Chất lượng thẩm định dự án đầu tư tại sở giao dịch ngân hàng, 9đ

Chuyên đề cuối khóa Học viện Tài chính
SV:Đàm Văn Hưng Lớp: K45/11.111
LỜI MỞ ĐẦU
Xã hội ngày càng phát triển, cùng với nó là một nhu cầu ngày càng cao của
loài người. Để thoả mãn nhu cầu đó, hoạt động đầu tư trên toàn thế giới nói chung
và Việt nam nói riêng diễn ra ngày càng nhiều với quy mô ngày càng lớn, đặc biệt
là các hoạt động đầu tư theo dự án.
Tuy nhiên, không phải bất cứ một dự án đầu tư nào cũng mang lại hiệu quả
như mong muốn của người lập mà trong nó luôn chứa đựng rủi ro. Hậu quả của các
rủi ro đối với hoạt động đầu tư đã và đang làm hao tổn một lượng nguồn lực xã hội
rất lớn.
Đầu tư là hoạt động thiết yếu để thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của loài
người. Nhưng trước khi tiến hành triển khai dự án đầu tư thì việc khẳng định tính
khả thi của dự án cùng với các biện pháp đối phó với những tình huống xấu xảy ra
trong tương lai là điều hết sức cần thiết nhằm hạn chế tối đa những thiệt hại cho xã
hội đó là hoạt động thẩm định.
Xuất phát từ những suy nghỉ trên, trong quá trình thực tập tại Sở giao dịch
NHTMCP Quốc Tế Việt Nam em đã chọn đề tài “Giải pháp nâng cao chất lượng
thẩm định dự án đầu tư tại sở giao dịch NHTMCP Quốc Tế Việt Nam”
Chuyên đề này gồm 3 chương:
Chương 1: Phương pháp luận về thẩm định dự án đầu tư.
Chương 2: Thực trạng nghiệp vụ thẩm định dự án đầu tư tại Sở giao dịch
NHTMCP Quốc Tế Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng nghiệp vụ thẩm định dự án đầu tư
tại Sở giao dịch NHTMCP Quốc Tế Việt Nam.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy cô trong khoa Tài Chính Doanh
Nghiệp, đặc biệt là sự chỉ bảo tận tình của cô Bạch Thị Thanh Hà cùng sự giúp đỡ
ân cần của các anh chị cán bộ tại Phòng khách hàng doanh nghiệp Sở giao dịch
NHTMCP Quốc Tế Việt Nam đã tạo điều kiện cho em hoàn thành tốt chuyên đề
này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà nội, tháng 4 năm 2011
Sinh viên
Đàm văn Hưng

CHƯƠNG I:
PHƯƠNG PHÁP LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ.
1.1. Dự án đầu tư và thẩm định dự án đầu tư.
1.1.1 Dựán đầu tư.
Đầu tư là hoạt động sử dụng vốn trong một thời gian khá dài nhằm mục
đích thu lại lợi nhuận.
Về bản chất, dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn
để xây dựng mới, mở rộng hoặc hiện đại hoá các tài sản cố định nhằm đạt
được sự tăng trưởng về số lượng và nâng cao chất lượng của sản phẩm trong
một khoảng thời gian xác định.
Về hình thức thể hiện, dự án đầu tư là tài liệu trong đó nghiên cứu một
cách đầy đủ, khoa học và toàn diện toàn bộ nội dung các vấn đề có liên quan
đến công trình đầu tư, nhằm giúp cho việc ra quyết định đầu tư được đúng
đắn và đảm bảo hiệu quả của vốn đầu tư .
1.1.2. Thẩmđịnh dự án đầu tư.
1.1.2.1. Khái niệm vềthẩm địnhdự án đầu tư.
Thẩm định dự án đầu tư là quá trình một cơ quan chức năng (nhà nước
hoặc tư nhân) thẩm tra, xem xét một cách khách quan, khoa học và toàn diện
về các mặt pháp lý, các nội dung cơ bản ảnh hưởng đến hiệu quả, tính khả thi,
tính hiện thực của dự án, để quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư....
Với các ngân hàng thương mại do đặc thù của mình nên có một cách nhìn
nhận cụ thể hoá hơn về khái niệm thẩm định. Theo đó, thẩm định dự án được
hiểu là: việc tổ chức một cách khách quan, toàn diện các nội dung cơ bản liên
quan đến tính khả thi và khả năng hoàn trả vốn đầu tư của dự án để phục vụ
cho việc xem xét, quyết định cho khách hàng vay vốn đầu tư dự án.

1.1.2.2.Mụcđích của thẩm địnhdự án đầu tư
- Đối với chủ dự án: Là người bỏ vốn ra để thực hiện dự án với mục tiêu
mang lại lợi nhuận, họ phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính khả thi của dự
án. Do đó, trước khi dự án được triển khai, chủ đầu tư phải tiến hành thẩm
định dự án với mục đích đánh giá khả năng sinh lời của dự án. Hơn nữa, trong
một giai đoạn nhất định thì chủ đầu tư luôn có nhiều dự án khác nhau, việc
triển khai cùng một lúc nhiều dự án là rất khó. Vì vậy, chủ đầu tư tiến hành
thẩm định các dự án này với mục đích đánh giá khả năng sinh lời của mỗi dự
án cũng như ưu, nhược điểm của chúng qua đó lựa chọn dự án tối ưu để đầu
tư đồng thời hạn chế một cách tối đa các rủi ro co thể xảy ra.
- Đối với các nhà đầu tư: Là người tài trợ cho dự án, để đảm bảo thu về
cả gốc và lãi thì trước khi quyết định cho vay, các NHTM đều tiến hành thẩm
định dự án đầu tư. Như vậy, đối với các ngân hàng mục đích của thẩm định
không chỉ là đánh giá tính khả thi, tính hiệu quả của dự án mà quan trọng hơn
đó hoàn là khả năng trả vốn đầu tư, hoàn trả cả gốc và lãi từ khoản vốn mà
chủ đầu tư đã vay ngân hàng .
- Đối với các cơ quan quản lý nhà nước: Là người quyết định xem nên đầu tư
nguồn lực xã hội vào lĩnh vực nào. Với vai trò của mình các cơ quan quản lý
Nhà nước tiến hành thẩm định dự án với mục đích kiểm tra sự cần thiết, hiệu
quả kinh tế - xã hội của dự án cũng như những ảnh hưởng tích cực lẫn tiêu
cực của dự án đối với cộng đồng, với môi trường sinh thái... Qua đó quyết
định dự án nào được triển khai, dự án nào được triển khai trước để đảm bảo
hiệu quả cao nhất của nguồn lực xã hội.
1.2. Nghiệpvụ thẩm định dự án đầu tư trong Ngân hàng thương mại.
1.2.1 Sựcần thiết của thẩm định dự án đầu tư tại các NHTM.
Hoạt động chủ yếu của NHTM là đi vay để cho vay. Do đó để đảm bảo
an toàn và phát triển trong kinh doanh thì các NHTM phải đảm bảo thu cả gốc
và lãi các khoản cho vay của mình. Tuy nhiên, hoạt động của các ngân hàng

luôn chứa đựng khả năng xảy ra rủi ro như: rủi ro về tín dụng, rủi ro về thanh
toán, rủi ro về chuyển hoán vốn, rủi ro về lãi suất, rủi ro về hối đoái.... Trong
đó rủi ro trong các khoản cho vay của ngân hàng là rất lớn đặc biệt là đối với
các khoản vay trung và dài hạn mà hậu quả do nó gây ra có thể tác động nặng
nề đến các hoạt động kinh doanh khác, thậm chí đe doạ sự tồn tại của NHTM.
Rủi ro tín dụng là điều không thể tránh khỏi trong hoạt động cho vay của
NHTM, tuy nhiên có thể giảm thiểu thông qua công tác thẩm định dự án đầu
tư, thẩm định khách hàng vay vốn. Bởi vì, thẩm định dự án đầu tư, thẩm định
khách hàng sẽ giúp cho ngân hàng:
- Có quyết định chủ trương bỏ vốn đầu tư đúng đắn có cơ sở đảm bảo
hiệu quả của vốn đầu tư.
- Phát hiện và bổ sung thêm các giải pháp nhằm nâng cao tính khả thi
cho việc triển khai thực hiện dự án, hạn chế giảm bớt các yếu tố rủi ro.
- Tạo ra căn cứ để kiểm tra viêc sử dụng vốn đúng mục đích, đối tượng
và tiết kiệm vốn đầu tư trong quá trình thực hiện.
- Có cơ sở tương đối vững chắc để xác định được hiệu quả đầu tư của dự
án cũng như khả năng hoàn vốn, trả nợ của dự án và chủ đầu tư.
- Rút kinh nghiệm để thực hiện các dự án sau được tốt hơn.
1.2.2. Những nguồn thông tin để thẩm định.
Một nguyên nhân gây ra những rủi ro rất lớn cho hoạt động của NHTM
đó là “thông tin không cân xứng”. Thông thường để được vay vốn, khách
hàng thường cung cấp cho ngân hàng những thông tin đôi khi không trung
thực, hoặc do độ trễ của thông tin dẫn tới những kết luận sai từ phía ngân
hàng. Đặc biết là trong công tác thẩm định, thông tin đóng vai trò quyết định,
ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng thẩm định. Do đó, viêc thu thập thông tin
để đảm bảo chất lượng thẩm định là rất quan trọng.

1.2.2.1. Thông tin thu thập được từ khách hàng.
- Qua việc tiến hành phỏng vấn người xin vay vốn: ngân hàng có thể có
được những thông tin ban đầu về doanh nghiệp như quá trình hình thành và
phát triển của doanh nghiệp, chất lượng đội ngũ cán bộ công nhân viên chức,
bản chất của sản phẩm dự án. Qua phỏng vấn khách hàng ngân hàng còn có
thể kiểm tra tính trung thực của khách hàng và từ đó có thể biết được ý muốn
trả nợ của họ đối với ngân hàng hay không.
- Thông tin từ các báo cáo tài chính: Bất kì một hồ sơ vay vốn nào khi
gửi tới ngân hàng đều phải có các bản báo cáo tài chính, nhất là những dự án
xin vay vốn với số lượng lớn, thời gian dài như số liệu về tài sản, vốn tự có,
những khoản nợ ...và các thông tin phản ánh tình hình tài chính của họ.
Những thông tin này là hết sức quan trọng vì nó cho biết khả năng trả trợ của
doanh nghiệp đối với ngân hàng, tuy nhiên nó không phải là căn cứ để ra
quyết định tín dụng vì nó chỉ là kết quả của quá khứ .
- Điều tra nơi hoạt động SXKD: Khi một doanh nghiệp xin vay vốn thì
việc xuống cơ sở sản xuất kinh doanh của họ để kiểm tra là cần thiết đối với
cán bộ tín dụng. Qua kiểm tra cơ sở sản xuất kinh doanh của khách hàng cán
bộ tín dụng có thể biết được trình độ quản lý tổ chức nhân sự của doanh
nghiệp, tình hình hàng tồn kho, tình trạng sản xuất, vật đảm bảo thế chấp xin
vay vốn ...Đó là những thông tin phản hồi khá chính xác phản ánh hiện trạng
thực có của doanh nghiệp giúp cán bộ ngân hàng có thể có thêm những thông
tin cần thiết trước khi quyết định cho vay.
1.2.2.2. Thông tin do ngân hàng lưu trữ.
Dựa vào những thông tin đã được lưu trữ trong sổ sách của ngân hàng
mà cán bộ tín dụng có thể nắm bắt được một số thông tin như là khách hàng
đã từng có quan hệ với ngân hàng hay chưa, nếu có thì việc trả nợ trước đây
diễn ra như thế nào, đồng thời thông qua đó cán bộ tín dụng còn có thể biết
được số dư trên tài khoản của khách hàng hiện giờ như thế nào.Từ đó biết

được tình hình tài chính của họ cũng như triển vọng và khả năng kinh doanh
của họ. Còn với khách hàng chưa có quan hệ với ngân hàng thì có thể dựa
trên tài khoản của khách hàng tại ngân hàng khác để xin cấp thông tin.
1.2.2.3. Mộtsố nguồn thông tin khác.
Ở nước ta hiện nay có trung tâm thông tin tín dụng (CIC) của ngân
hàng Nhà nước.Tại đây cán bộ tín dụng có thể lấy các thông tin cần thiết cho
quyết định tín dụng của mình. Ngân hàng cũng có thể thu thập thông tin từ
các ngân hàng khác, hoặc khi cần thiết có thể mua thông tin...
1.2.3. Các nhân tố tác động tới chất lượng thẩm định dự án đầu tư của
ngân hàng thương mại.
1.2.3.1. Chấtlượng thẩm địnhdự án đầu tư.
Chất lượng thẩm định dự án đầu tư là một khái niệm trừu tượng, không
thể định lượng, đứng trên góc độ đối tượng thẩm định khác nhau thì chất
lượng thẩm định dự án được hiểu có điểm khác nhau. Trên quan điểm của
một Ngân hàng thương mại (một nhà tài trợ) thì hoạt động thẩm định dự án
đầu tư được cho là có chất lượng khi mà thông qua quá trình xem xét, đánh
giá dữ liệu, thông số ở hồ sơ dự án trình lên cũng như phân tích những chỉ
tiêu đánh giá hiệu quả tài chính, Ngân hàng có thể ra quyết định tài trợ hợp lý,
phát hiện được những điểm chưa phù hợp mà chủ đầu tư không phát hiện ra
hoặc cố tình che dấu. Từ đó yêu cầu và thuyết phục chủ đầu tư điều chỉnh dự
án theo hướng phù hợp nhất để việc tài trợ hiệu quả và thu hồi được vốn.
Chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư là một trong những nhân tố có
quyết định chất lượng tín dụng. Do đó, việc xác định nhân tố ảnh hưởng tới
chất lượng thẩm định là rất quan trọng để trên cơ sở các nhân tố đó đưa ra
những giải pháp thích hợp tác động tới từng nhân tố để từng bước nâng cao
chất lượng nghiệp vụ thẩm định.

1.2.3.2. Cácnhân tố ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định.
Có thể chia các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án thành
hai loại sau:
* Nhân tố chủ quan:
- Nhân tố con người: luôn chi phối hoạt động trong mọi quy trình thẩm
định. Trình độ, năng lực của đội ngũ cán bộ thẩm định ngân hàng là một yếu
tố quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng thẩm định dự án đầu tư. Do
các dự án đầu tư của các doanh nghiệp xin vay vốn thuộc nhiều ngành nghề,
nhiều lĩnh vực khác nhau trong nền kinh tế. Hơn nữa, cán bộ thẩm định dựa
trên các số liệu do doanh nghiệp cung cấp, các thông tin thu thập được để
phân tích, đánh giá và đưa ra quyết định cuối cùng về việc đầu tư hay không.
Do đó để có thể đánh giá chính xác tính khả thi của dự án, hiệu quả kinh tế
của dự án thì yêu cầu đặt ra đối với cán bộ thẩm định ngân hàng phải có trình
độ học vấn tốt, có trình độ tổng hợp về các ngành nghề kinh tế, có năng lực
làm việc, luôn cập nhật các thông tin thị trường, cần loại bỏ tính cá nhân hình
thức trong quá trình thẩm định.
- Cơ sở vật chất, kỹ thuật của Ngân hàng: Cơ sở vật chất kĩ thuật của
ngân hàng bao gồm các phương tiện, trang thiết bị, máy tính, mạng thông tin
tín dụng liên ngân hàng ... Trên thực tế cán bộ tín dụng sẽ tính toán các hệ số
chỉ tiêu kinh tế của dự án nhanh và chính xác hơn nếu dựa trên các máy tính
hiện đại từ đó sẽ đưa ra được những kết luận chính xác hơn.
- Nhân tố quản lý: đây là việc phân chia quyền hạn và trách nhiệm một
cách khoa học và hợp lý, phát huy tốt vai trò độc lập đối với từng cán bộ
trong công tác chung. Cần đánh giá tổng hợp nhằm đưa ra quyết định tối ưu
bảo đảm tính khách quan công bằng và hiệu quả cho từng thành viên tham gia
thẩm định.
- Phương pháp thẩm định: Phương pháp hợp lý là phương pháp vận
dụng phù hợp với loại hình, đặc điểm của dự án, thể hiện được khả năng

nhanh nhạy của Ngân hàng trước sự biến động của môi trường dự án. Thẩm
định với phương pháp đúng giúp cho qua trình đánh giá dự án có tính khoa
học hơn, dễ kiểm tra hơn.
* Nhân tố khách quan: bao gồm các nhân tố bên ngoài dự án như các yếu
tố về luật pháp, chính sách, khủng hoảng... Nhân tố khách quan thường tác
động tới công tác thẩm định trong giai đoạn dự án đi vào hoạt động. Do vậy
tác động của nó là khá lớn, người thẩm định cần dự báo về chúng để có thể
loại bỏ, phòng tránh một cách tốt nhất.
1.2.3. Quytrình thẩm địnhdự án đầu tư trong Ngân hàng thương mại.
Sơ đồ 1: Lưu đồ quy trình thẩm định dự án đầu tư
(1), (2): Trưởng phòng tín dụng tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ dự án vay
vốn.
(3): nếu hồ sơ vay vốn chưa đủ cơ sở để thẩm định thì chuyển lại để cán
bộ phòng tín dụng hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh, bổ sung hồ sơ.
(4): Nếu đã đủ cơ sở thẩm định thì ký, giao nhận hồ sơ, vào sổ theo dõi
và giao cho cán bộ thẩm định trược tiếp thẩm định.
(5),(6), (7): Trên cơ sở đối chiếu các quy định tại các hướng dẫn và nội
dung yêu cầu, Cán bộ thẩm định tổ chức xem xét thẩm định dự án đầu tư và
khách hàng xin vay vốn. Nếu cần thiết, đề nghị cán bộ tín dụng hoặc khách
hàng bổ sung hồ sơ hoặc giải trình rõ thêm.
(8): Cán bộ thẩm định lập báo cáo thẩm định trình trưởng phòng tín
dụng xem xét.
(9), (10): Trưởng phòng tín dụng kiểm tra, kiểm soát về nghiệp vụ thông qua
hoặc yêu cầu Cán bộ thẩm định chỉnh sửa, làm rõ các nội dung.
(11), (12): Phòng thẩm định lưu hồ sơ, tài liệu cần thiết và gửi trả
hồ sơ kèm báo cáo thẩm định cho phòng Tín dụng.

