L'immobilier de bureaux en région lyonnaise
0 j'aime525 vues
En 2012, le marché tertiaire à Lyon connaît une baisse de l'activité avec une diminution significative des grandes transactions, tandis que le taux de vacance des surfaces neuves diminue. Les loyers restent stables, avec une demande accrue pour des bureaux de qualité, mais une pénurie se fait sentir sur les grandes surfaces. Les entreprises adoptent une approche plus prudente face à l'incertitude économique, amenant des délais de décision plus longs.
L'immobilier de bureaux en région lyonnaise
- 1. 2012 : l’année du mid- Marché tertiaire- Lyon - Septembre 2012 market Les grands utilisateurs ont été moins présents ce semestre et les grandes transactions se situent majoritairement entre 1 000 et 3 000.m². Le taux de vacance a marqué une baisse notable en 2 ans. Cette baisse touche plus particulièrement l’offre neuve qui diminue de 13,5% en un an contre à peine -8% sur le seconde main. Le loyer prime atteint 270€HT-HC/m²/an sur le Quartier Central des Affaires lyonnais. Les loyers moyens conservent leur niveau, en particulier sur les locaux de bonne facture.
- 2. 2 On Point • Marché tertiaire- Lyon • Septembre 2012 Après une nouvelle stabilité du PIB au deuxième trimestre 2012, la La zone euro sous tension croissance française repartirait légèrement au second semestre (+0,1 % au troisième trimestre, puis +0,2 % au quatrième). Les exportations accéléreraient quelque peu, sous l’effet du regain de L’économie mondiale progresse depuis l’été dernier à un rythme croissance mondiale et de la dépréciation passée de l’euro. La modéré, freinée par plusieurs chocs défavorables : la hausse du prix demande intérieure repartirait également modérément. En des matières premières, les conséquences économiques du particulier, la consommation augmenterait à nouveau car le taux tsunami au Japon, le durcissement des politiques budgétaires en d’épargne des ménages baisserait au second semestre, après une Europe, ainsi qu’aux États-Unis et, enfin, les tensions sur les dettes hausse transitoire au deuxième trimestre. souveraines dans la zone euro. Du fait de la faiblesse de la croissance, le taux de chômage devrait Début 2012, l’effet de ces chocs diffère nettement selon les pays : continuer d’augmenter, atteignant 10,3 % en France au quatrième alors que l’activité croît à nouveau au Japon, grâce au soutien trimestre. public à la reconstruction, le Royaume-Uni est en récession et la zone euro en est proche. Les pays émergents et les États-Unis se Le principal aléa qui entoure la prévision porte sur l’évolution de la situent dans une position médiane : leurs économies sont en crise des dettes souveraines dans la zone euro. En effet, celle-ci croissance, mais à un rythme inférieur à celui d’avant-crise. dépend non seulement de l’évolution des fondamentaux des économies de la zone euro, mais aussi des réponses qu’apporteront Au sein même de la zone euro, les différences sont importantes : à cette crise les gouvernements nationaux et les institutions alors que l’Allemagne a profité au début de l’année, l’Espagne et européennes. Elle dépend également de la réaction des l’Italie sont entrées en récession. La France, quant à elle, est dans investisseurs à ces réponses. la moyenne de la zone euro, avec une croissance faible depuis l’été dernier, et nulle au premier semestre 2012. Le gouvernement avait Si les tensions sur les dettes des pays les plus exposés de la zone abaissé ses prévisions début juillet, ramenant son estimation à une euro venaient à s’intensifier, alors l’activité pourrait reculer jusqu’à la croissance du PIB de 0,3% en 2012, contre 0,4% précédemment. fin de l’année en France et dans la zone euro. Si à l’inverse la confiance dans la capacité de la zone euro à surmonter la crise Les informations conjoncturelles actuelles laissent attendre un actuelle revenait rapidement, alors les comportements de dépense ralentissement de l’économie mondiale, sous l’effet notamment des ménages et des entreprises pourraient se dégeler plus d’une nouvelle accentuation des tensions financières dans la zone rapidement qu’anticipé dans le scénario et la croissance repartir euro. Sous réserve que celles-ci ne s’intensifient pas, la croissance plus vivement en France comme dans la zone euro. mondiale devait repartir quelque peu au second semestre. Elle serait notamment soutenue par un assouplissement des politiques Source : INSEE / Banque de France monétaires et budgétaires dans les pays émergents et par la baisse en cours des prix de matières premières, et du pétrole en particulier. Les divergences entre pays et zones devraient cependant persister. La zone euro serait ainsi toujours à la traîne de l’économie mondiale et, au sein de la zone euro, l’Allemagne serait en croissance, tandis que l’Espagne et l’Italie resteraient en récession. Ces deux pays seraient toujours handicapés par un ajustement budgétaire de très grande ampleur et le durcissement des conditions de financement induit par l’élévation des taux d’intérêt sur leur dette publique.
