LA FISCALITÉ DES REVENUS SALARIÉS ET
PATRIMONIAUX
2°/ Les revenus fonciers
2ème étape : déduction des charges
• Charges foncières
Certaines charges peuvent être déduites des RF :
Dépenses de réparation ou d’entretien
Dépenses d’amélioration
Les provisions pour charges de copropriété
Primes d’assurances
Taxe foncière
Les frais de gestion…
Les déficits fonciers qui sont déductibles à hauteur de 10 700 € pendant max 10
ans
LA FISCALITÉ DES REVENUS SALARIÉS ET
PATRIMONIAUX
2°/ Les revenus fonciers
Année 2023 RF = 6000 €
Charges foncières = 30 000 €
Déficit = 30 000 – 6000 = - 24 000 €
Le contribuable dispose par ailleurs de 25 000 € de revenus classiques
25 000 – 10 700 € = 14 300 € à déclarer
il pourra alors reporter son déficit sur les années suivantes dans la limite de 10 700
€ / an
Déficit foncier : 24 000 – 10 700 = 13 300
N+1 : déduire 10 700
N+2 = 3 600
LA FISCALITÉ DES REVENUS SALARIÉS ET
PATRIMONIAUX
2°/ Les revenus fonciers
La particularité de la SCI (Société civile Immobilière)
La SCI est une société créée par au moins deux personnes (physiques) dont l’objet est la gestion
immobilière.
Ex : Mr X et Mme Y créent une SCI (50/50 % des parts chacun)
La SCI acquiert un ou des biens qu’elle met en location (gestion immobilière)
Ex : La SCI XY achète une maison de 200 000 € grâce à un emprunt souscrit auprès d’une banque au
nom de la SCI = la maison appartient à la SCI
La SCI met la maison en location, les loyers serviront dans un 1er temps à rembourser l’emprunt.
Les loyers perçus par la SCI sont répartis entre les détenteurs des parts au prorata de leur %
Une fois l’emprunt remboursé, les loyers versés à la SCI s’inscriront dans la case
recette. En fin d’année, lors de l’établissement des comptes :
Le résultat annuel de la SCI : Recettes – charges = Bénéfice ou un déficit
La SCI s’acquittera d’un IS.
S’il reste des bénéfices, ils pourront être répartis entre les associés et donc seront
imposables au titre de l’IR (RF)
LA FISCALITÉ DES REVENUS SALARIÉS ET
PATRIMONIAUX
3°/ La plus-value immobilière
Champ d’application
Les personnes imposables :
Toutes les personnes propriétaire d’un immeuble en France et tous les
détenteurs de parts de SCI.
Immeuble bâti ou non bâti
Sont exclus les personnes dont c’est l’activité professionnelle (activité achat –
revente)
Les biens imposables
Bâti ou non bâti quel que soit l’origine (achat, don…) quel que soit le lieu ( en
France ou à l’étranger)
La plus-value immobilière concerne toutes les mutations à titre onéreux
LA FISCALITÉ DES REVENUS SALARIÉS ET
PATRIMONIAUX
3°/ La plus-value immobilière
Calcul
Cas d’exonération et d’abattement
La résidence principale n’est pas concernée par la plus value immobilière.
La cession de parts de SCI n’est pas concernée si résidence principale
Que faire lorsqu’une personne occupe deux logements : un personnel et l’autre professionnel, quel
logement sera considéré comme principal ?
Le logement principal est celui dont l’adresse figure sur l’avis d’imposition, les factures d’électricité
et d’eau sont prises en compte…
Seul le logement principal sera exonéré de la plus value immo en cas de vente
LA FISCALITÉ DES REVENUS SALARIÉS ET
PATRIMONIAUX
3°/ La plus-value immobilière
Calcul
Cas d’exonération et d’abattement
Les retraités sont exonérés de plus value immobilière sur leur IR s’ils
vendent leur résidence secondaire pour acheter une résidence principale.
La plus value immobilière bénéficie d’un abattement à partir de la 6ème année de
propriété ( 6% entre la 6ème année et la 22ème année)
Au bout de 22 ans, l’exonération est totale.
Au bout de 30 ans, l’exonération porte également sur les prélèvements sociaux.
