![CONTOH KES
Tai Lee Finance Co. Sdn. Bhd. Lwn Official Assignee & LL [1983] 1
MLJ 81 FC
⢠Fakta Kes :-
Sebuah syarikat pemaju perumahan telah menjual beberapa lot tanah dalam
projeknya kepada beberapa orang pembeli. Syarikat itu juga menggadaikan
tanah yang sama kepada sebuah syarikat kewangan.
⢠Keputusan Mahkamah :-
Pemegang gadaian tidak terlibat dengan fraud dan menegaskan bahwa fraud
bermaksud kelakuan atau perbuatan tidak jujur dan bukan hanya sekadar
fraud konstruktif dan fraud ekuiti.](https://image.slidesharecdn.com/004pendaftaran-180208173613/85/LAND-LAW-Pendaftaran-Urusniaga-13-320.jpg)
![Tara Rajaratnam lwn Datuk Jagindar Singh & LL [1983] 2 MLJ 127
⢠Fakta Kes :-
Plaintiff bersetuju untuk memindahkan milik tanahnya kepada defendan kedua sebagai
sekuriti sebagai sekuriti pinjaman sebanyak RM 220 000. Defendan berjanji akan
menyerahkan kembali tanah tersebut apabila plaintiff telah membayar kembali RM220 000
dalam tempoh setahun. Defendan juga berjanji tidak akan memindahmilik tanah itu kepada
sesiapa dalam tempoh setahun itu. Sebaliknya 18 hari selepas perjanjian dibuat, defendan
kedua telah memindahmilik tanah itu kepada defendan ketiga dan seterusnya kepada sebuah
syarikat yang dimiliki oleh defendan pertama. Tanah itu kemudiannya dipecahkan kepada 70
lot dan dijual kepada awam. Selepas menyedari penipuan defendan-defendan, plaintif
mengambil tindakan agar mahkamah mengisytiharkan pindahmilik itu tidak sah kerana ada
unsur fraud.
⢠Keputusan Mahkamah :-
Terdapat unsur penipuan yang telah dirancang dan dibuat dengan sengaja. Ini mewujudkan
fraud sebenar yang boleh membatalkan pendaftaran.](https://image.slidesharecdn.com/004pendaftaran-180208173613/85/LAND-LAW-Pendaftaran-Urusniaga-14-320.jpg)
![CONTOH KES
Tan Hee Juan lwn The Boon Keat [1934] MLJ
Defendan didapati telah melakukan dua urusniaga pindahmilik ketika dalam
umur kanak-kanak. Suratcara yang disempurnakan oleh defendan sewaktu
kanakâkanak adalah batal.
Puran Singh lwn Kehar Singh & SL
Mahkamah memutuskan bahawa suratcara pindahmilik yang ditandatangani
oleh seorang wkil yang bertindak mengikut surat kuasa wakil yang tidak sah
adalah tidak lengkap dan batal.](https://image.slidesharecdn.com/004pendaftaran-180208173613/85/LAND-LAW-Pendaftaran-Urusniaga-19-320.jpg)
![Contoh Kes
- Wilkins & ors v Kannamal [1951] 17 MLJ 99
mahkamah telah menyatakan bahawa sistem Torrens ialah satu sistem pemindahan
hak dan ia tidak membatalkan kaedah ekuiti.