Phòng tín dụng Cán bộ thẩm định Trưởng phòng tín dụng
( 3 )
( 3 )
( 7 )
(6)
( 13 )
( 13 )
( 1 )
Chưa đủ điều kiện
( 5 )
( 8 )
(9)
( 12 )
(
( 2 )
( 4 )
Chưa đạt yêu cầu
( 10 )
( 11 )
Thẩm
định
Đưa yêu cầu giao hồ
sơ vay vốn
Tiếp nhận hồ sơ
Nhận hồ sơ để
thẩm định
Bổ sung, giải
trình
Lập báo cáo thẩm
định
Lưu hồ sơ, tài liệuNhận lại hồ sơ và
KQKD
Kiểm tra,
kiểm soát
Kiểm tra
sơ bộ

1.3. Nộidung thẩm định dự án đầu tư trong Ngân hàng thương mại.
1.3.1. Đánhgiá sơbộ theo các nội dung tài chính của dự án.
- Mục tiêu, sự cần thiết của đầu tư dự án
- Quy mô đầu tư: công suất thiết kế, giải pháp công nghệ cơ cấu sản
phẩm & dịch vụ đầu ra của dự án, phường án tiêu thụ sản phẩm .
- Quy mô vốn đầu tư: Tông vốn đầu tư, vốn chủ sở hữu, vốn tự có được
cấp, vốn vay, vốn liên doanh liên kết
- Dự kiến tiến độ triển khai dự án
1.3.2. Phân tích về thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịchvụ đầu ra
của dự án.
1.3.2.1.Đánhgiá tổng quan vềnhu cầu sản phẩm của dự án
- Phân tích quan hệ cung cầu đối với sản phẩm đầu ra của dự án
- Định dạng sản phẩm của dự án
- Đặc tính nhu cầu đối vời sản phẩm dịch vụ đầu ra của dự án.
- xác định tổng nhu cầu của hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối
với sản phẩm dịch vụ đầu ra của dự án
1.3.2.2.Đánhgiá cácnguồn cung cấp sản phẩm
- Xác định năng lực sản xuất, cung cấp đáp ứng nhu cầu trong nước
hiện tại của dự án như thế nào, các nhà sản xuất trong nước đã đáp ứng được
bao nhiêu.
- Dự báo biến động của thị trương trong tương lai khi có các doanh
nghiệp khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án
- Sản lượng nhập khẩu trong nhiều năm qua, dự kiến khả năng nhập
khẩu trong thời gian tới.
- Dự đoán sự ảnh hưởng của các chính sách XNK khi Việt Nam tham
gia với các nước trong khu vực và trên thế giới đến thị trường sản phẩm -
Đưa ra các số liệu dự kiến về tổng cung, tốc độ tăng trưởng về tổng cung sản
phẩm, dịch vụ của dự án

1.3.2.3. Thị trường mụctiêu và khả năng cạnhtranh của sản phẩm
* Thị trường nội địa:
- Hình thức mẫu mã, chất lượng sản phẩm của dự án so với các sản
phẩm cùng loại trên thị trường như thế nào? Có ưu điểm gì không?
- Sản phẩm có phù hợp với thị hiếu của người tiêu thụ không?
- Giá cả sản phẩm so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường như thế
nào? có rẻ hơn không?
* Thị trường nước ngoài:
- Sản phẩm có đạt được các tiêu chuẩn để xuất khẩu hay không?
- Quy cách, chất lượng, mẫu mã, giá cả có những ưu điểm như thế nào
so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường dự kiến xuất khẩu?
- Thị trường dự kiến xuất khẩu có bị hạn chế bởi các hạn ngạch không?
- Sản phẩm cùng loại của Việt Nam đã thâm nhập được vào thị trường
xuất khẩu dự kiến hay chưa? Kết quả như thế nào?
1.3.2.4.Phương thức tiêu thụ và mạnglưới phân phối
Xem xét đánh giá trên các mặt:
- Sản phẩm của dự án được dự kiến tiêu thụ theo phương thức nào? Có
cần hệ thống phân phối không?
- Mạng lưới phân phối của dự án đã được thiết lập hay chưa? Mạng
lưới phân phối đó có phù hợp với thị trường hay không. Ước tính chi phí thiết
lập mạng lưới phân phối khi tính toán hiệu quả của dự án .
- Phương thức bán hàng trả chậm hay trả ngay để tính toán các khoản
phải thu khi tính toán nha cầu vốn lưu động ở phần tính toán hiệu quả dự án
- Nếu việc tiêu thụ chỉ dựa vao một số đơn vị phân phối thì cần có nhận
định xem có thể xảy ra việc bị ép giá hay không.
1.3.2.5.Đánhgiá, dựkiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án
Trên cơ sở đánh giá thị trường tiêu thụ, công suất thiết kế và khả năng
cạnh tranh của sản phẩm dự án, Cán bộ thẩm định phải đưa ra được các dự

kiến về khả năng tiêu thụ sản phẩm dự án sau khi đưa vào hoạt động theo các
chỉ tiêu
- Sản lượng sản xuất, tiêu thụ hàng năm, sự thay đổi cơ cấu sản phẩm
nếu dự án có nhiều loại sản phẩm
- Diễn biến giá bán sản phẩm dịch vụ đầu ra hàng năm
1.3.3. Khả năng cung cấp nguyên vậtliệu và sản phẩm đầu vào.
Trên cơ sở hồ sơ dự án và đặc tính kỹ thuật của dây chuyền KHCN
đánh giá khả năng đáp ứng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án :
- Nhu cầu về nguyên vật liệu đầu vào để phục vụ sản xuất hàng năm.
- Các nhà cung cấp nguyên vật liệu đầu vào
- Chính sách nhập khẩu đối với các nguyên liệu đầu vào ( nếu có )
- Biến động về giá mua, nhập khẩu nguyên liệu đầu vào, tỷ giá trong
trường hợp phải nhập khẩu.
Tất cả những đánh giá trên nhằm kết luận được hai vấn đề chính sau:
- Dự án có chủ động được nguồn nguyên liệu đầu vào hay không?
- Những thuận lợi và khó khăn đi kèm với việc để có thể chủ động được
nguồn nguyên vật liệu đầu vào.
1.3.4. Đánhgiá, nhận xétcác nội dung vềphương diện kỹ thuật.
- Địa điểm xây dựng
- Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án
- Công nghệ, thiết bị
- Quy mô, giải pháp xây dựng
- Môi trường, phòng cháy chữa cháy
1.3.5. Đánhgiá vềphương diện tổ chức, quản lýthực hiện dự án.
- Xem xét kinh nghiệm, trình độ vận hành của chủ đầu tư dự án, đánh giá
sự hiểu biết của khách hàng đối với việc tiếp cận, điều hành công nghệ thiết bị
của dự án .
- Xem xét năng lực, uy tín các nhà thầu: Tư vấn, thi công...

- Khả năng ứng xử của khách hàng như thế nào khi thị trường dự kiến bị
mất.
- Đánh giá về nguồn nhân lực của dự án, số lượng lao động cần thiết, đòi
hỏi tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo và khả năng cung ứng nguồn
nhân lực cho dự án
1.3.6. Phân tích các hệ số tài chính của doanhnghiệp.
Các hệ số tài chính phản ánh đặc trưng tài chính của doanh nghiệp gồm:
- Hệ số khả năng thanh toán.
- Hệ số cơ cấu nguồn vốn và cơ cấu tài sản.
- Hệ số hiệu suất hoạt động.
- Hệ số khả năng sinh lời.
- Hệ số giá thị trường.
Hệ số khả năng thanh toán – liquidity Ratios:
- Hệ số khả năng thanh toán hiện thời hay khả năng thanh toán nợ
ngắn hạn - current ratio: một trong những thước đo khả năng thanh toán của
công ty được sử dụng rộng rãi nhất.
Hệ số khả năng thanh toán hiện thời =
Tổng tài sản lưu động
Nợ ngắn hạn
+ Tổng tài sản lưu động bao hàm cả khoản đầu tư tài chính. Số nợ ngắn
hạn là những khoản nợ phải trả trong khoảng thời gian dưới 12 tháng: Các
khoản vay ngắn hạn, phải trả cho người bán, thuế và các khoản phải trả
người lao động, nợ dài hạn đến hạn trả, các khoản phải trả khác có thời hạn
dưới 12 tháng.
+Hệ số này phản ánh khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền để trang
trải các khoản nợ ngắn hạn, vì thế hệ số này cũng thể hiện mức độ đảm bảo
thanh toán các khoản nợ ngắn hạn của doanh nghiệp.
- Hế số thanh toán nhanh: Quick ratio:
Tỷ số thanh toán nhanh được tính toán dựa trên những tài sản lưu động có thể
nhanh chóng chuyển đổi thành tiền, đôi khi chúng được gọi là “Tài sản có

tính thanh khoản”, “tài sản có tính thanh khoản” bao gồm tất cả tài sản lưu
động trừ đi hàng tồn kho:
Hệ số thanh toán nhanh =
Tài sản lưu động - hàng tồn kho
Nợ ngắn hạn
Mức trung bình hợp lý cho tỷ lệ này là 1 vì nó cho thấy nếu doanh nghiệp bán
đi các tài sản tương đương tiền và thu hồi được các khoản phải thu thì nó có
thể thanh toán được các khoản nợ ngắn hạn mà không cần phải bán đi hàng
tồn kho.
- Hệ số thanh toán tức thời. Đây là tỷ lệ thể hiện chính xác nhất khả năng
thanh toán của doanh nghiệp vì nó loại bỏ tính không chắc chắn của các
khoản phải thu cũng như khả năng chuyển đổi thành tiền chậm của dự trữ.
Nó được tính bằng cách lấy tiền mặt và các khoản coi như tiền mặt (tiền gửi
ngân hàng, ngân phiếu...) chia cho tổng số nợ ngắn hạn của doanh nghiệp.
Hệ số thanh toán tức thời =
Tiền + các khoản tương đương tiền
Nợ ngắn hạn
Nhìn vào chỉ tiêu này, người ta có thể biết được toàn bộ số nợ ngắn hạn của
doanh nghiệp được đảm bảo trả ngay lập tức là bao nhiêu. Thực tế cho thấy,
tỷ lệ này nếu > 0,5 thì khả năng thanh toán của doanh nghiệp tương đối khả
quan, cònnếu < 0,5 thì cho thấy công tác quản lý dự trữ, tiêu thụ và các khoản
phải thu chưa tốt dẫn đến doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong việc thanh
toán, công nợ và do đó, có thể phải bán gấp hàng hóa, sản phẩm để trả nợ vì
không đủ tiền thanh toán. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ này quá cao lại phản ánh một
tình hình không tốt vì vốn bằng tiền quá nhiều, vòng quay tiền chậm làm giảm
hiệu quả sử dụng vốn.
- Hệ số thanh toán lãi vay: times interest earned ratio
Tỷ lệ này cho biết mức độ lợi nhuận đảm bảo khả năng trả lãi hàng năm
như thế nào. Một doanh nghiệp nếu có hệ số nợ quá cao, khả năng trả lãi vay
lại thấp sẽ không thể vay thêm được nữa vì các chủ đầu tư, chủ nợ mặc dù

thích một lợi nhuận kỳ vọng cao nhưng lại ghét rủi ro. Vì vậy, doanh nghiệp
cần quyết định sử dụng nợ sao cho cân bằng được giữa lợi nhuận và rủi ro.
Hệ số thanh toán lãi vay =
Lợi nhuận trước lãi vay và thuế
Số lãi tiền vay phải trả trong kỳ
Hệ số cơ cấu nguồn vốn và cơ cấu tài sản:
- Hệ số nợ – Debt ratio: Hệ số này cho thấy bao nhiều phần trăm tài sản
của công ty được tài trợ bằng vốn vay.
Hệ số nợ =
Tổng số nợ
Tổng nguồn vốn của doanh nghiệp
Tổng số nợ: bao gồm toàn bộ khoản nợ ngắn hạn và dài hạn tại thời điểm lập
báo cáo tài chính gồm: các khoản phải trả, vay ngắn hạn, nợ dài hạn do đi vay
hay phát hành trái phiếu dài hạn. Tổng nguồn vốn: toàn bộ nguồn vốn của
công ty tại thời điểm báo cáo.
- Hệ số cơ cấu tài sản: Phản ánh mức độ đầu tư vào các loại tài sản của
doanh nghiệp: tài sản lưu động, tài sản cố định và tài sản dài hạn.
+ Tỷ suất đầu tư vào tài sản ngắn hạn =
Tài sản ngắn hạn
Tổng tài sản
+ Tỷ suất đầu tư vào tài sản dài hạn =
Tài sản dài hạn
Tổng tài sản
Cần căn cứ vào ngành kinh doanh và tình hình kinh doanh cụ thể của doanh
nghiệp để đánh giá mức độ hợp lý trong việc đầu tư vào các loại tài sản của
doanh nghiêp.
Hệ số hiệu suất hoạt động: Activity ratios.
Các hệ số về hiệu suất hoạt động đo lường hoạt động kinh doanh của một
công ty. Để nâng cao hệ số hoạt động, các nhà quản trị phải biết là những tài
sản chưa dùng hoặc không dùng không tạo ra thu nhập vì thế công ty cần phải
biết cách sử dụng chúng cho có hiệu quả hoặc loại bỏ chúng đi.

- Vòng quay hàng tồn kho : Inventory turnover ratio
Số vòng quay hàng tồn kho là một tiêu chuẩn đánh giá công ty sử dụng hàng
tồn kho của mình hiệu quả như thế nào.
Số vòng quay hàng tồn kho =
Giá vốn hàng bán
Số hàng tồn kho bình quân trong kỳ
Hàng tồn kho thường chiếm một tỷ trọng lớn trong tài sản lưu động của doanh
nghiệp. Hàng tồn kho là một khoản đầu tư cần thiết để đảm bảo tính liên tục
của sản xuất và không bỏ lỡ cơ hội trong kinh doanh. Tuy nhiên, nếu tồn kho
quá nhiều sẽ khiến vốn của doanh nghiệp bị ứ đọng, thậm chí, doanh nghiệp
có thể bị thua lỗ do giá trị hàng tồn kho giảm. Do đó, vòng quay hàng tồn kho
là một chỉ tiêu khá quan trọng để đánh giá hoạt động sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp và có ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu vốn luân chuyển. Con số
này càng cao chứng tỏ khả năng bán ra càng lớn.
- Kỳ thu tiền trung bình:
Là một hệ số hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, nó phản ánh độ dài
thời gian thu tiền bán hàng của doanh nghiệp kể từ lúc xuất giao hàng cho đến
khi thu được tiền bán hàng. Kỳ thu tiền của doanh nghiệp chủ yếu phụ thuộc
chủ yếu vào chính sách bán chịu và việc tổ chức thanh toán của doanh nghiệp.
Kỳ thu tiền trung bình (ngày) =
Số dư bình quân các khoản phải thu
Doanh thu bình quân một ngày trong kỳ
-Hiệu suất sử dụng vốn cố định và vốn dài hạn khác:
Chỉ tiêu này được dùng nhằm đo lường hiệu quả việc sử dụng tài sản cố định
của doanh nghiệp. Nó cho biết một đồng tài sản cố định tạo ra được bao nhiêu
đồng doanh thu trong kỳ.
Hiệu suất sử dụng vốn cố định và vốn dài hạn khác:
=
Doanh thu thuần trong kỳ
Vốn cố định và vốn dài hạn khác bình quân trong kỳ

Vòng quay tài sản hay toàn bộ vốn:
Chỉ tiêu này phản ánh tổng quát hiệu suất sử dụng tài sản hay toàn bộ vốn
hiện có của doanh nghiệp và được xác định:
Vòng quay tài sản hay toàn bộ vốn trong kỳ
=
Doanh thu thuần trong kỳ
Số tài sản hay vốn kinh doanh bình quân sử dụng trong kỳ
Hệ số sinh lời - Profitability ratios:
- Tỷ suất lợi nhuậnsau thuế trên doanh thu hay hệ số lãi ròng – Net profit
margin ratio:
Phản ánh 1 đồng doanh thu tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận.
Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu (hệ số lãi ròng)
=
Lợi nhuận sau thuế trong kỳ
Doanh thu trong kỳ
- Tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE): Return on equity ratio
Chỉ tiêu này phản ánh khả năng sinh lời của vốn chủ sở hữu và được các nhà
đầu tư đặc biệt quan tâm khi họ quyết định bỏ vốn đầu tư vào doanh nghiệp.
ROE =
Lợi nhuận sau thuế
Vốn chủ sở hữu bình quân sư dụng trong kỳ
Tỷ suất sinh lời ròng của tài sản (ROA) – Return on total assets ratio
Đo lường khả năng sinh lợi trên 1 đồng vốn đầu tư vào công ty.
ROA =
Lợi nhuận sau thuế
Vốn kinh doanh ( hay tài sản) bình quân trong kỳ
Hệ số giá thị trường – Market value ratio:
Hệ số giá trên thu nhập ( hệ số P/E):
Hệ số giá trên thu nhập =
Giá thị trường 1 cổ phần
Thu nhập 1 cổ phần
Tỷ suất cổ tức:
Tỷ suất cổ tức =
cổ tức mỗi cổ phần
Giá thị trường 1 cổ phần

