Perspectives Entreprises - 2ème trimestre 2012
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Au deuxième trimestre 2012, le marché de l'immobilier de bureaux en Île-de-France est caractérisé par une stabilité de l'offre, face à une baisse de la consommation de surfaces, particulièrement à Paris intra-muros où l'offre de bureaux de qualité se raréfie. Les entreprises adoptent une attitude plus prudente, favorisant les renouvellements de bail au lieu de déménagements, et les propriétaires-bailleurs doivent faire preuve de flexibilité en matière de loyers pour éviter le vide locatif. Les prévisions de livraisons de nouveaux bureaux montrent une augmentation dans la proche banlieue parisienne, suggérant des opportunités pour les entreprises cherchant à réduire leurs coûts tout en améliorant la qualité de leurs espaces de travail.
Perspectives Entreprises - 2ème trimestre 2012
- 1. Perspectives Entreprises 2ème trimestre 2012 qu’elles négocient à des conditions avantageuses, compte tenu de la Sur fond de contexte conjoncture… plutôt que de puiser dans l’offre disponible, souvent économique morose, les obsolète (76% de bureaux de seconde main). Evolution de l’offre immédiate de bureaux disponible (en m²) entreprises sont en position et du taux de vacance de force vis-à-vis des propriétaires-bailleurs Net repli de la consommation de surfaces par les entreprises et stabilité de l’offre de bureaux disponibles Alors que le nombre de mètres carrés de bureaux consommés par les entreprises restait relativement stable en début d’année, dans la lignée de la fin 2011, le décrochage est net en ce second trimestre : Source: Immostat La consommation de mètres carrés a baissé de 100.000 m² par Raréfaction de l’offre dans Paris intra-muros, tandis que la rapport au 1er trimestre ; situation est plus contrastée en périphérie En cumulé depuis le début de l’année, elle s’établit à 215.000 m² L’offre dans Paris intra-muros est réduite : les taux de de moins qu’il y a un an, à l’issue du 2ème trimestre 2011. disponibilité varient entre 2,5% (Paris 12 / 13èmes arrondissements) et L’aggravation de la crise financière en Europe et le 6,5% (Paris Centre Ouest). L’offre de qualité y est donc plus rare, ralentissement économique généralisé depuis ce printemps ont maintenant le niveau des loyers faciaux des immeubles haut-de- fini par peser sur les comportements des entreprises, qui se gamme. montrent désormais beaucoup plus prudentes dans leurs projets En revanche, le choix reste relativement vaste dans le Croissant immobiliers. Les ponts du mois de mai et le traditionnel attentisme Ouest et en Première Couronne - avec un taux de disponibilité attaché aux périodes électorales n’ont fait qu’amplifier le compris entre 7,9 et 18,5% . ralentissement observé. Cartographie : Taux de vacance par secteur géographique Le diagnostic est clair : l’heure est à la réflexion – voire au report de décisions – et les projets immobiliers conduits s’inscrivent pour leur quasi-totalité dans une optique de recherche d’économies. Dans un contexte de morosité persistante sur le marché de l’emploi, l’audace managériale et la dépense ne sont pas d’actualité. Résultat : l’offre de bureaux disponibles en Ile-de-France demeure stable, à un niveau resté presque inchangé depuis 3 ans. Peu entamée par la consommation de surfaces des mois derniers, elle se maintient à près de 3,6 millions de mètres carrés, soit un taux de disponibilité de 6,8%. L’offre demeure donc globalement abondante, mais de qualité très variable. Les grandes entreprises à la recherche de surfaces de bureaux de qualité et labellisés ont ainsi tendance à se tourner vers des opérations clés-en-main, Source: JLL
