S47 revue de presse kylia - semaine du 12 au 18 novembre 2018

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 12 au 18 novembre 2018
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
HLM : les bailleurs prêts à vendre 11.000
logements
Le 12/11/2018
(Crédits : Gonzalo Fuentes) Plus de 70 bailleurs HLM, soit un dixième de l'ensemble des organismes,
sont prêts à vendre quelque 11.000 logements via l'organisme Action Logement, a annoncé lundi
celui-ci, alors que le gouvernement encourage le secteur à accélérer les ventes pour se financer.
Pour le gouvernement, qui impose depuis cette année quelque 1,5 milliard d'euros annuels
d'économies au monde HLM d'ici à 2020, l'accélération de ventes de logements sociaux constitue
l'une des pistes qui permettra aux bailleurs de reconstituer leurs financements. L'exécutif évoque
l'objectif de 40.000 ventes annuelles, contre moins de 10.000 actuellement, mais il ne l'a pas inscrit

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dans la loi logement, adoptée en octobre par les parlementaires. Celle-ci simplifie toutefois les
procédures avec notamment la création d'intermédiaires dédiés à la vente, les organismes nationaux
de vente (ONV).
Alors que la création effective de ces organismes doit attendre la promulgation de la loi d'ici la fin de
l'année, Action Logement, organisme paritaire entre les organisations patronales et les syndicats,
prévoit déjà de lancer le sien début 2019 et a lancé cet été un appel aux intéressés.
A sa clôture fin octobre, "71 bailleurs volontaires ont répondu à l'appel à manifestation d'intérêt",
annonce lundi dans un communiqué Action Logement, dont la mission consiste d'abord à faciliter
l'accès au logement des salariés.
"Il a permis de recenser 11.000 logements susceptibles d'être acquis", précise l'organisme.
Une accession sociale à la propriété
Cette procédure vise à vendre des logements aux particuliers, en premier lieu les locataires, afin de
leur permettre, selon les termes d'Action Logement, "de bénéficier d'une opportunité d'accession
sociale à la propriété, dans des conditions sécurisées".
La version finale de la loi n'a pas introduit la possibilité de céder des logements à de grands acteurs
privés sur le principe du démembrement: ils les auraient récupérés après le départ du locataire.
Introduite par un amendement lors des débats à l'Assemblée, cette ouverture a été supprimée au
Sénat.
Source : www.latribune.fr

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Effondrement d’immeubles : perquisitions à la
mairie et à Marseille Habitat
Le 13/11/2018
Huit personnes sont mortes dans l’écroulement le 5 novembre de deux immeubles du quartier de
Noailles, l’un appartenant à la mairie par l’intermédiaire de Marseille Habitat, l’autre à une copropriété
privée.
Deux immeubles se sont écroulés le 5 novembre à Marseille. LOIC AEDO, HO / AFP
Huit jours après l’effondrement de deux immeubles à Marseille, causant la mort de huit personnes,
des perquisitions sont menées dans des services de la mairie et au siège du bailleur social, Marseille
Habitat, mardi 13 novembre, a annoncé le procureur de la République de Marseille, Xavier Tarabeux.
Huit personnes sont mortes dans l’écroulement de ces deux immeubles vétustes du quartier de
Noailles, l’un appartenant à la mairie par l’intermédiaire de Marseille Habitat, et l’autre à une

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copropriété privée. Marseille Habitat avait racheté un de ces bâtiments, au terme de dix ans de
procédure, et l’avait vidé et muré. L’immeuble est peu à peu tombé en déliquescence, ce qui a pu
entraîner l’effondrement de la copropriété privée voisine, estime le syndic de cette dernière.
L’immeuble habité présentait toutefois, lui aussi, un certain nombre de fragilités, dont ont témoigné les
habitants décrivant des murs fissurés et des portes qui ne se fermaient plus, ainsi que les procédures
dans lesquelles la copropriété était impliquée.
Une enquête a été confiée à la police judiciaire pour déterminer les causes exactes du drame et
établir d’éventuelles responsabilités. En plus des différentes expertises qui avaient pu être faites
autour de ces immeubles déjà signalés pour leur délabrement, les enquêteurs continuent de
s’intéresser aux gravats des immeubles à la recherche « de tout élément utile à l’enquête ».
« On n’en a pas assez fait »
Mis en cause par les habitants pour son inaction, le maire de Marseille, Jean-Claude Gaudin
(Les Républicains), a reconnu dimanche certaines erreurs de gestion mais refuse d’être le « bouc
émissaire ».« On n’en a pas assez fait parce que c’est compliqué, parce qu’on ne nous laisse pas
manœuvrer, et donc il est clair que l’insalubrité existe encore », a développé l’élu, aux commandes de
la ville depuis vingt-deux ans, lors d’une conférence de presse à l’hôtel de ville. « Il faut qu’on
s’attache à faire des efforts sérieux de ce côté-là », a-t-il ajouté.
Une note confidentielle de l’agence régionale de santé révélée par Le Monde étrille le service
communal d’hygiène et de santé (SCHS) de la ville de Marseille, jugeant que ses agents ont tendance
à « sous-évaluer » les dysfonctionnements dans les immeubles et à « minimiser » leur impact sur la
santé des habitants.
M. Gaudin, interrogé par la presse sur cette note, a assuré que la mairie allait « renforcer ce service-
là ». Tout en reconnaissant les failles de la mairie sur l’habitat insalubre, le maire a estimé, concernant
les immeubles en péril, que « dès que nous sommes alertés, nous prenons (…) les arrêtés de péril ».
Mardi, après un entretien téléphonique avec Emmanuel Macron, et une rencontre avec Edouard
Philippe, M. Gaudin a déclaré, dans un communiqué, que l’exécutif avait « affirmé sa volonté
d’apporter tous les moyens, appuis, expertises, procédures et financements nécessaires, à la fois
pour traiter les problèmes des habitants du quartier de Noailles sinistrés et pour renforcer l’efficacité
des mesures de lutte contre l’habitat dégradé, insalubre ou indigne ».
Le maire de Marseille a également rencontré les ministres Jacqueline Gourault (cohésion des
territoires) et Julien Denormandie (logement). « Il a été décidé, que l’Etat apporterait un

