Marché des bureaux d'IDF | Bilan au 1er semestre 2016
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Au deuxième trimestre 2016, 614 000 m² ont été loués ou vendus en Île-de-France, portant la demande placée à 1 139 183 m² pour le premier semestre, une hausse de 21 % par rapport à l'année précédente. Paris concentre 49 % du volume placé, avec un record d'activités à La Défense, et un recul du volume de l'offre disponible, qui s'élève à 3 997 301 m² avec un taux de vacance de 7,3 %. Le marché reste dynamique avec un bon nombre de transactions, notamment pour les surfaces supérieures à 4 000 m², entraînant une pression à la hausse sur les loyers.
Marché des bureaux d'IDF | Bilan au 1er semestre 2016
- 1. cushmanwakefield.fr NOTE MENSUELLE 1 NOTE MENSUELLE Proche des sommets Ile-de-France | Juin 2016 614 000 m² ont été loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France au 2e trimestre 2016, ce qui porte à 1 140 000 m² environ la demande placée au 1er semestre 2016. En hausse de 21 % sur un an, ce volume est supérieur de 23 % à la moyenne décennale, faisant du 1er semestre de cette année le meilleur depuis 2007. Si toutes les tranches de surfaces ont progressé, les transactions de plus de 4 000 m² connaissent l’évolution la plus significative, avec un volume en hausse de 44 % sur un an et 43 opérations finalisées au 1er semestre 2016 – un nombre au plus haut depuis 2007. Paris concentre 49 % du volume placé depuis le début de 2016 en Ile-de-France, et près de 60 % du nombre total de transactions. Avec 175 000 m² placés, La Défense connaît par ailleurs le meilleur 1er semestre de son histoire, et dépasse d’ores et déjà de 22 % sa performance de 2015. Le rythme soutenu des commercialisations au 1er semestre 2016 a permis un nouveau recul du volume de l’offre disponible à moins de six mois en Ile-de-France. S’établissant à 3 997 301 m² (- 7 % sur un an), celui-ci se rapproche de son niveau de la fin de 2012. Le taux de vacance est de 7,3 % à l’échelle de la région contre 7,9 % un an auparavant, tandis que l’offre neuve ne représente plus que 16 % de l’ensemble du stock, contre 21 % à la fin du 1er semestre 2015. Tableau 1 Chiffres clés CHIFFRES CLES DU MARCHE DES BUREAUX D’ILE-DE-FRANCE Fin 2T 2015 Fin 2T 2016 Tendance Demande placée 944 036 m² 1 139 183 m² ▲ Nombre de transactions 1 557 1 678 ▲ Nombre de transactions > 4 000 m² 30 43 ▲ Part de la demande placée > 4 000 m² 32 % 38 % ▲ Demande placée > 4 000 m² | Part du neuf 76 % 61 % ▼ Offre disponible à moins de 6 mois 4 280 789 m² 3 997 301 m² ▼ Loyer prime (€/m²/an)1 710 771 ▲ Loyer moyen (€/m²/an)2 393 402 ▲ Source: Cushman &Wakefield/Immostat ¹Loyer prime: moyenne des cinq transactions les plus élevées (valeurs faciales des transactions > 1000 m² de l'année en cours). ²Loyer moyen : moyenne des valeurs locatives de transaction (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues. 11 juillet 2016 Sommaire Demande placée 2 Offre disponible 3 Le marché en juin 2016 4 Actualités générales 5 Auteur David Bourla Head of Research France +33 (0)1 53 76 91 91 [email protected] Contacts Ludovic Delaisse Head of Agency France Offices, Industrial and development +33 (0)1 53 76 92 73 [email protected] Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0)1 49 64 49 54 [email protected]
- 2. Ile-de-France | Juin 2016 cushmanwakefield.fr NOTE MENSUELLE 2 Demande placée 614 000 m² ont été loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de- France au 2e trimestre 2016 (+ 17 % par rapport au trimestre précédent). Ce volume porte à 1 140 000 m² environ la demande placée au 1er semestre 2016 (graphique 1). En hausse de 21 % sur un an, ce volume est supérieur de 23 % à la moyenne décennale, faisant du 1er semestre de cette année le meilleur depuis 2007. L’augmentation des volumes s’accompagne d’une hausse de 8 % du nombre total de transactions (1 678 au 1er semestre 2016 contre 1 557 à la même époque en 2015). Si toutes les tranches de surfaces ont progressé, les grandes transactions (supérieures à 4 000 