1.3.7. Thẩmđịnh hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ.
Tất cả những phân tích, đánh giá thực hiện ở trên nhằm hỗ trợ cho việc
tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu tư.
Việc xây dựng hiệu quả tài chính của dự án có chính xác hay không tuỳ thuộc
rất nhiều vào việc đánh giá đưa ra các giả định ban đầu. Từ kết quả phân tích
ở trên sẽ được lượng hoá thành những giả định để phục vụ cho quá trình tính
toán.
Trên cơ sở những căn cứ trên, Cán bộ thẩm định phải thiết lập được các
bảng tính toán hiệu quả tài chính của dự án làm cơ sở cho việc đánh giá hiệu
quả và khả năng trả nợ vốn vay. Các bảng tính cơ bản yêu cầu bắt buộc phải
thiết lập kèm báo cáo thẩm định gồm:
- Báo cáo kết quả kinh doanh.
- Dự kiến nguồn vốn, khả năng trả nợ hàng năm và thời gian trả nợ.
Nguồn trả nợ của khách hàng cơ bản được huy động từ ba nguồn chính:
- Lợi nhuận sau thuế để lại (thông thường tính bằng 50 – 70%)
- Khấu hao cơ bản
- Các nguồn hợp pháp khác ngoài dự án
Có rất nhiều phương pháp thẩm định hiệu quả tài chính của dự án, tuy nhiên
trên thực tế người ta thường sử dụng các phương pháp sau:
1.3.7.1. Phương pháp truyền thống.
Theo phương pháp này, việc đánh giá hiệu quả tài chính của dự án
được dựa trên doanh thu và chi phí phải bỏ ra trong cả đời dự án.
 lợi nhuận =  Thu -  Chi
Dự án được chấp nhận nếu lợi nhuận > 0
Ưu điểm: là đơn giản, dễ tính
Nhược điểm: Không tính đến giá trị thời gian của tiền, không xác định
được dòng tiền của dự án

1.3.7.2. Phươngphápgiá trị hiện tại ròng - NPV (Net Present Value).
Giá trị hiện tại thuần của 1 dự án là giá trị của dòng tiền dự kiến trong
tương lai được quy về hiện tại trừ đi vốn đầu tư dự kiến ban đầu của dự án.
Công thức:
Trong đó : CFo :Là vốn đầu tư ban đầu của dự án.
CFt :Dòng tiền thuần của đầu tư ở năm t.
n :Vòng đời của dự án.
r : là tỉ lệ chiết khấu hay tỷ lệ hiện tại hóa.
NPV: Giá trị hiện tại thuần (ròng) của DAĐT
Lãi suất chiết khấu được sử dụng để đánh giá giá trị hiện tại của dòng
tiền dự kiên trong tương lai phải tương xứng với mức độ rủi ro của dự án. Vấn
đề quan trọng mà chúng ta cần biết là lãi xuất chiết khấu phải tính thêm một
phần rủi ro thích hợp.
Ứng dụng của NPV trong thẩm định dự án đầu tư
- Khi một dự án đầu tư là độc lập về mặt kinh tế với các dự án khác, việc chấp
nhận hay từ bỏ dự án phụ thuộc vào NPV âm tính hay dương tính.
NPV > 0: chấp nhận dự án
NPV < 0: loại bỏ dự án
NPV = 0: Tùy vào quan điểm của nhà đầu tư
- Chọn giữa các dự án loại trừ lẫn nhau, trong rất nhiều trường hợp, sự lựa
chọn phải được thực hiện giữa những dự án loại trừ lẫn nhau. Việc chấp nhận
một trong những dự án này đòi hỏi phải từ bỏ các dự án còn lại. Khi áp dụng
tiêu chuẩn NPV đối với các dự án loại trừ lẫn nhau, chúng ta sẽ chọn dự án
nào có NPV cao nhất, miễn là NPV>0.
CFo
r
NPV
n
t
t


 1 )1(
CFt

Ưu nhược điểm của phương pháp NPV:
- Phương pháp giá trị hiện tại thuần có nội dung quan trọng hơn các tiêu
chuẩn thẩm định dự án đầu tư khác bởi vì:
Thứ nhất: Tiêu chuẩn NPV ghi nhận tiền tệ có giá trị theo thời gian, một
đồng hôm nay có giá trị hơn một đồng ngày mai bởi vì một đồng hôm nay có
thể được đầu tư trực tiếp tạo ra thu nhập tăng thêm. Bất kỳ một nguyên tắc
đầu tư nào không ghi nhận giá trị thời gian của tiền tệ thì sẽ không thể đưa ra
quyết định đúng đắn được.
Thứhai: NPV chỉ dựa trên 2 dữ kiện đó là dòng tiền được dự đoán từ dự án
và chi phí cơ hội của đồng vốn.
Thứ 3: vì giá trị hiện tại đều được đo lường bởi một đồng ngày hôm nay
nên ta có thể cộng dồn nó lại. Nếu bạn có hai dự án A và B thì tiêu chuẩn
NPV sẽ giúp bạn biết được nhanh chóng giá trị hiện tại NPV của dự án đầu tư
kết hợp là gì:
NPV ( A + B ) = NPV(A) + NPV(B)
- Tuy nhiên giá trị hiện tại thuần NPV có nhược điểm đó là nó không thể
đưa ra kết quả lựa chọn khi các dự án không đồng nhất về mặt thời gian cũng
như xếp hạng ưu tiên trong việc lựa chọn các dự án đầu tư khi nguôn vốn của
doanh nghiệp bị giới hạn.
1.3.7.3. Phươngpháptỷ suất doanh lợi nội bộ (The Internal Rate of Return -
IRR).
NPV là một tiêu chuẩn thẩm định dự án đầu tư hấp dẫn, bởi vì nó xem xét
đến thước đo thời gian của dòng tiền và sử dụng tỷ suất sinh lợi cần thiết áp
dụng vào dự án với tư cách là lãi suất chiết khấu. Nhưng NPV không phải là
tiêu chuẩn duy nhất mà công ty có thể áp dụng, IRR cũng sẽ là 1 tiều chuẩn
phù hợp.
Xét về khía cạnh kỹ thuật, IRR của một dự án là lãi suất chiết khầu mà tại
đó NPV của dự án bằng 0.

IRR và quyết định chấp nhận hoặc loại bỏ dự án
+ Trường hợp các dự án độc lập lẫn nhau, dự án nào có:
IRR>r : chấp nhận dự án
IRR<r : loại bỏ dự án (r: lãi suất tiền vay)
+ Trường hợp các dự án là loại trừ lẫn nhau nhà đầu tư sẽ chọn dự án nào có
IRR lớn nhất miễn là IRR của dự án đó lớn hơn r.
Ưu nhược điểm của tiêu chuẩn IRR
Các doanh nghiệp thích sử dụng IRR vì họ cho rằng điều quan trọng
phải biết được khoảng chênh lệch giữa tỷ suất thu nhập nội bộ của một dự án
đầu tư và chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp. Đây là một tiêu chuẩn an
toàn cho phép đánh giá khả năng bù đắp chi phí sử dụng vốn của dự án đầu tư
so với tính rủi ro của nó.
Tuy vậy tiêu chuẩn IRR cũng chứa đựng những cạm bẫy:
Thứ nhất: Vay hay cho vay, Phương pháp tỷ suất thu nhập nội bộ IRR cho
rằng những dự án đầu tư nào có IRR lớn hơn chi phí cơ hội của vốn đầu tư thì
đểu có thể chấp nhận được vì NPV của dự án này chắc chắn dương, nó sẽ
đúng trong trường hợp các dự án bình thường, tức là NPV của dự án giảm dần
khi lãi suất chiết khấu tăng. Và nó sẽ không đúng trong trường hợp cá biệt bởi
vì không phải tất cả các dòng tiền của dự án đầu tư đều có NPV giảm dần khi
mức lãi suất chiết khấu tăng lên.
Thứ 2: Nhiều dự án loại trừ lẫn nhau, cả 2 tiêu chuẩn NPV và IRR đều đánh
giá khả năng sinh lời của dự án đầu tư trên căn bản dòng tiền của chúng có
tính đến yếu tố của giá trị tiền tệ theo thời gian. Tuy nhiên không phải lúc nào
chúng cũng có quyết định như nhau.
Thứ 3: Có nhiều IRR, một dư án có hơn 1 lần đổi dấu dòng tiền thì dự án có
thể có vài IRR.
Thứ 4 : Lãi suất ngắn hạn có thể khác lãi suất dài hạn. Phương pháp IRR đòi
hỏi bạn phải so sánh IRR của dự án với chi phí cơ hội của vốn. Nhưng đôi khi

có một chi phí cơ hội của vốn này cho dòng tiền năm thứ nhất, lại có một chi
phí cơ hội khác cho dòng tiền năm thứ 2….
1.3.7.4Phương pháp chỉsố sinh lời PI (Profitability Index - PI)
Chỉ sinh lời PI phản ánh giá trị hiện tại của dòng tiền của dự án đầu tư
so với đầu tư ban đầu.
Công thức xác định như sau:
CFo
r
PI
n
t
t 
 1 )1(
CFt
Trong đó : : CFo :Là vốn đầu tư ban đầu của dự án.
r : là tỷ lệ chiếu khấu, thường sử dụng là chi phí
sử dụng vốn để thực hiện dự án.
PI và quyết định chấp nhận hay loại bỏ dự án:
- Đối với các dự án độc lập phải lựa chọn dự án có PI >=1.
- Đối với các dự án xung khắc phải lựa chọn dự án có PI >1 và PI max.
Ưu nhược điểm của phương pháp PI:
Trong trường hợp nguồn vốn bị giới hạn chúng ta không thể xếp hạng
ưu tiên các dự án theo tiêu chuẩn NPV, thay vào đó chúng ta sẽ xếp hạng ưu
tiên theo tỷ số PI.
Phương pháp chỉ số sinh lời (PI) vẫn có nhược điểm so với NPV khi
thẩm định dự án đầu tư. Bởi vì giống như IRR, tiêu chuẩn PI không giải thích
được một cách trực tiếp sự khác nhau về quy mô của dự án.
1.3.7.5. Phươngphápthờigian hoàn vốn PP (the PaybackPeriod)
Thời gian hoàn vốn của dự án là thời gian cần thiết để dự án hoạt động
thu hồi đủ số vốn đầu tư ban đầu đã bỏ ra. Một dự án 1 tỷ đô đầu tư ban đầu
và dòng tiền phát sinh mỗi năm là 250 triệu đô có thời gian thu hồi vốn là bốn

năm. Xét theo tiêu chuẩn đánh giá thu hồi vốn thời gian thu hồi vốn càng
ngắn dự án đầu tư càng tốt .
Trường hợp 1: Nếu dự án đầu tư tạo ra dòng tiền thuần đều đặn hàng năm
thì thời gian thu hồi vốn đầu tư được xác định:
Thời gian thu hồi
=
Vốn đầu tư ban đầu
VĐT (năm) Dòng tiền thuần hàng năm
Trường hợp 2: DAĐT tạo ra dòng tiền thuần không ổn định ở các năm.
Thời gian thu hồi vốn đầu tư được xác định theo cách sau:
+ Xác định số năm thu hồi vốn đầu tư bằng cách tính số vốn đầu tư còn
phải thu hồi ở cuối năm lần lượt theo thứ tự:
VĐT còn phải thu hồi ở
=
số vốn ĐT chưa thu
-
Dòng tiền thuần
cuối năm t hồi ở cuối năm (t-1) của đầu tư năm t
+ Khi số VĐT còn phải thu hồi ở cuối năm nào đó nhỏ hơn dòng tiền thuần
của đầu tư năm kế tiếp thì cần xác định thời gian (số tháng) thu hồi nốt VĐT
trong năm kế tiếp.
Số tháng thu hồi VĐT
=
Số VĐT chưa thu hồi cuối năm (t-1)
X12
trong năm t Dòng tiền thuần của năm t
Tổng hợp số năm và số tháng thu hồi VĐT chính là thời gian thu hồi vốn
đầu tư của dự án.

Phương pháp thời gian hoàn vốn có chiết khấu:
Thời gian hoàn vốn có chiếu khấu là khoảng thời gian cần thiết để tổng
giá trị hiện tại của tất cả các khoản tiền thuần hàng năm của dự án vừa đủ bù
đắp số vốn đầu tư bỏ ra ban đầu.
3.2.7.6. Phươngphápphântích điểm hoà vốn của dự án
Điểm hoà vốn là điểm mà tại đó doanh thu đúng bằng tổng chi phí hoạt
động. điểm hoà vốn được biểu hiện bằng số đơn vị sản phẩm hoặc giá trị của
doanh thu.
- Sản lượng hoà vốn kinh tế:
Qhv =
F
P - V
Trong đó: F : Tổng chi phí cố định kinh doanh.
P : Giá bán một đơn vị sản phẩm.
V : Chi phí khả biến đơn vị sản phẩm.
- Doanh thu hoà vốn kinh tế (DThv)
DThv = Qhv x P =
F
1 – V/P
+ Công suất hòa vốn:
h% =
F
Q(P – V)
x100%
Sơ đồ 2: Sơ đồ hoà vốn kinh tế:
Giá trị
DThv CV
F F
0 sản lượng
DThv
CF
Qhv

CHƯƠNG II.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI SỞ
GIAO DỊCH NHTMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM.
2.1 Khái quát chung về Sở giao dịch NHTMCP Quốc tế Việt Nam.
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
- Tên gọi đầy đủ: Sở giao dịch ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt
Nam.
- Địa chỉ: Số 64 – 68 Phố Lý Thường Kiệt, Quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà
Nội.
- Lịch sử hình thành và phát triển của Sở giao dịch một phần gắn liền với sự
ra đời và phát triển của ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam.
- Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam (tên gọi tắt là Ngân hàng Quốc Tế -
VIB Bank, trụ sở đặt tại 198B Tây Sơn. Q. Đống Đa - Hà Nội.), được thành
lập theo Quyết định số 22/QĐ/NH5 ngày 25/01/1996 của Thống đốc Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam.
- Sau 14 năm hoạt động, VIB đã trở thành 1 trong những ngân hàng TMCP
hàng đầu Việt Nam với tổng tài sản đạt gần 94 nghìn tỷ đồng, vốn điều lệ
4.000 tỷ đồng, mạng lưới chi nhánh hơn 130 đơn vị kinh doanh trên cả nước.
- Từ ngày thành lập đến nay, VIB luôn được xếp hạng A theo các tiêu chí
xếp hạng của Ngân hàng Nhà nước. Trong nhiều năm gần đây VIB luôn đạt
mức tăng trưởng mạnh và ổn định. Theo xếp hạng của UNDP, năm 2007, VIB
là doanh nghiệp lớn đứng thứ 137 trong tổng số 200 doanh nghiệp hàng đầu
trong nước. Báo VietNamNet bình chọn VIB đứng thứ 3 trong tổng số 500
doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam về doanh thu. VIB cũng giành được
nhiều danh hiệu và giải thưởng do các tổ chức uy tín trong nước và nước
ngoài trao tặng, như danh hiệu Thương hiệu mạnh Việt Nam, danh hiệu Ngân
hàng có dịch vụ bán lẻ được hài lòng nhất, Ngân hàng thanh toán quốc tế
xuất sắc... Năm 2010 đánh dấu bước phát triển quan trọng của VIB bằng việc