- 3. On Point • Marché tertiaire- Lyon • Septembre 2012 3 Entre attentisme et nouveaux besoins Notons par exemple : - Le clé en main de Véolia à Vaulx-en-Velin sur 11 300 m² Le marché tertiaire lyonnais subit actuellement l’impact du manque de transactions sur le segment des grandes surfaces. Avec près de - Alstom prend 3 227 m² sur le bâtiment Les Allées du Parc 90 000 m² placés, le marché accuse un recul de 22% par rapport au à St Priest 1er semestre 2011. - La société Fiduciaire Centrex prend 2 510 m² dans le 7ème Evolution de la demande placée arrondissement de Lyon - Schneider Electric prend 2 334 m² sur le bâtiment Les Allées du Parc à St Priest Répartition des secteurs d’activités les plus représentés dans le volume de transactions (> 1 000 m²) Source: Jones Lang LaSalle La demande placée Les grands utilisateurs ont été moins présents ce semestre et les grandes transactions se situent majoritairement entre 1 000 et 3 000.m² après une année 2011 portée par les grandes transactions. L’attentisme persiste au sein des grands groupes et les décisions immobilières sont gelées. Source: Jones Lang LaSalle Traditionnellement, plus la surface recherchée est élevée, plus les utilisateurs se tournent vers des locaux neufs ou restructurés. Cependant, nous observons que la part du neuf/restructuré dans les Une sur-offre des surfaces neuves ? Absolument pas. grandes transactions s’atténue et atteint 51% aujourd’hui contre Le taux de vacance s’élève fin juin à 5,7% sur le marché lyonnais, contre 7,5% au 1er semestre 2010, 6,6% au 1er semestre 2011. Le 85% en 2007. Les grands utilisateurs plébiscitent toujours les offres taux de vacance a marqué une baisse notable en 2 ans. Cette neuves, mais se trouvent aujourd’hui face à une réelle pénurie de baisse est plus marquée sur l’offre neuve -13,5% en un an contre à grandes surfaces sur des bâtiments neufs ou à livrer. peine -8% sur le seconde main. Les secteurs des services et des industries ont été les plus actifs Ce taux moyen cache cependant de fortes disparités entre les sur le segments des grands transactions. Avec plus de 30 000 m² différents secteurs lyonnais où la vacance peut tomber à moins de cumulés, ils représentent à eux deux 66% des volumes transactés 2,5% à la Part-Dieu et sur le 6ème arrondissement et grimper à plus sur les surfaces de plus de 1 000 m² au premier semestre. de 14% à Villeurbanne. Les secteurs tertiaires traditionnels, particulièrement prisés par les utilisateurs, souffrent depuis quelques trimestres d’une raréfaction de l’offre neuve et plus particulièrement sur les grandes surfaces. Ce manque d’offre devient un réel problème pour l’accueil des
- 4. 4 On Point • Marché tertiaire- Lyon • Septembre 2012 grands utilisateurs, qui se tournent vers du seconde main Stabilité du loyer prime restructuré ou des clés en main sur des fonciers toujours disponibles. Le loyer prime atteint 270€HT-HC/m²/an sur le Quartier Central des Affaires lyonnais. Les loyers moyens conservent leurs niveaux, en Base essentielle du développement économique lyonnais, les particulier sur les locaux de bonne facture. Face à la pénurie d’offres de qualité sur certains secteurs attractifs, activités tertiaires représentent les deux tiers des actifs de la la demande pourrait se reporter sur les produits de seconde main métropole lyonnaise. Premier parc tertiaire régional, la métropole de bon niveau (à rénover ou à réhabiliter) dont les loyers pourraient lyonnaise offre aujourd’hui près de 5,5 millions de m² de bureaux, être revus à la hausse dans ce contexte de marché tendu. tout en continuant à progresser. Il est aujourd’hui face à un enjeu majeur : continuer de