Marché immobilier français : Bilan 2014 et perspectives 2015 (COPYRIGHT © MeilleursAgents 2015)
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Le bilan du marché immobilier français en 2014 présente une baisse généralisée des prix, avec une anticipation d'une érosion modérée pour 2015 due à la baisse des taux d'intérêt et à un déséquilibre persistant entre acheteurs et vendeurs. Malgré des taux d'emprunt historiquement bas, l'activité dans le secteur reste inquiétante, et le manque d'acheteurs actifs ainsi que le chômage élevé pèsent sur la dynamique du marché. Le document conclut que des mesures gouvernementales insuffisantes et une absence de reprise significative risquent de ralentir l'amélioration du marché immobilier.
![Paris passe sous la barre des 8 000€ / m2
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Indice des prix immobilier à Paris
MeilleursAgents Notaires
8 640 €
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1er janvier
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« Dans Paris, […] le m² pourrait passer en dessous de la barre
symbolique des 8 000€ en début d’année prochaine. »
Conférence des notaires de Paris du 27 novembre 2014](https://image.slidesharecdn.com/20150113conferencemeilleursagentsbilan2014perspectives2015-150113072851-conversion-gate02/85/Marche-immobilier-francais-Bilan-2014-et-perspectives-2015-COPYRIGHT-MeilleursAgents-2015-13-320.jpg)
Marché immobilier français : Bilan 2014 et perspectives 2015 (COPYRIGHT © MeilleursAgents 2015)
- 1. Marché immobilier français Bilan 2014 et perspectives 2015 Conférence de presse Mardi 13 janvier 2015
- 2. Le marché immobilier vu par MeilleursAgents 2 1. Bilan 2014 a. Rappel de nos prévisions de janvier 2014 b. Les résultats • Ventes : prix, volumes, décote, délais • Crédit : taux, volumes, emprunteurs • Pouvoir d’achat c. Synthèse 2. Une nouvelle grille de lecture du marché immobilier 3. Perspectives et prévisions pour 2015
- 3. Bilan 2014 Nos prévisions du 16 janvier 2014 3
- 4. Un indicateur pour mieux comprendre l’évolution des prix 4 § Mesure le rapport de force entre les acheteurs en recherche active et les vendeurs, dans un marché donné à un moment donné ITI = Acheteurs actifs / Vendeurs actifs
- 5. Un indicateur pour mieux comprendre l’évolution des prix 5 Equilibre Déficit d’acheteurs Excès d’acheteurs 1 2 4 3
- 6. Un indicateur pour mieux comprendre l’évolution des prix 6 Prix baissent Prix stables Prix montent 1 2 4 3
- 7. La hausse des taux accélère la baisse / ralentit la hausse des prix 7 Accélère la baisse des prix Ralentit la hausse des prix 1 2 4 3 Légère baisse des prix
- 8. La baisse des taux ralentit la baisse / accélère la hausse des prix 8 Ralentit la baisse des prix Légère hausse des prix Accélère la hausse des prix 1 2 4 3
- 9. Rappel de nos prévisions du 16 janvier 2014 9 Villes ITI 1er janv 2014 Dynamique Prévision 2014 Paris 1,2 Déficit d’acheteurs -3 à -5% Lyon 1,2 Déficit d’acheteurs -3 à -5% Marseille 0,7 Fort déficit d’acheteurs -5 à -7% § Scénario d’évolution des taux d’intêrets : • Stable sur le premier semestre • En légère augmentation sur le second semestre § Scénario d’évolution des prix selon l’ITI :
- 11. 2014, résultats des courses 11 Villes Prévision 2014 2014 -> 2015 Paris -3 à -5% - 2,8% Lyon -3 à -5% - 2,1% Marseille -5 à -7% - 3,8% § L’ITI a bien anticipé la direction des prix § Mais la chute non prévue des taux a réduit la baisse des prix !