-Frazer v Walker[1967] AC 569
Lord Wilberforce menegaskan bahawa sistem Torrens tidak menghalang mana-mana
plaintif membuat tindakan in personam berasaskan undang-undang atau ekuiti untuk
mendapatkan relief sebagaimana yang boleh diberikan oleh mahkamah](https://image.slidesharecdn.com/004pendaftaran-180208173613/85/LAND-LAW-Pendaftaran-Urusniaga-22-320.jpg)
LAND LAW - Pendaftaran Urusniaga
- 1. NAMA PENSYARAH Dr Zalina binti Zakaria NAMA PELAJAR AHMAD SHAHIR BIN SHAHNON ( IEL 150002) MUHAMMAD HAFIZUDDIN BIN MAZLAN ( IEL 150024) MUHAMMAD AFIF ASYRAF BIN IBRAHIM ( IEL 150010) AMIR MUZAKKIR BIN ZULFIKRI ( IEL 150003)
- 2. KEPERLUAN PERNIAGAAN ďPenting kerana dianggap sesuatu yang menjadi tulang belakang kepada undang-undang tanah ďSesuatu hak dianggap sebagai konklusif dan tidak boleh disangkal ďBersesuaian dengan undang-undang berasaskan Islam yang diamalkan untuk mengatasi masalah pentadbiran tanah cara lama iaitu melalui sistem suratikatan ďSeksyen 206 memperuntukan bahawa setiap urusniaga mesti didaftarkan melalui suratcara yang ditentukan dan mengikut prosedur yang ditetapkan
- 3. MAKSUD PENDAFTARAN ďSeksyen 304 â Satu tindakan oleh pendaftar yang membuat satu memorial dengan tangan serta menggunakan meterainya ke atas daftar dokumen hak milik dan suratcara urusniaga yang berkaitan. ďSesuatu pendaftaran itu berkuatkuasa apabia satu memorial dengan tangan dan meteri dibuat ke atas dokumen hakmilik dan suratcara pendaftaran urusniaga
- 4. PROSEDUR PENDAFTARAN Prosedur yang ditentukan oleh KTN : ⢠Seksyen 207 menetapkan bahawa suratcara yang digunakan adalah borang- borang standard seperti yang terdapat pada Jadual 1 KTN. ⢠Seksyen 208 menetapkan bahawa setiap suratcara tersebut mengandungi maklumat-maklumat asas seperti nama penuh, alamat, pekerjaan dan taraf perkahwinan. ⢠Seksyen 209 pula menetapkan bahawa tanah itu mengandungi maklumat yang perlu dan benar berkaitan dengan tanah seperti kawasan pentadbiran, nombor lot, nombor hak milik dan lain-lain. ⢠Seksyen 210 menetapkan keperluan suratcara itu dilaksanakan iaitu ditandatangani dan dimeterai pihak yang berurusniaga.
- 5. ⢠Seksyen 211 pula menetapkan keperluan suratcara itu ditandatangani dan dimeterai oleh saksi yang berkelayakan. ⢠Seksyen 293 menetapkan agar bayaran pendaftaran mesti dijelaskan pada waktu penghantaran. ⢠Seksyen 294 menetapkan agar suratcara disetemkan mengikut Ordinan Setem 1949. ⢠Seksyen 294 juga menetapkan borang tersebut dihantar bersama-sama dokumen lain yang perlu. ⢠Seksyen 292 dokumen itu diserahkan di Pejabat Tanah atau Pejabat Pendaftaran mengikut kesesuaian dan waktu menyerahan akan dicatat oleh Pendaftar.
- 6. TINDAKAN BERKAITAN PENDAFTARAN YANG DILAKUKAN OLEH PENDAFTAR: 1) Seksyen 295 Pendaftar perlu menyelanggarakan Buku Perserahan yang mencatatkan segala dokumen berkaitan dengan penyerahan suratcara urusniaga. 2) Seksyen 292/300 Pendaftar perlu mencatatkan waktu dan tarikh penerimaan borang tersebut. Waktu dan tarikh ini penting kerana ia akan dianggap sebagai waktu dan tarikh pendaftaran (s 304(1)) 3) Seksyen 301 Pendaftar perlu memastikan bahawa suratcara tersebut layak untuk didaftarkan 4) Seksyen 301A Pendaftar memastikan segala cukai tanah telah dijelaskan
- 7. 5) Seksyen 302 mengadakan siasatan ke atas tanah tersebut, jika difikirkan perlu tetapi tertakluk kepada beberapa sekatan di bawah s 303 6) Seksyen 304, jika suratcara tersebut telah menepati syarat, Pendaftar boleh mendaftarkannya dengan cara membuat memorial dengan tangan dan meteri ke atas dokumen hakmilik dan suratcara urusniaga 7) Seksyen 298 jika suratcara tidak memenuhi syarat, Pendaftar boleh menangguhkan tak lebih 14 hari supaya pemohon membuat pembetulan. Jika pembetulan tidak dibuat atau pembetulan tidak memenuhi syarat, permohonan boleh ditolak.
