SCPI : investir dans l'immobilier sans contrainte
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Le document présente les SCPI (Sociétés Civiles de Placement en Immobilier), un moyen d'investissement immobilier sans les contraintes de la gestion directe. Il détaille leurs avantages, notamment un rendement attractif, une diversification des risques et la possibilité d'accès à des investissements à partir de quelques milliers d'euros. La guide explore aussi les différentes stratégies d'investissement, la fiscalité applicable et les méthodes de souscription, y compris via des contrats d'assurance-vie.
SCPI : investir dans l'immobilier sans contrainte
- 1. Votre coach financier en ligne 12 pages de conseil pour tout savoir sur les SCPI SCPI : Investir dans l’immobilier sans contrainte
- 2. Sommaire 2 Les avantages des SCPI 3 Le fonctionnement des SCPI Les différents types de SCPI Les caractéristiques clés des SCPI Les méthodes particulières d’investissement en SCPI Quelle stratégie mettre en place en fonction de ses objectifs ? Les indicateurs à étudier Comment souscrire ? Comment choisir une SCPI ? 9 10 Zoom : les SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie Grisbee, coach financier en ligne 12
- 3. Bénéficiant d’un rendement de 4,63% en moyenne en 2016, les SCPI se distinguent en effet des autres placementsdumarché,etnotammentdesassurances-vie(1,80%derendementmoyenen2016pourlesFonds en Euros) ou du livret A (0,75% de rémunération). Les SCPI présentent par ailleurs de nombreux avantages par rapport à l’acquisition d’un bien immobilier en direct : la gestion est entièrement prise en charge par la société, les risques sont mutualisés et l’investissement est accessible à partir de quelques milliers d’euros. Un investissement incontournable ! Ces dernières années, les SCPI sont devenues un investissement incontournable. En 2016, elles ont collecté 5,6 milliards d’euros, un montant record, en hausse de 30% par rapport à 2015. Dans ce guide, nous vous proposons de découvrir tout ce qu’il faut savoir sur ce placement en vogue : les avantages et les risques de ce type de produit, ses principales caractéristiques et les critères à prendre en compte pour investir en toute confiance. Guide SCPI - 2017 + Découvrir les SCPI 1 Également connues sous le nom de « Pierre papier », les SCPI - Sociétés Civiles de Placement en Immobilier - permettent d’investir dans l’immobilierviadessociétésquiachètentetgèrentunparcd’habitations, de bureaux ou de commerces. Ces sociétés distribuent chaque trimestre aux investisseurs les revenus issus de la location des biens.
- 4. 2 Un investissement accessible Les avantages des SCPI Guide SCPI - 2017NMRMû 1 Vous pouvez investir dans des parts de SCPI à partir de quelques milliers d’euros. A titre d’exemple, la SCPI LF Opportunité est accessible dès 1.000 euros. Le placement préféré des français 2 Une SCPI permet d’investir dans l’immobilier, le placement préféré des Français, considéré comme un gage de sécurité. Un investissement avec effet de levier 6 Il est possible de souscrire aux SCPI à crédit, et donc de profiter des taux bas actuels pour se constituer un patrimoine avec un faible apport. Les SCPI Pinel, Malraux ou de déficit foncier entraînent des réductions d’impôt sur le revenu. Il est également possible d’acheter des parts de SCPI en démembrement, offrantaunu-propriétaireuneréductiondesonISF. Aucune contrainte de gestion 4 Les SCPI permettent d’échapper au cauchemar de la gestion immobilière. Pas besoin de trouver des locataires ou de courir après les loyers : tout est pris en chargeparlasociétédegestiondelaSCPI. Des risques mutualisés 5 L’investissement en SCPI permet de mutualiser les risques entre les différents actionnaires et d’accéder à un parc immobilier diversifié (différents types d’immeublesrépartissurplusieurszonesgéographiques). Cumul avec les avantages de l’assurance vie Des réductions d’impôt à la clé 7 Les SCPI sont accessibles au sein de certains contrats d’assurance-vie, ce qui permet de profiter de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie tout en réduisant généralement les frais d’acquisition. Un rendement potentiel très attractif 3 En 2016, le taux de distribution moyen des SCPI de rendement a été de 4,63%. Entre 2000 et 2015, elles ont réalisé une performance moyenne de 9,9%, loin devant les actions ou les obligations. € 8
