Immobilier - Loi Lefebvre
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Le projet de loi vise à renforcer la protection des locataires en imposant des obligations d'information sur la surface des logements loués, permettant ainsi aux locataires de contester le loyer si la surface indiquée est erronée. Il prévoit également de plafonner les dépôts de garantie à un mois de loyer pour tous les logements, y compris ceux du parc social non conventionné, et d'instaurer des pénalités en cas de non-restitution des dépôts dans les délais légaux. Enfin, il interdit la reconduction tacite des contrats de mandat de gestion immobilière et impose aux agences de mentionner leur appartenance à un réseau pour améliorer la transparence.
Immobilier - Loi Lefebvre
- 1. Renforcer la protection des consommateurs dans les grands secteurs de la vie courante L’immobilier Mesure n°7 : rendre possible la diminution des loyers au profit des locataires si l’information sur la surface louée est fausse ou manquante Que propose le projet de loi ? D’étendre l’obligation d’information sur les surfaces louées aux locations meublées, et non plus aux seules locations nues De sanctionner l’absence d’indication ou l’indication erronée de la surface habitable du logement dans le contrat de location La loi Carrez avait imposé que le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée pour les locations nues, comme c’était déjà le cas pour l’acquisition de logements en copropriété. Le projet de loi étend cette obligation à la location meublée. De plus, pour renforcer la protection des locataires, le projet de loi donne la faculté aux locataires de contester le montant de leur loyer en cas d’absence d’indication de la surface, ou de mention d’une surface erronée dans les contrats de location. Concrètement, lorsque la surface effectivement louée sera inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans le contrat, le locataire pourra obtenir une diminution du loyer proportionnelle à la différence constatée. Afin d’assurer l’effectivité de ce nouveau droit, la mesure instaure, pour les locataires une procédure inspirée de ce qui existe déjà pour les copropriétés, adapté à la location : en cas d’absence de mention de surface, le locataire peut demander au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier, de fournir cette information afin de l’inscrire par avenant dans le contrat de location. A défaut de réponse du bailleur, le locataire peut calculer cette superficie lui-même ou par le recours à un
- 2. professionnel, aux frais du bailleur. En cas de différence avec la surface indiquée sur les documents publicitaires (annonces, etc.), le locataire peut alors obtenir une réduction proportionnelle du loyer. Les délais d’action sont fonction du type de location (location meublée ou location nue) et de l’absence d’indication ou d’erreur sur la surface louée. Tableau récapitulatif des délais d’action : Location nue Location meublée Demande du Réponse du Demande du Réponse du locataire bailleur locataire bailleur Indication erronée 6 mois 2 mois de la surface Absence d’indication de la 3 mois 2 mois 1 mois 1 mois surface En pratique Avant la loi Marion a loué un logement dont le contrat de location mentionne une surface de 50 m² et un loyer de 700 euros. Elle fait mesurer l’appartement et constate qu’il fait en réalité 47 m² de surface habitable, soit 6% de moins qu’indiqué au contrat. Elle décide de demander une diminution de loyer proportionnelle à la différence constatée, soit 42 euros, ce qui passerait son loyer de 700 à 658 euros. En réponse à sa demande, le bailleur répond que le contrat a été signé et que ses stipulations ne sont pas révisables. Grâce à la loi Marion peut exiger une diminution de loyer pendant les 6 premiers mois du bail et le loyer payé sera effectivement diminué de 42 euros.
- 3. Renforcer la protection des consommateurs dans les grands secteurs de la vie courante L’immobilier Mesure n°8 : plafonner le dépôt de garantie à 1 mois pour les logements sociaux Le parc locatif regroupe environ 10 millions de logements, soit 40% du parc des résidences principales. Jusqu’au 8 février 2008, le dépôt de garantie ne pouvait être supérieur à deux mois de loyer principal. L’article 10 de la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a réduit le dépôt de garantie de deux mois de loyer à un mois de loyer pour les locations de logements qui relèvent du secteur locatif privé, comme c’était déjà le cas pour le parc social conventionné. Plus de 4 millions de logements ont d’ores et déjà bénéficié de cette mesure, ce qui constitue une restitution de pouvoir d’achat d’environ 2,8 milliards d’euros au bénéfice des locataires. En revanche le parc social non conventionné avait été exclu de la réforme. Que propose le projet de loi ? De plafonner le dépôt de garantie à 1 mois de loyer pour tout le parc locatif, y compris le parc locatif social non conventionné Le projet de loi permet de diminuer le montant du dépôt de garantie de 2 à 1 mois de loyer pour le parc social non conventionné. Cette mesure concerne les 220 000 logements du parc locatif social non conventionné dont le loyer mensuel hors charges est en moyenne de 400 euros et permettra de rendre du pouvoir d’achat aux futurs locataires de ces logements. La disposition permet ainsi un transfert de pouvoir d’achat au profit des locataires de ce secteur.