- 2. Pulse •Perspectives Entreprises • 2ème trimestre 2012 - Page 2 Part du neuf/restructuré dans l’offre de bureaux disponibles En termes d’évolutions, ces situations contrastées font émerger un marché à double vitesse : D’un côté, Paris intra-muros, où l’offre est réduite et tend à se raréfier (-11% en 1 an) ; De l’autre, le Croissant Ouest, où le niveau de disponibilité est le plus élevé d’Ile-de-France, et où la hausse se poursuit, même si elle est plus modérée ce trimestre. La Première Couronne, quant à elle, en dépit d’une tendance globalement haussière (+11%), fait état d’une situation plus hétérogène : érosion actée de l’offre au Sud (-33% en 3 ans), tandis que les disponibilités ne cessent d’augmenter au Nord. Source: Immostat / JLL Dans le détail, la répartition de ces bureaux neufs continue de faire apparaître d’importantes disparités entre Paris intra-muros et les Répartition de l’offre immédiate de bureaux disponibles par secteur secteurs périphériques, ces derniers regroupant l’essentiel des produits neufs et de Haute Qualité Environnementale disponibles en Ile-de-France. En la matière, le Croissant Ouest se distingue tout particulièrement : avec près de 300.000 m² de bureaux neufs ou restructurés en attente de trouver preneurs. Répartition de l’offre de bureaux disponibles par secteur et par état des locaux Source: Immostat Lente érosion de la part des bureaux neufs : tant qu’à déménager, les grandes entreprises préfèrent le neuf ! Source: Immostat / JLL Au total de l’Ile-de-France, la part d’immeubles neufs dans Plus que jamais, des locataires en position de force vis-à-vis l’offre se situe à 24%, confirmant la lente érosion du neuf au sein de des propriétaires-bailleurs l’offre de bureaux disponibles. Une situation qui témoigne de la Dans un contexte de morosité économique persistante, la tendance tendance croissante des grandes entreprises à privilégier les est indiscutablement à l’attentisme. immeubles de qualité. En temps de crise, si la renégociation de bail est bien souvent préférée à l’installation dans un nouvel immeuble, Les entreprises qui déménagent le font vers une adresse les grandes entreprises qui franchissent le cap du souvent très proche de leur implantation d’origine. Objectif : ne déménagement jettent leur dévolu sur des immeubles neufs, pas ajouter l’aléa d’un changement de localisation à un bénéficiant de tous les labels environnementaux et plus efficaces en environnement déjà très chahuté. matière de rationalisation des mètres carrés et d’instauration de nouveaux modes de travail. Face à elles, un nombre croissant de locataires privilégient une prise de risque moindre encore: après avoir envisagé le déménagement vers de nouveaux locaux, ils optent finalement pour la stabilité… et la renégociation de bail.
- 3. Pulse • Perspectives Entreprises • 2ème trimestre 2012- Page 3 Aux propriétaires-bailleurs de s’adapter. Afin d’assurer le Cartographie : Loyers haut-de-gamme remplissage de leurs immeubles, ceux-ci consentent à d’importants efforts… D’abord, en matière de mesures d’accompagnement. L’écart entre valeurs faciales et loyers économiques continue de se creuser. Afin d’éviter le vide locatif, les propriétaires se montrent pragmatiques : franchise de loyer et financement de travaux sont des leviers qu’ils actionnent de plus en plus systématiquement. Ils sont également plus conciliants quant à la division des grands ensembles. Les niveaux de loyers, que les propriétaires avaient le plus longtemps possible tenté de préserver, sont eux aussi impactés. De plus en plus, le seul levier des mesures d’accompagnement ne suffit plus ; beaucoup de propriétaires sont aujourd’hui prêts à ajuster leur politique tarifaire, avant même que les négociations ne Source: JLL soient entamées. L’heure est donc bel et bien à l’assouplissement des loyers. D’abord, du côté des valeurs locatives haut-de-gamme Cartographie : Loyers de seconde main (correspondant aux loyers les plus élevés recensés): Le loyer haut de gamme parisien acte une légère baisse, pour le 2e trimestre consécutif : il passe de 820€ à 810€/m², toujours porté par les transactions du 7e arrondissement… mais témoigne d’un certain « assèchement » des immeubles de qualité dans ce secteur ; Dans l’ensemble, les niveaux se stabilisent à Paris intra- muros, y compris dans le Quartier Central des Affaires ; après avoir enregistré des hausses constantes depuis 1 an, ce dernier affiche une valeur identique