THE 

MOFA ACT 1963 
 
Maharashtra  Ownership  of  Flats  (Regulation  of  the  Promotion  of  Construction  Sale 
Management and Transfer Act 1963  
 
An act to regulate for a certain period, in the State of Maharashtra, the promotion of the 
construction of, the sale and management, and the transfer of flats on ownership basis 
 
WHEREAS, It has been brought to the notice of the State Government that, consequent 
on the acute shortage of housing in the several areas of the State of Maharashtra, sundry 
abuses,  malpractices  and  difficulties  relating  to  the  promotion  of  the  construction  of, 
and the sale and management and transfer of flats taken on ownership basis exist, and 
are increasing; 
 
AND  WheREAS,  the  Government  in  order  to,  advise  itself  as  respects  the  manner  of 
dealing  with  these  matters  appointed  a  committee  by  Government  Resolution  in  the 
Urban Development and Public Health Department No. S. 248‐79599‐F, dated the 20th 
May  1960,  to  inquire  into  and  report  to  the  State  Government  on  the  several  matters 
referred to aforesaid with the purpose of considering measures for their amelioration; 
 
AND  WHEREAS,  the  aforesaid  Committee  has  submitted  its  report  to  Government  in 
June 1961, which report has been published for general information; 
 
AND  WHEREAS,  it  is  now  expedient  after  considering  the  recommendations  and 
suggestions  made  therein,  to  make  provision  during  the  period  of  such  shortage  of 
housing, for the regulation of the promotion of the construction, sale and management 
and transfer, of fiats taken on a ownership basis in the State of Maharashtra; It is hereby 
enacted in the Fourteenth Year of the Republic of India as follows: 
 
SECTION 1: 
 
SHORT TITLE, EXTENT, COMMENCEMENT AND DURATION 
 
(1)  This  Act  may  be  called  the  Maharashtra  Ownership  Flats  (Regulation  of  the 
promotion of construction, sale, management and transfer) Act, 1963. 
 
(2)  It extends to the whole of the State of Maharashtra. 
 
(3)  This section shall come into force at once; and the remaining provisions of this 
Act  shall  come  into  force  in  ‘such  areas,  and  on  such  dates  as  the  State 
Government  may,  by  notification  in  the  Official  Gazette,  appoint,  and  different 
dates may be appointed for different areas. 
 
(4)  This Act shall remain in force up to and inclusive of the 31st day of March 21995 
and shall then expire. 
(5)  Section 7 of the Bombay General Clauses Act, 1904, shall apply upon the expiry of 
this Act, as if it had then been repealed by a Maharashtra Act. 
 
 
SECTION 2:  
 
DEFINITION 
 
In this Act, unless the context otherwise requires – 
 
(a)  ‘Flat” means a separate and self‐contained set of premises used or intended to be 
used for residence, or office, show‐room or shop or godown for carrying on any 
industry  or  business]  (and  includes  a  garage),  the  premises  forming  part  of  a 
building 2[and includes an apartment]. 
 
Explanation.  ‐  Notwithstanding  that  provisions  is  made  for  sanitary,  washing, 
bathing or other conveniences as common to two or more sets of premises, the 
premises shall be deemed to be separate and self‐ contained; 
 
(b)  “Prescribed” means prescribed by rules made under this Act; 
 
(c)  “promoter” means a person “who constructs or causes to be constructed a block 
or  building  of  flats;  3[or  apartments]  for  the  purpose  of  selling  some  or  all  of 
them to other persons, or to a company, co‐operative society or other association 
of persons, and includes his assignees; and where the person who builds and the 
person who sells re different persons, the term includes both; 
 
(d)  “Registrar”  means  the  Registrar  as  defined  in  the  Maharashtra  Co  operative 
Societies Act, 1960, or, as the case may be, in the Companies Act, 1956; 
 
(e)  To construct a block or building  of flats 4[or  apartments]  includes to convert a 
building or part thereof into flats 4[or apartments; 
 
5(f)   the  expressions,  “apartment”  and”  apartment  owner”  shall  have  the  meanings, 
respectively  assigned  to  them  in  the  Maharashtra  Apartment  Ownership  Act, 
1970. 
 
 
 
 SECTION 3:  
 
GENERAL LIABILITIES OF PROMOTER 
 
(1)  Notwithstanding anything in any other law, a promoter who intends to construct 
or constructs a block or building of flats, all or some of which are to be taken or 
taken on ownership basis, shall in all transactions with persons intending to take 
or  taking one  or  more of such flats,  be liable to give or produce, or cause to be 
given or produced, the information and the documents hereinafter in this section 
mentioned. 
 
