FEV-22

Nesse mês, nós batemos um

papo com o Rafael Sampaio,
um profissional especialista
em transportes verticais. Ele
nos passou diversas dicas
riquíssimas sobre elevadores
 SUMÁRIO
Salve salve Manutencista 08
Como estão os seus elevadores?

Bate Papo do mês 10

Nesse mês nós conversamos com o Rafael Sampaio,
especialista em Elevadores

Hora Starki 14
Edifícios eficientes: porque a Automação se tornou essencial

Fique por Dentro 16

Revisões das NR’s entraram em vigor
no dia 03 de Janeiro/22 16
ABRAFAC movimentará o setor de FM,
Property e Workplace em 2022 19

Patologia das
Construções 22
Não pensou em acesso e quer
cobrar manutenção?!

Arriba Arriba 24
Elevadores irregulares: até quando o preço
vale mais que uma vida?

Pulo do Gato 26
SUMÁRIO
Vivendo Melhor 28
A arte de levar porrada

Verdinhas 30
Novas fontes de renda: ter ou não ter?

Mestres dos Artigos 32

Principais pontos sobre Impermeabilização
34
Importância da vistoria na entrega da obra e o impacto nas
demandas de vícios construtivos 38
Manutenções elétricas necessárias
42
Pioneirismo inovador e responsável: manutenção é assunto sério
46
Guia de Empresas 48
12 Casas de Ouro 52
Tirinha do Mês 54
Concreto armado e a luta pela sobrevivência
Clique aqui
Bate Papo do Mês
Rafael Sampaio

MANUTENÇÃO PREDIAL | 10
 nhecida como CNAE. Para a manutenção de ele-

O
dia a dia de um gestor predial é
vadores deve ser o CNAE 4329-1/03 – Instalação,
composto por diversos desafios, manutenção e reparação de elevadores, escadas
sendo a Manutenção Predial, a e esteiras rolantes. E caso a empresa também
venda peças, é necessário ter o CNAE 4669-9 –
disciplina que mais causa medo e receio Elevadores, peças e acessórios;
nas pessoas, principalmente quando o • CREA – Entre em contato com o CREA ou vá
até a unidade mais próxima, com o CNPJ da em-
assunto é elevador.
presa em mãos e solicite a certidão de cadastro
da empresa. Esse serviço também pode ser feito
Pensando nisso, no bate papo do mês nós con- no site do CREA do seu Estado;
versamos com o Rafael Sampaio, Fundador da • Corpo de Engenharia – Através da certidão,
Arsenal Elevadores – uma empresa dedicada em verifique quantos engenheiros a empresa possui
Consultoria e Gestão de Contratos para eleva- e qual o vínculo que eles têm com a mesma;
dores, escadas e esteiras rolantes. • Atendimento 24hs – Verifique se a empresa
possui atendimento 24hs, inclusive aos finais de
Há quase 15 anos entrei em uma caixa semana e feriados;
• Atendimento às NRs – Solicite a documen-
que faz você subir e descer (literalmente) tação dos técnicos para validação dos certifica-
através da multinacional OTIS e de lá pa- dos, como por exemplo, o certificado de NR35;
• Seguro - Verifique se a empresa possui se-
ra cá, não saí mais desse mundo. guro de responsabilidade civil;
• Certidões Negativas / Situação Fiscal –
O desejo ardente de descobrir o quanto mais po- Solicite a negativa de débitos e Tributos Federais
deria ir adiante, me fez partir para o mundo do e Dívida Ativa da União, Negativa de Débitos e
empreendedorismo, como dito por Alex Holliwer Tributos Mobiliários, Certidão de Distribuição Cí-
veis de Falência e Concordata;
“O Elevador da vida não é diferente dos de-
mais, ele sobe e desce, e é você que escolhe Esses são os itens básicos que todo gestor pre-
onde vai ficar” dial deve ficar atento com relação as empresas
prestadoras de manutenção em elevadores.

O que exigir das

O que de fato é RIA,
empresas de manutenção
e qual a importância
em elevador?
desse documento?
O primeiro ponto é com relação ao escopo de
contratação, caso o gestor ainda não tenha lido, RIA é uma sigla para Relatório de Inspeção Anu-
fica a dica, faça o quanto antes. E preste atenção al. Esse documento é fundamental para respaldo
nos seguintes itens: do funcionamento correto do equipamento.

• Inscrição do CNPJ – Para uma empresa de Ele é feito uma vez por ano, e certifica que todos
elevador poder funcionar, ela deve possuir regis- os itens de segurança e componentes dos eleva-
tro na receita e ter a inscrição ativa. Basta fazer dores estão – ou não – de acordo com a norma.
uma pesquisa no site da receita; Em São Paulo, o RIA é obrigatório e regulamenta-
• Natureza da empresa – Verifique o código do pela lei 10.308.
e descrição de atividade econômica principal, co-

MANUTENÇÃO PREDIAL | 11
 • Alto consumo de energia elétrica – Eleva-
Há algum sinal de alerta dores antigos, consomem mais energia;
para os gestores • Barulhos altos e constantes – É preciso a-
nalisar com cautela, porque em alguns casos po-
prediais? Algo que pode de ser falta de manutenção, mas é um indicador;
• Desnivelamento – Elevadores antigos, que
ser facilmente notado não possuem inversores de frequência, tendem
a parar desnivelados nos andares;
nos equipamentos e que • Defeitos constantes e inúmeras trocas de
peças – Novamente, é um indicativo, mas preci-
indique algum risco sa ser analisado com cautela, porque pode ser
falta de manutenção
Sim, existem sinais que podem ser observados
por indivíduos que não são necessariamente pro Alguns estudos indicam que a modernização é
fissionais da área. Os gestores prediais devem fi- aconselhada para elevadores com idade entre 15
car atentos caso percebam: e 20 anos. O que em linhas gerais, gera diversos
impactos positivos ao empreendimento, os três
• Desnivelamentos; principais são:
• Paradas bruscas;
• Balanços no decorrer da viagem; • Economia de energia;
• Aumento no consumo de energia; • Diminuição de manutenção corretiva; e
• Variação na velocidade do elevador; • Valorização do empreendimento.
• Barulhos estranhos;

