2.

2 NBR 14037 - Manual de operação,

uso e Manutenção das edificações

UNIDADE II – Sábado

2.2 - NBR 14037

MANUAL DE OPERAÇÃO, USO E MANUTENÇÃO DAS
EDIFICAÇÕES

Prof. Marcos Fragoso

Email: [email protected]
Cel: (21)9.7259.9137
2.2 NBR 14037 - Manual de operação,
uso e Manutenção das edificações

Existem cinco normas que orientam a forma pela qual as

edificações devem ser operacionalizadas, usadas e mantidas e
alcancem uma maior durabilidade na sua vida util.

ABNT NBR 15575(1-6):2013 – Norma de Desempenho

ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de Edificações
ABNT NBR 14037:2011 - Manual de Manutenção
ABNT NBR 16280:2014 - Reforma em Edificações
ABNT NBR 16747 - Inspeção Predial

CURSO DE PÓS GRADUAÇÃO DE GEMAN

2.2 NBR 14037 - Manual de operação,
uso e Manutenção das edificações

Capítulos e Subdivisões da NBR 14037:2011

1. Apresentação:
– Índice;
– Introdução;
– Objetivos;
– Referências normativas;
– Definições.
2. Garantias e assistencia técnica
3. Memorial descritivo
4. Fornecedores
– Relação de fornecedores;
– Relação de projetistas
– Serviço de utilidade pública.
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uso e Manutenção das edificações
5. Operação uso e limpeza dos Sistemas:
– Sistemas hidrosanitários;
– Sistemas Eletroeletrônicos;
– Sistemas de Proteção contra descarga atmosferica;
– Sistemas de ar-condicionado, ventilação e calefação;
– Sistema de automação;
– Sistemas de comunicação;
– Sistemas de incêndio;
– Fundações e estruturas;
– Vedações;
– Revestimentos internos e externos;
– Pisos;
– Coberturas;
– Jardins, paisagismo e áreas de lazer,
– Esquadrias e vidros;
– Solicitações às concessionária , água e esgoto, energia e gás.
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uso e Manutenção das edificações
6. Manutenção
– Programa de manutenção preventiva;
– Registros;
– Inspeções.

7. Informações complementares
– Meio ambiente e sustentabilidade;
– Segurança;
– Operação dos equipamentos e suas ligações;
– Documentação técnica e legal;
– Elaboração e entrega do manual;
– Atualização do manual.
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uso e Manutenção das edificações
Objetivo
• Estabecer diretrizes para que o Manual de Uso,
Operação e Manutenção das Edificações seja elaborado.

• A linguagem do manual deve ser simples e direta, com

objetivo de informar e orientar os proprietários e o
condomínio com relação às suas obrigações no tocante
à realização de atividades de manutenção e
conservação, e de condições de utilização da edificação.

• Esta norma orienta que o Manual seja estruturado com

capítulos e subdivisões.
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uso e Manutenção das edificações
4. Finalidade do manual
4.1 O Manual de operação, uso e manutenção das
edificações tem por finalidade
- informar aos usuários as características técnicas da
edificação construída;
- descrever procedimentos recomendáveis para o
melhor aproveitamento da edificação;
- orientar os usuários para a realização das
atividades de manutenção;
- prevenir a ocorrência de falhas e acidentes
decorrentes de uso inadequado;
- contribuir para o aumento da durabilidade da
edificação.
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uso e Manutenção das edificações
5. Apresentação do manual
5.1 Linguagem utilizada
5.1.1 O Manual deve ser escrito em linguagem simples e
direta, utilizando vocabulário preciso e adequado aos
seus leitores.
5.1.2 As informações contidas no Manual devem ser
apresentadas de forma didática.
5.1.3 O Manual deve ser organizado de maneira que as
informações sejam apresentadas segundo classificações
que facilitem sua compreensão.
5.1.4 O nível de detalhamento do Manual deve ser
compatível com a complexidade da edificação.
5.1.5 O Manual deve se manter neutro em relação à
propaganda de marcas comerciais.
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uso e Manutenção das edificações