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accompagnement » sur « la mise en sécurité des habitations, l’accélération de la mise en œuvre du
plan “Initiatives copropriétés” », présenté à Marseille le 10 octobre et une « lutte sans merci contre les
“marchands de sommeil” », fait savoir la mairie.
Source : www.lemonde.fr

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À Paris, le prix d’un logement représente 25
ans de loyers
Le 14/11/2018
INFOGRAPHIE - Il faut accumuler l’équivalent de 15 à 30 années de loyers pour s’offrir un logement
standard dans la capitale. La carte dressée par le site Homepilot pour afficher ces durées selon la
station de métro la plus proche montre des différences sensibles par quartier.
Pas moins de 24,7 ans de loyer, c’est le montant moyen qu’il faut débourser à Paris pour s’acheter un
logement. S’appuyant sur un plan de métro de la capitale, le site de gestion immobilière en ligne
Homepilot a cherché à déterminer pour chaque arrêt le rapport entre le prix moyen d’achat au mètre
carré pour un appartement type rapporté au loyer moyen au mètre carré. Une valeur hâtivement
assimilée à la durée nécessaire pour rentabiliser un investissement immobilier. Hâtivement, car le
calcul, comme le précise la méthodologie, ne tient pas compte du coût de financement, des frais
d’acquisition ou encore de la fiscalité et des charges...
Toujours est-il que ce rapport a l’intérêt d’afficher des différences très sensibles d’un quartier à l’autre,
même au sein d’un même arrondissement. On découvre ainsi qu’il faut 24,4 années de loyer pour
acheter à Marcadet Poissonniers, mais seulement 18,2 ans pour une acquisition à 700 mètres de là,
du côté de Château Rouge. Plus surprenant, un achat se paie en moyenne 21,7 ans de loyer au cœur

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de Paris, à la station Chaussée d'Antin-Lafayette (à cheval sur les 8e et 9e arrondissements), moins
qu’à la station Danube (19e arrondissement), où il faut compter 23,9 ans. C’est du côté de Solferino
(7e arrondissement) qu’un achat est le plus long à rentabiliser dans la capitale (35,3 ans) alors que
c’est à la Porte de Clichy que la dynamique est la plus intéressante 17,4 ans. Sur l’ensemble du
réseau de métro, c’est la station La Courneuve- 8 Mai 1945 qui offre la plus courte durée: 13,9 ans.
Non loin de là, Montreuil affiche également des rentabilités bien plus rapides qu’à Paris: 15,8 ans.
Les quartiers chics de la rive gauche à la traîne
Sans surprise, les quartiers populaires de la capitale restent ceux où les loyers couvrent le plus
rapidement le prix d’acquisition: comptez 17,4 ans dans le quartier des Epinettes (17e) ou 18 ans à

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Flandres (19e) alors qu’il faut attendre en moyenne 32,2 ans sur la rive gauche entre Varenne,
Solférino et Saint-Germain-des-Prés. Et la situation ne semble pas près de s’arranger: il faut en
moyenne 11 mois de plus pour rentabiliser son investissement en 2018 par rapport à 2017. Une
évolution qui tient, bien sûr, à une progression des prix d’achat plus forte que celle des loyers. C’est
dans le 18e arrondissement que cette progression annuelle a été la plus forte: +2,1 années à
Montmartre-Sacré Cœur, et + 1,8 année à Grandes carrières-Clichy et Jules Joffrin. De son côté, le
6e arrondissement est le seul de la capitale à ne pas avoir enregistré d’allongement de ces durées (-
0,5 année à Notre-Dame-des-Champs et -0,1 année à Rennes et Saint-Michel).
Source : www.lefigaro.fr