(2)  A  promoter,  who  constructs  or  intends  to  construct  such  block  or  building  of 
flats, shall‐ 
 
(a)  Make full and true disclosure of the nature of his title to the land on which 
the flats ale constructed, or are to be constructed, such title to the land as 
aforesaid  having  been  duly  certified  by  an  Attorney‐at‐law,  or  by  an 
Advocate of not less than three years standing, have been duly entered in 
the property, card or extract of Village Forms V or VII and X or any other 
relevant revenue record; 
 
(b)  Make full and true disclosure of all encumbrances on such land, including 
any right, title, interest or claim of any party in or over such land; 
 
(c)  Give  inspection  on  seven  days’  notice  or  demand,  of  the  plans  and 
specifications  of  the  building  built  or  to  be  built  on  the  land;  such  plans 
and specifications having been approved by the local authority which he 
is required so to do under any law for the time being in force; 
 
(d)  Disclose  the  nature  of  fixtures,  fittings  and  amenities  (including  the 
provision for one or more lifts) provided or to be provided; 
 
(e)  Disclose  on  reasonable  notice  or  demand  if  the  promoter  is  himself  the 
builder,  the  prescribed  particulars  as  respects  the  design  and  the 
materials  to  be  used  in  the  construction  of  the  building,  and  if  the 
promoter is not himself the builder disclose, on such notice or demand, all 
agreements  (and  where  there  is  no  written  agreement,  the  details  of  all 
agreements)  entered  into  by  him  with  the  architects  and  contractors 
regarding the design, materials and construction of the buildings; 
 
(f)  Specify in writing the date by which possession of the flat is to be handed 
over (and he shall hand over such possession accordingly); 
 
 (g)  Prepare  and  maintain  a  list  of  flats  with  their  numbers  already  taken  or 
agreed  to  be  taken,  and  the  names  and  addresses  of  the  parties  and  the 
price  charged  or  agreed  to  be  charged  therefor,  and  the  terms  and 
conditions if any on which the flats are taken or agreed to be taken; 
 
(h)  State  in  writing,  the  precise  nature  of  the  organisation  of  persons  to  be 
constituted  and  to  which  title  is  to  be  passed,  and  the  terms  and 
conditions governing such organisation of persons who have taken or are 
to take the flats; 
 
(i)  Not allow persons to enter into possession  until a  completion  certificate 
where such certificate is required to be given under any law, is duly given 
by the local authority (and no person shall take possession of a flat until 
such completion certificate has been duly given by the local authority); 
 
1.  These words are added by Mah. 36 of 1986, s, 3(a). 
 
(j)  Make a full and true disclosure of all outgoings (including ground rent, if 
any,  municipal  or  other  local  taxes,  taxes  on  income,  water  charges  and 
electricity  charges,  revenue  assessment,  interest  on  any  mortgage  or 
other encumbrances, if any); 
 
(k)  Make a full and true disclosure of such other information and document; 
in such a manner as may be prescribed; and give on demand true copies 
of  such  of  the  documents  referred  to  in  any  of  the  clauses  of  this  sub‐
section as may be prescribed at a reasonable charge therefor; 
 
(l)  (l)  Display  or  keep  all  the  documents,  plans  or  specifications  (or  copies 
thereof  referred  to  in  clauses  (a),  (b)  and  (c),  at  the  site  and  permit 
inspection  thereof  to  persons  intending  to  take  or  taking  one  or  more 
flats; 
 
(m)  When  the  flats  are  advertised  for  sale,  disclose  inter  alia  in  the 
advertisement the following particulars, namely – 
 
(i)  The  extent  of  the  carpet  area  of  the  flat  including  the  area  of  the 
balconies which should be shown separately; 
 
(ii)  The  price  of  the  flat  including  the  proportionate  j  of  the  common 
areas  and  facilities  which  should  be  shown  separately,  to  be  paid 
by the purchaser of flat; and the intervals at which the installments 
thereof may be paid; 
 
 (iii)  The  nature,  extent  and  description  of  the  common  areas  and 
facilities; and 
 
(iv)  The  nature,  extent  and  description  of  limited  common  areas  and 
facilities, if any. 
 
 
SECTION 4:  
 
PROMOTER BEFORE ACCEPTING ADVANCE PAYMENT OR DEPOSIT TO CUTER 
INTO AGREEMENT AND AGREEMENT TO BE REGISTERED 
 
(1)  [Notwithstanding anything contained in any other law, a promoter who intends 
to construct or constructs a block or building of flats all or some of which are to 
be  taken  or  are  taken  on  ownership  basis,  shall,  before  he  accepts  any  sum  of 
money as advance payment or deposit, which shall not be more than 20 per cent, 
of  the  sale  price  enter  into  a  written  agreement  for  sale  with  each  of  such 
persons who are to take or have taken such flats, and the agreement shall not be 
registered  under  2[the  Registration  Act,  1908  (hereinafter  in  this  section 
referred  to  as  “the  Registration  Act”)]  3[and  such  agreement  shall  be  in  the 
prescribed form.] 
 