hợp tác chiến lược với Ngân hàng Commonwealth (Commonwealth Bank of
Australia) – ngân hàng bán lẻ hàng đầu của Úc.
- Là một ngân hàng đa năng, VIB cung cấp những sản phẩm, dịch vụ hiện
đại, tiện ích cho khách hàng. Với quyết tâm “trở thành ngân hàng luôn sáng
tạo và hướng đến khách hàng nhất tại Việt Nam”, trong thời gian tới, VIB sẽ
tăng hiệu quả sử dụng vốn và tăng cường năng lực quản trị điều hành, tiếp tục
chú trọng phát triển mạng lưới ngân hàng bán lẻ và các sản phẩm mới thông
qua các kênh phân phối đa dạng, cung cấp các giải pháp tài chính trọn gói cho
các nhóm khách hàng trọng tâm.
- Ngày 05/8/2008, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước có Quyết định số
1749/QĐ-NHNN và công văn số 7072/NHNN-CNH chấp thuận đề nghị
chuyển địa điểm đặt trụ sở chính và mở Sở giao dịch của Ngân hàng thương
mại cổ phần Quốc tế Việt Nam (VIB).
- Theo Quyết định chấp thuận đề nghị chuyển địa điểm đặt trụ sở chính,
Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam được chuyển từ số 64-68
phố Lý Thường Kiệt, phường Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm, thành phố
Hà Nội sang địa điểm đặt trụ sở chính mới là tầng 8, 9 và 10 Tòa nhà Viet
Tower 198B phố Tây Sơn, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, thành phố Hà
Nội.
- Cùng ngày ban hành Quyết định trên, tại văn bản số 7072/NHNN-CNH,
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước chấp thuận cho VIB mở sở giao dịch tại số
nhà 64-68 phố Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội.
2.1.2. Chức năng và nhiệm vụ:
Chức năng:
Thực hiện một số nhiệm vụ theo ủy quyền của NHTMCP Quốc tế Việt Nam.
Trực tiếp kinh doanh đa năng trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Nhiệm vụ:
Tiếp nhận các dự án đồng tài trợ và các dự án ủy thác đầu tư của
NHTMCP Quốc tế Việt Nam khi được tổng giám đốc giao bằng văn bản.
Tiếp nhận các nguồn ủy thác đầu tư Chính phủ, các tổ chức kinh tế, cá
nhân trong và ngoài nước và tham gia vào các dự án đồng tài trợ.
Theo dõi, hạch toán kế toán và khoản vốn ủy thác đầu tư của NHTMCP
Quốc tế Việt Nam.
Huy động vốn: Khai thác và nhận tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn, có
kỳ hạn, tiền gửi thanh toán của các tổ chức và cá nhân thuộc mọi thành phần
kinh tế trong nước và ngoài nước bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ.
Cho vay:
+ Cho vay ngắn hạn nhằm đáp ứng vốn cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ,
đời sống cho các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
+ Cho vay trung và dài hạn nhằm đáp ứng vố cho sản xuất kinh doanh, dịch
vụ, đời sống cho các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
Cung ứng các dịch vụ thanh toán và ngân quỹ gồm: cung ứng các phương
tiện thanh toán, thực hiện các dịch vụ thu hộ, chi hộ, thực hiện các dịch vụ thu
và phát tiền mặt cho khách hàng, thực hiện các dịch vụ thanh toán khác theo
quy định của NHTMCP Quốc tế Việt Nam.
Kinh doanh ngoại hối: huy động và cho vay, mua bán ngoại tệ, thanh
toán quốc tế, bảo lãnh, tái bảo lãnh, chiết khấu, tái chiết khấu bộ chứng từ và
các dịch vụ khác về ngoại hối theo chính sách quản lý ngoại hối của chính
phủ, NHTMCP Quốc tế Việt Nam.
Kinh doanh các dịch vụ ngân hàng: Kinh doanh các dịch vụ ngân hàng
theo luật TCTD, bao gồm: thu, chi tiền mặt, bán vàng bạc, máy rút tiền tự
động, dịch vụ thẻ, két sắt, nhận bảo quản, cất giữ, chiết khấu các loại giấy tờ
có giá, thẻ thanh toán, nhận ủy thác cho vay của tổ chức tài chính, tín dụng tổ

chức cá nhân trong và ngoài nước, các dịch vụ khác theo quy định của
NHTMCP Quốc tế Việt Nam.
Trực tiếp thử nghiệm các dịch vụ sản phẩm mới trong hoạt động kinh
doanh của NHTMCP Quốc tế Việt Nam.
Thực hiện kiểm tra, kiểm toán nội bộ theo quy định của ngân hàng NHTMCP
Thực hiện các nhiệm vụ khác do Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc
NHTMCP Quốc tế Việt Nam quy định.
2.1.3. Cơ cấu tổ chức của Sở giao dịch NHTMCP Quốc tế Việt Nam.
Khối khách hàng doanh nghiệp: thực hiện các nghiệp vụ sau:
* Tài trợ thuong mại.
* Thư tín dụng nhập khẩu.
* Thư tín dụng xuất khẩu.
* Nhờ thu xuất khẩu.
* Nhờ thu nhập khẩu.
Khối
khách
hàng
doanh
nghiệp
Khối
khách
hàng
cá
nhân
BAN GIÁM ĐỐC
Phòng
khách
hàng
doanh
nghiệp
1
Phòng
khách
hàng
doanh
nghiệp
2

* Tài trợ xuất khẩu bằng VND.
* Cho vay chiết khấu bộ chứng từ.
* Ngoại hối.
* Chuyển tiền ngoài nước.
* Chuyển tiền trong nước.
Khối khách hàng cá nhân:
Sản phẩm tiền gửi
* Tiết kiệm thông thường.
* Tài khoản e-savings không kỳ hạn.
* Tiết kiệm không kỳ hạn.
* Tiết kiệm vàng.
* Tiết kiệm luy tiến.
* Tiết kiệm linh hoạt.
Sản phẩm tiền vay:
* Bảo lãnh cá nhân trong nước.
* Cho vay du học Úc.
* Thấu chi tài khoản.
* Cho vay đầu tư kinh doanh Bất động sản.
* Ngôi nhà lập nghiệp.
* Ngôi nhà tích lũy.
* Cho vay cầm cố , kinh doanh chứng khoán.
* Cho vay cầm cố giấy tờ có giá.
* Hỗ trợ giáo dục quốc tế.
* Cho vay trả góp mua nhà đất.
* Cho vay tín chấp.
* Cho vay xây dựng sửa chữa nhà.
* Cho vay cầm cố thẻ tiết kiệm của VIB có bổ sung tài sản bảo đảm khác.

2.1.4. Tình hình hoạt động kinh doanh của Sở giao dịch trong những năm
gần đây
2.1.4.1Đánhgiá chung kết quả thực hiện các chỉ tiêu chủ yếu
Biểu 1: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu chỉ yếu (Đơn vị: tỷ đồng)
STT Chỉ tiêu Đơn vị
TH
2009
KH
2010
Thực hiện 31/12/2010
Số
tuyệt
đối
% tăng
so
2009
% KH
1 2 3
4=(3-
1)/1
5=3/2
1 Huy động vốn
Tỷ
đồng 6,986 8,733 8,515 21.90 97.50
Trong đó VND
Tỷ
đồng 3,447 4,380 4,583 32.95 104.60
2 Dư nợ
Tỷ
đồng 4,971 5,800 6,289 26.51 108.43
Trong đó VND
Tỷ
đồng 2,346 2,600 2,799 19.3 107.65
3 Thu dịch vụ ròng
Tỷ
đồng 17 27 27.4 61.17 101.48
4 Nợ quá hạn % 0 0.44 2 1.01 129.54
5 Nợ quá hạn ròng % 0 0 0 0 100
6
Trích dự phòng
rủi ro.
Tỷ
đồng 36 32 34 106.25
7
Lợi nhuận trước
thuế
Tỷ
đồng 57.85 85 85 46,93 100
8 ROA % 0.49 0.45 0.55 12.24 122.22

9
Thu nợ theo kế
hoạch năm nay.
Tỷ
đồng 1,957 64 119 185.94
(nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của sở giao dịch)
2.1.4.2 Đánhgiá cáchoạt động cụ thể.
2.1.4.2.1. Công táchuy động vốn
Công tác huy động vốn của sở giao dịch Ngân hàng Quốc tế từ khi thành
lập đến nay được Hội đồng Quản trị ngân hàng đánh giá rất cao, đã và đang
chứng tỏ đơn vị số 1 trong hệ thống chi nhánh của ngân hàng.
Biểu 2: Công tác huy động vốn trong những năm gần đây:
(Đơn vị: tỷ đồng)
STT Chỉ tiêu 2008 2009 2010
1 Tổng NV huy động 4,660 6,874 8,514
2
Huy động dân cư 3,340 4,844 5,876
* VND 1,518 2,218
* USD 3,326 3,658
3
Tiền gửi các tổ chức
kinh tế
1,320 2,030 2,638
* VND 1,788 2,365
* USD 242 273
(nguồn:Báo cáo kết quả kinh doanh của Sở Giao dịch)
- Tính tới 31/12/2010 tổng tài sản của Sở giao dịch đạt 10.564 tỷ VND,
tăng 1.871tỷ so với cùng kỳ năm 2009 tương đương 21,51%, thị phần huy
động vốn trên địa bàn vẫn giữ vững ở mức 7% trong điều kiện cạnh tranh
ngày càng gay gắt giữa các ngân hàng trên địa bàn.( nguồn: báo cáo sở).
- Tổng nguồn vốn huy động từ các loại tiền gửi đạt 8.514 tỷ đồng tăng
1.459 tỷ đồng so với năm 2009 ( 20,81%) trong đó huy động tiền dân cư tăng
1.031 tỷ, tiền gửi của các tổ chức kinh tế tăng 607 tỷ, tiền gửi thanh toán của
khách hàng tăng hơn 100 tỷ.

- Hàng tháng duy trì công tác phân tích tài sản nợ có, phân tích tình
hình huy động vốn tại Sở giao dịch, theo dõi thường xuyên lãi suất trên thị
trường...để đưa ra các giải pháp phù hợp kịp thời với diễn biến của thị
trường.
2.1.4.2.2. Công táctín dụng
- Tổng dư nợ tín dụng liên tục tăng trong các năm từ 2008 đến 2010,
tính đến ngày 31/12/2010 tổng dư nợ tín dụng đạt 6,289 tỷ tăng 1317 tỷ so với
năm 2009.
Biểu 3: Các chỉ tiêu tín dụng ( Đơn vị: tỷ đồng)
STT CHỈ TIÊU 2008 2009 2010
1 Tổng dư nợ 3,772 4,972 6,289
2 Vay ngắn hạn 713 811 922
3 Vay trung dài hạn TM 1,011 2,211 3,556
4 Tài trợ uỷ thác 528 602 684
(Nguồn : tài liệu báocáo của Sở giaodịch )
- Tín dụng trung dài hạn thương mại năm 2010 đạt 3,556 tỷ tăng 1,345 tỷ
VND bằng 60,86% so với năm 2009, tăng 2,545 tỷ bằng 251,7% so với năm
2008, chủ yếu tăng ở tín dụng thương mại ngoại tệ (74%), tỷ trọng tín dụng
thương mại trong tổng dư nợ năm 2010 là 56,54% trong khi năm 2009 là
44,47%
- Tín dụng ngắn hạn năm 2008 đạt 713.6 tỷ thì đến năm 2010 đạt 922.6 tỷ
tăng 111 tỷ so với năm 2009. Tín dụng ngắn hạn tăng so với tỷ trọng dư nợ tín
dụng nhưng đã đẩy mạnh việc sử dụng nguồn ngoại tệ huy động được. Tính
đến năm 2010 tỷ trọng tín dụng ngắn hạn trong tổng dư nợ chiếm 14.57% ,
chưa cân đối, phù hợp về cơ cấu tín dụng về loại tiền và kỳ hạn và loại tiền
huy động (bình quân kỳ hạn huy động ngắn hạn chiếm 32%)
- Tín dụng trung và dài hạn thương mại năm 2010 đạt 3,556 tỷ chiếm 56.54%
tổng dư nợ tăng 60.63%, tín dụng trung và dài hạn thương mại chiếm 17.88%

tổng dư nợ, cơ cấu loại tiền thay đổi theo hướng tích cực, tỷ trọng tín dụng
ngoại tệ tăng từ 48.44% năm 2009 lên 52.72%
2.1.4.2.3. Công táckhách hàng
Trong những năm qua, sở giao dịch Ngân hàng Quốc tế đã cố gắng tìm
kiếm khách hàng mới, đặc biệt là khách hàng tiền gửi, duy trì và củng cố quan
hệ cập nhật thông tin khách hàng , nắm bắt được yêu cầu khách hàng Tuyên
truyền đưa tin về các hoạt động của sở giao dịch trên các phương tiện thông
tin đại chúng. Nghiên cứu thực hiện phân loại doanh nghiệp khách hàng để
đưa các chính sách hợp lý .
2.1.4.2.4. Hoạtđộng dịch vụ
- Thu ròng từ hoạt động dịch vụ liên tục tăng trong cá năm gần đây.
Tính riêng trong năm 2010 thu ròng từ hoạt động dịch vụ đạt 27.4 tỷ đồng
tăng 11.48 kế hoạch giao, tăng 32.24% so với năm 2009. Các dịch vụ như bảo
lãnh, thanh toán trong nước, chi trả tiền kiều hối, kinh doanh ngoại tệ đã có
chiều hướng tăng trưởng mạnh cụ thể như sau
- Công tác bảo lãnh : công tác bảo lãnh đạt kết quả tốt. Doanh số bảo
lãnh năm 2010 đạt 1,808.45 tỷ đồng số dư bảo lãnh qui đổi là 1,964.6 tỷ tăng
80% so với năm 2009, tăng 6% so với kế hoạch giao. Thu từ dịch vụ bảo lãnh
9,000 triệu đồng, chiếm 33,33% tổng thu dịch vụ trong cả năm .
Thanh toán quốc tế:
- Doanh số hoạt động thanh toán quốc tế trong năm 2010 đạt 451 triệu
USD bằng 101% so với năm 2009, đạt 96,06% kế hoạch năm 2010. Doanh số
thanh toán xuất nhập khẩu đạt 233 triệu USD, chuyển tiền đi và chuyển tiền
đến (mậu dịch trog năm 2010 tăng trên 120 % so với năm 2009 về số món
(10,500 món) nhưng doanh số lại giảm (chỉ đạt 128,5 triệu USD). Thu phí
dịch vụ từ hoạt động thanh toán quốc tế 6.5 tỷ đồng bằng 148.09% năm 2009
và đạt 116.07% kế hoạch năm .

- Kinh doanh ngoại tệ: doanh số mua bán quy đổi đạt 460 tỷ, thu kinh
doanh ngoại tệ đạt gần 7.2 tỷ đồng chiếm 26.27% thu dịch vụ, luôn đáp ứng
đày đủ kịp thời với nhu cầu của khách hàng, với cạnh tranh trên thị trường.
2.1.5. Khái quát về kết quả nghiệp vụ thẩm định
Biểu 4: Kết quả thẩm định tài chính dự án đầu tư tại SGD
(Đơn vị :Tỷ đồng)
Chỉ tiêu 2008 2009 2010
Số dự án tiếp nhận 35 40 46
Số dự án để lại năm sau 1 2 0
Số dự án đã thẩm định 38 39 46
Số dư án duyệt 37 38 46
Số tiền cho vay (Doanh số cho vay) 3,384 3,451.6 4,680.8
Số dự án được duyệt có phát sinh nợ
quá hạn
3 1 0
Giá trị các dự án được duyệt có phát
sinh nợ quá hạn
28.1 14.6 0
(Nguồn: báo cáo của Sở)
Biểu 4 ở trên cho thấy số lượng dự án mà công tác thẩm định tiếp nhận
tại Sở giao dịch liên tục tăng qua các năm từ 2008 đến 2010. Trong đó, năm
2010 là năm có nhiều dự án được tiếp nhận nhất: 46 dự án. Điều này đem đến
một khối lượng công việc ngày càng lớn hơn cho các cán bộ đang thực hiện
công tác thẩm định. Đương nhiên sẽ kéo theo những yêu cầu liên quan đến
cường độ làm việc và trách nhiệm của các quản lý khách hàng doanh
nghiệpdự án. Tất cả phản ánh một điều là liên tục trong các năm qua, đội ngũ
cán bộ đảm trách công tác thẩm định tại Sở giao dịch đã có những nỗ lực lớn
trong việc cố gắng hoàn thành công việc của mình ngay cả khi khối lượng
công việc liên quan đến thẩm định dự án tăng lên, đồng thời nó cho thấy được
sự tiến triển nhất định trong trình độ và năng lực của các quản lý khách hàng

doanh nghiệpkhi mà càng ngày thì họ càng phải tiếp xúc với số lượng dự án
ngày càng nhiều hơn, giá trị dự án ngày càng lớn hơn, phát sinh nhiều dự án
có mức độ phức tạp lớn hơn.
2.2 Thực trạng nghiệp vụ thẩm định dự án đầu tư tại Sở
2.2.1 Quy trình và nội dung công tác thẩm định DAĐT tại Sở giao dịch
NHTMCP Quốc tế Việt Nam.
2.2.1.1Quytrình:
Quá trình thẩm định dự án tại Sở giao dịch được tiến hành thông qua
phòng khách hàng doanh nghiệp 1 và 2. Toàn bộ quy trình thẩm định tín dụng
gồm các bước sau:
Bước 1: Xem xét hồ sơ vay của khách hàng.
Bước 2: Thu thập thông tin cần thiết bổ sung.
Bước 3: Thẩm định khả năng thu hồi nợ thông qua thông tin có được.
Bước 4: Ước lượng và kiểm soát rủi ro tín dụng.
Bước 5: Kết luận sau cùng về khả năng thu hồi nợ vay.
Bước 3 và bước 4 là hai bước quan trọng nhất và đòi hỏi phải sử dụng các
kỹ thuật và công cụ thẩm định thích hợp. Chủ yếu ở 2 bước này là phân tích
báo cáo tài chính và thẩm định dự án đầu tư.
2.2.1.2Nội dung thẩm định:
Nội dung thẩm định dự án đầu tư tại Sở giao dịch do NHTMCP Quốc
tế quy định được đề cập trong văn bản hướng dẫn thực hiện quy chế cho vay
của tổ chức tín dụng đối với khách hàng cũng như văn bản hướng dẫn lập báo
cáo thẩm định dự án đầu tư tại NHTMCP Quốc tế.
Căn cứ vào bộ hồ sơ của khách hàng phòng thẩm định sẽ tiến hành
phân tích tính pháp lý của hồ sơ vay vốn, tình hình sản xuất kinh doanh và tài
chính của doanh nghiệp, phân tích DAĐT, trực tiếp theo dõi, thu hồi gốc, lãi,
kiểm tra định kỳ để phòng ngừa rủi ro. Tại phòng thẩm định, khi tiếp nhận các
hồ sơ xin vay của khách hàng, thì cán bộ tiếp nhận chịu trách nhiệm sử lý hồ

sơ và thẩm định dự án. Nội dung của công tác thẩm định tập trung vào những
vấn đề sau:
a. Thẩm định về mặt pháp lý của hồ sơ:
Đây thực chất là kiểm tra tính đầy đủ và hợp pháp của một số tài liệu
trong hồ sơ. Tại Sở giao dịch mỗi bộ hồ sơ phải có đầy đủ các tài liệu sau:
a1. Hồ sơ doanh nghiệp
+ Về tư cách pháp nhân:
- Quyết định thành lập doanh nghiệp.
- Quyết định bổ nhiệm các chức danh quan trọng: Giám đốc, kế toán
trưởng, Chủ tịch hội đồng quản trị, Tổng giám đốc.
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
+ Về tình hình tài chính:
- Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh, bảng cân đối kế toán,
thuyết minh báo cáo tài chính, báo cáo lưu chuyển tiền tệ trong 2 năm gần
nhất và quý gần nhất.( báo cáo năm phải là các báo cáo có xác nhận của cơ
quan thuế).
- Báo cáo định kỳ tình hình thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh.
- Bảng kê chi tiết các khoản mục: hàng tồn kho, nợ phải trả, nợ phải thu
của doanh nghiệp đến ngày cuối cùng của quý gần nhất.
Giải trình tóm tắt về doanh nghiệp vay vốn.
a2. Hồ sơ của dự án đầu tư:
- Đơn xin vay vốn.
- Thông báo kế hoạch sử dụng vốn vay.
- Ủy quyền vay vốn (nếu có).
- Quyết định phê duyệt dự án của cấp có thẩm quyền.
- Quyết định phê duyệt tổng dự toán.
- Quyết định công bố kết quả đầu thầu, chọn thầu hoặc chỉ định.