Nenhum desses sinais deve ser tratado com indi- Quais dicas você
ferença, eles podem indicar algum problema.
daria para os
Qual é o momento certo gestores prediais?
para modernizar Muitas vezes, na intenção de economizar dinhei-
ro, gestores acabam tomando decisões equivo-
os elevadores? cadas, como subestimar a gravidade de um de-
feito, esse tipo de conduta pode ser um proble-
Sempre que o assunto é modernização, a seguin- ma. Muito cuidado!
te frase me vem à mente:
Eu entendo que o gestor predial – na grande mai
“Seu elevador precisa modernizar, para oria dos casos – não tem conhecimento profun-
do sobre os assuntos técnicos, principalmente se
resolver os problemas recorrentes!” tratando de elevadores que são equipamentos
extremamente complexos.
Tenho certeza que a maioria dos gestores que
trabalham em condomínios que têm elevadores Contudo, essa falta de conhecimento não limita
com mais de 10 anos, já ouviram essa frase. a responsabilidade legal desse profissional. En-
tão, contratem especialistas para assessorar nas
Pois bem, alguns indicativos de que está na hora questões técnicas.
de modernizar os elevadores, são:
Existem diversas empresas e profissionais confi-
áveis no mercado. E se precisar de alguma ajuda

MANUTENÇÃO PREDIAL | 12
no mundo dos elevadores, conte comigo.

Coloque como
prioridade a segurança
dos passageiros
e não irá se arrepender!
Senhoras e Senhores, esse foi o Rafael Sampaio,
especialista em elevadores.

Se você ainda não está inscrito e recebendo a

sua Revista todos os meses por e-mail

CLIQUE AQUI
E se inscreva.

Essa Revista é, e sempre será Gratuita

MANUTENÇÃO PREDIAL | 13
 Exposições Ocupacionais a Agentes Físicos, Quí-
As Normas micos e Biológicos), NR 17 (ergonomia), NR 18
Regulamentadoras (Condições de Segurança e Saúde no Trabalho
na Indústria da Construção), NR 19 (explosivos),
As Normas Regulatórias – NRs consistem em obri NR 20 (Segurança e Saúde no Trabalho com Infla
gações, direitos e deveres a serem cumpridos máveis e Combustíveis), NR 30 (Segurança e Saú-
por empregadores e trabalhadores com o objeti- de no Trabalho Aquaviário), e NR 37 (Segurança
vo de garantir trabalho seguro e sadio, prevenin- e Saúde em Plataformas de Petróleo).
do a ocorrência de doenças e acidentes.
O Comitê de Normas Regulatórias da ABRAVA
A revisão das 37 NRs é um dos assuntos que tem chama atenção para as NRs que impactam direta
movimentado o setor empresarial e trabalhista mente no setor AVAC-R, são elas:
desde meados de 2019.
NR’s Administrativas – Impactam o setor “in-
Paulo Reis ressalta que “Conforme Nota Técnica tra-corpus” (área de Instalação):
SEI n. 51363/2021/ME (esclarecimentos sobre o
PGR da NR-01), está claro e evidente que, no dia • NR 01;
03/01/2022 foi encerrado o prazo para migração • NR 02 cancelada;
do PPRA para o PGR”. • NR 05;
• NR 06;
Sendo assim, desde a publicação da nova NR 01, • NR 07; 09; 17; 18; 24; 28; 33; e, 35.
as organizações já deveriam ter iniciado a prepa-
ração para a futura aplicação do PGR, sendo que, NR’S Técnicas – Impactam o setor nas áreas
a partir de 3 de janeiro de 2022, todas as orga- de Projeto, Operação e manutenção:
nizações deverão estar com o seu processo de
gerenciamento de riscos implementado e seu • NR 10;
respectivo PGR elaborado. Então, como temos • NR 12;
informado ao setor há mais de 1 ano, agora é • NR 13;
adeus PPRA, e seja bem-vindo PGR. • NR 15;
• NR 16;
As novas diretrizes do PGR envolvem também a • NR 17;
AAT – Análise de Acidentes de Trabalho: Fato ou • NR 24;
acontecimento não programado durante a ativi- • NR 32; e
dade profissional e que acarreta lesões corpo- • NR 36
rais, doenças, mortes ou a perda da capacidade
de atuação de um colaborador — de forma defi- Vale destacar ainda que, para o setor AVAC-R se
nitiva ou provisória e o PRE ( Plano de Resposta a faz necessária adequação dos equipamentos fa-
Emergências) também conhecido como Plano de bricados de acordo com as novas determinações
Atendimento a Emergência (PAE), o PRE é um do- das NR’s, especificamente da seguinte forma:
cumento que contém todos os procedimentos a
serem tomados caso ocorram situações de risco • Sistemas Elétricos – NRs 10, 12 e 16;
iminente para a segurança dos trabalhadores. • Sistemas Frigoríficos (Gases) – NRs 13, 15,16
e NR 20 Inflamáveis ;
No dia 3 de janeiro de 2022 começaram a valer • Sistemas hidráulicos (águas) – NRs 13 e 15;
as alterações promovidas pelas redações das se- • Equipamentos e máquinas – NRs 12, 13 e 17;
guintes Normas Regulamentadoras (NRs): • Sistemas de Climatização e Refrigeração –
NRs 15, 17, 24, 32, 36 e 37.
O (PGR), contido na NR 01, NR 05 (CIPA), NR 07
(PCMSO), NR 09 (GRO – Avaliação e Controle das O status atual de revisão das normas aponta:

MANUTENÇÃO PREDIAL | 17
Alterações promovidas na redação das seguintes
Normas Regulamentadoras (NRs): o Programa
de Gerenciamento de Riscos (PGR), contido na
NR 01, NR 05 (CIPA), NR 07 (PCMSO), NR 09 (GRO
– Avaliação e Controle das Exposições Ocupa-
cionais a Agentes Físicos, Químicos e Biológicos),
NR 17 (ergonomia), NR 18 (Condições de Segu-
rança e Saúde no Trabalho na Indústria da Cons-
trução), NR 19 (explosivos), NR 20 (Segurança e
Saúde no Trabalho com Inflamáveis e Combus-
tíveis), NR 30 (Segurança e Saúde no Trabalho
Gostou dessa
Aquaviário) e NR 37 (Segurança e Saúde em Pla-
taformas de Petróleo).
Matéria?
09 (nove) NRs em fase de promulgação 03, 04,
06, 08, 24, 28, 33, 35 e 36

18 (dezoito) NRs em fase de revisão ainda 10, 11,

12, 13, 14,15,16, 21, 22,23, 25, 26, 27, 29, 30, 31,
Clique Aqui e
32 e 34
Se Inscreva
01 NR cancelada 02

Vale destacar que, das 18 Normas ainda em revi-

são, permanece em vigência a atual até a nova
versão. Portanto, a título de adequação e cum-
primento das diretrizes atende-se a NR na última Para receber a
revisão em vigência que impacta a empresa e as
atividades dos colaboradores. Revista Manutenção
O andamento das normas regulatórias pode Predial todos os
ser acompanhado no GOV.BR
meses no seu
Clique Aqui e-mail e não perder
nenhuma edição
para Acessar
o Site GOV.BR
Para mais informações a respeito das revisões
das NRs e trabalho do Comitê de Normas Regula
tórias, entre em contato por meio do e-mail:

[email protected]

MANUTENÇÃO PREDIAL | 18
 São destaques, o "FM Day" (11 de maio), o "Con-
Plataforma de gestão e gresso Brasileiro de FM, Property e Workplace"
aplicativo para (25 e 26 de outubro), e o "Prêmio ABRAFAC
Melhores do Ano 2022" (27 de outubro).
associados: Glue Up
Mais informações sobre a ABRAFAC, agenda e no
tícias do setor, em www.abrafac.com.br
A decisão pela utilização do aplicativo Glue Up
vem ao encontro das novas diretrizes da ABRA-
FAC nesta gestão, que tem por objetivo a promo-
ção da transparência e facilidade de networking
para os associados, por meio inovador e tecnoló-
Gostou dessa
gico, possibilitado pelo acesso no smartphone.
Matéria?
De forma interativa, o aplicativo possibilita ao
associado consultar agenda de eventos, acompa-
nhar informações gerais e, em especial, a intera-
ção entre os profissionais de empresas associa- Clique Aqui e
das, por meio de uma comunidade criada inter-
namente no app. Se Inscreva
O acesso dos associados à plataforma é feito por
meio de senha pessoal. Mais informações po-
dem ser obtidas no e-mail: Para receber a
[email protected] Revista Manutenção
Agenda FM de Predial todos os
eventos 2022 meses no seu
Diversos eventos já estão na agenda 2022 dispo-
e-mail e não perder
nível no site, e terá início no dia 23 de fevereiro,
com o "FM Debate: A influência do ESG na gestão
nenhuma edição
de FM, Property e Workplace".

Alessandra Lopes
Jornalista especialista no setor AVAC-R, apaixonada por tudo que
envolve o tema comunicação. Resiliência é sua marca registrada.
Resolveu empreender e fundou a Momento Comunicação

Clique Aqui para Acessar

o LinkedIn do Autor
MANUTENÇÃO PREDIAL | 20
Seria muito mais simples se cada um fizesse sobre a nossa postura e a proporção entre o que
bem feito a sua etapa, não é mesmo? temos feito, e o que costumamos cobrar.

Uma situação desagradável, mas que serve de Queremos mudar a engenharia, reduzir proces-
exemplo, ocorreu comigo recentemente. sos, alterar o comportamento do consumidor,
mas ainda falhamos no básico, no projeto!
Ao acessar o telhado de um prédio residencial,
saí de lá com os braços arranhados, com uma As premissas de funcionalidade e manutenibili-
parte da calça furada, e com o cabelo todo ema- dade devem ter como ponto de partida um bom
ranhado cheio de poeira e teias de aranha. Isso planejamento e bons projetos.
porque uma simples escada não foi pensada
para acesso ao local. O ato de prever espaços e recursos seguros de
acesso a cada ambiente é, no mínimo, fazer uma
Além disso, a laje não possuía nenhum tipo de a- engenharia responsável e atenta ao cliente, este
cabamento superficial, para circular neste ambi- que, embora seja responsável por manter e cui-
ente era preciso se abaixar, e literalmente enga- dar do seu empreendimento, não conseguirá fa-
tinhar… sem falar nas partes metálicas do engra- zê-lo sem, ao menos, conseguir adentrar nas á-
damento do telhado que não foram pintadas e reas com condições mínimas de circulação e per-
possuíam várias partes vivas que podiam ferir manência. Pense nisso!
quem passasse pelo local.

Você acha que esse é um caso isolado?

Sinto te informar que não!

Posso afirmar que de 10 condomínios vistoria-

dos/inspecionados , cerca de 8 apresentam pro- Clique Aqui
blemas bem parecidos.