(1A)   The  agreement  to  be  prescribed  under  sub‐section  (1)  shall  contain  inter  alias 
the  particulars  as  specified  in  clause  (a);  and  to  such  agreement  there  shall  be 
attached the copies of the documents specified in clause (b)  
 
(a)  Particulars – 
 
(i)  If  the  building  is  to  be  constructed,  the  liability  of  the  promoter  to 
construct  it  according  to  the  plans  and  specifications  approved  by  the 
local  authority  where  such  approval  is  required  under  any  law  for  the 
time being in force, 
 
1.   Section 4 was renumbered as sub­section (of that section by Mah.5 of 1984, 
s.2 (I). 
 
2.   These words, figures and brackets were substituted for the words and 
figures “the Indian Registration Act,1908’, ibid. s.2(1) 
 
3.   These words were substituted for the portion beginning with the words 
and such agreement” and ending with the words ‘may prescribed” by Mah. 
36 of 1986. s.4 (a). 
 
4.  Sub­section (1A) was inserted, by Mah 36 of 1986. S 4(b) 
 
(ii)  The date by  which the possession of the flat is to  be  handed over to the 
purchaser; 
 
(iii)  The extent of the carpet area of the flat including the area of the balconies 
which should be shown separately; 
 
(iv)  The  price  of  the  flat  including  the  proportionate  price  of  the  common 
areas  and facilities  which  should be  shown  separately,  to  be paid  by  the 
purchaser of flat; and the intervals at which installments thereof may be 
paid; 
 
(v)  The  precise  nature  of  the  organisation  to  be  constituted  of  the  persons 
who have taken or are to take the flats; 
 
(vi)  The nature, extent and description of the common areas and facilities; 
 
(vii)  The nature, extent and description of limited common areas and facilities, 
if any; 
 
(viii)  Percentage  of  undivided  interest  in  the  common  areas  and  facilities 
appertaining to the flat agreed to be sold; 
 
(ix)  Statement of the use  for which the flat is intended and restriction on its 
use, if any; 
 
(x)  Percentage  of  undivided  interests  in  the  limited  common  areas  and 
facilities, if any, appertaining to the flat agreed to be sold; 
 
(b)  Copies of documents, ­­ 
 
(i)  The certificate by an Attorney‐at‐law or Advocate under clause (a) of sub‐
section (2) of section (3); 
 
(ii)  Property  Card  or  extract  of  Village  Forms  VI  or  VII  and  XII  or  any  other 
relevant revenue record showing the nature of the title of the promoter to 
the land on which the flats are constructed or are to be constructed; 
 
(iii)  The plans and specifications of the flat as approved by the concerned local 
authority. 
 
(2)  Any agreement for sale entered into under sub‐section (1) shall be presented, by 
the promoter or by any other person competent to do so under section 32 of the 
Registration Act, at the proper registration office for registration, within the time 
allowed  under  sections  23  to  26  (both  inclusive)  of  the  said  Act  and  execution 
thereof shall be admitted before the registering officer by the person executing 
the document or his representative, assign or agent as laid down in sections 34 
and 35 of the said Act also within the time aforesaid: 
 
1.  Sub­section (2) was added by Mah. 5 of 1984, s. 2(2). 
 
Provided that, where any agreement for sale is entered into, or is purported to be 
entered into, under sub‐section (1), at any time before the commencement of the 
Maharashwa Ownership Flats (Regulation of the promotion of construction, sale, 
management  and  transfer)  (Amendment  and  Validating  Provisions)  Act,  1983, 
and  such  agreement  was  not  presented  for  registration,  or  was  presented  for 
registration but its execution was not presented before the registration officer by 
the  person  concerned,  before  the  commencement  of  the  said  Act,  then  such 
document may be presented at the proper registration office for registration. and 
its  execution  may  be  admitted,  by  any  of  the  persons  concerned  referred  to 
above  in  this  sub‐section,  on  or  before  the3lstDeceruber  1984,  and  the 
registering  officer  shall  accept  such  document  for  registration,  and  register  it 
under  the  Registration  Act,  as  if  it  were  presented  and  its  execution  was 
admitted, within the time laid down in the Registration Act: 
 
Provided further that, on  presenting a document for registration as aforesaid if 
the person executing such document or his representative, assign or agent does 
not  appear  before  the  registering  officer  and  admit  the  execution  of  the 
document,  the  registering  officer  shall  cause  a  summons  to  be  issued  under 
section  36  of  the  Registration  Act  requiring  the  executants  to  appear  at  the 
registration office, either in person or by duly authorised agent, at a time fixed in 
the  summons  if  the  executant fails  to  appear  in  compliance  with  the  summons, 
the  execution  of  the  document  shall  be  deemed  to  be  admitted  by  him  and  the 
registering  officer  may  proceed  to  register  the  document  accordingly.  If  the 
executant appears before the registering officer as required by the summons but 
denies execution of the document, the registering officer shall, after giving him a 
reasonable  opportunity  of  being  heard,  if  satisfied  that  the  document  has  been 
executed by him, proceed to register the document accordingly. 
 
