Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? - 1 s2016
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Le document analyse le rôle des collectivités dans les projets urbains en 2016, en mettant en lumière les tendances du marché immobilier à travers divers indicateurs. Il souligne une dynamique retrouvée des marchés avec des perspectives d'amélioration, tout en signalant des inquiétudes économiques et sociales. Des données sur les ventes, les prix au m2 et les leviers comme le zonage Pinel sont également présentées, illustrant la situation des grandes métropoles françaises.
Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? - 1 s2016
- 1. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? Présenté par : Coralie COSTET, Directrice Etudes & Conseil ADÉQUATION Jean-Marc PETIT, Avocat associé ADAMAS Invitée : Claudie JACOUTOT, Directrice Grands Projets & Innovations Urbaines Bouygues Immobilier Le Prisme Lyon le Jeudi 22 septembre 2016
- 2. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 2 Résultats au 1er semestre 2016 des grands marchés métropolitains
- 3. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 3 Evolution des marchés métropolitains au 1er semestre 2016 vs 2015 3.640 €/m² (+3%) MONTPELLIER - 2 % 55 % 3.750 €/m² (-1%) Évol. ventes 1S2016 vs 1S2015 Part investisseurs Prix des ventes/m² Alpes Maritimes + 3 % 38 % 5.390 €/m² (+ 3%) Toulouse + 31 % 75 % 3.350 €/m² (-1%) Bordeaux + 52 % 68 % Nantes Métropole + 0,3 % 67 % 3.670 €/m² (+5%) Grand Lyon + 6 % 55 % 3.930 €/m² (-0,5%) Franco-Genevois + 26 % 39 % 4.360 €/m² (-0,6%) Source : Adéquation et observatoires de l’immobilier Prix au m² : prix au m² habitable des ventes en collectif, hors stationnement, en libre (hors dispositifs d’aides) en 1S2016 marché en hausse marché qui stagne marché en baisse Rennes Métropole + 24 % 59 % 3.559 €/m² (+3,4%) Clermont Com. + 14 % 55 % 3.003€/m² (2%) National 71 064 ventes + 22,7%
- 4. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 4 Quelles perspectives pour 2017 ?
- 5. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 5 En raison de motifs d’espoir : Une dynamique retrouvée des marchés immobiliers au niveau national, ancien et neuf, localement un socle d’acquéreurs‐occupants consolidé par les dispositifs financiers avantageux Des grands projets urbains et les secteurs NPNRU moteurs de développement Des taux d’intérêt qui devraient rester bas dans les prochains trimestres La réforme du PTZ, plus « généreuse » : montant plus élevé, plafonds de ressources relevés donc accessible à un plus grand nombre Mais des facteurs d’inquiétudes : Un climat économique et social encore « morose » Des difficultés à sortir des opérations sur des niveaux de prix davantage en phase avec les capacités budgétaires des ménages locaux. Quid des effets d’annonce sur l’avenir du dispositif Pinel (prorogation/ modifications) ? Quelles perspectives pour fin 2016 et 2017 ?
- 6. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 6 Un dynamisme des marchés de la promotion confirmé et contrasté ! Quel bilan de l’activité au 1er semestre 2016 ? MÉTROPOLE DE LYON SAINT ÉTIENNE MÉTROPOLE CA ANNECY
- 7. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 7 Grand Lyon LA MÉTROPOLE : Zonage PINEL PINEL Chiffres clés 59 communes 1 282 000 habitants Programme pluriannuel d’investissement de la Métropole le Grand Lyon 2015-2020 100 projets urbains 6100 logements réservés en 2015
- 8. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 8 Communauté d’agglomération d’Annecy : Zonage PINEL PINEL Chiffres clés 12 communes 148 000 habitants Projet Agglomération Annecy 2030 GRAND ANNECY 29 juillet 2016 43 communes 199 400 habitants 970 logements réservés en 2015