- 4. Renforcer la protection des consommateurs dans les grands secteurs de la vie courante L’immobilier Mesure n°9 : sanctionner la non restitution dans les délais légaux des dépôts de garantie des locataires Que propose le projet de loi ? De majorer de 10% du loyer le solde du dépôt de garantie à restituer au locataire, par mois de retard, en cas de non- restitution dans le délai légal Le projet de loi améliore les règles relatives au dépôt de garantie en prévoyant, pour le bailleur qui ne restituerait pas le dépôt de garantie dans le délai légal de 2 mois, que le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, soit majoré d’une somme égale à 10 % du loyer en principal par mois de retard. Ces pénalités de retard inciteront le bailleur à respecter le délai légal et renforceront ainsi la protection des consommateurs. Exemple Avant la loi Le 1er janvier, quand il est arrivé dans son nouveau logement, Damien a remis à son bailleur un dépôt de garantie équivalent à 1 mois de loyer hors charges, soit 1 000 euros. 6 mois plus tard, le 1er juillet, il doit déménager de nouveau. Mais 2 mois après la remise des clés, le bailleur ne lui a toujours pas restitué le solde de son dépôt de garantie, soit 1 000 euros (aucune retenue n’avait été actée lors de l’état des lieux de sortie). Grâce à la loi Le 1er septembre, Damien peut exiger du bailleur la majoration prévue de 10% du loyer, soit un solde de 1 100 euros. Le 1er octobre, si la restitution ne lui est toujours pas parvenue, le bailleur lui sera redevable de la somme de 1 200 euros.
- 5. Renforcer la protection des consommateurs dans les grands secteurs de la vie courante L’immobilier Mesure n°10 : mettre fin à la reconduction tacite des contrats de mandat et obliger les agences à mentionner leur appartenance à un réseau Que propose le projet de loi ? D’interdire la reconduction tacite de tous les contrats de gestion immobilière (activité de syndics, gestion locative…) D’obliger les agences immobilières à mentionner dans le contrat de mandat leur appartenance à un réseau de mise en commun des annonces Le projet de loi rend obligatoire l’accord exprès du propriétaire-vendeur lors de la reconduction des mandats de vente ou des mandats de gestion, afin d’éviter leur prolongation involontaire. Cette mesure renforce la liberté du consommateur et sa capacité à changer plus facilement de gestionnaire de biens. La mesure prévoit également d’obliger les agences immobilières à mentionner dans le contrat de mandat leur appartenance à un réseau pour une plus grande transparence sur les transactions immobilières. Le fait, pour le consommateur, de savoir que l’agence appartient à un réseau lui permet d’apprécier plus justement la portée du service rendu par son agent immobilier et de mieux faire jouer la concurrence.
- 6. Exemple 1 Avant la loi Pour répondre plus rapidement aux exigences du marché immobilier, les agences immobilières ont, au cours de ces dernières années, multiplié les réseaux permettant de mutualiser leurs produits et de les vendre plus facilement. Or, de son côté, le consommateur n’avait pas toujours de visibilité sur l’appartenance de telle ou telle agence immobilière à l’un de ces réseaux commerciaux. Grâce à la loi Désormais le professionnel est tenu d’indiquer son appartenance à un réseau commercial d’agences immobilières. Le consommateur pourra ainsi, sur la base d’informations claires, apprécier l’étendue des prestations offertes, notamment en termes de points de vente, et pourra ainsi faire jouer la concurrence entre les agences. Exemple 2 Avant la loi Les consommateurs propriétaires n’étaient pas toujours mis en situation juridique de pouvoir changer le gestionnaire de leur bien. Grâce à la loi A chaque échéance annuelle des contrats de gestion immobilière, leur reconduction sera soumise à l’accord express du consommateur permettant à celui-ci de faire valoir son appréciation des services rendus par le professionnel.