespère 21, p17.

63
 Partie I : Du développement durable à l’urbanisme durable

2.3. Bilan

L’opération Vauban a sans aucun doute apporté une nouvelle manière de fonctionner, une
nouvelle méthode de travailler et d’appréhender les problématiques notamment liées à la
propreté publique.
L'un des éléments les plus intéressants dans la vie du quartier a été la création du Forum
Vauban, une association privée et démocratique, ouverte a toute la population du Quartier
Vauban. Le Forum Vauban et ses 300 à 400 membres ont organisé le processus de la
participation citoyenne.
Cela dit, ce quartier est loin d’être parfait, les critiques reprochent surtout le manque de
mixité social, un objectif loin d’être atteint dans ce quartier.

CONCLUSION
Le bilan sur les éco quartiers est mitigé, car c’est une opération complexe à mettre en
œuvre, et tous les objectifs ne sont pas toujours atteints ; cela dit les possibilités d’apporter
des modifications même après la réalisation peuvent combler ces carences à moyen ou à
long terme. Mais de manière générale ce genre d’initiative est salué par les habitants de ces
quartiers qui sont souvent les initiateurs de ces opérations.

64
 Partie II : la démarche HQE²R

Partie II :
La démarche HQE²R
 Partie II : la démarche HQE²R

CHAPITRE I : LES BASES THEORIQUES

DE LA DEMARCHE HQE²R

INTRODUCTION
Le renouvellement urbain durable se base sur des démarches systémiques qui permettent
l’élaboration, la réalisation, le suivi et l’évaluation du projet. La démarche HQE²R fut
élaborée dans le but de permettre d’entreprendre toutes ces étapes, en s’appuyant sur les
principes de développement durable.

Nous allons à travers ce chapitre mettre en relief tous les principes, les objectifs ainsi que
les cibles à attendre qui structurent cette démarche systémique.

I. LE CONCEPT DE LA DEMARCHE HQE²R

La démarche HQE²R résulte d’un projet européen visant à élaborer des outils opérationnels
d’analyse et d’évaluation pour les quartiers et les bâtiments, car les outils d’évaluation
existants étaient trop spécifiques pour être exploitable au niveau du quartier (exemple de la
démarche HQE adaptée aux bâtiments ou la démarche HQE aménagement adaptée à une
échelle du territoire plus grande).1

1. L’acronyme HQE²R

Pour le choix de l’acronyme, les partenaires du projet HQE²R se sont basés sur une
appellation connue à savoir la démarche HQE (Haute Qualité Environnementale) française.
Mais le projet abordait la Réhabilitation des bâtiments, d’où le premier R, et le
Renouvellement des quartiers, d’où le deuxième R. Le E a été mis au carré pour aborder
les 3 piliers du développement durable et non pas uniquement l’environnement comme
dans la démarche HQE. Ils auraient aimé rajouter le S du social mais cela devenait
carrément imprononçable quelle que soit la langue utilisée. Donc opté pour HQE²R (l’E²
étant pour Environnement et Economie).2

1
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2012, Développement durable et renouvellement urbain- des
outils opérationnels pour améliorer la qualité de vie dans nos quartiers, éditions L’Harmattan, Paris, p39.
2
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2004, La démarche HQE2R- vers une transformation durable
des quartiers, p3.

66
 Partie II : la démarche HQE²R

2. Les projets HQE²R

Le projet européen HQE²R a démarré en juillet 2001 et s’est achevé fin mars 2004 ; il
associait 10 centres de recherche publics ou privés dans 13 villes de 7 pays européens qui
sont : Allemagne, Danemark, Espagne, France, Italie, Pays-Bas et Royaume-Uni. 14
quartiers dans ces pays ont servi de projets de démonstration.

Figure 26 : les 14 quartiers du projet HQE²R

Source : CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2004, La démarche HQE2R- vers une transformation

durable des quartiers, p5.

II. LES PRINCIPES STRUCTURANT LA DEMARCHE HQE²R

La déclaration de Rio en 1992 dénombre 27 principes universels de développement
durable3, la démarche HQE²R s’appui sur 6 de ces principes qui au regard des concepteurs
de la démarche étaient fondamentaux afin d’intégrer le développement durable dans la ville
et les quartiers de même que pour les bâtiments.4

Les six principes en question sont les suivants :

 Principe d’efficacité économique ;

 Principe d’équité sociale ;

3
http://www.un.org/french/events/rio92/aconf15126vol1f.htm consulté le 16-04-2014
4
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, ROBBINS Celia, la démarche HQE2R – Outils et
Recommandations HQE2R pour intégrer le développement durable dans les projets d’aménagements et/ ou
de renouvellement urbain, p19.

67
 Partie II : la démarche HQE²R

 Principe d’efficacité environnementale ;

 Principe du long terme ;
 Principe de globalité ;
 Principe de gouvernance.

1. Principe d’efficacité économique

Lors de l’évaluation des projets d’investissement, ce principe nous induit à réfléchir de

manière globale en ce qui concerne le coût des projets afin d’optimiser l’utilisation des
ressources financières, humaines et naturelles. Cette réflexion sur le coût global nous
amène à intégrer dans les prix les effets négatifs des projets comme la pollution, les
nuisances sonores ou les maladies professionnelles.

2. Principe d’équité sociale

Ce principe concerne plusieurs aspects :

 L’emploi ;
 Le logement ;
 Les services aux personnes ;
 La lutte contre la pauvreté ;
 L’exclusion sociale.

Afin d’arriver à une meilleure cohésion sociale et une meilleure stabilité dans la société,
nous devons répondre à certains besoins fondamentaux comme l’accès au logement, à
l’éducation ou aux soins médicaux.

Pour permettre à une société d’avoir un mode de vie durable basé sur la participation, la
solidarité et la tolérance, nous devons réussir à concilier entre deux types d’équité sociale :

 Le principe d’équité intergénérationnelle : C’est l’essence même du développement

durable, cela implique que les besoins des générations actuelles soient satisfaits
sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs.
 Le principe d’équité intra-générationnelle : Chaque habitant de la planète à droit à
un certain niveau de développement quelque soit son lieu de vie.

3. Principe d’efficacité environnementale

C’est l’un des principes fondamentaux du développement durable et qui comprend :

 L’économie des ressources épuisables : le développement durable incite à préserver

les ressources non renouvelables, surtout en matière d’énergie et de matériaux ;
 L’emploi des ressources renouvelables ;
68
 Partie II : la démarche HQE²R

 L’amélioration des cycles de vie des produits ;

 Une meilleure efficacité technique des systèmes de transformation des ressources5

Afin de préserver l’environnement, il y a deux principes à respecter :

- Principe de précaution : c’est le fait d’éviter d’entreprendre des actions pouvant

causer des dommages graves et irréversibles à l’environnement.
- Principe de prévention : effectuer des actions qui évitent de porter atteinte au milieu
naturel, avec un coût économiquement acceptable.

L’évaluation de l’empreinte écologique d’un territoire est l’un des éléments clés de
l’efficacité environnementale, cependant il n’est pas utilisable à l’échelle du quartier.

4. Principe du long terme

Ce principe implique que toute décision doit être prise sur la base de réflexion prospective
sur les impacts futurs des actions entreprises, c'est-à-dire l’éventuel épuisement des
ressources ainsi que l’irréversibilité des choix et des actions, donc les décisions prises
pour les impacts à court terme sont à proscrire.

5. Principe de globalité

C’est la prise en compte de l’impact des actions aux différentes échelles territoriales, aussi
bien au niveau local (quartier, ville, agglomération) qu’à des niveaux plus globaux (région,
planète).

Il faut souligner que le développement durable n’es pas seulement un domaine réservé a
certains politiques et experts, mais c’est l’affaire de tous, chaque personne peut apporter sa
contribution, aussi maigre soit elle, « penser globalement et agir localement »

6. Principe de gouvernance

« La gouvernance est un processus de décision collectif n’imposant pas systématiquement

une situation d’autorité. La bonne gouvernance se caractérise notamment par la
participation, la transparence, la responsabilité, l’efficacité et l’équité. Elle veille à ce que
les priorités politiques, sociales et économiques soient fondé sur un large consensus au
niveau de la société ».6

5
Les émissions mondiales de gaz à effet de serre doivent être divisées par deux d’ici 2050.
6
Document des Nations Unis, Gouvernance for Sustainable Human Development , dans CHARLOT-
VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2012, Développement durable et renouvellement urbain- des outils
opérationnels pour améliorer la qualité de vie dans nos quartiers, éditions L’Harmattan, Paris,49

69
 Partie II : la démarche HQE²R

La gouvernance au niveau local est une démarche globale de participation des habitants,
des usagers et des acteurs économiques et sociaux, afin de définir les enjeux et les objectifs
à atteindre.

III. LES OBJECTIFS DE DEVELOPPEMENT DURABLE D’UN QUARTIER

Les objectifs globaux de développements durables des quartiers inscrits dans la démarche
HQE²R sont au nombre de cinq, ces objectifs sont :

 Préserver et valoriser l’héritage (patrimoine) et conserver les ressources ;

 Améliorer la qualité de l’environnement local ;
 Améliorer la diversité ;
 Améliorer l’intégration ;
 Renforcer le lien social.

Ces cinq objectifs doivent servir de base fondamentale pour chaque opération de
renouvellement urbain que ce soit à l’échelle de la ville ou du quartier, ils correspondent a
un model européen certes, mais ça n’empêche pas de les adapter a d’autres pays en prenant
en compte la particularité de chaque région du monde et chaque culture.

Ces objectifs sont suffisants pour couvrir une analyse à l’échelle d’un quartier, néanmoins,
d’autres objectifs locaux peuvent être avancés selon la spécificité du quartier, il faut aussi
souligner que ces objectifs ne sont pas d’égale importance pour tous les quartiers, leur
hiérarchisation dépend de la particularité de chaque quartier.

En analysant ces objectifs, nous sommes amenés à se poser des questions correspondant de
manière global aux six principes de développement durable avancés précédemment. Ces
questions sont des cibles à atteindre dans les projets de renouvellement des quartiers. Par
conséquent, 21 cibles ont été retenues correspondant à chacun des cinq objectifs de
développement durable. Ces cibles se divisent en 51 sous cibles et constituent le fil
conducteur d’une démarche opérationnelle pour le renouvellement urbain durable.7

7
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2012, Développement durable et renouvellement urbain- des
outils opérationnels pour améliorer la qualité de vie dans nos quartiers, éditions L’Harmattan, Paris, p50-60.

70
 Partie II : la démarche HQE²R

Les 21 cibles réparties selon les cinq objectifs de développement durable des quartiers sont
comme suit :

Préserver et valoriser l’héritage et conserver les ressources

1. Réduire la consommation d’énergie et améliorer la gestion de l’énergie ;

2. Améliorer la gestion de la ressource eau et sa qualité ;
3. Eviter l’étalement urbain et améliorer la gestion de l’espace ;
4. Optimiser la consommation de matériaux (matières premières) et leur gestion ;
5. Préserver et valoriser le patrimoine bâti et naturel.

Améliorer la qualité de l’environnement local

6. Préserver et valoriser le paysage et la qualité visuelle ;

7. Améliorer la qualité des logements et des bâtiments ;
8. Améliorer la propreté, l’hygiène et la santé ;
9. Améliorer la sécurité et la gestion des risques (dans les logements et le quartier) ;
10. Améliorer la qualité de l’air (intérieur et extérieur) ;
11. Réduire les nuisances sonores ;
12. Minimiser les déchets et améliorer leur gestion.

Améliorer la diversité

13. S’assurer de la diversité de la population ;

14. S’assurer de la diversité des fonctions (économiques et sociales) ;
15. S’assurer de la diversité de l’offre de logements.

Améliorer l’intégration

16. Augmenter les niveaux d’éducation et la qualification professionnelle ;

17. Favoriser l’accès de la population à l’emploi, aux services et équipements de la ville ;
18. Améliorer l’attractivité du quartier en créant des espaces de vie et de rencontres pour
tous les habitants de la ville ;
19. Eviter les déplacements contraints et améliorer les infrastructures pour les modes de
déplacement à faible impact environnemental (transport en commun, deux roues…).

Renforcer le lien social

20. Renforcer la cohésion sociale et la participation ;

21. Améliorer les réseaux de solidarité et le capital social.

Nous allons reprendre toutes ces cibles selon chaque objectif de manière plus détaillée
dans ce qui suit :
71
 Partie II : la démarche HQE²R

1. Préserver et valoriser l’héritage et conserver les ressources

Afin d’assurer un futur viable aux prochaines générations, chacun doit changer ses
attitudes de consommation d’énergie, d’eau et de matériaux, il faudra aussi organiser cette
manière de consommer, que ce soit au niveau de la ville, de l’agglomération ou du quartier.

La consommation des ressources ne se limite pas à l’énergie, l’eau et les matériaux, mais
également à celle de l’espace qui est en grande partie responsable de l’épuisement des
ressources, par conséquent la gestion de la consommation de l’espace constitue un point
central et par la même occasion induit à une limitation et à une réduction de l’étalement
urbain.

Le patrimoine quand à lui est à considérer sur deux dimensions :

-Du présent : considérer la richesse du bâti tout aussi bien que celle de l’énergie et de
l’eau comme un stock qu’il faut préserver pour les générations futures ;

-Du futur : faire fructifier les richesses du territoire et valoriser son potentielle afin de
développer le patrimoine qui va être légué aux générations futures.

Donc il faut préserver l’héritage naturel, économique ainsi que culturel, il faut aussi se
doter de certains principes éthiques afin d’y parvenir :

« Nous devons tous apprendre à être les invités les uns des autres et à laisser la demeure
de l’accueil enrichie par notre séjour et plus encore par notre départ. Que la maison soit
plus belle quand nous la quittons qu’au moment de notre arrivée ! L’écologie est l’art
d’être invité ».8

Les cibles et sous cibles à prendre en compte pour cet objectif sont :

Réduire la consommation d’énergie et améliorer la gestion de l’énergie

- L’amélioration de l’efficacité énergétique pour le chauffage et la ventilation ;

- La maitrise de la demande d’électricité ;
- L’augmentation de l’utilisation des énergies renouvelables ;
- La lutte contre les émissions de gaz à effet de serre.

Améliorer la gestion de la ressource en eau et sa qualité

- L’économie de la ressource par des économies sur l’eau potable ;

- L’utilisation des eaux pluviales (récupération et consommation) ;

8
George Steiner, L’homme, invité de la vie, Séminaire sur l’Ethique et l’Environnement, 19/12/1996,
Documentation Française, 1997, p23.

72
 Partie II : la démarche HQE²R

- La gestion locale des eaux pluviales (limitation des rejets dans les réseaux) ;
- L’optimisation de l’assainissement.9

Eviter l’étalement urbain et améliorer la gestion de l’espace

- L’optimisation de la consommation de l’espace ;

- La requalification des friches urbaines ainsi que des terrains et sites pollués ;
- L’intégration des préoccupations environnementales dans les documents
d’urbanismes (réglementaire et incitatif).

Optimiser la consommation des matériaux (matières premières) et leur gestion

Les sous cibles sont la prise en compte des matériaux et produits aussi bien recyclables que
réutilisables et leur cycle de vie dans :

- Les processus de construction, de réhabilitation et de démolition ;

- La gestion des espaces publics.

Préserver et valoriser le patrimoine bâti et naturel

- La mise en valeur de la qualité du patrimoine architectural ;

- La préservation et la valorisation du patrimoine naturel.

2. Améliorer la qualité de l’environnement local

L’un des objectifs majeurs du développement durable est de permettre à l’homme de

profiter d’une qualité de vie meilleure, que ce soit dans l’immédiat ou dans le futur.

Ce concept doit être lié à celui de l’équité car l’objectif est d’arriver à une distribution des
richesses, des logements, de la santé et de l’éducation de manière plus équitable.

Afin d’atteindre cet objectif, il ne suffit pas seulement d’agir pour un développement
durable pour l’environnement mais aussi pour la société, en d’autre terme un
développement qui :

- Garantisse les besoins de base des habitants en matière d’emploi, de sécurité,

d’éducation, de santé, d’alimentation…etc.
- Répartisse les richesses de manière équitable,
- Préserve l’héritage et le patrimoine naturel et culturel,
- Accroisse le respect et le sentiment d’appartenance des habitants par rapport à leur
quartier,

9
La qualité de l’eau potable est très importante aussi mais ce point ne se traite pas au niveau du quartier mais
au niveau de l’agglomération entière.

73
 Partie II : la démarche HQE²R

- Favorise la convivialité et les relations entre les habitants.

La ville et le quartier sont des ensembles de réseaux, d’activités avec des ressemblances et
des différences en perpétuel évolution, pour prendre en compte cette dynamique, il faut
concilier les différents temps de la ville et du quartier (la vie au travail et en dehors du
travail) afin que les différents services soient accessibles à tous.

Les cibles et sous cibles à prendre en considération pour cet objectif sont :

Préserver et valoriser le paysage et la qualité visuelle

- La qualité des entrées de quartier ;

- La qualité visuelle du mobilier urbain et de la mise en lumière.

Améliorer la qualité des logements et des bâtiments

- En ce qui concerne la structure : la qualité du bâti (état des façades, des menuiseries,
des halls d’entrée, des caves, des parkings, des abords extérieurs).
- En ce qui concerne l’usage :
 La qualité des logements (niveau de confort : chauffage, bruit, éclairage,
qualité des matériaux…etc.)
 Les niveaux de satisfaction des usagers : taille, adaptabilité…etc.

Améliorer la propreté, l’hygiène et la santé

- L’amélioration de la propreté dans le quartier et dans les parties collectives des

immeubles ;
- L’insalubrité des logements (présence de systèmes de chauffage ou d’éclairage non
sécurisés ou hors normes, présence d’insectes xylophages, d’amiante…) ;
- L’accès aux soins et à la santé.

Améliorer la sécurité et la gestion des risques (dans les logements et le quartier)

- L’amélioration de la sécurité des personnes et des biens face à la criminalité ;

- L’amélioration de la sécurité routière ;
- La gestion locale des risques technologiques ;
- La gestion locale des risques naturels.

Améliorer la qualité de l’air (intérieur et extérieur)

- La qualité de l’air extérieur ;

- La qualité de l’air intérieur.

74
 Partie II : la démarche HQE²R

Réduire les nuisances sonores

- Les nuisances sonores liées au voisinage ;

- Les nuisances sonores dans le quartier liées à l’activité ou au trafic ;
- La prise en compte des nuisances sonores dans les chantiers (construction,
réhabilitation et démolition) ;

Minimiser les déchets et améliorer leur gestion

- La gestion des déchets ménagers : la réduction des déchets non valorisés ou recyclés ;
- La gestion des déchets de chantier.

3. Améliorer la diversité

Des fonctions économiques, sociales, culturelles et naturelles variées permettent une plus
grande flexibilité à long terme à un territoire. Donc, une offre diversifiée des fonctions et
des ressources humaines et matérielles est à la base du concept de diversité dan le but de :

- garantir une mixité sociale et urbaine ;

- combattre l’exclusion sociale ;

-garantir le développement des activités économiques et culturelles ;

Ainsi, la diversité, la vitalité culturelle et la valorisation des ressources humaines et

matérielles sont garants d’un développement durable du quartier.

Les cibles et sous cibles qui concernent cet objectif sont :

S’assurer de la diversité de la population

- La diversité sociale et économique ;

- La diversité intergénérationnelle ;

S’assurer de la diversité des fonctions

- La présence d’activités économiques dan le quartier ;

- La présence et la diversité de commerces de proximité ;
- La présence, la qualité et la diversité des équipements et services dans le quartier.

S’assurer de la diversité de l’offre de logements

- La diversité des logements selon le statu de son occupant (propriétaire, locataire).

- La taille des logements ;
- Le prix des logements.

75
 Partie II : la démarche HQE²R

4. Améliorer l’intégration

La relation d’un territoire avec les autres territoires voisins, ainsi que les territoires qui
l’englobent (ville, agglomération, région, Etat, planète est nécessaire pour que chacun se
sente solidaire et habitant de sa ville ou de son agglomération comme de la planète, afin
qu’aucun territoire ne soit exclu du développement.

Le territoire, la ville ou le quartier doivent être des systèmes ouverts et perméables pour
garantir un échange d’informations et de ressources de manière continue, et permettre une
intégration sociale et économique du quartier dans son environnement.

Le développement durable doit mettre en évidence l’interdépendance des populations, des

territoires ainsi que des cultures pour permettre une meilleure intégration et un meilleur
équilibre entre les territoires.

Les cibles et sous cibles qui concernent cet objectif sont :

Augmenter les niveaux d’éducation et la qualification professionnelle

- La lutte contre l’échec scolaire ;

- Le renforcement du rôle de l’école dan le quartier : lutte contre la violence et la
délinquance, insertion sociale et professionnelle.

Favoriser l’accès de la population à l’emploi, aux services et aux équipements de la ville

- L’intégration socio-économique des habitants dans la ville (accès à l’emploi et la

réduction du taux de chômage, la proximité des transports publics afin de permettre
l’accès aux services, les équipements et le centre de la ville).

Améliorer l’attractivité du quartier en créant des espaces de vie et de rencontre pour tous
les habitants de la ville

- La présence d’activités ou d’équipements attractifs dans le quartier, destinés aux

habitants du quartier mais aussi à ceux de la ville.

Eviter les déplacements contraints et améliorer les infrastructures pour les modes de
déplacements à faible impact environnemental

- Le développement de cheminements piétons et cyclistes sécurisés ;

- La mise en place de systèmes de déplacements peu ou non polluants, efficaces,
diversifiés et cohérents, notamment des transports en commun.

76
 Partie II : la démarche HQE²R

5. Renforcer le lien social

L’une des conditions indispensables au développement durable des quartiers est la

cohésion sociale, son absence entraine inévitablement le problème d’exclusion. Ainsi, un
des objectifs fondamentaux pour assurer la durabilité d’un quartier est la création de
relations d’échanges et de respect entre les individus mais aussi la participation des
habitants à la vie de la cité.

Le quartier constitue l’échelle d’analyse à laquelle peuvent s’exprimer pleinement tous les
enjeux du développement durable et surtout la dimension sociale, dans la mesure où il est
le lieu urbain où les habitants peuvent partager des valeurs communes.

Le citoyen est au cœur du développement durable, et grâce au lien social, il peut exprimer
des valeurs de solidarité, de civisme et de citoyenneté communes.

Les cibles et sous cibles qui concernent cet objectif sont :

Renforcer la cohésion sociale et la participation

- Le renforcement de l’engagement des habitants et des usagers du quartier dans des

processus de développement durable.
- La vie sociale : Participation des habitants aux décisions du quartier (comités de
quartier) et de la commune (élections) et la participations aux projets de quartier.

Améliorer les réseaux de solidarité et le capital social

- Le renforcement de la vie collective : participation des habitants aux associations ou

aux associatives ;
- La participation des habitants au développement d’une économie locale solidaire.
- La participation des habitants et usagers aux actions de solidarité Nord-Sud ou ayant
des liens avec l’ensemble de la planète.

Les six principes et les cinq objectifs (avec leurs cibles et sous cibles) de développement
durable retenus à l’échelle du quartier constituent le système ISDIS 10 qui est la structure de
la démarche HQE²R.

Il faut souligner qu’il existe une interaction entre ces principes et ces objectifs, et le tableau
suivant montre bien le lien entre les six principes et les cinq objectifs ainsi que ses cibles

10
Le system ISDIS : Integrated Sustainable Development Indicators System

77
 Partie II : la démarche HQE²R

Tableau 4 : Liens entre les 21 cibles du système ISDIS et les 6 principes de développement durable

environnementale
Principes de développement

Equité sociale

Gouvernance
économique

Long terme
N

Efficacité
durable

Qualité

Global
°

Cibles du développement durable

Réduire la consommation d’énergie et améliorer sa
1 X X X X X
gestion
2 Améliorer la gestion de la ressource eau et sa qualité X X X X
3 Eviter l’étalement urbain et améliorer la gestion de
X X
l’espace
4 Optimiser la consommation de matériaux et leur gestion X X
5 Préserver et valoriser le patrimoine bâti et naturel X X X
6 Préserver et valoriser le paysage et la qualité visuelle X X
7 Améliorer la qualité des logements et des bâtiments X X
8 Améliorer la propreté, l’hygiène et la santé X X
9 Améliorer la sécurité et la gestion des risques (dans les
X X X
logements et le quartier)
10 Améliorer la qualité de l’air (intérieur et extérieur) X X
11 Réduire les nuisances sonores X X
12 Minimiser les déchets et améliorer leur gestion X X X
13 S’assurer de la diversité de la population X X
14 S’assurer de la diversité des fonctions (économiques,
X X
sociales)
15 S’assurer de la diversité de l’offre de logements X X
16 Augmenter les niveaux d’éducation et la qualification
X X X X
professionnelle
17 Favoriser l’accès de la population à l’emploi, aux
X X X X X
services et équipements de la ville
18 Améliorer l’attractivité du quartier en créant des espaces
X X X
de vie et de rencontre pour tous les habitants de la ville
19 Eviter les déplacements contraints et améliorer les X X X X X X
infrastructures pour les modes de déplacements à faible
impact environnemental
20 Renforcer la cohésion sociale et la participation X X X
21 Améliorer les réseaux de solidarité et le capital social X X X X X
Source : CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2012, Développement durable et renouvellement
urbain- des outils opérationnels pour améliorer la qualité de vie dans nos quartiers, éditions L’Harmattan,
Paris, p62.

78
 Partie II : la démarche HQE²R

Les cercles de durabilité sont une idée originale de David Mowat pour le quartier
Community at Heart, Bristol, au Royaume-Uni.

Figure 27 : les cercles HQE2R de la durabilité

Source : CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2011, L’urbanisme durable – Concevoir un

écoquartier, éditions Le Moniteur, Saint- Etienne, p136.

79
 Partie II : la démarche HQE²R

IV. LES INDICATEURS DE DEVELOPPEMENT DURABLE

1. Définition d’un indicateur

Un indicateur est une variable dont certaines valeurs sont significatives d’un état ou d’un
phénomène.

Le propre d’un phénomène est d’être signifiant, c'est-à-dire de donner un sens à un

phénomène. Selon la nature des phénomènes à mesurer ou des problèmes posés, les
indicateurs seront de nature différente.11

2. Les différents types d’indicateurs

Des organisations nationales et internationales (comme l’ONU) ont souvent utilisé des
indicateurs pour obtenir des informations sur l’état de la planète ou d’un pays. Cependant,
ces indicateurs ont été élaborés pour des échelles territoriales plus vastes que celle d’un
quartier.

A l’échelle d’un quartier, il est donc nécessaire de créer et d’identifier de nouveaux

systèmes d’indicateurs appropriés. Pour cela, plusieurs types d’indicateurs ont été
identifiés suivant l’étape d’analyse urbaine à effectuer :

2.1. Pour l’analyse d’une situation (diagnostic)

Les indicateurs d’état (indicateurs descriptifs) : qui représentent une situation à un moment
donnée afin d’apporter une vision globale. Ils sont utilisés pour l’état des lieux et le
diagnostic partagé de développement durable d’un territoire.