 
 
 
 
 
 SECTION 4A:  
 
EFFECT OF NON­REGISTRATION OF AGREEMENT REQUIRED TO BE REGISTERED 
UNDER SECTION 4 
 
Where  an  agreement  for  sale  entered  into  under  sub‐section  4,  whether  entered  into 
before or after the commencement of the Maharashtra Ownership Flats (Regulation of 
the  promotion  of  construction,  sale,  management  and  transfer)  (Amendment  and 
Validating  Provisions)  Act,  1983,  remains  unregistered  for  any  reason,  then 
notwithstanding  anything  contained  in  any  law  for  the  time  being  in  force,  or  any 
judgment, decree or order of any Court, it may be received as evidence of a contract in a 
suit  for  specific  performance  under  Chapter  II  of  the  Specific  Relief  Act,  1963,  or  as 
evidence  of  part  performance  of  a  contract  for  the  purposes  of  section  53A  of  the 
Transfer of Property Act, 1882, or as evidence of any collateral transaction not required 
to be effected by registered instrument.] 
 
 
SECTION 5:  
 
PROMOTER TO MAINTAIN SEPARATE ACCOUNT OF SUMS TAKEN AS ADVANCE OR 
DEPOSIT AND TO BE TRUSTEE THEREFOR; AND DISBURSE THEM FOR PURPOSES 
FOR WHICH GIVEN 
 
The  promoter  shall  maintain  a  separate  accounting  any  bank  of  sums  taken,  by  him, 
from persons intending to take or who have taken flats, as advance or deposit including 
any sums so taken towards the share capital for the formation of co‐operative society or 
a company, or towards the outgoings (including ground rent, if any, municipal or other 
local  taxes,  taxes  on  income,  water  charges,  electricity  charges,  revenue  assessment, 
interest  on  any  mortgage  or  other  encumbrances  if  any);  and  he  shall  hold  the  said 
moneys for the purposes for which they were given and shall disburse the moneys for 
those purposes and shall on demand in writing by an officer appointed by general or 
 
 
SECTION 6:  
 
RESPONSIBILITY FOR PAYMENT OF OUTGOING STILL PROPERTY IS 
TRANSFERRED 
 
A  promoter  shall,  while  he  is  in  possession  and  where  he  collects  from  persons  who 
have taken over flats or are to take over flats sums for the payment of outgoings ever 
thereafter, pay all outgoings (including ground rent, municipal or other local taxes, taxes 
on  income,  water  charges,  electricity  charges,  revenue  assessment,  interest  on  any 
mortgage or other encumbrances, if any), until he transfers the property to the persons 
taking over the flats, or to the organisation of any such persons. 
 
Where any promoter fails to pay all or any of the outgoings collected by him from the 
persons  who  have  taken  over  flats  or  are  to  take  over  flats,  before  transferring  the 
property to the persons taking over the flats or to the organisation of any such persons, 
the promoter shall continue to be liable, even after the transfer of the property, to pay 
such outgoings and penal charges (if any) to the authority or person to whom they are 
payable and to be responsible for any legal proceedings which may be taken therefor by 
such authority or person. 
 
 
SECTION 7:  
 
ALTER PLANS AND SPECIFICATIONS ARE DISCLOSED NO ALTERATIONS OR 
ADDITIONS WITHOUT CONSENT OF PERSONS WHO HAVE AGREED TO TAKE THE 
FLATS; AND DEFECTS NOTICED WITHIN [THREE YEARS] TO BE RECTIFIED 
 
(1)  After  the  plans  and  specifications  of  the  building,  as  approved  by  the  local 
authority as aforesaid, are disclosed of furnished to the person who agree to take 
one or more fiats, the promoter shall not make ‐ 
 
(i)  Any alteration in the structures described therein in respect of the flat or 
flats  which  are  agreed  to  be  taken,  without  the  previous  consent  of  that 
person; 
 
(ii)   Any other alterations or additions in the structure of the building without 
the  previous  consent  of  all  the  persons  who  have  agreed  to  take  fiats  in 
such building. 
 
(2)  subject  to  sub‐section  (1),  the  building  shall  be  constructed  and  completed  in 
accordance  with  the plans  and  specifications  aforesaid;  and  if any defect  in  the 
building  or  material  used,  or  if  any  unauthorised  change  in  the  construction  is 
brought to the notice of the promoter within a period of 3[three years] from the 
date  of  handing  over  possession,  it  shall  wherever  possible  be  rectified  by  the 
promoter  without  further  charge  to  the  persons  who  have  agreed  to  take  the 
flats,  and  in  other  cases  such  person  shall  be  entitled  to  receive  reasonable 
compensation for such defect or change. Where there is a dispute as regards any 
defect  in  the  building  or  material  used,  or  any  unautorised  change  in  the 
construction  4[or  as  to  whether  it  is  reasonably  possible  for  the  promoter  to 
rectify  any  such  defect  or  change,  or  as  regards  the  amount  of  reasonable 
compensation payable in respect of any such defect or change which cannot be, 
or is not, rectified by the promoter] the matter shall, on payment of such fee as 
 may be prescribed Stand within a period of three years from the date of handing 
over possession, be referred for decision – 
 
