Phân tích tính khả thi của dự án khu trung tâm thương mại dịch vụ Bạch Đằng.pdf
0 likes13 views
Xin vui lòng liên hệ page để được hỗ trợ: https://www.facebook.com/garmentspace/ https://www.facebook.com/thuvienluanvan01 Để xem full tài liệu Xin vui lòng liên hệ page để được hỗ trợ: https://www.facebook.com/garmentspace/ https://www.facebook.com/thuvienluanvan01
![32
Bố trí công viên cây xanh tập trung và bổ sung diện tích cây xanh cho khu quy
hoạch bằng cây xanh dọc các trục đường, bao gồm:
- Mảng cây xanh tập trung: 3.181,6m². Suất đầu tư dự kiến 150.000 đồng/m².
- Cây xanh đường phố: 8.208 mét dài. Suất đầu tư dự kiến 50.000 đồng/mét dài.
Dự kiến chi phí đầu tư cây xanh:
[3.181,6m ² x 150.000 đ/m²] + [8.208 mét dài x 50.000 đ/mét dài x 2 bên]
= 1.298.040.000 đồng
Làm tròn: 1.298.000.000 đ (Một tỷ, hai trăm chin mươi tám triệu đồng)
2.10. Quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc
2.10.1, Nguồn cung cấp
Để đáp ứng nhu cầu dịch vụ bưu chính viễn thông của khu quy hoạch, hệ thống
thông tin liên lạc sẽ được kết nối vào hệ thống cáp thông tin hiện hữu của khu vực.
2.10.2, Giải pháp kỹ thuật
Lấy hướng cáp thông tin quốc gia vào tuyến đường D1, đi trong ống ngầm làm
tuyến chính. Cáp thông tin liên lạc sử dụng cáp ngầm luồn trong ống PVC đặt song song
với lưới điện hạ thế 0.4KV cấp cho khu dân cư.
Tại những vị trí băng đường cáp ngầm luồn trong ống PVC D114 lồng trong ống
STK D168, sử dụng cáp LAP – SAICOM.
Lắp một tủ điều hành cáp ở tuyến chính dùng cáp LAP-SAICOM 1200x2x0.5
Lắp các tủ phân phối các tuyến phụ đặt tại các hành lang kỹ thuật của các lô trong
khu, sử dụng cáp LAP-SAICOM điển hình như sau: LAP-SAICOM 1200x2x0.5, LAP-
SAICOM 600x2x0.5, LAP-SAICOM 500x2x0.5, LAP-SAICOM 300x2x0.5, LAP-
SAICOM 150x2x0.5 , LAP-SAICOM 100x2x0.5, LAP-SAICOM 30x2x0.5
Đảm bảo cung cấp hệ thống thông tin, liên lạc an toàn, liên tục để phục vụ cho khu
quy hoạch.
2.10.3, Khối lượng và khái toán kinh phí
Căn cứ vào các thông số kỹ thuật và khảo sát giá cả vật tư thị trường, ta có bảng tính sau:](https://image.slidesharecdn.com/phntchtnhkhthicadnkhutrungtmthngmidchvbchng-250414062007-e74f7a01/85/Phan-tich-tinh-kh-thi-c-a-d-an-khu-trung-tam-th-ng-m-i-d-ch-v-B-ch-D-ng-pdf-32-320.jpg)
Phân tích tính khả thi của dự án khu trung tâm thương mại dịch vụ Bạch Đằng.pdf
- 1. 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1 . LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI : Cùng với sự phát triển của cả nước, Tỉnh Bình Dương đã và đang phát triển vượt bậc về các mặt kinh tế chính trị và xã hội, tạo vị thế trọng điểm ở khu vực phía nam trong lĩnh vực phát triển kinh tế, phát triển hạ tầng đô thị đặt biệt là phát triển các dự án xây dựng. Do muốn tìm tòi học hỏi làm thế nào để đầu tư hiệu quả một dự án, hạn chế những rủi ro do thị trường và khả năng thu hồi vốn nhanh nhất mang lại lợi nhuận mong muốn cho doanh nghiệp nên tác giả nghiên cứu “ Tính khả thi của Dự án khu trung tâm Thương mại – Dịch vụ Bạch Đằng” do công ty CP Xây dựng – Tư vấn – Đầu tư Bình Dương làm chủ đầu tư, để tìm hiểu sâu hơn quá trình hình thành và kết thúc dự án xây dựng nhằm bổ sung những kiến thức hạn chế của công việc hiện tại. 2 . MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU : Mục tiêu nghiên cứu đề tài “Tính khả thi của Dự án khu trung tâm Thương mại – Dịch vụ Bạch Đằng” là nhằm tìm hiểu một cách sâu sắc về việc đầu tư hình thành dự án xây dựng, tổng mức đầu tư, cách thức huy động vốn và thời gian thu hồi vốn, cách thức trả nợ vay ngân hàng và tính rủi ro của dự án từ đó đánh giá được hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội do việc đầu tư dự án mang lại. 3 . NỘI DUNG NGHIÊN CỨU : Căn cứ vào Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2008 ( kèm theo côg văn số 292/BXD-VP ngày 03/3/2009 của Bộ xây dựng về việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2008) và các số liệu thu thập qua Quyển thuyết minh tổng hợp đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của Trung tâm thương mại – dịch vụ Bạch Đằng, nội dung nghiên cứu tính toán chi phí từng hạng mục công trình qua các số liệu có sẳn nhằm đưa ra được tổng mức đầu tư của dự án, từ đó tiến hành tính toán Tính khả thi của dự án. 4 . PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU :
- 2. 2 Để nắm được các thông tin, dữ liệu một cách chính xác và đầy đủ đáp ứng nhu cầu phân tích các mục tiêu trên tác giả đã vận dụng các kiến thức đã học và từ thực tiển công việc với các nguồn tư liệu quý bấu từ quyển Thuyết minh tổng hợp dự án Khu trung tâm – Thương mại Bạch Đằng do Công ty CP Xây dựng – Tư vấn - Đầu tư Bình Dương (BICONSI) cung cấp, kết hợp với các tư liệu từ sách báo, truyền hình, internet và các nghị định, thông tư đã được Chính Phủ Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ban hành. Tài liệu nghiên cứu : quyển Lập và thẩm định dự án đầu tư của tác giả…… 5 . GIỚI HẠN PHẠM VI NGHIÊN CỨU : Từ nội dung nghiên cứu nêu trên, giới hạn phạm vi nghiên cứu là từ Tổng mức đầu tư cho phần cơ sở hạ tầng tính được giá thành bán ra của 1m² đất sạch của dự án và tiến hành tính toán phân tích hiệu quả kinh tế qua các khâu : Tiến độ huy động vốn, kế hoạch trả nợ vay, hoàn trả vốn tự có, doanh thu dự kiến, chi phí hoạt động của dự án qua các năm, dự trù lỗ lãi và hai chỉ tiêu quan trọng là Hiện giá thu nhập thuần NPV và Tỷ suất doanh lợi nội bộ IRR.