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Si vous changez vos fenêtres, vous n’aurez pas
droit à un crédit d’impôt
Le 15/11/2018
Alors que le ministre de la Transition écologique était favorable à la réintégration du changement des
fenêtres dans le CITE, Matignon s’y est opposé et réfléchit à l’inclure dans une prime forfaitaire qui
doit remplacer ce crédit d’impôt.
Y aurait-il friture sur la ligne au gouvernement sur la transition énergétique? Mardi, on apprend que le
ministre de la Transition écologique François de Rugy s’apprête à déposer un amendement pour que
le remplacement des fenêtres soit de nouveau éligible au crédit d’impôt pour la transition énergétique
(CITE). C’est le président du Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique, qui
s’est entretenu avec François de Rugy, qui l’annonce dans un tweet. Aucun démenti du ministère n’a
été formulé. En réalité, il s’agissait d’un «avis personnel» émis par le ministre et non d’une décision
officielle, explique-t-on désormais dans son entourage.
Aujourd’hui, on comprend mieux le pourquoi de cette réaction. Contacté par Le Figaro, Matignon a
admis son refus du retour du remplacement des fenêtres dans le CITE, confirmant une information de
RTL. Un crédit d’impôt que le gouvernement a prévu de transformer en une prime forfaitaire, dispositif

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jugé «plus efficace». «Le dispositif était surtout utilisé par des ménages aisés avec donc peu d’effets
vraiment déclencheurs et un rapport coût/efficacité assez mauvais sur certains travaux, notamment
ceux concernant les fenêtres», explique-t-on à Matignon.
Les contours de la prime sont à définir
Par ailleurs, la prime a l’avantage de pouvoir être versée aux ménages quasiment en même temps
que les travaux, contrairement au crédit d’impôt, qui lui est réglé après. Un avantage non négligeable
pour la trésorerie des ménages et donc qui faciliterait la prise de décision. Prévue en 2019, cette
transformation n’aura finalement lieu qu’en 2020. Pour l’année prochaine, le CITE a été prolongé
«dans les mêmes proportions». «En 2019, le CITE restera aussi intéressant qu’en 2018, avec un taux
de 30% pour les opérations éligibles. Ce qui devrait représenter entre 900 millions et un milliard
d’euros d’aides octroyées», précise le ministère de la Transition écologique et solidaire.
Pour 2020, le CITE sera donc remplacé par cette prime forfaitaire. Quant à savoir si le changement de
fenêtres sera éligible à ce nouveau dispositif, aucune décision n’a encore été prise. Les contours de la
prime sont encore à définir. «Le gouvernement déterminera avec les acteurs les travaux éligibles et
les montants de subventions correspondants», répond Matignon.
Source : www.lefigaro.fr

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Halls d'immeubles occupés: bientôt des
amendes
Le 16/11/2018
Un CRS au pied d'un immeuble de Villiers-le-Bel, près de Paris, le 18 février 2008.
afp.com/FRANCK FIFE
Un amendement soutenu par l'ensemble du groupe La République en Marche devrait être voté
la semaine prochaine à l'Assemblée.
Christophe Blanchet vient de passer vingt-quatre heures en immersion avec des policiers de sa
circonscription, au début du mois de novembre. Le député LREM du Calvados a été choqué par leur
incapacité à faire respecter l'interdiction d'occuper les halls et les parties communes d'immeubles. Des
occupations souvent synonymes de trafics de stupéfiants et d'intimidations pour les habitants. La loi a
beau prévoir en théorie des peines de deux mois d'emprisonnement et 3 750 euros d'amende, elles
sont en réalité très peu appliquées au quotidien.

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Permettre aux forces de l'ordre d'agir
"Les résultats se font toujours largement attendre, déplore le député dans l'exposé des motifs d'un
amendement, que L'Express s'est procuré. Les forces de l'ordre, comme nos concitoyens excédés,
vivent une réelle situation de blocage car le dépôt d'une plainte est nécessaire pour engager des
poursuites à l'encontre des délinquants qui nuisent à la libre utilisation des espaces communs. Or,
bien peu sont ceux qui osent effectivement porter plainte pour un délit parfois perçu comme trivial ou
par crainte de représailles."
D'où l'idée de créer une amende forfaitaire de 300 euros, moins sévère en apparence, mais aussi
beaucoup plus facile à dégainer pour les policiers : le dépôt de plainte n'est plus nécessaire, la
procédure s'apparente à un simple procès verbal. "L'idée est de soulager les habitants et de permettre
aux forces de l'ordre d'agir, explique Christophe Blanchet à L'Express. Elles ne demandent que ça,
mais le panel juridique à leur disposition ne le leur permet pas."
A peine revenu de sa journée d'observation, la semaine dernière, le député du Calvados s'est lancé
dans une course contre la montre pour que son amendement s'insère dans le projet de réforme de la
justice, examiné à partir du lundi 19 novembre dans l'hémicycle. Christophe Blanchet a réuni les
signatures de 27 députés LREM, dont l'ancienne policière Laurence Vanceunebrock-Mialon.
Cibler les incivilités
Lors de la réunion de balayage du mercredi 14 novembre, pendant laquelle les députés LREM
choisissent à huis clos les amendements qu'ils soutiendront en séance publique, le député a réussi à
convaincre son groupe de reprendre le dispositif à son compte. Il a donc toutes les chances d'être
adopté par l'Assemblée nationale la semaine prochaine.
La proposition de Christophe Blanchet rejoint la volonté de la majorité de créer des amendes
forfaitaires pour cibler les incivilités. "Elles ont vocation à réprimer des délits de voie publique sur
lesquels les policiers ont peu de doute, et qui ne font pas de victime directe", explique le rapporteur du
projet de loi, Didier Paris.
Christophe Blanchet se distingue à nouveau après avoir fait voter, contre l'avis du gouvernement, des
avantages fiscaux pour les propriétaires logeant des SDF. "Des amendements comme ça, j'en ai une
quarantaine en stock !" promet-il.
Source : www.lexpress.fr