A cada 10 condomínios vistoriados/inspeciona-

e Se
dos, 8 apresentam falhas relacionadas ao plane-
jamento e projeto para a manutenção dos siste-
mas construtivos que abrangem o empreendi-
Inscreva
mento, seja residencial ou comercial.

Diante de questões como essa, devemos refletir

priscila wellttem
Engenheira Civil Especialista em Patologia das Construções, e
apaixonada pela área. Atua na Alon Engenharia e quando
nomeada, atua como perita junto ao tribunal de Justiça de MG.

Clique Aqui para Acessar

o LinkedIn da Autora
MANUTENÇÃO PREDIAL | 23
O Pulo do Gato
 Principais pontos Impermeabilizante
rígido
sobre Os materiais rígidos são aditivos quí
micos que devem ser incorporados
Impermeabilização à argamassa ou ao concreto na ho-
ra da cobertura.

Esse tipo de impermeabilização é in

dicado para subsolos, poços de ele-

M
anchas de mofo e bolor, excesso vador, reservatórios de água enter-
de umidade, corrosão de arma- rados, piscinas enterradas, ou seja,
estruturas que não são submetidas
dura. São alguns dos problemas a grandes movimentações.
encontrados nas edificações.
Contudo, alguns profissionais acabam tratando
Impermeabilizante
essas infiltrações com técnicas e/ou materiais i- flexível
nadequados. Então, para evitar complicações fu-
turas, te convido a conhecer um pouco mais so- Já os impermeabilizantes flexíveis,
bre impermeabilização, os diferentes tipos e su- consistem em mantas pré-molda-
as respectivas aplicações. Vamos nessa? das ou misturas moldadas no local.

O que é Por serem constituídos basicamen-

te por elastômeros e polímeros, es-
impermeabilização? te tipo de impermeabilizante ofere-
ce um alongamento maior. Portan-
De maneira resumida, impermeabilização é uma to, se conformam facilmente à estru
técnica que consiste na aplicação de produtos es tura durante a movimentação. É a
pecíficos, os quais têm por objetivo impedir que opção mais utilizada nas áreas exter
a água, ou outro fluido, penetrem em uma estru- nas dos edifícios.
tura - ou escapem dela - causando patologias.

Ela é essencial para impedir que as áreas da edifi

Impermeabilizante
cação sejam danificadas pela ação da água, além semi-flexível
de assegurar a integridade física da estrutura.
Como o próprio nome indica, os im-
Nesse serviço são utilizados impermeabilizantes, permeabilizantes semi-flexíveis (co-
os quais, por sua vez, são os responsáveis por nhecidos também como semi-rígi-
criar uma “barreira protetora”. Eles são divididos dos) são aqueles com característi-
em três grupos: os impermeabilizantes rígidos, cas intermediárias.
os impermeabilizantes flexíveis e os semi-flexí-
veis. Sendo que, cada um tem uma funcionali- Nesta classificação estão as arga-
dade e aplicação. massas poliméricas, que são produ-
zidas a partir de cimentos especiais
e aditivos poliméricos.

MANUTENÇÃO PREDIAL | 34
 6 tipos de Injeção Química

impermeabilização A impermeabilização por injeção química é um

tratamento pontual para infiltrações.
mais comuns
A proposta é que fendas, aberturas e fissuras
Rígidos, semi-rígidos ou flexíveis, os tipos de im- que permitam a percolação de água sejam sela-
permeabilização mais comuns disponíveis no das com uma solução de poliuretano (PU), gel a-
mercado e utilizados nos empreendimentos são: crílico ou vinílico.

• Hidrofugantes A injeção é feita com uso de pistolas sob pres-

• Argamassa polimérica; são, diretamente nas fendas. Assim, é capaz de
• Injeção química; selar capilares com espessuras mínimas.
• Manta asfáltica;
• Emulsão asfáltica; No geral, em lajes, é aplicada de baixo para cima,
• Manta líquida; facilitando a aplicação e sem a necessidade de
grandes obras.
Hidrofugantes
Manta Asfáltica
São produtos que podem ser aplicados no gesso,
nas argamassas e no concreto. As mantas asfálticas são materiais pré-fabrica-
dos. A aplicação deve ser feita sob calor para ga-
Eles se diferenciam da maioria dos impermeabi- rantir a aderência total às superfícies.
lizantes, porque além de evitar a entrada da á-
gua, eles também impedem a adesão da água na São extremamente práticas e rápidas de aplicar,
estrutura, mantendo a superfície sempre seca. um dos grandes diferenciais é a alta elasticidade.
Contudo, esse é um sistema de impermeabiliza-
ção rígido, e não pode ser utilizado nos locais su- A manta asfáltica é o tipo de impermeabilização
jeitos a grande dilatação térmica ou estresse me- mais conhecido pelos gestores prediais.
cânico por vibrações.
Emulsão Asfáltica
Os hidrofugantes, são comumente aplicados em
concretos aparentes, tijolos aparentes e em fa- Material de composição asfáltica (derivado do pe
chadas de prédio com texturas. tróleo), também conhecida como tinta asfáltica.

Argamassa Polimérica É um sistema líquido aplicado a frio (ao contrário

da manta asfáltica, que em sua maioria é aplica-
Essa argamassa é constituída de cimento, agre- da com fontes de calor).
gados minerais e aditivos poliméricos acrílicos, é
um sistema bicomponente. E assim como a manta asfáltica, a emulsão asfál-
tica também não possui resistência mecânica,
Sua aplicação é feita a frio com o uso de rolos e portanto deve ser revestida (com contrapiso, por
telas de poliéster para estruturação. exemplo, para proteção).

O executante deve tomar bastante cuidado em

relação aos prazos de cura na hora de executar
cada demão.