au trimestre précédent (770€/m²) ; A La Défense, l’ajustement est important : le loyer haut-de- gamme se positionne désormais à 540€, marquant le pas avec Source: JLL les 570€/m² recensés au trimestre précédent. Probablement l’indice que ce secteur établi peine aujourd’hui à proposer des solutions attractives aux entreprises cherchant des grandes L’exemple révélateur du Praetorium : Quand les qualités surfaces qualitatives à prix compétitifs… intrinsèques de l’immeuble ne suffisent plus… En dehors de Paris, la tendance est à la stabilité, voire à la L’exemple du Praetorium à La Défense est significatif. En baisse, en particulier dans les secteurs où les disponibilités dépit de ses labels HQE et BREEAM, l’immeuble est resté vide excèdent la demande. depuis sa livraison, il y a 3 ans. Nul doute que le loyer élevé (585€/m²/an) affiché en début de Du côté des loyers de seconde main, la tendance est identique : commercialisation, l’absence de possibilité d’extension au sein du bâtiment, ou encore la politique de non division de Stabilité, voire baisse, des valeurs dans l’ensemble des l’immeuble - dans un contexte où la majeure partie des secteurs, y compris dans l’hypercentre de la capitale. déménagements concernent des extensions, plus que l’acquisition de grandes surfaces de bureaux - ont contribué à Et un loyer de seconde main moyen inchangé, à 320€/m², cette mauvaise performance. Une issue qui témoigne dans la lignée des trimestres précédents. également des difficultés du quartier d’affaires à se renouveler.
- 4. Pulse •Perspectives Entreprises • 2ème trimestre 2012 - Page 4 En outre, les disponibilités à court terme restent limitées. Perspectives D’ici la fin 2012, seuls 212.000 m² de bureaux neufs restent à livrer, et plus des ¾ de ces surfaces sont L’examen de l’offre future de bureaux permet d’estimer le potentiel déjà pré-louées ; du marché francilien : le volume de l’offre à venir et son niveau de disponibilité, mais également l’évolution du rapport de force entre A l’horizon 2013 en revanche, le volume de projets mis offreurs et locataires potentiels. en chantier est conséquent et le niveau de pré- commercialisation reste modéré (33%). Ainsi, plus de Retour à la stabilité pour la production neuve et des livraisons 500.000 m² de bureaux neufs, presque tous certifiés d’immeubles qui restent limitées en 2012 BBC, viendront alimenter l’offre disponible. Le premier constat porte sur le nombre de mètres carrés actuellement en cours de construction (offre future certaine). Après la Part des pré-commercialisations dans l’offre future certaine hausse enregistrée au 1er trimestre, l’heure est à la stabilité. La > 5000 m² production neuve de grandes surfaces de bureaux (supérieures à 5.000 m²) en Ile-de-France reste sous la barre de 1,5 million de mètres carrés. Offre future de bureaux par niveau d’engagement Offre future certaine : 1,5 million de m² mis en chantier fin juin Source: JLL Des livraisons d’immeubles neufs essentiellement concentrées sur la proche banlieue parisienne C’est en proche banlieue parisienne qu’est regroupé l’essentiel des disponibilités futures de bureaux neufs: A La Défense et en 1ère couronne, en raison d’un taux de pré- Source: JLL commercialisation encore réduit (24% en 1ère couronne), voire Offre certaine : projet mis en chantier et livrable sous 36 mois nul (La Défense), qui ne dissuade pas les promoteurs de Offre probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise en construire, convaincus du potentiel d’une offre de qualité dans chantier demeure incertaine. ces secteurs facilement accessibles par les transports… la 1e Couronne ayant particulièrement bien pris le virage de « la Offre potentielle : Avant-projet ou projet dont le PC est en cours d’instruction qualité à prix compétitif », en pleine expansion par ces temps de ou n’a pas encore été déposé. crise ; Dans le Croissant Ouest, où le niveau de pré- commercialisation plus élevé (43%) reste associé à d’importantes prévisions de livraisons, avec le nombre de mises en chantier le plus conséquent d’Ile-de-France.