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Location meublée de courte durée et droits de
commercialité, ou comment louer en toute
légalité.
Le 17/11/2018
Si la location meublée a le vent en poupe, la location meublée touristique l’a encore davantage avec
un nombre toujours croissant de logements proposés via les différentes plateformes spécialisées.
Ce modèle serait-il cependant victime de son succès ?
Une réponse positive semble s’imposer de prime abord, car les capitales régionales ayant adopté des
délibérations dites « anti-airbnb » se sont multipliées ces derniers mois afin de réguler ce type de
location. C’est ainsi que les villes de Bordeaux, Nice et Lyon notamment se sont placées dans le
sillage de celle de Paris afin d’instaurer des procédures spécifiques visant à contrôler les mises sur le
marché de telles locations.
Pour la seule ville de Paris, 80% des annonces Airbnb seraient illégales et un montant d’amendes
record de 1,38 M€ a été infligé pour la période courant du 1er janvier 2018 au 15 août 2018.
Comment obtenir l’autorisation préalable requise par ces règlementations « anti-airbnb » ?
Dans les faits, les communes concernées ont majoritairement adopté des règlements précisant les
procédures à respecter pour obtenir cette autorisation préalable au changement d’usage.
Or, à leur lecture, toutes y ont prévu que cette autorisation sera subordonnée à une obligation de
compensation, laquelle consiste à ce qu’un autre local -n’étant pas à usage d’habitation et situé dans
un périmètre restreint (chaque ville ayant adopté ses propres zonages avec ses propres contraintes
d’éligibilité)- soit concomitamment transformé à cet usage.
Cette notion de « compensation » se comprend en ce qu’elle consiste à limiter l’érosion du parc
d’habitation sur le territoire de la ville concernée.
Hormis les cas où les propriétaires concernés procèderaient eux-mêmes à une telle transformation
sur un autre de leurs biens, il n’existe qu’une solution pour satisfaire à cette obligation : acheter des
droits de commercialité auprès d’autres propriétaires réalisant de telles transformations.

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Comment se concrétisent les cessions de « droits de commercialité » ?
Evidemment, la personne transformant un local en logement est activement recherchée par tous les
propriétaires souhaitant débuter (ou régulariser) une activité de location meublée de courte durée,
aboutissant généralement à un phénomène de surenchère.
Il sera alors primordial pour l’aspirant loueur de trouver un vendeur dont le local présente des
caractéristiques cohérentes par-rapport à son logement afin de ne pas surpayer ces droits (ce qui
sera notamment le cas si le local est significativement plus grand que le logement devant être
compensé, ou bien est situé au sein d’une zone plus contraignante que le logement devant être
compensé).
Notons que la ville de Paris précise sur son propre site (sous le dépliant « Compensation : quelles
sont les démarches ? » de la FAQ) ce qui suit : « Cette dépense (NB : l’achat de droits de
commercialité) est-elle proportionnée ? En dehors de la nécessaire protection du logement qui
nécessite de reconstituer une surface au moins identique (ordonnance de 2005 et article L 631-7
CCH) en cas de suppression de logement, la dépense apparaît économiquement justifiée : rentabilité
entre 1,6 et 2 fois plus qu’en location nue (Etude APUR 2011), et un investissement rapidement
remboursé : pour un studio de 20 m² coût de 20K€ qui pourrait être remboursé en moins de 8 mois
(avec recette de 1.000 € / semaine et taux d’occupation à 60%) ».
Une fois le vendeur ciblé et le prix de cession arrêté, celle-ci doit être réalisée devant notaire afin que
soit rédigée une attestation de mise à disposition de compensation (ou encore « titre de
compensation ») : ce n’est qu’une fois ce document établi que l’ensemble des démarches
administratives pourront être initiées auprès de la municipalité concernée.
Quelles sont précisément les locations concernées par ces procédures spécifiques ?
Ces procédures spécifiques, applicables de plein droit dans les villes de plus de 200.000 habitants
ainsi que celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne,
consistent à ce que les changements d’usage de locaux destinés à l’habitation soient soumis à une
autorisation préalable de la municipalité.
L’usage d’un local est une notion factuelle consistant à apprécier ce à quoi il est utilisé (habitation,
bureau, commerce, hôtel, etc.), et il y a donc changement d’usage chaque fois que cette utilisation
varie (installation d’un bureau dans un appartement, transformation d’une caserne en hôtel, etc.).