- 9. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 9 Saint-Etienne MÉTROPOLE : Zonage PINEL PINEL Chiffres clés 42 communes 390 000 habitants Projet Agglomération Saint-Etienne Métropole 2014-2020 15 projets urbains, soit ~1000 logements en secteurs aménagés 260 logements réservés en 2015
- 10. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 10 Grand Lyon LA MÉTROPOLE : évolution annuelle des volumes Un fort dynamisme avec des mises en ventes qui alimentent le marché des ventes : 3557 réservations en 6 mois. Un écoulement bas corrélé avec une hausse des valeurs + 4%. Indicateurs Clés 1S16 Mises en vente : 4058 evol.1S16 / 1S15: Ventes nettes : 3557 evol.1S16 / 1S15: Offre : 4951 evol.1S16 / 1S15: Taux de désistement : 12% lissé sur un an du 3T15 au 2T16 Ecoulement théorique de l'offre en 9 mois au rythme des 12 derniers mois +30% +7% +14%
- 11. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 11 Grand Lyon LA MÉTROPOLE : destination des ventes L’investissement locatif porté par le PINEL, et l’accession aidée dans les PNRU (30%) 37 % en accession aidée Indicateurs Clés 2T16 Prix m² des ventes : 4042€/m² en collectif libre neuf, TVA pleine, hors parking evol.2T16 / 2T15 : evol.2T16 / 2T15 : -2 mois +4% Durée moyenne de commercialisation de 13 mois Indicateurs Clés 2T16 Ventes investisseurs : 52% lissé sur un an du 3T15 au 2T16 evol.2T16 / 2T15: Indicateurs Clés 1S16 Ventes investisseurs : 51% evol.1S16 / 1S15: +4% +9%
- 12. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 12 Agglomération ANNECY : évolution annuelle des volumes Indicateurs Clés 1S16 Mises en vente : 537 evol.1S16 / 1S15: Ventes nettes : 500 evol.1S16 / 1S15: Offre : 763 evol.1S16 / 1S15: Taux de désistement : 13% lissé sur un an du 3T15 au 2T16 Ecoulement théorique de l'offre en 9 mois au rythme des 12 derniers mois -14% -2% +11% Une reprise récente des mises en ventes qui reconstitue le marché. Des réservations qui progressent de + 11%. Un écoulement favorable au marché d’Annecy et marqué par des valeurs haussières + 6%.
- 13. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 13 Communauté d’agglomération Annecy : destination des ventes L’investissement locatif 100% Pinel. Le financement en PSLA pour 55% des ventes aidées. 16 % en accession aidée Indicateurs Clés 2T16 Ventes investisseurs : 35% lissé sur un an du 3T15 au 2T16 evol.2T16 / 2T15: Indicateurs Clés 1S16 Ventes investisseurs : 34% evol.1S16 / 1S15: +9% +11% Indicateurs Clés 2T16 Prix m² des ventes : 4752€/m² en collectif libre neuf, TVA pleine, hors parking evol.2T16 / 2T15 : evol.2T16 / 2T15 : +4 mois +6% Durée moyenne de commercialisation de 17 mois
- 14. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 14 Saint-Etienne MÉTROPOLE : évolution annuelle des volumes Indicateurs Clés 1S16 Mises en vente : 316 evol.1S16 / 1S15: Ventes nettes : 131 evol.1S16 / 1S15: Offre : 445 evol.1S16 / 1S15: Taux de désistement : 26% lissé sur un an du 3T15 au 2T16 Ecoulement théorique de l'offre en 22 mois au rythme des 12 derniers mois 0% +80% -9% Un marché stéphanois qui relance ses mises en ventes + 250 lots. Malgré des réservations atones -9% et des retraits en augmentation. Un écoulement de 22 mois qui joue en la défaveur d’un retour à la confiance.
- 15. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 15 Saint-Etienne MÉTROPOLE : destination des ventes L’investissement locatif se positionne avec la reprise de Pinel. Les ventes aidées en PSLA : 80%. Indicateurs Clés 2T16 Prix m² des ventes : 2715€/m² en collectif libre neuf, TVA pleine, hors parking evol.2T16 / 2T15 : evol.2T16 / 2T15 : -2 mois +4% Durée moyenne de commercialisation de 25 mois Indicateurs Clés 2T16 Ventes investisseurs : 36% lissé sur un an du 3T15 au 2T16 evol.2T16 / 2T15: Indicateurs Clés 1S16 Ventes investisseurs : 50% evol.1S16 / 1S15: +97% +53% 21 % en accession aidée
- 16. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 16 Production de logements en secteurs aménagés et diffus