- 5. Ce sont des SCPI qui investissent dans l’immobilier d’habitation. Les investisseurs qui acquièrent des parts de ces SCPI bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu et d’un rendement locatif, souvent compris entre 2% et 2,5%. Il existe plusieurs types de SCPI fiscales : Ces SCPI permettent d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 12 à 21% en contrepartie d’un engagement de location des biens, sous réserve du respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire. 3 Le fonctionnement des SCPI Guide SCPI - 2017 Il existe actuellement près de 200 SCPI en activité, la majeure partie d’entre elles étant des SCPI de rendement. Les SCPI de rendement investissent dans l’immobilier d’entreprise, notamment des bureaux et des commerces, mais également des résidences de services. Le rendement est principalement tiré de la distribution régulière de loyers. En 2016, le taux de distribution moyen de ces SCPI a été de 4,63% selon l’IEIF. Les SCPI de rendement Les SCPI fiscales Durée de détention Taux de réduction d’impôt Dispositif Pinel 6 ans 12% (2% /an) 9 ans 12 ans 18% (2% /an) 21% (2%les9premières annéespuis1%les3dernières) Les différentes types de SCPI SCPI Pinel : jusqu’à 21% de réduction d’impôt La loi Malraux permet de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu liée à la restauration de biens immobiliers situés dans des zones protégées. Cette réduction d’impôt est de22% ou30% du montant des travaux de restauration engagés, en fonction de la localisation des immeubles. Les SCPI Malraux ciblent en général, les biens situés dans des secteurs entraînant une réduction d’impôt de 30% des travaux réalisés. La part des travaux pouvant représenter de l’ordre de 65% du montant de l’investissement, la réduction d’impôt sur le revenu obtenue via des SCPI Malraux est généralement de l’ordre de 18% nets de frais. SCPI Malraux : environ 18% de réduction d’impôt
- 6. 4 Guide SCPI - 2017 Le mécanisme du déficit foncier consiste à déduire les dépenses liées à un bien immobilier de ses revenus imposables. Une SCPI en déficit foncier génère ainsi des dépenses déductibles du revenu global des investisseurs. À titre d’exemple, un couple ayant des revenus fonciers soumis à la tranche marginale d’imposition de 45% et aux prélèvements sociaux de 15,5% peut, grâce à une SCPI présentant un déficit foncier de 54%, réduire son impôt de 32%. Palmarès des meilleures SCPI en 2016 Les caractéristiques clés des SCPI Les SCPI procurent principalement des revenus locatifs aux investisseurs. Chaque trimestre, une SCPI distribue les loyers perçus aux détenteurs de parts, après déduction des frais de gestion. Cette distribution est conditionnée par l’accord de l’Assemblée Générale de la SCPI. Le rendement d’une SCPI se calcule par le Taux de Distribution sur la Valeur de Marché (TDVM). Le TDVM est la somme de tous les revenus distribués par la société de gestion divisée par le prix moyen de la part sur l’ensemble de l’année. En 2016, le taux de distribution moyen des SCPI a été de 4,63%, la meilleure SCPI du marché ayant distribué un rendement supérieur à 6%. Si ce taux est en légère baisse ces dernières années (il était de 4,85% en moyenne en 2015 et de 5,08% en 2014), il reste très attractif par rapport aux autres placements du marché. A la marge, la SCPI peut également procurer aux investisseurs des revenus financiers, issus des intérêts générés par les placements de la trésorerie de la société. Enfin, la revente des parts de SCPI peut permettre de dégager une plus-value, la valorisation des SCPI évoluant en effet en fonction de l’état du marché immobilier. Quel rendement en attendre ? SCPI Déficit foncier : jusqu’à 32% de réduction d’impôt 5,68% Atlantique Pierre Épargne Pierre Vendöme Régions Corum 6,03% 6,13% 6,45% RENDEMENT MOYEN DES SCPI EN 2016
- 7. + 5 Guide SCPI - 2017 Performance annuelle moyenne selon le produit sur la période 2000 - 2015 L’investissement dans des SCPI est principalement soumis à 2 types de risques : Compte tenu du risque de perte en capital, l’investissement dans des SCPI doit être envisagé dans une optique de long terme, de l’ordre de 10 à 15 ans. Cela permet également d’amortir les frais de souscription, compris entre 3 et 12% du prix des parts. SCPIObligationsLivret AActions Selon l’IEIF, entre 2000 et 2015, les SCPI ont réalisé une performance de 9,9%, loin devant les autres placements financiers. L’investissement dans des SCPI n’est pas garanti. La valorisation des SCPI suit en effet l’évolution du marché immobilier, à la hausse comme à la baisse. Est-ce un investissement risqué ? Quelle durée faut-il privilégier ? 2,4% 9,9% 1,6% Le risque de perte en capital Le risque locatif Comme tout investissement dans l’immobilier, les SCPI doivent louer leurs biens à des locataires et s’assurer du bon paiement des loyers. Néanmoins, par rapport à l’achat d’un bien immobilier en direct, les SCPI permettent de bénéficier d’une diversification entre de nombreux immeubles répartis dans plusieurs zones géographiques, ce qui permet de limiter ces risques.