MANUTENÇÃO PREDIAL | 35
Manta líquida
Atualmente, muitos produtos no mercado, inde-
pendentemente de sua composição, têm rece-
bido o nome comercial de Manta líquida.
Gostou dessa
No geral, são produtos com base acrílica.
Matéria?
Este tipo de sistema de impermeabilização é clas
sificado como flexível, e pode ser utilizado em á-
reas sujeitas à movimentação térmica.

É uma boa opção para reformas em áreas onde

não haverá tráfego de pessoas e veículos.
Clique Aqui e
Pois bem, como pode ver existem vários
Se Inscreva
tipos de impermeabilização (aqui foram
listados apenas os 6 mais comuns) cada
qual com uma aplicação e finalidade.
Para receber a
Então, antes de sair comprando, entenda Revista Manutenção
exatamente qual é a sua necessidade.
Predial todos os
E para não correr o risco de utilizar o pro meses no seu
duto inadequado, procure apoio de um es
pecialista. Existem boas empresas no e-mail e não perder
mercado que irão te auxiliar. nenhuma edição
Boas manutenções prediais para ti.

Felipe Lima
Mestre Engenheiro especializado em Manutenção Predial, apaixo-
nado pelo tema. Atua na área há mais de 10 anos. Fundador da Pri-
meira e Mais Completa Revista de Manutenção Predial

Clique Aqui para Acessar

o LinkedIn do Autor
MANUTENÇÃO PREDIAL | 36
 Foto de Pavel Danilyuk no Pexels
Importância da vistoria
na entrega da obra e o
impacto nas demandas
de vícios construtivos

MANUTENÇÃO PREDIAL | 38
 Com o aquecimento do setor imobiliário, tanto

A
s edificações passam por diver-
na produção quanto na comercialização, temos
sas fases, desde o seu nasci- obras cada vez mais rápidas visando a entrega
mento até, vamos assim dizer, a dentro do prazo, mão de obra desqualificada,
adoção de materiais com qualidade inferior, e au
sua morte. Essas fases são conhecidas sência de boas práticas.
mais precisamente pela sigla PPEEURD
Isso tem refletido no aumento significativo de ca-
(Planejamento, Projeto, Execução, Entre-
sos de vícios construtivos.
ga, Uso, Reabilitação e Desconstrução),
onde a fase de Uso será a mais longa du- Estes por sinal, em sua grande maioria, tem lide-
rado o ranking de demandas judiciais, e que se
rante a vida edilícia, e todas as anteriores arrastam por anos, levando consigo gastos com
terão grande impacto nessa. o ingresso de ações judiciais e desgastes emocio-
nais, sem falar nos custos adicionais com assis-
tência técnica no pós-obra que poderiam ser di-
Geralmente as construtoras consideram oneroso minuídos com medidas de prevenção.
contratar um rigoroso controle dessas etapas an
teriores ao uso, onde poderiam ser previstas au- Nos últimos anos, o alto crescimento e a reinci-
ditorias nos projetos e consultorias para adoção dência de vícios construtivos têm se tornado te-
das melhores técnicas executivas, obedecendo a ma de diversas reuniões no meio jurídico com o
critérios normativos e tecnológicos. setor da Construção Civil, e inclusive virou proje-
to pela CBIC (Câmera Brasileira da Indústria e
De um modo geral, esse acompanhamento é a- Construção) em 2021, onde tem sido discutido o
dotado somente por grandes e renomadas cons- problema dos vícios construtivos.
trutoras. Nesse contexto, é nas etapas de Entre-
ga e Uso que serão identificadas as mais diver- A importância de vistoriar um empreendi-
sas manifestações patológicas e irregularidades
nas edificações que não possuem esse rigor. mento nesta fase de entrega, se dá pela
necessidade de atenuar o quadro litigio-
Tem se tornado cada vez mais comum a contra-
tação da vistoria de entrega de obras por parte
so e na melhora da performance econô-
dos Incorporadores e Construtores, consideran- mica dos empreendimentos e, ainda, no
do que o ato da “entrega formal” está previsto aprimoramento da qualidade das próxi-
em normas.
mas construções.
A ABNT NBR 12722/1992 e NBR 5671/1990 falam
da participação dos intervenientes na entrega e Os Incorporadores, assim como os Construtores,
recebimento das obras, onde estes são o cons- possuem a responsabilidade de entregar ao u-
trutor/incorporador e usuário, além de outros suário o empreendimento dentro de padrões de
intrinsecamente ligados à obra. Cabendo tanto requisitos de qualidade e desempenho estabele-
para quem entrega quanto para quem recebe co cidos em normas.
municar as irregularidades e vícios formalmente
apontados em vistoria. Sendo assim, a fim de resguardar o constru-
tor/incorporador e trazer segurança ao usuário,
É importante que esse serviço seja prestado por é imprescindível e recomendado que a constru-
profissional habilitado isento da obra, este figu- ção, em seu estágio final, passe por uma vistoria
rará de forma imparcial, e fará as constatações in loco e auditoria da entrega de toda a docu-
com os olhos livres dos “vícios” da obra. mentação da obra.

MANUTENÇÃO PREDIAL | 39
O objetivo é aferir o cumprimento das obriga- copo a inclusão das Vistorias de Análise Compa-
ções contratuais e, implementar ações corretivas rativa de Conformidade, em outras palavras, ela
antes da formalização da entrega, para que os é aplicada na etapa de entrega/recebimento de
Construtores e Incorporadores desenvolvam pro obras e trará grande impacto na mudança desse
cedimentos de melhorias nas etapas construti- cenário, e que poderá mitigar as ações judiciais
vas, de forma a reduzir os custos com assistência de vícios construtivos, desde que construtores /
pós-obra, prevenindo inclusive a instauração de incorporadores tomem nota da importância des-
processos judiciais. se serviço.