Les indicateurs de pression : ils décrivent la pression qu’exerce une activité humaine sur un
milieu. Ils témoignent d’un problème spécifique à un moment donné.

2.2. Pour la définition des plans d’action

Les indicateurs d’évaluation : qui permettent d’évaluer l’impact d’une action dans le
temps. Ils peuvent être estimés en fonction des impacts attendus du projet à réaliser en les
comparants à des valeurs seuils.

2.3. Pour la décision

Les indicateurs de réponse : qui traduisent les réponses de la société aux problèmes posés ;
ils sont utilisés au niveau national ou régional.

11
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2012, Développement durable et renouvellement urbain- des
outils opérationnels pour améliorer la qualité de vie dans nos quartiers, éditions L’Harmattan, Paris, p63.

80
 Partie II : la démarche HQE²R

2.4. Pour la réalisation d’un projet

- Les indicateurs de suivi : qui permettent de suivre et de mesurer les évolutions dans le
temps, cela permet de modifier en cas de nécessité les actions mises en œuvre par les
services municipaux.
- Les indicateurs composites : ce sont des indicateurs de suivi qui traduisent, chacun,
plusieurs objectifs de développement durable.

V. LA PARTICIPATION
Pour les opérations de renouvellement urbain, les partenaires du projet HQE²R ont défini 6
échelons de participation12:
1. Coercition

C’est le droit régalien, le pouvoir de soumettre, de décider sans en référer à quiconque.

2. Information

Les élus ou les maîtres d’ouvrage font en sorte que les habitants, les usagers soient tenus
au courant des projets et des décisions prises ; les habitants ne participent ni à l’élaboration
ni à la décision.
3. Sensibilisation

L’information requiert souvent un complément, une formation des habitants afin que ceux-
ci comprennent bien les enjeux, les objectifs ; la sensibilisation est l’action de motiver les
habitants afin que leurs comportements puissent être cohérents avec le projet.
4. Consultation

L’avis des habitants est demandé, lequel peut éclairer les décideurs ; ceux-ci pourront
prendre en compte ces demandes ou ces attentes mais il n’y a aucune obligation de leur
part. La consultation peut intervenir avant l’élaboration du projet et aider les architectes –
urbanistes dans l’élaboration de leur marché de définitions ; elle peut aussi survenir au
moment de la remise des projets pour aider le maître d’ouvrage dans son évaluation et sa
prise de décision.
5. Concertation

La concertation est un engagement du maître d’ouvrage à négocier avec les habitants. C’est
aussi une forme de conciliation entre les différents points de vue. La décision reste

12
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, ROBBINS Celia, la démarche HQE2R – Outils et
Recommandations HQE2R pour intégrer le développement durable dans les projets d’aménagements et/ ou
de renouvellement urbain, p19.

81
 Partie II : la démarche HQE²R

l’apanage du maître d’ouvrage mais elle est prise à l’issue d’un processus de discussion. La
concertation doit être encadrée afin que les règles du jeu soient connues : il faut définir au
préalable ce qui est discutable ou ce qui ne l’est pas, les contraintes de la négociation en
termes financiers, de compétences, de temps….etc.
6. Coopération

La coopération est l’implication des habitants dans le processus même de la décision. Dans
cette phase, il est possible de distinguer trois niveaux :
- La coproduction : les habitants participent à la réalisation du projet avec les
techniciens ; ils élaborent ensemble des solutions.
- La codécision ou cogestion : Les élus délèguent une partie de leur pouvoir aux
citoyens et acceptent d’être liés à des décisions prises en dehors d’eux.
- L’autogestion : les projets sont décidés par les habitants et usagers, voir réalisés par
eux-mêmes en cas d’auto construction.

Figure 28 : Les trois dimensions de la participation

Source : CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2004, La démarche HQE2R- vers une transformation

durable des quartiers, p25.

82
 Partie II : la démarche HQE²R

CONCLUSION
Les six principes, les cinq objectifs et les vingt et une cibles autour desquelles est
structurée la démarche HQE²R constituent un système cohérant qui permet de mener à
bien toutes les phases d’un projet de renouvellement urbain durable.

Cela dit, elle reste une démarche flexible et son adaptation est possible à des contextes
autres qu’européens.

La participation fait partie intégrante de ce système assurant le principe de gouvernance

qui figure parmi les principes les plus importants du développement durable.

83
 Partie II : la démarche HQE²R

CHAPITRE II : LES PHASES ET LES OUTILS

DE LA DÉMARCHE HQE²R

INTRODUCTION
La démarche HQE²R propose des outils opérationnels qui correspondent à chacune des
quatre phases des projets de renouvellement urbain,

Nous allons à travers ce chapitre, détailler ces quatre phases et les étapes qui composent
chacune de ces phases ainsi que les outils nécessaires à leur bon déroulement.

I. LES PHASES DE LA DÉMARCHE HQE²R

La démarche HQE²R comporte quatre phases :

Phase 1 : c’est la prise de conscience des problèmes et la prise de décision initiale ;

Phase 2 : l’état des lieux et le diagnostic partagé de développement durable (analyse

systémique).Cette phase s’achève avec la rédaction du cahier des charges du projet ;

Phase 3 : l’évaluation des projets à l’aide des outils d’aide à la décision élaborés dans le
cadre de la recherche afin de définir le plan d’actions pour le quartier ou le territoire
concerné ;

Phase 4 : la mise en œuvre du plan d’actions ; des cahiers des charges du projet et la
programmation et la réception des travaux, ensuite le suivi et l’évaluation des actions et du
projet.

Chaque phase est décomposée en plusieurs étapes, de plus, elle est structurée autour des
outils de la démarche HQE²R que sont les principes, les objectifs, les cibles et sous cibles
ainsi que les indicateurs de développement durable. Quand à la participation des habitants,
elle est au cœur du processus, du début jusqu'à sa fin1.

Plusieurs outils ont été élaborés pour chaque étape du processus et sont de différentes
natures comme2 :

1
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2012, Développement durable et renouvellement urbain- des
outils opérationnels pour améliorer la qualité de vie dans nos quartiers, éditions L’Harmattan, Paris, p76-89.
2
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, ROBBINS.C, la démarche HQE2R – Outils et
Recommandations HQE2R pour intégrer le développement durable dans les projets d’aménagements et/ ou
de renouvellement urbain, p12.

84
 Partie II : la démarche HQE²R

- Des méthodes comme la méthode HQDIL de diagnostic partagé de développement

durable ;
- Des modèles comme les modèles d’évaluation des projets urbains : modèle INDI,
modèle ASCOT ;
- Des grilles d’analyses ;
- Des recommandations ;
- Des check-lists.

Figure 29 : Les quatre phases de la démarche HQE2R de développement durable

PHASE 1 : DECISION PHASE 2 : ANALYSE

1. Identification de 2. Décision 3. Etat des lieux à partir

problèmes (techniques, CdC des 21 cibles et du système
stratégique pour le
environnementaux, intégré d’indicateur de
sociaux.) nécessitant renouvellement développement durable
une action (ISDIS)
durable du quartier

D.D : développement durable 4. Diagnostic

partagé de DD du
C.d.C : cahier des charges
quartier (points forts,
dysfonctionnement,
cohésion).

12. Suivi et évaluation du CdC

projet : indicateurs de
5. enjeux : priorités
suivi de DD
stratégiques pour le
quartier et définition
des objectifs de DD
PHASE 4 : Action et évaluation
11. Intégration
du DD dans les 9. Urbanisme
projets : réglementaire
éléments non incluant des
bâti recommandations PHASE 3 : Elaboration du plan d’actions
de DD
7. Evaluation des 6. Elaboration de
10. Intégration du scenarios par scenarios
CdC
DD dans les projets rapport aux cibles (identification des
de bâtiments neufs 8. plan d’actions de DD (INDI, options pour des
et réhabilités pour le quartier ENVI, ASCOT). actions de DD).
CdC
CdC : Cahier des charges.

Source : CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2012, Développement durable et renouvellement

urbain- des outils opérationnels pour améliorer la qualité de vie dans nos quartiers, éditions L’Harmattan,
Paris, p77.

85
 Partie II : la démarche HQE²R

1. Phase 1 : décision – recueil des besoins puis décision stratégique et politique

1.1. Etape 1 : attente des habitants et usagers. Perception des problèmes

L’élaboration des plans d’aménagement et de développement durable peut faire émerger

une prise de conscience ou une prise de décision, de même qu’un Agenda 21 local peut
faire émerger des demandes des habitants d’un quartier car des études et des enquêtes
sociologiques sont menées pendant ce processus d’élaboration.les bailleurs sociaux
contribuent aussi à ces enquêtes sociologiques pour connaitre les attentes des habitants et
des usagers. C’est pour cela que la démarche HQE²R ne se focalise pas sur cette étape
initiale.

1.2. Etape 2 : Décision stratégique pour le renouvellement urbain ou la

revitalisation du quartier

La demande d’actions et de solutions, de même que l’identification des problèmes peuvent

parvenir des acteurs de terrains ou des habitants eux même, nous ne pouvons pas en dire
autant de la décision qui doit être prise au niveau politique. Cette décision peut être prise
par le maire et son équipe municipale ou par le bailleur social. C’est une décision
stratégique et politique indispensable à la suite du processus. C’est donc la sensibilisation
et la formation des décideurs et les professionnels qui vont faire augmenter la prise en
compte du développement durable au début des projets.

« La mise en œuvre d’une démarche projet de développement durable nécessite un

changement des habitudes de pensées et des méthodes de travail ainsi qu’une prise en
compte très en amont de la problématique de développement durable ».3

2. Phase 2 : analyse ou état des lieux et diagnostic partagé de développement

durable

Le diagnostic est le point de départ de tout projet de renouvellement urbain, de sa qualité

dépend l’efficacité et le succès du plan d’actions retenu pour le quartier. C’est pour cette
raison que le premier outil de la démarche HQE²R est le diagnostic préalable grâce à
l’élaboration d’une méthode de diagnostic partagé HQDIL.

2.1. Etape 3 : l’état des lieux initial

L’état des lieux est la première étape pour établir un diagnostic partagé de développement
durable d’un quartier et de son environnement bâti, cet état des lieux relève tous les aspects

3
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2012, Développement durable et renouvellement urbain- des
outils opérationnels pour améliorer la qualité de vie dans nos quartiers, éditions L’Harmattan, Paris, p79.

86
 Partie II : la démarche HQE²R

du développement durable (environnement, économie, aspect social, gouvernance).

Cependant, il ne doit pas seulement prendre en compte les éléments bâtis d’un quartier
mais aussi les éléments non bâtis. De ce fait ; il ya quatre champs d’analyse d’un quartier :

 Les bâtiments résidentiels ;

 Les bâtiments non résidentiels ;
 Les espaces non bâtis ;
 Les infrastructures et les réseaux.

La grille d’analyse qui a été élaborée par les partenaires de recherche du projet HQE²R
permet un état des lieux complet en croisant chacun des 4 champs d’analyse cités
précédemment avec chacun des 5 objectifs de développement durable retenus pour
l’ensemble de la démarche HQE²R.4

Afin que l’état des lieux soit le plus complet, une analyse des structures mais aussi des
usages de chacun des quatre champs d’analyse du quartier a été incluse.
Tableau 5 : les éléments d’analyse d’un quartier
Eléments du
structure Usage
quartier
Parc de logements, volume et qualité des Population selon l’âge, le statut, la profession,
Espace résidentiel
bâtiments ….etc.
Espace non Parce de bâtiments, volumes et qualité des
Type d’usagers venant ou non du quartier
résidentiel bâtiments
Utilisation des espaces verts, propreté et
Espace non bâti Espaces verts, superficies et qualités
sécurité,
Longueur et qualité des routes, réseaux de Mobilité des habitants, distribution inter modal,
Infrastructures
voiries, qualité et offre de transport public flux de consommation d’énergie, d’eau
Source : CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2012, Développement durable et renouvellement
urbain- des outils opérationnels pour améliorer la qualité de vie dans nos quartiers, éditions L’Harmattan,
Paris, p111.

2.2. Etape 4 : Diagnostic partagé et enjeux de développement durable

Le diagnostic partagé de développement durable a pour objectif d’apporter une

connaissance du quartier qui permet de lui définir des plans d’actions de développement
durable.

4
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, ROBBINS Celia, la démarche HQE2R – Outils et
Recommandations HQE2R pour intégrer le développement durable dans les projets d’aménagements et/ ou
de renouvellement urbain, p38.

87
 Partie II : la démarche HQE²R

Il s’agit de faire une analyse sur la manière dont le quartier répond aux cinq objectifs
globaux de développement durable (Héritage et Ressources, Qualité de l’Environnement
Local, Diversité, Intégration, Lien social) mais aussi aux 21 cibles et sous cibles.

Un diagnostic de développement durable comporte les points suivants :

 Rappel des conclusions de l’état des lieux (pour chacun des éléments étudiés) ;
 Mise en évidence des points forts et des points faibles du quartier, au regard de chaque
objectif ;
 Mise en évidence de la cohérence inter-quartier ;
 Identification des points stratégiques : ces points constituent les enjeux de
développement du quartier, les principales finalités.

Ces enjeux de développement de quartier vont permettre de définir les priorités

stratégiques, que ce soit à court, moyen ou long terme. Ce sont les points incontournables
qui font que le quartier va ou non vers la durabilité.

Le développement durable de la ville ne peut être atteint que si le développement durable

de chacun des quartiers est assuré. De ce fait, le diagnostic doit également se focaliser sur
les relations inter quartiers, afin que les actions envisagées dans le quartier concerné soient
cohérentes avec le développement des autres quartiers et ne risquent pas de bloquer des
projets stratégiques dans d’autres quartiers de la ville.

2.3. Etape 5 : Hiérarchisation des objectifs locaux de développement durable

Une fois que la phase de diagnostic partagé de développement durable est terminée, et que
les enjeux de développement pour le quartier ont été identifiés. Il sera possible de
déterminer les objectifs locaux de développement durable pour le quartier analysé. La
conduite de cette étape se fait en partenariat avec les différents acteurs concernés :
habitants, services municipaux, consultants, acteurs économiques…etc.

La définition des enjeux de développement durable permettra aussi de hiérarchiser les

priorités des actions à mettre en œuvre pour le quartier, à court, moyen et long terme.

La méthode HQDIL5 de diagnostic partagé de développement durable va permettre ensuite

de rédiger un cahier des charges du projet d’aménagement et de renouvellement du quartier
intégrant le développement durable, ce cahier des charges est la dernière étape de la phase
2 de la démarche HQE²R.

5
La méthode HQDIL : H pour Héritage, Q pour Qualité, D pour diversité, I pour Intégration, L pour Lien
social.

88
 Partie II : la démarche HQE²R

3. Phase 3 : évaluation ex ante des projets ou scenarios potentiels

Grâce à la réalisation du diagnostic partagé de développement durable, la deuxième phase

de la démarche HQE²R aura permis de définir les stratégies et les objectifs de
développement durable du quartier.

Cette deuxième phase aura aussi permis d’analyser le quartier au regard du développement
durable et de rédiger un cahier des charges du projet d’aménagement et de renouvellement
du quartier.

La troisième phase de la démarche HQE²R a pour objectif de définir les différents

scenarios ou plans d’actions possibles et leur évaluation au regard du développement
durable, à l’aide de trois modèles élaborés dans le cadre du projet HQE²R : INDI6, ENVI7
et ASCOT8.

3.1. Etape 6 : Elaboration de scenarios ou projets

Le renouvellement du quartier nécessite l’élaboration de scenarios de développement qui

vont être évalués au regard des objectifs de développement durable. Les scenarios choisis
devront être définis pour chacun des quatre espaces qui constituent le quartier :

 Projets pour les espaces résidentiels : démolition ou réhabilitation durable, amélioration

de la mixité sociale, adaptabilité des bâtiments, consommation d’énergie…etc.
 Projets pour les espaces non résidentiels : démolition ou réhabilitation durable,
changement d’usage, création de nouvelles activités, application des principes de
décentralisation…etc.
 Projets pour infrastructures : nouvelles rues ou pistes cyclables, voies piétonnes
sécurisées, choix de modes de transport (transport en commun).
 Projets pour les espaces non bâtis : aménagement du paysage, éclairage, récréation.etc.

L’élaboration de scenarios potentiels ainsi que leur évaluation permettra le choix du

meilleur plan d’actions ou projet pour le quartier concerné.

3.2. Etape 7 : Evaluation des scenarios ou projets

L’évaluation des scenarios au regard des objectifs locaux de développement durable est
nécessaire afin d’orienter le choix du projet de renouvellement du quartier.

6
INDI : Indicator Impact
7
ENVI : Environment Impact
8
ASCOT : Assessement of Sustainable COnstruction and Technology cost

89
 Partie II : la démarche HQE²R

Ces scenarios potentiels doivent permettre la discussion (participation, concertation) sur les
solutions à envisager, cette discussion est primordiale avant la prise de décision finale
concernant le choix du plan d’actions à réaliser, elle permet aussi une approche
pluridisciplinaire.

L’évaluation des scenarios est possible grâce à des outils, aussi bien pour les bâtiments que
pour le quartier.ces outils doivent permettre d’établir la manière dont les projets potentiels
sont capables de :

 Assurer la cohérence des analyses et des solutions proposées ;

 Proposer des réponses appropriées aux objectifs de développement durable ;
 Prendre en compte l’impact des projets sur la qualité de vie dans le quartier.
 Inclure les réponses aux contraintes financières, sociales et environnementales.
 Prendre en compte les attentes des habitants et usagers, ainsi que les modalités de
leur participation.

Trois modèles d’évaluation des projets ont été élaborés dans le cadre de la démarche
HQE²R :

- Le modèle INDI : c’est un modèle d’évaluation de l’impact à long terme des

projets de renouvellement urbain pour chacun des objectifs de développement
durable ;
- Le modèle ENVI : c’est un modèle d’impact environnementale à l’échelle du
quartier ;
- Le modèle ASCOT : c’est un modèle d’évaluation du coût global d’un bâtiment.

4. Phase 4 : mise en œuvre du projet ou plan d’actions

Etape 8 : Finalisation du plan d’actions à mettre en œuvre

Le plan d’action ou projet retenu doit couvrir tous les aspects du développement durable du
quartier : économiques, sociaux et environnementaux, il ne faut négliger aucun de ces
aspects ni même l’un des objectifs de développement durable, même pour des raisons
d’urgences ou de priorités.

Les plans d’actions concernent ainsi :

 Les bâtiments et l’environnement bâti, avec une combinaison de démolitions, de

réhabilitations et de constructions neuves ;
 Les espaces publics, équipements et services publics comme les moyens de
transport.

90
 Partie II : la démarche HQE²R

Ainsi, la démarche HQE²R intègre des actions sur les bâtiments et des projets
d’aménagement et de renouvellement du quartier tout en définissant les mesures
d’accompagnement adaptées et appropriées :

- Sensibilisation et formation des acteurs concernés : habitants, services municipaux ;

- Des actions de communication ;
- Mise en place de soutiens financiers spécifiques pour certains acteurs ;
- Des actions visant à favoriser la participation des habitants et usagers.

Le plan d’actions définitif doit détailler les moyens humains et financiers à dégager pour sa
réalisation. Viendra alors la mise en œuvre de ce plan d’actions, plusieurs documents on
été élaborés dans le cadre de la démarche HQE²R afin d’aider les collectivités locales dans
cette mise en œuvre et dans le suivi du projet.

4.1. Etape 9 : Vérification de la cohérence du plan d’actions avec les documents

d’urbanisme

Il est nécessaire de vérifier la conformité du plan d’actions avec la réglementation

nationale et locale. Voila pourquoi, une analyse des documents d’urbanisme à l’échelle
nationale et locale en ce qui concerne les bâtiments et les quartiers s’impose afin de
vérifier la cohérence du projet avec la loi et la réglementation.

4.2. Etape 10 : Recommandations pour l’intégration du développement durable

dans les cahiers des charges des bâtiments et des éléments non bâtis

Le projet retenu comporte des volets techniques et des volets socio-économiques qui sont
indispensables pour l’intégration du développement durable dans ce projet. Il doit
également traiter les bâtiments et les paysages, ainsi que les espaces et services publics.

Afin d’aider les différents acteurs concernés à intégrer le développement durable dans le
projet, des recommandations, des guides et des documentations ont été rédigés par les
partenaires de la démarche HQE²R dans ce but, et surtout dans les taches suivantes :

- Identifier les acteurs ayant la responsabilité d’effectuer les travaux ;

- S’assurer qu’un échéancier approprié a été défini et que les moyens nécessaires sont
rassemblés ;
- Mettre en œuvre une procédure de participation permettant aux habitants et usagers du
quartier de prendre part à la prise de décision ;
- Etablir des cahiers des charges détaillés pour les travaux ;

91
 Partie II : la démarche HQE²R

- Veiller à ce que le programme respecte l’environnement, la santé et la sécurité des

individus, y compris pendant la mise en œuvre ;
- Mettre en place des procédures de suivi et de contrôle ;
- Prévoir des méthodes d’évaluation des résultats au regard des objectifs de
développement durable.

4.3. Etape 11 : Réalisation, mise en œuvre du plan d’actions ou projet

Conformément au cahier des charges rédigé, l’étape de la mise en œuvre du projet peut être
entamée, pour les bâtiments et pour les éléments non bâtis.

4.4. Etape 12 : Suivi et évaluation des actions et du projet dans son ensemble

L’intégration du long terme dans l’analyse des projets ainsi que dans leur suivi est
indispensable dans une perspective de développement durable. Pour cela, la démarche
HQE²R fournie des recommandations quand à la gestion et au suivi à long terme, voire
même aux modifications nécessaires.

La définition d’indicateurs de suivi (système ISDIS) élaborés en fonction des objectifs

locaux de développement durable peut être à la fois un outil d’évaluation des projets, et un
outil de suivi et de gouvernance.

Nous pouvons résumer les quatre phases de la démarche HQE²R par le schéma suivant
Figure 30 : les quatre phases de la démarche HQE²R

phase 1: décision

phase 2: analyse

phase 3: évaluation

phase 4: action

Source : Figure établi à partir de la publication CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2004, La

démarche HQE2R- vers une transformation durable des quartiers, p13.

92
 Partie II : la démarche HQE²R

II. LES OUTILS DE LA DEMARCHE HQE²R

1. Le system ISDIS (Integrated Sustainable Development Indicators System)

La nécessité de l’application de politiques de développement durable à différentes échelles

du territoire induit à une augmentation de la demande d’indicateurs d’évaluation et de suivi
de la part des décideurs. Le système ISDIS d’objectifs, cibles, sous-cibles et indicateurs de
développement durable est utilisé à différentes phases de la démarche HQE²R.

Sa première utilisation permet la réalisation du diagnostic de développement durable et,

grâce au modèle INDI, l’élaboration du profil de développement durable du quartier.

Le système ISDIS est aussi un outil de dialogue et de communication. Il sert également à

l’élaboration des indicateurs d’évaluation au sein du modèle INDI et enfin pour le choix
des indicateurs de suivi.9

Le système ISDIS représente la colonne vertébrale de la démarche HQE²R. Il attribue pour

chacun des cinq objectifs de développement durable d’un quartier et de ses bâtiments les
cibles, sous-cibles et indicateurs incontournables du développement durable. Nous
dénombrons 21 cibles, 51 sous cibles et 61 indicateurs de développement durable, puisque
notre recherche se focalise sur l’un des objectifs qui est « l’amélioration de la qualité de
l’environnement local », nous allons citer dans le tableau ci après ses cibles, sous cible et
indicateurs de développement durable.

9
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, ROBBINS.C, la démarche HQE2R – Outils et
Recommandations HQE2R pour intégrer le développement durable dans les projets d’aménagements et/ ou
de renouvellement urbain, p21.

93
 Partie II : la démarche HQE²R

Tableau 6 : Cibles, sous cibles et indicateurs de l’objectif « Amélioration de la qualité de

l’environnement local »
objectif Cibles Sous cibles Indicateurs

Préserver la qualité des entrées de Mesures et prescriptions prises pour préserver ou

Préserver et valoriser
quartier améliorer la qualité des entrées du quartier
le paysage et la
Préserver la qualité visuelle du Mesures et prescriptions pour prendre en compte la
qualité visuelle
mobilier urbain qualité visuelle dans les mobiliers urbains

Améliorer la qualité du bâti % des bâtiments ayant une façade de qualité médiocre

% de projets ou de bâtiments construits ou réhabilités

Améliorer la qualité Améliorer la qualité des logements
avec la démarche HQE
des logements et des
% de résidences principales vacantes
bâtiments Prendre en compte la satisfaction
% de logements adaptés aux personnes âgées et aux
des usagers
personnes à mobilité réduite

Améliorer la propreté dans le % de d’espaces publics et de locaux ou parties

quartier et les parties communes communes mal entretenus
Améliorer la qualité de l’environnement local

Améliorer la
Eradiquer l’insalubrité des % des logements insalubres
propreté, l’hygiène et
logements % de logements sur occupés (>2 par pièce)
la santé
Garantir le droit et l’accès aux Présence de médecins (secteur public ou privé ou
soins et à la santé hôpitaux) et infirmiers

Améliorer la sécurité des personnes Nombre de délits, de crimes et de vols pour 1000
et des biens habitants

Améliorer la sécurité Améliorer la sécurité routière Nombre de blessés de la circulation pour 1000 habitants

et la gestion des Gérer localement les risques % d’habitants exposés à des produits ou matières
risques technologiques dangereuses nécessitant un contrôle spécifique

Gérer localement les risques Nombre d’habitants exposés à un risque naturel sans
naturels mesure de protection ou de sécurité prise par la ville

Améliorer la qualité de l’air % des logements récents avec des spécifications sur la
Améliorer la qualité intérieur qualité de l’air intérieur

de l’air Améliorer la qualité de l’air % d’habitants ou usagers exposés à une pollution en NO2
extérieur supérieure à 50 µg/m³ en moyenne horaire annuelle

Réduire les nuisances liées au

% d’habitants soumis à des nuisances sonores
voisinage

Réduire la pollution sonore liée au Longueur de voirie sujette à une nuisance sonore de 65
Réduire les nuisances
trafic dans le quartier dB et plus de 6h à 22h
sonores
% de chantiers de construction, démolition ou
Réduire les nuisances sonores dans
réhabilitation prenant en compte le bruit pour les
les chantiers de construction
riverains et les compagnons

Minimiser les déchets Gérer les déchets ménagers % de déchets collectés par collecte sélective
et améliorer leur
Gérer les déchets de chantier % de chantiers prenant en compte la gestion des déchets
gestion

Source : CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, ROBBINS.C, la démarche HQE2R – Outils et

Recommandations HQE2R pour intégrer le développement durable dans les projets d’aménagements et/ ou
de renouvellement urbain, p24.

