Pengkelasan , penggunaan dan hak hak ke atas tanah
- 1. Pengelasan, Kategori, Penggunaan, Rampasan & Hak-hak Pemilik ke atas Tanah I. Pengelasanadalah berdasarkandari sudut lokasinya(s. 51) A. Kebolehlupusan berdasarkan pengelasan 1. Tanah atas garis pantai boleh 2. Selain daripada tu x leh langsung dilupukan II. Kategori tanah berdasarkanjenis kegunaannya (s.52) Pengelasantanah tanah di atas garis pantai tanah bandar tanah pekan tanah desapinggirpantai dasar laut Jenis tanah pertanian bangunan perindustrian
- 2. III. Tujuan pengelasan dan kategori B. Pembangunan teratur dan tersusun (contoh kawasan industri akan kurangkan kepadtan penduduk untuk menjaga kesihatan awam) C. Maximum untilisation D. Identification for future acquisition IV. Penggunaan Tanah adalah tertakluk kepada SYARAT-SYARAT TERSIRAT A. Syarat Tdk termasuk apa2 sekatan kepentingan atau apa2 syarat samada nyata atau tersirat dlm mana2 perjanjian yg PBN adalah bukan satu pihak B. Dikenali sbg syarat tersirat sebab x ditulis secara khusus dalam document of title (kena cek ktn syarat2 tu) Syarat tersirat bagi tanah Seksyen Contoh syarat pertanian 115 Kena continually cultivated bangunan 116 Kena bina within 2 years perindusrian 117 Kena mula operasi dalam masa 3 tahun C. Kalau syarat tersirat conflict dengan syarat nyata, maka syarat nyata akan prevail : 115(3), 116(3), 117 (2) 1. Konsep ni hanya terpakai selepas KTN dikuatkuasakan pada 1/1/1966 D. Untuk tanah yang didaftarkan sebelum 1/1/ 1966, ikut s. 54 (a)tanah desa, pekan, bandar ynag dipegang oleh Pejabat Tanah: syarat nyata iaitu untuk pertanian shj (b) tanah bandar dan pekan yang dipegang oleh Pejabat Pendaftar, syaratnya ialah tidak digunakan untuk pertanian dan perindustrian 1. Contoh kes sebelum KTN dikuatkuasakan : Garden city Bhd v Collector of land revenue
- 3. Untuk membuat permohonanp pecah lot tanah, pemilik diminta untuk mohon penggunaan tukar syarat. Antara syarat kelulusan pertukaran tu, pemilik kena bersetuju yang dorg kena bayar premium tambahan n terima tanah as leasehold bukan lagi freehold-diax setujuso teruskan pembangunan-tanah kena forfeit-cabar fasal cap getah atas IDT Issue: Sama ada tanah di bwh Pajakan Negeri dan telah diendors di atas IDT perkataan âpajakan untuk tanah pertanianâ boleh digunakan utk mendirikan bangunan selepas KTN? Held: sbb kes ni dah lama en so mahkamah privy kata sbbkan tulisan tu dah tak jelas so x leh terhadkan pengunnaan kepada pertanian shj V. Pengunaan tanah tertakluk kepada SYARAT NYATA juga A. Budi bicara mahkamah untuk tentukan syarat nyata tidak terhad masa pemberian milik dibuat sahaja B. Tetapi kuasa PBN untuk tentukan syarat nyata semasa permohonan ubah syarat di bawah s. 124 telah banyak kali dinyatakan oleh mahkamah sebagai terhad. 1. Pengarah Tanah dan Galian v Sri Lempah Enterprise Facts ďˇ the applicant , registered proprietor of a land held in perpetuity- applied to the federal government for sub-division of the land, plus conversion to have the express condition to allow the applicant to put up a hotel. ďˇ SA informed = that the application would be approved on condition not the title in perpetuity but a lease of 99 years. ďˇ SA argued that section 124(5)(c) is wide enough for the land exco. to impose such a condition. Issue whether s, 124(5)(c) is wide enough to curtail the exercise of those rights by the imposition of a new condition, which has the effect of changing the very character of the grant the appellants now hold Held ďˇ The local planning authority is empowered to grant permission to develop land 'subject to such conditions as they think fit'. ďˇ But this does not mean that they have an uncontrolled discretion to impose whatever conditions they like". ďˇ In this case, that the committee does not have the power it claims to have.