- 8. KESAN PENDAFTARAN ⢠KTN menetapkan bahawa pendaftaran menyebabkan pindahmilik, gadaian dan pajakan menjadi sah dan berkuatkuasa. ⢠Hak dan kepentingan yang berlaku tidak boleh disangkal. ⢠Tidak boleh disangkal (indefeasibility of title) bermaksud dijamin oleh undang-undang dan pada asasnya tidak boleh dicabar atau dihilangkan.
- 9. AUTORITI UNDANG-UNDANG ⢠Seksyen 89 Konklusifnya dokumen hakmilik daftaran. ⢠Seksyen 340 Pendaftaran untuk memberi hakmilik atau kepentingan yang takboleh disangkal, kecuali dalam keadaan-keadaan tertentu. ⢠Seksyen 341 Pemilikan bertentangan tidak boleh menghapuskan hakmilik atau kepentingan.
- 10. PENGECUALIAN Pada hakikatnya, kemuktamadan ini masih boleh dicabar dan disangkal kerana tertakluk kepada beberapa pengecualian, iaitu :- i. Pengecualian berasaskan statut ii. Pengecualian ekuiti iii. Pengecualian berasaskan undang-undang islam atau adat iv. Pengecualian berasaskan kuasa PBN
- 11. PENGECUALIAN BERASASKAN STATUT Pengecualian yang dinyatakan secara jelas di dalam peruntukan undang-undang khususnya KTN sendiri. S 340(2) telah memperuntukkan 6 situasi yang menjadikan sesuatu pendaftaran itu boleh dicabar: a) Fraud b) Salahnyata c) Pemalsuan d) Suratcara tidak lengkap e) Suratcara terbatal f) Pemilikan tidak sah
- 12. FRAUD ⢠Melibatkan ketidakjujran yang dilakukan sebelum atau pada masa pendaftaran. ⢠Ia dilakukan dengan tujuan yag dirancang dan sengaja berniat untuk menipu seseorang yang diketahui mempunyai hak ke atas tanah itu. ⢠Hanya fraud sebenar yang mengecualikan hak milik tak boleh sangkal. Fraud konstruktif tidak dapat menafikan hak milik tak boleh sangkal.
- 13. CONTOH KES Tai Lee Finance Co. Sdn. Bhd. Lwn Official Assignee & LL [1983] 1 MLJ 81 FC ⢠Fakta Kes :- Sebuah syarikat pemaju perumahan telah menjual beberapa lot tanah dalam projeknya kepada beberapa orang pembeli. Syarikat itu juga menggadaikan tanah yang sama kepada sebuah syarikat kewangan. ⢠Keputusan Mahkamah :- Pemegang gadaian tidak terlibat dengan fraud dan menegaskan bahwa fraud bermaksud kelakuan atau perbuatan tidak jujur dan bukan hanya sekadar fraud konstruktif dan fraud ekuiti.
- 14. Tara Rajaratnam lwn Datuk Jagindar Singh & LL [1983] 2 MLJ 127 ⢠Fakta Kes :- Plaintiff bersetuju untuk memindahkan milik tanahnya kepada defendan kedua sebagai sekuriti sebagai sekuriti pinjaman sebanyak RM 220 000. Defendan berjanji akan menyerahkan kembali tanah tersebut apabila plaintiff telah membayar kembali RM220 000 dalam tempoh setahun. Defendan juga berjanji tidak akan memindahmilik tanah itu kepada sesiapa dalam tempoh setahun itu. Sebaliknya 18 hari selepas perjanjian dibuat, defendan kedua telah memindahmilik tanah itu kepada defendan ketiga dan seterusnya kepada sebuah syarikat yang dimiliki oleh defendan pertama. Tanah itu kemudiannya dipecahkan kepada 70 lot dan dijual kepada awam. Selepas menyedari penipuan defendan-defendan, plaintif mengambil tindakan agar mahkamah mengisytiharkan pindahmilik itu tidak sah kerana ada unsur fraud. ⢠Keputusan Mahkamah :- Terdapat unsur penipuan yang telah dirancang dan dibuat dengan sengaja. Ini mewujudkan fraud sebenar yang boleh membatalkan pendaftaran.