Os benefícios obtidos com a realização desse ser Sendo assim, tanto o Incorporador quanto o
viço preventivo de vistoria são inúmeros, dos Construtor, bem como os Usuários, só têm a
quais podemos citar: ganhar com esse serviço preventivo.

• Promove melhorias para as pró-

ximas obras;
• Proporciona plena segurança na uti- Gostou dessa
lização da edificação; Matéria?
• Diminui o índice de acionamento da
Assistência Técnica e, consequentemen-
te o custo do pós-obra; Clique Aqui e
• Identifica de forma antecipada pro-
blemas que venham a causar perda de Se Inscreva
desempenho precoce;
• Promove o sucesso comercial, e fi-
delização de clientes;
Para receber a
• Fortalece a reputação, a marca e a Revista Manutenção
imagem do Incorporador/Construtor.
Predial por e-mail
Em atual revisão, a ABNT NBR 13752 - Perícias de
Engenharia na Construção Civil, trará em seu es-

isabella araújo
Apaixonada por Engenharia Diagnóstica. Atua com foco nas
fases de recebimento e uso das edificações.

Clique Aqui para Acessar

o LinkedIn do Autor
MANUTENÇÃO PREDIAL | 40
 Manutenções
elétricas
necessárias

V
ocê já parou para pensar o quan
to as instalações elétricas são

Photo by Kelly Sikkema on Unsplash

fundamentais na nossa vida?
Sem elas, os principais aparelhos moder-
nos não seriam capazes de funcionar e
nos proporcionar diversas facilidades e
prazeres, como ouvir música, assistir ví-
deos, interagir pela internet, etc.

Agora eu te pergunto: - Como estão as suas insta

lações elétricas? Quando foi a última vez que
houve uma manutenção preventiva no quadro
de medição, ou na entrada de energia do empre-
endimento que você mora ou trabalha?

Pois bem, saiba que a falta de manutenção pode

trazer sérios problemas como quedas de ener-
gia, oscilações da rede, e até mesmo incêndios.

Caso você seja um usuário da edificação, tome

nota dessas dicas e pergunte ao gestor do seu
empreendimento como estão as manutenções
elétricas da edificação. Ou, se você é o gestor pre
dial, então se prepare que separei uma lista bem
completa dos principais assuntos relacionados à
manutenção elétrica predial para que coloque
em prática e adicione no seu Planejamento.

MANUTENÇÃO PREDIAL | 42
Estrutura Elétrica Predial O que é Manutenção
Os empreendimentos possuem estruturas elétri-
cas que variam conforme o seu porte (quanto
Elétrica preventiva?
maior o prédio, mais equipamentos ele tem) e ao De maneira resumida, a manutenção elétrica pre
tipo de alimentação (Média Tensão e Baixa Ten- ventiva é a junção de técnicas e procedimentos
são). De maneira resumida, os prédios alimenta- que visam manter as instalações elétricas sem-
dos por média tensão têm alguns equipamentos pre nas melhores condições, assegurando a saú-
a mais, do que os prédios alimentados em baixa. de, segurança e conforto dos usuários.

Isso se dá, devido ao fato de que a maioria dos Nela, os profissionais em eletricidade avaliam di-
equipamentos que utilizamos no dia a dia são ali versos fatores e componentes das instalações,
mentados por Baixa Tensão (110V / 220V). Sendo sempre com o intuito de perceber qualquer fa-
assim, quando a energia entra em Média, ela pre lha no funcionamento.
cisa ser rebaixada para Baixa Tensão, e para que
isso ocorra, são necessários alguns componen- A manutenção elétrica preventiva também está
tes e equipamentos a mais. longe de ser uma prática opcional, uma vez que
existem normas técnicas que tornam o serviço
Veja só como são os encaminhamentos da ener- obrigatório, como no caso da NBR 5410 – Instala-
gia elétrica nos dois casos MT (Média Tensão) e ções Elétricas de Baixa Tensão.
BT (Baixa Tensão):
Essa Norma estabelece as condições que devem
Prédios alimentados por média tensão satisfazer as instalações elétricas de baixa ten-
são, a fim de garantir a segurança de pessoas, o
Entrada de Energia da Concessionária (MT) > Ca- funcionamento adequado da instalação e a con-
bine Primária > Transformadores > QGBT (Qua- servação dos bens.
dro Geral de Baixa Tensão) > Quadro Elétrico >
Carga Final (utilização da energia elétrica) Periodicidade
Prédios alimentados por baixa tensão Com relação a periodicidade das manutenções
elétricas, no item 8.1 da norma NBR 5410, diz
Entrada de Energia da Concessionária (BT) > que “a periodicidade da manutenção deve ser a-
QGBT (Quadro Geral de Baixa Tensão) > Quadro dequada a cada tipo de instalação. Por exemplo,
Elétrico > Carga Final (utilização da energia) essa periodicidade deve ser tanto menor quanto
maior a complexidade da instalação (quantidade
Como pode ver, o sistema é mais “curto” nos pré e diversidade de equipamentos), sua importân-
dios alimentados por Baixa Tensão, a energia en- cia para as atividades desenvolvidas no local e a
tra direto no QGBT, não há cabine primária e severidade das influências externas”.
transformadores, como nos prédios alimentados
por média tensão. Embora a norma não estabeleça um tempo pa-
drão fixo para as ações de manutenção, fica a cri
Além destes equipamentos, listados no encami- tério do Responsável Técnico a adoção dos pro-
nhamento elétrico, há outros componentes elé- cedimentos e periodicidades, baseado na neces-
tricos nas edificações, como por exemplo, o SPD- sidade da edificação e boas práticas de engenha-
A (Sistema de Proteção Contra Descargas Atmos- ria, as quais serão listadas, para que você tenha
féricas), e os Geradores de Energia, ambos fa- uma base para quando for realizar o seu Plano
zem parte do sistema elétrico. Vale lembrar que de Manutenção e organizar as manutenções pre-
todos esses equipamentos precisam passar por ventivas elétricas do seu empreendimento.
manutenção preventiva.