- 12. Paris passe sous la barre des 8 000€ / m2 12 80 90 100 110 120 130 140 150 Indice des prix immobilier à Paris -2,8% -9% 8 640 € 1er juillet 2011 8 089€ 1er janvier 2014 7 863€ 1er janvier 2015
- 13. Paris passe sous la barre des 8 000€ / m2 13 80 90 100 110 120 130 140 150 Indice des prix immobilier à Paris MeilleursAgents Notaires 8 640 € 1er juillet 2011 8 089€ 1er janvier 2014 7 863€ 1er janvier 2015 « Dans Paris, […] le m² pourrait passer en dessous de la barre symbolique des 8 000€ en début d’année prochaine. » Conférence des notaires de Paris du 27 novembre 2014
- 14. Le centre et l’ouest parisien en plus net recul 14 Evolution du prix au m2 de juin 2011 à janvier 2015
- 15. Baisse plus marquée des petites surfaces 15 94 95 96 97 98 99 100 101 102 jan-14 fév-14 mar-14 avr-14 mai-14 jui-14 jui-14 aoû-14 sep-14 oct-14 nov-14 déc-14 jan-15 Petites surfaces (Studio - 2 pièces) Grandes surfaces (3pièces et plus) -3,2% -2,0%
- 16. Depuis 2011, Paris recule plus que la banlieue 16 Villes Depuis juin 2011 En 2014 Paris -9% -2,8% Haut de seine (92) -3,5% -1,7% Seine-Saint-Denis (93) -6,0% -3,0% Val de Marne (94) -5,0% -2,5% Seine et Marne (77) -6,8% -1,8% Yvelines (78) -6,6% -2,1% Essone (91) -8,5% -2,6% Val d’Oise (95) -6,7% -0,9%
- 17. Les contrastes se creusent en régions 17 Villes Depuis juin 2011 En 2014 Marseille -12,8% -3,8% Paris -9% -2,8% Nice -1,3% -2,5% Montpellier -1,3% -1,9% Lyon -0,2% -2,1% Nantes -0,1% -0,1% Strasbourg 0,1% 0,2% Lille 2% 0,2% Toulouse 2,8% -0,6% Bordeaux 11,3% -0,3%
- 18. Un volume dans l’ancien en retrait par rapport aux plus hauts 18 400 450 500 550 600 650 700 750 800 850 900 jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14 Nombre de transactions de logements anciens cumulé sur 12 mois (en milliers) 2009 -30% par rapport au plus haut 2014 -12% par rapport au plus haut Source : CGEDD d’après DGFIP (MEDOC) et bases notariales
- 19. Mais pendant ce temps-là, la population augmente 19 22 000 23 000 24 000 25 000 26 000 27 000 28 000 29 000 400 450 500 550 600 650 700 750 800 850 900 jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14 Nb ventes ancien (en milliers - cumulés sur 12 mois) Nb ménages (en milliers) Moyenne 2001 -> 2007: 3,2 transactions pour 100 ménages / an Source : CGEDD d’après DGFIP (MEDOC) et bases notariales - INSEE
- 20. Mais pendant ce temps-là, la population augmente 20 22 000 23 000 24 000 25 000 26 000 27 000 28 000 29 000 400 450 500 550 600 650 700 750 800 850 900 jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14 Nb ventes ancien (en milliers - cumulés sur 12 mois) Nb ménages (en milliers) 2009 2,1 transac5ons pour 100 ménages / an Moyenne 2001 -> 2007: 3,2 transactions pour 100 ménages / an Source : CGEDD d’après DGFIP (MEDOC) et bases notariales - INSEE
- 21. Mais pendant ce temps-là, la population augmente 21 22 000 23 000 24 000 25 000 26 000 27 000 28 000 29 000 400 450 500 550 600 650 700 750 800 850 900 jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14 Nb ventes ancien (en milliers - cumulés sur 12 mois) Nb ménages (en milliers) Source : CGEDD d’après DGFIP (MEDOC) et bases notariales - INSEE 2009 2,1 transac5ons pour 100 ménages / an 2014 2,5 transac5ons pour 100 ménages / an Moyenne 2001 -> 2007: 3,2 transactions pour 100 ménages / an
- 22. Le marché est plus proche du blocage que de la fluidité 22 1,4 1,9 2,4 2,9 3,4 3,9 jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14 Nombre annuel de transactions dans l’ancien pour 100 ménages Marché Bloqué Marché Fluide
- 23. Un marché fluide signifierait 900 000 transactions 23 1,4 1,9 2,4 2,9 3,4 3,9 jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14 Nombre annuel de transactions dans l’ancien pour 100 ménages Marché Bloqué Marché Fluide Il manque 200 000 transactions (22% du total)
- 24. Baisse préoccupante d’activité dans le neuf 24 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 S t o c k V e n t e s Ventes Stock Source : CGEDD, DGFIP
- 25. Baisse préoccupante d’activité dans le neuf 25 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 S t o c k V e n t e s Ventes Stock 6 mois de stock 18 mois de stock Source : CGEDD, DGFIP
- 26. Des délais de vente qui augmentent 26 32 35 45 48 58 76 85 92 98 102 2010 2011 2012 2013 2014 Nombre moyen de jours pour signer une promesse de vente Paris 9 plus grandes villes françaises
- 27. Une décote toujours plus forte à Paris, stabilisée en régions 27 -1,9% -2,8% -3,8% -4,3% -4,4% -5,5% -5,9% -6,3% -6,2% -6,3% 2010 2011 2012 2013 2014 Décote moyenne Paris 9 plus grandes villes françaises