- 15. SALAHNYATA ⢠Salahnyata terdiri dari salahnyata berunsur fraud (fraudulent misrepresentation) dan salahnyata ikhlas (innocent misrepresentation). Ia dilakukan dengan tujuan yag dirancang dan sengaja berniat untuk menipu seseorang yang diketahui mempunyai hak ke atas tanah itu. ⢠Dalam undang-âundang kontrak salahnyata ikhlas sudah memadai untuk menjadikan kontrak boleh batal. Tetapi salahnyata di bawah KTN ini adalah berbeza. ⢠Salahnyata yang dimaksudkan di bawah KTN adalah salahnyata berunsur fraud sahaja bukan salahnyata yang ikhlas. Oleh itu maksud salahnyata di sini adalah hampir sama dengan maksud fraud. Kebanyakan kes yang melibatkan fraud juga dikaitkan dengan salahnyata.
- 16. PEMALSUAN ⢠Tindakan memalsukan suratcara pendaftaran. ⢠Dalam kes Ong Lock Cho lwn Quek Shin & Sons Ltd, pemunya tanah memberikan dokumen hakmilik keluaran kepada peguam untuk urusan gadaian kepada pihak tertentu. Dengan cara memalsukan suratcara gadaian, peguam itu telah menggadaiakn tanah itu kepada orang lain. Mahkamah memutuskan bahawa gadaian tersebut adalah tidak sah kepana terdapat unsur pemalsuan.
- 17. SURATCARA TIDAK LENGKAP ⢠Suratcara yang tidak mematuhi prosedur yang ditetapkan oleh KTN. Umpamanya suratcara yang tidak disertai dengan tandatangan yang sempurna, tidak ada penyaksian dan sebagainya. ⢠Peruntukan berkaitan suratcara yang tidak lengkap ini biasanya dibaca bersama dengan peruntukan berkaitan suratcara tidak sah.
- 18. SURATCARA TIDAK SAH ⢠Suratcara yang tidak boleh berkuatkuasa contohnya jika terdapat sekatan kepentingan, larangan atau halangan oleh mana-mana peruntukan undang- undang seperti Enakmen Tanah Rizab Melayu. ⢠Contohnya ialah suratcara yang dilakukan oleh kanak-kanak. Ia bertentangan dengan seksyen 42(2) dan 43 KTN serta seksyen 12 Akta Kontrak 1950 yang melarang urusniaga oleh kanak-kanak. Akta Umur Dewasa 1971 menetapkan umur dewasa pada umur 18 tahun.
- 19. CONTOH KES Tan Hee Juan lwn The Boon Keat [1934] MLJ Defendan didapati telah melakukan dua urusniaga pindahmilik ketika dalam umur kanak-kanak. Suratcara yang disempurnakan oleh defendan sewaktu kanakâkanak adalah batal. Puran Singh lwn Kehar Singh & SL Mahkamah memutuskan bahawa suratcara pindahmilik yang ditandatangani oleh seorang wkil yang bertindak mengikut surat kuasa wakil yang tidak sah adalah tidak lengkap dan batal.
- 20. PEMILIKAN TIDAK SAH ⢠Pemunyaan seseorang itu diperolehi secara tidak sah oleh kerana halangan undang-undang seperti apabila ia bercanggah dengan undang-undang berkaitan dengan tanah rizab Melayu. ⢠Ia juga termasuk urusniaga yang bertentangan dengan sekatan kepentingan dan halangan urusniaga seperti kaveat dan perintah larangan.