construire des nouveaux immeubles efficients L’immobilier : un investissement clé pour le futur de et de qualité tout en rénovant des bâtiments devenus dépassés. l’entreprise Au 1er juillet 2012, les volumes potentiellement livrables à 2015 en Chaque entreprise écrit son histoire à travers le développement de intra-muros s’établissent à 540 000 m², la plupart de ces projets son marché, la valeur et l’investissement de ses collaborateurs, s’inscrivent dans le cadre d’une révision ou d’une modification du ainsi que l’audace, l’intelligence dont font preuve ses dirigeants. Elle PLU, de ce fait, certaines opérations annoncées et connues ne sont est constamment soumise à des transformations qui trouvent leurs encore qu’au stade de projets. L’offre future certaine (en chantier) sources dans des facteurs extérieurs et/ou internes (fusion représente, quant à elle, 215 000 m², dont près de 40% des acquisition, internationalisation, nomadisme, regroupements, surfaces ont déjà trouvé preneur. Cependant une transaction de restructuration…). Certains de ces changements ont une influence plus de 20 000 m² sur un immeuble actuellement en chantier est et une conséquence directe sur l’espace de travail de l’entreprise attendue d’ici la fin de l’année. Face à la pénurie de grandes dans son ensemble. surfaces neuves, les grands utilisateurs prennent leur décision en amont et n’hésitent pas à se positionner sur des immeubles qui ne En effet, l’espace de travail est une vraie ressource souvent sous- seront livrés que plusieurs trimestres, voire plusieurs années après estimée représentant un élément primordial dans la construction de la signature. Les secteurs attractifs ou en plein développement tels cet ensemble complexe d’hommes, de techniques, d’enjeux que la Part-Dieu, Presqu’Île Confluence, Vaise, ont un niveau de pré économiques, et systèmes portant valeurs et culture d’entreprise. commercialisation supérieur à la moyenne. La pénurie d’offres neuves dans les secteurs recherchés est désormais effective et la L’entreprise est un lieu de production de biens et de services, situation pourrait se dégrader rapidement si les investisseurs ne nécessite une coopération entre les différentes personnes et lancent pas de nouveau des offres spéculatives. départements. Le contexte technologique et économique de la dernière décennie ajoute une dynamique de changements et Répartition du volume de livraisons de bureaux par niveau d’adaptabilité constants, qu’il s’agisse du poste de travail, de d’engagement au 01/08/2011 nouvelles techniques de travail, d’entreprises, de métier ou de 400 000 bureaux. 350 000 300 000 Vu en premier lieu comme une source de dépenses, l’immobilier est 250 000 surtout une source d’investissement. L’espace se révèle une 209 120 véritable ressource pour l’entreprise si celle-ci sait en comprendre 200 000 67 639 toutes les implications et les maitriser. En effet, de la qualité de 150 000 40 913 l’environnement dépend notamment la qualité de la communication, 100 000 aspect extrêmement important si l’on considère que l’information est 32 423 52 745 1 953 1 26 700 50 000 69 156 1 01 2 8 83 500 31067 désormais la matière première des entreprises tertiaires. 1 567 4 45 417 1 929 9 22 000 0 2S201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 Offre potentielle : Avant projet ou projet dont le PC est en cours d’instruction ou n’a pas encore été déposé. Offre probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise en chantier demeure incertaine (pas de lancement en blanc ou éventuel recours). Offre certaine : projet mis en chantier disponible Pré-commercialisation : pré commercialisation de tout ou partie d’un projet Source: Jones Lang LaSalle