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En matière de location meublée de courte durée, la loi est venue préciser que « le fait de louer un
local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de
passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ».
Ainsi, proposer en location meublée de courte durée un local à usage d’habitation constitue
juridiquement un changement d’usage devant faire l’objet d’une autorisation préalable de la
municipalité. A défaut, la mise en location meublée de courte durée est tout simplement interdite et
passible de lourdes sanctions (Cf. infra).
L’exception notable à ce principe réside dans les termes de l’article L631-7-1 A du même code selon
lesquels « Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, (…)
l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L631-7 du présent code (…) n’est pas
nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile »,
étant précisé que cette notion de résidence principale s’entend « comme le logement occupé au
moins huit mois par an ».
Le champ d’application de cette exception est donc extrêmement précis puisqu’il implique, d’une part,
que le logement loué soit en fait la résidence principale du loueur et, d’autre part, que le nombre total
de locations consenties n’excède pas 120 jours dans l’année.
A défaut, cette exception ne sera donc pas ou plus applicable et le loueur sera dans la situation où il
n’aura pas respecté le principe d’interdiction de changement d’usage sauf autorisation préalable, et
encourra donc les sanctions prévues.
A défaut de respecter ces règles, quelles sont les sanctions encourues ?
Hors les cas où il s’agirait de la résidence principale du loueur, proposer son bien en location meublée
de courte durée sans acquérir de droits de commercialité, et donc sans satisfaire à l’obligation de
compensation, est passible des sanctions suivantes :
 Sanctions civiles (applicables dès lors que l’infraction est caractérisée : art. L651-2 du Code
de la construction et de l’habitation) : amende d’un montant de 50.000 € par local
irrégulièrement transformé et injonction de retour à un usage d’habitation sous astreinte
(1.000 € / jour / m2 de locaux irrégulièrement transformés) ;
 Sanctions pénales (applicables uniquement en cas de fraude : art. L651-3 du Code de la
construction et de l’habitation) : amende d’un montant de 80.000 € et un an
d’emprisonnement.

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En conclusion, la mise en location de meublés de courte durée répond d’une réglementation diffuse et
complexe qui, lorsqu’elle n’est pas maîtrisée (et a fortiori lorsqu’elle n’est même pas connue), peut
engendrer de lourdes sanctions. C’est ainsi que la pratique a développé la cession de droits de
commercialité afin de pouvoir régulariser sa situation vis-à-vis de l’obligation de compensation !
Source : www.village-justice.com

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
La cession du fonds de commerce
Le 13/11/2018
La vente du fonds de commerce est une cession à titre onéreux. Autrement dit, le vendeur transmet
son fonds à un acquéreur moyennant un prix. Elle doit respecter un certain nombre de conditions de
forme et de fond.
© GettyImages
L'acquéreur doit être vigilant : en reprenant le fonds de commerce, on reprend aussi un certain
nombre d'engagements.
La vente du fonds de commerce est une cession à titre onéreux. Autrement dit, le vendeur transmet
son fonds à un acquéreur moyennant un prix. Ce prix, librement fixé par les parties, doit être réel et
sincère (interdiction d’en dissimuler une partie par exemple).
Pour connaître les prix du marché dans le secteur CHR, selon votre activité (café, bar-brasserie,
restaurant traditionnel ou autre, hôtel etc.), vous pouvez consulter la page de hôtellerie-restauration
dédiée aux prix de ventes de fonds de commerce.

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La cession de fonds commerce doit respecter un certain nombre de conditions de forme et de fond,
d’où la nécessité de se faire assister par un professionnel du droit (avocat, fiscaliste, expert-
comptable, éventuellement notaire pour certains aspects….).
► Cession des biens corporels et incorporels
Le fonds de commerce étant un ensemble de biens corporels et incorporels, sa vente implique la
cession de ces éléments :
- matériel, mobilier, outillage, marchandises et stock pour ce qui est des éléments corporels ;
- droit au bail, clientèle, enseigne, nom commercial, contrats de travail, par exemple, pour ce qui est
des éléments incorporels.
La cession est, précédée, dans la quasi-totalité des cas, de la signature d’un compromis de vente.
L’acte de vente n’interviendra qu’une fois les conditions suspensives levées. Il faut compter au
minimum deux mois entre la signature du compromis et celle de l’acte définitif.
Ce délai varie selon la complexité de la cession et laisse le temps aux parties d’effectuer certaines
formalités indispensables, comme par exemple l’information préalable des salariés dans les
établissements de moins de 250 personnes, et les déclarations à la mairie (déclaration d’urbanisme,
déclaration aux fins d’exercice du droit de préemption de la mairie…).
► Une reprise d’actif
À noter que, à la différence d’une reprise de titres de société, la reprise de fonds de commerce
constitue une reprise d’actif sans passif. Cet aspect est souvent apprécié des banques qui financent le
projet de reprise, surtout lorsqu’il s’agit d’une première reprise ou d’un fonds de restauration rapide.
Cela ne doit pas empêcher l’acquéreur d’être vigilant : en reprenant le fonds de commerce, on
reprend aussi un certain nombre d’engagements (exemple : le bail, les contraintes de voisinage, le
personnel..).
La cession de fonds de commerce comporte des conséquences fiscales (impôts sur la plus-value)
pour le cédant et l’acquéreur (droits d’enregistrement), d’où l’intérêt pour chacune des parties de se
faire accompagner par un professionnel du droit (expert-comptable ou avocat fiscaliste par exemple).
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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Fiche pratique : Calculer la rentabilité d'un spa
Le 14/11/2018
Il est essentiel de calculer d'abord son chiffre d'affaires prévisionnel et ses charges d'exploitation
(notamment la masse salariale)
© Thinkstock
La question est essentielle pour la validation définitive du projet, tant pour l'investisseur que pour ses
partenaires ou ses financiers. Seul un prévisionnel d'exploitation est à même de donner des
premiers éléments de réponse. Pour l'établir précisément, il convient dans un premier temps d'estimer
son chiffre d'affaires prévisionnel. Il est composé :
- des soins à la carte
- des forfaits (deux ou trois soins groupés) ;
- des packages (hôtel + soins) ;