- Giấy phép nhập khẩu thiết bị (đối với hàng nhập khẩu), văn bản phê
duyệt chất lượng, giá cả thiết bị( đối với thiết bị mua trong nước).
- Bảng tính toán, phân tích khả năng vay, trả nợ, lịch trả nợ do doanh
nghiệp tính toán, xác định gửi tới ngân hàng.
b. Thẩm định tính hình tài chính doanh nghiệp:
Trên cơ sở các báo cáo tài chính mà doanh nghiệp gửi đến ngân hàng:
bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh, báo cáo
lưu chuyển tiền tệ, thuyết minh báo cáo tài chính… cánbộ tíndụng tiến hành lập
tờ trình tín dụng làm căn cứ để chấm điểm, đánh giá khách hàng trên các mặt:
- Tình hình vốn và tài sản của doanh nghiệp.
- Doanh thu và sản lượng đạt được.
- Lợi nhuận ròng và nghĩa vụ với nhà nước.
- Khả năng thanh toán.
- Tình hình công nợ, phải thu, phải trả, nợ vay từ ngân hàng và các tổ
chức tín dụng khác.
- Tình hình sử dụng vốn và tài sản.
- Tình hình tiêu thụ sản phẩm, đánh giá và dự đoán trong tương lai.
- Trong phần đánh giá này cán bộ tín dụng cần tra thông tin của khách
hàng tại trung tâm thông tin tín dụng Ngân hàng nhà nước (CIC) để xem độ
tín nhiệm của doanh nghiệp vay với các tổ chức tín dụng và ngân hàng khác.
c. Thẩm dịnh dự án đầu tư
Cán bộ tín dụng tín hành thẩm định dự án đầu tư của khách hàng gửi
đến trên cơ sở phân tích các yếu tố sau:
- Khả năng đầu vào, đầu ra và thị trường tiêu thụ của sản phẩm.
- Cơ cấu nguồn vốn đầu tư cho dự án: vốn tự có, vốn vay.
- Xác định số vốn đầu tư ngân hàng có thể cho vay.
- Kế hoạch trả nợ ngân hàng bằng khấu hao và lợi nhuận ròng từ dự án
và các nguồn khác.

- Tính toán, xác định thời hạn vay, mức trả từng kỳ lãi và gốc để đảm
bảo thu hồi nợ vay đúng thời hạn.
- Dựa theo những kết quả phân tích, đánh giá trên, cán bộ tín dụng nhận
xét những cơ hội cũng như rủi ro của dự án đầu tư, đưa ra những biện pháp
hạn chế rủi ro, kết luận về số tiền và phương thức tài trợ cho doanh nghiệp
thực hiện dự án mà vẫn đảm bảo thu hồi được cả nợ và gốc đúng thời hạn
cho ngân hàng.
2.2.2. Minh họa về nội dung thẩm định DAĐT tại Sở giao dịch NHTMCP
Dự án đầu tư: Dự án đầu tư xây dựng khách sạn và khu nhà ở cao
cấp Pacific Tower.
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn và khu nhà ở cao cấp của công ty
TNHH Kim Khí Hoàng Minh lập và gửi xin vay vốn tại NHTMCP Quốc tế
Việt Nam Sở giao dịch ngày 18/03/2011.
2.2.2.1Thẩmđịnh về doanh nghiệp vay vốn:
a. Thông tin pháp lý:
1 Tên đầy đủ theo ĐKKD Công ty TNHH Kim Khí Hoàng Minh
2 Đăng ký kinh doanh
Số ĐKKD Sở Kế hoạch đầu tư
Ngày cấp lần
đầu
Ngày thay đổi
102005229 Thành Phố Hà Nội 24/04/2002 09/04/08
Địa điểm kinh doanh 23 Ngõ 53 Đức Giang, Long Biên, Hà Nội
3 Ngành nghề chính Kinh doanh thép, gia công cơ khí, đầu tư kinh doanh bất động sản.
4 Vốn điều lệ đăng ký 20.000.000.000 VND Vốn góp hiện
tại
20.000.000.000 VND
5 Đại diện theo pháp luật Ông Trần Văn Sơn
6 Đại diện vay vốn Ông Trần Văn Sơn
Nhận xét:
Hồ sơ pháp lý: cung cấp có đầy đủ, còn hiệu lực và hợp lệ.
Hoạt động kinh doanh thực tế: có phù hợp với ngành nghề theo giấy phép kinh doanh.
Khách hàng có đủ điều kiện pháp lý để vay vốn theo qui định của ngân hàng.

b. Phân tích tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh.
i. Phân tích báo cáo tài chính: (bảng 1)
Tổng tài sản/ Nguồn vốn của Công ty tương đối ổn định qua các năm, từ
năm 2009 đến này, mức độ biến động về quy mô tài sản ở mức thấp. Năm
2010 tăng 4% so với năm 2009, và đến 28/02/2011 giảm 9% so với năm
2010. Cụ thể:
Tài sản:
Tài sản của công ty tập trung chính ở TSLĐ, năm 2010 TSLĐ chiếm
97% tổng tài sản và có sự tăng trưởng bằng với mức tăng chung của TTS
(điều này cũng phản ánh rất đúng bản chất của các doanh nghiệp kinh doanh
thương mại thuần túy). Khi tăng quy mô kinh doanh thì chủ yếu sẽ là tăng ở
các khoản nợ phải thu và hàng tồn kho.
+ Các khoản nợ phảithu: có sự tăng khá lớn qua các năm 2009 – 2010
với mức tăng 35%, tương ứng: 27,232 triệu đồng – 36,867 triệu đồng. Tuy
nhiên đến 28/02/2011 thì các khoản nợ phải thu có xu hướng giảm nhẹ ở mức
-8% so với đầu năm.
Khoản nợ phải thu của khách hàng: 24,294 triệu đồng đến 28/02/2011
được chia cho 31 khách hàng thường xuyên có giao dịch, khoản phải thu lớn
nhất là của Côngty TNHH Kim Khí Thiên Sơn, 17,413 triệu đồng. Phần còn lại
có giá trị từ vài trăm triệu đến vài tỷ vẫn đang trong thời gian cho bán hàng trả
chậm, chưa đến hạn thanh toán. Công ty không phát sinh nợ phải thu khó đòi.
(Chi tiết phải thu của khách hàng gửi kèm, bảng 1.1).
Khoản mục trả trước cho người bán, năm 2010 là 6 triệu đồng thì đến
28/02/2011 là 9,774 triệu đồng. ((Đây thực chất là số tiền công ty đó đặt cọc
khi ký hợp đồng đối với các đối tác có uy tín, quan hệ mua bán lâu năm hoặc
số tiền công ty thanh toán cho người mua nhưng chưa nhận được hàng nên
hạch toán vào bên Nợ TK phải trả người bán.))

+ Hàng tồn kho: cũng có mức tăng khá lớn, từ 45,810 triệu đồng cuối
năm 2009 lên 57,267 triệu đồng của cuối năm 2010. Điều này phản ánh việc
dự trữ hàng mua hàng phục vụ cho các hợp đồng đã ký. Lượng hàng tồn kho
đều là chính phẩm, có chất lượng tốt, thời gian qua công ty vẫn tiêu thụ bình
thường. Mặt khác lượng hàng tồn kho cao tại thời điểm cuối năm 2010 cũng
cho thấy khả năng phán đoán thị trường của Ban giám đốc công ty rất tốt. Tại
thời điểm Công ty tích cực mua vào giá thế giới có xu hướng giảm, giá trong
nước vẫn ổn định, tỷ giá được duy trì ở mức thấp. Tại thời điểm cuối năm
2010 đến 28/02/2011 giá thép không gỉ đang có xu hướng tăng, tỷ giá
VND/USD có điều chỉnh tăng, VND bị mất giá, nhu cầu USD cũng rất căng
thẳng vào những tháng cuối năm 2010 và đầu năm 2011 -> Quyết định dự trữ
hàng đến cuối năm 2010 của công ty Hoàng Minh là rất đúng đắn.
(Bảng chi tiết hàng tồn kho gửi kèm, bảng 1.2)
Nguồn vốn:
Tương ứng với tài sản ổn định, nguồn vốn cũng tương tự. Nợ phải trả
chiếm 80% nguồn vốn, phần còn lại là vốn chủ sở hữu. Về tỷ trọng, mức tăng
của nợ phải trả và vốn chủ sở hữu là khá cân bằng.
+ Nợ phải trả: 100% là nợ ngắn hạn, trong đó, nợ vay các tổ chức tín
dụng là 81,073 triệu đồng cuối năm 2009, 59,365 triệu đồng cuối năm 2010,
và đến hết quí I/2011 tăng 1% so với đầu năm.Các khoản nợ vay tổ chức tín
dụng là nợ đủ tiêu chuẩn, công ty vẫn đủ khả năng thanh toán khi đến hạn,
công ty chưa từng phát sinh nợ quá hạn trong 03 năm gần đây.
Phải trả người bán 2010 là 28,435 triệu đồng, đến 28/02/2011 giảm còn
13,165 triệu đồng đây là số tiền hàng, Công ty được các đối tác trong nước
cho phép mua hàng trả chậm từ 20 – 30 ngày; như công ty TNHH Phú Sơn
cho chậm trả 8,601 triệu đồng, công ty TNHH Thương Mại 199 cho chậm trả
3,384 triệu đồng . Điều này cho thấy uy tín của công ty đối với bạn hàng đó
được khẳng định.

(Chi tiết phải trả người bán: Tổng hợp công nợ phải trả Hoàng Minh gửi
kèm, bảng 1.3).
Khoản mục người mua trả tiền trước là số tiền người mua đó đặt cọc
sau khi ký hợp đồng. Năm 2010 khoản mục này là 2,777 triệu đồng. Đến quí
I/2011 tăng lên 4,849 triệu đồng.
Nhận xét: Nhìn chung tình hình tài chính của công ty không phản ánh
điều gì bất thường, các khoản mục ổn định tăng giảm ở mức thấp tương ứng,
không có dấu hiệu mất cân đối tài chính. Các khoản mục trên báo cáo tài
chính phản ánh đặc thù đối với các doanh nghiệp kinh doanh thương mại.
ii. Phân tích báo cáo kết quả kinh doanh:
(Báo cáo tổng hợp kết quả kinh doanh, bảng 2)
+ Doanh thu công ty tăng trưởng đều qua các năm và luôn duy trì ở
mức khoảng 15%. Năm 2009 – 2010 – 28/02/201 có doanh thu lần lượt là:
265,190 triệu đồng – 308,113 triệu đồng- 50,057 triệu đồng. Doanh thu dự
kiến năm 2011 là 350,000 triệu đồng. Giá vốn hàng bán luôn trì ở mức ổn
định 95 – 96% doanh thu.
+ Mặc dù doanh thu tăng đều, song chi phí quản lý chiếm tỷ trọng nhỏ
và giảm nhanh theo thời gian phản ánh khả năng quản trị chi phí doanh
nghiệp tốt.
+ Với kết quả kinh doanh trên, cộng với khả năng quản trị chi phí tốt
nên lợi nhuận của trong quí I/2011 đã có bước tăng trưởng tốt so với các năm
trước. Đây là một kết quả khá tốt đối với các doanh nghiệp kinh doanh thương
mại như Hoàng Minh.
iii. Phân tích các chỉ số: (bảng 3)
- Chỉ số phản ánh cơ cấu chi phí: duy trì tương đối ổn định qua các
năm, giá vốn có chiều hướng giảm nhẹ từ 96% của năm 2010 xuống 92% của
quý 1 năm 2011. Trong khi đó chi phí quản lý doanh nghiệp có chiều hướng

giảm từ 2% của năm 2009 xuống mức 1% của năm 2010 và ổn định ở mức
1% trong quý I/2011 -> khả năng quản trị chi phí của doanh nghiệp khá tốt.
- Các chỉ số phản ánh khả năng sinh lời: năm 2010 so với 2009 đều
giảm ở các mức độ khác nhau. Tuy nhiên đến quý I/2011 các chỉ số này đã
tăng mạnh trở lại và còn cao hơn 2009, nguyên nhân chủ yếu do lợi nhuận
quý I/2011 tăng mạnh sơ với 2010 và cả 2009.
- Các chỉ số phản ánh hiệu quả hoạt động: đều có sự thay đổi ở mức
độ nhất định và có chiều hướng kém hơn các năm trước (nếu nhìn về bề mặt
con số). Tuy nhiên, do quy mô kinh doanh đã được mở rộng, chính sách mua
bán hàng linh hoạt hơn (khả năng nắm bắt cơ hội kinh doanh) đã tác động dẫn
đến sự thay đổicác chỉ số này. Nhìn chung, kết quả kinh doanh vẫn đạt ở mức
tốt, năm sau luôn cao hơn năm trước.
- Chỉsố phản ánh khả năng thanh toán: vẫn duy trì tương đối ổn định
qua các năm và đạt ở mức tốt đối ngành thép nói riêng và hoạt động kinh
doanh thương mại nói chung.
- Chỉ số phản ánh cấu trúc tài: chính duy trì ổn định ở các năm 2009,
2010 và có thay đổi theo chiều hướng giảm vào 3 tháng đầu năm 2011.
- Mức độ đảm bảo vốn: doanh nghiệp không bị mất cân đối tài chính,
phần lớn vốn chủ sở hữu đã được tài trợ cho vốn lưu động, đảm bảo cho
doanh nghiệp tự chủ về tài chính và có thể ứng phó được với sự biến động giá
đầu vào/ra của thị trường so với số vốn vay ngân hàng.
Kết luận:
Căn cứ tiêu chí phân loại khách hàng của NHTMCP Quốc tế Việt Nam công
ty được xếp loại tín dụng loại: B.
2.2.2.2. Thẩmđịnh dự án đầu tư:
a. Giới thiệu chung về dự án
a.1.Thông tin về dự án

- Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khách sạn và khu nhà ở cao cấp
Pacific Tower.
- Địa điểm: 85 Lý Thường Kiệt, Hà Nội
- Chủ đầu tư: Công ty TNHH Kim Khí Hoàng Minh.
- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng và khai thác kinh doanh.
- Tổng mức đầu tư: 55,283,526,000 đồng. Trong đó:
+ Vốn tự có: 13,951,000,000 đồng.
+ Tiền khách hàng trả trước: 30,169,641,000 đồng.
+ Tiền vay: 11,162,885,000 đồng.
a.2.. Tổng diện tích và quy mô của dự án
- Tổng diện tích lô đất: 3,429.9 m2.
- Tổng diện tích xây dựng: 30,256.56m2.
- Thời hạn thuê đất: 40 năm từ 16/08/2009.
a.3. .Vốn xây dựng
- Vốn tự có của chủ đầu tư: 25%
- Khách hàng trả trước: 55%
- Vốn vay tín dụng thương mại: 20%
+ Dự kiến vay vốn NHTMCP Quốc tế Sở giao dịch : 9,000,000,000 đồng.
+ Số còn lại sẽ vay từ các tổ chức tín dụng khác.
a.4. Tiến độ thực hiện
Hiện tại dự án đã hoàn thành phần móng và phần xây thô, đang tiến hành
hoàn thiện. Dự kiến tháng 02 năm 2012 sẽ hoàn thành xong và đưa vào khai
thác.
Đã đặt hàng 20% thiết bị. Chủ đầu tư dự kiến vay vốn Sở giao dịch NHTMCP
Quốc tế để hỗ trợ cho phần hoàn thiện dự án.
b.. Thẩm định dự án
b.1. Tính pháp lý của hồ sơ