m²) connaissent l’évolution la plus significative, avec un volume en hausse de 44 % sur un an et 43 opérations finalisées au 1er semestre 2016 – un nombre au plus haut depuis 2007. L’absorption des petites et moyennes surfaces reste également soutenue : le volume placé sur des bureaux de moins de 1 000 m² comme sur des surfaces comprises entre 1 000 m² et 4 000 m² progresse de 10 % environ d’une année sur l’autre. Boostée au 2e trimestre par plusieurs prises à bail de surfaces supérieures à 10 000 m² dans les 13e et 15e arrondissements, Paris concentre 49 % du volume placé depuis le début de 2016 en Ile-de-France. Dynamique sur tous les créneaux de surfaces, la capitale représente aussi près de 60 % du nombre total de transactions. Avec 175 000 m² placés, La Défense connaît par ailleurs le meilleur 1er semestre de son histoire, et dépasse d’ores et déjà de 22 % sa performance de 2015. Après un très bon début d’année, notamment marqué par la prise à bail par DELOITTE du solde de « Majunga », le 2e trimestre 2016 a confirmé le succès du quartier d’affaires : le plus grand mouvement des six premiers mois en Ile-de-France y a été finalisé (SAINT-GOBAIN dans la tour « M2 »), ainsi que plusieurs autres transactions de plus de 4 000 m² (NEXANS dans le « Vinci », KPMG dans « Eqho », etc.) et de nouvelles prises à bail de moyennes surfaces. La plupart des autres pôles tertiaires d’Ile-de-France affichent également une hausse des volumes placés (tableau 2). C’est par exemple le cas du Sud et de la Boucle de Seine, qui restent loin néanmoins de leur meilleure performance historique. Ces deux secteurs de 1ère couronne ont tiré parti de leur offre de grandes surfaces neuves et de conditions de bail attractives pour attirer les utilisateurs de secteurs plus établis (EUREST dans « Smart’Up » à Châtillon, après CREDIPAR dans « Pointe Métro 2 » à Gennevilliers). La répartition par activité confirme la domination de l’industrie- distribution et de la banque-assurance. Ces deux secteurs concentrent à eux seuls 51 % du volume placé supérieur à 4 000 m² au 1er semestre 2016. Récemment marqué par d’importantes opérations d’acquisition et de fusion, le secteur de la communication représente également une part significative (14 %) grâce, notamment, aux mouvements réalisés dans Paris Rive Gauche (ALTICE dans « Quadrans », LE MONDE dans la ZAC Rive Gauche) et à Neuilly-sur-Seine (RTL au « 56 avenue Charles de Gaulle »). L’administration tranche quant à elle par sa très faible activité, sans doute liée aux prochaines échéances électorales. Cela dit, le déménagement annoncé du Conseil régional d’Ile-de-France à Saint-Ouen gonflera à terme les volumes placés, confirmant la priorité donnée par le secteur public à la rationalisation de son immobilier. Graphique 1 Demande placée en Ile-de-France, m² A la fin du 1er semestre de chaque année Source: Cushman &Wakefield/Immostat Tableau 2 Demande placée par secteur géographique Secteur 1S 2016 Evolution sur un an Paris QCA 305 140 m² + 20 % La Défense 174 495 m² + 215 % Paris Rive Gauche 127 421 m² + 3 % Paris Centre Est 122 542 m² + 85 % QAO 118 310 m² + 26 % Autres secteurs 109 242 m² - 17 % Sud-Ouest 67 122 m² - 33 % Sud 1ère Couronne 42 240 m² + 20 % Boucle de Seine 31 443 m² + 86 % Nord 21 973 m² - 56 % Est 19 255 m² + 25 % Ile de France 1 139 183 m² + 21 % Source : Cushman &Wakefield, Immostat 1139183 0 m² 200 000 m² 400 000 m² 600 000 m² 800 000 m² 1 000 000 m² 1 200 000 m² 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Total demande placée Transactions >4000 m² Moyenne 2006-2015