94
 Partie II : la démarche HQE²R

2. La méthode HQDIL de diagnostic partagé de développement durable

Le diagnostic partagé de développement durable d’un territoire s’effectue en trois étapes :

- L’état des lieux préalable (collecte des informations disponibles) et le partage de

l’état des lieux,
- L’analyse systémique, cœur du diagnostic, et le partage de l’analyse,
- La définition des enjeux de développement durable pour le quartier et le choix des
objectifs pour le quartier (avec la hiérarchisation des cibles et sous-cibles retenues).
10

2.1. L’état des lieux

Chacun des quatre types d’éléments d’un quartier (bâtiments résidentiels, bâtiments non
résidentiels, espaces non bâtis; infrastructures et les réseaux) est croisé avec chacun des
cinq objectifs (et des 21 cibles) du système ISDIS. Ainsi, un ensemble de questions à se
poser ou à poser permet de réaliser l’état des lieux. Ces questions concernent en même
temps les structures et les usages.
Tableau 7 : Grille d’analyse de la méthode HQDIL
Champs d’analyse Espace Espace non Espace non
Infrastructures
Objectifs résidentiel résidentiel bâti

H : préserver et valoriser l’Héritage

x x x x
et conserver les ressources

Q : Améliorer la Qualité de
x x x x
l’environnement local

D : Améliorer la Diversité x x x x

I : Améliorer l’Intégration x x x x

L : Renforcer le Lien social x x x x

Source : CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2012, Développement durable et renouvellement

urbain- des outils opérationnels pour améliorer la qualité de vie dans nos quartiers, éditions L’Harmattan,
Paris, p112.

10
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, 2002, Pour une transformation durable de nos quartiers, p2.

95
 Partie II : la démarche HQE²R

2.2. Le diagnostic proprement dit ou l’analyse

L’objectif du diagnostic partagé de développement durable est de fournir une meilleure

connaissance du quartier afin de permettre la définition des stratégies ou plans d’actions de
développement durable pour le quartier.

Un diagnostic de développement durable comporte les points suivants :

- Rappel des conclusions de l’état des lieux ;

- Mise en évidence des potentialités et points forts ainsi que des dysfonctionnements et
points faibles du quartier, au regard de chaque objectif considéré ;

- Mise en évidence de la cohérence et des liens inter-quartiers ;

- Identification des points stratégiques qui apparaissent comme les leviers sur lesquels il
faut agir : ces points stratégiques constituent les enjeux de développement du quartier.

Afin que le diagnostic soit partagé il faut que l’état des lieux et ou le pré-diagnostic soit
discuté, complété et validé non seulement par les différents services du maître d’ouvrage
mais également par les acteurs et usagers du quartier : habitants, commerçants, etc.

Une fois le diagnostic partagé, les enjeux de développement du quartier peuvent être
déterminés. Ceux-ci doivent être discutés et validés par l’ensemble des partenaires ou
acteurs locaux.

2.3. Les enjeux de développement du quartier et les objectifs locaux

Les enjeux de développement du quartier permettront la définition des priorités

stratégiques, à court, moyen et long terme. Ces enjeux englobent les points
incontournables qui déterminent l’orientation ou non du quartier vers la « durabilité ».

Les objectifs locaux de développement durable (spécifiques au contexte local) de chacun

des quartiers sont identifiés et complètent l’analyse. Le diagnostic doit se focaliser sur la
relation entre le quartier et les autres quartiers de la ville; le développement durable de la
ville ne peut être atteint que si celui de chacun de ses quartiers est assuré.

Durant l’analyse du quartier, il faut s’assurer que les actions envisagées dans le quartier
concerné sont cohérentes avec le développement des autres quartiers et ne risquent pas de
bloquer celui de certains projets stratégiques dans d’autres quartiers de la ville.

96
 Partie II : la démarche HQE²R

3. Le modèle d’évaluation INDI

Le modèle INDI (Indicators Impact) est un outil d’évaluation qui s’appuie sur le contexte
existant et sur l’évolution possible du territoire en cas d’absence de projet. Il repose sur un
système d'indicateurs représentatifs qui visent à répondre aux objectifs du développement
durable d'un quartier. Ce modèle comprend 61 indicateurs. le nombre d'indicateurs apparaît
comme un compromis entre une description détaillée du quartier et une capacité de
constituer un outil d'aide à la décision qui soit aussi un outil de dialogue. Ce modèle est
utilisé pour compléter le diagnostic HQDIL et permettre une représentation graphique de la
qualité de vie dans le quartier. Donc, il sert de support aux discussions avec les différents
acteurs (y compris les habitants) avant la validation finale du diagnostic du quartier, qui
deviendra ainsi un diagnostic partagé.11

Figure 31 : Profil de développement durable d’un quartier réalisé avec le modèle INDI

Source : CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, ROBBINS.C, la démarche HQE2R – Outils et

Recommandations HQE2R pour intégrer le développement durable dans les projets d’aménagements et/ ou
de renouvellement urbain, p46.

11
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, ROBBINS.C, la démarche HQE2R – Outils et
Recommandations HQE2R pour intégrer le développement durable dans les projets d’aménagements et/ ou
de renouvellement urbain, p44.

97
 Partie II : la démarche HQE²R

L'objectif du modèle INDI est d'aider le maître d’ouvrage dans l'évaluation d’un territoire
ou d’un projet de renouvellement ou d’aménagement, en intégrant des critères et des
objectifs de développement durable. L'analyse peut être menée en plusieurs étapes :

- La première étape vise à réaliser une description du quartier qui aide à son analyse sous
l'angle du développement durable ;

- La seconde étape vise à analyser l'impact du projet urbain sur l'évolution du quartier.

L'évolution du quartier est analysée à partir des 21 cibles et des 5 objectifs de

développement durable de la démarche HQE²R. Les indicateurs de développement durable
montrent l’évolution du territoire au regard de ces 5 objectifs et 21 cibles et permettent
d’identifier les actions moteurs du développement durable pour le quartier.

4. Le modèle ENVI

Le modèle ENVI (ENVironment Impact) est un modèle d’impact environnemental

développé dans le cadre du projet HQE²R. L’objectif de ce modèle est d’être un outil
d’aide et d’évaluation ex-ante pour les collectivités locales, dans leurs choix de projets ou
de scénarios.

Le modèle comprend deux parties :

- une description environnementale du quartier, à partir de la saisie de données qui

caractérisent le quartier et d’un modèle de simulation,

- une analyse des impacts environnementaux d’une série d’actions qui peuvent être menées
dans le quartier : construction, démolition, changement d’usage des bâtiments, économie
d’énergie ou d’eau, mise en place de transports en commun….etc.

5. Le model ASCOT d’évaluation du coût

L’objectif du modèle ASCOT (Assessment of Sustainable COnstruction and Technology

cost), élaboré par Cenergia (Danemark), est d’aider l’usager pour l’évaluation et
l’optimisation des coûts dans le cadre d’un projet de construction ou de rénovation d’un
bâtiment en lien avec les enjeux de développement durable.12

12
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, ROBBINS Celia, la démarche HQE2R – Outils et
Recommandations HQE2R pour intégrer le développement durable dans les projets d’aménagements et/ ou
de renouvellement urbain, p56.

98
 Partie II : la démarche HQE²R

Cet outil a été élaboré en prenant en considération:

- tous les coûts liés aux investissements et à l’exploitation d’un bâtiment sur la durée
de vie totale du bâtiment,
- les économies réalisées grâce aux investissements qui prennent en compte les
enjeux de développement durable (énergie, eau, déchets) sur toute la vie du
bâtiment,
- la réduction des impacts environnementaux grâce aux économies d’énergie,
- les coûts environnementaux qui résultent du projet ;

Le modèle ASCOT permet la comparaison entre une construction ou une rénovation

traditionnelle de bâtiment et les différents concepts de construction ou de rénovation
durable des bâtiments. Cette comparaison prend en compte les économies d’utilisation
durant la vie du bâtiment et la fréquence des remplacements de certains composants et
systèmes du bâtiment.

CONCLUSION
Les projets de renouvellement urbain qui utilisent la démarche HQE²R bénéficient d’un
nombre important d’outils et méthodes servant à orienter et à organiser le déroulement de
chaque étape, cela dit leur utilisation exige une maîtrise de ces outils, des formations et des
séminaires peuvent aider à approfondir les connaissance de ces outils et la manière de les
utiliser par les principaux acteurs des opérations de renouvellement urbain.

La démarche est flexible, donc les outils peuvent être adaptés à d’autres contextes du
moment que l’objectif est identique.

99
 Partie II : La démarche HQE²R

CHAPITRE III : EXEMPLES D’APPLICATION

DE LA DÉMARCHE HQE²R

INTRODUCTION
Plusieurs plans d’actions ont vu le jour grâce à la démarche HQE²R, des exemples concrets
de l’utilisation de cette démarche peuvent apporter plus de clarté quant à la manière de son
utilisation ;

Nous allons à travers ce chapitre exposer deux exemples de projets de renouvellement

urbain qui ont adopté la démarche HQE²R avec le bilan de ces deux opérations.

Le premier projet est celui du quartier de La Roserai à Angers en France, et le second est
celui de Bon Pastor à Barcelone, en Espagne.

Les 14 projets HQE²R

Il ya 14 projets HQE²R en Europe dans les quartiers suivant1 :

 Barton Hill (Bristol, Royaume Uni) ;

 Mimont – Prado – République (Cannes, France) ;
 La Roseraie (Angers, France) ;
 La Viscose (Echirolles, France) ;
 Centre ville (Anzin, France) ;
 Raval (Barcelone, Espagne) ;
 Bon Pastor (Barcelone, Espagne) ;
 Antic, Escodines, Vic – Remei (Manresa, Espagne) ;
 Loebtau (Dresde, Allemagne) ;
 S. Leonardo – Porta Mulina (Mantoue, Italie) ;
 Cipes (Melegnano, Italie) ;
 Crocetta – Cornaggia (Cinisello Balsamo, Italie) ;
 Lindevangskvarteret (Frederiksberg, Danemark) ;
 Scheldeterrein (Vlissingen, Pays Bas), friche portuaire.

1
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, Présentation en français de 6 synthèses de diagnostic partagés
de développement durable. p1.

100
 Partie II : La démarche HQE²R

Nous allons prendre comme exemples deux de ces projets qui sont : le quartier La Roseraie
à Angers en France et le quartier Bon Pastor à Barcelone en Espagne. Le premier étant un
quartier comportant des logements collectifs et le second comportant des logements
individuels.

I. EXEMPLE 1 : QUARTIER DE LA ROSERAIE À ANGERS (FRANCE)

L’étude concerne le quartier de la Roseraie, quartier d'habitat social correspondant au
périmètre de la Z.U.P2 de la Roseraie. Le secteur d’étude s’étend sur une superficie de 251
Ha. Il est composé du Grand Ensemble réalisé dans le cadre de l'Opération de Z.U.P (entre
1959 et 1979) sur une superficie de 85 Ha, d’une couronne de quartiers pavillonnaires au
Sud et du pôle commercial de Chapeau de Gendarme au Nord.3

Figure 32 : vue du quartier de La Roseraie

Source : http://servirlepublic.fr/epl-a-la-une/906/renovation-urbaine--la-sara-fait-revivre-le-quartier-de-la-
roseraie-a-angers#.VFWOITSG9Yc consulté le 25-08-2014

Le quartier de la Roseraie :

- 17 000 habitants en 1999 (11 % de la population angevine)

7 900 logements dont 4 500 logements HLM, 2 000 propriétaires occupants et 1 300
locataires dans le privé.

2
Z.U.P : Zone à Urbaniser en Priorité.
3
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, Présentation en français de 6 synthèses de diagnostic partagés
de développement durable. p5.

101
 Partie II : La démarche HQE²R

Figure 33 : Situation de La Roseraie sur la carte de la France

Source : http://fr.wikipedia.org/wiki/La_Roseraie_(Angers) consulté le 23-08-2014

1. Etat des lieux

Le quartier de la Roseraie est situé sur la rive droite de la Maine, au Nord de la Loire, sur
l'avancée territoriale à la confluence des deux fleuves.

Au Sud, ainsi qu’au Sud Est, en périphérie du quartier, on trouve quelques espaces dédiés
aux jardins familiaux. Un seul d'entre eux, le plus petit, est public mais n'est toutefois pas
ouvert au public non-locataire d'une parcelle.

Au Nord du quartier, la ligne de boulevards, à la double fonction de pénétrante majeure

directement raccordée à l'autoroute et de ceinture d'agglomération, vient constituer une
frontière générant des nuisances (nuisances sonores, pollution de l'air, sécurité).

1.1. Population

Le quartier étudié est particulièrement grand avec près de 17 000 habitants, représentant
11,2 % de la population totale de la ville d’Angers. Le quartier compte une population
active importante (taux de population active de 48 %) qui comprend elle même un fort taux
de chômeurs (18 % soit 8,7 % de la population).

1.2. Logements

Le quartier de la Roseraie comprend 7 900 logements (11% du parc total communal), dont
4 359 logements sociaux, ce qui représente 19,2 % du parc social angevin.

102
 Partie II : La démarche HQE²R

Le parc social s’inscrit dans la tradition des quartiers de logements sociaux construits dans
les années 60 avec une morphologie qui rompt avec son environnement proche. Cela dit, il
ne se renouvelle plus depuis une quinzaine d’années (seuls 15 nouveaux logements ont été
réalisés entre 1990 et 1999).

La vacance dans ce parc de logements augmente : elle a plus que doublé de 1990 à 1999,
passant de 3,5 % en 1990 à 8 % en 1999.

Qualité des logements

Le parc social est caractérisé par une série de tours, de barres et d’immeubles qui sont très
typiques de la période de construction. Certains d’entre eux ayant été récemment
réhabilités. La présence de végétation et d’espaces améliore la cadre de vie.

Toutefois, pour un certain nombre d’immeubles, l’état des façades (dislocation des bétons,
ravalement ancien, fissures) ainsi que les désordres constatés sur l’étanchéité en terrasse
traduisent un sentiment d’abandon. De plus, la faible qualité de l’isolation, tant phonique
que thermique génère de multiples nuisances et des situations d'inconfort. En revanche, la
présence fréquente d’ascenseurs et de balcons est très appréciée par les locataires.

1.3. Equipements et services

Les services publics et sociaux ainsi que les équipements scolaires et sportifs sont très
nombreux sur le quartier. Toutefois, il y a très peu d’équipements culturels.

1.4. Activité économique

Quelques petits commerces de proximité ainsi qu'un nombre important de cabinets

médicaux sont présents sur le quartier.

A proximité de la Z.U.P, le Centre Commercial du Chapeau de Gendarme est l’un des 5

principaux centres commerciaux de l’Agglomération Angevine. On y trouve quelques
restaurants, les seuls du quartier.

Les terres agricoles situées en limite Sud du quartier représentent un secteur d'activité
dynamique mais déconnectées de la vie du quartier.

1.5. Espaces verts

La qualité du traitement des espaces verts ainsi que du mobilier urbain est très variable
entre les parcs de logements sociaux, privés et d’activités. Les modes de gestion de ces
espaces sont parfois source de problèmes. En pieds d’immeuble, les espaces verts souffrent

103
 Partie II : La démarche HQE²R

de manque d’entretien et semblent ne pouvoir jouer leur rôle en matière de qualification de

l’espace.

Un seul parc, de petite taille, est réellement aménagé dans le quartier. Les Jardins
Familiaux situés à proximité du quartier sont en grande partie exploités par les résidents du
parc d’habitat social.

1.6. Voirie et circulation

Globalement, le quartier de la Roseraie ne souffre pas d’enclavement. Il est facilement

accessible depuis l’autoroute qui relie Paris à Nantes ainsi que depuis la Gare SNCF et son
accès au réseau TGV.

La voirie privilégie le trafic automobile. Les voies dédiées aux circulations douces (vélos,
marche à pied,…) sont peu nombreuses, souffrent d’un manque de continuité des parcours
et ne sont pas sécurisées. Enfin, aucune mesure particulière n’a été détectée pour favoriser
l’accessibilité des personnes à mobilité réduite.

La signalétique urbaine est quasiment inexistante. La majorité des sols est goudronnée, les
rendant imperméables (pénalisant une gestion des eaux pluviales) et dédiée presque que
pour l’automobile.

1.7. Polarité, attractivité

La morphologie des bâtiments constitue, à elle seule, une véritable coupure entre la Z.U.P
et les autres sous-quartiers, comme entre le quartier et le reste de la ville.

Les voies de circulation périphériques, la voie ferrée ainsi que les terrains militaires
constituent aussi des barrières physiques entre le quartier et la ville et privent les habitants
de la possibilité de profiter des espaces naturels de qualité. Les équipements de loisirs et
les équipements culturels peu nombreux et insuffisants ne représentent pas des pôles
attractifs à l’échelle de la ville.

1.8. Environnement

a. Gestion des ressources

Concernant l’énergie, la zone est chauffée par le chauffage urbain alimenté lui-même par
l’usine d’incinération.

Les consommations d’eau sont plus élevées qu’en moyenne nationale. Enfin, tous les
Angevins bénéficient de la collecte sélective des ordures ménagères et l’Agglomération
d’Angers valorise les déchets verts.

104
 Partie II : La démarche HQE²R

b. Qualité de l’environnement
Les zones agricoles et boisées privées au Sud du quartier pourraient constituer des espaces
privilégiés. De même, l’avancée territoriale située à la confluence de la Maine et de la
Loire pourrait constituer un espace à mettre en liaison avec le quartier.

1.9. Vie sociale

Une dynamique associative soucieuse de garantir un développement harmonieux du cadre

de vie, a entretenu une forte mobilisation citoyenne au sein du parc social. Cette
mobilisation comporte un fort potentiel mais est peu associée aux processus de décisions et
à la politique locale.

La bibliothèque et quelques locaux associatifs au fonctionnement peu souple ne suffisent

pas à satisfaire la demande d’espaces de convivialité, de rencontre et d’animation.

Vie sociale dans le quartier

Il n'y a que peu d'actes d'incivilité recensés sur le quartier et la majorité des doléances
concernent des problèmes liés à la promiscuité des logements.

L'urbanisme des zones d'habitat collectif et d'habitat individuel privé ne favorise

aucunement le tissage de liens sociaux entre leurs populations respectives.

2. DIAGNOSTIC

2.1. Potentialités : points forts

a. Espaces bâtis résidentiels

Le quartier de la Roseraie pris dans son ensemble avec les quartiers et zones riveraines,
comporte une diversité de tissus urbains mais est en son centre caractérisée par une offre
importante de logements collectifs et principalement de logements sociaux.

La qualité paysagère vient enrichir la qualité globale du cadre de vie du quartier. Les
habitants ont une image positive de la qualité de leur logement.4

Au sein des immeubles et des îlots, il y a de bonnes relations de voisinage et pas de

dysfonctionnements graves. Une forte dynamique associative est inscrite dans la mémoire
collective des habitants du parc social.

4
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, Présentation en français de 6 synthèses de diagnostic partagés
de développement durable. p11.

105
 Partie II : La démarche HQE²R

b. Espaces bâtis non-résidentiels

Le Chapeau de Gendarme constitue un pôle commercial d’agglomération, rendant
complexe l’avenir de la zone commerciale Jean XXIII et interdisant tout développement
commercial ailleurs. La zone d’activité, à proximité, constitue un pôle d’activités
d’agglomération. Enfin, les services publics et sociaux, ainsi que les équipements sportifs
sont nombreux sur le quartier.

c. Espaces non-bâtis et usagers

Les espaces non-bâtis font l’objet du projet de renouvellement urbain du fait de leur
mauvaise qualité d’usage alors qu’ils représentent un fort potentiel à valoriser.

Par ailleurs, le foncier est maîtrisé par les bailleurs sociaux dans sa quasi-totalité.

d. Infrastructures
La route est omniprésente dans le quartier comme elle l’est à ses abords avec notamment la
présence du réseau autoroutier. Cependant le maillage des transports en commun est
relativement important pour permettre d’éventuels transferts modaux principalement
tournés vers le centre ville.
Figure 34 : la rame 1008 du tramway de La Roseraie

Source : http://fr-omsi.xooit.fr/t189-Angers-Inauguration-du-tramway.htm l consulté le 23-08-2014 consulté

le 23-08-2014

2.2. Dysfonctionnements : points faibles

a. Espaces bâtis résidentiels

Le parc de logements sociaux ne se renouvelle pas, son aspect extérieur se dégrade dans
certains îlots, et il souffre des caractéristiques propres aux grands ensembles (faible qualité
des constructions initiales, faible niveau d’isolation phonique et acoustique, transitions
espaces privés/espaces publics ne bénéficiant pas d’une gestion séquencée, entrées et
parties communes de qualité très médiocre et manquant d’entretien).

106
 Partie II : La démarche HQE²R

D’autre part, le quartier est démuni d'espaces communs résidentiels, associatifs et pouvant
être appropriés par les habitants. Enfin, une majorité de la population est défavorisée en
matière d’accès aux études et à l’emploi.

b. Espaces bâtis non-résidentiels

Après avoir eu un fort développement culturel autour du centre Jean Vilar, le quartier ne
compte plus aujourd’hui que très peu d’équipements culturels et de loisirs, lesquels sont en
partie inadaptés aux besoins des habitants du quartier et ne représentent pas des pôles
attractifs à l’échelle de la ville. Le quartier compte aussi très peu d'entreprises artisanales et
d’emplois. La carence d’espaces associatifs, d’animation est à signaler.

c. Espaces non-bâtis
Le quartier ne comporte pas de patrimoine historique bâti mais possède un patrimoine
naturel à fort potentiel mais peu valorisé. Les nombreux espaces verts ne sont pas mis à
profit pour structurer la trame urbaine. On constate une absence d’unicité, de continuité, de
complémentarité et de liaison entre les différents tissus.

Les modes de gestion des abords d’immeubles varient en fonction du bailleur concerné et
ne bénéficient pas tous de la même qualité de traitement.

Au sein de la zone d'habitat social, la majorité des sols est imperméabilisée (goudronnée)
et investie par les automobiles (circulation et stationnements). Les possibilités de gestion
intelligentes et optimales des eaux pluviales s’en trouvent pénalisées.

d. Infrastructures
Les voies de circulation périphériques, la voie ferrée ainsi que les terrains militaires
constituent de véritables barrières physiques entre le quartier et la ville et privent les
habitants de la possibilité de profiter des espaces naturels de qualité.

La qualité des ambiances urbaines est assez mauvaise sur les avenues périphériques qui
supportent d’importants trafics d’automobiles, (sécurité, qualité de l’air, ambiance
sonore,…)

Les voies dédiées aux circulations douces souffrent du manque de continuité des parcours.
Aucune mesure n’a été prise pour favoriser l’accessibilité des personnes à mobilité réduite.
Par ailleurs, les consommations d’eau ainsi que les rejets ne sont pas maîtrisés.

107
 Partie II : La démarche HQE²R

3. LES ENJEUX DU QUARTIER

Les 5 enjeux principaux qui se dessinent à la suite de cet état des lieux sont5 :

- Traiter le patrimoine bâti dégradé ;

- Gérer les liaisons espace public / espace privé ;

- Aménager les espaces publics ;

- Redévelopper le Centre Jean Vilar en tant que pôle structurant ;

- Favoriser le développement économique.

3.1. Traiter le patrimoine bâti dégradé

Au cœur du quartier d’habitat social, le parc d’Angers Habitat présente un état de vétusté
très avancé. Il semble donc primordial de poursuivre les opérations de réhabilitation du bâti
sur ce secteur du parc, voire d’envisager des opérations de construction – démolition.

Il semblerait intéressant de définir également les opportunités quant à une diversification

de l’offre de logements, afin d’offrir un parc en cohérence avec les configurations des
ménages (familles monoparentales, personnes âgées, célibataires…etc.).

3.2. Gérer les liaisons espace public / espace prive

Il s’agit là de préserver l’intimité nécessaire à l’appropriation du quartier par ses habitants.

Une gestion patrimoniale, valorisante sur les plans paysagers et d’image du quartier devrait
être génératrice d’identité.

Les actions pourraient ainsi s’appuyer sur une redéfinition du statut des espaces en pied
d’immeubles, dont l’entretien est parfois source de contentieux.

Les carences constatées en matière de mobilier urbain, de signalétique et de marquage des

espaces doivent nourrir les réflexions quant à l’aménagement de ces interfaces.

3.3. Aménager les espaces publics

Il s’agit là de réorganiser le quartier en créant un pôle fédérateur et des axes structurants.

Au cœur du quartier, on constate aujourd’hui que la majorité des espaces libres publics
sont aujourd’hui goudronnés et investis par les automobiles. Il semblerait judicieux de
perméabiliser une partie de ces sols afin de permettre une gestion raisonnée des eaux
pluviales.

5
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, Présentation en français de 6 synthèses de diagnostic partagés
de développement durable. p13.

108
 Partie II : La démarche HQE²R

Les aménagements des voies dédiées aux circulations douces, parcs, jardins familiaux et
espaces naturels pourraient être coordonnés dans une logique de continuité, ils doivent
aussi permettre de lier les sous quartiers entre eux et favoriser l’accès aux services,
équipements et commerces.

Figure 35 : vue d’une piste cyclable à La Roseraie

Source : http://www.servirlepublic.fr/fiche-trophees-epl.php?ID=106&typ=2 consulté le 25-08-2014

3.4. Redévelopper le Centre culturel Jean Vilar en tant que pôle structurant

Il s’agirait de créer un pôle identitaire et d’attractivité qui répondrait notamment aux

attentes des jeunes mais aussi à celles des habitants quant à la gestion d’espaces de
rencontre, de convivialité et de vie du quartier. Il s’agit aussi de pallier les carences du
quartier en matière d’équipements culturels et d’adapter les équipements à l’échelle des
besoins d’un quartier de 17 000 habitants.

Ce pôle pourrait être développé en s’appuyant sur la dynamique associative locale et sur
ses potentialités en matière de gestion citoyenne d’espaces communs.

3.5. Favoriser le Développement économique

Il s’agirait de promouvoir la diversification des activités commerciales, économiques et

tertiaires au sein du parc social d’une part et du quartier d’autre part pour que celui-ci ne
soit pas limité à la seule fonction résidentielle.

La redéfinition des propriétés foncières doit permettre l’implantation d’activités en pied

d’immeubles d’une part, mais aussi aux entrées du quartier.

109
 Partie II : La démarche HQE²R

II. EXEMPLE 2 : QUARTIER DE BON PASTOR A BARCELONE

1. ETAT DES LIEUX

1.1. Présentation du quartier

Le quartier Bon Pastor a été construit à la fin des années 1920, afin d’héberger des
personnes venues à Barcelone pendant l’Exposition Universelle de 1929 et qui s’étaient
installées dans des bidonvilles. Comme les autres quartiers de l’époque, Bon Pastor était le
résultat d’un programme de logements bon marché réalisé par la Commission du Logement
du Conseil Municipal de Barcelone.6

Figure 36 : Le quartier de Bon Pastor

Source : MAURY.Y, 2011, le collectif « Repensar Bon Pastor », étude foncière n° 150, université de Lyon,
p10.