- 3. 3 Chương 1: Tổng Quan về Dự Án 1.1 . Khái niệm chung về thẩm định dự án đầu tư 1.1.1,Khái niệm và phân loại dự án đầu tư 1.1.1.1, Khái niệm dự án đầu tư : Dự án đầu tư là tập hợp những đề xuất về bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định. 1.1.1.2, Phân loại dự án và quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng công trình: Phân loại dự án và quản lý nhà nước đốivới dự án đầu tư xây dựng công trình được quy định tại Điều 2 – Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10 tháng 02 năm 2009 về việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và toàn văn như sau : °Các dự án đầu tư xây dựng công trình (sau đây gọi chung là dự án) được phân loại như sau: a. Theo quy mô và tính chất: dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội xem xét, quyết định về chủ trương đầu tư; các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm A, B, C theo quy định tại Phụ lục I Nghị định này; b. Theo nguồn vốn đầu tư: - Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước; - Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; - Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước; - Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn. ° Việc đầu tư xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng, bảo đảm an ninh, an toàn xã hội và an toàn môi trường, phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.
- 4. 4 ° Ngoài quy định tại khoản 2 Điều này thì tùy theo nguồn vốn sử dụng cho dự án, Nhà nước còn quản lý theo quy định sau đây: a. Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước kể cả các dự án thành phần, Nhà nước quản lý toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng từ việc xác định chủ trương đầu tư, lập dự án, quyết định đầu tư, lập thiết kế, dự toán, lựa chọn nhà thầu, thi công xây dựng đến khi nghiệm thu, bàn giao và đưa công trình vào khai thác sử dụng; b. Đối với dự án của doanh nghiệp sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước và vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước, Nhà nước quản lý về chủ trương và quy mô đầu tư. Doanh nghiệp có dự án tự chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý dự án theo các quy định của Nghị định này và các quy định khác của pháp luật có liên quan; c. Đối với các dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân, chủ đầu tư tự quyết định hình thức và nội dung quản lý dự án. Đối với các dự án sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn khác nhau thì các bên góp vốn thoả thuận về phương thức quản lý hoặc quản lý theo quy định đối với nguồn vốn có tỷ lệ phần trăm (%) lớn nhất trong tổng mức đầu tư. ° Đối với dự án quan trọng quốc gia hoặc dự án nhóm A gồm nhiều dự án thành phần, nếu từng dự án thành phần có thể độc lập vận hành, khai thác hoặc thực hiện theo phân kỳ đầu tư thì mỗi dự án thành phần có thể được quản lý, thực hiện như một dự án độc lập. Việc phân chia dự án thành các dự án thành phần do người quyết định đầu tư quyết định. 1.1.2 , Khái niệm về thẩm định dự án đầu tư : Thẩm định dự án đầu tư là hoạt động chuẩn bị dự án, được thực hiện bằng kỹ thuật phân tích dự án đã được thiết lập, để ra quyết định đầu tư, thỏa mãn các yêu cầu thẩm định của Nhà nước. 1.1.3 , Mục tiêu và quan điểm thẩm định dự án đầu tư 1.1.3.1, Mục tiêu thẩm định dự án đầu tư Giúp chủ đầu tư, các cấp ra quyết định đầu tư và cấp giấy phép đầu tư lựa chọn phương án đầu tư tốt nhất, quyết định đầu tư đúng hướng và đạt được lợi ích knh tế - xã hội mà dự án mang lại.