LA FISCALITÉ DES REVENUS SALARIÉS ET
PATRIMONIAUX
3°/ La plus-value immobilière
Base de calcul
Plus value ou Moins value = Prix d’acquisition – Prix de vente
Les prix retenus sont ceux mentionnés dans l’acte notarié.
Quid lorsque l’acquisition a été réalisée à titre gratuit ?
On va retenir la valeur vénale du bien par rapport à une moyenne.
Possibilité de déduction : travaux (15%), on prend alors le prix d’acquisition que l’on
majore de 15%.
L’imposition de la plus-value est fixée à 19% pour l’IR et 17,2% pour les
prélèvements sociaux.
Si plus-value est >50 000€, il y a une taxe complémentaire
LA FISCALITÉ DES REVENUS SALARIÉS ET
PATRIMONIAUX
3°/ La plus-value immobilière
Base de calcul
SCI souhaite acheter un immeuble d’une valeur de 200 000 €
Revente estimée à 300 000 € 10 ans après l’achat
Capital social de la SCI est de 10 000 €
Compte courant associé : 190 000 €
200 000 (valeur achat) ; 300 000 (valeur vente)
Plus value = 300 000 – 200 000 = 100 000
Abattement SCI 30% = 70 000 €
LA FISCALITÉ DES REVENUS SALARIÉS ET
PATRIMONIAUX
Monsieur et Madame Hésitants sont mariés sous le régime de la communauté légale depuis
2008. Ils ont eu 2 enfants de leur union, Julien né en 2009 collégien et Marie née 2013 en
primaire.
Lors d’un précédent mariage, Monsieur Hésitant avait eu deux enfants nés en 2003, l’un est
en études supérieures, l’autre au lycée. Concernant sa fille, Helena, il est en garde alternée.
Les revenus de ménage pour l’année 2024 sont les suivants :
Monsieur 4 500 € mensuellement, base 13 mois. Pour se rendre à son travail, il utilise sa
voiture de 7 CV, effectue 32 km par jour sur la base de 224 jours d’activité. Il bénéficie d’une
restauration d’entreprise. Il s’est abonné à 2 revues reliées à son activité professionnelle pour
un montant annuel de 350 €. ;
Madame 2 700 € mensuellement. Pour effectuer son activité, elle utilise son véhicule de 5cv
et son déplacement pour se rendre sur son lieu de travail est de 28 km (base 224 jours). Elle
ne bénéficie d’aucun avantage pour se restaurer.
Au titre de leur patrimoine immobilier, ils louent un appartement :
Loyer perçus mensuellement 900 € ;
Charges non financières : Frais de gestion 8% des loyers ;
Assurance 190 € ;
Taxe foncière 1 300 € ;
Charges de copropriétés 750 € annuelles ;
Travaux de rénovation 15 000 € ;
Charges financières (intérêts d’emprunt) 3 570 € ;
LA FISCALITÉ DES REVENUS SALARIÉS ET
PATRIMONIAUX
Correction Exercice
Question 1 :
Mr et Mme (1 part + 1 part)
2 enfants = 1 au collège + 1 au primaire (1 parts)
2 enfants de Mr = 1 en étude sup (1 part) + 1 au lycée (garde alternée : 0,5 part)
Soit 4,5 parts
Question 2 :
Mr = 4500 *13 = 58 500
Km = 7168/an (7CV) = 7168*0,394+1515 = 4339,€ / si option 10% = 5850€
Monsieur : 58500 – 5850 = 52650€
Revue professionnelle 30% de 350e soit = 105€
Base taxable = 52545 €
Madame = 2700*12 = 32400€
Km = 28 *2 *224 = soit 12544 / an (5cv) = 12544 * 0,357 + 1395 = 5873€
Si option 10% = 3240€ donc choix km réels
Madame = 32400 – 5873 = 26527
LA FISCALITÉ DES REVENUS SALARIÉS ET
PATRIMONIAUX
LA FISCALITÉ DES REVENUS SALARIÉS ET
PATRIMONIAUX
Correction Exercice
Revenus fonciers
Un appartement ( revenus fonciers) = 900 *12 = 10 800 €
Frais de gestion = 8% = 864€
Assurance 190 €
Taxe foncière = 1300 €
Charges copro = 750€
Travaux de rénovation de 15 000 €
Charges prêt bancaire = 3570€
Calcul : 10800 – 864 – 190 – 1300 – 750 – 3570 -15 000
Déficit foncier de 10 874€