5. Apresentação do manual
5.2 Estrutura do Manual
5.2.1 O Manual deve apresentar uma introdução contendo
informações gerais sobre a sua organização e orientando os
leitores na forma de obtenção de informações.
5.2.2 O Manual deve conter um sumário e um índice remissivo
dos seus conteúdos.
5.2.3 O Manual deve conter, após o sumário, uma tabela de
revisões do seu conteúdo, onde sejam identificados os itens
revisados, a data das revisões e seus respectivos responsáveis
técnicos.
5.2.4 O Manual pode ser dividido em partes, considerando-se
o tamanho e a complexidade da edificação. Cada uma das partes
pode ser dirigida a diferentes grupos de leitores, permitindo a
utilização de linguagem mais específica.
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uso e Manutenção das edificações
5.2.5 Os manuais de componentes, instalações e
equipamentos da edificação devem ser anexados ao
Manual de operação, uso e manutenção da
edificação.
5.2.6 Deve se destacar no Manual as informações
sobre itens que afetem a segurança e salubridade
das edificações, alertando os usuários sobre os riscos
decorrentes da negligência na atenção a estes itens.
5.2.7 Aspectos de difícil percepção nas atividades de
operação, uso e manutenção das edificações devem
ser descritos em detalhe uma vez que sua
importância pode não ser evidente aos usuários.
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uso e Manutenção das edificações
5.2.8 O Manual deve utilizar recursos visuais adequados
à melhor comunicação dos seus conteúdos, tais como:
a) uso farto de ilustrações e exemplos;
b) variedade tipográfica, salientando informações
essenciais e tornando mais agradável a leitura;
c) produção de quadros síntese dos conteúdos de cada
parte do Manual.
5.2.9 O Manual deve ser produzido em meio físico
durável e acessível aos seus leitores. O uso de meios
eletrônicos é permitido desde que possuam a alternativa
de fácil reprodução dos conteúdos em meios impressos
convencionais.
5.2.10 Os desenhos e esquemas gráficos incluídos no
Manual de operação, uso e manutenção devem ser de
fácil compreensão.
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uso e Manutenção das edificações

6 Conteúdo mínimo do Manual

6.1 Descrição da edificação como construída
O Manual deve apresentar uma descrição gráfica e
escrita da edificação, contendo:
a) informações sobre aspectos importantes para o
usuário, como propriedades especiais previstas em
projeto, sistema construtivo empregado, etc;
b) definição dos limites de uso seguro da edificação,
descrevendo características como carregamentos
máximos admissíveis sobre os componentes estruturais,
cargas máximas admissíveis nos circuitos elétricos, etc;
c) descrição de dispositivos previstos para facilitar a
modificação, expansão e modernização da edificação e
de seus componentes, instalações e equipamentos;
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uso e Manutenção das edificações

d) desenhos esquemáticos atualizados em

relação ao realmente construído, com
dimensões cotadas, que representem a posição
de instalações embutidas e componentes não
aparentes;
e) conjunto completo de projetos e
discriminações técnicas atualizadas em relação
ao realmente construído, a ser contido no
exemplar do Manual entregue ao proprietário
ou ao síndico da edificação;
f) datas de conclusão da estrutura, do habite-se
e da elaboração do Manual.
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uso e Manutenção das edificações
6.2 Informações sobre os procedimentos para a
colocação em uso da edificação
O Manual deve apresentar informações sobre os
procedimentos para a colocação em uso da edificação,
contendo:
a) descrição clara dos procedimentos para a solicitação
de ligação dos serviços públicos, informando endereços,
documentação necessária, etc;
b) instruções sobre onde e como instalar os
equipamentos previstos em projeto para serem
fornecidos e instalados pelos usuários;
c) quando julgado necessário, instruções para a
movimentação de móveis e equipamentos dentro da
edificação construída, identificando dimensões máximas
previstas.
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uso e Manutenção das edificações