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- des cours ou consultations (yoga, sophrologie, nutritionniste, diététicien, acupuncteur…) ;
- des abonnements ;
- de la vente de produits en boutique : cosmétiques, accessoires bien-être (thés, infusions, peignoirs,
livres…), objets décoratifs (bougies parfumées, encens…).
Les principales charges d'exploitation résident dans la masse salariale qui représente entre 40 à 55 %
du CA. Pour cette raison, il est important au moment de la conception et de la programmation du
projet, de trouver le juste équilibre entre les soins manuels nécessitant du personnel, et les soins
autonomes (équipements).
De plus, en fonction des cycles d'activité du spa et du taux d'occupation prévisionnel, il peut être
choisi d'employer du personnel en CDD ou de faire appel à des intervenants extérieurs (c'est souvent
ce qui est pratiqué pour des spécialistes, tel qu'un sophrologue, un kinésithérapeute, un coach
sportif…).
Les conditions du succès
Contrairement aux idées préconçues, un spa n'est pas forcément un poste déficitaire, incontournable
pour des raisons d'image et de communication de l'hôtel. Intelligemment conçu et géré, il devient un
véritable centre de profit et une valeur ajoutée à un établissement hôtelier. Il s'agit avant tout d'une
activité de service, avec ses contraintes, en particulier liées à l'importance de ses besoins en
personnel qualifié.
Tout comme l'hôtellerie ou la restauration, le spa est une activité rentable, à condition :
- d'avoir mesuré son investissement en fonction du potentiel du chiffre d'affaires ;
- d'avoir fait les choix techniques judicieux (en particulier concernant la gestion de l'eau et des
énergies) et les choix d'équipements les plus fonctionnels pour l'exploitation future ;
- d'intégrer de la flexibilité dans les contrats de travail ;
- de gérer les coûts d'exploitation : traitement du linge, achats cosmétiques et consommables… ;
- de suivre ses ratios : nombre de cabines ÷ nombre de spa praticiens ; revenu moyen par heure et
par cabine ; CA par type de soins…

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- de savoir vendre des produits additionnels (cosmétiques, diététiques, autres), à forte marge ajoutée.
Le résultat d'exploitation s'équilibre ou devient bénéficiaire dès la deuxième année, hors
amortissement.

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Café, hôtel, restaurant : estimation immobilière,
mode d'emploi
Le 14/11/2018
Condition sine qua non à la réussite d'une transaction, l'estimation d'un CHR n'est jamais simple. Les
critères à prendre en compte sont nombreux et l'analyse globale nécessite une parfaite connaissance
du tissu commercial local. Décryptage.
Un commerce, qu’est-ce que c’est ?
Un commerce est une activité, des moyens et des biens affectés à son exploitation.
Ainsi, qu’il fasse l’estimation d’un café, d’un restaurant, ou d’un hôtel, le conseiller immobilier
spécialisé en commerces & entreprises doit allier connaissances immobilières et connaissances
financières, et appliquer de nombreux critères (conditions d’exploitation du bail, emplacement, valeur
du matériel, état des locaux…) venant souvent majorer ou minorer le résultat obtenu par les
principales méthodes d’évaluation.

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L’estimation immobilière d’un CHR : les méthodes d’évaluation
La nature d’un commerce se constitue d’éléments matériels et immatériels. À ce titre, l’évaluation ne
peut se résumer à l’addition des valeurs brutes des seuls éléments matériels.
Il existe de nombreuses manières d’estimer, dont les principales sont :
- la méthode comparative ;
- la méthode patrimoniale ;
- la méthode de rendement ;
- et la méthode par valorisation du chiffre d’affaires.
La méthode comparative
Le fonds de commerce est valorisé au regard des prix de commerces équivalents : d’activité identique
et dans le même secteur. Si la méthode est simple, elle nécessite de disposer des bases de
comparaison nécessaires en regroupant les affaires sur le marché ou les cessions récentes.
La méthode patrimoniale
Cette méthode consiste à additionner les immobilisations incorporelles (dont valeur du fonds ou du
droit au bail, licences, brevets…) ainsi que corporelles (matériel, agencement, équipements).
La méthode de rendement
Méthode souvent utilisée par les établissements bancaires, l’objectif est de définir la rentabilité du
commerce. Est généralement retenue la méthode par l’EBE (excédent brut d’exploitation) qui reflète
l’activité réelle de l’exploitation en éliminant les flux financiers exceptionnels et hors exploitation.
La méthode par valorisation du chiffre d’affaires
Cette technique s’appuie sur une fourchette de valeur par activité et est exprimée en pourcentage du
CA sur les 3 derniers exercices. Elle est la plus usitée.
Bien que complexe, l’évaluation d’un café, hôtel ou restaurant, repose sur des bases
objectives, qu’elles soient matérielles ou immatérielles. Dans tous les cas, une estimation