- 4. 2. Ipoh Garden v Pengarah Tanah Galian Facts applicant asked for an order that the decision of the respondent pursuant to the application for sub-division of the applicant in respect of certain lands be varied because it need to surrender its freehold title. applicant also asked the court to direct the respondent to approve the application for sub- division without imposing the conditions objected to. Held (1) to impose conditions for the approval of the application for sub-division which were ultra vires the National Land Code; (2) the application for sub-division should be referred back to the relevant authority for reconsideration according to law. C. Kuasa PBN untuk tentukan syarat nyata dan sekatan kepentingan 1. Punca kuasa : s.120 2. Syarat2 yang boleh dikenakan : s. 121 n 122 3. Kalau ada undang2 kecil yg bercanggah dengan syarat dan kepentingan, s.108 kata syarat nyata akan prevail 4. Syarat nyata n sekatan pentingan mesti tertera di dalam dokumen hak milik VI. Pengunaan tanah tertakluk kepada SEKATAN KEPENTINGAN juga A. S. 105 : setiap syarat dan sekatan akan mula berkuat kuasa dari tarikh pemberian milik tanah 1. Dr Ti V Pendaftar Geran-Geran Tanah Negeri Selangor Fakta ďˇ Sekatangan kepentingan yang terlibat di dalm kes ini ialah dr ti tidak dibenarkan untuk memindah milimatau memajak tanah yang diberi kepadanya dalam temphn15 tahun yang pertama. ďˇ Tanah diberi milik pada1964 tetapi pendaftaran berlaku pada 1967 (lepas bayar premium dan fee)
- 5. ďˇ 1980, dr tee nak jual Held ďˇ Sek 78(3) : pemberianmilik hanya akan berkuatkusa selepas hak milik didaftarkan, so sekatan kepentingan bermula selepas 1967, dr ti x leh jual sbb tak cukup 15 tahun VII. Rampasan/ Forfeiture A. Is a power of SA to take back alienated land from registered proprietor krn dua sbb tu B. For non-payment (s. 100) 1. Sewaan akan menjadi hutang pada bulan januari setiap tahun kalau x dibayar, bila jadi hutang SA boleh forfeit 2. Procedure 97(1): Land Administrator bagi notis of demand form 6A 97 (2) : LA endorce notisto dalam dokumen hak milik a. Pow hing v Register of Titles, Malacca The endorsement is a mandatory requirements, the failure of land administrator render the forfeiture to be invalid Rationale : to give notice to all existing and prospective interest in the land that a forfeiture is imminent if proprietor tak comply with the notice 98(1): LA serve the notice to the concened bodies under s. 98 (1) a. Bank boleh bayarkan dulu tunggakan sewa tahunan lepas tu boleh claim balik kat tuan tanah, kalau dia x nk bayar s. 98(3) (a) bank boleh take civil action kat court 99 : kalau tunggakan daah bayar, the notice will cease to take effect 100 : klau tetap gak tak bayar sampai la temph notis tu tamat, LA akan keluarkan perintah rampasan
- 6. 130(1) âborang 8A : LA akan wartakan notis rampasan dalam borang 8A C. For breach of condition both express and implied (s. 127 (1)(a)) 1. Nature of condition (s.103) Type of nature Examples of implied condition Conditions requiring continuous performance ďˇ 115 (e) : untuk tanah pertanian ,tanama kena berterusan ďˇ 116 (1) (c) : untuk tanah bangunan, semua bangunan kena sentiasa repair/ jagabaik ďˇ 125 (1) : ada breach kalau x continue buat Condition subject to a fix term (can be either to act to refrain) Do: 116 (1)(a) : untuk tanah bangunan, bangunan must be erected within 2 years 2. Example of breach of express condition: Collecter of Land Revenue v South Malaysia Industries Bhd Industrial Land is alienated to respondent and subjected to two express conditions (soly erection of a company and use for light industry). It rented out the land and the tenant use the land for storing of industrial chemicals and fertilisers. Held : not legitimate purpose under the lease and breach the condition D. Upon breach, PBN ada choice of proceedings 1. Ada dua pilihan 127(1A) : send a notice to fine the registered proprietor 128 : send a notice to remedy the breach 2. Kalau pemilik x comply pada mana2 notis kat atas, s. 129: LA can holding an enquiry ( tindakan untuk menguatkuasakan) to forfeit the land