- 3. Ile-de-France | Juin 2016 cushmanwakefield.fr NOTE MENSUELLE 3 Offre disponible Le rythme soutenu de l’absorption de surfaces de bureaux au 1er semestre 2016 a permis un nouveau recul du volume de l’offre disponible à moins de six mois en Ile-de-France. S’établissant à 3 997 301 m², soit une baisse de 7 % sur un an, celui-ci se rapproche peu à peu de son niveau de la fin de 2012 (graphique 3). Le taux de vacance est de 7,3 % à l’échelle de la région contre 7,9 % un an auparavant, tandis que l’offre neuve ne représente plus que 16 % de l’ensemble du stock (21 % à la fin du 1er semestre 2015). La répartition géographique de l’offre disponible souligne les contrastes du marché des bureaux d’Ile-de-France. Moteur de l’activité locative, Paris voit son stock se réduire de façon significative (- 14 % sur un an, toutes surfaces confondues). Le volume de l’offre disponible dans le QCA est même au plus bas depuis 2008. Par ailleurs, les surfaces de plus de 4 000 m² ne constituent plus qu’un quart du stock disponible à moins de six mois, tandis que les grandes surfaces neuves-restructurées se comptent sur les doigts d’une seule main (INTOWN dans le 9e , OPUS 4/8 dans le 17e , etc.). Cette situation de pénurie explique l’octroi de mesures d’accompagnement moins significatives, et la pression à la hausse s’exerçant sur les valeurs locatives. La raréfaction de l’offre neuve-restructurée dans le QCA devrait également profiter aux surfaces rénovées de qualité, comme l’ont d’ailleurs illustré au 1er semestre 2016 plusieurs prises à bail de grandes et moyennes surfaces. La plupart des autres secteurs d’Ile-de-France connaissent une évolution moins significative, à l’exemple du QAO dont le stock est quasiment le même qu’à la fin du 1er semestre 2015, ou même La Défense dont le volume de l’offre ne diminue que de 5 % sur un an en dépit d’un nombre important de grandes transactions. La plus importante d’entre elle (SAINT-GOBAIN dans « M2 ») n’était pas, toutefois, comptabilisée dans le stock. Ce dernier a par ailleurs été alimenté, au fil des mois, par le retour sur le marché de plusieurs grandes offres rénovées ou de seconde-main (« Voltaire », « Pacific », « Dexia », etc.). Hors des pôles les plus établis d’Ile-de-France, le volume de l’offre disponible n’a, sur un an, progressé que dans deux secteurs : le Nord, où l’activité locative reste atone, et le Sud, où la hausse s’explique notamment par l’arrivée sur le marché de grandes surfaces neuves, comme « White » à Montrouge, qui a toutefois été loué au début du mois de juillet 2016. Après 1,1 million de m² en 2015, l’Ile-de-France verra une nette diminution de 24 % de la production en 2016. S’ajoutant aux 280 000 m² de bureaux livrés au 1er semestre, 580 000 m² sont attendus au 2nd semestre, ce qui portera à 860 000 m² environ le volume des livraisons sur l’ensemble de 2016. En 2017, le volume devrait être peu ou prou équivalent à celui de 2016. Toutefois, le pipeline de projets étant constitué pour une large part de grandes opérations clés en main ou de projets pré- commercialisés, le stock de bureaux neufs-restructurés ne sera pas réalimenté de façon significative. De fait, seuls 51 % des 1,8 million de m² actuellement en chantier en région parisienne sont encore disponibles. En outre, cette part devrait encore se réduire au 3e trimestre 2016 compte-tenu des négociations actuellement en cours sur plusieurs grandes opérations de bureaux. Graphique 2 Offre disponible à moins de 6 mois en Ile-de-France, m² Source : Cushman &Wakefield Graphique 3 Livraisons de bureaux en Ile-de-France, m² Source : Cushman & Wakefield 399730116% 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % 0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 3 500 000 4 000 000 4 500 000 5 000 000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 20152T2016 Stock disponible à moins de 6 mois Stock > 4 000 m² Part des surfaces neuves/restructurées 860000 840000 0 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 1 200 000 1 400 000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016e 2017e