24
précise et réaliste demeure la clé d’une concrétisation rapide de la vente. L’intervention d’un
spécialiste s’impose !
A retenir :
- Estimer un bien commercial CHR est complexe et déterminant, cette tâche doit être confiée à un
professionnel.
- Il existe plusieurs méthodes d’évaluation qu’il faut souvent pondérer par des critères propres au
commerce estimé.
- L’estimation pertinente d’un commerce permet d’attirer des repreneurs fiables et assure ainsi la
vente.

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Food truck : un emplacement… à tout prix ?
Le 15/11/2018
Un supermarché informe le gérant d’un Food truck que son contrat ne sera pas renouvelé et qu’il doit
libérer l’emplacement mis à sa disposition sur son parking. Le gérant réclame alors le versement
d’une indemnité d’éviction… que le supermarché refuse de payer, et à raison manifestement :
pourquoi ?
Emplacement loué par un Food truck = bail commercial ?
Un entrepreneur souhaite se lancer dans l’exploitation d’un Food truck. Pour cela, il a besoin de
trouver un emplacement et se met d’accord avec un supermarché pour obtenir une place sur le
parking : un contrat d’une durée d’un an, renouvelable, est alors signé entre eux.
4 ans plus tard, le supermarché informe l’entrepreneur qu’il refuse de renouveler l’occupation de son
parking.

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L’entrepreneur demande alors le versement d’une indemnité d’éviction, considérant que le contrat de
location de l’emplacement du supermarché est soumis à la réglementation du statut des baux
commerciaux, qui prévoit le versement de l’indemnité réclamée en cas de refus de renouvellement du
bail signé.
Indemnité d’éviction que refuse de payer le supermarché : pour lui, le contrat signé est une
autorisation d’occupation précaire, dérogatoire au statut des baux commerciaux. Pour preuve,
l’entrepreneur :
 ne pouvait exercer son activité que pendant les heures d’ouverture du supermarché ;
 n’avait pas la maîtrise exclusive de l’emplacement mis à disposition ;
 dépendait des infrastructures du supermarché pour l’exercice de son activité (les
branchements électriques lui permettant d’exercer son activité se trouvaient dans un boîtier
fermé dont il n’avait pas le libre accès et ses bouteilles de gaz étaient entreposées dans le
supermarché).
Au vu de tous ces éléments, le juge donne raison au supermarché. Le contrat signé ne bénéficie pas
des règles protectrices applicables aux baux commerciaux. L’entrepreneur n’a donc pas droit au
versement d’une indemnité d’éviction.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 juin 2018, n° 14-26003
Source : www.bar-brasserie.fr

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Choisir son matériel : les machines à café
Le 15/11/2018
On trouve de plus en plus sur le marché des machines à café tout automatiques, par exemple à deux
groupes, 100 % autonomes avec des moulins intégrés. Plusieurs moulins sont même possibles, afin
d’avoir des cafés différents suivant les goûts de la clientèle. Ces moulins sont généralement prévus
avec un rattrapage automatique d’usure des meules. En principe, les chaudières pour le café, l’eau
chaude et la vapeur sont séparés. Elles disposent de robinets en façade.
Suivant les marques, le design, les couleurs, les éclairages changent mais les principes de
fonctionnement restent les mêmes. De plus en plus de modèles sont équipés de programmes
informatisés de fonctionnement, de nettoyage et de détartrage automatiques.

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L’un des leaders du café en capsules commercialise une machine tout automatique et haut de gamme
pour les établissements à grand débit. Il s’agit du modèle. Ses 4 têtes d’extraction permettent de
réaliser toute sorte de café, avec du lait frais stocké dans un récipient réfrigéré à 4 °C.
 Grains ou dosettes
Suivant la culture de l’entreprise et son mode de gestion, l’exploitant pourra opter pour du café en
grains ou en dosettes. Une machine ‘propriétaire’ ne fonctionne qu’avec des capsules rigides de sa
marque, sans concurrence possible sur les prix avec souvent le choix des qualités de café limité à
l’avance. En général le prix de revient d’un expresso avec ces machines se situe entre 0,25 € et
0,35 €. Alors que pour les machines dites ‘libres’, ce dernier varie de 0,05 € à 0,30 €, suivant le type
de café utilisé : en grains, moulu, en dosettes souples ou du type ESE.
 Les dosettes ESE
Les dosettes ESE (Easy Serving Expresso), dont le prix se situe entre 0,20 €et 0,30 €, tendent à
devenir le standard pour les machines ouvertes à la concurrence. Elles offrent aux professionnels un
choix important de cafés différents.
Elles sont appelées aussi dosettes dures, par opposition aux dosettes souples que l’on trouve sur le
marché. Les dosettes souples sont conçues pour produire un café classique obtenu de la même
manière qu’une cafetière filtre traditionnelle, mais avec une belle mousse. Elles sont dites universelles
car elles peuvent être utilisées, en les tassant un peu, dans pratiquement toutes les machines
expresso classiques. C’est un système basse pression qui ne permet pas de faire de véritable
expresso, contrairement aux dosettes ESE. Celles-ci sont en général compatibles avec toutes les
machines expresso qui acceptent le café moulu.
La dosette ESE est un standard dit libre par rapport aux systèmes fermés qui utilisent des capsules en
plastique ou métalliques. Elle est également plus écologique car elle contient du café finement moulu,
compacté entre deux feuilles de papier 100 % d’origine végétale. Elle est généralement emballée
dans un sachet individuel hermétique. Ce qui permet de la conserver assez longtemps, une ou deux
années suivant les fournisseurs. Bien vérifier à l’ouverture du sachet si les deux faces de la dosette
sont sans inscription ou sans picots. Dans un cas comme dans l’autre, se référer aux instructions du
fournisseur pour placer les dosettes dans le porte-filtre. Si vous aviez l’habitude de faire
simultanément deux expressos avec un porte-filtre vous devriez obligatoirement utiliser du café
moulu.
 Les cousins de la machine à café