1.   The words Three Years substituted in Marginal note by Mali. 36o 1986, s. 
6 
2.  Clause ii) was substituted ibid., s. 6 
3.  For the words One Year the words Three Years subs. s. 6(6II) 
4.  These  words  were  deemed  always  to  have  been  inserted  by  Mah.  11  of 
1970. s, 
 
(i)  In  an  urban  agglomeration  as  defined  in  clause  (n)  of  section  2  of  the 
Urban  Land  (  Ceiling  and  Regulation)  Act,  1976,  to  such  competent 
authority authorised by the Sate Government under clause (d ) of section 
2 of that Act, and 
 
(ii)  In any other area, to such Deputy Chief Engineer or to such other officer of 
the  rank  equivalent  to  that  of  Superintending  Engineer  in  the 
Maharashtra Service of Engineers, of a Board established under section 18 
of the Maharashtra Housing and Area Development Act, 1976, as the State 
Government may, by general or special order, specify in this behalf. Such 
competent  authority,  Deputy  Chief  Engineer  or,  as  the  ease  may  be,  The 
other  officer  of  a  Board  shall,  after  inquiry,  record  his  decision,  which 
shall be final. 
 
 
SECTION 7A:  
 
REMOVAL OF DOUBT 
 
For  the  removal  of  doubt,  it  is  hereby  declared  that  clause  (ii)  of  sub‐section  (I)  of 
section  7  having  been  retrospectively  substituted  by  clause  (a)  of  section  6  of  the 
Maharashtra  Ownership  Flats  (Regulation  of  the  promotion  of  construction,  sale, 
management and transfer) (Amendment) Act, 1986 (hereinafter in this section referred 
to as “the Amendment Act”), it shall be deemed to be effective as if the said clause (ii) as 
so substituted had been in force at all material times; and the expression “or construct 
any  additional  structures”  in  clause  (ii)  of  sub‐section  (1)  of  section  7  as  it  existed 
before the commencement of the Amendment Act and the expressions “constructed and 
completed  in  accordance  with  the  plans  and  specifications  aforesaid”  and  “any 
unauthorised  change  in  the  construction”  in  sub‐section  (2)  of  section  7  shall, 
notwithstanding anything contained in this Act or in any agreement, or in any judgment, 
decree or order of any court, be deemed never to apply or to have applied in respect of 
the  construction  of  any  other  additional  buildings  or  structures  constructed  or  to  be 
constructed under a scheme or project of development in the layout after obtaining the 
approval of a local authority in accordance with the building rules or building bye‐laws 
or Development Control Rules made under any law for the time being in force. 
 
 
SECTION 8:  
 
REFUND OF AMOUNT PAID WITH INTEREST FOR FAILURE TO GIVE POSSESSION 
WITHIN SPECIFIED TIME OR FURTHER TIME ALLOWED IF 
 
(a)  the  promoter  fails  to  give  possession  in  accordance  with  the  terms  of  his 
agreement of a flat duly completed by the date specified, or any further date or 
dates agreed to by the parties, or 
 
(b)  the promoter for reason  beyond his  control and  of his  agents,  is unable  to  give 
possession of (he flat by the date specified, or a further agreed date and a period 
of three months thereafter, or a further period of three months if those reasons 
still  exist,  then,  in  any  such  case,  the  promoter  shall  be  liable  on  demand  (but 
without prejudice to any other remedies to which he may be liable) to refund the 
amounts  already  received  by  him  in  respect  of  the  flat  (with  simple  interest  at 
nine  percent  per  annum  from  the  date  he  received  the  sums  till  the  date  the 
amounts  and  interest  thereon  is  refunded),  and  the  amounts  and  the  interest 
shall be a charge on the land and the construction if any thereon in which the flat 
is or was to be constructed, to the extent of the amount due, but subject to any 
prior encumbrances. 
 
 
SECTION 9:  
 
NO MORTGAGE ETC., TO BE CREATED WITHOUT CONSENT OF PARTIES AFTER 
EXECUTION OF AGREEMENT FOR SALE 
 
No promoter shall, after he execute an agreement to sell any fiat, mortgage or create a 
charge on the flat or the land, without the previous consent of the persons who take or 
agree to take the flats, and if any such mortgage or charge is made or created without 
such previous consent after the agreement referred to in section 4 is registered, it shall 
not affect the right and interest of such persons. 
 