6.3 Informações sobre procedimentos recomendáveis

para a operação e uso da edificação
O Manual deve apresentar informações sobre procedimentos
recomendáveis para a eficiente operação e uso da edificação,
contendo:
a) descrição e localização de todos os controles de operação da
edificação, com destaque para os dispositivos de segurança e
combate a incêndios, registros da rede hidráulica e chaves disjuntoras
das instalações elétricas;
b) descrição detalhada dos procedimentos especiais recomendáveis
para a operação e uso de instalações não convencionais incorporadas
à edificação;
c) descrição de procedimentos recomendáveis para a verificação e
relato de mau funcionamento de componentes, instalações e
equipamentos da edificação, e eventual correção;
d) descrição dos riscos inerentes à edificação, mesmo em operação e
uso normais, descrevendo procedimentos de segurança preventivos
necessários.
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uso e Manutenção das edificações
6.4 Instruções sobre procedimentos para
situações de emergência
O Manual deve conter instruções sobre
procedimentos a serem adotados em casos
típicos de emergências, como incêndios e
vazamentos de gás, e em falhas ou defeitos
(FTA e FMEA) de instalações e equipamentos
julgados críticos ao funcionamento da
edificação, como elevadores, instalações de ar
condicionado, instalações hidráulicas e
sanitárias, instalações elétricas, etc.
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uso e Manutenção das edificações
6.5 Informações sobre procedimentos recomendáveis
para inspeções técnicas da edificação
O Manual deve apresentar informações sobre procedimentos
recomendáveis para inspeções técnicas da edificação, contendo:
a) definição da frequência de inspeções necessárias para
componentes, instalações e equipamentos da edificação e da
qualificação técnica necessária do responsável pela atividade de
inspeção;
b) definição de roteiros de inspeções na edificação, com destaque
para a observação de itens relacionados à segurança e salubridade,
ou críticos ao funcionamento da edificação, descrevendo as
condições especiais de acesso necessárias a todos os componentes,
instalações e equipamentos não diretamente acessáveis, como a
utilização de escadas, andaimes, equipamentos especiais de
iluminação e ventilação, etc.
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uso e Manutenção das edificações
6.6 Informações sobre procedimentos recomendáveis
para a manutenção da edificação
O Manual deve apresentar informações sobre procedimentos
recomendáveis para a manutenção da edificação, contendo:
a) a especificação de procedimentos gerais de manutenção para a
edificação como um todo e procedimentos específicos para a
manutenção de componentes, instalações e equipamentos;
b) a especificação de um programa de manutenção preventiva de
componentes, instalações e equipamentos relacionados à segurança e
salubridade da edificação;
c) a identificação de componentes da edificação mais importantes em
relação à freqüência ou riscos decorrentes da falta de manutenção,
descrevendo as consequências prováveis da não realização das
atividades de manutenção;
d) a recomendação da obrigatória revisão do Manual de operação, uso
e manutenção quando da realização de modificações na edificação em
relação ao originalmente construído e documentado no Manual.
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uso e Manutenção das edificações
6.7 Informações sobre responsabilidades e garantias
O Manual deve apresentar informações sobre as responsabilidades e
garantias existentes sobre a edificação, contendo:
a) a identificação clara do responsável pela produção da edificação,
incluindo o nome, registro profissional e/ou empresarial, endereço e
telefone, e, se existir, as informações para contato com o serviço de
atendimento ao cliente;
b) a identificação das empresas e responsáveis técnicos pelos
projetos, execução e fiscalização da edificação e de seus componentes
e instalações, incluindo nomes, registros profissional e/ou empresarial,
endereço e telefone;
c) a identificação dos fornecedores de componentes, instalações e
equipamentos, incluindo nomes, registros profissional e/ou
empresarial, endereço e telefone, e, se existirem, as informações para
contato com os respectivos serviços de atendimento ao cliente,
fazendo-se obrigatoriamente a ressalva que o contato direto com estes
fornecedores é uma faculdade e não uma responsabilidade dos
usuários da edificação;
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uso e Manutenção das edificações