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Le moulin à café, un peu bruyant, fait le charme du ‘petit noir’ pris au bar le matin.
Le percolateur, souvent utilisé dans les hôtels ou collectivités, tend à disparaître au profit des
machines à filtration avec puisage en façade.

30
L'hôtellerie française enchaîne les bons
résultats - Baromètre Deloitte-In Extenso
Le 15/11/2018
La tendance positive amorcée durant l'été se prolonge en septembre, même si elle est plus
marquée en Île-de-France qu'en région. À l'échelle nationale, toutes les catégories affichent
des chiffres d'affaires hébergement en hausse et de bons niveaux d'occupation
© GettyImages
Rouen a réalisé de bonnes performances en septembre.
D’après les résultats du baromètre Deloitte-In Extenso de septembre, l’hôtellerie reste sur la tendance
positive amorcée pendant la saison estivale. Les recettes moyennes par chambre louée bondissent,
entraînant une croissance des chiffres d’affaires hébergement (RevPAR). Cependant, cette tendance
positive est plus marquée en Île-de-France qu’en région. À l’échelle nationale, toutes les catégories
affichent des chiffres d’affaires hébergement en hausse et de bons niveaux d’occupation (supérieurs à
70 %). Seul le segment super-économique, comme les mois précédents, affiche un léger retrait de
fréquentation.

31
En données cumulées à fin septembre, la tendance est tout aussi positive avec des progressions de
RevPAR comprises entre 5 % et 8 % selon les catégories. L’hôtellerie parisienne enregistre de très
bons résultats, avec des taux d’occupation supérieurs à 80 % mais surtout des recettes moyennes en
hausse (+ 9 % pour la catégorie luxe à + 21 % pour l’économique). Ces bons résultats sont liés à des
événements tels que les salons Maison & Objet et Première Vision ou encore la 28
e
édition de l’ERS
International Congress, le plus grand rassemblement mondial des professionnels de la médecine
respiratoire.
Les clientèles de loisirs ont aussi été favorisées par plusieurs facteurs : une météo clémente et des
événements comme les Journées du patrimoine, la Fashion Week ou la Ryder Cup. Le bilan pour
l’hôtellerie parisienne est plus que positif avec des chiffres d’affaires hébergement en hausse entre
7 % et 25 % par rapport à septembre 2017. L’Île-de-France, hors Paris intra-muros, a bénéficié des
mêmes facteurs favorables.
Lyon, Rouen et Reims en forme
En région, septembre est moins brillant puisque seules les catégories d’entrée de gamme (super-
économique et économique) et luxe affichent un RevPAR en augmentation. Toutes les catégories,
exceptée l’hôtellerie de luxe, ont enregistré une baisse d’occupation en septembre. Les régions
n’enregistrent pas de progression significative par rapport à 2017. Toutefois, les performances de
certaines grandes métropoles telles que Lyon, Rouen et Reims tirent les résultats vers le haut.
On observe également une tendance positive au sein de l’hôtellerie azuréenne, avec des RevPAR en
hausse sur toutes les catégories. En cumulé de janvier à septembre, les chiffres d’affaires
hébergement sur la progressent sur tous les segments (+ 4 % sur l’économique à + 8 % sur les
catégories haut de gamme et luxe). Seule l’hôtellerie super-économique voit son RevPAR se stabiliser
suite à un retrait du taux d’occupation à fin septembre.
#Deloitte #InExtenso
Données mensuelles septembre
Luxe Haut de gamme
Milieu de
gamme
Économique
Super
économique
TO 2018 75,5 % 82 % 79 % 77 % 73 %
Var. /n-1 2 % 0 % 1 % 2 % - 0,5 %

32
RMC 2018 487 % 230 € 124 € 73 € 46 €
Var. /n-1 10 % 8 % 9 % 6 % 5 %
RevPAR 2018 368 € 190 € 99 € 57 € 34 €
Var. /n-1 12 % 8 % 10 % 8 % 5 %
TO : taux d'occupation
RMC : recette moyenne par chambre louée
RevPAR : revenu moyen par chambre disponible

33
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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