- 5. 5 Quản lý quá trình đầu tư dựa vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước, quy hoạch phát triển ngành và địa phương từng thời kỳ. Thực thi luật pháp và các chính sách hiện hành. Lựa chọn phương án khai thác, sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của đất nước. Góp phần cải thiện, nâng cao đời sống vật chat và tinh thần của nhân dân. Thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Bảo đảm nhịp độ tăng trưởng kinh tế đề ra trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. 1.1.3.2, Quan điểm thẩm định dự án đầu tư Một dự án qua thẩm định được chấp nhận và cấp phép đầu tư phải được xem xét đánh giá trên góc độ của toàn nền kinh tế quốc dân, phù hợp với mục tiêu phát triển quốcgia và đáp ứng các lợi ích kinh tế- xã hội của đất nước. Thẩm định dự án nhằm thực hiện sự điều tiết của nhà nước trong đầu tư, đảm bảo sự cân đối giữa lợi ích kinh tế - xã hội và lợi ích của chủ đầu tư. Thẩm định dự án đầu tư được thực hiện theo chế độ thẩm định của Nhà nước đối với các dự án có hoặc không có vốn đầu tư của nước ngoài; phù hợp với pháp luật Viêt Nam và thông lệ quốc tế. 1.2 . Phân tích nhu cầu dự án 1.2.1 ,Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư Tỉnh Bình Dương ngày nay với sự phát triển kinh tế xã hội mạnh mẽ và quy hoạch phát triển các phân vùng đô thị mới cho đến năm 2020 hiện đang thu hút rất nhiều dự án đầu tư bất động sản nhằm đáp ứng kịp thời các nhu cầu về nhà ở và dịch vụ. Tọa lạc ngay tại ven sông trung tâm Thị xã Thủ Dầu Một, dự án “Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng” của Công ty Cổ phần Xây dựng Tư vấn Đầu tư Bình Dương hội đủ điều kiện để hình thành một khu trung tâm thương mại dịch vụ cao cấp với mục tiêu mang lại nhiều tiện ích cho cộng đồng dân cư, đồng thời phối hợp hài hòa nhu cầu an cư với nhu cầu gần gũi thiên nhiên của con người. Với ưu thế khai thác được cảnh quan ven sông và thiết kế kiến trúc hiện đại, dự án “Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng” sẽ là điểm nhấn nổi bật góp phần phát
- 6. 6 triển bộ mặt trung tâm đô thị hiện đại của tỉnh. Đây là dự án rất có ý nghĩa về hiệu quả kinh tế xã hội, đáng để xem xét tiến hành đầu tư và thiết kế quy hoạch đúng tầm. 1.2.2 , Cơ sở pháp lý Công văn số 3743/UBND-KTTH ngày 08/08/2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương về việc chủ trương quy hoạch khu Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng và giao Công ty Cổ phần Xây dựng - Tư Vấn - Đầu tư Bình Dương làm chủ đầu tư dự án. Công văn số 611/CTN.MT-KH ngày 18/05/2009 của công ty TNHH 1 thành viên Cấp thoát nước-Môi trường về việc thoả thuận vị trí đấu nối cấp nước TT TM-DV Bạch Đằng. Công văn số 1281/ĐLBD-KHKT ngày 22/05/2009 của điện lực Bình Dương về việc cấp điện cho trung tâm TM-DV Bạch Đằng. 1.2.3 , Đánh giá nhu cầu thị trường Nhu cầu an cư trong một khu vực tiện ích, an ninh và gần gũi với thiên nhiên ngày nay đã trở thành xu hướng tất yếu của cuộc sống hiện đại. Với dân số tăng gấp đôi trong thời gian 10 năm qua tính đến tháng 4/2009, trong đó 40% là dân nhập cư lao động trong các khu cụm công nghiệp địa phương, dễ nhận thấy cơ cấu dân số trẻ và tỷ lệ người trong độ tuổi lao động cao đang đi cùng với cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo tỷ trọng công nghiệp - dịch vụ của Tỉnh. Đây chính là yếu tố nền tảng giúp nhà đầu tư đánh giá tiềm năng kinh tế xã hội của khu vực và quyết định đầu tư phát triển hạ tầng nhà ở cũng như các dịch vụ xã hội chất lượng cao. Về nguồn cung các dự án nhà ở có vị trí ven sông trung tâm Thị xã Thủ Dầu Một hiện nay, trong bán kính 3 km tính từ trung tâm hành chính và thương mại của tỉnh chỉ mới có Khu Biệt thự Phú Thịnh là dự án đã thành hình và đưa sản phẩm vào giao dịch. Dự án Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ của Tổng Công ty Đầu tư và phát triển HUD vẫn còn đang trong giai đoạn triển khai. Cao ốc căn hộ hiện chỉ có Chung cư Bạch Đằng đáp ứng đơn thuần về nhu cầu nhà ở. Một yếu tố nữa góp phần tác động tăng mức cầu sản phẩm phải tính đến là dự án cải tạo nâng cấp đường Bạch Đằng hiện đang triển khai. Dự án này hoàn thành sẽ nâng cao thêm nữa giá trị quỹ đất khu vực.
- 7. 7 Như vậy, thực tế cho thấy vẫn còn thiếu vắng về lượng lẫn về chất những dự án đầu tư dịch vụ đồng bộ và quy mô đáp ứng nhu cầu của người dân địa phương. “Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng” ra đời chắc chắn sẽ góp phần làm phong phú hóa và nâng cao chất lượng tiện ích cuộc sống con người, xứng với tầm vóc đô thị của một thành phố mới. 1.2.4, Tính cạnh tranh của sản phẩm Nằm cạnh trung tâm hành chính tỉnh và Chợ Thị xã Thủ Dầu Một trong bán kính 450 m, dự án “Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng” có một vị trí vô cùng đắc địa giúp kết hợp hài hòa cả hai nhu cầu an cư quan trọng là tiện ích và môi trường sống. Nếu chỉ xét yếu tố cạnh tranh về mặt địa thế có tính đến chi phí giải phóng mặt bằng thì trong bán kính hẹp 1 km tính từ trung tâm hành chính thương mại tỉnh khó có thể tìm một khu đất khác có giá trị đầu tư tương đương để cho ra đời sản phẩm thay thế . Với kiến trúc hiện đại và quy hoạch đúng tầm nhằm phát triển thành công một khu hỗn hợp đa chức năng bao gồm các cao ốc văn phòng, khu biệt thự - căn hộ, khách sạn, khu nghỉ dưỡng - du lịch cao cấp, dự án “Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng” hứa hẹn sẽ tung ra thị trường những sản phẩm bất động sản hấp dẫn bậc nhất khu vực. 1.2.5, Tác động xã hội đối với địa phương Khai thác quỹ đất đưa vào sử dụng hiệu quả, đáp ứng nhu cầu nhà ở và đất ở của người dân địa phương. Nâng cao chất lượng cuộc sống con người thông qua việc cung cấp ngày càng đầy đủ hơn, phong phú hơn các tiện ích, dịch vụ xã hội cũng như một môi trường sống ngày càng gần gũi với thiên nhiên hơn. Tôn tạo bộ mặt đô thị, tăng giá trị quỹ đất khu vực. Góp phần xây dựng Thành phố Bình Dương ngày càng phồn vinh và phát triển theo quy hoạch định hướng. Dự án sẽ là cơ sở để quản lý đầu tư và xây dựng trong khu vực theo đúng định hướng chung. 1.2.6, Hình thức đầu tư xây dựng công trình Đầu tư xây dựng mới.