7 Elaboração e entrega do Manual

7.1 A elaboração do Manual de operação, uso e manutenção da
edificação é uma obrigação do responsável pela produção da
edificação.
7.2 O responsável pela produção da edificação deve entregar
formalmente ao primeiro proprietário da edificação um
exemplar do Manual.
7.3 Em edificações condominiais devem ser entregues:
a) um exemplar do Manual com informações sobre cada
unidade autônoma aos seus proprietários, incluindo nele
também informações julgadas necessárias sobre componentes,
instalações e equipamentos de áreas comuns;
b) um exemplar do Manual específico às áreas e equipamentos
comuns ao síndico administrador do condomínio, incluindo o
conjunto completo de projetos e discriminações técnicas
previsto em 6.1-e).
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uso e Manutenção das edificações

8 Atualização do conteúdo do Manual

O Manual deve conter uma advertência explícita e grifada ao
proprietário ou síndico da edificação a respeito de sua
responsabilidade pela obrigatória atualização do conteúdo do
Manual quando da realização de modificações na edificação em
relação ao originalmente construído e documentado no Manual.
NBR 16280. Em complemento a esta advertência, deve-se, pelo
menos:
a) expressar que a atualização do Manual deve necessariamente
incluir a revisão e correção de todas as discriminações técnicas e
projetos da edificação, além da revisão do Manual propriamente
dito;
b) informar que a atualização do Manual pode ser feita na forma
de encartes que documentem a revisão de partes isoladas
identificando-se no corpo do Manual os itens revisados, ou na
forma de uma nova estrutura do Manual, dependendo da
intensidade das modificações realizadas na edificação;
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uso e Manutenção das edificações

c) lembrar que a atualização do Manual é um

serviço técnico, sendo recomendável ser
incluída no contrato firmado com a empresa ou
profissional responsável técnico pela execução
das modificações na edificação;

d) recomendar ao proprietário ou síndico da

edificação que as versões desatualizadas do
Manual sejam claramente identificadas como
fora de utilização, devendo porém ser
guardadas como fonte de informações sobre a
história técnica da edificação.
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uso e Manutenção das edificações

Configuração básica de uma estrutura predial

Quizz
Gestão de equipe de manutenção
Video
Manutenção Predial x Cases x quizz
Residencial/comercial/ Industrial
Hotéis
Escolas
Hospital
Aeroportos/Portos
Shopping
CURSO DE PÓS GRADUAÇÃO DE GEMAN
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uso e Manutenção das edificações
Estatístico
➢ 100% dos empreendimentos não possuem plano de manutenção
na área civil; 100% não possuem procedimentos registrados e
avaliados;
➢ 89% dos empreendimentos não possuem tampas de
reservatórios de água que preservem as condições descritas na
NBR 5626 ou estão deterioradas
➢ 74% possuem ligações irregulares entre ESG e AP ou vice-versa
➢ 62% possuem problemas relacionados aos revestimentos e
integridade das fachadas
➢ 86% possuem deficiências nos tratamentos químicos ou
controles empregados junto aos tratamentos de água potável,
reuso, captação de água, água gelada, etc.
➢ 100% dos empreendimentos possuem infiltrações de água por
percolação e deterioração estrutural

CURSO DE PÓS GRADUAÇÃO DE GEMAN

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uso e Manutenção das edificações

➢ 100% dos empreendimentos possuem algum tipo de contrato

incompatível com sua realidade operacional;
➢ 100% dos empreendimentos não adaptam seus planos com
relação a vida útil, idade transcorrida, quantidade de horas de
funcionamento de seus equipamentos, estado de conservação
e perdas de desempenho;
➢ 100% dos empreendimentos não verificam se os investimentos
efetivados em manutenção possuem relação coerente com o
tipo de instalação, idade e estado de conservação
➢ 100% dos empreendimentos não possuem acompanhamento
de custos ou investimentos – não controlam perdas de valor

CURSO DE PÓS GRADUAÇÃO DE GEMAN

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uso e Manutenção das edificações

VIDEOS

CASES

CURSO DE PÓS GRADUAÇÃO DE GEMAN

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uso e Manutenção das edificações

INSPEÇÃO EM RESERVATÓRIOS

CURSO DE PÓS GRADUAÇÃO DE GEMAN

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uso e Manutenção das edificações
INSPEÇÃO DE FACHADAS DE ESTRUTURA METÁLICA

CURSO DE PÓS GRADUAÇÃO DE GEMAN