- 7. E. Procedure to forfeit 1. Form 7B : Untuk penguatkuasaan tu, LA kena issue notis 7B (notis tunjuk sebab) dulu kepada pemilik tanah and bagi pada pihak2 berkepentingan bawah s. 98(1) Pemilik tanah kena muncul di hadapan LA sebelum tempoh notis tu habis 2. 129(4) : LA akan buat enquiry/ siasat untuk tahu kenapa the land should not be forfeited 3 courses of action Kalau breach dah remedied, notice to forfeit akan dibatalkan PBN boleh extent masa untuk remedy the breach n PBN kena specify tindakan yang perlu dilakukan untuk remedi the breach a. Che Minah v Peentadbir Tanah Daerah Pl, the registered proprietor for agriculture land tapi dia ada bina surau n kedai so tanah dia kena forfeit and def mintak pl tunjuk sbb knp tanah dia x dirampas, pastu def made an order, pl kena remedi kan that breach within 15 days. Court held kegagalan def specify what she should do to remedy the land adalah satu kesalahan sbb tu mandatory requirements 3. S. 130 (1): notis rampasan akan diwartakan menggunakan borang 8A dan rampasan akan dikuatkuasakan F. Kesan sekiranya tanah dirampas 131 ďˇ Tanah akan dikembalikan kepada SA ďˇ Discharged from any sort of ownership 132 SA boleh re alienate kat org lain kalau x de org appeal (lepas 3 bulan), kalau da appeal, kena tunggu selesai appeal Pemungut hasil tanah v UMBC SA akan dapat any builidings existing on the land without having to pay any compensation
- 8. G. Selepas tanah dirampas, pemilik boleh ambil tindakan 1. Kalau ada ground nak appeal, then appeal under 134, read together with 418 Appleal Kena buat within 3 months ada dua je ground nak appeal a. PBN failed to comply with the requirement of NLC provision (Pow Hing v Register of Title Malacca b. the order of forfeiture is made contrary to provision under NLC 2. 134(2): Kalau appeal on the grounds yg x dibernarkan, mmg x kan dpt - UMBC v Pemungut Hasil Kota Tinggi Appeal against for forfeiture on the ground of equtable relief was dismissed 3. Klau x de ground nak appeal, apply annulment under 133 (bayar ganti rugi) Absolute discretion of SA sama ada nak annul ke tak, kalau dapat annul, ada balasan yang pmilik kena buat If forfeiture for non payment, bayar maksimum 6 kali ganda jumlah yang dia hutang If forfeiture for breach of condition, bayar kos perbelanjaan disebabkan oleh rampasan tu VIII. Hak Pemilik A. s.44(1): any person or body whom land has been alienated, reserved land has been leased or a temporary occupation license has been granted in respect of any land. Shall be entitled to ; (a) The right of air space. (b) The right to support of land.
- 9. (c) The right of access. B. Sek. 44(1)(a) :Penikmatan udara & tanah secara eksklusif setaka munasabah utk penikmatan itu 1. Di dalam sistem toren, penikmatan tanah adalah terhad, sebab ada perkataan munasabah mengikut undang2 2. Konsep pemilik memiliki tanah dari perut bumi hingga ke langit berdasarkan legal maxim âUjus est solumejus est usque ad coelom et at inferosâ yang bermaksud Pemilik memiliki segalanya merangkumi seluruh ruang udara hingga ke pusat bumi TIDAK TERPAKAI 3. Jika berlaku perlanggaran, mulakan tindakan dibawah undang-undang tort: Pencerobohan Kacau ganggu Sek.19(2) Akta Penerbangan Sivil 1969: Bayar ganti rugi Boleh mintak remedi damages or injunksi C. Right to air space: Sejauh mana seseorg pemilik tanah boleh menguatkuasakan hak terhadap ruang udara atas tanahnya? Pasal Kapal terbang (protection of right of air craft) 1. Lacroix v Queen (kes kanada) konsisten dengan Sek. 19 Akta Penerbangan Sivil 1969 Malaysia Pemilik minta ganti rugi sebab pemerintah buat satu laluan bagi kapal terbang di atas tanahnya tapi gagal buktikan kerugian yang dia alami Held: Pemilik tanah punya hak terhad berkaitan dgn ruang udara di atas tanahnya. Ia terhad kpd apa yg ia boleh miliki atau duduki bagi kegunaan dan penikmatan tanahnya. dengan mendirikan bangunan atau struktur di atas anahnya, ini tdk bermakna ia mempunyai possessi ke atas ruang udara ke atasnya
- 10. 2. Sek. 19 Akta Penerbangan Sivil 1969 Malaysia : Melarang pemilik untuk menjadikan penerbangan di atas tanahnya sebagai asa tindakannya, (Bernstein v Skyviews) dia kena buktikan aktiviti kapalterbang menyebabkan kerosakan/ kacau ganggu seperti keluar asap dari kapalterbang & sebabkan pencemaran udara yg teruk hingga ganggu pemilik utk menikmati haknya sbb (Swetland v Curtis Airport Corporation) a. Kapal terbang yg melalui ruang udara atas permukaan tanah milik seseorg bukan suatu pencerobohan selagi tdk jejaskan kegunaan & kenikmatannya b. Memandangkan ruang udara yg mungkin tdk boleh diduduki oleh plaintiff, maka tdk berhak utk halang org lain menggunakan tanahnya c. Had suatu ruang udara di mana pemilik tanah boleh menduduki ruang udara ditentukan mengikut keadaan kes. Fasal selain kapal terbang 3. Karuppannan v Balakrishnen Side windows of Aâs hotel protrude into Râs land. S44(1)(a) gave R exclusive use and enjoyment of air space above surface of land though not right to heaven above. A has no right to encroach into airspace of Râs land unless he allows it. 4. Woolerton v Richardson Constain Ltd : mahkamah kena seimbangkan kepentingan hak eksklusif pemilik dan hak org awam Facts ada pembinaan sebelah tanah owner, masa pembinaan pejabat pos tu, ada crane telah masuk dalam tanah sebelah dan bila stop, crane tu hang yang mana stone yang tergantung tu asik bergoyang bila berangin, so the owner mintak injunction untuk stopkan pembinaan pejabat pos tu Held walaupun defendan dibernarkan untuk teruskan tapi dia kena take precautionary steps by trying to reduce the risk of endangering the neighbour. Sebabkan pembinaan defendan