Situés au Nord de la ville de Barcelone, 781 de ces « casas baratas »7 maisons bon marché,
tels qu’ils ont été baptisés, ont été initialement construits près de vergers et de maisons
d’ouvriers. Il s’agit de lots de forme orthogonale occupés par des maisons d’un seul étage,
ayant chacune une superficie de 43 m2.8

Le manque d’aménagement initial du quartier a été progressivement compensé par la

création dans des zones périphériques d’équipements qui, compte tenu des petites
dimensions du quartier, ont amélioré son accessibilité. Le quartier a ainsi conservé sa
structure et est entouré par une «ceinture» de services éducatifs, commerciaux, sanitaires et
sportifs.

6
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, Présentation en français de 6 synthèses de diagnostic partagés
de développement durable. P69
7
Appellation en espagnole des maisons bon marché de Bon Pastor.
8
Aujourd’hui, ces maisons avec certaines modifications ont une surface de 35 à 60 m² habitables.

110
 Partie II : La démarche HQE²R

La situation actuelle du quartier est caractérisée, par des logements vieillissants de confort
réduit depuis l’origine et impossible à agrandir du fait des petites cours entre les maisons,
ces dernières présentant souvent des malfaçons.

1.2. Population

Le quartier Bon Pastor présente une pyramide des âges semblable à celle du district dont il
fait partie, et plus généralement, à celle de la ville de Barcelone. La population âgée y est
cependant plus élevée du fait de la taille des logements.

L’origine culturelle des habitants du quartier est très semblable, dans sa distribution, à celle
du reste de la ville, la seule différence étant une population d’origine non espagnole moins
importante et une légère augmentation de la population d’origine non catalane.

Le district compte au total 12 422 habitants (0,81% de la population de Barcelone) et 4 355

maisons (0,75% du total de Barcelone) et le quartier 2187 habitants et 781 maisons.

Le chômage, dans le quartier, s’élève à 11% et est considérablement plus élevé que les
moyennes de la ville et du district qui sont respectivement de 7,4% et 7,87%. De même le
revenu moyen par famille est équivalent à 76% de celui de la ville.9

1.3. Logement

Le facteur le plus marquant sur le quartier est l’homogénéité des logements, malgré
l’occupation des vergers derrière certains d’entre eux : maison d’un seul étage dotée de
murs préfabriqués et d’un toit plat, avec une façade et une porte donnant sur la rue et une
cour intérieure à l’arrière, la surface d’origine étant de 43 m2, avec une chambre à coucher.
Figure 37 Une maison du quartier Bon Pastor

Source : MAURY.Y, 2011, le collectif « Repensar Bon Pastor », étude foncière n° 150, université de Lyon,
p11.

9
GROSSI Antonella, 2002, HQE²R newesletter, n°01, p7.

111
 Partie II : La démarche HQE²R

Ces maisons, du fait de l’absence de travaux de réhabilitation et parfois d’entretien,

connaissent de graves problèmes d’humidité. Elles ne sont plus réglementaires du fait de
leur taille, une famille moyenne étant constituée de 2,3 personnes.

Le manque de surface - et de possibilité d’agrandissement - ainsi que les défauts de

construction, et l’absence de confort (chauffage par butane par exemple) ont
considérablement abaissé leur valeur marchande, très en dessous de la moyenne de la ville,
à 65% et à 75% de la moyenne du district. La valeur du terrain représente 50% de la valeur
moyenne de Barcelone.

1.4. Installations et services

Le quartier est plutôt bien doté en installations se trouvant à une distance très raisonnable,
car son périmètre comprend un marché, un centre de soins, des écoles primaires et
secondaires et différentes installations sportives.

L’accès aux autres équipements et services se fait à travers le reste du district via la route
principale. Le manque de commerces de détail est cependant difficile à combler du fait de
la structure et de la taille des bâtiments existants.

1.5. Activité économique

Le quartier est monofonctionnel et uniquement résidentiel. Cependant de nombreuses

activités, industrielles et commerciales ou de services existent à proximité du quartier.

1.6. Les parcs et les jardins

Il n’y a pas d’espaces verts ni de jardin dans le quartier, bien que les arbres qui longent les
routes et les jardins autour de son périmètre ajoutent une certaine touche de verdure au
quartier. Cela dit, à moins de 30 minutes à pieds se trouvent deux parcs relativement
importants. Aujourd’hui, du fait de l’aménagement du lit de la rivière Besòs, cela offre un
nouveau parc à l’échelle de l’agglomération.

1.7. Voirie et circulation

Le réseau routier du quartier sert uniquement à accéder aux maisons et ne fait pas partie du
réseau routier municipal, cependant trois lignes de bus – plus une ligne nocturne relient le
quartier au reste de la ville.

Les rues du quartier sont de véritables points de ralliement pour les gens du quartier. Cette
tradition a notamment empêché la voiture d’instaurer sa loi, cette tradition a par ailleurs
généré un fort sentiment d’appartenance au quartier. La qualité, des trottoirs laisse
cependant à désirer.
112
 Partie II : La démarche HQE²R

Figure 38 : vue sur une ruelle dans le quartier de Bon Pastor

Source : MAURY Yann, 2011, le collectif « Repensar Bon Pastor », étude foncière n° 150, université de
Lyon, p13.

1.8. Infrastructures

Les infrastructures du quartier sont très dégradées, surtout le réseau d’assainissement et les
conditions d’hygiène et de salubrité sont insuffisantes.

1.9. Activité sociale

La faible densité et la taille du quartier ne sont pas propices à des activités sociales très
structurées, bien que par ailleurs des activités soient organisées dans le district, à une
distance raisonnable.

L’activité sociale la plus importante est la vie du quartier proprement dite, elle s’est
concrétisée par la création de deux associations de voisinage très actives.

Malheureusement, cet esprit d’appartenance au quartier ne se traduit pas par une

participation au-delà des limites du quartier.

2. DIAGNOSTIC

2.1. Potentialités du quartier (points forts)

Les potentialités du quartier, ou ses points forts, sont présentés par éléments d’analyse10 :

a. Espaces résidentiels
Malgré le faible niveau de qualité des maisons, le quartier présente quelques points forts
qui méritent l’attention :

10
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, Présentation en français de 6 synthèses de diagnostic
partagés de développement durable. p71.

113
 Partie II : La démarche HQE²R

- le sentiment d’appartenance au quartier est sans doute l’un de ses principaux points forts
et la faible taille des logements rend cet état de fait indispensable à la survie du quartier.

- la faible densité du quartier. Dans le cadre de la rénovation du quartier, augmenter la

quantité des maisons permettrait non seulement d’accroître la superficie des maisons
existantes, mais aussi d’attirer de nouveaux habitants et d’améliorer la diversité des
habitants.

b. Espaces non-résidentiels et activités

Alors que l’absence de bâtiments non résidentiels est l’un des points faibles du quartier, cet
aspect est contrecarré par quelques points forts qui peuvent être exploités :

- la position centrale du quartier dans l’aménagement urbain de Barcelone, et la proximité

des éléments structurants.

- la faible densité actuelle devrait permettre la création d’activités commerciales et

notamment de commerces de détail ou de proximité.

c. Espaces non-bâtis
Les points forts des espaces non bâtis sont les suivants :

- le maintien de la qualité environnementale du quartier, qui n’a pas été envahi par les
voitures. La faible intensité de la circulation, et l’absence d’activités ont permis aux
habitants de s’approprier les rues transformées en espaces de convivialité.

- une construction démolition permettrait de reconstruire des bâtiments sur plusieurs

niveaux et de dégager des espaces pour des activités commerciales ou de service.

d. Infrastructures
Leur vétusté rend incontournable leur renouvellement total.

2.2. Dysfonctionnements du quartier (points faibles)

a. Espaces résidentiels
La fonction essentiellement résidentielle du quartier a été dévaluée par les inconvénients
qui précisément caractérisent les maisons, et qui se reflètent dans les points faibles
suivants :

- Le manque de qualité des bâtiments et la difficulté à résoudre ce manque de qualité ;

- la superficie des maisons, conséquence de la conception initiale, insuffisante pour mener

une vie familiale conforme aux standards.

114
 Partie II : La démarche HQE²R

- la présence de criminalité encouragée par la dégradation de certaines parties des maisons.

Cette insécurité affecte son image, son attractivité et la qualité de vie des habitants.

- une population vieillissante.

- le manque de diversité de l’offre de logements et l’absence de possibilité de les adapter

aux différentes évolutions de la famille et aux différents types de besoins.

b. Espaces non-résidentiels
Les activités non résidentielles sont inexistantes dans le quartier qui n’est de ce fait pas
attractif du tout pour les habitants d’autres quartiers.

- le manque de liaisons avec le centre de la ville comme avec les autres quartiers

- l’insuffisance d’activités commerciales.

- l’insuffisance des équipements et services sociaux et culturels.

c. Espaces non-bâtis
Les espaces non-bâtis se réduisent strictement aux rues du quartier. Leurs points faibles
sont les suivants :

- manque d’espace public convenable et fonctionnellement diversifié.

- le manque d’espace vert et une absence de zones et d’activités de loisirs.

- le manque de qualité et de quantité d’équipements et services.

d. Infrastructures
Les infrastructures du quartier sont l’un des majeurs points faibles du quartier.

- des défauts dans les réseaux d’adduction d’eau potable et d’assainissement affectent
l’habitabilité des logements.

- le manque de qualité des services.

3. PRINCIPAUX ENJEUX POUR LE QUARTIER

Les principaux enjeux de développement durable du quartier sont11

3.1. Améliorer la qualité urbaine

- Définie par l’intégration de Bon Pastor dans le district de Sant Andreu, l’amélioration
des infrastructures routières et du transport public est importante pour atteindre cet
objectif.
11
CHARLOT-VALDIEU.C, OUTREQUIN.P, Présentation en français de 6 synthèses de diagnostic
partagés de développement durable. P73.

115
 Partie II : La démarche HQE²R

- Améliorer la qualité du paysage urbain en créant et en intégrant des espaces verts dans
le quartier, via l’amélioration de la qualité de l’environnement.
- Créer des activités commerciales dans le quartier, en cherchant à offrir un service aux
habitants du quartier ainsi qu’à attirer des habitants d’autres quartiers.

L’enjeu consiste à augmenter l’attractivité du quartier pour le reste de la ville - via de

nouvelles activités et la garantie de la sécurité.

3.2. Améliorer la qualité de vie sur le plan social et culturel

- Equiper le quartier avec des aménagements sociaux qui contribueront à améliorer

l’intégration des nouveaux arrivants dans le quartier.
- Améliorer la diversité de la population du quartier (au niveau des revenus et de l’âge)
en augmentant le nombre total de maisons.

Des mesures préventives garantissant la sécurité des habitants sont aussi indispensables.

3.3. Intégrer des préoccupations environnementales dans la construction et les

documents d’urbanisme

De nombreuses actions sont possibles, à Bon Pastor comme à Barcelone :

- pour la gestion de l’eau : récupération des eaux pluviales;

- pour les économies d’énergie : valorisation des énergies renouvelables;

- pour les déchets : collecte sélective des ordures ménagères ;

- pour la qualité de l’air : favoriser les transports en commun et les modes de circulation
douce.

CONCLUSION
L’application de la démarche HQE²R permet de dresser un bilan, établir un diagnostic en
mettant en évidence les potentialités (point forts) et les disfonctionnements (points faibles)
du quartier analysé, et faire une autocritique du projet.
C’est une démarche systémique qui met à la disposition de tous les acteurs du projet les
outils nécessaires au bon déroulement des opérations, de la première réflexion en passant
par le processus d’élaboration du projet, de la réalisation, et enfin de l’évaluation et du
suivi.
Les deux exemples présentés sont une démonstration de l’applicabilité de la démarche pour
les étapes d’état des lieux, du diagnostic et de la définition des enjeux.

116
 Partie III : Etude de Cas : cité des 1013 logements d’El Khroub

Partie III :
Etude de Cas
- La cité des 1013 logements
d’El Khroub-
 Partie III : Etude de Cas : cité des 1013 logements d’El Khroub

CHAPITRE I : PRESENTATION DU SITE

INTRODUCTION

La wilaya de Constantine à connu pendant les années 1970 l’apparition de plusieurs zones
d’habitat urbaines nouvelles (Z.H.U.N), la ville d’El khroub à accueilli une vingtaine de
ces programmes, la cité 1013 fait partie de ces programme d’habitations.

Une présentation du site étudié s’impose afin de connaître la nature de ce tissu urbain, et le
contexte de son évolution. Donc nous allons à travers ce chapitre essayer de donner un
aperçu historique de la ville d’El Khroub, une présentation du quartier concerné par cette
étude, et par la même occasion du groupement résidentiel qui à été retenu comme
échantillonnage pour l’étude en question.

I. LA VILLE D’EL KHROUB

1. Présentation

La ville d’El-Khroub est connue par son site archéologique abritant le tombeau du roi
Massinissa, autour duquel une ville nouvelle qui porte le même nom (Massinissa) à été
construite et elle est toujours en cours d’extension, cependant, « elle n’a rien d’une ville
nouvelle puisqu’ elle ne dispose d’aucun des attributs d’une ville » 1 . Additionnée à la
nouvelle ville (Ali Mendjeli), El-Khroub constitue l'une des plus grandes communes
d'Algérie. Etant construite sur un site ouvert, la ville bénéficie du carrefour d’axes routiers
et de son grand marché hebdomadaire,

1
COTE.M, 2006, Constantine –cité antique et ville nouvelle-, édition Média-Plus, Batna, p78.

118
 Partie III : Etude de Cas : cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 39 : Vue du mausolée de Massinissa de la ville d’El Khroub

Source : KRID.N, Renouvellement urbain d’un centre vétuste- cas du centre originel d’El Khroub, mémoire
de magister, 2012, université de Constantine, p77.

Le mausolée de Massinissa représente le monument emblématique de la ville d’El Khroub.

La ville d’El Khroub est le chef lieu de l’une des 12 communes de Constantine crées avant
l’indépendance par le décret n° 74 le 28/03/1863. Le nouveau découpage administratif de
1984 lui à permis de s’étendre sur un territoire total de 245 km², c’est aussi le chef lieu
de la daïra.2

2. Historique

L’histoire de la ville d’El Khroub remonte au début de l’histoire, elle a été habitée par une
tribu arabe nommée « Chorfa ». Des études affirment que Massinissa était un des rois
numides dont la capitale était Cirta c’est-à-dire la ville de Constantine actuelle. Le nom
vient de l’empereur romain Constantin 1er.3

L’évolution de la ville est passée par quatre étapes importantes4 :

2
Site officiel de la wilaya de Constantine, disponible sur :< www.wilayadeconstantine.org>, consulté le 13
juillet 2014.
3
KRID.N, Renouvellement urbain d’un centre vétuste- cas du centre originel d’El Khroub, mémoire de
magister, 2012, université de Constantine, p76.
4
Id.

119
 Partie III : Etude de Cas : cité des 1013 logements d’El Khroub

2.1. Avant l’indépendance

La ville d’El Khroub a connu une évolution urbaine relativement rapide durant la période
coloniale, surtout après 1887 avec la construction de plusieurs centres de concentrations
pour le control de la population algérienne par les colonisateurs français. Cette époque a
vue la construction de logements constitués de maisons basses et d’autres équipements
(école, l’église, gendarmerie et un marché à bestiaux).

2.2. De 1962 à 1977

La caractéristique de cette période est un début de croissance du noyau. La ville d’El

Khroub et jusqu'à 1974 à connu peu de transformations dans le tissus urbain, et cela
malgré le phénomène d’exode rural au lendemain de l’indépendance où des familles
entières sont venues investir les biens vacants laissés par les colons.

2.3. De 1977 à 1987

C’est la période de l’éclatement urbain au sens propre, et cela grâce à la planification

urbaine, la surface urbanisée s’est vue multipliée par sept durant la décennie en question.
L’industrialisation de la construction à permis d’accélérer sa cadence. Cette époque à vu
apparaitre plusieurs unités d’habitat issues des programmes de zones d’habitat urbaines
nouvelle Z.H.U.N comme les cités 1600, 1039,1013 logements au Sud-est, et la cité 900
logements au Nord. En plus de l’extension des lotissements, surtout au Nord.

2.4. De 1987 à 1998

Le ralentissement de la construction par rapport à la période précédente caractérise cette

période. La principale cause est une situation économique et sécuritaire défavorable. Elle
s’est consacrée à l’achèvement des projets lancés avant 1987 et la construction des
lotissements.

2.5. De 1998 jusqu'à nos jours

Les motivations qui incitaient les gens à s’installer dans la ville d’El Khroub résidaient en
la disponibilité des logements, cela dit, et depuis 1998 à nos jours, l'attractivité du chef-lieu
a baissé et a connu un essoufflement, en partie due à la réalisation de la nouvelle ville Ali
Mendjeli. Conséquence, les programmes d'habitat et les équipements lancés par les
autorités locales se sont concentrés dans la ville de Masinissa et Ali Mendjeli qui ont
supporté la majorité du poids démographique.

120
 Partie III : Etude de Cas : cité des 1013 logements d’El Khroub

3. Situation géographique
Figure 40 : Carte des communes de la wilaya de Constantine

Source : http://www.sante.dz/dsp-25/presentation.html consulté le 12-11-2013

La ville d’El Khroub est située à 16 km au Sud-est de la ville de Constantine, c’est le chef-
lieu de la commune et de la daïra.

4. Limites administratives

Les limites administratives sont :

Par le Nord : Constantine ;

Par le Sud : Ouled Rahmoun ;

Par l’Est : Ibn Badis et Ouled Rahmoun ;

Par l’Ouest : Ain Smara et Oued Seguan (Mila).

La ville d’El Khroub occupe une position privilégiée de transit vers les territoires du Sud
du pays et les régions frontalières orientales.5

5. Topographie

El Khroub fait partie de l’ensemble de l’atlas tellien. Elle constitue une zone de contact
entre le tell au Nord et les hautes plaines du Sud.6 Elle possède une topographie assez
favorable à l’implantation humaine. L’altitude de la ville par rapport au niveau de la mer
est de 650m.
5
Site officiel de la wilaya de Constantine, disponible sur :< www.wilayadeconstantine.org>, consulté le 13-
07-2014
6
KRID.N, Renouvellement urbain d’un centre vétuste- cas du centre originel d’El Khroub, mémoire de
magister, 2012, université de Constantine, p69.

121
 Partie III : Etude de Cas : cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 41: Image satellite de la situation de la ville d'El Khroub dans la wilaya de Constantine

Source : Google Earth

122
 Partie III : Etude de Cas : cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 42 : Image satellite de la ville d’El Khroub

Source : Google Eearth

123
 Partie III : Etude de Cas : cité des 1013 logements d’El Khroub

6. Population

El Khroub est la seconde commune la plus peuplée de la wilaya de Constantine après la

commune de Constantine, selon le recensement général de la population et de l'habitat de
2008 (RGPH), la population est évaluée à 179 033 dont 89 251 dans le chef-lieu de la
commune.

La commune à connu une forte croissance démographique puisqu’en 1977 elle ne

comptait que 14 962 habitants et en 1998 elle comptait 90 662, c'est la commune de la
wilaya de Constantine qui enregistre le plus fort taux de croissance annuel (7,3 % contre
1,5 % pour l’ensemble de la wilaya), sur la période 1998-2008. La densité est de 732 hab.
/km2.7

Figure 43 : évolution de la population de la commune d’El Khroub

1977 1987 1998 2008

14 962 42 261 88 498 179 033

Source : www.wikipedia.org: consulté le 15-08-2014

Figure 44 : Evolution de la population de la commune d’El Khroub

200000
180000
179033
160000
140000
120000
100000
population
80000 88498
60000
40000
42261
20000
14962
0
1977 1987 1998 2008

Source : graphique établi à partir des données du tableau ci-dessus

7
Site officiel de la wilaya de Constantine, disponible sur :< www.wilayadeconstantine.org>, consulté le 13-
07- 2014.

124
 Partie III : Etude de Cas : cité des 1013 logements d’El Khroub

II. LA CITE DES 1013 LOGEMENTS

1. La genèse du quartier

Les Z.H.U.N (zones d’habitat urbaines nouvelles) avaient été décidées par le ministre des
travaux publics et de la construction chargé de l’habitat à l’époque.

Une circulaire émanant du ministre en question ayant pour objet la création des zones
d’habitat urbaines nouvelles avait été envoyée à tous les walis le 19 février 1975. Elles
étaient crées afin de répondre aux grands besoins de logements et aux problèmes
d’équipements posés par les grands ensembles qui sont réceptionnés sans équipements ni
aménagement des espaces extérieurs.8

El Khroub a bénéficié d’une vingtaine de ces projets d’habitat collectif, le premier projet
fut celui des 450 logements lancé en 1976, au Nord de la ville. Il a été suivi par d’autres à
raison d’un projet tous les deux ans en moyenne9. Nous pouvons citer les projets des 1600,
900, 1039 et le projet des 1013 logements concernés par l’étude.

2. Situation

La cité des 1013 logements se trouve au cœur de la ville d’El Khroub, elle se situe au Sud-
est du vieux tissu de la ville.

Le quartier est limité :

 au Nord par la cité 1600 logements ;

 à l’Est par la cité 1200 logements ;
 à l’Ouest par la cité 1039 logement ;
 au Sud par la zone d’activité et de commerce.

8
BENIDIR.F, 2007, urbanisme et planification urbaine- Le cas de Constantine, thèse de doctorat d’Etat,
université Mentouri, Constantine, p140.
9
MAROUK.M, « Eclatement spatial et fonctionnel d’une ville- cas d’El Khroub », science et technologie D,
N°28,2008, p66.

125
 Partie III : Etude de Cas : cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 45 : Unités d’habitation de la ville d’El Khroub

RN 20 RN 03

Cité
Cité1013
1013
logements
Logements
Cité
900

Cité
1600

Source : MAROUK.M, « Eclatement spatial et fonctionnel d’une ville- cas d’El Khroub », Science et
technologie D, N°28,2008, p67.

126
 Partie III : Etude de Cas : cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 46 : Image satellite de la situation de la cité 1013 d’El Khroub.

Source : Google Earth

127
 Partie III : Etude de Cas : cité des 1013 logements d’El Khroub

III. CHOIX DE L’ECHANTILLONAGE

Notre choix s’est porté sur un groupement résidentiel qui se trouve au centre de la cité des
1013 logements, ce groupement compte 127 logements de types F3 et F4.

1. Définition d’un groupement résidentiel

« Cette unité de structuration urbaine, représente un ensemble d’unités d’habitation. Elle

est composée de 50 à 400 logements. Elle comporte le réseau de circulation interne, les
parkings, les espaces semi publics aménagés (terrains de jeux, espaces verts) et les
commerces de type tertiaire (de première nécessité). »10

2. Situation géographique

Les limites du groupement résidentiel:

 Par le Nord : une voie secondaire ;

 Par l’Ouest : la route national RN20 ;
 Par le Sud : une placette publique ;
 Par l’Est : une l’agence commerciale d’Algérie télécom.
Figure 47 : Plan du groupement résidentiel étudié

Source : service technique de la commune d’El Khroub

10
TEBIB.E, 1996, Appropriation de l’espace dans les grands ensembles à Constantine, thèse de doctorat,
université de Constantine, p78.

128
 Partie III : Etude de Cas : cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 48 : Plan de situation du groupement résidentiel étudié

Source : services technique de la commune d’El Khroub.

129
 Partie III : Etude de Cas : cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 49 : Vue satellite du groupement résidentiel étudié

Source : Google Earth

130
 Partie III : Etude de Cas : cité des 1013 logements d’El Khroub

3. Justification du choix de l’échantillonnage

Les raisons qui nous ont amené à faire ce choix sont les suivantes :

 Le groupement résidentiel est le seul à être composé de plusieurs types de

conception de logements.
 Deux des quatre immeubles qui forment le groupement résidentiel sont longés par
des voies mécaniques, ce n’es pas le seul groupement qui présente cette
caractéristique mais c’est l’un des deux groupements résidentiels qui forment le
quartier à être longé par la voie principale (RN20).
 La position stratégique de ce groupement fait qu’il comporte plusieurs logements à
usage professionnel.
 Un des immeubles qui composent le groupement résidentiel comporte des locaux
commerciaux du fait qu’il donne sur la route nationale RN20. Ce qui n’est pas le
cas de la majorité des immeubles du quartier.

CONCLUSION
La ville d’El Khroub comme plusieurs villes d’Algérie a accueilli des programmes de
logements prévus dans les zones d’habitat urbaines nouvelles (Z.H.U.N). Ces programmes
ont épuisé les réserves foncières de la ville qui est arrivée à saturation.

L’héritage de ces programmes Z.H.U.N représente une grande partie du tissu urbain de la
ville. La cité des 1013 logements fait partie de cet héritage, et se trouve désormais après les
extensions des dernières années au cœur de la ville.

Le groupement résidentiel pris comme échantillon représente un terrain favorable à

l’investigation du fait de sa situation stratégique dans le quartier et dans la ville, mais aussi
de la variété des cellules de logements qui le composent.

131
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

CHAPITRE II : ETAT DES LIEUX

INTRODUCTION
Afin d’établir un diagnostic du groupement résidentiel étudié et par la même occasion celui
du quartier, un état des lieux s’impose. Cette étape qui fait partie de la démarche HQE²R
nous permet d’approfondir les connaissances sur l’espace étudié en se basant sur
l’observation et les informations collectées auprès des habitants.

Cet état des lieux se structure autour des points suivants :

 La population ;
 Les logements ;
 Les équipements ;
 L’activité économique ;
 L’espace vert ;
 La voirie et la circulation ;
 L’environnement ;
 La vie sociale.

C’est une étape indispensable pour chaque projet de renouvellement urbain durable, la
prise de conscience de l’état de la zone d’intervention ne peut se faire qu’avec un travail
sur terrain avec la collaboration et l’assistance des habitants et usagers de cette zone.

I. POPULATION
Le quartier compte comme son appellation l’indique 1013 logements collectifs, si nous
nous basons sur le TOL1 moyen de la ville de Constantine qui est de « 6 »2, nous obtenons
une population d’environ 6078 habitants, ce qui représente 6,8 % de la population totale de
la ville.

1
TOL : taux d’occupation par logement
2
Chambre de commerce et de l’industrie Rhumel Constantine. Site: http://www.cci-rhummel.dz.consulté le
15-7-2014.

132
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 50 : Proportion de la population du quartier des 1013 logements par rapport à celle de la ville

100000 89251
80000

60000

40000

20000
6078
0
population de la ville d'El Khroub population du quartier 1013
logements

Source : graphique établi à partir de données récoltées après enquête sur terrain (voir Annexe)

Le nombre d’habitants du groupement résidentiel étudié est de 551 habitants, ce qui

représente 9% de la population totale du quartier. Le nombre d’enfants de moins de 14 ans
est de 73, ce qui représente 13 % de la population totale du groupement résidentiel.

Figure 51 : Proportion des enfants de -14 ans par rapport à la population du groupement résidentiel

13%

habitants adultes
enfants de -14 ans
87%

Source : graphique établi à partir de données récoltées après enquête sur terrain (voir Annexe)

Si nous prenons en compte que les appartements du groupement à usage résidentiel (23 des
127 appartements du groupement résidentiel sont des appartements à usage professionnel
ou vacants), le taux d’occupation par logement est de 5, c’est un chiffre proche du taux
moyen de la ville.