Hiện nay công trình đã gần hoàn thành. Công ty cung cấp được các hồ sơ
pháp lý chính cho Sở giao dịch NHTMCP Quốc tế như sau:
- Giấy phép đầu tư số 705/GP do Bộ kế hoạch và đầu tư cấp ngày 28/10/2009.
- Giấy phép đầu tư điều chỉnh số 705A/GP do Bộ kế hoạch đầu tư cấp ngày
16/08/2009.
- Quyết định số 1210/QĐ-UB ngày 08/02/2008 của UBND TP Hà Nội về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty TNHH Kim Khí Hoàng
Minh.
- Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất số 1210 và chứng nhận quyền sử dụng
đất số 00449QSD do UBND TP Hà Nội cấp ngày 08/02/2008, diện tích
3.429,9m2, thời hạn sử dụng thuê 40 năm (từ ngày 16/08/2009 đến ngày
16/08/2049).
b. Mục tiêu và sự cần thiết của dự án
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn và khu căn hộ cao cấp pacific Tower là
rất cần thiết vì:
- Hiện nay nhu cầu văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp đang rất cao. Lượng
cầu cao hơn rất nhiều so với cung.
- Các dịch vụ thương mại của toà nhà cũng góp phần kíchthích tiêu dùng, góp
phần tăng trưởng kinh tế của thành phố và có ý nghĩa quan trọng đối với sự
phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
c. Thẩm định về phương diện thị trường của dự án
* Đánh giá khả quan về nhu cầu văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội.
Thực tế cho thấy nhu cầu về văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội hiện tại
là rất cao. Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, văn phòng cho
thuê, căn hộ cao cấp hiện nay vẫn tiếp tục sốt cả về giá lẫn nhu cầu.
* Đánh giá cung - cầu về văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của công ty CBRE thị trường văn phòng
loại A và B rất khan hiếm tại Hà Nội. Hiện tại chỉ có 9 toà nhà hạng A được

xây dựng tại Hà Nội tại thời điểm hiện nay. Những tòa nhà này đều được xây
dựng trước năm 2001.
Tóm lại: Từ các phân tích ở trên cho thấy thị trường văn phòng cho thuê và
căn hộ cao cấp là chưa cân bằng. Cầu còn lớn hơn trong khi nguồn cung chỉ
có hạn. Số lượng văn phòng cao cấp còn rất thiếu. Do vậy thị trường cho dự
án của công ty là hoàn toàn khả thi.
* Khả năng cạnh tranh của dự án
Bên cạnh yếu tố cầu lớn hơn cung thì dự án Pacific Tower bản thân cũng có
tính cạnh tranh rất cao trên thị trường. Toà nhà được xây dựng ở một vị trí
đẹp, thuận lợi nằm ngay trong khu trung tâm của Thành Phố Hà Nội.
* Đánh giá về mặt kỹ thuật.
- Dự án được thiết kế theo lối kiến trúc của Pháp rất ấn tượng. Toà nhà
gồm 9 tầng nổi trong đó có một tầng áp mái và 1 tầng hầm. Trong đó:
- Khu trung tâm thương mại có diện tích 4,528 m2 được bố trí từ tầng thứ
nhất đến tầng hai bao gồm khu siêu thị hiện đại và khu ẩm thực cao cấp tại
tầng thứ nhất; Các nhãn hiệu thời trang, mỹ phẩm, trang sức quốc tế, khu
chăm sóc thẩm mỹ, bể bơi tại tầng 2.
- Khu văn phòng có diện tích khoảng 9,000m2, văn phòng hạng A được thiết
kế và đầu tư theo tiêu chuẩn Quốc tế.
- Khối căn hộ có khoảng 90 căn hộ các loại, bố trí từ tầng 4 đến tầng 9 và có
nhiều diện tích khác nhau như: căn hộ một phòng ngủ 76 m2, căn hộ hai
phòng ngủ 140 m2. Khu căn hộ được bố trí lối đi riêng biệt với hệ thống bảo
vệ 24/24. Các căn hộ được thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế với đầy đủ tiện
nghi hiện đại: phòng tắm, ti vi, bếp, máy giặt, truyền hình cáp…
* Đánh giá về tài sản đảm bảo
- Tài sản đảm bảo là toàn bộ quyền sử dụng đất thuê số 85 Lý Thường Kiệt,
Hà Nội và quyền sở hữu tài sản hình thành trên đất là một phần khu văn

phòng, căn hộ cho thuê, khu trung tâm thương mại có giá trị bằng 150% dư
nợ vay.
- Khách hàng có văn bản kết chuyển nguồn thu từ các hợp đồng cho thuê văn
phòng, căn hộ, khu thương mại và nguồn thu khác từ dự án qua tài khoản mở
tại Vib (Ngân hàng quốc tế) với giá trị tối thiểu bằng tỷ lệ mức dư nợ/tổng
mức đầu tư tính theo hàng kì trả nợ gốc (06 tháng 1 lần).
- NHTMCP Quốc tế Việt Nam Sở giao dịch trực tiếp giữ bản gốc giấy tờ
chứng minh quyền sử dụng đất.
* Đánh giá hiệu quả của dự án
- Nguồn vốn của dự án
Bảng 2.8: Nguồn vốn của dự án
Chỉ tiêu Số tiền (VND) Tỷ lệ (%)
Tổng giá trị đầu tư 55,283,526,000 100
Vốn tự có 13,951,000,000 25
Tiền khách hàng trả trước 30,169,641,000 55
Vốn vay 11,162,885,000 20
- Nguồn thu của dự án
Dự án sẽ có nguồn thu từ cho thuê và phí dịch vụ, văn phòng, căn hộ và các
dịch vụ khác.

Nguồn thu hàng năm dự tính của dự án
Đơn vị:nghìn đồng
Chỉ số Tổng Năm 1 Năm 2 Năm 3 ….. Năm 37
Doanh thu từ cho thuê 376,200,378 7,204,932 8,748,846 10,292,760 10,292,760 10,292,760
Văn phòng
4,277,952 5,194,656 6,111,360 6,111,360 6,111,360
Căn hộ cao cấp 0
1,890,134 2,295,164 2,700,192 2,700,192 2,700,192
Khu thương mại tại tầng 1 0
552,888 671,364 789,840 789,840 789,840
Khu thương mại tại tầng 2 0
391,440 475,320 559,200 559,200 559,200
Hầm gửi xe ô tô và xe máy 0
157,366 191,086 224,808 224,808 224,808
Doanh thu từ dịch vụ 128,034,834 2,499,982 3,035,694 3,571,404 3,571,404 3,571,404
Văn phòng
1,711,180 2,077,862 2,444,544 2,444,544 2,444,544
Căn hộ cao cấp 0
406,358 493,436 580,512 580,512 580,512
Khu thương mại tại tầng 1
147,436 179,030 210,624 210,624 210,624
Khu thương mại tại tầng 2
156,576 190,128 223,680 223,680 223,680
Hầm gửi xe ô tô và xe máy 0
17,278 20,982 24,684 24,684 24,684
Tổng Doanh Thu 504,235,212 9,704,914 11,784,540 13,864,164 13,864,164 13,864,164
Chi phí dự kiến của dự án
Đơn vị: nghìn đồng
Chỉ số Năm 1 Năm 2 Năm 3 … Năm 37
Chi khấu hao 1,486,486 1,486,486 1,486,486 1,486,486 1,486,486
Chi Lương, BHXH 34,272 34,272 34,272 34,272 34,272
Điện 145,574 176,768 207,962 207,962 207,962
Nước 58,229 70,707 83,185 83,185 83,185
Bảo dưỡng sửa chữa 145,574 176,768 207,962 207,962 207,962
Chi khác 72,787 88,384 103,981 103,981 103,981
Thuế đất 74,920 74,920 74,920 74,920 74,920
Tổng chi phí 81,173,027 2,017,842 2,108,305 2,198,768 2,198,768 2,198,768
Lợi nhuận trước thuế của dự án:
Năm Tổng Năm 1 Năm 2 Năm 3 … Năm 37
Doanh Thu 504,235,212 9,704,914 11,784,540 13,864,164 13,864,164 13,864,164
Chi phí 81,173,027 2,017,842 2,108,305 2,198,768 2,198,768 2,198,768
Lợi nhuận trước thuế 423,062,185 7,687,072 9,676,235 11,665,396 11,665,396 11,665,396

Dòng tiền của dự án
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm … Năm 37
Chỉ tiêu Năm đầu tư Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 20… Năm 2048
I
Dòng tiền
ra (55,283,526)
II
Dòng tiền
vào 10,885,097 12,874,260 14,863,421 14,863,421 14,863,421
1
Chi phí
khấu hao 3,198,025 3,198,025 3198025 3,198,025 3,198,025
2
Lợi nhuận
trước thuế 7,687,072 9,676,235 11,665,396 11,665,396 11,665,396
III
Dòng tiền
thuần hàng
năm
(55,283,526) 10,885,097 12,874,260 14,863,421 14,863,421 14,863,421
Với các thông số trên kết quả tính toán của dự án như sau:
- Giá trị hiện tại ròng:
Công thức:
Trong đó : CFo :Là vốn đầu tư ban đầu của dự án.
r : là tỉ lệ chiết khấu hay tỷ lệ hiện tại hóa.
NPV: Giá trị hiện tại thuần (ròng) của DAĐT.
(Giả sử r = 14%)
+ Tính ra được: NPV = 45,222,645 nghìn đồng.
- Tỷ suất hoàn vốn nội bộ:
+ Cho NPV= 0 , từ công thức tính NPV trên.
+ Áp dụng phương pháp nội suy để tính :
+ Tính ra được: IRR = 24% > r = 14%.
CFo
r
NPV
n
t
t


 1 )1(
CFt

- Tỷ suất chiết khấu: 14%.
Theo kết quả tính toán thì dự án là khả thi. Tổng doanh thu của dự án là
504,235,212 nghìn đồng trong đó doanh thu từ cho thuê là 376,200,378 nghìn
đồng. Tổng chi phí sản xuất kinh doanh là 81,173,027 triệu đồng. Dự án đáp
ứng được yêu cầu về đầu tư như: NPV dương (45 tỷ đồng ), tỷ suất hoàn vốn
nội bộ lớn hơn tỷ suất chiết khấu (24% > 14%).
* Đánh giá phân tích rủi ro
- Rủi ro về quản lý:
Công ty mới đầu tư sang lĩnh vực bất động sản, việc quản lý xây dựng thông
qua các nhà thầu nên công ty sẽ bị động trong quá trình điều hành. Quản lý
công trình do không trực tiếp làm nên sẽ có rủi ro trong quá trình quản lý vận
hành.
d. Kết luận và ý kiến đề xuất của Ban thẩm định
Qua phân tích ở trên nhận thấy dự án khu khách sạn và căn hộ cao cấp Pacific
Tower là hoàn toàn khả thi:
- Hồ sơ pháp lý là đầy đủ, hợp pháp.
- Toà nhà Pacific Tower có vị trí thuận lợi, phù hợp với quy hoạch của thành
phố.
- Chủ đầu tư thuê các nhà thầu và tư vấn thiết kế giám sát, quản lý chất lượng
là các công ty có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây lắp và đầu tư khu
trung tâm thương mại văn phòng cao cấp ở Việt Nam nên công trình sẽ có
chất lượng cao, đảm bảo đúng tiêu chuẩn quốc tế.
- Về mặt tàichính:dựánkhả thivì tỷ suấthoànvốnnộibộ cao,thuhồivốn nhanh.
- Dòng tiền của dự án đảm bảo trả nợ vay. Đầu năm 2012 toà nhà dự kiến sẽ
đi vào hoạt động, doanh thu sẽ vào ổn định nên sẽ có tiền thanh toán nợ.
- Dự án có tính cạnh tranh cao về mẫu mã, kết cấu hạ tầng, và quy hoạch kiến
trúc.

- Thị trường tiêu thụ của dự án là khả thi. Hiện tại cung còn thấp hơn cầu rất
nhiều.
- Về nguồn trả nợ: Nguồn trả nợ của dự án đã rõ ràng. Đầu năm 2012 dự án
đã đưa vào khai thác nên đã có nguồn thu ổn định để trả nợ vay.
Từ những nhận xét trên, Ban thẩm định đề nghị Ủy ban tín dụng ngân hàng
thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam xem xét và đồng ý tài trợ cho chủ đầu
tư – Công ty TNHH Kim Khí Hoàng Minh với nội dung:
- Trị giá khoản tín dụng: 9 tỷ đồng; bao gồm cả hạn mức tín dụng trung hạn
và hạn mức thấu chi (Nếu sử dụng hạn mức thấu chi thì hạn mức thấu chi tối
đa là 1 tỷ đồng ). Khoản tín dụng này chiếm tỷ lệ 80,62% so với nhu cầu vay
vốn của công ty TNHH Kim Khí Hoàng Minh.
- Mục đích: Dự án đầu tư xây dựng khách sạn và khu nhà ở cao cấp pacific
Tower.
- Thời hạn vay: 60 tháng kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên; Thời điểm
bắt đầu trả nợ gốc sau 12 tháng kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
- Lãi suất: 22%/năm đối với VND được áp dụng từ ngày giải ngân tới ngày
01/01/2012. Các kì tiếp theo được điều chỉnh vào ngày 02/01 và ngày 07/01
hàng năm .
- Phương thức giải ngân:
+ Chuyển khoản hoặc thanh toán tiền mặt 100% cho nhà cung cấp vật tư hoặc
chi phí nhân công trên cơ sở hoá đơn, chứng từ chứng minh khối lượng công
việc đã hoàn thiện.
+ Chuyển khoản trả tiền đặt cọc, tiền phạt (nếu có) cho bên thuê dài hạn căn
hộ và bên thuê văn phòng trên cơ sở các hợp đồng, biên bản thanh lý và các
chứng từ chứng minh về các nghĩa vụ đó.
- Phương thức trả nợ: Nợ lãi trả hàng tháng; nợ gốc trả 06 tháng một lần; trả
nợ gốc kỳ đầu tiên sau 12 tháng kể từ ngày nhận nợ khoản vay đầu tiên.

- Tài sản đảm bảo: Là toàn bộ quyền sử dụng đất thuê số 85 Lý Thường Kiệt,
Hà Nội và quyền sở hữu tài sản hình thành trên đất có giá trị bằng 150% dư
nợ vay.
Điều kiện khác: Tuỳ theo tình hình thực tế, nếu Công ty có nhu cầu sử dụng
hạn mức thấu chi thì Uỷ ban tín dụng đồng ý cấp hạn mức thấu chi cho công
ty TNHH Hoàng Minh dưới đây, tuy nhiên khi đó hạn mức tín dụng trung dài
hạn trong trường hợp này là 8 tỷ VND (Tổng hạn mức trung hạn và thấu chi
tối đa là 9 tỷ VND).
+ Giá trị hạn mức thấu chi: 1 tỷ VND.
+ Điều kiện kèm theo: Tổng số dư thấu chi và dư nợ trung hạn tại mọi thời
điểm không vượt quá 9 tỷ VND.
2.2.3. Đánhgiá về chất lượng thẩm định DAĐT tại Sở giao dịch NHTM
cổ phần Quốc tế Việt Nam.
2.2.3.1. Những kết quả đạtđược
a. Về kết quả hoạt động
Nhờ công tác thẩm định ngày càng chặt chẽ và khoa học, hoạt động tín dụng
tại Sở đã có nhiều chuyển biến tích cực, tổng dư nợ tăng, trong khi đó tỷ lệ nợ
quá hạn, nợ xấu giảm tương đối trong thời kì gần đây.
b. Về phương pháp thẩm định
Cán bộ thẩm định đã kết hợp nhiều phương pháp khi tiến hành thẩm định một
dự án. Các dự án đều được thẩm định tổng quát trước khi đi vào thẩm định chi
tiết như vậy những dự án không đạt yêu cầu sẽ được loại bỏ sớm giúp giảm
được chi phí và sớm có kết quả trả lời khách hàng. Tuy nhiên đối với mỗi dự
án sẽ linh hoạt áp dụng một hoặc nhiều phương pháp khác nhau.. Việc kết
hợp nhiều phương pháp thẩm định sẽ giúp cho dự án được tính toán chính
xác, vừa giảm rủi ro tối thiểu cho ngân hàng vừa giúp hoàn thiện hơn nữa cho
dự án đầu tư nên kết quả thẩm định các dự án cũng tương đối tốt.
c. Về nội dung thẩm định