- 5. On Point • Marché tertiaire- Lyon • Septembre 2012 5 Et demain… La réhabilitation d’immeubles obsolètes devient un enjeu important L’année 2012 va subir les effets conjugués de la pénurie d’offres sur le marché lyonnais et de nouveaux projets de ce type sont déjà neuves de grandes surfaces et l’attentisme des grands utilisateurs. programmées. Le volume global transacté sur l’année devrait donc diminuer. Cependant, une transaction supérieure à 20 000 m² est attendue Les valeurs locatives devraient rester stables sur l’ensemble des d’ici la fin de l’été, ce qui devrait permettre de rattraper un peu le secteurs géographiques sur le second semestre. retard pris sur le marché. Compte tenu des résultats du premier semestre, nous prévoyons une contraction de la demande placée L’animation du marché lyonnais est venu du mid-market, à savoir sur l’année 2012 avec un chiffre compris entre 180 000 et 190 000 les surfaces entre 500 et 3 000 m². Cette tendance observée sur le m² placés sur l’agglomération lyonnaise. premier semestre devrait certainement se confirmer sur les six derniers mois de l’année. Cela ne signifiera pas pour autant que les grands utilisateurs ont déserté le marché lyonnais. Les délais de décisions sont plus longs, les directeurs immobiliers prennent davantage le temps de la réflexion. Il y aura donc un décalage entre la réalité dynamique du marché en 2011 et le recensement des m² sur l’année suivante (une transaction en BEFA est comptabilisée l’année d’acceptation du permis de construire). Nous restons sereins sur la commercialisation d’immeubles neufs et de qualité. Le taux de vacance devrait diminuer sur cette catégorie d’actifs et la hausse des loyers sur les actifs prime est d’ores et déjà actée sur les secteurs recherchés. Les utilisateurs sont toujours plus exigeants quant à la qualité des offres et des prestations. Les bâtiments énergivores sont bannis et la norme Bâtiment Basse Consommation (BBC) devient une évidence en s’inscrivant logiquement dans leurs cahiers des charges. Les besoins des utilisateurs évoluent et les bâtiments de seconde main non restructurés ne sont plus adaptés. Aujourd’hui on s’aperçoit que les entreprises grands comptes qui se réorganisent sur de très grandes surfaces, pouvant atteindre 15 ou 20 000 m², ont l’obligation d’avoir un service associé de restauration pour traiter l’aspect social au sein de leur entreprise. Ce besoin doit être pris en compte dans la définition des futurs projets. De par le déficit d’offres sur les principaux secteurs, les pré commercialisations devraient encore s’accélérer et les surfaces mises en chantier et trouver rapidement preneurs.
- 6. Bureaux Jones Lang LaSalle France Paris 40-42 rue La Boétie 75008 Paris Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28 La Défense Tétris - Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50 Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59 Saint-Denis 3, rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83 Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37 Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26 Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76 Contacts Magali Pousson Virginie Houzé Vincent Delattre Laurent Vallas Consultante Géomarketing Directeur Directeur Investissement Directeur Etudes et Recherche Etudes et Recherche Régions Jones Lang LaSalle Lyon Paris Lyon Lyon +33 (0)4 78 89 26 26 +33 (0)1 40 55 85 34 +33 (0)4 78 89 26 26 +33 (0)4 78 89 26 26 [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] www.joneslanglasalle.com COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.