- 17. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 17 1er sem. 2016 : Part des ventes brutes en secteurs aménagés vs diffus Le Grand Lyon la Métropole Aménagé 1 135 Aménagé 29% Diffus 2 742 Diffus 71% TOTAL 3877 TOTAL 100% 29% 71% Aménagé Diffus Ventes Brutes RP INV %RP %INV RP INV Aménagé 1 135 721 414 64% 36% 3 706 € 4 129 € Diffus 2 742 1164 1578 42% 58% 3 871 € 4 760 € Prix moyen des ventes hors pkg en libre 64% 42% 36% 58% Aménagé Diffus Occupants Investisseurs +13% :+630 €m² +4% : +165 €m²
- 18. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 18 1er sem. 2016 : Part des ventes brutes en secteurs aménagés vs diffus CA Annecy Aménagé 98 Aménagé 17% Diffus 476 Diffus 83% TOTAL 574 TOTAL 100% 17% 83% Aménagé Diffus Ventes Brutes RP INV %RP %INV RP INV Aménagé 98 69 29 70% 30% 4 136 € 4 449 € Diffus 476 313 163 66% 34% 4 805 € 4 760 € Prix moyen des ventes hors pkg en libre 70% 66% 30% 34% Aménagé Diffus Occupants Investisseurs +6% : +311 €m² +14% : +670 €m²
- 19. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 19 1er sem. 2016 : Part des ventes brutes en secteurs aménagés vs diffus Saint Etienne Métropole Aménagé 19 Aménagé 10% Diffus 172 Diffus 90% TOTAL 191 TOTAL 100% 10% 90% Aménagé Diffus Ventes Brutes RP INV %RP %INV RP INV Aménagé 19 13 6 68% 32% 2 862 € 2 988 € Diffus 172 100 72 58% 42% 2 682 € 2 796 € Prix moyen des ventes hors pkg en libre 68% 58% 32% 42% Aménagé Diffus Occupants Investisseurs +6% : +192 €m² +6% : +180 €m²
- 20. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 20 ZAC et PUP, quels leviers et risques marchés ?
- 21. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 21 ZAC et PUP : procédure publique et outil financier • ZAC : PROCÉDURE D’INTERVENTION PUBLIQUE Projet urbain, marque d’ambition Institution imposée Procédure lourde Encadrement fort des projets Participations imposées aux constructeurs sur l’ensemble du périmètre Généralement couplée avec un portage foncier public Généralement couplée avec des participations publiques • PUP : OUTIL DE FINANCEMENT D’ÉQUIPEMENTS PUBLICS Généralement « au profit » de projets privés, plus « ponctuels » (PC/PA) Portage foncier public pour les futurs équipements Contrat Assez simple à mettre en place Participation discutées / imposées Parfois décrié (affichage tardif, coup par coup) Susceptible d’être concurrencé par la Taxe d’Aménagement Majorée
- 22. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 22 ZAC et PUP : leviers ou risques ? • QUELS CONSTATS ? Tendance à la régression des ZAC avec maîtrise foncière totale (projets en milieu urbain avec valeurs foncières élevées) Tendance à la progression des PUP (Ain, Haute-Savoie, Rhône), y compris sur des projets importants Réflexions sur la Taxe d’Aménagement Majorée, avec quelques institutions sur Rhône-Alpes Auvergne (Grenoble, Divonne…) • QUELS IMPACTS ? Levier pour les opérations Charges financières au-delà du droit commun Impacts sur le marché, les prix de foncier et les prix de sortie…
- 23. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 23 Evolution au 1er semestre des ventes brutes en secteurs aménagés Le Grand Lyon la Métropole 29% des ventes en secteurs aménagés Part des ventes en secteurs aménagés (1er semestre de l’année) Part des ventes en secteurs aménagés (Total des 1er semestres)
- 24. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 24 Evolution des 1er semestres en ventes brutes en secteurs aménagés Le Grand Lyon la Métropole ZAC 1S 2014 1S 2015 1S 2016 TOTAL 355 714 746 RP 243 373 497 INV 112 341 249 % RP 68% 52% 67% %INV 32% 48% 33% Px vente RP 3 999 € 3 782 € 3 707 € Px vente Inv 3 647 € 4 133 € 3 959 € Prix hors pkg - libre PUP 1S 2014 1S 2015 1S 2016 TOTAL 73 108 137 RP 46 44 72 INV 27 64 65 % RP 63% 41% 53% %INV 37% 59% 47% Px vente RP 3 878 € 4 169 € 4 182 € Px vente Inv 3 863 € 4 497 € 4 397 €