- 8. 6 Guide SCPI - 2017 La liquidité d’une SCPI dépend en partie de ses statuts : Le ratio « taux de parts en attente » évalue la liquidité d’une SCPI. Il représente la part des titres qui n’ont toujours pas trouvé d’acquéreur sur le marché par rapport au nombre total de parts. Ceci indique alors s’il est aisé ou nonderevendresespartspourlaSCPIen question. Bon à savoir Est-ce un actif liquide ? Les statuts d’une SCPI à capital variable lui permettent d’émettre régulièrement des titres pour accompagner son développement et acheter de nouveaux biens. Elle peut également racheter les parts des investisseurs. Il est donc assez facile d’acheter ou de vendre des parts, suivant un prix de marché connu à l’achat ou à la vente. Une SCPI à capital fixe définit un capital maximum dans ses statuts. Pour atteindre ce capital, la SCPI réalise des augmentations de capital quand elle désire acquérir des biens immobiliers. Entre ces différentes augmentations de capital ou lorsque le capital « plafond » est atteint, la société n’émet aucune part. Dans ce cas, l’investisseur qui souhaite vendre ses parts doit trouver un acquéreur ou se tourner vers le marché « secondaire ». L’acheteur doit pour sa part également se tourner vers ce marché pour pouvoir souscrire à des parts de SCPI, ce qui peut prendre parfois plusieurs mois. Passerparlemarchésecondaireimpliqueenfinlepaiementdefraisd’enregistrement,del’ordrede5%.Silaliquidité des SCPI à capital fixe est moindre, la rareté induite par ce type de SCPI peut conduire à une évolution plus avantageuse du prix des parts. SCPI à capital variable SCPI à capital fixe
- 9. + 7 Guide SCPI - 2017 En dehors de l’assurance-vie, la fiscalité des SCPI est proche de la fiscalité des biens immobiliers détenus en direct. Quelle est la fiscalité applicable aux SCPI ? Les revenus locatifs sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon 2 régimes différents : - Régime microfoncier : lorsque vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros par an et que vous détenez déjà un immeuble physique loué en nu, le régime microfoncier s’applique. Les revenus locatifs issus de la SCPI sont soumis aux prélèvements sociaux et imposés au taux progressif de l’impôt sur le revenu, après un abattement de 30%. - Régime « réel » : si vous ne répondez pas à ces conditions ou si vous préférez opter pour le régime réel, vous déduisez des revenus locatifs l’ensemble des charges déductibles pour obtenir un résultat foncier. Ce résultat est soumis aux prélèvements sociaux et est imposé au taux progressif de l’impôt sur le revenu. Ce régime réel concerne la majorité des associés des SCPI. Les revenus financiers issus des placements de trésorerie sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu. À partir de 2018, ces revenus seront soumis à un prélèvement forfaitaire unique de 30%. Lors de la reventedes parts d’une SCPI est appliqué lerégimeclassiquedesplus-valuesimmobilières, un barème amenant à l’exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Lors de la transmission de parts de SCPI, des droits de succession sont à payer suivant le barème en vigueur. Si les parts de SCPI sont achetées au sein d’un contrat d’assurance-vie, la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie s’applique au moment de la transmission (cf. zoom page 9). Enfinilestpossibledesonvivantdedémembrerlesparts pour faire une donation de la nue-propriété et ainsi d’optimiser les frais de succession. Fiscalité des revenus Plus-values à la vente Transmission des parts
- 10. 8 Guide SCPI - 2017 Les méthodes particulières d’investissement en SCPI Les SCPI peuvent être souscrites à crédit, ce qui permet de profiter de l’effet de levier du crédit et de se constituer un patrimoine avec un effort d’épargne moindre, notamment compte tenu des taux bas actuels. Souscrire à des SCPI à crédit présente également un intérêt fiscal, puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers imposables. Une technique un peu plus avancée consiste à acquérir les parts de SCPI avec un crédit in fine. Un prêt in fine permetderembourseruniquementlesintérêtspendantladuréeducrédit.Leremboursementducapitalintervient en une seule fois, à l’échéance du crédit. Ainsi, pendant la durée du crédit, le remboursement des intérêts demande un effort de trésorerie moins important, qui peut être parfois totalement compensé par le rendement de la SCPI. À lafinducrédit,ilestnécessairededisposerd’unesommesuffisantepourrembourserintégralementlecrédit,cequi peutêtreréaliséencédantlespartsdeSCPI. Cemontagepeuttoutefoisêtrerisquéencasdebaissedelavaleurdes parts et ne doit être réservé qu’à des épargnants avertis ayant un patrimoine suffisant pour couvrir ce risque. Particulièrementefficacepourpréparersaretraite,ilest possible d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété de manière temporaire. - Acheter des parts en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote (de 15 à 50%) sur le prix d’acquisition. - Pendant la durée du démembrement, de l’ordre de 5 à 15 ans, le nu-propriétaire ne touche pas les revenus de la SCPI et n’est pas imposable. - À la fin de l’opération, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et commence dès lors à percevoir les loyers associés. Un détenteur de SCPI en pleine propriété peut par ailleurs donner la nue-propriété à ses héritiers afin de préparer sa succession. Les SCPI à crédit Les SCPI en démembrement
- 11. 9 Zoom : les SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie Guide SCPI - 2017 Une fiscalité favorable Une meilleure liquidité * après un abattement de 4 600 € pour un célibataire et 9 200 € pour un couple marié ou pacsé soumis à une imposition commune. Durée Taux > 4 ans 35% (+ prélèvements sociaux de 15,5%) 4 - 8 ans < 8 ans 15% (+ prélèvements sociaux de 15,5%) 7,5% (+ prélèvements sociaux de 15,5%)* Il est à noter que le gouvernement prévoit de modifier la fiscalité de l’assurance-vie. À partir de 150.000 euros par personne cumulés sur des contrats d’assurance-vie (ou 300.000 euros pour un couple), les intérêts générés par les nouveaux versements lors du retrait devraient être soumis à un prélèvement forfaitaire de 30%, prélèvements sociaux inclus. En cas de décès, le capital transmis à chaque bénéficiaire est taxé à 20% après application d'un abattement de 152 500€ par bénéficiaire. Via leur assurance-vie, chaque conjoint peut ainsi transmettre 152 500€ à chacun de ses enfants sans aucun droit de succession. En investissant dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie, vous bénéficiez d’une fiscalité particulièrement attractive. Tant que votre épargne reste sur le contrat, vous n’êtes soumis à aucune fiscalité. En cas de rachat (revente des parts de SCPI), vous avez le choix entre 2 options fiscales : - Intégrer les intérêts à votre déclaration de revenus. Ils seront dans ce cas soumis au barème de l’impôt. - Opter pour le Prélèvement Forfaitaire Libératoire, dont le taux dépend de la durée de détention du contrat : Dans le cas de SCPI en direct, il faut trouver un acquéreur sur le marché secondaire ou passer par la société de gestion pour revendre ses parts, ce qui induit un risque de liquidité. Dans le cas d’un contrat d’assurance-vie, l’assureur s’engage à racheter les titres des investisseurs. Une décote potentielle sur le prix de la part Lorsque vous souscrivez par le biais d’un contrat d’assurance-vie, certains assureurs peuvent proposer des décotes sur le prix d’acquisition des parts. Il est à noter que dans certains contrats d’assurance vie, les loyers reversés sont parfois limités à 85% de leur montant. Des délais de jouissance racourcis En général, il faut attendre plusieurs mois pour que vos parts soient investies et pour commencer à toucher des revenus avec une SCPI en direct. Au sein d’une assurance-vie, le délai de jouissance est réduit à environ 1 mois. Un produit encore plus accessible L’investissement en SCPI est encore plus accessible au travers d’une assurance-vie. En direct, les SCPI nécessitent un investissement minimum d’un millier d’euros environ, tandis que certains contrats d’assurance-vie permettent d’investir une petite part de votre allocation en SCPI, parfois dès 50 euros.