- 21. PENGECUALIAN EKUITI ⢠Ekuiti bermaksud keadilan ⢠Seksyen 206(3) kewajipan pendaftaran tidak menjejaskan mana-mana kontrak urusniaga yang berkaitan tanah bermilik atau apa-apa kepentingan dalamnya. ⢠Walaupun KTN mewajibkan pendaftaran urusniaga,kewajipan ini tidak menyebabkan kontrak urusniaga tanah menjadi batal ⢠Kontrak urusniaga tanah yang tidak disusuli dengan pendaftaran tetap dianggap sah dan berkuatkuasa sebagai suatu kontrak
- 22. Contoh Kes - Wilkins & ors v Kannamal [1951] 17 MLJ 99 mahkamah telah menyatakan bahawa sistem Torrens ialah satu sistem pemindahan hak dan ia tidak membatalkan kaedah ekuiti. -Frazer v Walker[1967] AC 569 Lord Wilberforce menegaskan bahawa sistem Torrens tidak menghalang mana-mana plaintif membuat tindakan in personam berasaskan undang-undang atau ekuiti untuk mendapatkan relief sebagaimana yang boleh diberikan oleh mahkamah
- 23. PENGECUALIAN BERASASKAN UNDANG- UNDANG ISLAM ATAU ADAT ⢠Seksyen 4 (1), KTN tidak boleh menyentuh mana-mana undang-undang yang berkaitan dengan adat. ⢠Peruntukan ini memberikan ruang dalam penerimaan undang-undang islam dan adat walau dalam skop yang sangat terhad. ⢠3 bentuk kepentingan undang-undang adat dan islam yang utama berkenaan tanah :- i. Jual janji ii. Harta sepencarian iii. Wakaf
- 24. HARTA SEPENCARIAN ⢠Harta sepencarian adalah harta yang diperoleh dalam masa perkahwinan seorang suami dengan isterinya hasil daripada sumber-sumber atau usaha mereka bersama.Harta sepencarian juga dikenali sebagai carian laki bini, pencarian. ⢠Adat Temenggung mentakrif harta sepencarian sebagai harta yang diperoleh oleh kedua- dua suami dan isteri semasa perkahwinan. Mengikut prinsip asasnya, jika pasangan bercerai atau salah seorang daripada pasangan meninggal dunia maka kedua-dua pihak berhak mendapat bahagian di dalam harta sepencarian tersebut. ⢠Pada dasarnya tidak terdapat dalil khusus di dalam al-Quran dan al-Sunnah yang menerangkan kedudukan Harta Sepencarian dalam Islam. Pemakaiannya diambil dari segi kaedah âuruf. Dalam perundangan Islam, apabila sesuatu âuruf diakui kebaikannya dan diberi pengiktirafan undang-undang, maka ia bertukar menjadi suatu peraturan yang mesti diikuti.
- 25. ROBERT ALIAS KAMARULZAMAN LWN UMI KALSOM (1966) 1 MLJ 163 ⢠Fakta Kes :- Sepasang suami isteri membeli sebuah rumah di Setapak dengan harga $50,000 dengan sumbangan dar suami sebanyak $40,000 dan baki isteri $10,000 dibayar oleh isteri. Rumah itu didaftarkan di atas nama isteri. Apabila bercerai, Robert menuntut bahagiannya berasaskan nisbah sumbangan yang diberikan. ⢠Keputusan Mahkamah :- Mahkamah membuat keputusan berasaskan prinsip harta sepencarian dengan mengarahkan harga rumah tersebut dibahagi dua di antara Plaintif dan Defendan.