Theo qui chế đặt ra, các dự án vay vốn đều phải được tiến hành thẩm định
theo các nội dung qui trình một cách đầy đủ và chi tiết. Do đó, các báo cáo
thẩm định bao giờ cũng rất chi tiết và kỹ lưỡng.
d. Về quy trình thẩm định:
Các quy trình ở Sở giao dịch đã được quản lý theo ISO 9001:2000, nhờ đó
các tài liệu hồ sơ đều được lưu trữ rõ ràng và dễ dàng truy xuất cho các
chuyên viên thẩm định.
Qui trình thẩm định được đảm bảo chặt chẽ và áp dụng với tất cả các dự án.
Nhờ vậy mà công tác thẩm định ở Sở giao dịch nói riêng và các hoạt động
khác tại Ngân hàng nói chung đều đạt được chuẩn mực và thống nhất.
e. Về đội ngũ cán bộ thẩm định của ngân hàng
Các cán bộ thẩm định dự án đều là những cán bộ có kinh nghiệm công tác và
đạt được một trình độ nhất định, có hiểu biết sâu rộng về lĩnh vực kinh tế
cũng như các chính sách và qui chế của Ngân hàng.
Các cán bộ thẩm định đều phải làm việc độc lập để đưa ra ý kiến thẩm định
của mình, được phân công nhiệm vụ, trách nhiệm rõ ràng và chịu trách nhiệm
với nội dung mà mình tiến hành thẩm định. Mỗi cán bộ thẩm định đều được
trang bị máy vi tính cá nhân và có nối mạng, giúp nhân viên Ngân hàng có thể
cập nhật thông tin thị trường và tăng cường học hỏi.
Hệ thống thông tin được sử dụng trong thẩm định khá hoàn chỉnh. Ngân hàng
đã có bộ phận chuyên về thông tin để thu thập các thông tin về giá cả, khách
hàng, sản phẩm, máy móc thiết bị…
2.2.3.2. Những tồn tại và nguyên nhân
a. Những tồn tại và hạn chế
Về đội ngũ cán bộ thẩm định của Ngân hàng, chuyên môn về kỹ thuật và xây
dựng còn nhiều hạn chế. Đây cũng là mặt tồn tại ở hầu hết các Ngân hàng.
Các cán bộ thẩm định chỉ có thể có được sự hiểu biết ở một số lĩnh vực nhất
định trong khi đó, các dự án lại đa lĩnh vực, yêu cầu phải có kiến thức tổng

hợp về rất nhiều ngành. Do đó, những vấn đề này khó có thể khắc phục trong
một sớm một chiều.
Về nội dung thẩm định:
- Thẩm định kỹ thuật ở các dự án chưa thật tốt. Đây có lẽ là mặt yếu nhất của
Ngân hàng. Hiện tại các thông số về máy móc thiết bị của dự án phần lớn dựa
vào báo cáo khả thi của khách hàng như ở dự án xây dựng nhà máy sản xuất
kết cấu thép phi tiêu chuẩn.
- Một số dự án cán bộ thẩm định lại lấy lãi suất vay ngân hàng là lãi suất chiết
khấu trong khi dự án được tài trợ từ nhiều nguồn khác nhau.
Về phương pháp thẩm định thì cần tập trung phát triển theo chiều sâu các
phương pháp như phương pháp phân tích thống kê, so sánh hay phương pháp
phân tích dự báo …
Về quy trình thẩm định:
- Tuy rằng, Vib đã xây dựng một quy trình thống nhất cho công tác thẩm định
song với mỗi lĩnh vực, mỗi ngành khác nhau vẫn cần có những quy định
hướng dẫn cụ thể vì sự khác biệt giữa các ngành không thể áp dụng cứng nhắc
một quy trình được.
b. Nguyên nhân
- Các văn bản pháp luật hiện đang trong quá trình điều chỉnh để phù hợp với
điều kiện kinh tế mới nên gây ra nhiều khó khăn cho ngân hàng trong việc
nắm bắt để hoạch định chính sách tín dụng cho phù hợp, gây ảnh hưởng
không nhỏ tới hiệu quả kinh doanh của ngân hàng.
- Các cán bộ thẩm định ở Sở giao dịch phần lớn đều đào tạo chính quy từ các
trường thuộc khối kinh tế có uy tín, năng động và hiểu biết. Tuy nhiên, mặt
bằng chung họ còn khá trẻ, trung bình họ mới chỉ có khoảng 3 – 5 năm kinh
nghiệm. Mặt khác họ đều chủ yếu được đào tạo từ các trường thuộc khối kinh
tế do đó về mặt kĩ thuật trong quá trình thẩm định còn rất nhiều hạn chế.

Hệ thống thông tin được sử dụng trong thẩm định khá hoàn chỉnh. Tuy nhiên,
Ngân hàng cũng cần tăng cường hơn các biện pháp nhằm thu thập thông tin,
giảm việc phải dựa nhiều vào tổ chức nước ngoài trong việc tìm kiếm thông
tin và thẩm định thông tin. Dẫn tới giá cả thông tin cao, buộc Ngân hàng phải
mất thêm một khoản chi phí.
Về kiểm tra sau khi cho vay, Ngân hàng cũng đã thực hiện khá tốt, kiểm tra
định kì 2 lần trong năm. Tuy nhiên, cũng cần tăng cường kiểm tra hơn nữa vì
các dự án đầu tư thường vay vốn trong thời gian dài với số tiền lớn, nên nếu
khách hàng sử dụng vốn vay không đúng mục đích sẽ làm ảnh hưởng lớn đến
chất lượng của dự án sau này và ảnh hưởng đến khả năng hoàn trả nợ cho
ngân hàng.
Như vậy cùng với sự phát triển của ngân hàng, hoạt động thẩm định dự án ở
Sở giao dịch NHTM cổ phần Quốc tế Việt Nam cũng đạt được nhiều kết quả
tốt. Tuy nhiên bên cạnh những gì đã đạt được, hoạt động thẩm định dự án của
ngân hàng vẫn còn nhiều hạn chế thiếu sót mà ngân hàng cần phải sớm khắc
phục trong thời gian tới nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng thẩm định.

CHƯƠNG III
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU
TƯ TẠI SỞ GIAO DỊCH NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
QUỐC TẾ VIỆT NAM.
3.1. Phương hướng và mục tiêu công tác thẩm định tại Sở giao dịch.
3.3.1. Nhậnđịnh môi trường kinh doanh
- Nền kinh tế đang chuyển dịch cơ cấu sản xuất từng bước thích nghi
hơn với môi trường trong nước và quốc tế.
- Tiến độ cơ cấu lại ngân hàng, sắp xếp và nâng cao hiệu quả hoạt
động của hệ thống ngân hàng đã được chính phủ phê duyệt và đẩy nhanh tốc
độ triển khai.
- Ngân hàng từng bước đổi mới cơ chế điều hành chính sách tiền tệ
quốc gia, tiếp tục hoàn thiện cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng, công
nghiệp hoá công nghệ ngân hàng.
Tuy nhiên nhìn về phía trước tình hình nhiều mặt năm 2011 có nhiều
khó khăn hơn năm 2010.
- Cơ cấu sản xuất trong từng ngành, từng lĩnh vực chưa chuyển dịch
kịp thời theo sự biến động nhanh của nhu cầu trong nước và quốc tế.
- Diễn biến lãi suất phức tạp không lường trước được và theo chiều
hướng không có lợi cho hoạt động ngân hàng.
- Sự cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các ngân hàng, các TCTD, các
tổ chức tài chính trên thị trường.
3.1.2. Phương hướng, mục tiêu năm 2011
- Mục tiêu chung:
+ Xử lý nợ tồn đọng, làm lành mạnh hoá tài chính.
+ Cơ cấu lại khách hàng, tín dụng, nguồn vốn.
+ Xây dựng bộ máy và cán bộ.
+ Phát triển công nghệ và nghiệp vụ mới.

+ Mở rộng mạng lưới.
- Mục tiêu cụ thể:
+ Số dư huy động bình quân : 9110 tỷ.
+ Dư nợ tín dụng cuối kỳ : 2954 tỷ ( bao gồm cả thuế TTUT)
+ Thu dịch vụ ròng : 35,62 tỷ
+ Doanh số TTQT : 500 triệu USD.
+ Doanh số thanh toán XNK: 280 triệu USD
+ Thu dịch vụ TTQT : 7,85 tỷ USD
+ Tập trung các biện pháp, các giải pháp cơ cấu lại tài sản nợ_ có theo hướng
bền vững. Ứng dụng công nghệ vào quy trình ISO, tăng cường công tác đào
tạo cán bộ, xây dựng nguồn nhân lực mới, đổi mới quản trị điều hành.
+ Tổ chức điều hành nhanh nhạy nắm bắt kịp thời thông tin thị trường tín
dụng để có giải pháp trước mắt và lâu dài.
Về công tác tín dụng và thẩm định, Sở đã đặt ra các phương hướng cụ thể sau:
+ Tăng cường công tác tiếp thị, tiếp tục tìm kiếm khách hàng có sản xuất
kinh doanh hiệu quả, có nhu cầu vốn tín dụng.
+ Tổ chức tốt hội nghị khách hàng, đề ra chính sách khách hàng với các nội
dung phong phú và thiết thực.
+ Duy trì thường xuyên công tác tổ chức đánh giá, phân loại khách hàng,
trên cơ sở đó xây dựng hạn mức tín dụng cho từng khách hàng.
+ Có chính sách lãi suất phù hợp kết hợp với chính sách phát triển sản phẩm
và dịch vụ theo hướng đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng để có thể gia
tăng doanh số giao dịch.
+ Phát huy thế mạnh phục vụ đầu tư phát triển, chủ động nắm bắt nhu cầu
đầu tư của doanh nghiệp, tìm kiếm và mở rộng cho vay đối với các dự án tốt.
+ Từng bước mở rộng đối tượng khách hàng sang các thành phần kinh tế
ngoài quốc doanh, các doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hoá, các công ty
liên doanh, đặc biệt là với các khách hàng có khả năng tái tạo ngoại tệ trong

khả năng hỗ trợ ngoại tệ của Sở giao dịch để nâng mức tăng trưởng tín dụng
một cách an toàn, có hiệu quả.
+ Chú trọng công tác cho vay khép kín với những khách hàng đã vay vốn tại
Sở, tăng cường cho vay theo món với những hợp đồng cung ứng sản phẩm
dịch vụ, cho vay triết khấu, cho vay hỗ trợ tổng thầu...
+ Thực hiện nghiêm túc Luật tổ chức tín dụng, quy trình tín dụng và quy
trình thẩm định tại Sở. Nâng cao vai trò thẩm định dự án trong xét duyệt cho
vay.
+ Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soátđể hạn chế nợ quá hạn và hạn chế
rủi ro cho Sở trong quá trình thẩm định và xét duyệt món vay.
+ Đẩy mạnh nghiên cứu dự báo, tránh đầu tư vào những ngành dễ bị tổn
thương trong quá trình hội nhập nhằm tránh gặp phải những rủi ro mang tính
dây chuyền.
Riêng công tác thẩm định cần:
+ Đứng trên góc độ người cho vay trong khi xem xét và thẩm định tài
chính dự án.
+ Công tác thẩm định phải xuất phát từ thực tiễn của ngành nhằm phục
vụ hoạt động cho vay tại Sở.
+ Công tác thẩm định phải được áp dụng cho toàn diện với các dự án
xin vay, và được tiến hành liên tục cả trước, trong và sau khi cho vay.
3.2. Một số giải pháp nâng cao chấtlượng công tác thẩm định dự án đầu
tư tại Sở giao dịch
Trên cơ sở phân tích lý luận và quan sát thực tế công tác thẩm định tín
dụng cũng như căn cứ vào định hướng hoạt động tại Sở Giao dịch, nhận định
nguyên nhân và những tồn tại chủ yếu trong quá trình thẩm định, em xin
mạnh dạn đưa ra một số giải pháp và kiến nghị chủ yếu nhằm hoàn thiện hơn
chất lượng nghiệp vụ thẩm định tài chính dự án tại Sở Giao dịch.

3.2.1. Tổ chức khai thác và xử lý thông tin một cáchhiệu quả
* Thiết lập hệ thống thông tin nội bộ:
Thứ nhất, thành lập bộ phận tổng hợp, lưu trữ thông tin một cách có hệ thống
theo yêu cầu công tác quản lý tại Sở.
Thứ hai, yêu cầu chủ đầu tư tiến hành kiểm toán các báo cáo tài chính một
cách đầy đủ trước khi giao cho quản lý khách hàng doanh nghiệp. Sở Giao
dịch xem xét nhằm khắc phục một thực trạng là hiện nay mặc dù Sở giao dịch
đã cố gắng trong việc thu thập thông tin qua nhiều biện pháp trực tiếp và gián
tiếp, nhưng chủ yếu vẫn dựa vào báo cáo tài chính, và các báo cáo khác của
chủ đầu tư. Trong khi đó, các báo cáo này luôn có độ trễ về thời gian, nhiều
doanh nghiệp chưa có đủ báo cáo, gây khó khăn cho quản lý khách hàng
doanh nghiệptrong việc tổng hợp số liệu hoặc các doanh nghiệp tìm cách đánh
bóng số liệu để vay được vốn
Thứ ba, yêu cầu chủ đầu tư có phân tích cụ thể hơn nữa về các thông tin có
trong báo cáo tài chính, để làm cơ sở kiểm tra đối chứng và lưu trữ. Các thông
tin đó có thể là dự kiến về sản suất kinh doanh...
Thứ tư, thiết lập mạng thông tin liên lạc thường xuyên về tình hình vay nợ,
thanh toán và kinh doanh của khách hàng đối với Sở giao dịch, tránh việc
khách hàng thế chấp cùng một tài sản để vay vốn ở nhiều Ngân hàng khác
nhau. Thực hiện thanh toán qua Sở đối với các doanh nghiệp có vay vốn của
Sở.
Thứ năm, sau mỗi dự án, ngân hàng cần tổng kết đánh giá lại chất lượng thẩm
định, tiến hành lưu trữ thông tin một cách có hệ thống để tạo nguồn cho việc
phân tích, đối chiếu cũng như rút kinh nghiệm cho các dự án sau. Hệ thống
thông tin nội bộ Sở Giao dịch cần được bảo mật, song cũng phải được cập
nhật cho cán bộ Sở và trao đổi với các kênh thông tin dữ liệu khác, đó chính
là cơ sở thiết lập hệ thống thông tin phối hợp liên nghành.

Thứ sáu, không loại trừ khả năng là trong thực tế xuất hiện, phát sinh nhiều
dự án mới mẻ đối với Sở giao dịch. Trong nhưng trường hợp như thế này,
việc tìm hiểu khách hàng và dự án là không hề dễ dàng, đòi hỏi nhiều yếu tố
khác nhau về vật chất lẫn trí tuệ. Để đối phó với những tình huống như vậy,
Sở giao dịch cần đi học hỏi thêm ở các ngân hàng bạn trong những lĩnh vực
này, hoặc có thể sẵn sàng chi những khoản tiền xứng đáng để mua thông tin
nếu thấy cần thiết.
Cần tíchcực đào tạo trình độ sử dụng công nghệ thông tin, công nghệ tin học,
mặt khác đẩy nhanh tốc độ ứng dụng tin học cho đội ngũ quản lý khách hàng
doanh nghiệptrong quá trình phân tích, tránh tình trạng thủ công như hiện nay
bằng các biện pháp như tăng cường hơn nữa việc đầu tư tài liệu, trang thiết bị
vi tính, giảng dạy các phần mềm tiện ích hữu dụng như Excel, Risk, Master,
Asset...
* Trú trọng xây dựng mạng thông tin đa nghành an toàn, ổn định và
chính xác:
Ngoài các thông tin có từ nội bộ Sở giao dịch do chủ đầu tư cung cấp có thể
thu thập thông tin cần thiết từ các nguồn khác, có thể là từ các ngân hàng
khác, các cơ quan hữu quan, các chuyên gia chuyên nghành thông tin sách
báo và các văn bản có liên quan... Phối hợp chặt chễ hơn nữa với trung tâm
thông tin phòng ngừa rủi ro của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam,
thu thập tư liệu đối chiếu với nguồn số liệu đã có..
3.2.2. Nhómgiải pháp về phương pháp và nội dung thẩm định.
3.2.2.1. Vềphương pháp thẩm định
Sở cần tham khảo tiến tới áp dụng những phương pháp thẩm định hiện
đại, tiên tiến đang được áp dụng trên thế giới và phù hợp với điều kiện của Sở
cũng như điều kiện của Việt Nam như: phương pháp giá trị hiện tại ròng
(NPV), phương pháp tỷ suất doanh lợi nội bộ (IRR); trong phân tích tài chính

doanh nghiệp ngoài các phương pháp đang được áp dụng cần kết hợp với các
phương pháp khác
Khi tiến hành thẩm định cần phải nghiên cứu các số liệu ở trọng thái
động, cần quan tâm tới giá trị thời gian của tiền, những rủi ro thị trường đầu
ra và đầu vào, lạm phát, tỷ giá...để đánh giá độ bền của dự án.
3.2.2.2Vềnội dung thẩm định.
a.1. Trong nội dung thẩm định khách hàng vay vốn
Ngoài việc tích cực đưa ra một bức tranh toàn cảnh về tình hình tài
chính, mức độ lành mạnh trong tài chính doanh nghiệp qua hệ thống các chỉ
tiêu phân tích như hiện nay, điều quan trọng hơn (đương nhiên là khó hơn và
đòi hỏi nhiều kinh nghiệm và trình độ hơn) đó là phải biết cùng một lúc phải
phối kết hợp nhiều chỉ tiêu để đưa ra đánh giá của mình, biết quan tâm tìm tòi
các số liệu liên quan đến những dự án khác tương tự đã và đang hoạt động
cũng như có được các số liệu liên quan đến các định mức chuẩn của toàn
ngành mà doanh nghiệp đang hoạt động trong đó (đây là một thiếu sót nghiêm
trọng mà các cán bộ mắc phải trong quá trình thẩm định đòi hỏi phải khắc
phục trong thời gian tới).
Nâng cao hơn nữa khả năng đọc và hiểu các báo cáo tài chính, bảng cân đối
kế toán..., tích cực nâng cao hơn nữa chất lượng phân tích tài chính doanh
nghiệp bằng việc không chỉ sử dụng phương pháp phân tích tỉ lệ mà còn kết
hợp sử dụng các phương pháp phân tích khác như phương pháp phân tích tài
chính Dupont..., bổ xung thêm phân tích diễn biến nguồn vốn và sử dụng vốn,
phân tích các chỉ tiêu tài chính trung gian (chẳng hạn như tổng lãi kinh doanh,
giá trị gia tăng, kết quả kinh doanh, chênh lệch thương mại và tổng sản phẩm
của niên độ...).
Khi thẩm định năng lực tài chính doanh nghiệp, ngân hàng nên dựa trên quy
mô vốn vay và quy mô vốn của doanh nghiệp để tập trung vào phân tích
những vấn đề chủ yếu. Chẳng hạn, với các doanh nghiệp có quy mô vốn lớn