- 5. Pulse • Perspectives Entreprises • 2ème trimestre 2012- Page 5 Pour les entreprises les plus avisées, l’opportunisme pourrait Face à ces secteurs bien pourvus, Paris intra-muros et la 2e donc se montrer gagnant : couronne ne bénéficient pas d’un niveau de mises en chantier aussi important et le volume de livraisons attendues y est plus La tension du marché en faveur des locataires offre à ces réduit, pour des raisons radicalement opposées : derniers des perspectives d’économie immédiate, via la libération de leurs excédents de surfaces et/ou la Le manque d’opportunités dans Paris, notamment dans le renégociation de leur loyer et de leurs charges. En exploitant Quartier Central des Affaires et l’hypercentre ; notamment les possibilités offertes par le cadre législatif, dans un La frilosité des investisseurs en 2e couronne, ceux-ci évitant contexte où les hausses successives de l’ICC (+6,85% au 4ème de s’engager sur des livraisons de surfaces importantes sans trimestre 2011 et +4,05% au 1er trimestre 2012) ont entraîné les l’assurance de trouver preneur. D’où un important niveau de pré- loyers indexés à des niveaux parfois supérieurs à ceux offerts commercialisation, révélateur de la préférence des investisseurs aujourd’hui sur le marché : avec l’opportunité, lorsque pour les opérations « clés-en-main ». l’indexation cumulée depuis la dernière fixation de loyer atteint 25%, de renégocier aux conditions du marché. Ou encore en acceptant de repousser de quelques années l’échéance du bail, Pré-commercialisations vs. Offre disponible par secteur, en échange de conditions de location plus avantageuses. Un dans les projets mis en chantier > 5000 m² pacte « gagnant-gagnant, en somme » ! L’occasion également de « s’offrir » des bureaux plus qualitatifs et de mettre leur immobilier au service des objectifs stratégiques de l’entreprise : en choisissant des immeubles plus performants en matière énergétique, en termes d’utilisation de l’espace (flexibilité, mutualisation des espaces, etc.) et / ou mieux desservis par les transports. En la matière, La Défense devrait proposer des affaires particulièrement attractives dans les mois à venir, compte tenu des importantes livraisons de bureaux neufs attendues dans le secteur ( > 250.000 m², tous encore disponibles, livrables sous 36 mois) et du faible niveau de la demande (moins de 40.000 m² consommés au 1er semestre 2012, quasiment deux fois moins qu’au 1er semestre 2011), qui devrait inciter les propriétaires-bailleurs à proposer des conditions de location et d’acquisition tout à fait avantageuses. Offre future certaine pré-commercialisée Source: JLL Offre future certaine disponible Enfin, la possibilité de profiter du marché « gris », qui offre de multiples opportunités en raison des restitutions de plateaux Un climat général qui devrait continuer d’offrir d’intéressantes et des recherches de successeurs actuellement en cours sur le opportunités aux entreprises marché parisien. Les perspectives économiques peu florissantes pourraient accentuer l’impératif de réduction des coûts : recherche d’économies et rationalisation-regroupement devraient rester la règle dans les mois à venir. La pression devrait donc se maintenir sur les propriétaires-bailleurs, incitant ces derniers à se montrer toujours plus conciliants en matière de politique tarifaire et de conditions de location ou de renégociation, afin d’assurer le remplissage de leurs bureaux. Une tendance qui devrait également concerner l’offre neuve disponible, compte tenu du coût de portage des immeubles neufs après livraison.
- 6. Bureaux Jones Lang LaSalle France Paris 40-42 rue La Boétie 75008 Paris Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28 La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50 Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59 Saint-Denis 3, rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83 Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37 Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26 Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76 Contacts Flore Saulnier Virginie Houzé Joël de Lafond Jacques Bagge Consultante Directeur Directeur Directeur Etudes et Recherche Etudes et Recherche Corporate Solutions Département Agence Contacts Paris Paris Paris Paris +33 (0)1 40 55 85 72 +33 (0)1 40 55 15 94 +33 (0)1 40 55 15 57 +33 (0)1 40 55 15 40 [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] www.joneslanglasalle.fr COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2012 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. T oute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsab le de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.