- 26. KES BOTOâ V JAAFAR (1985) ⢠Fakta Kes : Kes ini menunjukkan bahawa pengiktirafan Mahkamah terhadap tugas isteri yang menjalankan tanggung jawab sebagai suri rumah tangga sepenuh masa. Apabila sesuatu harta tersebut dapat dibuktikan telah diperolehi semasa tempoh perkahwinan, maka kedua- dua pihak adalah berhak untuk mendapat bahagian daripada harta tersebut. Dalam kes ini, suami menjalankan perniagaan ikan. Isteri tidak mempunyai peranan yang besar dalam mendapatkan harta selama tempoh perkahwinan tersebut, tetapi isteri sering menemani suami semasa suami menjalankan urusan perniagaan. Oleh yang demikian, mahkamah telah mengambil kira sumbangan pihak isteri dengan menemani suami itu sebagai sebagai sumbangan tidak langsung isteri dalam mendapatkan harta tersebut. ⢠Keputusan Mahkamah : Mahkamah memerintahkan harta yang diperolehi dalam perkahiwnan tersebut dibahagi sebanyak 1/3 kepada isteri.
- 27. WAKAF ⢠Wakaf berasal daripada Bahasa Arab yang bermaksud berhenti atau menahan. Dari sudut syarak bermaksud harta yang diperuntukan untuk manfaat umat. ⢠Harta wakaf tidak boleh dipindah-pindah dan manfaatnya boleh digunakan untuk kepentingan umum. ⢠Seksyen 4(2)(e) mana-mana undang-undang buat masa itu berkuatkuasa berhubungan dengan wakaf dan baitulmal. Peruntukan ini bermaksud peraturan yang terdapat dalam KTN tidak akan berkuatkuasa ke atas undang-undang berkaitan dengan wakaf. ⢠Seksyen 340 juga tidak berkuatkuasa jika ia bertentangan dengan undang-undang yang menyentuh soal wakaf.
- 28. KES G. RETHINASAMY LWN MAJLIS AGAMA ISLAM PULAU PINANG (1993) 5 KANUN (2) 88 ⢠Fakta Kes : Di dalam kes ini Plantif sebagai pemilik berdaftar tanah di Pulau Pinang telah memohon perisytiharan bahawa dia adalah pemilik berdaftar tanah itu dan berhak mendapat milikan tanpa gangguan, gantirugi, faedah dan milikan kosong. Defendan menyatakan bahawa tanah itu asalnya dan selama kurang 90 tahun dimilikioleh orang-orang islam dan sebahagian tanah itu telah diwakafkan untuk kegunaan orang islam seperti membina masjid. Tanah itu dimiliki oleh defendan pertama.
- 29. Samb⌠⢠Keputusan Mahkamah :- 1. Mahkamah Sivil mempunyai bidangkuasa membicarakan dan memutuskan kes ini. 2. Hak milik Plaintif yang menjadi pemilik berdaftar tanah itu tidak boleh disangkal tetapi ia boleh disangkal atas alasan : ďźBahagian tanah itu adalah tanah wakaf. Oleh itu, ia tidak boleh dijual oleh penjualnya kepada Plaintif. Pentadbir Tanah juga tidak mempunyai kuasa meletak hakkan bahagian itu kepada Plaintif. ďźTuntutan Plaintif berkenaan bahagian tanah itu ditolak. Bahagian itu adalah terletak kepada Majlis Agama Islam, Defendan pertama bahagian itu hendaklah dipecahkan sempadan. Pendaftar Hak Milik Tanah, Pulau Pinang, hendaklah mengeluarkan dua hak milik berasingan.
- 30. PENGECUALIAN BERASASKAN KUASA PBN ⢠Pihak yang mentadbir hal ehwal yang berkaitan tanah. ⢠Walaupun tanah telah diberimilik secara sah kepada individu atau badan, masih terdapat ruang yang membolehkan PBN bertindak mengatasi kemuktamadan hakmilik tersebut. ⢠Tanah berimilik boleh kembali dan terletak hak kepada Pihak Berkuasa Negeri dalam keadaan seperti berikut.:- 1) Tamat tempoh pajakan 2) Kegagalan melunaskan bayaran cukai tahunan 3) Perlanggaran syarat kegunaan tanah 4) Kematian pemilik tanah tanpa waris 5) Tanah menjadi dasar laut atau sungai 6) Pengambilan balik tanah
- 31. TAMAT