133
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 52 : Répartition de l’usage des appartements dans le groupement résidentiel

5%
13%
appartements à
usage résidentiel
appartements à
usage professionnel
82%
appartements
vacants

Source : graphique établi à partir de données récoltées après enquête sur terrain (voir Annexe)

Bien que tous ces appartements sont à caractère social, certains ont été attribué à des
personnes qui n’ont avaient pas besoin, qui les utilisent comme résidences secondaires, ou
bien font de la sous location de manière illégalement (étant déjà locataires). Ce qui
explique en partie la vacance de certains appartements ou leur changement d’usage en
profession libérale.

Une autre cause du départ de certains habitants est la réalisation de maisons individuelles,
le logement après déménagement est soit :

 cédé à un membre de la famille ;

 mis en location ;
 vendu pour achever la construction individuelle.
 Laissé comme tel (logement vacant).

II. LOGEMENTS
Les appartements qui composent la cité des 1013 logements sont des appartements à
caractère social de types F3 et f4.

Le bailleur social qui s’occupe de leur gestion est l’office de promotion et de gestion
immobilière (O.P.G.I).

Ils ont été réalisés à la fin des années 1970 dans le cadre de la politique des zones d’habitat
urbaines nouvelles (Z.H.U.N).

134
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

1. Système constructif

La réalisation à été confiée à la société nationale du bâtiment de l’époque (SONATIBA) et

le système adopté pour leur réalisation est « le système PASCAL » de préfabrication
lourde en béton armé. Les cloisons ont été réalisées avec des plaques au plâtre.

Les immeubles qui composent ce groupement résidentiel comportent deux appartements

par palier de types F3-F4. Un seul bloc (bloc angle N°51) est composé d’appartements de
types F3 répartis en 3 appartements par palier.

Tous les immeubles s’élèvent sur 5 niveaux (R+4), ce sont donc des « immeubles bas » :

« L’immeuble bas ne devrait pas dépasser 16 mètres de hauteur. Ce qui équivaut à un rez-
de-chaussée plus cinq étages (R+ 5). »3

La limitation des niveaux a pour objectif d’éviter l’utilisation des ascenseurs et faciliter la
réalisation aux entreprises : « Cette prescription arrange plutôt les organismes
gestionnaires, dans la mesure où à hauteur là, l’ascenseur n’est pas obligatoire. Comme elle
facilite la tâche aux entreprises de réalisation dont le matériel et la technologie de
construction sont, dans la plupart des cas, dépassés par le temps. »4

2. Nature juridique des logements

Les logements constituant le quartier sont à caractère social, au début de leur exploitation,
le propriétaire unique de ces logements était l’Etat et tous les habitants du quartier étaient
des locataires. Cela dis, la loi de 1981 5 portant cession des bien de l’Etat à permis à
certains locataires de devenir propriétaires.

Ce changement de statut a apporté plusieurs changements dans le quartier, à commencer

par la vente et la location de manière légale des appartements, le changement d’usage des
appartements en bureaux pour professions libérales dans les immeubles.

Cependant, jusqu'à présent une grande partie des appartements dans le quartier et plus
précisément dans le groupement résidentiel étudié sont des biens de l’Etat, avec l’office de
promotion et de gestion immobilière comme gestionnaire. Cela n’empêche pas certains

3
TEBIB.E, 1996, Appropriation de l’espace dans les grands ensembles à Constantine, thèse de doctorat,
université Mentouri, Constantine, p71.
4
Idem.
5
Loi 81-01 du 07 février 1981 publié dans le journal officiel le 10 février 1981 portant cession de biens
immobiliers à usage d’habitation, professionnel, commercial ou artisanal de l’Etat, des collectivités locales,
des offices de promotion et de gestion immobiliers et des entreprises, établissements et organismes publics.
Disponible dans : <www.joradp.dz>, consulté le 17-01-2014.

135
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

locataires d’entreprendre des travaux de rénovation ou de sous louer ou vendre leur

appartements dans l’illégalité.

3. Types de cellules

Nous comptons plusieurs types de conception d’appartements dans le quartier :

 trois types de conception pour les appartements F3 ;

 deux types de conception pour les appartements F4.

Nous allons designer les types d’appartements comme suite :

 F3 type 1 et F4 type 1 pour les appartements des blocs N° 42-43-44-45-46-47-48.

 F3type 2 et F4 type 2 pour les appartements des blocs N° 49-50-52-53-54-55.
 F3 type 3 pour les appartements du seul bloc angle N°51.

Figure 53 : Répartition des types d’appartements dans le groupement résidentiel

Source : auteur

136
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 54 : Vue de l’immeuble (blocs 42-43-44) contenant des appartements F3 et F4 type 1

Source : auteur

Point de vue photo

Point de vue photo

Figure 55 : Vue de l’immeuble (blocs 49-50) contenant des appartements F3 et F4 type 2

Source : auteur

137
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 56 : Vue de la façade Nord du bloc N° 51

Point de vue de la photo Point de vue photo

Source : auteur

Le bloc N° 51 est le seul bloc angle du groupement résidentiel, il est formé de 15

appartements de types F3 type 3.

Figure 57 : Vue de la façade Est de l’immeuble avec locaux commerciaux

Point de vue photo

Source : auteur

L’immeuble en question qui est formé des blocs N° 52-53-54-55, il est de la même hauteur
que les autres immeubles du groupement résidentiel (R+4), cela dit son 1er niveau abrite
des locaux commerciaux qui s’ouvrent sur la façade Sud, (coté route nationale RN20).

Cet immeuble est formé d’appartements F3 et F4 type 2.

138
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 58: Plan initial du logement F3 type1

Source : relevé sur terrain

Il faut noter que les ouvertures dans les salles de bains et WC ne concernent que les
appartements se trouvant à l’extermité des immeubles.
Figure 59: Plan du logement F3 type 1 modifié

Source : relevé sur terrain

La principale modification est l’extension de la cuisine vers le séchoir, du séjour vers le

balcon.

139
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 60: Plan initial du F3 type 2

Source : enquête sur terrain

En ce qui concerne ces appartements, même ceux qui se trouvent à l’extrémité des
immeubles ne bénéficient pas d’ouvertures pour les salles de bain et WC.
Figure 61: Plan du logement F3 type 2 modifié

Source : enquête sur terrain

Les modifications sont : création de hall et de placard, extension de la cuisine et de la

chambre.

140
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 62: Plan initial du logement F3 type 3

Source : enquête sur terrain

Tous les logements F3 de ce type bénéficient d’ouvertures dans les salles de bain et les
WC, par contre, ils ne permettent pas beaucoup de modifications vue que la majorité du
cloisonnement est en béton armé.
Figure 63: Plan du logement F3 type 3 modifié

Source : enquête sur terrain

La seule modification notable est l’extension de la cuisine vers le séchoir.

141
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 64: Plan initial du logement F4 type1

Source : enquête sur terrain

La conception de ce logement fait que l’accès à une des chambres se fait par le séjour.
Figure 65: Plan du logement F4 type1 modifié

Source : enquête sur terrain

Nous pouvons noter l’extension du séjour et de la cuisine vers le balcon et le séchoir.

142
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 66: Plan initial du logement F4 type 2

Source : enquête sur terrain

Ces appartements ne bénéficient pas d’ouvertures pour salles d’eau.

Figure 67: Plan du logement F4 type 2 modifié

Source : enquête sur terrain

Modifications : l’extension de la cuisine et de la chambre, création du hall et du placard.

143
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

4. Types de modifications

Les principales modifications apportées par les propriétaires et les locataires de ces
appartements sont les suivantes :

 Transformation du séchoir en extension de cuisine ;

 Transformation des balcons en extension de séjour (pour les F3et F4 type 1) ou de
chambre (pour les F3et F4 type 2) ;
 remplacement du revêtement du sol en carreaux de granito par de la dalle de sol (le
plus souvent le nouveau revêtement est posé sur l’ancien pour éviter les infiltrations) ;
 Remplacement des cloisons en plaques au plâtre par des cloisons en briques ;
 Cloisonnement complet de certains séchoirs et balcons avec installation de fenêtres
(généralement dans le cas des extensions).
 Modification dans la conception lors du remplacement des cloisons pour6 :
- Créer un hall d’entrée au lieu du couloir, et un placard de rangement ;
- Changer la position de la porte de la cuisine (pour plus d’intimité)
 Revêtement des murs de cuisines, des salles d’eau, et une partie du hall par des
carreaux de faïence ;
 Installation de porte de sécurité métallique à l’entrée du logement qui vient s’ajouter à
la porte d’entrée en bois (existante ou nouvelle) ;
 Installation de vérandas et barreaux métalliques dans les balcons et séchoirs et même
dans les fenêtres (surtout pour les appartements des niveaux inférieurs) ;

5. Les parties communes

5.1. Définition des parties communes

« Les parties communes sont celles qui appartiennent indivisément, à l'ensemble des
copropriétaires, chacun pour une quote-part afférente à chaque lot et qui sont affectés à
l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. »7

5.2. Catégories des parties communes

a. Parties communes de la première catégorie

Les parties communes de la première catégorie sont celles qui sont affectées à l'usage de
l'ensemble des copropriétaires.

6
Ces modification ne sont possibles que dans les appartements F3 et F4 type2.
7
Article 5 du Décret N° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la
gestion des immeubles collectifs, [en ligne] disponible sur : <www.joradp.dz >, consulté le 20-12- 2013.

144
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Elles comprennent8 :

- la totalité du sol sur lequel l'ensemble immobilier est édifié et celui qui en dépend,
notamment les terrains à usage de parking ou de jardin, les cours et les voies d'accès ;

- les réseaux d'égouts, les canalisations d'écoulement des eaux et les canalisations et
conduites d'eau, de gaz et d'électricité desservant le groupe des bâtiments ;

- et en général, tous les ouvrages d'intérêt général à usage commun de tous les bâtiments.

b. Parties communes de la deuxième catégorie

Les parties communes de la deuxième catégorie sont réservées à l'usage des occupants d'un
même bâtiment et comportent9 :

- les fondations, les gros murs de façade, de pignon, de refend, le gros œuvre des planchers
(hourdis, poutres et solives), la partie haute de l'immeuble formant toiture et, d'une manière
générale, tout ce qui forme l'ossature du bâtiment.

- les ornements des façades ainsi que les balcons loggias et terrasses, même s'ils sont, en
tout ou en partie, réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire, sauf les gardes corps et
barres d'appui des fenêtres et balcons, les châssis vitrés, les persiennes, volets, jalousies qui
sont propriété, privative.

- les locaux, espaces et servitudes communs, les portes, vestibules et couloirs d'entrée, les
escaliers, les couloirs de dégagement, les locaux ou emplacements des services généraux, -
et d'une manière générale, tous les espaces de dégagement, couloirs et locaux qui ne sont
pas affectés à l'usage d'un seul et qui ne sont pas compris dans les parties communes
générales.

c. Parties communes de la troisième catégorie

Les parties communes de la troisième catégorie comprennent exclusivement les
ascenseurs, leurs machineries et les cages des ascenseurs se trouvant dans les bâtiments.

L’entretien de la propreté des parties commune se fait grâce au passage hebdomadaire de

femmes de ménage rémunérées à la semaine par les habitants. Cela s’applique aussi bien
au quartier qu’au groupement résidentiel étudié.

Le ravalement des murs de la cage d’escalier se finance par cotisation de certains habitants.

8
Article 6 du Décret N° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la
gestion des immeubles collectifs, [en ligne] disponible sur : <www.joradp.dz >, consulté le 20-12- 2013.
9
Article 7 du même Décret.

145
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 68: Vue des murs de la cage d’escalier du bloc N°53

Point de vue photo

Source : auteur

Ces murs ont été repeints grâce au volontariat d’un jeune habitant de l’immeuble.

Nous notons que l’éclairage de la cage d’escalier ainsi que du hall de l’immeuble ne
fonctionne pas, et a subi de graves dégradations. Le seul éclairage possible est celui installé
par les habitants eux même devant leurs portes d’entrée (éclairage individuel), et qui n’est
mis en marche que pour les besoins de l’habitant concerné.

Figure 69: Vue de l’installation d’éclairage du hall d’entrée du bloc 47

Source : auteur

L’installation pour l’éclairage qui se trouve dans le plafond du hall d’entrée est
complètement détériorée.

146
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

III. LES EQUIPEMENTS

Le quartier compte de nombreux équipements vue son emplacement stratégique au cœur de

la ville d’El Khroub, sa mitoyenneté avec le boulevard des 1600 logements qui est
considéré comme le centre administratif de la ville d’El Khroub, du fait qu’il contient
plusieurs centre administratifs et équipements scolaires, ainsi nous y trouvons :

 Un lycée ;
 Un CEM ;
 Deux agences postales;
 Une agence CNEP ;
 Une agence commerciale d’Algérie télécom ;
 Deux agences bancaires (la Banque Nationale Algérienne BNA et la Banque
Extérieure Algérienne BEA) ;
 Un centre de finance ;
 Un siège de la société nationale de tabac S.N.T.A.
 Une place publique,
 Une maison de jeune ;
 Un marché couvert ;
 Un terrain de jeux.
Figure 70: Vue du portail d’entrée du lycée Massinissa

Point de vue de la photo

Source : auteur

Le lycée Massinissa est l’équipement scolaire le plus fameux de la ville d’El Khroub, il se
trouve à la partie Nord du quartier. C’est le seul lycée du quartier est il accueil les élèves
des quartiers environnants également.

147
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 71: Vue de l’agence postale de la cité des 1013 logements

Point de vue de la photo

Source : auteur

L’agence postale du quartier des 1013 logements connait une grande affluence de la part
des habitants de la ville et surtout du quartier, en particulier pendant les périodes de
virement des salaires.

IV. ACTIVITE ECONOMIQUE

Nous distinguons trois types d’activités économiques dans le quartier, les trois
appartenant au secteur tertiaire :

 Le commerce de proximité ;
 La profession libérale ;
 Les services publics.

1. Le commerce de proximité

Le commerce de proximité est constitué de deux boulevards commerciaux : le boulevard

1600 logements et le boulevard de la route nationale RN20, ce sont des locaux
commerciaux qui se trouvent à l’RDC des immeubles qui donnent sur ces deux boulevards,
nous y trouvons :

 Des locaux d’alimentation générale ;

 Des taxiphones ;
 Des tabac journaux ;
 Des pressings ;
 Des boulangeries ;
 Des librairies,
 Des marchands de fruits et légumes ;
 Des magasins de vêtements ;
148
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

 Des restaurants ;
 Des salons de thé ;
 Des magasins d’électroménagers.
 Des quincailleries.
Figure 72: Vue des locaux commerciaux des blocs N°53-54-55 donnant sur la route national RN20

Point de vue photo

Source : auteur

Le commerce de proximité est omniprésent dans le quartier et dans le groupement

résidentiel étudié plus particulièrement.

Tous ces types de commerces, nous les retrouvons également dans le marché couvert.
Certes, il est destiné au quartier des1013 logements mais également aux autres quartiers
environnants : quartier des 1600 logements, quartier des 500 logements…etc.

En ce qui concerne le groupement résidentiel étudié, sa situation stratégique dans le

quartier lui permet de bénéficier d’une grande proximité des locaux commerciaux du fait
que le RDC d’un des immeubles qui donnent sur la route nationale RN20 est constitué de
locaux commerciaux ainsi que l’immeuble de l’autre coté de la route.

2. La profession libérale

Les appartements dont l’usage a été changé en bureaux pour profession libérale se
concentrent dans les immeubles qui longent les voies de circulation, en particulier celle de
la route nationale RN20 et le boulevard des 1600 logements.10

Ils occupent des appartements à vocation résidentielle, dont l’usage a été transformé en
bureaux et cabinets médicaux.

10
Les niveaux inférieurs des immeubles sont privilégiés pour l’exercice de ces professions.

149
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Nous y trouvons :

 Des cabinets d’avocats ;

 Des cabinets médicaux ;
 Des huissiers de justices ;
 Des notaires ;
 Des cabinets d’experts comptables.

Le groupement résidentiel étudié comporte toutes ces activités mis à part la dernière
activité (cabinet d’expert comptable).
Figure 73: Vue du centre médical du bloc N° 47 dans le groupement résidentiel

Point de vue de la photo

Source : auteur

Ce centre médical occupe les deux appartements du RDC du bloc N°47. Nous notons aussi
l’appropriation de l’environnement immédiat de l’immeuble, qui est clôturé et aménagé en
cours privées et abris pour véhicules.
Figure 74: Vue de la cour centre médical du bloc N° 47 dans le groupement résidentiel

Point de vue de la photo

Source : auteur

La petite cour clôturée comporte même un banc.

150
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

3. Les services publics

Les services publics font partie intégrante du quartier des 1013 logements du fait qu’il est
considéré comme un centre administratif. Cela dit, les deux agences postales et l’agence
commerciale d’Algérie télécom sont les deux services qui connaissent la plus grande
affluence de la part des habitant de la ville en général et du quartier en particulier.

Le groupement résidentiel étudié est privilégié du fait de sa proximité avec ces deux
services publics.

Enfin, bien qu’elle se trouve en dehors de la limite administrative du quartier ; la Zone

d’Activité et de Commerce (Z.A.C) qui se trouve au Sud de la cité 1013 logements
représente la seule activité économique productive à proximité du quartier
(majoritairement des produits pharmaceutiques).

V. ESPACES VERTS
Le quartier compte trois types d’espaces verts selon leur mode de gestion :

 Une place publique ;

 Les espaces verts aménagés par les services municipaux ;
 Les espaces verts aménagés par les habitants ;

1. La place publique (place Bouchouk)

La place publique Bouchouk se trouve à l’angle de la route nationale RN20 et le boulevard

des 1600 logements. C’est une place publique assez récente par rapport au tissu
environnant (inaugurée en l’an 2000), elle occupe une surface de 9860 m².11

Cette place publique comporte plusieurs bancs publics, 4 kiosques aux quatre coins de la
place et des espaces verts qui contiens des plantations mal entretenues et livrées à des actes
de vandalisme, cela ressemble beaucoup plus à des terres pleins qu’à des espaces verts.

Faisant partie des limites physiques du groupement résidentiel étudié, cette place publique
est un lieu privilégié pour les habitants du groupement.

11
SAHLI.M. El Khroub, la nature et la ville : une culture ´écologique naissante. Colloque international ”
Penser la ville – approches comparatives ”., Octobre 2008, Khenchela, Algérie. pp.171. <halshs-00381587>

151
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 75: Vue de la place publique Bouchouk de la cité 1013 logements

Point de vue de la photo

Source : auteur

Les espaces verts sont mal entretenus et la couverture végétale est très pauvre, nous
constatons aussi une dégradation du mobilier urbain (bancs arrachés).

2. Les espaces verts aménagés par les services municipaux

Ces espaces verts se concentrent sur la partie Sud du quartier et se prolongent tout au long
des voies mécaniques qui marquent les limites du quartier. Ils sont constitués d’arbres
alignés et d’un tapis de végétation, le tout délimité par des clôture métalliques (pour
prévenir d’une éventuelle dégradation par des actes d’incivisme).

Bien que ces espaces ne bénéficient pas d’une grande variété de végétation, ils sont tout de
même entretenus régulièrement par les services municipaux (arrosage régulier,
arrachement des plantes nuisibles).
Figure 76: vue des espaces verts aménagés par les services municipaux

Point de vue de la photo

Source : auteur

Le tissu végétal est très pauvre et la clôture métallique est assez dégradée

Le groupement résidentiel étudié ne comporte pas ce type d’espaces verts.

152
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

3. Les espaces verts aménagés par les habitants

C’est le type d’espaces verts le plus répondu dans le quartier. De manière générale c’est les
habitants du 1er niveau qui se chargent de leurs aménagements, en contre partie, ils
s’approprient tout l’espace aménagé et vont même jusqu'à le clôturer (par des clôtures
métalliques ou des murs de clôtures), et cela de manière illégal sous le silence des autorités
concernées.

En ce qui concerne le groupement résidentiel étudié, nous distinguons deux types

d’aménagements :

3.1. Une appropriation totale de l’environnement immédiat

L’aménagement se fait tout au long de l’immeuble du coté des accès (par les habitants du
RDC), avec clôture de l’espace (mur de clôture) et aménagement en espaces verts, cours,
abris pour véhicules). Ce type d’aménagement se situe au niveau de l’immeuble contenant
les blocs N° 46-47-48-51.
Figure 77: vue de l’espace vert clôturé totalement par un habitant du groupement résidentiel

Point de vue de la photo

Source : auteur

Nous notons une appropriation totale d’une grande partie du contour de l’immeuble avec
mur de clôture d’une hauteur assez élevée.

3.2. Des espaces verts aménagés en coopération

Ces aménagement se font en coopération avec plusieurs habitants du même immeuble

(mais pas tous). Cette initiative a été initiée par un groupe de jeunes des habitants du
groupement résidentiel, prenant exemple sur des aménagements similaires qui ont été
entrepris dans d’autres quartiers de la ville (cité des 500 logements en particulier). Ce type
d’aménagement concerne les immeubles contenant les blocs 49-50-52-53-54-55.

153
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Afin de clôturer ces espaces verts, les habitants des deux immeubles ont opté pour deux
solutions différentes :

 Les habitants de l’immeuble contenant les blocs 49-50 ont opté pour une clôture en
bois réalisé avec du bois de récupération. Ce sont des palettes de bois qui faisaient
office de supports de marchandises.
Figure 78: vue de l’espace vert avec clôture en bois

Point de vue de la photo

Source : auteur

Une partie de la clôture à été peinte en blanc alors que la plus grande partie est à l’état brut.

 Les habitants de l’immeuble contenant les blocs 52-53-54-55 ont opté pour une
ceinture verte pour délimiter les espaces verts aménagés.
Figure 79: vue de l’espace vert avec clôture en ceinture verte

Point de vue de la photo

Source : auteur

La délimitation des espaces verts en ceinture végétale a été entreprise bien avant l’idée
introduite par les voisins d’une clôture en bois.

154
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Ajouter à ces deux types de clôtures, une délimitation des espaces a été réalisée avec des
éprouvettes (petits cylindres en béton) récupérés gratuitement auprès d’un laboratoire
d’essai techniques qui se trouve à Constantine.
Figure 80: vue de la délimitation des espaces grâce aux éprouvettes

Point de vue de la photo

Source : auteur

Les éprouvettes en béton servent à délimiter aussi bien les espaces verts que les
cheminements piétons.

Le financement de ces opérations d’aménagement se fait grâce à des cotisations auprès des
habitants ou bien grâce à des initiatives personnelles. Un des habitants qui travaillait dans
une société de botanique a grandement contribué à l’approvisionnement en arbustes et
autres plantes, et cela malgré qu’il n’habite pas les immeubles concernés.

VI. VOIRIE ET CIRCULATION

Le quartier est desservie par plusieurs voies mécaniques, les plus importantes sont : la
route nationale (RN20) et la voie du boulevard des 1600 logements. D’autres voies de
dessertes à la périphérie du quartier viennent s’ajouter aux deux premières, ces voie faisant
partie du réseau de voirie da la ville et desservent aussi les aires de stationnement qui se
trouvent dans les groupements résidentiels qui forment le quartier.

La qualité des voiries est variable selon son importance :

 Les voies principales sont de qualité moyenne et sont plus au moins entretenus de
manière périodique (parfois rénovées) ;
 Les voies secondaires et les aires de stationnement sont de qualité médiocre, leur
entretien est inexistant et les travaux de réparation et de rénovation des réseaux
d’assainissement et d’eau potable sans remise en l’état n’a fait qu’aggraver leur état
déjà dégradé.

155
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Nous signalons aussi la présence de certains ralentisseurs au niveau des voies secondaires.

En ce qui concerne le groupement résidentiel, il est longé par la route nationale (RN20) et
une voie secondaire pour une longueur totale de 220 mètres. La première étant de qualité
moyenne et la seconde de qualité médiocre.
Figure 81: vue de l’accès mécanique d’un groupement résidentiel du quartier 1013 logements

Point de vue de la photo

Source : auteur

La rénovation des voies ne prend pas en compte les accès et les aires de stationnement des
groupements résidentiels, d’où la présence des nids de poule.
Figure 82: vue du même accès mécanique après 24 heures

Point de vue de la photo

Source : auteur

Coïncidence ou pas, les nids de poule photographiés ont été rebouchés à peine quelques
heures après les avoir photographié.

Nous avons vérifié si de tels travaux ont été entrepris dans les autres groupements du
quartier mais il semble que c’est le seule lieu d’intervention.

156
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

La voie de 150 mètres qui dessert l’intérieur du groupement est dans un état moyen et bien
moins dégradée comparativement à d’autres groupements résidentiels du même quartier.

VII. ENVIRONNEMENT
1. Risques

1.1. Risques technologiques

Aucun risque technologique ne menace le quartier ou le groupement résidentiel étudié.

1.2. Risques naturels

Nous pouvons distinguer deux types de risques naturels qui concernent le quartier :
l’activité sismique et le risque d’inondation.

a. Le risque sismique
La ville d’El Khroub se trouve dans une zone sismique active, le risque est relativement
important. Le séisme qui a frappé la ville au mois d’octobre 1985 d’une magnitude de 5.9
sur l’échelle de Richter en est le parfait exemple. Les traces de ce séisme sont toujours
présentes à l’intérieur de certains appartements non rénovés du quartier.

b. Le risque d’inondation
L’inondation partielle des entrées d’immeubles suite à des intempéries est un phénomène
souvent signalé au niveau du quartier, le groupement résidentiel ne fait pas l’exception, les
immeubles les plus vulnérables à ce risque sont :

 L’immeuble contenant les blocs N°45-46-47-48 ;

 L’immeuble contenant les blocs N°52-53-54-55 ;
 Le bloc angle N°51.12

La topographie du terrain fait que les immeubles qui se trouvent dans la partie basse sont
les plus exposés à ce type de risque.

Face à ce risque d’inondation, les habitants du groupement résidentiel se sont mobilisés

pour effectuer des travaux afin d’atténuer ce phénomène :

« Des habitants de la cité 1013 logements à El-Khroub se sont mobilisés pour prévenir les
risques liés aux intempéries. Des sommes d’argents ont été ainsi récoltées par des
locataires pour entamer les travaux indispensables pour endiguer les risques d’inondations,
12
Cet immeuble se trouve dans la partie haute du groupement résidentiel, mais son accès se fait par des
marches descendantes vers le hall de l’immeuble.

157
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

notamment celui du passage donnant accès vers leurs immeubles. Pour ce faire du ciment
et autres matériaux de construction ont été acquis a-t-on constaté sur place. Cette situation
perdure depuis des années. Elle n’a pas été prise en charge par les différentes APC
installées depuis la délégation exécutive communale (DEC) des années 90 »13
Figure 83: les immeubles présentant des risques d’inondation dans le groupement résidentiel

Source : auteur

2. Déchets

Les déchets ménagers sont les principaux déchets constatés dans le quartier, il faut ajouter
à cela :

 Les déchets des locaux commerciaux (emballages des produits),

 Les déchets du marché couvert (emballages, restes de fruits et légumes),
 Les déchets de certains laboratoires de produits pharmaceutiques de la zone
d’activité et de commerce ;
 Quelques déchets des travaux de rénovation à l’intérieur des appartements.