- 4. Ile-de-France | Juin 2016 cushmanwakefield.fr NOTE MENSUELLE 4 Le marché des bureaux en juin 2016 S’ajoutant aux trois mouvements de plus de 10 000 m² d’avril et de mai 2016, deux nouvelles opérations majeures ont été signées en juin dans Paris Rive Gauche. La première porte sur la prise à bail par MMA de 12 680 m² dans « Nord Pont » (Paris 15e ). L’immeuble est situé dans le quartier de la gare Montparnasse, traditionnellement prisé des grandes entreprises de la banque-assurance mais qui a récemment connu d’importants mouvements de délocalisation (Crédit Agricole à Montrouge). L’immeuble « Eléments », en cours de construction dans le 13e , vient également d’être loué, s’ajoutant aux deux autres grandes transactions réalisées ZAC Rive Gauche depuis le début de 2016 (LE MONDE, et BPCE/NATIXIS dans « France Avenue »). Cette opération porte donc à près de 50 000 m² l’ensemble de la demande placée dans la ZAC au 1er semestre 2016, un volume important mais encore loin de ses deux meilleures années (107 000 m² en 2004 et 83 000 m² en 2006) Aucune transaction de plus de 4 000 m² n’a en revanche été enregistrée dans le QCA en juin, illustrant probablement les effets de l’assèchement de l’offre de grandes surfaces de qualité du secteur sur son activité locative. Le manque de grandes opérations est toutefois compensé par la multiplication des petites et moyennes transactions. Ainsi, plusieurs prises à bail de surfaces de taille intermédiaire ont récemment été finalisées, à l’exemple des 3 800 m² loués, non loin du siège de GOOGLE, par FIFTY FIVE dans « Le Vicinia ». Ce mouvement illustre une fois de plus le rôle moteur joué par les entreprises de la nouvelle économie dans la Cité financière. Quelques transactions significatives du mois de juin ont été signées dans d’autres marchés que ceux de Paris ou des communes les plus établies des Hauts-de-Seine. La prise à bail par EUREST de 6 600 m² dans « Smart’Up » confirme le regain de forme du Sud 1ère Couronne. Trois transactions de plus de 4 000 m² y ont d’ores et déjà enregistrées en 2016, soit autant que sur l’ensemble de 2015. Secteur de report traditionnel pour les entreprises du sud de Paris ou du sud-ouest voisin, ce marché verra par ailleurs le volume de sa demande gonflé en juillet par la prise à bail par l’INSEE des 23 800 m² de « White » à Montrouge. Enfin, 6 170 m² ont été loués par RECKITT dans « Green Valley » à Massy. Ce mouvement, qui est l’une des deux seules grandes transactions enregistrées au 1er semestre 2016 au-delà de la Francilienne, ne suffit pas à compenser le net retrait de la demande placée en 2e couronne. Smart’Up | Châtillon (92) Tableau 3 Exemples de transactions significatives du mois de juin 2016 Source: Cushman & Wakefield NOM DU PRENEUR IMMEUBLE COMMUNE SURFACE BPCE/NATIXIS Eléments Paris (75013) 14 780 m² MMA Nord Pont Paris (75015) 12 680 m² EUREST Smart’Up Châtillon (92) 6 600 m² RECKITT Green Valley Massy (91) 6 170 m² FIFTY FIVE Le Vicinia Paris (75009) 3 800 m²
- 5. Ile-de-France | Juin 2016 cushmanwakefield.fr NOTE MENSUELLE 5 Actualités générales Investissement : les bureaux rattrapent leur retard 4,2 milliards d’euros ont été investis sur le marché français des bureaux au 2e trimestre 2016, après 1,5 milliard au trimestre précédent. Ce volume porte à 5,7 milliards d’euros l’ensemble des montants engagés sur cette typologie d’actifs au 1er semestre 2016 (graphique 4) contre 5,1 milliards à la même période en 2015. Les bureaux représentent désormais 69 % des montants engagés dans l’Hexagone, contre 49 % au trimestre précédent et 67 % à la même époque en 2015. Plusieurs transactions importantes ont été signées au 2e trimestre 2016, dont 10 opérations supérieures à 100 millions d’euros totalisant 2,3 milliards d’euros. Paris continue de concentrer une part importante de l’activité (2 milliards d’euros depuis janvier), grâce notamment à l’acquisition au 2e trimestre de l’immeuble « Ora » (Paris 17e ) par Amundi/ Macif Immo ou de « Carré Daumesnil » (Paris 12e ) par La Française. Hors de Paris, l’activité est principalement concentrée à La Défense (1,2 milliard d’euros depuis janvier, dont 800 millions pour la seule acquisition de « First » au 2e trimestre). La concrétisation de transactions dans quelques grands secteurs de report franciliens (cession à BNP Paribas Reim du « Spallis » à Saint-Denis, acquisition par AG2R La Mondiale du siège de BETC à Pantin) est également à noter. La