- 8. 8 1.2.7, Địa điểm xây dựng Khu đất thực hiện dự án có tổng diện tích 67.086,8 m2 thuộc phường Phú Cường, thị xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương Sơ đồ 1.1: Giới hạn khu đất Nguồn: Phòng kế hoạch dầu tư tại công ty cổ phần xây dựng tư vấn đầu tư Bình Dương( Biconci) * Nhận Xét: - Phía Bắc giáp khu dân cư hiện hữu. - Phía Nam giáp sông Sài Gòn (phần địa giới tỉnh Bình Dương). - Phía Đông giáp rạch hiện hữu và đất dân cư.
- 9. 9 - Phía Tây giáp trường Sĩ quan Kỹ thuật Công binh. Hiện trạng khu đất: khu đất có địa hình bằng phẳng, đa số là đất ruộng, đầm nước, có một số nhà tạm và nhà cấp 4, chưa có công trình cơ sở hạ tầng. 1.2.8, Nhu cầu sử dụng đất 1.2.8.1, Quy mô và cơ cấu dân số dự kiến bố trí - Dự báo quy mô dân số cho khu vực : 2.870 người - Theo tiêu chuẩn 50-70 m² / người : 1.100 - 2.870 người - Dự báo số hộ trong khu vực : 268 hộ - Theo tiêu chuẩn 4 người / hộ : 250 - 270 hộ 1.2.8.2, Tiêu chuẩn diện tích đất - Đất ở (đô thị loại II) : 45 m² / người - Đất cây xanh : 6 - 7 m² /người - Đất công trình công cộng : 4 - 5 m² /người - Đất giao thông : 15 m² /người Chỉ tiêu diện tích đất áp dụng cho dự án - Đất công trình dịch vụ công cộng : 54 - 61 m²/ người - Đất ở : 25 - 28 m²/ người - Đất công viên, cây xanh và TDTT : 6 - 7 m²/ người - Đất hạ tầng kỹ thuật : 6 - 7 m²/ người - Đất giao thông lộ giới : 19 - 21 m²/ người 1.2.8.3, Quy định về tỷ lệ sử dụng đất - Đất ở : ≤ 52 % - Đất cây xanh và sân bãi TDTT : 7 - 12 % - Đất công trình công cộng : 3 - 7 % - Đất giao thông lộ giới : 20 - 28 % 1.2.9, Điều kiện cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào Do dự án nằm tại trung tâm kinh tế xã hội của tỉnh Bình Dương và giáp sông Sài Gòn nên nguồn cung ứng vật tư như cát, đá, xi măng từ trong tỉnh cũng như các tỉnh khác vận chuyển về rất thuận tiện trong việc cung cấp. Do đó việc đầu tư xây dựng dự án là rất tốt bở vị trí địa lý, gốp phần giảm đáng kể chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng và các hạng mục khác.
- 10. 10 Mặt thuận lợi này cho phép tạo thêm tính phong phú trong cơ cấu nguồn cung với nhiều cấp độ nhà ở khác nhau. Với ưu thế khai thác được cảnh quan ven sông và thiết kế kiến trúc hiện đại, dự án “Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng” sẽ là điểm nhấn nổi bật góp phần phát triển bộ mặt trung tâm đô thị hiện đại của tỉnh. Đây là dự án rất có ý nghĩa về hiệu quả kinh tế xã hội, đáng để xem xét tiến hành đầu tư và thiết kế quy hoạch đúng tầm.
- 11. 11 Chương 2: Quy Mô Đầu Tư Và Phương Án Quy Hoạch 2.1. Quy mô sử dụng đất và các hạng mục công trình Mục tiêu nhằm đạt được không gian sống mở tương thích theo thiết kế khu dân cư hiện đại với một hệ thống xuyên suốt và đồng bộ các chức năng tiện ích , đồng thời có phương án đấu nối các khu dự án lân cận trong tương lai. Bảng 2.1 : Bảng cân bằng đất đai Stt Hạng mục Diện tích (m2) Tỉ lệ (%) 1 ĐẤT CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG 13.476 20,09 Khách sạn cao cấp 3.155 Khu thương mại dịch vụ 3.976 Khu căn hộ cao cấp - văn phòng 4.200 Quảng trường 2.145 2 ĐẤT NHÀ Ở 14.570 21,72 Khu biệt thự vườn 6.614 Nhà phố liên kế 3.436 Khu chung cư cao tầng 4.520 3 ĐẤT CÔNG VIÊN CÂY XANH 6.106 9,10 Cây xanh tập trung 1.169 Cây xanh phân tán 4.937 4 ĐẤT HẠ TẦNG KỸ THUẬT 508 0,76 5 ĐẤT GIAO THÔNG 24.117 35,94 6 ĐẤT HLBV SÔNG 8.309,9 12,39 Tổng cộng 67.086,8 100,00 Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi
- 12. 12 * Nhận xét: Phương án cơ cấu sử dụng đất trên đây đạt được yêu cầu kinh phí đầu tư thấp do có sự kết nối hạ tầng với các dự án lân cận. Phân bổ các phân khu chức năng ở đây rõ ràng và phù hợp, duy trì sự gắn kết của toàn khu vực nên có thể tạo điều kiện phục vụ tốt nhất cho cư dân. Phương án khai thác tối đa về mặt cảnh quan của khu để tạo nên các góc nhìn đẹp về hướng bờ sông Sài Gòn cũng như khai thác tối đa về quỹ đất phù hợp với định hướng chung của tỉnh 2.2. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án Căn cứ quy định về mật độ xây dựng tối đa (bảng 2.6, 2.7a, 2.7b) và khoảng cách tối thiểu giữa các công trình và khoảng lùi công trình (mục 2.8.4 & 2.8.5 ) tại Chương II Quyết định 04/QĐ-BXD, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu của dự án như sau: ▪ Nhà ở biệt thự vườn 30 lô - Mật độ xây dựng: 60% - Tầng cao trung bình: 3 tầng. - Hệ số sử dụng đất: 1,8 ▪ Nhà ở cao tầng 132 căn hộ - Quy mô diện tích: từ 45m² đến 60m². - Mật độ xây dựng: 50%. - Tầng cao trung bình: 12,0 tầng. - Hệ số sử dụng đất: 6 ▪ Nhà phố liên kế 34 lô - Quy mô diện tích: 100m² (5m x 20m). - Mật độ xây dựng: 80%. - Tầng cao trung bình: 3 tầng. - Hệ số sử dụng đất: 2,4 ▪ Công trình khách sạn - dịch vụ: - Mật độ xây dựng: 50%. - Tầng cao trung bình: 12,0 tầng. - Hệ số sử dụng đất: 6
- 13. 13 ▪ Công trình thương mại - dịch vụ: - Mật độ xây dựng: 50%. - Tầng cao trung bình: 12,0 tầng. - Hệ số sử dụng đất: 6 ▪ Công trình cao ốc văn phòng kết hợp căn hộ cao cấp: - Mật độ xây dựng: 50%. - Tầng cao trung bình: 12,0 tầng. - Hệ số sử dụng đất: 6 2.3. Các chỉ tiêu cung ứng hạ tầng kỹ thuật: 2.3.1, Tiêu chuẩn thiết kế hạ tầng xã hội - Đất công trình công cộng : 4 - 5 m² / người - Đất cây xanh : 6 - 7 m² / người 2.3.2, Tiêu chuẩn thiết kế hạ tầng kỹ thuật Tiêu chuẩn đất giao thông : 15 m² / người. - Mật độ đường phân khu vực : 0,6 m / m² - Mật độ nhánh : 0,7 m / m² 2.3.3, Tiêu chuẩn cấp nước Căn cứ nhu cầu sử dụng nước theo quy hoạch được duyệt, ta tính toán nhu cầu sử dụng nước thực tế theo bản sau: Bảng 2.2: Bảng tiêu chuẩn cấp nước Giai đoạn Tỉ lệ cấp nước (%) Tiêu chuẩn cấp nước ( lít / người / ngày đêm ) Đợt đầu 75 ÷ 85 110 ÷ 130 Dài hạn 80 ÷ 100 140 ÷ 150 Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi * Nhận xét: Bảng tiêu chuẩn trên phù hợp với lưu lượng cấp nước chung tại khu vực thị xã Thủ Dầu Một.
- 14. 14 2.3.4, Tiêu chuẩn cấp điện sinh hoạt: Căn cứ nhu cầu sử dụng nước theo quy hoạch được duyệt, ta tính toán nhu cầu sử dụng cấp điện sinh hoạt thực tế theo bản sau: Bảng 2.3: Bảng tiêu chuẩn cấp điện sinh hoạt. Giai đoạn Điện năng ( Kwh /người /năm ) Số giờ sử dụng công suất lớn nhất PHỤ TẢI (Kw/1000 người) Đợt đầu 700 2.500 280 Dài hạn 1.500 3.000 500 Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi * Nhận xét: Bảng tiêu chuẩn trên phù hợp với lưu lượng cấp điện chung tại khu vực thị xã Thủ Dầu Một. 2.3.5, Tiêu chuẩn thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường - Chỉ tiêu thoát nước thải : 80 m% nước sinh hoạt . - Chỉ tiêu xử lý chất thải rắn : 0,9 Kg/người/ngày. - Chỉ tiêu thu dọn được : 90% đến 100%. 2.4. Quy hoạch hệ thống giao thông 2.4.1, Tiêu chuẩn thiết kế Lựa chọn phương án và tiêu chuẩn thiết kế đường, tiêu chuẩn kỹ thuật như sau: - Đường cấp 4, tốc độ thiết kế 40-60Km/h, tải trọng thiết kế trục xe 9,5-10 tấn. - Độ dốc ngang mặt đường 2%, dộ dốc dọc từ 0% - 2%. - Bán kính cong tại các ngã 3, ngã 4 được thiết kế với R=8m, bán kính cong đường đối ngoại R=12m. - Toàn bộ mặt đường được thiết kế là đường bê tông nhựa nóng, vỉa hè các trục đường được lát gạch tự chèn. Kết cấu áo đường: - Đất cấp phối chọn lọc san nền;
- 15. 15 - Đất cấp phối sỏi đỏ dày 200, k ≥ 0,95, Eđh ≥ 750Kg/cm²; - Đá 0x4 dày 25cm, k ≥ 0,98, Eđh ≥ 1.350Kg/cm²; - Bêtông nhựa nóng dày 60, k ≥ 0,98, Eđh ≥ 1.450Kg/cm², trên lớp nhựa tưới lót tiêu chuẩn 1,0Kg/m². Kết cấu vỉa hè: - Đất cấp phối chọn lọc san nền; - Bêtông đá 4x6, mác 100, dày 100; - Bêtông đá 1x2, mác 200, dày 60; - Lót gạch tự chèn và đan bêtông sỏi trắng. 2.4.2, Tổng hợp đường giao thông: Căn cứ bản vẽ thiết kế đường giao thông tỷ lệ 1/500, ta tổng hợp được khối lượng đường giao thông và vỉa hè theo bảng sau:
- 16. 16 Bảng 2.4 - Bảng tổng hợp đường giao thông Mặt cắt ngang (M) Stt Tên Đường Chiều Dài (m) Ký Hiệu Lề trái Mặt đường Phần cách Lề phải Lộ giới (M) Chỉ giới dường đỏ (M) Chỉ giới xây dựng (m) Diện tích (M2 ) 1 ĐƯỜNG N1 253,00 1-1 4,00 14,00 2,00 4,00 24,00 7,50 13,00 3583 2 ĐƯỜNG N2 133,50 2-2 - 8,00 - - 8,00 4,00 12,00 1068 3 ĐUỜNG N3 61,50 3-3 6,00 17,00 - 6,00 29,00 14,50 14,50 1783,5 4 ĐƯỜNG N4 61,50 4-4 6,00 17,00 - 6,00 29,00 14,50 14,50 1783,5 5 ĐƯỜNG N5 47,00 5-5 - 8,00 - - 8,00 4,00 12,00 376 6 ĐƯỜNG N6 47,00 6-6 - 8,00 - - 8,00 4,00 12,00 376 7 ĐƯỜNG N7 188,00 7-7 4,00 7,00 - 4,00 15,00 7,50 10,50 -15,50 2820 8 ĐƯỜNG N8 127,00 8-8 4,00 7,00 - 4,00 15,00 7,50 10,50 1905 9 ĐƯỜNG N9 102,00 9-9 4,00 7,00 - 4,00 15,00 7,50 10,50 – 13,50 1530 10 ĐƯỜNG Đ1 140,00 10-10 4,00 14,00 2,00 4,00 24,00 7,50 13,50 3360 11 ĐƯỜNG Đ2 104,00 11-11 4,00 7,00 - 4,00 15,00 7,50 8,50 1560 12 ĐƯỜNG Đ3 23,00 12-12 - 16,00 2,00 - 18,00 4,00 12,00 414 13 ĐƯỜNG Đ4 77,00 13-13 4,00 14,00 2,00 4,00 24,00 7,50 11,50-13,50 1848 14 ĐƯỜNG Đ5 114,00 14-14 4,00 7,00 - 4,00 15,00 7,50 7,50-8,50 1710 TỔNG 1.478,5 24.117 Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi * Nhận xét: Mật độ giao thông bố trí tương đối phù hợp với khu quy hoạch và tiêu chuẩn thiết kế đường giao thông. 2.4.3, Khối lượng và khái toán chi phí Diện tích đường giao thông, vỉa hè lộ giới cần phải đầu tư gồm phần đường và vỉa hè trong diện tích quy hoạch và phần đường và vỉa hè ngoài diện tích quy hoạch bao gồm:
- 17. 17 - Đường : 16.881,9 m² - Vỉa hè : 7.235,1 m² Bảng 2.5 - Bảng tổng hợp kinh phí Ñöôøng Ven soâng - phaàn neàn: 20,794,466,140.00 Ñöôøng Ven soâng - phaàn maët ñöôøng: 758,696,803.00 Ñöôøng Ven soâng - phaàn Beâtoâng nhöïa: 995,629,026.00 Toång GT - GINEMEX tk : 22,548,791,969.00 Trong ñoù phaàn Cöø larsen 11,101,710,161.00 Ñöôøng giao thoâng ven soâng tröø cöø Larsen: 11,447,081,808.00 DT ñöôøng ven soâng 3,872.00 Suaát ñaàu tö 1m2 ñöôøng 2,956,374.43 => suaát ñaàu tö 1m2 ñöôøng trong khu: 1,773,824.66 DT ñöôøng trong khu: 16,882.00 Toång giaù trò ñöôøng trong khu: 29,945,707,915.70 Toång giao thoâng (Khu + Ven soâng): 52,494,499,884.70 Toång giaù trò vóa heø: 2,170,500,000.00 Toång coäng: 54,664,999,884.70 Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi * Nhận xét: Kinh phí đầu tư cho đường giao thông nội bộ khu quy hoạch khá lớn so với chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng. 2.5. San nền, chuẩn bị mặt bằng Dựa vào cao độ mực nước ứng với cấp xã lũ 1.75m tại vị trí quy hoạch.San lấp sơ bộ khu đất diện tích 67.086,8m² với chiều cao san lấp trung bình khoảng 1,7m, hệ số đầm nén k=1,25. Dự kiến chi phí san nền là: 115.000 đồng/m³.
- 18. 18 Bảng 2.6- Bảng số liệu chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng Stt Tên số liệu Số liệu (đồng) 1 Diện tích khu vực (m2 ) 67.086,80 2 Chiều cao san lấp trung bình (m) 1,70 3 Hệ số đầm nén (k) 1,25 4 Khối lượng san nền (m3 ) 164.081,48 5 Đơn giá (đồng/m3 ) 115.000,00 Thành tiền 24.673.921.590,00 Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi * Nhận xét Khu vực quy họach có địa hình đầm lầy rất phức tạp nên việc san nền chuẩn bị mặt bằng thi công cần phải tận dụng những nguồn lực hiện có của công ty và phương án kỹ thuật để thực hiện có hiệu quả. 2.6. Quy hoạch hệ thống thoát nước mưa 2.6.1, Cơ sở thiết kế Tài liệu mưa: chọn chuỗi tài liệu quan trắc của trạm đo mưa Tân Sơn Nhất. Chu kỳ tràn cống chọn 1 lần/năm. Tài liệu địa hình sử dụng để tính toán là bản đồ quy hoạch tổng thể phần xây dựng đã được thiết lập. Tiêu chuẩn áp dụng: TCVN-51-1984. Để đảm bảo điều kiện môi sinh môi trường cho khu đô thị ta chỉ thải trực tiếp từ hệ thống thoát nước mưa ra nguồn tiếp nhận, còn hệ thống thoát nước sinh hoạt phải được xử lý đạt độ sạch cần thiết trước khi thải ra môi trường tự nhiên. Do đó, giải pháp được chọn cho hệ thống thoát nước TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ BẠCH ĐẰNG là hệ thống thoát nước riêng. Phương án chọn sử dụng đường ống cho thoát nước thải là cống HDPE đấu nối bằng phương pháp hàn nhiệt co và thoát nước mưa là cống kín tiết diện tròn bằng bêtông cốt thép, đấu nối bằng phương pháp xảm.