thì trong quá trình thẩm định nên tập trung vào phân tích các chỉ tiêu sinh lời,
khả năng thanh toán, trình độ quản lý doanh nghiệp. Ngược lại, đối với các
doanh nghiệp nhỏ chú trọng tới uy tín của doanh nghiệp, khả năng thanh toán,
các biện pháp đảm bảo tiền vay.
a.2. Trong nội dung thẩm định dự án đầu tư
- Trước hết phải kể đến đó là việc tính toán tổng vốn đầu tư cho dự án.
Các bộ phận cấu thành vốn đầu tư đã được đề cập trong rất nhiều tài liệu liên
quan đến thẩm định dự án đầu tư, tuy nhiên vấn đề đặt ra là các quản lý khách
hàng doanh nghiệpcần phải ý thức hơn nữa tầm quan trọng của con số này,
không nên coi đó đơn thuần là trách nhiệm của chủ đầu tư như hiện nay.
- Thứ hai phải nói đến là các vấn đề liên quan đến việc tính toán các yếu tố
đầu vào, đầu ra, doanh thu và chi phí của dự án. Thông thường, để tăng tính
thuyết phục cho dự án, các doanh nghiệp trong quá trình lập hồ sơ vay vốn
thường có xu hướng tìm mọi cách để làm giảm chi phí hoạt động của dự án
xuống tới mức thấp nhất có thể (bằng các thủ thuật khác nhau, ví dụ như khéo
léo che dấu đi một hay một số các khoản mục chi phí nhất định...) đồng thời
cũng tìm cách đẩy doanh thu lên tới mức lớn cực đại có thể (ví dụ: cách thông
thường là mà các doanh nghiệp thường làm là mọi tính toán liên quan đến
doanh thu đều được đặt trong giả định là các máy móc hoạt động với công
suất cực đại 100%). Nhiệm vụ của người thẩm định là phải tìm ra được những
khoản chi phí chưa được doanh nghiệp tính đến hay cố tình phớt lờ đi và
thông thường là chỉ tính doanh thu của dự án với giả định là công suất luôn
nhỏ hơn 100%, việc tính toán chi phí sản xuất kinh doanh phải được tham
khảo quy định của Bộ tài chính, các cơ quan chủ quản của doanh nghiệp và
quan trọng hơn đó là tham khảo trên thị trường.
- Trong việc thẩm định thị trường sản phẩm đầu ra, cần thu thập các thông tin
về: số lượng doanh nghiệp sản xuất cùng loại sản phẩm trong cùng một khu
vực thị trường, mức cầu của sản phẩm trong các năm qua (ít nhất là 3 năm) để

thấy được tốc độ tăng trưởng theo thời gian của nhu cầu sản phẩm. Đưa ra các
dự báo về nhu cầu thị trường trong nước và thị trường nước ngoài dự kiến.
- Đối với những dự án kỹ thật đòi hỏi trình độ chuyên môn cao vượt ngoài
khả năng của Cán bộ Sở, Sở nên thuê chuyên gia để đảm bảo hiệu quả thẩm
định cao.
3.2.3. Nhómgiải pháp về nhân sự
Để có thể đánh giá chính xác tính khả thi của dự án, hiệu quả kinh tế của dự
án thì yêu cầu đặt ra đối với cán bộ tín dụng ngân hàng phải có trình độ học
vấn tốt, có năng lực làm việc, luôn cập nhật các thông tin thị trường, thường
xuyên trau dồi kiến thức...
vì sự phát triển lâu dài của toàn Sở giao dịch nói chung.
- Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng kiến thức và kỹ năng thẩm định dự án cho
đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định, đặc biệt là thẩm định tài chính dự án
(đây là công việc mang nặng tính chủ quan, quyết định của quản lý khách
hàng doanh nghiệplà cơ sở ra quyết định tín dụng của Sở Giao dịch, cho nên
đào tạo nghiệp vụ cho quản lý khách hàng doanh nghiệp là hết sức cần thiết
nó giúp công quản lý khách hàng doanh nghiệp vững vàng, tự chủ, sáng suốt
trong quá trình ra quyết định).
- Tích cưc đào tạo trình độ sử dụng công nghệ thông tin, công nghệ tin học,
trình độ ngoại ngữ, mặt khác đẩy nhanh tốc độ ứng dụng tin học cho đội ngũ
quản lý khách hàng doanh nghiệptrong quá trình phân tích, tránh tình trạng
thủ công như hiện nay bằng các biện pháp như tăng cường hơn nữa việc đầu
tư tài liệu, trang thiết bị vi tính, giảng dạy các phần mềm tiện ích hữu dụng
như Excel, Risk, Master, Asset...
3.2.4. Tiếnhành kiểm tra, kiểm soátnội bộ đối với nghiệp vụ thẩm định
Để đảm bảo các quy trình, quy chế thẩm định được tiến hành đúng đắn,
đầy đủ, Sở cần có kế hoạch tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ
đối với nghiệp vụ này. Công tác này cần phải được tiến hành với các bước

kiểm tra tương ứng với các giai đoạn phát sinh cho đến kết thúc quá trình
thẩm định. Bao gồm cả 3 giai đoạn: kiểm soát trước, kiểm soát trong và kiểm
soát sau.
3.3. Một số kiến nghị
Để việc thẩm định dự án đầu tư tại ngân hàng đạt chất lượng tốt, ngoài nỗ lực
của bản thân ngân hàng thì cũng cần sự giúp đỡ của ngân hàng Nhà nước và
các cơ quan hành chính khác của Nhà nước.
3.3.1. Kiến nghị với Ngânhàng Nhà nước
Ngân hàng Nhà nước cần quan tâm, hỗ trợ các NHTM trong việc thẩm định
dự án vay vốn, ngân hàng Nhà nước cần:
- Cụ thể hoá luật ngân hàng để cán bộ thẩm định có thể vận dụng hiệu quả và
chính xác hơn, tránh việc không hiểu chính xác áp dụng sai dẫn tới những rủi
ro hoặc khó khăn trong việc giải quyết vấn đề khi có tranh chấp xảy ra, làm
giảm hiệu quả hoạt động.
- Tăng cường chính sách hiệu quả tiền tệ, đảm bảo an toàn trong hoạt động
toàn hệ thống NHTM.
- Tăng cường hỗ trợ các NHTM trong việc nâng cao nghiệp vụ thẩm định,
phát triển đội ngũ thẩm định.
- Tiếp tục hoàn thiện và phát triển hệ thống cung cấp thông tin của ngân hàng
Nhà nước.
- Phát triển và nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, giám sát hoạt động của
các NHTM để kịp thời phát hiện sai phạm và điều chỉnh kịp thời để tránh rủi
ro và đảm bảo an toàn cho toàn hệ thống.
- Có biện pháp nâng cao chất lượng hoạt động của Trung tâm phòng ngừa rủi
ro, cần đưa ra mức rủi ro của từng ngành nghề, lĩnh vực hoạt động của các
doanh nghiệp để làm căn cứ cho ngân hàng phân loại, xếp hạng doanh nghiệp
nhằm nâng cao chất lượng thẩm định dự án.

- Tư vấn cho các NHTM những thông tin về phương hướng, nhiệm vụ, mục
tiêu phát triển kinh tế địa bàn hoạt động, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế
- xã hội.
3.3.2. Kiến nghị với các cơ quan Nhà nước
Với vai trò là người quản lý và điều tiết vĩ mô đất nước, các cơ quan Nhà
nước cũng rất cần quan tâm đến hoạt động thẩm định dự án tại các NHTM.
Cụ thể:
- Nhà nước cần phải công bố quy hoạch tổng thể về phát triển kinh tế - xã hội
theo ngành, vùng lãnh thổ theo từng thời kì để tạo điều kiện cho các NHTM
có cơ sở lập kế hoạch tín dụng trung dài hạn sao cho phù hợp với yêu cầu của
từng ngành kinh tế vừa đảm bảo được nhu cầu về vốn đầu tư của doanh
nghiệp vừa phục vụ được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời tránh
được những rủi ro đầu tư sai hướng của các NHTM.
- Bộ kế hoạch đầu tư cần có văn bản hướng dẫn kế hoạch cụ thể hơn trong lập
và quản lý dự án đầu tư, giúp chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc lập và tiến
hành hoạt động đầu tư.
- Bộ tài chính cần có các chế tài khống chế việc thực hiện các chế độ kiểm
toán, công khai tình hình tài chính của doanh nghiệp để đảm bảo độ tin cậy
cho các báo cáo tài chính gửi đến ngân hàng vay vốn.
- Các bộ ngành cần phối hợp để hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu của ngành mình
bao gồm các chỉ tiêu kinh tế - kĩ thuật của riêng ngành mình.
- Ngoài ra, Nhà nước cần tăng cường các biện pháp để giữ ổn định kinh tế vĩ
mô, ổn định chính trị, tạo môi trường tốt cho các NHTM hoạt động.

Tài liệu tham khảo
- PGS.TS.Nguyễn Đình Kiệm, TS.Bạch Đức Hiển: Giáo trình tài chính doanh
nghiệp, Nhà xuất bản Tài Chính.
- GS.TS, Nhà giáo nhân dân Ngô Thế Chi, GS.TS Nguyễn Trọng Cơ: Phân
tích tài chính doanh nghiệp.
- PTS. Mai văn Bưu - Chủ biên : Giáo trình Hiệu quả và quản lý dự án Nhà
nước - ĐH Kinh tế Quốc dân - NXB Khoa học và kỹ thuật, Hà Nội 1998
- Vũ Công Tuấn : Thẩm định dự án đầu tư - NXB TP HCM
- Nguyễn Xuân : Quản trị DAĐT trong nước và quốc tế - NXB CTQG
- PTS Lưu Thu Hương - Chủ biên : Giáo trình Tài chính doanh nghiệp - ĐH
Kinh tế Quốc dân
- Dự toán vốn đầu tư trong các doanh nghiệp vừa và nhỏ.Sách dịch, NXB
Thống kê
- Tài liệu hướng dẫn sử dụng Risk Master for Windows Havard University
USA
- Một số tạp chí Nghiên cứu kinh tế, Tạp chí Ngân hàng các năm 2008 - 2010

Mục lục
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................... 1
CHƯƠNG I:PHƯƠNG PHÁP LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ..... 2
1.1. Dự án đầu tư và thẩm định dự án đầu tư. ............................................... 2
1.1.1 Dự án đầu tư. ......................................................................................... 2
1.1.2. Thẩm định dự án đầu tư......................................................................... 2
1.1.2.1. Khái niệm về thẩm định dự án đầu tư. ................................................. 2
1.1.2.2. Mục đích của thẩm định dự án đầu tư.................................................. 3
1.2. Nghiệp vụ thẩm định dự án đầu tư trong Ngân hàng thương mại. .............. 3
1.2.1 Sự cần thiết của thẩm định dự án đầu tư tại các NHTM............................ 3
1.2.2. Những nguồn thông tin để thẩm định. .................................................... 4
1.2.2.1. Thông tin thu thập được từ khách hàng. .............................................. 5
1.2.2.2. Thông tin do ngân hàng lưu trữ........................................................... 5
1.2.2.3. Một số nguồn thông tin khác. ............................................................. 6
1.2.3. Các nhân tố tác động tới chất lượng thẩm định dự án đầu tư của ngân
hàng thương mại............................................................................................. 6
1.2.3.1. Chất lượng thẩm định dự án đầu tư.................................................... 6
1.2.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định. ............................... 7
1.2.3. Quy trình thẩm định dự án đầu tư trong Ngân hàng thương mại.............. 8
1.3. Nội dung thẩm định dự án đầu tư trong Ngân hàng thương mại. 1.3.1.
Đánh giá sơ bộ theo các nội dung tài chính của dự án. ...................................10
1.3.2. Phântích về thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của
dự án. ...........................................................................................................10
1.3.2.1. Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự án...........................10
1.3.2.2. Đánh giá các nguồn cung cấp sản phẩm.............................................10
1.3.2.3. Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm.................11
1.3.2.4. Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối ....................................11

1.3.2.5. Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án....................11
1.3.3. Khả năng cung cấp nguyên vật liệu và sản phẩm đầu vào. ....................12
1.3.4. Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật......................12
1.3.5. Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án. ...................12
1.3.6. Phân tích các hệ số tài chính của doanh nghiệp....................................13
1.3.7. Thẩm định hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ. .......................18
1.3.7.2. Phương pháp giá trị hiện tại ròng - NPV (Net Present Value). ............19
1.3.7.3. Phươngpháptỷ suất doanh lợi nội bộ (The Internal Rate of Return -
IRR)..............................................................................................................20
1.3.7.4 Phương pháp chỉ số sinh lời PI (Profitability Index - PI)......................22
1.3.7.5. Phương pháp thời gian hoàn vốn PP (the Payback Period) .................22
3.2.7.6. Phương pháp phân tích điểm hoà vốn của dự án.................................24
CHƯƠNG II. ................................................................................................25
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI SỞ
GIAO DỊCH NHTMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM. ............................................25
2.1 Khái quát chung về Sở giao dịch NHTMCP Quốc tế Việt Nam. .................25
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển ............................................................25
2.1.2. Chức năng và nhiệm vụ: ....................................................................26
2.1.3. Cơ cấu tổ chức của Sở giao dịch NHTMCP Quốc tế Việt Nam.........28
2.1.4. Tình hình hoạt động kinh doanh của Sở giao dịch trong những năm gần
đây................................................................................................................30
2.1.4.1 Đánh giá chung kết quả thực hiện các chỉ tiêu chủ yếu ........................30
2.1.4.2 Đánh giá các hoạt động cụ thể...........................................................31
2.1.4.2.1. Công tác huy động vốn ...................................................................31
2.1.4.2.2. Công tác tín dụng ...........................................................................32
2.1.4.2.3. Công tác khách hàng ......................................................................33
2.1.4.2.4. Hoạt động dịch vụ ..........................................................................33
2.1.5. Khái quát về kết quả nghiệp vụ thẩm định .............................................34

2.2 Thực trạng nghiệp vụ thẩm định dự án đầu tư tại Sở..................................35
2.2.1 Quy trình và nội dung công tác thẩm định DAĐT tại Sở giao dịch
NHTMCP Quốc tế Việt Nam. ........................................................................35
2.2.1.1 Quy trình:..........................................................................................35
2.2.1.2 Nội dung thẩm định:...........................................................................35
2.2.2. Minh họa về nội dung thẩm định DAĐT tại Sở giao dịch NHTMCP
Quốc tế Việt Nam..........................................................................................38
2.2.2.1 Thẩm định về doanh nghiệp vay vốn:..................................................38
2.2.2.2. Thẩm định dự án đầu tư:....................................................................42
2.2.3. Đánh giá về chất lượng thẩm định DAĐT tại Sở giao dịch NHTM cổ
phần Quốc tế Việt Nam..................................................................................51
2.2.3.1. Những kết quả đạt được.....................................................................51
2.2.3.2. Những tồn tại và nguyên nhân............................................................52
CHƯƠNG III................................................................................................55
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TẠI SỞ GIAO DỊCH NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ
VIỆT NAM...................................................................................................55
3.1. Phương hướng và mục tiêu công tác thẩm định tại Sở giao dịch. ...............55
3.3.1. Nhận định môi trường kinh doanh........................................................55
3.1.2. Phương hướng, mục tiêu năm 2011.......................................................55
3.2. Một số giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư tại
Sở giao dịch..................................................................................................57
3.2.1. Tổ chức khai thác và xử lý thông tin một cách hiệu quả .........................58
3.2.2. Nhóm giải pháp về phương pháp và nội dung thẩm định. .......................59
3.2.2.1. Về phương pháp thẩm định................................................................59
3.2.2.2 Về nội dung thẩm định........................................................................60
3.2.3. Nhóm giải pháp về nhân sự...................................................................62
3.2.4. Tiến hành kiểm tra, kiểm soát nội bộ đối với nghiệp vụ thẩm định .........62

3.3. Một số kiến nghị.....................................................................................63
3.3.1. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước ......................................................63
3.3.2. Kiến nghị với các cơ quan Nhà nước.....................................................64
Tài liệu tham khảo.........................................................................................65

Chất lượng thẩm định dự án đầu tư tại sở giao dịch ngân hàng, 9đ

More Related Content

What's hot (20)

Similar to Chất lượng thẩm định dự án đầu tư tại sở giao dịch ngân hàng, 9đ (20)

More from Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO 0917193864 (20)

Recently uploaded (20)

Chất lượng thẩm định dự án đầu tư tại sở giao dịch ngân hàng, 9đ