MANUTENÇÃO PREDIAL | 43
 O descobrimento de como fazer fogo é outro
Pioneirismo marco no desenvolvimento da humanidade, pois
passamos a dominar formas de gerar energia e

inovador e entender as propriedades químicas e físicas que

hoje nos possibilitam incontáveis materiais, medi
camentos e alimentos.
responsável: Em um momento mais recente da história, as
grandes navegações desbravaram novos conti-
manutenção é nentes e os estudos de cartografia foram respon
sáveis por dar início à globalização. Já na metade

assunto sério do século 18, a primeira revolução industrial inici

ou a transformação da sociedade moderna, tra-
zendo as máquinas e possibilitando a escalabi-

N
a história houveram vários mo- lidade de produtos.
mentos de transformação tecno-
Hoje, vivendo a quarta revolução industrial, car-
lógica e, em todas elas, um indi- rego uma certeza:
víduo resolveu fazer algo diferente e teve
que convencer a sociedade que a nova "temos ainda muitas inovações e melhorias que
irão alterar a forma que a sociedade vive"
forma era a melhor a ser seguida.
Quando a Éleme foi fundada no ano de 2018, eu
A invenção da roda é a primeira e principal inven e meus sócios sabíamos do desafio de alterar
ção a causar impacto no desenvolvimento tecno- uma cultura para democratizar a manutenção
lógico da humanidade, sua importância é tão preventiva predial. Porém, quando se acredita
grande que comumente é mencionada em dis- em uma ideia e há dedicação na execução, a mo-
cussões de novas soluções e produtos, bilização de pessoas que se apaixonam pelo pro-
afinal, quem nunca falou ou ouviu no jeto acontece.
dia a dia que “não precisamos
reinventar a roda”.

Photo by John Forson on Unsplash

MANUTENÇÃO PREDIAL | 46
Nossa preocupação sempre foi sanar um proble- ços, tenham recebido orientação e possuam co-
ma real do mercado - dedicamos o primeiro ano nhecimento de prevenção de riscos e acidentes”.
da empresa estudando o dia a dia de um condo-
mínio, testando provas de conceito e desenvol- Durante nossos estudos em campo, entendemos
vendo nosso produto mínimo viável. que cada grupo profissional deveria ser tratado
de forma diferenciada dentro do software já que
Esse processo foi extremamente importante pa- apresentam resultados distintos que precisam
ra definirmos o direcionamento do desenvolvi- ser demonstrados em relatórios.
mento do produto porque, como sabemos, a tec-
nologia é um meio para promover soluções e Além disso, certamente aproximar processos da
não a solução em si. operação existente na edificação com novas for-
mas de operacionalizar as manutenções.
Dentre as descobertas que fizemos nesse pri-
meiro ano de estudo, a principal certamente foi E o grande resultado de todo esse entendimento
como lidar com as equipes distintas que atuam foi uma descoberta trivial: não é possível realizar
dentro de uma edificação. uma inovação tentando “empurrar” para o mer-
cado uma solução inexequível - não é possível
De acordo com a NBR 5674, existem três grupos inovar sem dedicar muito tempo de desenvolvi-
de profissionais que atuam na manutenção pre- mento de um novo produto.
dial que são:
As histórias da humanidade abordadas no início
• Os que atuam em empresas capacitadas, que do artigo apresentam períodos longos de tempo
por definição são “organização ou pessoa que entre elas... pois não é rápido inovar, mas al-
receberam capacitação, orientação e respon- guém sempre precisa dar um primeiro passo.
sabilidade de um profissional devidamente habi-
litado e que trabalhe sob responsabilidade de
profissional habilitado”;

• As empresas especializadas que por definição

são uma “organização ou profissional liberal que
exerce função na qual são exigidas qualificação e
Clique Aqui e
competência técnicas específicas”; e
Se Inscreva
• a equipe de manutenção local, que por de-
finição são “pessoas que realizam diversos servi-

Laura Mitterer
Engenheira Civil e Engenheira de Segurança no Trabalho, CPO e
Co-fundadora da Éleme, StartUp criada para solucionar e
democratizar a manutenção predial preventiva no Brasil.

Clique Aqui para Acessar

o LinkedIn do Autor
MANUTENÇÃO PREDIAL | 47
 • Á R E A J E D A I •

ABRAVA – Associação Brasileira de

Refrigeração, Ar condicionado, Ventilação e
Aquecimento

Inspeção Técnica de Obra em Garantia,

Inspeção Técnica de Manutenção, Renovação
de AVCB, Laudo de Vistoria e
Acompanhamento Técnico de Obras

Somos especialistas na venda, locação,

instalação e manutenção em Grupos
Geradores de Energia.

Arsenal Elevadores – uma empresa dedicada

em Consultoria e Gestão de Contratos para
eleva-dores, escadas e esteiras rolantes.