 
 
 
 
 
 
 SECTION 10:  
 
PROMOTER TO TAKE STEPS FOR FORMATION OF CO­OPERATIVE SOCIETY OR 
COMPANY 
 
(1)  As  soon  as  a  minimum  number  of  persons  required  to  form  a  co‐operative 
society or a company have taken fiats, the promoter shall within the prescribed 
period submit an application to the Registrar for registration of the organisation 
of persons who take the flats as a co operative society or, as the case may be, as a 
company; and the promoter shall join, in respect of the flats which have not been 
taken, in such application for membership of a co‐operative society or as the case 
may  be  of.  a  company.  Nothing  in  this  section  shall  effect  the  right’  of  the 
promoter to dispose of the remaining flats in accordance with the provisions of 
this Act. 
 
(2)  If  any  property  consisting  of  building  or  buildings  is  constructed  or  to  be 
constructed 2[and the promoter submits such property to the provisions of the 
Maharashtra  Apartment  Ownership  Act,  1970,  by  executing  and  registering  a 
Declaration as provided by that Act] then the promoter shall inform the Registrar 
as define in the Maharashtra Co operative Societies Act, 1960, accordingly; and in 
such cases, it shall not be lawful to form any co‐operative society or company. 
 
1.  Section 10 was renumbered as sub‐section (1) of that section and sub‐
section (2) was added by Mah. 15 of 1971. Sch. 
 
2.  This portion was substituted for the portion beginning with “and the 
apartment takers propose to submit” and ending with “as required by that 
Act” by Mali. 53 of 1974, s. 6(a). 
 
3.  The words “and each apartment owner shall  be  entitled to  the exclusive 
ownership  and  possession  of  his  apartment  as  provided  in  the  first 
mentioned Act”, were deleted, ibid. S. 6 
 
 
SECTION 11:  
 
PROMOTER TO CONVEY TITLE, ETC. AND EXECUTE DOCUMENTS, ACCORDING TO 
AGREEMENT 
 
A  promoter  shall  take  all  necessary  steps  to  complete  his  title  and  convey,  to  the 
organisation  of  persons,  who  take  flats,  which  is  registered  either  as  a  co‐operative 
society  or  as  a  company  as  aforesaid,  or  to  an  association  of  flat‐takers  [apartment‐
owners]  his  right,  title  and  interest  in  the  land  and  building,  and  execute  all  relevant 
documents therefor in accordance with the agreement executed under section 4 and if 
no  period  for  the  execution  of  the  conveyance  is  agreed  upon,  he  shall  execute  the 
conveyance within the prescribed period and also deliver all documents of title relating 
to the property which may be in his possession or power. 
 
 
SECTION 12:  
 
GENERAL LIABILITIES OF FLAT­TAKER 
 
(1)  Every  person  who  has  executed  an  agreement  to  take  a  flat  shall  pay  at  the 
proper time and place the price, his proportionate share of the Municipal taxes, 
water  and  electricity  charges,  ground  rent  (if  any)  and  other  public  charges  in 
accordance  with  his  agreement  with  the  promoted  and  where  the  co  operative 
society or company of persons taking the flats is to be constituted, co‐operative 
in the formation of such society or company, as the case may be. 
 
(2)  Any  person  who  has  executed  an  agreement  to  take  a  flat  and  who,  without 
reasonable excuse, fails to comply with or contravenes sub section (1) shall, on 
conviction, be punished with fine which may extend to two thousand rupees. 
 
 
SECTION 12A:  
 
MANAGER NOT TO CUTOFF, WITHHOLD, CURTAIL OR REDUCE ESSENTIAL SUPPLY 
OR SERVICE 
 
(1)  No person, who is a promoter, or who is in‐ charge of management or connected 
with  the  management  of  a  block  or  building  of  flats,  whether  as  member  of  a 
managing  committee.  director,  secretary  or  otherwise,  or  is  responsible  for  the 
maintenance  thereof  (herein  after  in  this  section  referred  to  as  the  manager”) 
shall, without just and sufficient cause, either by himself or through any person, 
cut  off,  withhold,  or  in  any  manner  curtail  or  reduce,  any  essential  supply  or 
service  enjoyed  by  the  person  who  has  taken  a  flat  (or  by  any  person  in 
occupation thereof through or under him) in respect of the flat taken or agreed 
to be taken by him. 
 
(2)  The person who has taken or agreed to take the flat or the occupier may, if the 
manager has contravened the provisions of sub‐section (I), make an application 
to the Court for a direction to restore such supply or service. 
 
(3)  If the Court on enquiry finds that the applicant or the person through or under 
whom  he  is  in  occupation  has  been  in  enjoyment  of  the  essential  supply  or 
 service,  and  that  it  was  cut  off  or  withheld  or  curtailed  or  reduced  by  the 
manager  without  just  and  sufficient  cause,  the  Court  shall  make  an  order 
directing  the  manager  to  restore  such  supply  or  service  before  a  date  to  be 
specified in the order. 
 
(4)  The  manager  who  fails  to  restore  the  supply  or  service  before  the  date  so 
specified,  shall  for  each  day  during  which  the  default  continues  thereafter,  be 
liable  upon  a  further  direction  by  the  Court  to  that  effect,  to  fine  which  may 
extend to one hundred rupees. 
 