- 19. 19 2.6.2, Nguồn tiếp nhận Để thuận tiện ta chọn nguồn tiếp nhận nước thoát cho khu vực là sông Sài Gòn nằm về phía Nam khu vực quy hoạch. 2.6.3, Tính toán Cống thoát nước được bố trí dưới vỉa hè đi bộ và có tim cống cách lề 1m. Giếng thu được bố trí khoảng 20-25m/cái có nhiệm vụ thu nước mưa; hố ga được xây dựng bằng BT không cốt thép để đấu nối thu nước sinh hoạt từ các hộ dân đưa ra. Nối cống theo nguyên tắc ngang đỉnh, độ sâu chôn cống tối thiểu 0,80m. Tính toán thoát nước mưa theo công thức: Q = ψ x q x F Nguồn: Tiêu chuẩn áp dụng TCVN -51-1984 Trong đó: q : Lưu lượng đơn vị (l/s/ha); tra từ biểu đồ mưa thời đoạn của trạm đo mưa Tân Sơn Nhất, q phụ thuộc vào thời gian tập trung nước T. F: Diện tích thu nước (ha) T: Thời gian tập trung nước T = tº + t¹ + t² (phút) tº: Thời gian nước chảy đến rãnh đường (phút) Chọn tº = 10’ t¹: Thời gian nước chảy từ rãnh đường đến giếng thu (phút) t¹ = 1,25 x L¹/V¹ L¹: Chiều dài rãnh đường (m) V¹: Tốc độ chảy ở cuối rãnh đường (m/s) t²: Thời gian nước chảy trong cống đến tiết diện tính toán (phút) t² = r x ΣL²/V² L²: Chiều dài mỗi đoạn cống tính toán (m) V²:Tốc độ chảy trong mỗi đoạn cống tương ứng (m/s) r: Hệ số; chọn r = 2
- 20. 20 Σ: Hệ số mặt phủ 2.6.4, Khối lượng và khái toán kinh phí Từ bảng vẽ thiết kế hệ thống thoát nước mưa ta có bảng thông số kỹ thuật và khối lượng của ống thoát nước mưa như sau: Bảng 2.7 - Bảng tổng hợp khối lượng hệ thống thoát nước mưa Stt Hạng mục công trình Quy cách Khối lượng 1 Ống thoát nước DN300 STK, PP-R 557 2 Ống thoát nước DN400 BT polyester 793 3 Ống thoát nước DN500 BT polyester 1200 4 Ống thoát nước DN600 BT polyester 90 5 Ống băng đường BTCT 300 Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi * Nhận xét: Với các thông số kỹ thuật về ống thoát nước đã đảm được lưu lượng thoát nước chống ngập úng cho khu quy hoạch. Tổng cộng giá trị khái toán: 4.931.659.000 đ (Bốn tỷ, chín trăm ba mươi mốt triệu, sáu trăm năm mươi chín ngàn đồng) 2.7. Quy hoạch hệ thống cấp nước 2.7.1, Mục tiêu cấp nước Đảm bảo cấp nước an toàn, liên tục để phục vụ sinh hoạt cho khu nhà ở với các yêu cầu đủ lưu lượng, đúng áp lực và đạt tiêu chuẩn vệ sinh cho phép. 2.7.2, Đối tượng và phạm vi cấp nước Cấp cho 100% dân số khu nhà ở và các công trình công cộng, dịch vụ. 2.7.3, Tiêu chuẩn cấp nước và nhu cầu dùng nước tính toán Phạm vi cấp nước tính toán cho khu vực đã được quy hoạch với quy mô dân số 1500 người, dự kiến với tỷ lệ được cấp nước như sau: - Nhu cầu dùng nước cho sinh hoạt với tiêu chuẩn 40 - 300 lít/người/ngày.
- 21. 21 - Nhu cầu dùng nước khác: Nước cho các công trình công cộng, dịch vụ: tạm tính bằng 15% nhu cầu nước sinh hoạt (Qsh); Nước dùng để tưới cây, rửa đường: tạm tính bằng 10% nhu cầu nước sinh hoạt (Qsh); Nước thất thoát, rò rỉ: tạm tính bằng 20% nhu cầu dùng nước (Qnc). Từ cơ sở trên, tính được công suất cấp nước của khu nhà ở theo bảng dưới đây: Bảng 2.8 - Bảng thống kê nhu cầu dùng nước St t Các yếu tố tính toán Dân số (người) Tiêu chuẩn Nhu cầu (m3 /ngày đêm) 1 Nước sinh hoạt Qsh 2,872 40 – 300 576.00 2 Nước cho CTCC, dịch vụ 15% Qsh 86.40 3 Nước tưới cây, rửa đường 10% Qsh 57.60 4 Tổng nhu cầu dùng nước Qnc 1+2+3 720.00 5 Nước thất thoát, rò rỉ 20% Qnc 144.00 6 Công suất mạng Qm 864.00 7 Lưu lượng cần thiết Qct Qm x 1.3 1,123.20 Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi • Nhận Xét: Nhu cầu dung nước cho doanh số trong khu quy hoạch theo tiêu chuẩn đảm bảo được nguồn cung cấp trong khu vực thị xã Thủ Dầu Một. Với Kngày max = 1,3 : Hệ số dùng nước không điều hòa ngày. Lưu lượng cần thiết (làm tròn) Qct = 450 m³/ngày Lưu lượng cấp nước chữa cháy q = 10 l/s cho một đám cháy theo TCVN, số đám cháy xảy ra đồng thời một lúc là 1.