- 11. untuk public purpose dan defendang setuju dengan arahn mahkamah so pembinaan itu dibenarkan. D. Sek. 44(1)(b) : Hak pengantungan ke atas tanah 1. Rasional : Sesuatu tanah tdk blh secara fizikal berdiri dgn sendirinya, thus A landowner is to have the land supported by neighbouring land as well as right not to have that support removed. It is a duty of the adjacent owner to support and not do something on his land or property that might endanger the property of others. 2. Sebelum NLC enfore, kita pakai Dalton principle: hanya lepas 30 tahun milik tanah, baru dapat hak pergantungan ni, tapi kita dah x pakai prinsip ni 3. Peruntukan : Right to support of land in natural state by adjacent land and all other natural rights subsisting in respect thereof. 4. hak yang bersyarat bukan mutlak (perlu penuhi elemen baru dapat hak tu) Tanah yg terltk di paras yg bawah memberi pergantungan kpd tanah di paras atas Tanah itu bersebelahan(hak milik mesti asing) Tanah tersebut mestilah dlm keadaan semula jadi untuk dpt hak pergantungan a. Maksud natural: unburdened with buildings or unweakend by excavation b. Madam Chah Siam v Chop Choy Kong Kongsi Facts ďˇ the mine is a deep open cast mine worked by monitor. ďˇ the working face of the mine was approaching near to the boundary next to the pond. ďˇ On one night, the bank of the pond gave away and the water of the pond poured into the mine bearing away the greater part of the fish in the pond. Held ďˇ The rule set out in Salmond Treatise Law of Torts is : Every piece of land has a natural easement of support from the adjoining land
- 12. ďˇ If additional support is needed because of alteration, right must be acquired by grant, prescription ďˇ Thus, the land which contains the pond was entitled to such a degree of support as it would have required in its unexcavated condition, and had no right to the additional support required by reason of its weakened state Tdk terdpt apa-apa kekukuhan tambahan (additional support) yg diberikan terhadap tanah itu a. Konsep asal: the owner cannot expect additional support from the adjacent land if his land is proven to be in its weakened state. b. But according to salmon treaties : The right to require additional support must acquire by grant, prescription or otherwise. c. Wong See Lee v Ting Siik Lay Held ďˇ duty of care owed by landowners to their neighbours not to disturb or withdraw natural right to support should no longer be questioned in this country as a cause of action in negligence and/or nuisance, where the breach of such duty has caused injury to the adjoining property. ďˇ easement is a right attaching to one piece of land entitling the owner thereof to exercise some right over adjacent land in other ownership âŚAmong recognised easements are right of way, right to oght, watercourse and support of buildingsâ. ďˇ Easement must be registered. E. S. 44(1)(c) :The right of access to foreshore and seabed 1. Landowner has right to access to land which abuts on foreshore or any river or public place subject to any express provision in document of title, lease or license. 2. S46(1) If any part of land is affected by encroachment by sea or any river it shall revert to and vest in State Authority in accordance w provision of S49.
- 13. 3. Re Sithambaram Chettiar A was owner of land in 1925 adjoined in sea. Sea encroach upon land and whole or major part of land submerged in water. Sea gradually retreat and whole of it became above high water mark. Collector refused claim of A over land that A failed to establish claim to land by virtue of imperceptible advance of water mark over period of years which became property of Crown. Owner of land which becomes gradually and imperceptibly covered by sea is entitled to regain possession of ut if it subsequently becomes high and dry by gradual recession of water. F. Rights Below the surface 1. Karuppannan v Balakrishnen A bought hotel whose sewerage system, manholes and septic tanks encroached on Râs land. R intended to build on land by owing to trespass cannot. R get injunction and compel A remove encroachments. G. Hak sampingan : s. 45 (hak untuk keluar, pindah dan angkat batu serta guna hasil hutan selagi mana di dalam kawasan tanahnya)