Vasta experiência atuando no segmento de

recuperação de fachada e impermeabilização
de condomínios residenciais e comerciais

A Conforlab é uma empresa especializada

em Análise de Água, Tratamento de Água,
Análise do Ar Interno, Avaliação de
Ambientes e mais

MANUTENÇÃO PREDIAL | 48
 • Á R E A J E D A I •

A Manu é uma solução que ajuda os gestores

prediais a gerir as manutenções do
condomínio e os conectar diretamente com
fornecedores

A Revista mais lida em todo o ABC

Com mais de 25 anos de experiência, a Segura

é uma empresa que atua com Portaria
Virtual, Segurança eletrônica e
monitoramento de utilidades via IoT

O braço direito do síndico

Empresa especialista em Manutenção

Predial. Criada em 2002, a Temon Serviços
acumula grande experiência, e é referência
no mercado

* A Revista Manutenção Predial não se responsabiliza pelo conteúdo dos anúncios dos parceiros aqui veiculados. Os conceitos dos
artigos publicados são de responsabilidade dos autores, e não representam necessariamente a opinião da Revista. Assim como não
oferecemos quaisquer garantias, implícitas ou explícitas, sobre os produtos e serviços disponibilizados na Revista Manutenção
Predial, desta forma não nos responsabilizamos , a qualquer título, pelos serviços ou produtos comercializados pelos fornecedores
listados na Revista Manutenção Predial, sendo sua contratação por conta e risco do usuário, que fica ciente que todos os eventuais
danos ou prejuízos, de qualquer natureza, que possam decorrer da contratação e/ou aquisição dos serviços e produtos listados são
de responsabilidade exclusiva do fornecedor contratado, sem qualquer solidariedade ou subsidiariedade da Revista Manutenção
Predial. Quanto aos materiais, fica livre a reprodução desta Revista, desde que referenciada corretamente a fonte.

MANUTENÇÃO PREDIAL | 50
 • M A R Ç O •

áries Touro

Você nutre projetos que Você defende seus valo-

deseja realizar o mais rápi res e brilha em sociedade.
do possível. Seja profissio- Use a sua força de ataque
nal ou particular, reserve e o seu charme para apre-
um tempo para refinar seus planos e estratégias sentar as suas ideias e promover os projetos que
antes de começar. Você se beneficia de apoios o- desenvolveu para gerir a sua vida com a máxima
cultos para suas iniciativas, mas é muito empre- autonomia. Suas ambições são grandes e seus so
endedor, exigente e pede muito de quem está a- nhos são imensos, você atrai colegas e associados
penas procurando ajudá-lo. para o seu universo.

Gêmeos Câncer

Seja no plano profissional Você aspira realizar suas

ou privado, você não está ambições e não lhe falta
pronto para se contentar determinação para alcan-
com pouco em março. Vo- çá-las. As portas se abrem
cê aspira realizar suas ambições e assume o cen- e você corre para as mais promissoras (no plano
tro das atenções para se impor. Se suas expec- privado e profissional), controle seus impulsos,
tativas forem legítimas, certifique-se de moldá- não crie tensão sendo muito exigente. Você afir-
las, calcule todos os passos, em vez de se preci- ma suas ambições e necessidades, mostrando au
pitar em direção ao seu objetivo. tenticidade e determinação.

Leão Virgem

Júpiter e o sol favorecem Conte com uma determi-

as evoluções necessárias, nação inabalável e uma
certos acontecimentos o demonstração de boa von
levam a mudar, preste a- tade para servir à causa
tenção a eles para orientar o seu destino de for- comum em março. Você será incomparável quan-
ma diferente ou para refletir sobre o sentido da do se trata de gerenciar o cotidiano e as tarefas
sua existência. Se você está perturbado por cer- domésticas. Apenas tome cuidado para não im-
tas tensões, é apenas para enfatizar melhor o que por a ninguém suas ideias e princípios que alguns
precisa ser transformado para seguir em frente consideram excessivos.
na direção certa.

MANUTENÇÃO PREDIAL | 52
 • M A R Ç O •

libra Escorpião

Criativo e ansioso para Você continua com seus

mostrar isso, você se des- negócios e assume suas
taca positivamente. A par- responsabilidades. Talen-
tir do dia 20, conte com a toso e estimado, não lhe
escuta e a cooperação para fortalecer seu negó- falta potencial e charme para transformar seus
cio e crescer. Novas portas se abrirão proporcio- interlocutores em admiradores. Aproveite seu bri-
nando-lhe condições de trabalho satisfatórias. Vo- lho para ampliar sua influência e consolidar suas
cê se preocupa em resolver os problemas familia- recentes alianças ou engajamento.
res e aspira mudar suas condições de vida.

Sagitário capricórnio

A partir do dia 20, o sol Você reivindica o que a-

fortalece o seu potencial e cha que merece, seja reco
favorece o seu desenvolvi nhecimento social ou re-
mento. Agora é a hora de compensa financeira por
mostrar do que você é capaz, utilize todo o seu seus méritos, e uma vez que você exibe seus po-
potencial seja dirigindo um escritório particular tenciais, aumentam as chances de receber uma
ou empresa. Em março você está mais engajado resposta positiva. Você tem ótima comunicação e
no campo da família do que no campo profis- sabe angariar votos em torno de suas propostas,
sional, mas não perca o foco. não subestime seu talento e sua capacidade.

Aquário Peixes

Você continua a navegar Reserve um tempo para

em rios prósperos que refinar planos e estraté-
melhoram suas condições gias, contenha seu ímpeto
de vida, e pode contar e controle suas emoções
com Júpiter para garantir seus investimentos. Por para agir e seguir em frente com plena posse de
outro lado, não tire proveito de sua sorte para go- seus meios. Enquanto Júpiter privilegia a exibição
vernar a lei em família, pois suas escolhas não a- de seus talentos e de sua personalidade carismá-
gradam a todos. Prefira ajustar seus planos em tica, evite qualquer forma de intervenção que pos
vez de agir impulsivamente. sa ser interpretada como contrária.

MANUTENÇÃO PREDIAL | 53
MANUTENÇÃO PREDIAL | 54
CLIQUE AQUI