- 28. Paris : La décote devient la règle 28 38,9% 20,1% 8,3% 18,5% 2010 2014 % de biens qui se vendent sans négociation % de bien qui se vendent avec une décote d'au moins 10%
- 29. Bilan 2014 La situation du crédit 29
- 30. Une année marquée par des taux toujours plus bas 30 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% Taux d’emprunt à 20 ans Taux = 3,5% Janvier 2014 Taux = 2,6% Janvier 2015 Baisse de -0,9% Baisse de -1,7% Taux = 4,3% Juillet 2011 Source : Empruntis
- 31. La production de crédit a fléchi en 2014 31 40 50 60 70 80 90 100 110 Ensemble des prêts bancaires accordés (ancien, hors refinancements, niveaux annuels glissants) 2012 : -40% par rapport au plus haut 2014 : -17% par rapport au plus haut Source : Observatoire Crédit Logement / CSA
- 32. Les primo-accédants toujours à la peine 32 52% 50% 49% 48% 47% 45% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Part des accédants de moins de 35 ans Source : Observatoire Crédit Logement / CSA
- 33. Part des ménages les moins aisés au plus bas 33 42% 40% 40% 39% 38% 38% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Part des accédants avec un revenu inférieur à 3 SMIC Source : Observatoire Crédit Logement / CSA
- 34. 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% aoû-‐11 nov-‐11 fév-‐12 mai-‐12 aoû-‐12 nov-‐12 fév-‐13 mai-‐13 aoû-‐13 nov-‐13 fév-‐14 mai-‐14 aoû-‐14 nov-‐14 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% aoû-‐11 nov-‐11 fév-‐12 mai-‐12 aoû-‐12 nov-‐12 fév-‐13 mai-‐13 aoû-‐13 nov-‐13 fév-‐14 mai-‐14 aoû-‐14 nov-‐14 25% de gain de pouvoir d’achat à Paris depuis Juillet 2011 34 16% 9%Les 2/3 du gain viennent des taux
- 36. 2014 : reflet d’un cycle normal et occasion manquée 36 § Le marché immobilier français corrige graduellement les excès de la hausse des prix 1997-2011 § La forte baisse des taux a limité la baisse des prix § Les marchés ruraux sont à l’arrêt § L’activité dans l’ancien et le neuf n’est pas à un niveau satisfaisant § La cause première est la montée du chômage § Les politiques publiques depuis 2011 ont plutôt aggravé la situation, notamment auprès des investisseurs § Résultat : le secteur immobilier ne tire pas son poids dans la reprise, c’est dommage !
- 37. Le carnet de santé des marchés immobiliers, une nouvelle grille de lecture 37
- 38. Qu’est ce qu’un marché immobilier en bonne santé ? 38 § Un marché fluide avec des délais de vente raisonnables § Un marché équilibré entre les acheteurs et les vendeurs § Un marché accessible où une majorité de résidents peut devenir propriétaire
- 39. Fluidité 39 1 Paris 2 Bordeaux 3 Lille 4 Strasbourg 5 Nantes 6 Lyon 7 Toulouse 8 Montpellier 9 Nice 10 Marseille Délai de commercialisation moyen (en nombre de jours pour signer une promesse) Classement
- 40. Equilibre 40 Nombre d’acheteurs actifs pour un vendeur (ITI*) 1 Lyon 2 Toulouse 3 Nantes 4 Bordeaux 5 Paris 6 Strasbourg 7 Montpellier 8 Nice 9 Lille 10 Marseille Classement
- 41. Accessibilité 41 Part des ménages moyens (2,2 personnes*) pouvant acheter 60m² 1 Marseille 2 Nantes 3 Strasbourg 4 Toulouse 5 Lyon 6 Montpellier 7 Bordeaux 8 Lille 9 Nice 10 Paris Classement * INSEE
- 42. Carnet de santé 42 Synthèse des facteurs de fluidité, d’équilibre et d’accessibilité 1 Nantes 2 Strasbourg 3 Lyon 4 Toulouse 5 Bordeaux 6 Paris 7 Lille 8 Marseille 9 Montpellier 10 Nice Classement
- 44. 2015 : analyser des tendances contradictoires 44 § Arguments en faveur de la baisse des prix : • La baisse spectaculaire des taux en 2014 (-0,9%) n’a pas réussi à stopper la baisse des prix • Le rapport de force reste partout favorable aux acheteurs, trop peu nombreux (ITI) • Les nouvelles mesures gouvernementales auront peu d’impact sur la demande • Le chômage ne devrait pas baisser en 2015, pas d’amélioration des conditions d’octroi § Arguments en faveur d’un statu quo ou d’une hausse des prix : • La mécanique d’augmentation du pouvoir d’achat par la baisse des taux devrait perdurer sur les prochains trimestres, freinant la baisse des prix • Le déficit de construction restreint l’offre dans les zones les plus demandées § En synthèse : poursuite généralisée de l’érosion des prix, modérée par des taux toujours orientés à la baisse
- 45. Nos prévisions d’évolution des prix en 2015 45 Villes ITI Prévision 2015* Paris 1 0% à -3% Lyon 1,1 0% à -3% Marseille 0,6 -3% à -5% Nice 0,7 -3% à -5% Toulouse 1,1 0% à -3% Lille 0,7 -3% à -5% Bordeaux 1 0% à -3% Montpellier 0,8 -3% à -5% Nantes 1 0% à -3% Strasbourg 1 0% à -3%