- 22. 22 2.7.4, Mạng lưới cấp nước a. Nguồn nước cấp Mạng lưới cấp nước nhà máy nước thị xã Thủ Dầu Một, do đó để cấp nước cho toàn khu thì lấy nguồn nước từ tuyến ống này là thuận lợi nhất. b. Sơ đồ mạng phân phối Do khu quy hoạch hoàn toàn chưa có hệ thống đường ống cấp nước, nên việc bố trí mạng lưới đường ống mới hoàn toàn. Theo quy hoạch, dân cư bố trí dọc theo các trục đường, vì vậy mạng lưới đường ống trục chính được bố trí hai bên đường, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo tạo thành những mạng vòng khép kín, nhằm đáp ứng việc cấp nước an toàn, liên tục nhưng phải phù hợp với công suất tính toán. Theo mặt bằng khu nhà ở đã quy hoạch với các trục giao thông đường bộ, trên cơ sở đó quy hoạch mạng lưới đường ống phân phối theo các vòng khép kín với đường kính ống Ø100- Ø150. Hành lang đặt ống sẽ được tuân thủ theo quy hoạch của từng tuyến đường giao thông trong khu nhà ở. c. Hệ thống cấp nước Mạng lưới đường ống phân phối nước bên trong khu chỉ phục vụ cho quy mô khu quy hoạch không dự kiến mở rộng ra xung quanh. Mạng lưới cấp nước này bao gồm: - Các tuyến chuyển tải đường kính Ø60 Ø76, cho từng dãy nhà trong toàn khu. - Các tuyến nhánh cụt đường kính Ø42 cấp nước cho từng nhà. d. Hệ thống cấp nước chữa cháy Dựa vào các tuyến ống cấp nước chính cho cả khu bố trí 07 trụ lấy nước chữa cháy Ø150 ở các điểm thuận tiện lấy nước với khoảng cách tối thiểu 150m. Ngoài ra khi có sự cố cháy, cần phải gọi xe chữa cháy chuyên dùng để hỗ trợ. 2.7.5, Yêu cầu tiêu chuẩn kỹ thuật Các yêu cầu kỹ thuật của hệ thống đường ống cấp nước: Việc cấp nước cho các khu nhà ở nói chung và khu quy hoạch này nói riêng đòi hỏi ngày càng cao cả về chất lượng, độ bền và tính kinh tế, đồng thời phải tuân thủ theo quy định của các ngành liên quan: Phòng cháy chữa cháy… Vì vậy, đường ống lắp đặt phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- 23. 23 - Tại điểm đấu nối giữa đường ống cấp nước Ø200 với hệ thống phân phối của khu nhà ở sẽ lắp đặt van khống chế và thiết bị điều chỉnh lưu lượng giữa đường ống cấp nước chính với các nhánh vào khu nhà ở; - Tại các vị trí có 2 tuyến ống trở lên nối với nhau phải bố trí các van khóa để có thể cách ly khi cần thiết; - Tại các điểm cao nhất trên tuyến ống phải bố trí van xả khí và điểm thấp nhất phải đặt các van xả cặn; - Những nơi ống đi qua đường phải lắp đặt ống lồng bên ngoài (ống bê tông ly tâm) và đệm cát trên lưng cũng như dưới đáy ống; - Ống phải đặt với độ sâu chôn ống tối thiểu theo quy định để có thể hạn chế chấn động từ trên mặt đất truyền xuống. Khoảng cách ống đến chân các công trình ngầm (đường điện, cống thoát nước) phải đảm bảo khoảng cách an toàn cho phép. 2.7.6, Khối lượng và khái toán kinh phí Đối với ống có đường kính ≤ Ø150, chọn loại ống nhựa PE chịu áp lực 6kg/cm² sản xuất theo tiêu chuẩn ISO 9001.
- 24. 24 Bảng 2.9- Bảng tổng hợp khối lượng & khái toán kinh phí hệ thống cấp nước Stt Hạng mục công trình Đv Đơn giá (đồng) Khối lượng Thành tiền (đồng) 1 Ống uPVC D150 m 146,000 893 130,378,000 2 Ống uPVC D100 m 90,000 285 25,650,000 3 Ống uPVC D76 m 52,000 1,180 61,360,000 4 Ống uPVC D60 m 34,000 200 6,800,000 5 Ống lồng BTCT băng đường m 2,000,000 220 440,000,000 6 Trụ cứu hỏa trụ 8,500,000 7 59,500,000 7 Đồng hồ tổng bộ 50,000,000 1 50,000,000 8 Van cửa D 150 bộ 6,000,000 2 12,000,000 9 Van cửa D 100 bộ 4,500,000 1 4,500,000 10 Van cửa D 76 bộ 400,000 6 2,400,000 Tổng cộng 843,847,132 Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi * Nhận xét: Kinh phí đầu tư hệ thống cấp nước tương đối nhỏ so với kinh phí đầu tư cơ sở hạ tầng , do đó có thể thực hiện ngay khi hoàn thành hệ thống giao thông. Tổng cộng (làm tròn): 843.847.132 đồng (Tám trăm bốn mươi ba triệu, tám trăm bốn mươi bảy ngàn, một trăm ba mươi hai đồng). 2.8. Quy hoạch hệ thống cấp điện 2.8.1 , Đường dây trung thế, nguồn và lưới điện a.Nguồn cung cấp Nguồn điện cấp cho khu quy hoạch là nguồn điện lưới quốc gia 22kV hiện hữu từ lưới điện khu vực. b. Lưới điện Mạng lưới điện phân phối 22kVcho khu quy hoạch sử dụng mạng vòng được bố trí dọc theo các trục đường D1 – D2 , D1 – D3, tạo thành một mạng vòng khép kín đảm bảo độ tin cậy cung cấp điện cao.
- 25. 25 Mạng lưới điện phân phối cho khu quy hoạch được bố trí theo trục đường đi đến các hộ liên tục. Điện hạ thế đi ngầm kết hợp với hệ thống chiếu sáng lối đi, sân bãi. