Curso de Direito

Imobiliário

Módulo 1 – Parte Geral

© 2016 Prof. Dr. Ivanildo Figueiredo
Mestre e Doutor em Direito Privado (UFPE)
Especialista em Direito Registral Imobiliário (PUC-MG)
Professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE)
Professor da Escola Judicial do Tribunal de Justiça de Pernambuco (ESJUD)
Professor da Escola Superior da Advocacia (ESA-OAB/PE)
 Programa do Curso

1) Introdução ao direito imobiliário.

2) Propriedade imobiliária.
3) Direitos reais.
4) Contratos imobiliários.
5) Registro imobiliário.
 Bibliografia sugerida
• Hercules AGHIARIAN, Curso de Direito Imobiliário, Atlas,
2013.
• Ivanildo FIGUEIREDO, Direito Imobiliário, Atlas, 2010.
• Orlando GOMES, Direitos Reais, Forense, 2004.
• Gabriel JUNQUEIRA, Teoria e prática do Direito
Imobiliário, Edipro, 2011.
• Bruno MATTOS E SILVA, Compra de Imóveis - Aspectos
Jurídicos, Cautelas Devidas e Análise de Riscos, Atlas,
2013.
• CAIO MÁRIO da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil,
vo. IV, Forense, 2008.
• Luiz Antonio SCAVONE JUNIOR, Direito Imobiliário –
Teoria e Prática, Forense, 2014.
Matéria imobiliária no Código Civil e na
legislação complementar

• Posse e propriedade.
• Direitos reais.
• Aquisição e transmissão da propriedade
imobiliária.
• Contratos imobiliários.
• Registro de imóveis.
• Loteamento e parcelamento do solo.
• Construção civil e incorporação imobiliária.
• Condomínio edilício.
• Locação de imóveis.
Disciplina de regulação da propriedade
Código Civil de 2002

Regime geral - Direito das Coisas É o ramo

do direito privado que regula, a partir do Código
Civil (artigos 1.196 a 1.510), a aquisição dos
bens móveis e imóveis pelas pessoas, físicas ou
jurídicas, e o modo de sua exploração
econômica.
 Direito das Coisas no Código Civil

TÍTULO OBJETO ARTIGOS

I Posse 1.196 a 1.224
II Direitos reais 1.225 a 1.227
III Propriedade 1.228 a 1.368
IV Superfície 1.369 a 1.377
V Servidões 1.378 a 1.389
VI Usufruto 1.390 a 1.411
VII Uso 1.412 e 1.413
VIII Habitação 1.414 a 1.416
IX Promitente Comprador 1.417 e 1.418
X Penhor, Hipoteca e Anticrese 1.419 a 1.510
 Sub-ramos especiais do
Direito das Coisas

• Direito Imobiliário
• Direito Agrário
• Direito Urbanístico
• Direito Habitacional
• Direito Predial
• Direito Registral Imobiliário
 Direito Imobiliário
É o conjunto das normas jurídicas
que disciplinam as relações
patrimoniais dinâmicas, que têm por
objeto os bens imóveis, contratos,
negócios e operações imobiliárias e o
sistema de registro público
correspondente.

“O direito imobiliário é a parte do Pontes de

direito das coisas que trata das Miranda
regras jurídicas sobre propriedade (1892-1979)
dos bens imóveis” (Pontes de Miranda)
Direito agrário É a disciplina das atividades de
uso da terra e da propriedade rural, da produção
agro-pastoril, de reforma agrária e dos contratos
rurais (Estatuto da Terra – Lei 4.504/1964).
Direito urbanístico Conjunto de normas e
medidas de ordem pública, de direito administrativo,
destinado a organizar e regular a utilização dos
espaços urbanos, o uso e ocupação do solo e as
limitações ao direito de construir (Estatuto da Cidade
– Lei 10.257/2001; Planos Diretores).
Direito habitacional Normas e programas do
governo para a política habitacional, os contratos de
financiamento imobiliário e incentivo à construção de
casas populares (Sistema Financeiro da Habitação -
SFH – Lei 4.380/1964; Programa Minha Casa Minha
Vida – Lei 11.977/2009).
Direito predial Tem por objeto a disciplina da
construção civil, da incorporação imobiliária, instituição
de condomínios, uso e locação de prédios residenciais
e comerciais (Lei de Condomínio e Incorporações – Lei
4.591/1964).

Direito registral imobiliário Regula os atos

administrativos e judiciais de registro da propriedade
imobiliária pelos cartórios de imóveis (Lei de Registros
Públicos – Lei 6.015/1973).
 Posse e propriedade

Princípios e normas constitucionais incidentes

• Art. 5º, XXII – Garantia do direito de propriedade.

• Art. 5º, XXIII – Função social da propriedade.
• Art. 170, III – Função social da propriedade na
atividade econômica.
• Art. 182 – Diretrizes da política de desenvolvimento
urbano e das funções sociais das cidades.
• Art. 184 – Desapropriação para fins de reforma
agrária.
 Legislação infra-constitucional de regulação da
propriedade e dos negócios imobiliários
• Código Civil de 2002 – Regime jurídico do Direito
das Coisas – Livro III – arts. 1.196 a 1.510.
• Lei 4.380/1964 – Sistema Financeiro da Habitação.
• Lei 4.504/1964 – Estatuto da Terra.
• Lei 4.591/1964 – Condomínio e incorporações.
• Lei 6.015/1973 – Lei de registros públicos.
• Lei 9.514/1997 – Sistema Financeiro Imobiliário.
• Lei 9.636/1998 – Terrenos da União e de marinha.
• Lei 10.257/2001 – Estatuto da Cidade.
• Lei 10.931/2004 - Patrimônio de afetação.
• Lei 11.481/2007 – Regularização fundiária.
• Lei 11.977/2009 - Programa Minha Casa, Minha Vida
 Definição de bem imóvel
(Código Civil 2002)

Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo

quanto se lhe incorporar natural ou
artificialmente.

Art. 80. Consideram-se imóveis para os

efeitos legais:
I - os direitos reais sobre imóveis e as
ações que os asseguram;
II - o direito à sucessão aberta.
 Direito de propriedade
Propriedade plena Resulta de relação de
domínio sobre um imóvel (dominus), com caráter
de exclusividade e oponível erga omnes perante
terceiros, com natureza perpétua vinculada à
vontade do proprietário.

Propriedade = Domínio

Limitação da propriedade imobiliária: Decorre

de fatores de ordem pública e de interesse social,
de direitos reais restritivos e ainda pela
coexistência com os direitos dos confrontantes e
da comunidade.
 Propriedade, direitos reais
e posse na doutrina

Propriedade Relação de domínio e direito

real ilimitado; o direito de propriedade, todavia,
pode ser limitado em razão de direitos de terceiros.

Direitos reais limitados São direitos

aquisitivos, de garantia ou de fruição, de
abrangência parcial sobre a coisa (jus in re aliena).

Posse Não é direito real, mas situação de fato,

que produz direito pessoal (jus possessionis).
Exercício do direito de propriedade no
Código Civil de 2002

Art. 1.228. O proprietário tem a

faculdade de usar, gozar e dispor da
coisa, e o direito de reavê-la do poder
de quem quer que injustamente a possua
ou detenha.

Direito de uso e fruição

Poder de disposição

Ação reivindicatória
 Limitações ao direito de propriedade pelo
exercício da função econômica e social
(Art. 1.228 do Código Civil de 2002)

§ 1º O direito de propriedade deve ser

exercido em consonância com as suas
finalidades econômicas e sociais e de modo que
sejam preservados, de conformidade com o
estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as
belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o
patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a
poluição do ar e das águas (Lei 6.938/1981; Lei
9.605/1998).
Uso indevido da propriedade, expropriação e
usucapião social
(Art. 1.228 do Código Civil de 2002)
§ 2º. São defesos os atos que não trazem ao
proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e
sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
§ 3º. O proprietário pode ser privado da coisa, nos
casos de desapropriação, por necessidade ou
utilidade pública ou interesse social, bem como no
de requisição, em caso de perigo público iminente.
Desapropriação: Constituição Federal, art. 5º, XXIV –
“a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação
por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse
social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro,
ressalvados os casos previstos nesta Constituição”;
Usucapião social especial
(Art. 1.228 do Código Civil de 2002)

§ 4º. O proprietário também

pode ser privado da coisa se o
imóvel reivindicado consistir em
extensa área, na posse
ininterrupta e de boa-fé, por mais
de cinco anos, de considerável
número de pessoas, e estas nela
houverem realizado, em conjunto
ou separadamente, obras e
serviços considerados pelo juiz de
interesse social e econômico
relevante.
 Direitos Reais e Direitos Pessoais
Direito real: representa o poder da pessoa
(sujeito ativo) sobre uma coisa (res, objeto),
em uma relação jurídica direta, sem
intermediários, oponível erga omnes à
coletividade (sujeito passivo universal
indeterminado).
Direito Pessoal: é o direito que tem sempre
a presença de um credor (sujeito ativo),
frente a um devedor da prestação (sujeito
passivo determinado), que pode consistir
em uma obrigação de pagar (dar), na
realização de um fato (fazer) ou no dever de
se abster (não fazer).

Sujeito ativo (credor) Sujeito passivo (devedor)

 Diferenças essenciais entre direitos
reais e direitos pessoais
(Caio Mário)
• O direito real é oponível erga omnes,
enquanto o direito pessoal somente é
exercitável frente a sujeito determinado,
o devedor.
• O objeto do direito real é coisa
infungível, sendo fungível o objeto do
direito pessoal. Caio Mário da
Silva Pereira
• O direito real pressupõe, sempre, a (1913-2004)

existência atual da coisa, podendo o

direito pessoal consistir em prestação
presente ou futura.
• O direito real é exclusivo (CC, art. 1.231), ao
contrário do direito pessoal, que admite
pluralidade de sujeitos ativos.
• Os direitos reais aderem juridicamente à coisa,
consistindo em direito de sequela.
• Os direitos reais são susceptíveis de aquisição
por usucapião, inexistindo nos direitos pessoais
relação de posse.
• O titular de direito real sempre exercerá
preferência ou privilégio no recebimento do seu
crédito em falência ou concurso de credores,
enquanto o titular de direito pessoal é mero credor
quirografário, ou seja, sem preferência.
 A posse
• A posse é uma situação de fato, demonstrada
por meio de prova a detenção da coisa.
• O exercício da posse confere ao possuidor o
direito à indenização das benfeitorias por ele
edificadas.
• A posse é considerada justa sempre que o
possuidor estiver exercendo-a de boa-fé e sem
oposição de terceiros.
• A posse pode ser legalizada como propriedade
através de ação judicial de usucapião, se não
houver contestação do proprietário ou
possuidor indireto.
 Conceito de posse e possuidor
no Código Civil

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo

aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não,
de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Posse: situação de fato entre a pessoa e a coisa,

que produz efeitos jurídicos.
Poderes inerentes à propriedade: uso, gozo,
fruição e disposição.
 Operações imobiliárias de posse

• Cerca de 2/3 dos imóveis situados nas Capitais dos

Estados e nas suas regiões metropolitanas, no Brasil,
encontram-se sob regime de posse ou ocupação, e
não de propriedade.
• O direito de posse é transmissível aos herdeiros e
sucessores do seu titular.
• Um imóvel, mesmo que possua matrícula no cartório
de imóveis, estando em situação irregular, fica sujeito
ao regime de posse e não de propriedade,
ressalvados os bens do espólio.
• Salvo em casos específicos, não cabe registro ou
averbação de posse no cartório de imóveis.
Desdobramento da posse

Posse direta aquela

exercida pelo possuidor de
fato, sendo proprietário ou não
(Ex. usufrutuário, locatário,
comodatário).

Posse indireta aquela que

o proprietário sempre
conserva, ainda que deixe de
exercer, temporariamente, a
posse sobre seu imóvel.
 Natureza da posse

Jus Possidendi e Jus Possesionis

Jus possidendi é o direito à posse em si,

resultante do direito de propriedade, por
quem detém o domínio do imóvel por justo
título (propriedade + posse).

Jus possessionis é o direito de posse

decorrente do seu exercício, do poder sobre
a coisa, quando o possuidor não detenha
título de domínio (posse – propriedade).
 Relação da posse direta com a posse
indireta

Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que

tem a coisa em seu poder, temporariamente, em
virtude de direito pessoal, ou real, não anula a
indireta, de quem aquela foi havida, podendo o
possuidor direto defender a sua posse contra o
indireto.

Possuidor direto: situação jurídica de fato.

Possuidor indireto: titular de direito real

 Diversos significados de Posse

a) A propriedade em si (possessor = dominus)

b) Como condição de aquisição do domínio por

usucapião.

c) Exercício ou gozo de um direito.

d) Compromisso de desempenho de cargo público

(sentido funcional).
 Teorias da Posse
Teoria subjetiva (Savigny): a posse
resulta da conjunção de dois
elementos: o corpus (elemento
material) e o animus (elemento Friedrich Karl
intelectual) - posse como fato. Von Savigny
(1779-1861)

Teoria objetiva (Von Ihering): A posse

se caracteriza no procedimento externo,
independente da intenção, sendo a
posse visibilidade do domínio - posse
como direito.
Rudolf Von Ihering
(1818-1892)
 Possuidor e detentor

Art. 1.198. Considera-se detentor aquele

que, achando-se em relação de dependência para
com outro, conserva a posse em nome deste e em
cumprimento de ordens ou instruções suas.

Parágrafo único. Aquele que começou a

comportar-se do modo como prescreve este artigo,
em relação ao bem e à outra pessoa, presume-se
detentor, até que prove o contrário.

Direito do detentor: não tutelado juridicamente.

 Classificação da posse
A – Posse Justa e Posse Injusta
• Posse justa: compreende a posse adquirida sem
ofensa ao sistema da propriedade legal.
• Posse injusta: quando a posse é adquirida de forma
violenta, clandestina ou precária (CC, art. 1.200).

B – Posse de Boa-fé e Posse de Má-fé

• Posse de boa-fé: é aquela em que o possuidor ignora
o vício que impede a aquisição da coisa (CC, art.
1.201), exercendo-a com justo título.
• Posse de má-fé: é de má-fé a posse quando o
possuidor sabe que existe algum impedimento à sua
aquisição.
 Posse justa
Art. 1.200. É justa a posse que não for
violenta, clandestina ou precária.
Posse violenta: aquela que se adquire pela força e
por meios agressivos, mediante atos ameaçadores,
coercitivos ou intimidatórios.
Posse clandestina: quando o possuidor age de
modo a iludir ou enganar os atos de vigilância do
proprietário, simulando o abandono da propriedade.
Posse precária: aquela que se adquire por abuso
de confiança, na retenção indevida de coisa que
deveria ser restituída (Orlando Gomes).
Posse justa ou injusta: relaciona-se com a
aquisição viciada da posse.

Posse de boa-fé e de má-fé: na posse de boa-fé

inexiste vício subjetivo, enquanto na posse de má-
fé o que a caracteriza é o conhecimento pleno da
existência do vício.

Desconhecimento do vício: Não deixará de ser de

boa-fé a posse quando o possuidor ignora o
obstáculo ao seu exercício, ou que, de modo
equivocado, considere perfeita a aquisição, embora
na verdade não seja (exemplo: aquisição a non
domino - venda por quem não era proprietário).
 Posse de boa-fé

Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o

possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que
impede a aquisição da coisa.

Parágrafo único. O possuidor com justo

título tem por si a presunção de boa-fé, salvo
prova em contrário, ou quando a lei
expressamente não admite esta presunção.
 Circunstâncias que presumem a má-fé
do possuidor
(Tito Fulgêncio)

a) confissão do possuidor de que não tem nem

nunca teve justo título;
b) o fato do possuidor deter instrumento
incompatível com a legitimidade da posse;
c) uso de violência no esbulho;
d) nulidade manifesta do título.
 Desconstituição da posse de boa-fé

Art. 1.202. A posse de boa-fé só perde este

caráter no caso e desde o momento em que as
circunstâncias façam presumir que o possuidor
não ignora que possui indevidamente.

Consequências da desconstituição: Pela

evidência das circunstâncias (justo título de
terceiro em oposição), o possuidor deixará de ser
considerado de boa-fé e passará a possuidor de
má-fé, se não transmitir a posse a quem de
direito.
 Justo título e prova da posse de boa-fé
1) Escritura pública de compra e venda, doação ou
permuta.
2) Certidão de registro da escritura ou contrato de
aquisição no cartório de imóveis competente.
3) Formal de partilha em processo de inventário.
4) Mandado de registro em ação de usucapião.
5) Carta de adjudicação em leilão.
6) Contrato de aforamento de terreno de marinha
ou enfitêutico.
7) Comprovante de recolhimento de tributos e
tarifas de serviços públicos.
 Continuidade e permanência do caráter
da posse

Art. 1.203. Salvo prova em contrário,

entende-se manter a posse o mesmo caráter com
que foi adquirida.

Aplicação da norma: O caráter da posse (justa

ou injusta; de boa-fé ou de má-fé) dependerá do
modo como ela foi iniciada, salvo se por nova
causa o possuidor venha a adquirí-la.
 Proteção possessória
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser
mantido na posse em caso de turbação,
restituído no de esbulho, e segurado de
violência iminente, se tiver justo receio de ser
molestado.

Ações possessórias
(Código de Processo Civil de 1973, arts. 926 a 933)

• Manutenção de posse.
• Reintegração de posse.
• Interdito proibitório.
 Direitos reais
(Código Civil, art. 1.225; Lei 11.481/2007)

1. Propriedade 8. Penhor
2. Superfície 9. Hipoteca
3. Servidão 10. Anticrese
4. Usufruto 11. Direito de uso
5. Uso especial para fins de
6. Habitação moradia
7. Direito do promitente 12. Direito real de uso
comprador 13. Imissão na posse em
desapropriação
(MP 700/2015)
 Aquisição da propriedade imóvel
(Código Civil 2002)

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis

constituídos, ou transmitidos por atos entre
vivos, só se adquirem com o registro no
Cartório de Registro de Imóveis dos referidos
títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos
expressos neste Código.
 Modos de aquisição da propriedade
(CC 2002)

1. Usucapião (arts. 1.238 a 1.244)

2. Registro do título (arts. 1.245 a 1.247)

3. Acessão (arts. 1.248 a 1.259)

 Aquisição por usucapião

1. Usucapião constitucional (CF, arts. 183 e

191)
2. Usucapião especial urbano (Lei 10.257/2001,
arts. 9º a 14)
3. Usucapião especial rural (Lei 6.969/1981)
4. Usucapião ordinário (Código Civil, arts. 1.238
a 1.244)
5. Usucapião extrajudicial (CPC 2015, art.
1.071; Lei 6.015/1973, art. 216-A)
 Usucapião ordinário
(Código Civil, art. 1.238)

1) Imóvel urbano ou rural

• Prazo: 15 anos;
• Imóvel de qualquer tipo ou área;
• Independente de justo título.

2) Imóvel para uso próprio

• Prazo: 10 anos;
• Utilização como moradia habitual;
• Efetuado obras e investimentos.
 Usucapião urbano
Constitucional ou especial urbano
(CF, art. 183; Lei 10.257/2001, art. 9º;
CC 2002, art. 1.240)

• Prazo: 5 anos;
• Área: 250 m2
• Moradia própria ou da família;
• Sem oposição;
• Não ser proprietário de outro imóvel.
 Usucapião urbano coletivo
(Lei 10.257/2001, art. 9º)

• Prazo: 5 anos;
• Área: maior de 250 m2
• Ocupação por população de baixa renda;
• Impossibilidade de identificar os terrenos
ocupados por cada possuidor;
• Moradia própria ou da família;
• Sem oposição de terceiros;
• Não ser proprietário de outro imóvel.
 Usucapião rural
(CF, art. 191; CC 2002, art. 1.239; Lei 6.969/81)

• Prazo: 5 anos;
• Área: 25 a 50 ha.
• Exploração produtiva;
• Sem oposição de terceiros;
• Não ser proprietário de outro imóvel.
 Usucapião por justo título
(Código Civil, art. 1.242)

1) Imóvel urbano ou rural

• Prazo: 10 anos;
• Posse contínua e incontestada;
• Justo título e boa fé.
2) Cancelamento posterior do registro
• Prazo: 5 anos;
• Compra onerosa e com justo título;
• Registro imobiliário cancelado posteriormente;
• Utilização como moradia habitual;
• Houver efetuado obras e investimentos.
 Ação de usucapião

Competência: Justiça Estadual

Rito do processo:
1. Ordinário (CPC 1973, arts. 941 a 945 – Não
existe ação especial no CPC de 2015);
2. Sumário (Usucapião urbano – Lei 10.257/2001);
3. Sumaríssimo (Usucapião rural – Lei
6.969/1981).

Vedação objetiva Usucapião de terras públicas

e bens dominicais (CF, art. 183, § 3º).
 Requisitos da ação de usucapião
a) Planta de situação do imóvel a ser
usucapido;
b) Título de posse;
c) Citação do proprietário em nome do qual o
imóvel esteja registrado;
d) Citação dos confrontantes;
e) Intimação das Fazendas Públicas.

Mandado de registro: Será extraído da

sentença que julgar procedente a ação de
usucapião, como título originário, gerando a
abertura de uma nova matrícula.
 Aquisição pelo registro do título
(CC 2002, art. 1.245)

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a

propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título

translativo, o alienante continua a ser havido
como dono do imóvel.
Título aquisitivo nas transações inter vivos
(CC 2002, art. 108; Lei 6015/73, art. 221)

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a

escritura pública é essencial à validade dos
negócios jurídicos que visem à constituição,
transferência, modificação ou renúncia de
direitos reais sobre imóveis de valor superior a
trinta vezes o maior salário mínimo vigente no
País.
 Dispensa do instrumento público

1) Imóvel de valor inferior a 30 SM.

2) Imóvel adquirido pelo Sistema Financeiro da
Habitação (Lei 4.380/64, art. 61)
3) Contratos imobiliários da Caixa Econômica
Federal (Lei 9.636/98, art. 34)
4) Compra e venda com alienação fiduciária em
garantia (Lei 9.514/97, art. 38)
5) Instituição e convenção de condomínio edilício
(Código Civil, art. 1.334)
 Requisitos da escritura imobiliária

• Requisitos formais: Código Civil, art. 215.

• Requisitos documentais: Lei 7.433/85.

• Terrenos de marinha: Decreto-Lei 2.398/87,

art. 3º, § 2º)
 Requisitos formais da escritura
(CC, art. 215)

1) Data e local de sua realização;

2) Reconhecimento da identidade e capacidade das
partes;
3) Nome, nacionalidade, estado civil, profissão,
domicílio e residência das partes
4) Manifestação clara da vontade das partes e dos
intervenientes;
5) Referência ao cumprimento das exigências legais
e fiscais inerentes à legitimidade do ato;
6) Declaração de ter sido lida na presença das
partes e demais comparecentes;
7) Assinatura das partes e do tabelião ou substituto.
 Modalidades de títulos aquisitivos
• Títulos extrajudiciais
• Títulos judiciais
A – Títulos extrajudiciais

• Escritura de Compra e venda;

• Escritura de Doação;
• Escritura de Dação em pagamento;
• Escritura de partilha em separação e divórcio;
• Escritura de partilha em inventário.
• Carta de arrematação em leilão extrajudicial.
B – Títulos judiciais
• Sentença em ação de usucapião;
• Sentença em ação de desapropriação;
• Sentença em ação de adjudicação compulsória
de promessa de compra e venda (Decreto-Lei
58/1937, art. 16; Lei 6.014/1973);
• Carta de sentença em separação ou divórcio;
• Formal de partilha;
• Carta de arrematação em leilão judicial.
 Transformação da propriedade
imobiliária

Modalidades de transformação
1) Acessão
2) Parcelamento e loteamento
3) Desmembramento
4) Remembramento
5) Demolição
6) Condomínio
7) Mudança de destinação
 Acessão
(CC 2002, arts. 1.248 a 1.259)

• Acessão natural:
a) Formação de ilhas
b) Aluvião (acréscimo de terra)
c) Avulsão (decréscimo de terra)

• Acessão artificial:
a) Construções
b) Plantações
 Parcelamento e loteamento do solo
urbano
(Lei 6.766/79)

• O parcelamento do solo urbano poderá ser feito

mediante loteamento ou desmembramento.

• Considera-se loteamento a subdivisão de gleba

em lotes destinados a edificação, com abertura
de novas vias de circulação, de logradouros
públicos ou prolongamento, modificação ou
ampliação das vias existentes.
 Desmembramento
(Lei 6.766/79, art. 2º, § 2º)

Desmembramento é a subdivisão de gleba

em lotes destinados a edificação, com
aproveitamento do sistema viário existente,
desde que não implique na abertura de
novas vias e logradouros públicos, nem no
prolongamento, modificação ou ampliação
dos já existentes.
 Remembramento

• Remembramento é o procedimento
administrativo destinado a realizar a fusão ou
unificação de dois ou mais terrenos, para a
formação de novo imóvel, pelo reagrupamento
de lotes contíguos, com a decorrente
constituição de um terreno maior.
• O terreno resultante do remembramento é
considerado juridicamente um novo imóvel, pois
passa a ter uma área distinta, ou seja, maior,
formada pela soma das áreas dos terrenos
remembrados, como também possuirá limites e
confrontações diferentes.
 Demolição

• Através da demolição, uma edificação

construída e averbada será considerada
extinta, para o ressurgimento do lote de terreno
sem qualquer benfeitoria.
• A demolição somente poderá ser realizada com
autorização da Prefeitura Municipal e com o
pagamento da contribuição da Previdência
Social incidente sobre esse trabalho, para
posterior averbação no Cartório de Imóveis.
 Condomínio edilício
(CC 2002, arts. 1.331 a 1.358; Lei 4.591/64)

• A instituição de condomínio edilício representa

uma das modalidades mais comuns de
transformação da propriedade imobiliária,
quando um terreno é dividido em frações ideais
que passarão a constituir futuras unidades
imobiliárias autônomas.
• As unidades imobiliárias autônomas somente
passarão a existir com a averbação da
construção da edificação no Cartório de
Registro Imobiliário.
 Mudança da destinação

• A classificação do imóvel depende da sua

destinação originariamente atribuída, do
seguinte modo:
a) Imóvel urbano ou rural
b) Imóvel residencial, comercial ou industrial.

• A mudança da destinação do imóvel depende

do seu enquadramento segundo os critérios da
legislação tributária (CTN, art. 32) ou do
critério atribuído pelo proprietário perante o
Cartório de Registro Imobiliário.
 Perda da propriedade
(CC 2002, art. 1.275)

1) Alienação: transmissão inter-vivos;

2) Renúncia: ato formal renunciativo;
3) Abandono: passa a constituir bem vago e
será arrecadado pelo Estado ou União.
4) Perecimento da coisa: pode ocorrer por
avulsão (art. 1.251) ou destruição;
5) Desapropriação: de competência privativa
do Poder Público, nos casos de interesse ou
necessidade pública ou interesse social.
 Classificação dos Direitos Reais

De Fruição De Garantia
• Superfície • Penhor
• Servidão • Hipoteca
• Usufruto • Anticrese
• Uso
• Habitação De Aquisição
• Uso especial para fins
• Promessa de compra
de moradia
e venda
• Direito real de uso
 Direito de superfície
(CC 2002, arts. 1.369 a 1.377;
Lei 10.257/2001, arts. 21 a 24)

Art. 1.369. O proprietário pode conceder

a outrem o direito de construir ou de
plantar em seu terreno, por tempo
determinado, mediante escritura pública
devidamente registrada no Cartório de
Registro de Imóveis.
 Correspondente legal do direito de
superfície: concessão de uso
(Decreto-Lei 271/67)

• Objeto: terrenos públicos ou particulares;

• Caráter: remunerada ou gratuita;
• Prazo: determinado ou indeterminado;
• Finalidade: urbanização, edificação,
industrialização, cultivo da terra ou outra
utilização de interesse social;
• Instituição: por ato administrativo ou
instrumento público ou particular;
• Condição resolutiva: destinação diversa dada
ao imóvel.
 Características do direito de superfície
• Partes na relação: proprietário (concedente) e
superficiário (concessionário);
• A concessão da superfície pode ser gratuita ou
onerosa;
• O superficiário responde pelos encargos e tributos
que incidirem sobre o imóvel;
• O direito de superfície pode transferir-se a
terceiros e, por morte do superficiário, aos seus
herdeiros;
• Não será cobrado pagamento pela transferência;
• O proprietário e o superficiário têm direito de
preferência no caso de alienação da propriedade
ou do direito de superfície.
 Extinção do direito de superfície

Hipóteses de extinção:

a) pelo advento do termo;

b) pelo descumprimento das obrigações
contratuais assumidas pelo superficiário.

Efeitos da extinção: Extinto o direito de

superfície, o proprietário recuperará o pleno
domínio do terreno, bem como das acessões e
benfeitorias introduzidas no imóvel,
independentemente de indenização, se as partes
não houverem estipulado em contrário no
contrato.
 Servidão
(CC 2002, arts. 1.378 a 1.389)

Conceito: A servidão é uma limitação que se

impõe ao direito de propriedade, quando um
prédio ou imóvel vizinho fica sujeito a restrições
que impedem a sua normal fruição e uso.

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade

para o prédio dominante, e grava o prédio
serviente, que pertence a diverso dono, e
constitui-se mediante declaração expressa dos
proprietários, ou por testamento, e subseqüente
registro no Cartório de Registro de Imóveis.
 Tipos de servidão

Servidão de passagem;
Servidão predial;
Servidão de aqueduto;
Servidão de canalização no sub-solo;
Servidão de linhas de transmissão elétrica;
Servidão florestal;
Servidão ambiental;
 Exercício da servidão

• O titular da servidão pode fazer todas as obras

necessárias à sua conservação e uso;
• As obras devem ser feitas pelo proprietário do
prédio dominante, salvo acordo em contrário;
• O proprietário do prédio serviente não poderá
embaraçar de modo algum o exercício legítimo
da servidão.
• O exercício da servidão deve limitar-se às
necessidades do prédio dominante, não
devendo agravar o encargo ao prédio
serviente.
 Usufruto
(CC 2002, arts. 1.390 a 1.411)

Conceito: É o direito de desfrutar de um bem

alheio como se dele fosse proprietário, com a
obrigação, porém, de lhe conservar a
substância. (ORLANDO GOMES)

Art. 1.390. O usufruto pode recair em um

ou mais bens, móveis ou imóveis, em um
patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-
lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
 Constituição do usufruto

• Por testamento
• Doação com reserva do usufruto
• Alienação bipartida de venda com cessão.

Partes do negócio jurídico

a) Instituidor, que pode reservar para si o

usufruto.
b) Nu-proprietário, possuidor indireto do imóvel.
c) Usufrutuário, possuidor direto do imóvel.
 Direitos do usufrutuário do imóvel

a) possuir ou habitar o imóvel;

b) fruir as utilidades do bem;
c) perceber seus frutos, como receitas de
aluguéis;
d) administrar o imóvel;
e) ceder o exercício do usufruto.

Art. 1.393. Não se pode transferir o

usufruto por alienação; mas o seu exercício
pode ceder-se por título gratuito ou oneroso.
Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o
registro no Cartório de Registro de Imóveis:
I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;
II - pelo termo de sua duração;
III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem
o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo
decurso de 30 anos da data em que se começou a
exercer;
IV - pela cessação do motivo de que se origina;
V - pela destruição da coisa;
VI - pela consolidação;
VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena,
deteriora, ou deixa arruinar os bens.
 Direitos reais de garantia

1) Penhor (CC, arts. 1.431 a 1.472);

2) Hipoteca (CC, arts. 1.473 a 1.505);
3) Anticrese (CC, arts. 1.506 a 1.510);
4) Alienação fiduciária em garantia:
• Bens móveis (Decreto-Lei 911/1969);
• Bens imóveis (Lei 9.514/1997);
5) Caução real (CPC, arts. 826 a 838).
 Modalidades de garantia

Garantia real É a garantia em que um bem

móvel ou imóvel fica vinculado ao pagamento
da dívida (hipoteca, penhor)

Garantia fidejussória ou pessoal Nesta

modalidade, o devedor é que vai garantir, com
o seu compromisso, o pagamento da dívida
(fiança, aval)
Princípios básicos aplicáveis aos direitos
reais de garantia

Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou

hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por
vínculo real, ao cumprimento da obrigação.
Só aquele que é proprietário com poderes de
disposição e alienação poderá empenhar, hipotecar
ou dar em anticrese;
A coisa comum a dois ou mais proprietários não
pode ser dada em garantia real, na sua totalidade,
sem o consentimento de todos; mas cada um pode
individualmente dar em garantia real a parte que
tiver no condomínio.
O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de
excutir (executar) a coisa hipotecada ou empenhada,
e preferir, no pagamento, a outros credores,
observada na hipoteca a prioridade no registro;
Nos casos de perecimento da coisa dada em
garantia, esta ficará sub-rogada na indenização do
seguro, ou no ressarcimento do dano, em benefício
do credor;
É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício,
anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da
garantia, se a dívida não for paga no vencimento;
Se executado o penhor ou a hipoteca, o produto não
bastar para pagamento da dívida, continuará o
devedor obrigado pelo saldo restante.
 Características e efeitos dos direitos reais de
garantia

a) Privilégio: o credor com garantia é privilegiado

porque possui um direito de preferência para
recebimento do seu crédito;
b) Seqüela: a garantia sempre acompanhará o
bem, mesmo que ele venha a ser alienado;
c) Excussão: vencida e não paga a obrigação, o
credor tem direito de executar a garantia;
d) Indivisibilidade: a vinculação à garantia é de
todo o bem, integralmente.
 Penhor
(CC, arts. 1.431 a 1.472)

Conceito: Penhor é o direito real de garantia

constituído sobre bens móveis, ficando o bem
de posse do credor ou do devedor.

Modalidades de penhor
1) Penhor comum;
2) Penhor Rural Penhor agrícola e penhor pecuário;
3) Penhor industrial e mercantil;
4) Penhor de direitos e títulos de crédito;
5) Penhor de veículos;
6) Penhor legal.
 Hipoteca
(CC, arts. 1.473 a 1.510)

Conceito: É o direito real de garantia incidente

sobre um bem imóvel de propriedade do
devedor ou de terceiro, sem transmissão da
posse ao credor.

Característica essencial A hipoteca sempre

será uma garantia acessória de um negócio
principal (compra e venda; mútuo; abertura de
crédito; confissão de dívida)
 Modalidades de hipoteca

• Convencional ou contratual
Imóveis;
Domínio direto;
Domínio útil;
Aeronaves;
Navios;

• Legal (CC, art. 1.489)

• Judicial (CPC 2015, art. 495)

 Requisitos formais da hipoteca

1) Título A hipoteca é contratada mediante

escritura pública, que deve indicar a origem da
dívida.

2) Especialização A escritura deve descrever

detalhadamente o imóvel hipotecado.

3) Registro A hipoteca é considerada

constituída a partir do seu registro no Cartório
de Imóveis.
 Regras especiais da hipoteca

• O imóvel do devedor fica onerado com a

hipoteca até a quitação integral da dívida.
• A hipoteca abrange todas as acessões,
melhoramentos ou construções do imóvel.
• É nula a cláusula que proíbe ao proprietário
alienar imóvel hipotecado.
• O contrato pode prever que vencerá o crédito
hipotecário, se o imóvel for alienado.
• Sobre o imóvel hipotecado o proprietário pode
constituir outra hipoteca, mediante novo título,
em favor do mesmo ou de outro credor.
• Vencida e não paga a dívida, o credor deve
promover a ação de execução hipotecária
(CPC, art. 646);
• O contrato poderá fixar o valor do imóvel dado
em hipoteca, que servirá como base para a
arrematação em leilão;
• Após vencida a dívida, mas antes da execução
hipotecária, o proprietário pode, por mútuo
acordo, realizar a dação em pagamento do
imóvel para o credor;
• O proprietário do imóvel ou terceiro tem o
direito de remição da hipoteca, pagando o valor
do maior lance no leilão, antes da adjudicação.
 Extinção da hipoteca
(CC, arts. 1.499 e 1.500)

1) pela extinção da obrigação principal;

2) pelo perecimento da coisa;
3) pela resolução da propriedade;
4) pela renúncia do credor;
5) pela remição;
6) pela arrematação ou adjudicação;
7) com a averbação, no Registro de Imóveis, do
cancelamento do registro, à vista da respectiva
prova.
FIM DO MÓDULO 1