13
« Cité 1013 appartements- El Khroub : les locataires lancent une compagne d’assainissement », 13 aout
2013 [en ligne], Disponible sur : http://www.djazairess.com/fr/lqo/5120385 , consulté le 1-12-2013.

158
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Plusieurs poubelles se trouvent dans le quartier, elles sont au nombre de 13 (en moyenne 1
poubelle par groupement résidentiel).

Le ramassage des ordures se fait de manière quotidienne vers 7h du matin par une société
privée conventionnée avec la municipalité.

Malgré qu’il n’y ait pas de tri sélectif des déchets, de petites sociétés privées font la
collecte des déchets en plastique (surtout les bouteilles en plastique) tous les soirs vers 21h.

D’après un employé interviewé, les bouteilles collectées sont vendues à des sociétés plus
grandes qui s’occupent du découpage des déchets (comme celle de Teleghma-wilaya de
Mila). Ces sociétés les revendent ensuite à la déchetterie de Blida pour être recyclé.

La majorité des poubelles sont construites en béton, mis à part trois poubelles mobiles en
plastique au Sud du quartier installées récemment après destruction des anciennes
poubelles construite en béton.

Le groupement résidentiel étudié compte une seule poubelle construite en béton.

Figure 84: vue de l’unique poubelle du groupement résidentiel étudié

Point de vue de la photo

Source : auteur

La poubelle en question est dans un état très dégradé, et les traces d’incendies sont visibles.

3. Pollution

Plusieurs sources de pollution sont à signaler dans le quartier :

3.1. Les réseaux d’assainissement défectueux

Ce sont des réseaux mal entretenus qui sont la cause de fuites et déversements des eaux
usées dans les soubassements des immeubles ainsi qu’à l’air libre. Cela engendre des
mauvaises odeurs et la prolifération d’insectes nocifs.

159
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Les insectes nocifs les plus présents, que ce soit dans les appartements ou à l’extérieur sont
les moustiques.

En ce qui concerne le groupement résidentiel étudié, des fuites importantes dans le réseau
d’assainissement dans l’immeuble qui comporte les blocs N° 45-46-47-48 sont à signaler.
Figure 85: vue de l’assainissement du bloc 47 du groupement résidentiel

Point de vue de la photo

Source : auteur

Les fuites constatées sur ces blocs n’ont jamais été l’objet de travaux d’entretien ou de
rénovation.

3.2. Les poubelles

Les poubelles du quartier engendrent de mauvaises odeurs surtout pendants les jours à
forte chaleur du fait du non respect des horaires autorisés (de 18h à 7h), les ordures sont
souvent déversées sans être emballées au préalable dans des sacs poubelles et ne sont pas
jeté à l’endroit indiqué.

Un autre phénomène est à signaler, celui des incendies volontaires et répétés des poubelles
le soir, cela engendre une pollution de l’air et des odeurs infectes.

3.3. Les véhicules

Le flux important des véhicules sur la route nationale RN20 et la double voie du boulevard
des 1600 logements en plus de la circulation difficile pendant les heures de pointes
engendrent une pollution de l’air surtout pour les immeubles qui longent ces voiries. Le
groupement résidentiel étudié est justement mitoyen de cette route national RN20.

L’intérieur du groupement résidentiel fait office d’air de stationnement non seulement pour
les habitants du groupement mais aussi pour les groupements voisins. Le nombre de
véhicules qui stationnent chaque nuit dans le groupement résidentiel est d’environs 120

160
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

véhicules de manière régulière dont 40 qui appartiennent aux habitants du groupement,

cette grande concentration de véhicules entraine une pollution de l’air chaque matin
lorsque les propriétaires de ces véhicules (voitures, camionnettes, mini bus) font chauffer
les moteurs, sans compter la pollution sonore.

« En plus de ces odeurs pestilentielles, il y a, ajoutent nos interlocuteurs, les nuisances

sonores insupportables qui viennent s'ajouter aux détritus de toutes sortes qui jonchent des
trottoirs en piteux état, autant que l'éclairage et tout le reste des infrastructures de la cité »14
Figure 86: vue de l’espace utilisé comme aire de stationnement dans le groupement résidentiel

Point de vue de la photo

Source : auteur

Cette espace non aménagé est utilisé comme aire de stationnement de jour comme de nuit
par les habitants du groupement résidentiel étudié ainsi que d’autres groupements.

Figure 87: nombre de véhicules stationnant dans le groupement résidentiel

40 véhicules
(25%) Nombre de véhicules des
goupements résidentiels
voisins
80 véhicules
(75%) Nombre de véhicules du
groupement résidentiel
étudié

Source : graphique établi à partir de données récoltés après enquête sur terrain (voir annexe)

14
Rahmani, A, (2009) L’appel des habitants de la cité des 1013 appartements, Le quotidien d’Oran [en ligne]
6 mai 2009, disponible sur :< http://www.djazairess.com/fr/lqo/5120385 > consulté le 13-12-2013.

161
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

VIII. VIE SOCIALE

1. Les lieux de rencontre

La place publique qui se trouve dans le quartier représente un lieu de rencontre privilégié
pour les habitants du quartier et des quartiers voisins. Cela dit ce lieu n’est propice aux
rencontres que pendant la journée, car le soir, l’absence d’éclairage et le manque de
sécurité rendent le lieu peu fréquentable.

Le groupement résidentiel étudié est mitoyen à cette place publique, mais elle est plus
considérée comme une nuisance qu’un lieu de rencontre et de détente.

2. Le mouvement associatif

2.1. Dans le quartier

Certains groupements résidentiels ont réussi à former des associations afin d’organiser et
de gérer la vie dans le quartier. Cela dit, la mobilisation spontanée des habitants du même
quartier face à des problèmes de voisinage, de nuisances ou de manque d’aménagements a
attirée l’attention des autorités et de la presse écrite :

« C'est ainsi que des habitants de la Cité dite 1013 logements, située en plein cœur de la
ville d'El-Khroub, dénoncent, dans une pétition signée par plusieurs dizaines d'entre eux et
qui a été adressée au wali, le cadre de vie déplorable qui est le leur»15.

2.2. Dans le groupement résidentiel

D’après les habitants du groupement résidentiel étudié, une tentative de former une
association de quartier a été entreprise en septembre 2013, mais la formation de cette
association n’a pas abouti à cause de l’enquête judiciaire faites sur les membres proposés,
deux d’entre eux ont été écartés.

L’échec de cette tentative n’a pas donné suite à une autre, de plus, les motivations pour
adhérer à cette association ne sont pas seulement en faveur de la défense des droit des
habitants et de l’organisation de la vie communautaire. Mais c’est plus une manière
d’établir un contact avec les autorités afin de privilégier une demande en matière de
logement social.

15
Rahmani, A, (2009) L’appel des habitants de la cité des 1013 appartements, Le quotidien d’Oran [en ligne]
6 mai 2009, disponible sur :< http://www.djazairess.com/fr/lqo/5120385 > consulté le 13 décembre 2013.

162
 Partie III : Étude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

CONCLUSION
L’état des lieux nous a permis de dresser un bilan assez exhaustif du quartier de manière
générale et du groupement résidentiel étudié de manière particulière.

Cette étape cruciale nous a permis de faire le tour des différentes caractéristiques du
quartier, nous avons remarqué une similitude des pratiques et des comportements entre le
groupement résidentiel étudié et les autres groupements du quartier avec quelques points
de divergence qui font la spécificité de chaque groupement (situation, taille du
groupement, types de cellules, types d’aménagements).

Les données et les informations récoltées sont assez consistantes pour repérer les
potentialités et les disfonctionnements majeurs de ce quartier.

Enfin, cette étape de la démarche HQE²R étant achevée, nous pouvons passer à la
prochaine étape, celle du diagnostic partagé.

163
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

CHAPITRE III : DIAGNOSTIC ET ENJEUX

INTRODUCTION
Le diagnostic est une étape importante de tout projet de renouvellement urbain durable, la
démarche HQE²R lui accorde une attention très particulière du fait que grâce à cette étape,
les enjeux du quartier étudié peuvent être définis.

Le diagnostic est dit partagé lorsqu’il est discuté avec les habitants du quartier concerné,
c’est la meilleure manière de connaître les problèmes réels et les aspirations des habitants
et usagers du quartier.

Étant donné que l’objectif principal de cette étude est d’améliorer la qualité de
l’environnement local, qui figure parmi les cinq objectifs à atteindre dans la démarche
HQE²R, nous allons nous focaliser sur les cibles qui concernent cet objectif

Nous allons donc à travers ce chapitre établir un diagnostic en se basant sur les données et
les informations récoltées dans l’étape précédente, celle de l’état des lieux. Nous allons
également définir les enjeux du groupement résidentiel et par la même occasion du quartier
sur la base du diagnostic établi.

I. DIAGNOSTIC
Selon la démarche HQE²R utilisée pour cette étude, Le diagnostic se fait sur les quatre
éléments qui constituent le quartier, à savoir :

 L’espace bâti résidentiel ;

 L’espace bâti non résidentiel ;
 L’espace non bâti ;
 Les infrastructures.

L’objectif principal de cette étude est l’amélioration de l’environnement local, nous avons
relevé les cibles qui nous semblent pertinentes pour notre contexte. De ce fait voici les
cibles retenus à prendre en considération pendant le diagnostic :

 Préservation et valorisation du paysage et de la qualité visuelle ;

 Amélioration de la qualité des logements et des bâtiments ;
 Amélioration de la propreté et de l’hygiène ;
 Amélioration de la sécurité et la gestion des risques ;
164
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

 Amélioration de la qualité de l’air ;

 Réduction des nuisances sonores ;
 Amélioration de la gestion des déchets.

1. Espaces bâtis résidentiels

1.1. Potentialités (points forts)

 Les logements ont été réalisé avec un système constructif résistant et solide, sa fiabilité
structurelle a été mise à l’épreuve lors du séisme d’octobre 1985 qui a touché la région
(les dégâts sont visibles que sur les cloisons en plaques au plâtre).
 La conception des appartements F3 et F4 type 2 permet une flexibilité dans le
cloisonnement, et les modifications apportées à la conception par les habitants en sont
le parfait exemple.
 Les balcons et les séchoirs permettent une augmentation de la surface habitable et cela
dans tous les types de cellules qui se trouvent dans le groupement résidentiel.
 La propreté des parties communes est assurée par des femmes de ménage qui passent
de manière hebdomadaire, ce qui garanti des cages d’escalier et un hall d’immeuble
assez propres. C’est une pratique généralisée dans tous les quartiers.

1.2. Disfonctionnements (points faibles)

 La démolition partielle ou totale de certains éléments en béton armé à l’intérieur des

appartements 1 nécessiterait une expertise pour évaluer la gravité de ce type de
modifications, plus particulièrement quand ces démolitions se font dans les niveaux
inférieurs.
De plus, la création d’ouvertures pour les salles d’eau dans les façades aveugles
dégrade la qualité de ces façades.
Ce type d’intervention doit se faire en présence de professionnels comme la loi
l’indique :
« Il pourra, sous sa responsabilité et dans la limite des lois et règlements en vigueur,
modifier comme bon lui semblera, la dispositions intérieur des locaux lui appartenant;
cependant, en cas de percement de gros murs de refend, il devra faire exécuter les
travaux, sous la surveillance d'un homme de l'art; il devra prendre toutes mesures

1
Ces travaux de démolition se font surtout dans les cuisines pour accroitre leurs surfaces et les salles d’eau
pour créer des ouvertures.

165
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l'immeuble et sera responsable des

affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de ces travaux. »2
Figure 88: vue d’un percement d’ouvertures du bloc N°50

Point de vue de la photo

Source : auteur

Les percements sont réalisés afin de permettre un éclairage et une aération naturelle de la
salle de bains et du WC.

Figure 89: vue de percements d’ouvertures dans un autre immeuble du quartier

Point de vue de la photo

Source : auteur

Le même phénomène est constaté dans plusieurs immeubles du quartier, cela aurait pu être
évité si les ouvertures avaient été prises en compte pendant la conception.

2
Article 11 modifié du Décret N° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à
la gestion des immeubles collectifs, [en ligne] disponible sur : <www.joradp.dz >, consulté le 20-12- 2013.

166
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 90: vue de la façade Nord du bloc N°45

Point de vue de la photo

Source : auteur

La conception des logements F3 et F4 type 1 a pris en considération les ouvertures pour

l’éclairage et l’aération des salles d’eau. Ce qui évite les percements anarchiques.

 Lors de la conception de ces logements, aucune disposition particulière n’a été prise en
ce qui concerne l’accessibilité des personnes à mobilité réduite (rampes, cage
d’ascenseur). Un habitant s’est trouvé dans l’obligation de créer un accès par le séchoir
Figure 91: vue de l’accès aménagé par le séchoir du bloc N°50

Point de vue de la photo

Source : auteur

L’accès en question a été aménagé pour une personne à mobilité réduite habitant
l’immeuble.

167
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

 Le revêtement du sol supplémentaire ainsi que l’élévation du niveau des sols des
balcons et séchoirs pendants les travaux de transformation constituent des charges
supplémentaires qui n’ont pas été prises en compte pendant la conception initiale ;
 Les infiltrations d’eaux de pluies à l’intérieur des logements 3 qui sont dues à des
problèmes d’étanchéité fragilisent les mures et les plafonds, qu’il soit en béton ou en
plaques au plâtre, dégradent les peintures d’intérieur et augmentent le taux d’humidité
à l’intérieur des logements. Les habitants des niveaux supérieurs sont les plus touchés
par ce phénomène ;
 La ventilation insuffisante des logements engendre un phénomène de condensation qui
augmente pendant la période hivernale ;
 La grande surface des fenêtres des logements constitue des ponts thermiques
importants qui contribuent à l’augmentation de la consommation pour le chauffage et
l’inconfort des occupants des logements ;
 L’installation de manière individuelle et non coordonnée comme le stipule la loi en
vigueur 4 avec les voisins de vérandas de différentes matières et formes ainsi que
d’autres types de barreaux de fer sur les fenêtres, balcons et séchoirs produit un rendu
anarchique et disgracieux des façades ;
Figure 92: vue de la façade du bloc 44 du groupement résidentiel étudié

Point de vue de la photo

Source : auteur La variété des vérandas et l’installation d’antennes paraboliques nuisent

à la qualité et l’harmonie de la façade. Même les vérandas avec des matériaux similaires
(aluminium) divergent en ce qui concerne les couleurs (vert et bleu).

3
Les salles d’eau sont les plus touchés par ces infiltrations.
4
Article 11 modifié du Décret N° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à
la gestion des immeubles collectifs, [en ligne] disponible sur : <www.joradp.dz >, consulté le 20-12- 2013.

168
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 93: vue de la façade Nord du bloc 42 du groupement résidentiel

Point de vue de la photo

Source : auteur

Le même constat pour la façade coté séchoirs, certains habitants ont carrément cloisonné le
séchoir avec de la brique rouge pour y installer une fenêtre.

 Des travaux d’étanchéité entrepris de manière individuelle ou collective et réalisés de

manière ponctuelle et non professionnelle ont défiguré plusieurs façades des
immeubles du quartier, mais de manière moins grave dans le groupement résidentiel.
Le bailleur social OPGI envoie rarement des équipes d’entretien et de réparation de ces
défaillances d’étanchéité5, et lorsque c’est le cas, c’est souvent de manière provisoire
car le problème ressurgi quelque temps après les interventions.
Figure 94: vue de la partie supérieure de la façade du bloc N°46 du groupement résidentiel

Point de vue de la photo

Source : auteur

Les travaux d’étanchéité sont visibles sur la façade mais d’une moindre gravité par rapport
à d’autres façades dans le quartier.

5
Ces interventions se font suite à des plaintes répétées de la part des locataires auprès de l’OPGI

169
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 95: vue d’une partie de la façade d’un immeuble au Sud du quartier

Point de vue de la photo

Source : auteur

La façade en question a été sérieusement dégradée à cause de ces travaux mal réalisés.
Figure 96: vue de la façade Nord d’un immeuble dans la partie Sud du quartier

Point de vue de la photo

Source : auteur

Les infiltrations d’eaux de pluies se font par la toiture et par les façades également (points
d’assemblage des panneaux préfabriqués en béton).
Figure 97: vue de la façade ouest d’un immeuble dans la partie Sud du quartier

Point de vue de la photo

Source : auteur

170
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

 Le ravalement des façades se fait rarement, et quand c’est le cas, ce sont les immeubles
qui longent les voies mécaniques6 qui sont concernés ;
Figure 98: vue de la façade ouest de l’immeuble contenant les blocs 49-50

Point de vue de la photo

Source : auteur

Malgré que cette façade ait subi un ravalement du fait qu’elle longe une voie secondaire,
l’état de la peinture est très dégradé,
Figure 99: vue des façades de deux immeubles dans le Sud du quartier

Point de vue de la photo

Source : auteur

Voici un exemple flagrant du traitement privilégié

pour les immeubles qui longent les voies mécaniques

alors que les deux immeuble appartienne au même

groupement résidentiel (soucis d’apparence auprès

des officiels).
Point de vue de la photo

6
Le ravalement de ces façades à été fait lors des préparatifs pour une visite officielle de la ville.

171
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

 Le problème d’assainissement constitue une source de nuisance pour les habitants de

ces logements (mauvaise odeurs à l’intérieur et à l’extérieure des logements,
prolifération d’insectes nocifs) ;
 L’éclairage collectif dans les parties communes a subi des dégradations et ne
fonctionne pas dans tout le groupement résidentiel et dans tout le quartier ;

2. Espaces bâtis non résidentiel

Dans le groupement résidentiel étudié, ces espaces concernent les appartements à usage
professionnel et le commerce de proximité. Auxquels Il faut ajouter le reste des
équipements du quartier.

2.1. Potentialités (points forts)

 Le commerce de proximité présent dans le groupement résidentiel réduit de façon

significative les déplacements des habitants, du fait qu’il dispose d’une grande partie
des produits et articles nécessaires au quotidien des habitants (alimentation générale,
boulangerie, tabac journaux...etc.) ;
 Les vitrines de ces locaux se trouvent sur l’autre façade de l’immeuble, donc loin des
accès aux immeubles, cela réduit les nuisances dues au trafic et au flux vers ces locaux
commerciaux.
 La présence de plusieurs cabinets de médecine dans le groupement résidentiel permet
l’accès aux soins pour les habitants tout en réduisant les déplacements à cet effet.

2.2. Disfonctionnements (points faibles)

 Le cabinet médical qui se trouve dans le bloc 47 du groupement résidentiel

constitue la plus grande nuisance (nuisance sonore chaque matin) et source de
désagrément pour les habitants du groupement et plus particulièrement ceux de ce
bloc7. Ce centre médical comme il s’est fait appelé connaît une grande affluence,
d’où la protestation à plusieurs reprises des habitants. Ce genre de nuisances est
strictement interdit par la loi en vigueur :
« Les copropriétaires devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit,
à aucun moment, troublée, par leur fait, celui des membres de leur famille, de leurs
invités ou des gens à leur service. »8

7
Le hall d’entrée de l’immeuble et la cage d’escalier ne constitue plus un espace semi privé.
8
Article 11 modifié du Décret N° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à
la gestion des immeubles collectifs, [en ligne] disponible sur : <www.joradp.dz >, consulté le 20-12- 2013.

172
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

 Les autres appartements à usage professionnel constituent également une source de

désagrément pour les habitants (atteinte à l’espace semi privé) mais d’une
importance moindre comparativement au cabinet médical du bloc 47.
Figure 100: vue de l’entrée du bloc 47 du groupement résidentiel

Point de vue de la photo

Source : auteur

Figure 101: vue de message d’avertissement dans le bloc N°47 du groupement résidentiel

Source : auteur

Un message d’avertissement destiné aux patients du centre médical et ceux qui les
accompagnent à l’entrée de l’immeuble, cela suite aux réclamations et aux protestations
des habitants.

173
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 102: vue du palier du 1er niveau du bloc N°52

Point de vue de la photo

Source : auteur

Dans ce bloc, deux appartements au 1er étage sont à usage professionnel (cabinet de
médecin, et bureau d’un huissier de justice. Les habitants ont installé une porte métallique
afin de délimiter leur espace semi privé.

3. Espaces non bâtis

Ces espaces concernent les espaces verts, les aires de stationnement, et les espaces non
aménagés dans le groupement résidentiel étudié.

3.1. Potentialités (points forts)

 Les espaces verts aménagés par les habitants améliorent la qualité visuelle du
paysage du groupement résidentiel et contribuent à améliorer par la même occasion
la qualité de l’air ambiant ;
Figure 103: vue des espaces verts devant le bloc 53 du groupement résidentiel

Point de vue de la photo

Source : auteur

Ces espaces verts ont été réalisés et entretenus par deux jeunes frères habitants du bloc 53.

174
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

 L’espace réservé aux aménagements en espaces verts est assez important, de plus,
le vaste terrain non aménagé 9 dont la surface dépasse les 2000m² représente un
espace avec un grand potentiel d’aménagement futur ;
 L’espace non aménagé cité ci-dessus est si vaste qu’il serait envisageable de
projeter plusieurs aménagements comme des espaces de jeux pour enfants, sachant
que près de 73 enfants résident dans le groupement résidentiel ;
 La vie sociale pourrait être organisée autour d’un espace aménagé au cœur du
groupement résidentiel.
 Le nettoyage et la propreté de l’extérieur des logements sont assurés par des
employés municipaux de manière quotidienne ;
 La perméabilité du sol n’es pas compromise du fait que la plus grande partie des
espaces non bâtis est à l’état naturel (sans béton ni bitume).
 Paradoxalement, le parking qui constitue une source de nuisance et de désagrément
présente un avantage considérable d’après les habitants, celui de la sécurité, surtout
le soir. Les cambriolages sont très rares dans le groupement résidentiel, et la
présence de veilleurs de nuit (qui habitent dans le groupement) avec leurs chiens de
garde est très dissuasive pour d’éventuelles tentatives d’agression ou de vol.
 L’entretien du mobilier urbain (lampadaires) se fait de manière assez régulière par
les services municipaux (remise en état des lampadaires dégradés, remplacement
des ampoules).

3.2. Disfonctionnements (points faibles)

 L’appropriation des espaces du contour des immeubles par les habitants des
premiers niveaux et leur clôture par des murs constituent des violations des droits
des autres habitants et une atteinte à la qualité visuelle du paysage du groupement
résidentiel. Sans compter que c’est une violation flagrante des lois et des
règlements.
Ces espaces sont des parties communes de première catégorie, et tous les habitants
de l’immeuble ont leur droit d’usage, c’est un droit garanti par les lois en vigueur10

9
Le terrain en question est utilisé comme aire de stationnement le jour et surtout la nuit.
10
Article 6 du Décret N° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la
gestion des immeubles collectifs, [en ligne] disponible sur : <www.joradp.dz >, consulté le 20-12-2013.

175
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 104: vue des espaces clôturés du bloc 48 dans le groupement résidentiel

Point de vue de la photo

Source : auteur

D’après les habitants, ce mur de clôture à été en partie démoli par les services municipaux
des années auparavant, mais l’habitant du premier niveau l’a reconstruit.

 D’après les habitants du groupement qui ont entrepris les aménagements des
espaces verts, leur plus gros problème ne se situe pas en l’aménagement lui-même
mais dans l’entretien de ces espaces, surtout en ce qui concerne l’arrosage.
Plusieurs arbres plantés ont été perdus à cause du manque d’entretien, et la
participation non régulière et le manque d’implication de certains habitants.
 Le parking de nuit qui compte 120 véhicules engendre certains conflits entre les
habitants du groupement résidentiel et les individus qui gèrent ce parking. Les
nuisances sonores (surtout le matin) et la pollution de l’air engendrées par une telle
concentration de véhicules sont souvent dénoncées par les habitants du
groupement.
Toutefois, si ces espaces sont amenés à être aménagés, il faudra penser à une
alternative pour stationner un si grand nombre de véhicules.
 Le mobilier urbain est quasi inexistant dans le groupement résidentiel mis à part les
lampadaires pour l’éclairage public, et l’unique poubelle du groupement résidentiel.
 La poubelle construite en béton ne permet pas le tri sélectif des déchets. Pourtant, la
municipalité a installé récemment dans le quartier des poubelles mobiles en
plastique qui permettraient de telles opérations,

176
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 105: vue des poubelles mobiles installées dans le quartier

Point de vue de la photo

Source : auteur

Les poubelles mobiles en plastique pourraient convenir à un tri sélectif des déchets
ménagers.

La poubelle du groupement résidentiel engendre de mauvaises odeurs surtout pendant l’été

à cause du non respect des habitants des horaires réglementaires (de 18h à 7h) et le jet des
ordures en dehors de l’espace réservé. Pourtant, la municipalité a fait des efforts de
sensibilisation pour remédier à ce phénomène (affiches pour la sensibilisation, appels au
respect des horaires dans les mosquées, les radios...Etc.).

Figure 106: vue d'une affiche de sensibilisation dans le quartier

Point de vue de la photo

Source : auteur

Des affiches de sensibilisation dans la plupart des immeubles du quartier ont été installées.

177
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

 Un autre phénomène est à signaler, celui des déchets issus de la zone d’activité
mitoyenne du quartier qui finissent dans la poubelle destinée aux habitants du
groupement résidentiel avoisinant.
Figure 107: vue des déchets de la zone d’activité

Point de vue de la photo

Source : auteur

Les déchets sont constitués en général d’emballages vides et de gans chirurgicaux.

Ces déchets devraient être transportés directement à la décharge publique et non mélangés
avec les déchets ménagers, de plus la municipalité a bien spécifié dans une pancarte, la
destination de cette poubelle à recevoir les déchets ménagers uniquement.
Figure 108: vue de la pancarte installée par les services municipaux

Point de vue de la photo

Source : auteur

Cette pancarte stipule clairement que les poubelles sont destinées uniquement aux déchets
ménagers.

178
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Le phénomène des incendies volontaires de manière répétée des poubelles qui constitue
déjà une source de pollution de l’air voit le risque pour la santé des habitants augmenter
avec de tels déchets dans les poubelles.

4. Infrastructures

4.1. Potentialités (points forts)

 La voirie mécanique dessert tout le quartier, y compris le groupement résidentiel

étudié, la qualité de la voirie périphérique du quartier ainsi que la route national
RN20 qui le traverse est moyenne et subi des rénovations périodiques ;
 Le risque d’accidents dues à la vitesse excessive est atténué par la présence de
ralentisseurs sur les voies secondaires ;
 La proximité des arrêts de bus qui mènent vers les principales destinations est un
grand avantage du quartier et plus particulièrement du groupement résidentiel
étudié. En effet, trois arrêts de bus, l’un d’une ligne péri urbaine et les deux autres
d’une ligne urbaine réduisent considérablement les déplacements des habitants.