région Ile-de-France a choisi son nouveau siège Valérie Pécresse, présidente de la Région Ile-de-France, vient de choisir le nouveau siège du Conseil régional. Aujourd’hui situé dans le 7e arrondissement, ce dernier déménagera d’ici 2018-2019 à Saint-Ouen. Le choix, hautement symbolique, de délocaliser en Seine-Saint-Denis le cœur du pouvoir régional, procède également d’une volonté de rationaliser la gestion immobilière de l’Ile-de-France, en regroupant ses agents aujourd’hui dispersés sur 11 sites. Situé non loin de la capitale et à l’entrée d’une des grandes zones d’aménagement de la région (la ZAC des Docks), le futur site sera relié dès 2019 à la ligne 14 du métro, offrant des temps de trajet réduits avec plusieurs des grands hubs du futur Grand Paris (à 3 minutes de Saint-Denis-Pleyel, 9 minutes de la Gare Saint-Lazare, 16 minutes de La Défense ou encore 20 minutes de l’aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle). Bonus de constructibilité Paru au Journal Officiel du 29 juin 2016, le décret n°2016-856 fixe les conditions à remplir pour bénéficier du dépassement des règles de constructibilité, octroyé par les communes lorsque leur plan d’urbanisme le prévoit. Prévu au 3° de l’article L. 151-28 du code de l’urbanisme, ce dépassement, qui peut atteindre un maximum de 30 % pour les immeubles les plus performants, est soumis à diverses exigences en matière d’exemplarité énergétique ou environnementale, ou de bâtiment à énergie positive (émissions de gaz à effet de serre inférieures à un seuil fixé par arrêté et ce sur l’ensemble du cycle de vie de l’immeuble, consommation conventionnelle d’énergie inférieure au moins de 20 % à celle requise par la RT 2012 pour les constructions neuves, etc). L’ILAT et l’ICC au 1er trimestre 2016 Au 1er trimestre 2016, l'indice du coût de la construction (ICC) s'établit à 1 615 contre 1 629 au trimestre précédent et, sur un an, enregistre une baisse de 1,04 %. L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s'établit quant à lui à 108,20, soit une légère hausse de 0,5 % sur un an (graphique 5). Graphique 4 Volumes investis en bureaux en France, milliards d’euros Source : Cushman & Wakefield Graphique 5 Evolution comparée de l’ILAT et de l’ICC Source : INSEE -8,00 -7,00 -6,00 -5,00 -4,00 -3,00 -2,00 -1,00 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Évolution annuelle ICC (T/T-4) en % Évolution annuelle ILAT (T/T-4) en % 18,2 19,5 10,3 5,3 6,7 12,3 10 9,7 14,4 17,3 5,7 0 5 10 15 20 25 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Fin 2T
- 6. Ile-de-France | Juin 2016 cushmanwakefield.fr NOTE MENSUELLE 6 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris pré-commercialisations, clés en main et opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre à moins de six mois : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation d’ici à moins de six mois. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des valeurs locatives de transaction (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues. Loyer prime : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer prime correspond à la moyenne des cinq transactions les plus élevées (valeurs faciales des transactions de plus de 1 000 m² de l'année en cours). Sectorisation
- 7. EMEA John Forrester Chief Executive +44 (0)20 3296 2002 [email protected] France Antoine Derville Président +33 (0)1 49 64 90 70 [email protected] Olivier Gérard Chairman +33 (0)1 53 76 95 74 [email protected] Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. ©2015 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l’ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : www.cushmanwakefield.com Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 60601 USA phone +1 312 424 8000 fax +1 312 424 8080 email [email protected] Cushman & Wakefield France 8 rue de l’Hôtel de Ville 92522 Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 (0)1 49 64 49 64 Cushman & Wakefield France 21 rue Balzac 75008 Paris France Phone +33 (0)1 53 76 92 92 cushmanwakefield.com