(5)  Notwithstanding anything contained in any law for the time being in force 
 
(a)  In Greater Bombay, the Court of Small Causes, Bombay, 
 
(b)  In  any  area  for  which  a  Court  of  Small  Causes  is  established  under  the 
Provincial Small Cause Courts Act, 1887, such Court, and 
(c)  Elsewhere,  the  Court  of  the  Civil  Judge  (Senior  Division),  shall  have 
jurisdiction to decide any application made under sub‐section (2), and no 
other  Court  shall  have  jurisdiction  to  entertain  such  application.  No 
appeal shall lie from any order made on such application; but in Greater 
Bombay  a  bench  of  two  judges  of  the  Court  of  Small  Causes,  Bombay 
which  shall  not  include  the  Judge  who  made  such  order,  and  elsewhere 
the  District  Court,  may  for  the  purpose  of  satisfying  itself  that  the  order 
made  was  according  to  law,  call  for  the  case  in  which  such  order  was 
made and the Bench or Court aforesaid or the District judge or any Judge 
to  which  the  case  may  be  referred  by  the  District  Judge,  shall  pass  such 
order with respect thereto as it or he thinks fit. 
 
(6)  Any  manager  who  contravenes  the  provisions  of  sub‐section  (1)  shall,  on 
conviction be punished with imprisonment for a term which may extend to three 
months, or with fine, or with both. 
 
(7)  The offence under sub‐section (6) shall be cognizable, and shall not be triable by 
any Court inferior to that of a 1[Metropolitan Magistrate, or a Judicial Magistrate 
of the First Class]. 
 
Explanation I. ‐ In this section, essential supply or service includes the supply of 
water, electricity, lights in passages and on stair‐cases, and lifts and conservancy 
or sanitary service. 
 
Explanation  II.  ‐  For  the  purposes  of  this  section,  withholding  any  essential 
supply or service shall include acts or omissions attributable to the manager on 
 account of which the essential supply or service is cut off by the local authority 
or any other competent authority. 
 
1.  These words were substituted for the words “Presidency Magistrate or a 
Magistrate of the First Class” by Mah.12 of 1986, s. 3. 
   
 
 
SECTION 13:  
 
OFFENCES BY PROMOTERS 
 
(1)  Any promoter who, without reasonable excuse, fails to comply with, or 
contravenes, the provisions of section 3,4, 5 (save as provided in sub‐section (2) 
of this section), 10 or 11 shall, on conviction, be punished with imprisonment for 
a term which may extend to three years or with fine, or with both. 
 
(2)  Any promoter who commits criminal breach of trust of any amount advanced or 
deposited with him for the purposes mentioned in section 5 shall, on conviction, 
be  punished  with  imprisonment  for  a  term  which  may  extend  to  five  years,  or 
with fine, or with both. 
 
(3)  Any  promoter  who,  without  reasonable  excuse,  fails  to  comply  with,  or 
contravenes,  any  other  provision  of  this  Act  or  of  any  rule  made  thereunder, 
shall,  if  no  other  penalty  is  expressly  provided  for  the  offence,  be  punished,  on 
conviction, with imprisonment for a term which may extend to one year, or with 
fine which may extend to ten thousand rupees, or with both. 
 
 
 
SECTION 13A:  
 
POWER OF MAGISTRATE TO PASS SENTENCES UNDER THIS ACT 
 
Notwithstanding  anything  contained  in  the  Code  of  Criminal  Procedure,  it  shall  be 
lawful for a Metropolitan Magistrate or a Judicial Magistrate of the First Class to pass on 
any  person  convicted  of  any  offence  under  this  Act  a  sentence  of  imprisonment  or  of 
fine or both as provided in the relevant section of this Act, in excess of his powers under 
section 27 of the said Code. 
 
 
 
 
 SECTION 14:  
 
OFFENCES BY COMPANIES 
 
(1)  If  the  person  committing  an  offence  under  this  Act  is  a  company,  every  person 
who  at  the  time  the  offence  was  committed  was  in  charge  of,  and  was 
responsible to the company for the conduct of business by the company, as well 
as the company, shall be deemed to be guilty of the offence and shall be liable to 
be proceeded against and punished accordingly: 
 
Provided that, nothing contained in this sub‐section shall render any such person 
liable to such punishment provided in this Act if he proves that the offence was 
committed  without  his  knowledge  or  that  he  exercised  all  due  diligence  to 
prevent the commission of such offence. 
 
(2)  Notwithstanding anything contained in sub‐section (1), where an offence under 
this Act has been connected with the consent or connivance of, or is attributable 
to any negligence on the part of any director, manager, secretary or other officer 
of  the  company,  such director,  manager,  secretary  or  other  officer shall  also  be 
deemed  to  be  guilty  of  that  offence  and  shall  be  liable  to  be  proceeded  against 
and punished accordingly. 
 