4.2. Disfonctionnements (points faibles)

 La route nationale RN20 qui longe le groupement résidentiel par le Sud ne

comporte aucun ralentisseur. Pendant la journée, le trafic difficile engendre des
nuisances sonores et une pollution de l’air, et le soir le risque d’accident de la
circulation augmente considérablement, surtout pour les habitants du quartier, du
fait du non respect de la limitation de vitesse.11
 La qualité des voiries se dégrade à l’entrée des groupements résidentiels, elles ne
bénéficient d’aucun projet de rénovation, seulement quelques rares travaux
d’entretien pour reboucher des nids de poules, les travaux d’assainissement
entrepris ces dernières années ont contribué largement à cette dégradation vue la
non remise en état après achèvement des travaux.

11
Plusieurs accidents ont été signalés au niveau de cette voie mécanique.

179
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 109: Emplacement des arrêts de bus par rapport au groupement résidentiel étudié

Le groupement résidentiel étudié est privilégié par son emplacement stratégique et

bénéficie de trois arrêts de bus d’une grande proximité.

II. ENJEUX DU QUARTIER

En se basant sur les résultats du diagnostic avec les potentialités et les disfonctionnements
qui se trouvent au niveau du groupement résidentiel, nous pouvons définir les enjeux
suivants :

 Harmoniser et valoriser la qualité des façades des immeubles d’habitation ;

 Expertiser les structures des immeubles afin de prévenir d’éventuels risques et
garantir la sécurité des occupants ;
 Résoudre de manière durable les problèmes d’étanchéité, d’assainissement et de
voirie ;

180
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

 Aménager les vastes espaces qui se trouvent au centre des groupements

résidentiels ;
 Organiser, réglementer et harmoniser l’aménagement des contours des
immeubles ;
 Réglementer et conditionner les activités professionnelles dans les immeubles à
vocation résidentielle ;
 Encourager les initiatives des habitants et garantir leur participation dans
l’élaboration et la réalisation des projets qui concernent leur quartier.

1. Harmoniser et valoriser la qualité des façades des immeubles d’habitation

Les façades des immeubles souffrent d’un manque d’harmonie flagrant causé par :

- Les vérandas et les barreaux de fer installés avec une variété et un rythme
anarchique ;
- Les modifications apportées par les habitants pour la création d’ouvertures ;
- Les travaux d’étanchéité ponctuels et mal réalisés ;
- La présence d’antennes paraboliques ;
- Les mures de clôtures réalisés par les habitants.

Apporter des solutions à tous ces facteurs de dégradation des façades est sans doute un des
enjeux majeurs du quartier. Les travaux de réhabilitation des façades du centre ville de
Constantine peuvent être pris comme exemples.

L’uniformisation des types et des matériaux des vérandas pourrait être envisagée, le
ravalement des façades périodique pourrait être généralisé, peu importe les solutions
retenus, le plus important c’est que les habitants doivent prendre part à ce genre de
réflexion.

2. Expertiser les structures des immeubles afin de prévenir d’éventuels risques et

garantir la sécurité des occupants

La réalisation de ce quartier d’habitation remonte à une trentaine d’année, les immeubles

ont déjà subi un séisme d’une magnitude assez élevée, et les infiltrations d’eau ainsi que
les travaux de démolition partielle ou totale de certains éléments en béton armé
nécessiteraient une expertise sur la structure de ces immeubles afin de consolider si
nécessaires les parties fragilisées.

181
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

3. Résoudre de manière durable les problèmes d’étanchéité, d’assainissement et

de voirie

L’étanchéité défaillante est un problème récurant dans ces immeubles, non seulement ceux
du quartier mais dans une grande partie des logements appartenant à ces anciens
programmes. La source du problème réside dans l’utilisation lors de la réalisation de ces
logements de gravier de chantier aigu pour la protection lourde des couches d’étanchéité et
non de gravier roulé comme le préconise les experts du bâtiment. L’avènement du
phénomène des antennes paraboliques n’a fait qu’accélérer la dégradation de ces couches
d’étanchéité. Donc il faut s’attaquer à la source du problème pour y remédier de manière
durable et définitive.

L’assainissement nécessite un entretien périodique pour éviter des défaillances qui ont des
résultats néfastes pour les habitants. Il faut avant tout déterminer la responsabilité de ces
travaux d’entretien, ensuite s’assurer de leur bon déroulement.

La voirie qui se trouve à l’intérieur des groupements d’habitation doit être prise en compte
lors des travaux d’entretien et de rénovation des couches bitumineuses des voies
secondaires.
Figure 110: vue des espaces extérieurs au Nord du quartier

Point de vue de la photo

Source : auteur

La remise en état de la chaussée ne s’est pas faite après l’achèvement des travaux
d’assainissement, le rebouchage des trous et des tranchés causés par les travaux a été
réalisé par les habitants.

182
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

4. Aménager les vastes espaces qui se trouvent au centre des groupements

résidentiels

Depuis la réalisation des zones d’habitat urbaines nouvelles, la majorité des espaces
extérieurs ont été laissés sans aménagements, laissant la voie à leur utilisation de manière
anarchique (espaces verts en tous genres) et parfois illégale (parkings non officiels).

Ces dernières années, les autorités ont entamé l’exploitation de certains de ces espaces,
pour y installer des écoles primaires, des aires de jeux réalisées avec du bitume et des murs
comme clôture

L’aménagement de ces espaces laissés à l’abandon total ou mal aménagés s’avère un enjeu
important, que ce soit pour le quartier étudié ou pour tous les quartiers des Z.H.U.N
réalisées.
Figure 111: vue des espaces extérieurs au Nord du quartier

Point de vue de la photo

Source : auteur

La majorité des espaces extérieurs du quartier ne sont pas aménagés

Figure 112: vue des espaces extérieurs au Sud du quartier

Point de vue de la photo

Source : auteur

183
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Figure 113: vue du terrain de jeux dans la partie Sud du quartier

Point de vue de la photo

Source : auteur

Le premier projet qui à été prévu pour cet espace était la réalisation d’une école primaire.
Les habitants ont signé une pétition pour annuler l’implantation de ce projet du fait des
nuisances sonores qu’il aurait pu apporter, sans compter le sentiment d’étouffement du fait
d’avoir un tel équipement dans un espace aussi réduit (surtout pour les habitants des
niveaux inférieurs).

A la place, un terrain de jeux a été réalisé sans réelle protestation de la part des habitants, et
le projet d’école primaire a été réalisé dans un groupement résidentiel voisin.

Malheureusement, les nuisances qu’a apportées ce terrain de jeux pour jeunes se sont
révélées plus importantes par rapport au projet initial, de plus, la perméabilité du sol a été
compromise à cause de la couche de bitume, et le phénomène d’inondation des halls
d’entrées s’est aggravé.

5. Organiser, réglementer et harmoniser l’aménagement des contours des

immeubles

L’appropriation de ces contours par les habitants des premiers niveaux doit être organisée
et gérée faute d’être stoppée, la qualité visuelle des façades et du paysage se trouve
dégradée, et certains habitants se retrouvent favorisés par rapport à d’autre, qui ont
pourtant tous droit à l’utilisation de ces espaces.

Un compromis a été trouvé à la cité Daksi qui se trouve dans la ville de Constantine,

« Cette appropriation individuelle ne rencontre aucune opposition de la part des

gestionnaires de la ville. Au contraire, ces dernières années, par un accord tacite et parfois
verbal, entre les services d’urbanisme de l’APC et les habitants des rez de chaussée, ces
derniers avaient même offert à certains, des clôtures en fer forgé de récupération pour
délimiter l’espace attenant aux logements du rez de chaussée qu’ils s’approprient. Ils ont
184
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

exigé, des voisins, d’utiliser le même modèle, assez solide, fait à base de cornières
métalliques. L’objectif étant de le généraliser et aussi d’harmoniser le traitement de ces
espaces publics : privatisables».12

Ce compromis pourrait être généralisé afin d’atténuer l’anarchie existante, mais une étude
sur la durabilité de ce compromis doit être menée avant de passer à l’étape de la réalisation
(évaluation des impacts sur le quartier, concertation avec les habitants…etc.).

6. Réglementer et conditionner les activités professionnelles dans les immeubles à

vocation résidentielle

Le groupement résidentiel étudié comporte plusieurs appartements convertis en bureaux à

usage professionnel, même si cela apporte un désagrément aux habitants, il n’est pas
comparable au désagrément que cause le centre médical qui se trouve dans le bloc 47, la
majorité des habitants questionnés à ce sujet aspirent à le voir s’installer ailleurs.

Etant donné que l’une des finalités du développement urbain durable est de répondre aux
aspirations des habitants, les autorités devraient prendre en compte cette aspiration des
habitants du groupement résidentiel, qui pensent que ce n’est pas l’endroit approprié pour
une activité qui engendre un tel flux de personnes étrangères au quartier, et de telles
nuisances.

Une réglementation plus stricte des activités libérales exerçant dans les lieux à vocation
résidentielle est à envisager.

7. Encourager les initiatives des habitants et garantir leur participation dans

l’élaboration et la réalisation des projets qui concernent leur quartier

Il n’y à pas mieux comme démarche durable que de voir les habitants prendre les choses en
main, et décider du devenir de leurs lieux d’habitation. La gouvernance est un principe
fondamental du développement durable, et sa concrétisation sur terrain est loin d’être
évidente. Certains habitants du groupement résidentiel étudié, en particulier les jeunes, ont
montré une volonté de s’impliquer pour améliorer le cadre de vie de leur lieu de résidence,
par des initiatives personnelles ou collectives, par le volontariat pour effectuer les travaux
eux même, par la solidarité qui se manifeste lors des cotisations pour le financement des
travaux.

12
BENIDIR.F, 2007, urbanisme et planification urbaine- Le cas de Constantine, thèse de doctorat d’Etat,
université Mentouri, Constantine, p147.

185
 Partie III : Etude de Cas : Cité des 1013 logements d’El Khroub

Cela dit, la participation doit s’élever à un niveau supérieur, il faut laisser les habitants
prendre part aux projets qui concernent leur quartier afin de répondre à leurs aspirations, et
cela du début du processus d’élaboration des projets jusqu’à l’évaluation post projet.

CONCLUSION
Le diagnostic basé sur l’état des lieux nous a permis de percevoir les défaillances et les
points positifs du quartier, en particulier du groupement résidentiel étudié, cela nous a
permis d’essayer d’apporter une définition d’enjeux qui nous ont paru importants, et qui
pourront être la base d’une réflexion sur d’éventuels projets de renouvellement durable du
quartier afin d’améliorer le cadre de vie et de répondre aux attentes et aux aspirations des
habitants.

Nous pouvons considérer que ce diagnostic est partagé du moment qu’il a été discuté et
réalisé avec des habitants du groupement résidentiel étudié. Cela dit ceci n’es qu’une étape
parmi d’autres dans le processus d’élaboration d’un plan d’actions ou d’un projet de
renouvellement durable d’un quartier.

186
 Conclusion générale et recommandations

RECOMMANDATIONS

Nous pouvons avancer certaines recommandations qui peuvent être prises en

considération lors de l’élaboration des projets de renouvellement urbain, celles-ci
s’adressent avant tout aux décideurs politiques, car sans une réelle volonté politique et
concrète, les notions de qualité de l’environnement local, de satisfaction des usagers, et
globalement celle de durabilité resteront au stade de théorie.

 Faire des compagnes de formation et de sensibilisation à plusieurs niveaux (décideurs,

professionnels du secteur de la construction et de l’urbanisme, habitants et usagers)
pour une meilleure connaissance des enjeux et les bonnes pratiques à suivre.
 Encourager l’esprit d’initiative pour les habitants et usagers tout en encadrant les
opérations de modifications ou de rénovations intérieures et extérieures afin de garantir
une harmonie de l’ensemble.
 Encourager le mouvement associatif des quartiers d’habitation et faciliter son
développement et son épanouissement;
 Concrétiser le principe de participation des habitants et des usagers, en leur offrant
l’opportunité de prendre part aux projets de renouvellement des quartiers qu’ils
habitent,
 Intégrer dans les cahiers des charges des projets de renouvellement urbain les notions
de durabilité et surtout mettre l’accent sur l’objectif d’amélioration du cadre de vie ;
 Veiller à l’application rigoureuse et au respect des lois en vigueur en ce qui concerne
les parties communes afin de rétablir une justice dans leur exploitation.
 Déterminer les responsabilités de tous les acteurs et veiller à l’implication des habitants
pour leur redonner le sentiment d’appartenance à leur quartier.
 Favoriser une meilleure gestion des déchets en menant des compagnes de
sensibilisation et en réalisant les installations adéquates à cet effet (tri sélectif des
déchets).

Ces recommandations résultent de l’étude de Cas qui est « la cité des 1013 logements de la
ville d’El Khroub », qui nous a semblé un bon exemple de l’héritage des anciens
programmes Z.H.U.N. Cela dit, comme nous l’avons avancé précédemment, une
généralisation sur les quartiers à caractère similaire peut être envisagée.

187
 Conclusion générale et recommandations

CONCLUSION GENERALE

Le développement durable est l’affaire de tous, chaque habitant de la planète est

concerné, chacun de nous peut apporter une contribution aussi modeste soit elle à un
développement qui assure nos besoins ainsi que celui des générations futurs. Cela dit,
avoir ce genre de volonté est, certes un indicateur positif, mais il faudra néanmoins savoir
comment contribuer, comment participer, comment agir. Les compagnes de sensibilisation
et d’information sont loin d’être suffisantes, mais c’est un bon début pour que les
mentalités changent, et pour une plus grande implication sur tous les niveaux (collectivité
locales, élus, bailleurs sociaux, habitants et usagers).

Le renouvellement urbain qui a pour objectif principal de reconstruire la ville sur elle-
même n’a jamais été plus approprié qu’aujourd’hui, dans le monde de manière global, mais
aussi en Algérie, vue les problèmes d’étalement urbain que vivent nos villes, ajouter à cela
le problème du foncier qui a empiré depuis l’adoption pas l’Etat des grands programmes de
logements, qui ressemble étrangement aux anciens programmes de zones d’habitat
urbaines nouvelles Z.H.U.N (même typologie, même types de répétition et même quantités
de logements par programme). Pire encore, le retour à l’industrialisation du bâtiment et à la
préfabrication lourde est envisagé par les décideurs.

Si nous ne tirons pas de leçons sur les expériences du passé, nous risquons de refaire les
mêmes erreurs, l’expérience des zones d’habitat urbaines nouvelles contient beaucoup
d’enseignements qu’il faut prendre en compte pour les nouveaux programmes afin de
privilégier la qualité sur la quantité et répondre aux aspirations des futurs habitants.

Afin de tirer ces enseignements, des bilans généraux sur le devenir de ces quartiers doit
être établi, et une étude de satisfaction auprès des habitants doit être menée, non seulement
pour éviter de faire les mêmes erreurs mais également pour servir de base de départ pour
l’élaboration de projets de renouvellement durable de ces quartiers.

Nous avons eu l’opportunité, à travers notre recherche de déceler de nombreux

disfonctionnements au niveau du quartier étudié, les enjeux sont importants, le constat est
alarmant, et la situation risque de s’aggraver si des mesures ne sont pas prises.

Les décideurs ont une grande part de responsabilité sur l’état actuel de ces quartiers. Le
laisser faire des autorités et l’indifférence face aux violations des espaces communs et
188
 Conclusion générale et recommandations

publics, l’abandon de l’entretien de ces quartiers, tous ces facteurs sont des causes de
dégradation du cadre de vie des habitants.

Toutefois, le quartier recèle un bon nombre de potentialités qu’il faut exploiter. La plus
importante d’entre elles à notre avis est la motivation des jeunes habitants, cette
motivation doit être encadrée, encouragée et exploitée car le facteur humain est la clé de la
réussite ou de l’échec d’un développement durable de ces quartiers.

L’amélioration de l’environnement local est un objectif difficile à atteindre pour ces

quartiers d’habitation, mais pas impossible, l’espoir réside dans un changement de
mentalités pour tous les acteurs locaux (décideurs, habitants, usagers), cela prendra du
temps, c’est un processus long et complexe avec des résultats à court, moyen et long terme.
Car ces projets ne s’achèvent pas à la fin des travaux mais auront une continuité dans le
temps avec les phases de suivi et d’évaluation.

Les enjeux majeurs du quartier définis pendant l’étude de Cas sont :

 Harmoniser et valoriser la qualité des façades des immeubles d’habitation ;

 Expertiser les structures des immeubles afin de prévenir d’éventuels risques et
garantir la sécurité des occupants ;
 Résoudre de manière efficace et durable les problèmes d’étanchéité,
d’assainissement et de voirie ;
 Aménager les vastes espaces qui se trouvent au centre des groupements
résidentiels ;
 Organiser, réglementer et harmoniser l’aménagement des contours des immeubles ;
 Réglementer et conditionner les activités professionnelles dans les immeubles à
vocation résidentielle ;
 Encourager les initiatives des habitants et garantir leur participation dans
l’élaboration et la réalisation des projets qui concernent leur quartier.

Nous pouvons même envisager une extrapolation des enjeux de ce quartier afin de les
généraliser à l’ensemble des quartiers issus des programmes de zones d’habitat urbaines
nouvelles Z.H.U.N vue les nombreux points de similitude : réalisés dans la même période,
les aspects culturels sont proches, souvent avec la même typologie de construction et
d’aménagement.

189
 Bibliographie

BIBLIOGRAPHIE

OUVRAGES

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 www.caue-sarthe.com
 www.doctissimo.fr
 www.joradp.dz

193
 Annexe

ANNEXE
Tableaux des données sur l’occupation des appartements du groupement résidentiel
Tableau 8: Occupation des blocs N°42-43-44
Nombre BT 42 BT 43 BT 44
d’occupants
F3 F4 F3 F4 F3 F4
Etage

4eme étage 4 3 6 (3 enfants) 3 6 (2 enfants) 5

3eme étage 4(2 enfants) 5 4 4 (2 enfants) 5 6 (2 enfants)

2eme étage 6 6(1 enfant) 6(1 enfant) 5 (3 enfants) 8 (1 enfant) 4 (1 enfant)

1er étage 4 5(1 enfant) 5 (1 enfant) 6 6 4

RDC vacant 5 7 2 5 médecin

Source : enquête personnelle

Tableau 9: Occupation des blocs N°45-46

Nombre BT 45 BT 46
d’occupants
F3 F4 F3 F4
Etage

4eme étage 4 6 3 4

3eme étage 8 5 2 7 (1 enfant)

2eme étage 5 vacant 7 4

1er étage 5 5 8 (2 enfants) 6

RDC 1 5 (2 enfants) 1 dentiste

Source : enquête personnelle

Tableau 10: occupation des blocs N°47-48

Nombre BT 47 BT 48
d’occupants F3 F4 F3 F4
Etage

4eme étage 5 5 (3 enfants) 6 (1 enfant) vacant

3eme étage 7 (2 enfants) 7 5 3

2eme étage 6 6 (1 enfant) 3 4 (2 enfants)

1er étage vacant 5 (1ado) avocat 2

RDC Centre médical 4 vacant

Source : enquête personnelle

194
 Annexe

Tableau 11: occupation des blocs N°49-50

Occupation BT 50 BT 49

Etage F3 F4 F3 F4

4eme étage 4 3 4 4

3eme étage 4 (2 enfants) 3 2 3

2eme étage 4 3 (1 enfant) 7 vacant

1er étage 3 6 3 (1enfant) 5

RDC 4 6 (2 enfants) 5 (2 enfants) médecin

Source : enquête personnelle

Tableau 12: occupation du bloc N° 51

Occupation BT 51
Etage
F3 F3 F3

4eme étage 8 (1 enfant) 4 5

3eme étage 6 4 (2 enfants) 7 (2 enfants)

2eme étage 7 (2 enfants) 4 6 (1 enfant)

1er étage 3 (1 enfants) 8 6

RDC 3 5 (1ado) dentiste

Source : enquête personnelle

Tableau 13: occupation des blocs N°52-53

Nombre BT 53 BT 52
d’occupants
F3 F4 F3 F4
Etage

4eme étage 4 4 (2enfants) vacant vacant

3eme étage 7 1 4 2

2eme étage 2 6 (2 enfants) 3 (1 enfant) 5(2 enfants)

1er étage 5 (1 enfant) 8 (1 enfant) huissier médecin

RDC Entrés de service

Source : enquête personnelle

195
 Annexe

Tableau 14: occupation des blocs N54-55

Occupation BT 55 BT 54
Etage F3 F4 F3 F4

4eme étage 6 3(1 enfant) 6 avocat

3eme étage 3 4 5 (2 enfants) 3 (1 enfant)

2eme étage 5(1 ado) 5 vacant 3

1er étage 1 8 (3 enfants) 4 (2 enfants) notaire

RDC Entrés de service

Source : enquête personnelle

196
 Liste des tableaux

LISTE DES TABLEAUX

Tableau 1 : évolution du taux d’urbanisation en Algérie ................................................................. 25

Tableau 2 : Etapes d’évolution de la ville et prise en compte du rapport nature / société ............... 35
Tableau 3 : comparatif entre l’état initial et le projet de renouvellement urbain ............................. 42
Tableau 4 : Liens entre les 21 cibles du système ISDIS et les 6 principes de développement durable
.......................................................................................................................................................... 78
Tableau 5 : les éléments d’analyse d’un quartier ............................................................................. 87
Tableau 6 : Cibles, sous cibles et indicateur de l’objectif « amélioration de la qualité de
l’environnement local ».................................................................................................................... 94
Tableau 7 : Grille d’analyse de méthode HQDIL ............................................................................ 95
Tableau 8: Occupation des blocs N°42-43-44................................................................................ 194
Tableau 9: Occupation des blocs N°45-46 ..................................................................................... 194
Tableau 10: occupation des blocs N°47-48 .................................................................................... 194
Tableau 11: occupation des blocs N°49-50 .................................................................................... 195
Tableau 12: occupation du bloc N° 51 ........................................................................................... 195
Tableau 13: occupation des blocs N°52-53 .................................................................................... 195
Tableau 14: occupation des blocs N54-55 ..................................................................................... 196

197
 Liste des figures

LISTE DES FIGURES

Figure 1 : les piliers du développement durable............................................................................... 16

Figure 2 : détachement d’un glacier à cause du réchauffement climatique ..................................... 18
Figure 3 : la concentration du PIB mondial ..................................................................................... 21
Figure 4 : pourcentage des émissions de GES au XXIème siècle .................................................... 21
Figure 5 : évolution du taux d’urbanisation en Algérie.................................................................... 25
Figure 6 : Image 3d de l’ambiance nocturne .................................................................................... 37
Figure 7 : Vue aérienne de MASDAR City ..................................................................................... 37
Figure 8 : étage de logement à l’état actuel ...................................................................................... 41
Figure 9 : les modifications .............................................................................................................. 41
Figure 10 : l’éco-quartier de Grenoble, l’un des premiers à obtenir le label éco-quartier ............... 52
Figure 11 : les critères et les indicateurs du label éco-quartier ....................................................... 53
Figure 12 : le tramway du quartier de Vauban à fribourg (Allemagne) ........................................... 55
Figure 13 : Exemple d’espace public structurant (quartier de Kronsberg à Hanovre, Allemagne) . 56
Figure 14 : Exemple de gestion des eaux pluvial par canaux (quartier d’Augustenborg à Malmö) 57
Figure 15 : Situation de la ville de Malmö en Suède ....................................................................... 59
Figure 16 : Toiture végétalisée dans le quartier Bo01...................................................................... 60
Figure 17 : Diversité architecturale dans le quartier Bo01 ............................................................... 60
Figure 18 : Les panneaux photovoltaïques sur les toitures- quartier Bo01 ...................................... 61
Figure 19 : La richesse des éléments naturels qui compose le paysage du quartier Bo01 ............... 61
Figure 20 : Faussé de rétention d’eau- quartier Vauban .................................................................. 62
Figure 21 : panneaux solaires- quartier Vauban............................................................................... 62
Figure 22 : jardin public – quartier Vauban ..................................................................................... 63
Figure 23 : Allée Vauban, l’axe structurant ..................................................................................... 63
Figure 24 : cheminement piéton- quartier Vauban ........................................................................... 63
Figure 25 : utilisation des transports doux- quartier Vauban ........................................................... 63
Figure 26 : les 14 quartiers du projet HQE²R................................................................................... 67
Figure 27 : les cercles HQE2R de la durabilité ................................................................................ 79
Figure 28 : Les trois dimensions de la participation ........................................................................ 82
Figure 29 : Les quatre phases de la démarche HQE2R de développement durable ........................ 85
Figure 30 : les quatre phases de la démarche HQE²R ...................................................................... 92
Figure 31 : Profil de développement durable d’un quartier réalisé avec le modèle INDI ................ 97
Figure 32 : vue du quartier de La Roseraie .................................................................................... 101
Figure 33 : Situation de La Roseraie sur la carte de la France ....................................................... 102
Figure 34 : la rame 1008 du tramway de La Roseraie.................................................................... 106

198
 Liste des figures

Figure 35 : vue d’une piste cyclable à La Roseraie ....................................................................... 109

Figure 36 : Le quartier de Bon Pastor ............................................................................................ 110
Figure 37 Une maison du quartier Bon Pastor ............................................................................... 111
Figure 38 : vue sur une ruelle dans le quartier de Bon Pastor ........................................................ 113
Figure 39 : Vue du mausolée de Massinissa de la ville d’El Khroub............................................. 119
Figure 40 : Carte des communes de la wilaya de Constantine ....................................................... 121
Figure 41: Image satellite de la situation de la ville d'El Khroub dans la wilaya de Constantine .. 122
Figure 42 : Image satellite de la ville d’El Khroub ........................................................................ 123
Figure 43 : évolution de la population de la commune d’El Khroub ............................................. 124
Figure 44 : Evolution de la population de la commune d’El Khroub ............................................ 124
Figure 45 : Unités d’habitation de la ville d’El Khroub ................................................................. 126
Figure 46 : Image satellite de la situation de la cité 1013 d’El Khroub. ........................................ 127
Figure 47 : Plan du groupement résidentiel étudié ......................................................................... 128
Figure 48 : Plan de situation du groupement résidentiel étudié ..................................................... 129
Figure 49 : Vue satellite du groupement résidentiel étudié ............................................................ 130
Figure 50 : Proportion de la population du quartier des 1013 logements par rapport à la ville ..... 133
Figure 51 : Proportion des enfants de -14 ans par rapport à la population du groupement .......... 133
Figure 52 : Répartition de l’usage des appartements dans le groupement résidentiel ................... 134
Figure 53 : Répartition des types d’appartements dans le groupement résidentiel ........................ 136
Figure 54 : Vue de l’immeuble (blocs 42-43-44) contenant des appartements F3 et F4 type 1..... 137
Figure 55 : Vue de l’immeuble (blocs 49-50) contenant des appartements F3 et F4 type 2 .......... 137
Figure 56 : Vue de la façade Nord du bloc N° 51 .......................................................................... 138
Figure 57 : Vue de la façade Est de l’immeuble avec locaux commerciaux .................................. 138
Figure 58: Plan initial du logement F3 type1 ................................................................................. 139
Figure 59: Plan du logement F3 type 1 modifié ............................................................................. 139
Figure 60: Plan initial du F3 type 2 ................................................................................................ 140
Figure 61: Plan du logement F3 type 2 modifié ............................................................................. 140
Figure 62: Plan initial du logement F3 type 3 ................................................................................ 141
Figure 63: Plan du logement F3 type 3 modifié ............................................................................. 141
Figure 64: Plan initial du logement F4 type1 ................................................................................. 142
Figure 65: Plan du logement F4 type1 modifié .............................................................................. 142
Figure 66: Plan initial du logement F4 type 2 ................................................................................ 143
Figure 67: Plan du logement F4 type 2 modifié ............................................................................. 143
Figure 68: Vue des murs de la cage d’escalier du bloc N°53 ......................................................... 146
Figure 69: Vue de l’installation d’éclairage du hall d’entrée du bloc 47 ....................................... 146
Figure 70: Vue du portail d’entrée du lycée Massinissa ................................................................ 147
Figure 71: Vue de l’agence postale de la cité des 1013 logements ................................................ 148