- 12. 10 Afin de choisir une SCPI, il est tout d’abord nécessaire de définir un projet d’investissement, en fonction de ses objectifs, puis d’étudier quelques indicateurs clés pour déterminer la meilleure SCPI. Objectif et montage Avantages Profil d’investisseur Se constituer un capital avec une SCPI de rendement à crédit Diversifier son patrimoine avec une SCPI au sein d’une assurance-vie 35ans Propriétaire Souhaiteréaliserunnouvel investissementimmobilier - Effetdelevierducrédit - Déductiondesintérêtsd’empruntdesrevenus fonciers - Effortd’épargnelimité - Fiscalité attractive - Compléter son allocation avec des fonds eneurosetdesunitésdecompte - Décote possible sur le prix des parts 40ans Revenusimportants Taux d’imposition élevé% € Préparer sa retraite avec des SCPI en nue-propriété - Pasderevenuimposablependant ladurée del’opération - Récupération de l’usufruit au terme de la période 55ans Impôtélevé Pasdebesointemporaire derevenuscomplémentaires € Réduire son impôt sur le revenu avec des SCPI fiscales - Accèsauxdifférentsdispositifsfiscauxen vigueurdansl’immobilier(Pinel,Malraux, déficitfoncier) 45ans Impôtélevé Revenusfonciersélevés € Obtenir des revenus complémentaires avec une SCPI de rendement - Revenustrimestriels - PossibilitédedémembrerdesSCPI 62 ans Souhaite un complément de retraite Taux d’imposition faible € € Quelle stratégie mettre en place en fonction de ses objectifs ? Comment choisir une SCPI ? Guide SCPI - 2017 %
- 13. 11 Le moyen le plus efficace pour vous assurer que votre investissement est adapté à votre situation est de contacter un conseiller en gestion de patrimoine. Les conseillers de Grisbee Gestion Privée vous permettent par exemple de souscrire à tous types de SCPI et vous accompagnent tout au long de votre investissement. Il est à noter que souscrire via Grisbee ou un autre conseiller en gestion de patrimoine n’implique aucun frais supplémentaire.Eneffet,lescoûtsliésàlasouscriptionnepeuventêtrenégociés,afind’assureruneparfaiteéquité au niveau des actionnaires de la SCPI. Guide SCPI - 2017 Comme tout investissement dans l’immobilier, le taux d’occupation des locaux est clé et doit être le plus élevé possible. Il faut donc être vigilant lorsque ce taux est inférieur à 90%. Une SCPI bien diversifiée permet de limiter le risque. Les principaux critères de diversification à étudier sont la zone géographique, le type d’immeubles (commerce, immeuble de bureaux…) et leur nombre. Un niveau de capitalisation élevé est en général un premier indicateur de diversification. Enfin, il est à noter que le critère de la localisation est important. Les immeubles de bureaux ou commerces dans les grandes villes et plus spécifiquement en centre-ville sont à privilégier. La qualité d’un placement peut être appréciée selon sa performance moyenne à long terme. Letauxdedistributionsurvaleurdemarché(TDVM),quicalculelapartdesloyersdistribuésauxinvestisseurssur le prix moyen de la SCPI, permet de suivre et comparer le rendement annuel des SCPI. Le taux de rendement interne (TRI) permet de mesurer la performance à long terme. Cet indicateur plus complet calcule la moyenne des revenus dégagés sur une période définie et comprend également la plus-value dégagée au terme de l’opération. La qualité du patrimoine de la SCPI La performance à long terme Le taux d’occupation financier Le juste prix des parts La valeur de reconstitution permet de vérifier la légitimité du prix des parts en recalculant la valeur du patrimoine de la SCPI. Si la totalité du prix des parts est inférieure à la valeur du patrimoine reconstitué, il y a une décote qui peut démontrer un manque d’attractivité de la SCPI. Les indicateurs à étudier pour choisir une SCPI Comment souscrire ?
- 14. Un service patrimonial à 360° 3 rue Pétigny 78000 Versailles01 39 43 32 [email protected] [email protected] 01 39 43 32 61 3 rue Pétigny 78000 Versailles GrisbeeCoach financier en ligne Ou prendre contact avec nos conseillers En savoir plus... www.grisbee.fr Votre coach financier en ligne Grisbee Gestion Privée est un cabinet de gestion de patrimoine nouvelle génération fondé par 4 associésissusdesservicesfinanciers.Lecabinetadéveloppéunoutiluniquesurlemarchéquipermet de piloter l’ensemble de son patrimoine en ligne. Les conseillers de Grisbee Gestion Privée accompagnent leurs clients dans toutes les problématiques financières et leur proposent tous types de placements : assurance-vie, SCPI, PERP, Groupements Fonciers Forestiers... Le cabinet distribue notamment sa propre assurance-vie 100% en ligne, Grisbee Vie, assurée par Suravenir, dont la gestion pilotée est confiée à Carmignac. Grisbee est membre de BPI France Excellence 2017, labellisé par le Pôle de Compétitivité mondial Finance Innovation et compte parmi ses actionnaires Crédit Mutuel Arkéa, qui a investi 3 millions d’euros dans la société en octobre 2016. Un outil unique pour gérer votre patrimoine Des conseillers à votre écoute Un accès aux meilleures offres financières