Explanation. ‐ For the purposes of this section, ‐‐ 
 
(a)  “Company”  means  a  body  corporate  and  includes  a  firm  or  other 
association of individual and 
 
(b)  “Director” in relation to a firm means a partner in the firm. 
 
 
SECTION 15:  
 
POWER OF MAKE RULES 
 
(1)  The Stare Government may, subject to the condition of previous publication, by 
notification  in  the  Official  Gazette,  make  rules  for  carrying  into  effect  the 
provisions of this Act. 
 
(2)  In particular and without prejudice to the generality of the foregoing power such 
rules may provide for all or any of the following matters, namely ‐ 
 
(a)  under section 3, the particulars as respects the design and  the materials 
to  be  used in  the  construction  of the  building  and  the  other  information 
 and  documents  to  be  disclosed,  the  manner  in  which  disclosure  to  be 
made  and  the  documents  of  which  true  copies  shall  be  given  by  the 
promoter, 
 
1.  Clause (b) was substituted for the original by Mah 36 1986. s. 9. 
 
(b)  Under section 4, the form of agreement; 
 
(c)  Under section 10, the period within which the promoter shall submit an 
application for registration of a co‐operative society or a company; 
 
(d)  Under section 11, the period within which the promoter shall execute the 
conveyance; 
(e)  Any other matter which has to be, or may be, prescribed by rules. 
 
(3)  Every  rule  made  under  this  section  shall  be  laid  as  soon  as  may  be  after  it  is 
made before each House of the State Legislature while it is in session for a total 
period of thirty days which may be comprised in one session or in two successive 
sessions,  and  it,  before  the  expiry  of  the  session  in  which  it  is  so  laid  or  the 
session immediately following, both Houses agree in making any modification in 
the rule or both Houses agree that the rule should not be made, and notify such 
decision in the Official Gazette, the rule shall from the date of publication of such 
notification have effect only in such modified form or be of no effect, as the case 
may  be;  so  however  that  any  such  modification  or  annulment  shall  be  without 
prejudice to the validity of anything previously done or omitted to be done under 
that rule. 
 
 
SECTION 16:  
 
ACT TO BE IN ADDITION TO TRANSFER OF PROPERTY ACT AND TO OVER RIDE 
CONTRACT TO THE CONTRARY 
 
The provisions of this Act, except where otherwise provided, shall be in addition to the 
provisions of the Transfer of Property Act, 1882, and shall take effect notwithstanding 
anything to the contrary contained in any contract. 
 
 
 
 
 
 
 
 SECTION 17:  
 
APPLICATION OF CERTAIN PROVISIONS TO FLATS ALREADY IN EXISTENCE 
 
As  respects  flats  which  on  the  commencement  of  this  Act  have  already  been 
constructed,  or  converted,  the  provisions  of  sections2,  6,8,9,10,11,  12,13,14,15  and  l6 
apply with the following modifications, that is to say 
 
(a)  In section 2, in clause ( the words “means a person who constructs” shall be read 
as if the words “means a person who has constructed” had been substituted; 
 
(b)  In  section  8,  if  the  date  specified  or  agreed  to  has  already  passed  at  the 
commencement of this Act, then the promoter shall give possession within three 
months from such commencement of this Act; and if for any reasons beyond his 
control and of his agent, the promoter has been unable to give possession of the 
flat  within  three  months  from  such  commencement,  he  shall  give  possession 
thereof within a period of three months thereafter, or a further period of three 
months if those reasons still exist; and thereafter the promoter shall be liable on 
demand to refund the amounts on the terms and conditions provided in the said 
section; 
 
(c)  In section 9, the words and figure “after the agreement referred to in section 4 is 
registered”  shall  be  read  as  if  the  words  “after  the  commencement  of  this  Act” 
had been substituted; 
 
(d)  In section 10, the words “As soon as a minimum number of persons required to 
form  a  co‐operative  society  or  a  company  have  taken  flats,  the  promoter  shall 
within the prescribed period” shall be read as if the words “Where the minimum 
number  of  persons  required  to  form  a  co‐operative  society  or  a  company  have 
taken flats, the promoter shall within three months from the commencement of 
this Act” had been substituted; 
 
(e)  In section 11, the words and figure “in accordance with the agreement executed 
under section 4” shall be read as if the words “in accordance with any agreement 
made  in  respect  thereof”  had  been  substituted  and  the  words  “within  the 
prescribed period” shall, be read as if the words “within three months from the 
commencement of this Act” had been substituted. 
 
 
 
 
 
 
 SECTION 18:  
 
ACT NOT TO APPLY TO HOUSING AND AREA DEVELOPMENT AUTHORITY AND 
BOARDS 
 
Nothing in this Act shall apply to the Maharashtra Housing and Area Development 
Authority and the Boards established under the Maharashtra Housing and Area 
Development Act, 1976.