199
 Liste des figures

Figure 72: Vue des locaux commerciaux des blocs N°53-54-55 donnant sur la RN20 ................ 149
Figure 73: Vue du centre médical du bloc N° 47 dans le groupement résidentiel ......................... 150
Figure 74: Vue de la cour centre médical du bloc N° 47 dans le groupement résidentiel ............. 150
Figure 75: Vue de la place publique Bouchouk de la cité 1013 logements ................................... 152
Figure 76: vue des espaces verts aménagés par les services municipaux ...................................... 152
Figure 77: vue de l’espace vert clôturé totalement par un habitant du groupement résidentiel ..... 153
Figure 79: vue de l’espace vert avec clôture en ceinture verte....................................................... 154
Figure 78: vue de l’espace vert avec clôture en bois ...................................................................... 154
Figure 80: vue de la délimitation des espaces grâce aux éprouvettes ............................................ 155
Figure 81: vue de l’accès mécanique d’un groupement résidentiel du quartier 1013 logements ... 156
Figure 82: vue du même accès mécanique après 24 heures ........................................................... 156
Figure 83: les immeubles présentant des risques d’inondation dans le groupement résidentiel .... 158
Figure 84: vue de l’unique poubelle du groupement résidentiel étudié ......................................... 159
Figure 85: vue de l’assainissement du bloc 47 du groupement résidentiel .................................... 160
Figure 87: nombre de véhicules stationnant dans le groupement résidentiel ................................. 161
Figure 86: vue de l’espace utilisé comme aire de stationnement dans le groupement résidentiel . 161
Figure 88: vue d’un percement d’ouvertures du bloc N°50 ........................................................... 166
Figure 89: vue de percements d’ouvertures dans un autre immeuble du quartier .......................... 166
Figure 90: vue de la façade Nord du bloc N°45 ............................................................................. 167
Figure 91: vue de l’accès aménagé par le séchoir du bloc N°50 ................................................... 167
Figure 92: vue de la façade du bloc 44 du groupement résidentiel étudié ..................................... 168
Figure 93: vue de la façade Nord du bloc 42 du groupement résidentiel ....................................... 169
Figure 94: vue de la partie supérieure de la façade du bloc N°46 du groupement résidentiel ....... 169
Figure 95: vue d’une partie de la façade d’un immeuble au Sud du quartier ................................. 170
Figure 96: vue de la façade Nord d’un immeuble dans la partie Sud du quartier .......................... 170
Figure 97: vue de la façade ouest d’un immeuble dans la partie Sud du quartier ........................ 170
Figure 98: vue de la façade ouest de l’immeuble contenant les blocs 49-50 ................................. 171
Figure 99: vue des façades de deux immeubles dans le Sud du quartier ....................................... 171
Figure 100: vue de l’entrée du bloc 47 du groupement résidentiel ................................................ 173
Figure 101: vue de message d’avertissement dans le bloc N°47 du groupement résidentiel ......... 173
Figure 102: vue du palier du 1er niveau du bloc N°52 .................................................................. 174
Figure 103: vue des espaces verts devant le bloc 53 du groupement résidentiel ........................... 174
Figure 104: vue des espaces clôturés du bloc 48 dans le groupement résidentiel .......................... 176
Figure 105: vue des poubelles mobiles installées dans le quartier ................................................. 177
Figure 106: vue d'une affiche de sensibilisation dans le quartier ................................................... 177
Figure 107: vue des déchets de la zone d’activité .......................................................................... 178
Figure 108: vue de la pancarte installée par les services municipaux ............................................ 178

200
 Liste des figures

Figure 109: Emplacement des arrêts de bus par rapport au groupement résidentiel étudié ........... 180
Figure 110: vue des espaces extérieurs au Nord du quartier .......................................................... 182
Figure 111: vue des espaces extérieurs au Nord du quartier .......................................................... 183
Figure 112: vue des espaces extérieurs au Sud du quartier ............................................................ 183
Figure 113: vue du terrain de jeux dans la partie Sud du quartier.................................................. 184

201
 Table des matières

Table des matières

Remerciements ....................................................................................................................... 1
SOMMAIRE .......................................................................................................................... 3
INTRODUCTION GENERALE ........................................................................................ 1
JUSTIFICATIF DU CHOIX DU THEME ............................................................................ 3
PROBLEMATIQUE ............................................................................................................. 4
HYPOTHESES...................................................................................................................... 5
OBJECTIFS DE LA RECHERCHE ..................................................................................... 6
METHODOLOGIE ............................................................................................................... 7
Les outils de la recherche ...................................................................................................... 7
Structuration du travail de recherche ..................................................................................... 8
PARTIE I: DU DEVELOPPEMENT DURABLE AU DEVELOPPEMENT URBAIN
DURABLE

CHAPITRE I : LES ENJEUX DU DEVELOPPEMENT DURABLE ..................... 10

INTRODUCTION ............................................................................................................... 10
I. L’EMERGENCE DE LA NOTION DE DEVELOPPEMENT DURABLE ....................... 10
1. La théorie de Malthus....................................................................................................... 10
2. La croissance zéro avec le Club de Rome ........................................................................ 10
3. La Conférence de Stockholm et l'écodéveloppement....................................................... 11
4. Le Rapport Brundtland : Notre avenir à tous (traduction de : Our common future) ........ 11
5. Le Sommet de Rio et la Déclaration sur l'environnement et le développement ............... 11
II. DEFINITIONS ................................................................................................................. 12
1. Définition du développement durable .............................................................................. 12
2. L’agenda 21 (Action 21) .................................................................................................. 12
3. Agenda 21 local................................................................................................................ 13
4. La grenelle de l’environnement ........................................................................................ 13
III. LES PRINCIPES DU DEVELOPPEMENT DURABLE ................................................ 13
1. Principe de précaution ...................................................................................................... 13
2. Principe de prévention...................................................................................................... 14
3. Principe de responsabilité................................................................................................. 14
4. Principe pollueur-payeur .................................................................................................. 14
5. Droit à l'information ......................................................................................................... 15
6. Principe d'équité ............................................................................................................... 15
IV. LES PILIERS DU DEVELOPPEMENT DURABLE ..................................................... 15
1. Le pilier Économique ....................................................................................................... 15
2. Le pilier Social ................................................................................................................. 16
3. Le pilier Environnemental ................................................................................................ 16
V. LES ENJEUX MONDIAUX DU DEVELOPPEMENT DURABLE .............................. 16
1. Les enjeux environnementaux du développement durable .............................................. 16
2. Les enjeux sociaux du développement durable ................................................................ 18

202
 Table des matières

3. Les enjeux économiques du développement durable ....................................................... 19

VI. LES INDICATEURS DE DEVELOPPEMENT DURABLE .......................................... 20
1. Le taux de croissance du PIB réel par habitant ................................................................ 20
2. Le changement climatique ............................................................................................... 21
3. Les énergies renouvelables............................................................................................... 21
4. La consommation d’énergie des transports ...................................................................... 22
5. La productivité des ressources ......................................................................................... 22
6. L’évolution de la biodiversité .......................................................................................... 22
7. La gestion des ressources halieutiques ............................................................................. 22
8. L’espérance de vie en bonne santé ................................................................................... 22
9. Le taux de pauvreté .......................................................................................................... 22
10. L’emploi des travailleurs âgés ...................................................................................... 23
11. Aide publique au développement et solidarités internationales ................................... 23
VII. LES ENJEUX DU DEVELOPPEMENT DURABLE EN ALGERIE ............................. 23
1. Enjeux du développement durable selon le SNAT 2030.................................................. 23
2. L’aide européenne ............................................................................................................ 25
3. Les priorités du SNAT ..................................................................................................... 26
4. Les lignes directrices du SNAT 2030 en Algérie ............................................................. 26
CONCLUSION ................................................................................................................... 27
CHAPITRE II : L’URBANISME DURABLE ................................................................ 28
INTRODUCTION ............................................................................................................... 28
I. DEFINITION DE L’URBANISME DURABLE ................................................................. 28
1. Définition de l’urbanisme................................................................................................. 28
2. Définition de l’urbanisme durable.................................................................................... 28
II. OBJECTIFS ET FINALITES DE L’URBANISME DURABLE ................................... 29
1. Les objectifs de l’urbanisme durable................................................................................ 29
2. Finalités de l’urbanisme durable ...................................................................................... 29
III. LES ENJEUX DE L’URBANISME DURABLE ............................................................ 30
1. Les changements climatiques ........................................................................................... 30
2. L’efficacité énergétique et la réduction de la consommation des ressources ................... 31
3. L’équilibre écologique et la protection de la biodiversité ................................................ 31
4. La sécurité des personnes et des biens ............................................................................. 31
5. La santé publique ............................................................................................................. 31
6. L’attractivité, la compétitivité et l’efficacité économique ............................................... 32
7. La dynamique démographique ......................................................................................... 32
8. La cohésion sociale et la solidarité entre territoires et générations .................................. 32
9. L’identité territoriale ........................................................................................................ 32
10. L’acceptabilité sociale .................................................................................................. 33
IV. LA VILLE DURABLE .................................................................................................... 33
1. Définitions ........................................................................................................................ 33
2. Les objectifs à atteindre pour rendre une ville durable .................................................... 36
3. L'enjeu majeur de la ville durable : le renouvellement urbain ......................................... 36

203
 Table des matières

4. Un exemple de villes durables : MASDAR City (Emirat Arabes Unis) .......................... 37

V. LE RENOUVELLEMENT URBAIN DURABLE ........................................................ 38
1. Types d’opérations sur les tissus urbains ......................................................................... 38
2. Définition du renouvellement urbain .............................................................................. 39
3. Le renouvellement urbain et le développement durable................................................... 39
4. Les enjeux du renouvellement urbain durable ................................................................ 40
5. Exemple d’opérations de renouvellement urbain : ville de Fameck en France ................ 41
CONCLUSION ................................................................................................................... 44
CHAPITRE III : ÉCO-QUARTIERS ET QUARTIERS DURABLES ....................... 45
INTRODUCATION ............................................................................................................ 45
I. DEFINITIONS ..................................................................................................................... 45
1. La définition selon l’étymologie ...................................................................................... 45
2. L’éco-quartier et le quartier durable ................................................................................. 46
3. Les types d’éco-quartiers ................................................................................................. 46
II. LES PRINCIPES FONDATEURS D’UN ECO-QUARTIER ......................................... 47
III. LES ENJEUX D’UN ECO-QUARTIER ......................................................................... 47
1. Une qualité de vie et d’usage renouvelée ......................................................................... 48
2. Un quartier qui recrée du lien et redonne du sens ............................................................ 49
3. Un nouveau rapport au vivant .......................................................................................... 49
IV. DEMARCHES ET LABELS POUR UN ECO-QUARTIER ...................................... 50
1. Les labels pour des critères énergétiques ......................................................................... 50
2. Les démarches d’éco-quartiers ........................................................................................ 50
3. De la démarche éco-quartier au label éco-quartier ........................................................... 52
V. LES ETAPES D’ELABORATION D’UN ECO-QUARTIER ........................................ 53
1. Le choix d’un site pertinent .............................................................................................. 54
2. La proximité et les solutions alternatives à la voiture ...................................................... 54
3. La mixité sociale et fonctionnelle .................................................................................... 55
4. La diversité spatiale et la lutte contre l’étalement urbain ................................................. 55
5. La sobriété énergétique .................................................................................................... 56
6. La conception d’espace public structurant ....................................................................... 56
7. Le respect du cycle de l’eau ............................................................................................. 57
8. Le renforcement de la biodiversité ................................................................................... 57
9. La gestion des déchets ...................................................................................................... 58
10. L’implication des habitants .......................................................................................... 58
VI. EXEMPLES D’ECO-QUARTIERS ................................................................................ 58
1. Quartier Bo01 à Malmö (Suède) ...................................................................................... 58
2. Le quartier de Vauban à Fribourg (Allemagne) ............................................................... 62
CONCLUSION ................................................................................................................... 64
PARTIE II: LA DEMARCHE HQE²R
CHAPITRE I : LES BASES THEORIQUES DE LA DEMARCHE HQE²R ............. 66
INTRODUCTION ............................................................................................................... 66

204
 Table des matières

I. LE CONCEPT DE LA DEMARCHE HQE²R ..................................................................... 66

1. L’acronyme HQE²R ......................................................................................................... 66
2. Les projets HQE²R ........................................................................................................... 67
II. LES PRINCIPES STRUCTURANT LA DEMARCHE HQE²R ..................................... 67
1. Principe d’efficacité économique ..................................................................................... 68
2. Principe d’équité sociale .................................................................................................. 68
3. Principe d’efficacité environnementale ............................................................................ 68
4. Principe du long terme ..................................................................................................... 69
5. Principe de globalité ......................................................................................................... 69
6. Principe de gouvernance .................................................................................................. 69
III. LES OBJECTIFS DE DEVELOPPEMENT DURABLE D’UN QUARTIER ................ 70
1. Préserver et valoriser l’héritage et conserver les ressources ............................................ 72
2. Améliorer la qualité de l’environnement local ................................................................. 73
3. Améliorer la diversité ....................................................................................................... 75
4. Améliorer l’intégration ..................................................................................................... 76
5. Renforcer le lien social ..................................................................................................... 77
IV. LES INDICATEURS DE DEVELOPPEMENT DURABLE .......................................... 80
1. Définition d’un indicateur ................................................................................................ 80
2. Les différents types d’indicateurs .................................................................................... 80
V. LA PARTICIPATION ..................................................................................................... 81
1. Coercition ......................................................................................................................... 81
2. Information ....................................................................................................................... 81
3. Sensibilisation .................................................................................................................. 81
4. Consultation ..................................................................................................................... 81
5. Concertation ..................................................................................................................... 81
6. Coopération ...................................................................................................................... 82
CONCLUSION ................................................................................................................... 83
CHAPITRE II : LES PHASES ET LES OUTILS DE LA DEMARCHE HQE²R...... 84
INTRODUCTION ............................................................................................................. 84
I. LES PHASES DE LA DEMARCHES HQE²R.................................................................... 84
1. Phase 1 : décision – recueil des besoins puis décision stratégique et politique................ 86
2. Phase 2 : analyse ou état des lieux et diagnostic partage de développement durable ...... 86
3. Phase 3 : évaluation ex ante des projets ou scenarios potentiels ...................................... 89
4. Phase 4 : mise en œuvre du projet ou plan d’actions....................................................... 90
II. LES OUTILS DE LA DEMARCHE HQE²R .................................................................. 93
1. Le system ISDIS (Integrated Sustainable Development Indicators System) ................... 93
2. La méthode HQDIL de diagnostic partagé de développement durable ........................... 95
3. Le modèle d’évaluation INDI .......................................................................................... 97
4. Le modèle ENVI .............................................................................................................. 98
5. Le model ASCOT d’évaluation du coût .......................................................................... 98
CONCLUSION ................................................................................................................... 99

205
 Table des matières

CHAPITRE III : EXEMPLES D’APPLICATION DE LA DEMARCHE HQE²R .. 100

INTRODUCTION ............................................................................................................. 100
I. EXEMPLE 1 : QUARTIER DE LA ROSERAIE A ANGERS (FRANCE) ................. 101
1. Etat des lieux .................................................................................................................. 102
2. DIAGNOSTIC ............................................................................................................... 105
3. LES ENJEUX DU QUARTIER ..................................................................................... 108
II. EXEMPLE 2 : QUARTIER DE BON PASTOR A BARCELONE .............................. 110
1. ETAT DES LIEUX ........................................................................................................ 110
2. DIAGNOSTIC ............................................................................................................... 113
3. PRINCIPAUX ENJEUX POUR LE QUARTIER ...................................................... 115
CONCLUSION ................................................................................................................. 116
PARTIE III: ETUDE DE CAS
CHAPITRE I : PRESENTATION DU SITE ................................................................ 118
INTRODUCTION ............................................................................................................. 118
I. LA VILLE D’EL KHROUB .............................................................................................. 118
1. Présentation .................................................................................................................... 118
2. Historique ....................................................................................................................... 119
3. Situation géographique................................................................................................... 121
4. Limites administratives .................................................................................................. 121
5. Topographie ................................................................................................................... 121
6. Population ...................................................................................................................... 124
II. LA CITE DES 1013 LOGEMENTS .............................................................................. 125
1. La genèse du quartier ..................................................................................................... 125
2. Situation ......................................................................................................................... 125
III. CHOIX DE L’ECHANTILLONAGE ............................................................................ 128
1. Définition d’un groupement résidentiel ......................................................................... 128
2. Situation géographique................................................................................................... 128
3. Justification du choix de l’échantillonage ..................................................................... 131
CONCLUSION ................................................................................................................. 131
CHAPITRE II : ETAT DES LIEUX ............................................................................. 132
INTRODUCTION ............................................................................................................. 132
I. POPULATION ................................................................................................................... 132
II. LOGEMENTS................................................................................................................ 134
1. Système constructif ........................................................................................................ 135
2. Nature juridique des appartements ................................................................................. 135
3. Types de cellules ............................................................................................................ 136
4. Types de modifications .................................................................................................. 144
5. Les parties communes .................................................................................................... 144
III. LES EQUIPEMENTS .................................................................................................... 147

206
 Table des matières

IV. ACTIVITE ECONOMIQUE.......................................................................................... 148

1. Le commerce de proximité ............................................................................................. 148
2. La profession libérale ..................................................................................................... 149
3. Les services publics ........................................................................................................ 151
V. ESPACES VERTS ......................................................................................................... 151
1. La place publique (place Bouchouk) .............................................................................. 151
2. Les espaces verts aménagés par les services municipaux .............................................. 152
3. Les espaces verts aménagés par les habitants ................................................................ 153
VI. VOIRIE ET CIRCULATION ........................................................................................ 155
VII. ENVIRONNEMENT ..................................................................................................... 157
1. Risques ........................................................................................................................... 157
2. Déchets ........................................................................................................................... 158
3. Pollution ......................................................................................................................... 159
VIII. VIE SOCIALE ........................................................................................................... 162
1. Les lieux de rencontre .................................................................................................... 162
2. Le mouvement associatif ................................................................................................ 162
CONCLUSION ................................................................................................................. 163
CHAPITRE III : DIAGNOSTIC ET ENJEUX ............................................................ 164
INTRODUCTION ............................................................................................................. 164
I. DIAGNOSTIC ................................................................................................................... 164
1. Espaces bâtis résidentiels ............................................................................................... 165
2. Espaces bâtis non résidentiel .......................................................................................... 172
3. Espaces non bâtis ........................................................................................................... 174
4. Infrastructures ................................................................................................................ 179
II. ENJEUX DU QUARTIER ............................................................................................ 180
1. Harmoniser et valoriser la qualité des façades des immeubles d’habitation .................. 181
2. Expertiser les structures des immeubles ......................................................................... 181
3. Résoudre les problèmes d’étanchéité, d’assainissement et de voirie ............................. 182
4. Aménager les vastes espaces qui se trouvent au centre des groupements résidentiels ... 183
5. Organiser, réglementer et harmoniser l’aménagement des contours des immeubles ..... 184
6. Réglementer et conditionner les activités professionnelles ............................................ 185
7. Encourager les initiatives des habitants et garantir leur participation dans l’élaboration et
la réalisation des projets qui concernent leur quartier ........................................................... 185
CONCLUSION ................................................................................................................. 186
RECOMMANDATIONS .................................................................................................. 187
CONCLUSION GENERALE ........................................................................................... 188
BIBLIOGRAPHIE ............................................................................................................ 190
ANNEXE ........................................................................................................................... 194
LISTE DES TABLEAUX ................................................................................................. 197
LISTE DES FIGURES ...................................................................................................... 198
RÉSUMÉ…........................................................................................................................208

207
 Résumé

Résumé

Le développement durable est devenu une préoccupation mondiale, son enjeu majeur
est d’arriver à assurer les besoins des générations actuelles sans compromettre la capacité
des générations futures à assurer les leurs. Le rêve d’une ville durable ne peut se
concrétiser que si l’urbanisme intègre la notion de durabilité dans ses outils. De nombreuse
tentatives, souvent à titre expérimentale sont menées dans les tissus urbain des villes sous
la forme d’opérations de renouvellement urbain, pour essayer de reconstruire la ville sur
elle-même. Certains éco quartiers ont vu le jour grâce à ces opérations.

Il faut néanmoins des méthodes pour parvenir à renouveler le tissu urbain de manière
durable, la démarche HQE2R s’inscrit dans ce sens, c’est une démarche adaptée à l’échelle
du quartier, et qui repose sur six principes de développement durable, cette démarche s’est
fixé cinq objectifs à atteindre par le biais de cibles, de sous cibles et d’indicateurs de
développement durable. Plusieurs outils ont été élaborés pour garantir le bon déroulement
des phases de cette démarche, les plus importants sont les systèmes d’indicateurs de
développement durable et la méthode de diagnostic partagé.

Les quartiers des zones d’habitat urbaines nouvelles réalisés dans les années 1970
représentent un choix pertinent pour des opérations de renouvellements urbains, la ville
d’El Khroub comme beaucoup de villes en Algérie comporte ce type de quartier dans son
tissu urbain.

Notre étude s’est portée sur la cité des 1013 logements, qui représente un exemple de ces
quartiers, le but de la recherche était d’établir un diagnostic en utilisant la démarche
HQE²R pour repérer les potentialités et les disfonctionnements afin de définir les enjeux
du quartier en question.

La situation du quartier est alarmante d’après les résultats du diagnostic, mais les
potentialités que nous avons repérées, en particulier l’initiative des jeunes, et les enjeux
que nous avons définis constituent une base de départ pour un éventuel projet de
renouvellement durable du quartier. Les résultats de cette étude peuvent être généralisés
sur les autres quartiers qui présentent les mêmes caractéristiques.

208
 Résumé

Summary

Sustainable development has become a global concern; the major challenge is to get to
ensure the needs of current generations without compromising the ability of future
generations to meet their own needs. The dream of a sustainable city can only be achieved
if urban planning integrates sustainability into its tools. Many attempts, often as
experimental are carried out in the urban fabric of cities as urban renewal, trying to rebuild
the city on itself. Some eco-districts have emerged through these operations.
However, we need methods to achieve renew the urban fabric in a sustainable
manner, the HQE2R approach is in this sense, it is an approach suited to the neighborhood
level, and based on six principles of sustainable development, this approach has set five
goals through targets, targets and indicators in sustainable development. Several tools have
been developed to ensure the smooth phases of this process; the most important are the
indicators of sustainable development and the method of shared diagnostic systems.
Neighborhoods of new urban settlements made in 1970 represent an appropriate choice
for operations of urban renewal, the city of El Khroub as many cities in Algeria involved in
this type of neighborhood in the urban fabric.
Our study was focused on the city of 1013 lodgment, which represents an example of these
areas; the goal of the research was to establish a diagnosis using the HQE²R approach to
identify potential malfunctions and to identify issues area in question.
The situation is alarming in the neighborhood based on the results of the diagnosis, but the
potential that we have identified, especially youth initiatives, and challenges we have set
up a base for a possible renewal project sustainable neighborhood. The results of this study
can be generalized to other areas that have similar characteristics.

209
 ‫‪Résumé‬‬

‫ملخص‬

‫أصبحت التنمية المستدامة تحظى باىتمام عالمي‪ ،‬إن التحدي الرئيسي ىو الحصول عمى تأمين‬
‫احتياجات األجيال الحالية دون المساس بقدرة األجيال المقبمة عمى تمبية احتياجاتيا الخاصة‪ .‬حمم‬
‫المدينة المستدامة ال يمكن تحقيقو إال إذا دمج التخطيط الحضري االستدامة في أدواتو‪ .‬ىناك محاوالت‬
‫التجديد‬ ‫عديدة تم القيام بيا كانت محاوالت تجريبية في معظميا في النسيج الحضري لممدن ك‬
‫الحضري‪ ،‬في محاولة إلعادة بناء المدينة عمى نفسيا ‪ .‬حيث ظيرت بعض األحياء البيئية من خالل‬
‫ىذه العمميات‪.‬‬
‫ومع ذلك‪ ،‬نحن بحاجة إلى طرق لتحقيق تجديد النسيج الحضري بطريقة مستدامة‪ ،‬ونيج‬
‫مبادئ لمتنمية‬ ‫يناسب مستوى الحي‪ ،‬ويقوم عمى ستة‬ ‫‪ HQE2R‬ىو في ىذا المنحى‪ ،‬وىو نيج‬
‫المستدامة‪ ،‬وقد وضع ىذا النيج خمسة أىداف من خالل مجموعة من الغايات والمؤشرات في مجال‬
‫التنمية المستدامة‪ .‬وقد تم تطوير العديد من األدوات لضمان سالسة مراحل ىذه العممية‪ ،‬واألىم ىي‬
‫مؤشرات التنمية المستدامة وطريقة التشخيص المشترك‪.‬‬
‫السبعينات تمثل خيا ار مالئما لعمميات التجديد‬ ‫األحياء الحضرية الجديدة التي تم بنائيا في‬
‫تضم ىذا النوع من األحياء في النسيج‬ ‫الحضري‪ ،‬مدينة الخروب كما العديد من المدن في الجزائر‬
‫الحضري‪.‬‬
‫وقد ركزت دراستنا عمى حي ‪ 1013‬مسكن‪ ،‬وىو مثال عمى ىذه المناطق‪ ،‬وكان اليدف من البحث‬
‫وضع تشخيص باستخدام نيج ‪ HQE²R‬لتحديد أي خمل محتمل و كذلك تحديد إمكانيات المنطقة‬
‫المعنية‪.‬‬
‫الوضع ينذر بالخطر بناء عمى نتائج التشخيص‪ ،‬ولكن اإلمكانات التي حددناىا‪ ،‬وخاصة‬
‫المبادرات الشبابية قد تمثل قاعدة لالنطالق ألي مشروع تجديد مستدام لمحي محل دراستنا‪ .‬نتائج ىذه‬
‫الدراسة يمكن تعميميا عمى المناطق األخرى التي تتمتع بخصائص مماثمة‪.‬‬

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