- 25. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 25 1er semestre 2016 - Destination des ventes brutes en ZAC Le Grand Lyon la Métropole RP NOMBRE % SURF MOY PUM en libre - hors Pkg T1 7 1% 34,38 m² 4 330 € T2 124 25% 44,44 m² 4 000 € T3 186 37% 64,08 m² 3 689 € T4 162 33% 80,58 m² 3 704 € T5 17 3% 110,45 m² 4 083 € T6 1 0% 142,83 m² 5 776 € TOTAL 497 100% 3 707 € Ventes au 1S 2016 en ZAC - Par Typologies INV NOMBRE % SURF MOY PUM en libre - hors Pkg T1 28 11% 32,56 m² 4 372 € T2 104 42% 43,55 m² 4 160 € T3 86 35% 62,13 m² 3 778 € T4 29 12% 82,37 m² 3 762 € T5 2 1% 100,31 m² 4 725 € TOTAL 249 100% 3 959 € Ventes au 1S 2016 en ZAC - Par Typologies
- 26. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 26 1er semestre 2016 - Destination des ventes brutes en PUP Le Grand Lyon la Métropole INV NOMBRE % SURF MOY PUM en libre - hors Pkg T1 8 12% 27,88 m² 5 196 € T2 23 35% 41,39 m² 4 674 € T3 32 49% 61,74 m² 4 237 € T4 2 3% 78,83 m² 3 612 € TOTAL 65 100% 4 397 € Ventes au 1S 2016 en PUP - Par Typologies RP NOMBRE % SURF MOY PUM en libre - hors Pkg T1 2 3% 28,49 m² - € T2 11 15% 42,14 m² 4 015 € T3 27 38% 63,02 m² 4 278 € T4 27 38% 84,33 m² 4 348 € T5 5 7% 108,79 m² 3 895 € TOTAL 72 100% 4 182 € Ventes au 1S 2016 en PUP - Par Typologies
- 27. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 27 Evolution au 1er semestre des ventes brutes en secteurs aménagés CA Annecy 17% des ventes en secteurs aménagés Part des ventes en secteurs aménagés (1er semestre de l’année) Part des ventes en secteurs aménagés ( Total des 1er semestres) Ventes Brutes TOTAL % ZAC 109 27% PUP 180 45% Lotissement macro lot 17 4% Permis d'aménager 93 23% TOTAL 399 100%
- 28. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 28 Evolution des 1er semestres des ventes brutes en secteurs aménagés CA Annecy ZAC 1S 2014 1S 2015 1S 2016 TOTAL 17 3 0 RP 11 3 0 INV 6 0 0 % RP 65% 100% 0% %INV 35% 0% 0% Px vente RP 3 857 € 3 920 € - € Px vente Inv 3 962 € - € - € Prix hors pkg - libre PUP 1S 2014 1S 2015 1S 2016 TOTAL 68 45 31 RP 64 22 22 INV 4 23 9 % RP 94% 49% 71% %INV 6% 51% 29% Px vente RP 3 832 € 3 971 € 3 968 € Px vente Inv 3 933 € 4 003 € 4 163 €
- 29. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 29 Evolution au 1er semestre des ventes brutes en secteurs aménagés Saint Etienne Métropole 10% des ventes en secteurs aménagés Part des ventes en secteurs aménagés (1er semestre de l’année) Part des ventes en secteurs aménagés ( Total des 1er semestres) Ventes Brutes TOTAL % ZAC 54 57% GPV 2 2% Lotissement 25 26% Permis d'aménager 14 15% TOTAL 95 100%
- 30. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 30 Saint Etienne Métropole ZAC 1S 2014 1S 2015 1S 2016 TOTAL 11 2 1 RP 8 2 1 INV 3 0 0 % RP 73% 100% 100% %INV 27% 0% 0% Px vente RP 2 325 € 2 437 € 2 891 € Px vente Inv 2 598 € - € - € Prix hors pkg - libre Evolution des 1er semestres des ventes brutes en secteurs aménagés Non significatif
- 31. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 31 Adéquation en bref … 55 collaborateurs au sein d’une société lyonnaise créée en 1992 5 implantations : Paris, Lyon, Nice, Montpellier et Nantes 70 aires de marché couvertes par nos Observatoires Segments immobiliers : logements, commerces, activités 600 missions d’études et de conseil par an 800 « efocus promotion» chaque mois 100 % d’énergie disponible !
- 32. Rôle des collectivités dans les projets urbains : leviers ou risques marchés ? 22 septembre 2016– p. 32 Adamas en bref … 70 avocats au sein d’une société lyonnaise créée en 1969 3 implantations en France : Paris, Lyon, Bordeaux Parmi ses champs d’intervention : urbanisme et aménagement, immobilier, environnement (8 avocats) 100 % d’énergie disponible !
- 33. Merci pour votre attention Remerciements à Jean-Marc PETIT et Claudie JACOUTOT Présentation à télécharger sur nos sites internet www.adequation.fr http://www.adamas-lawfirm.com/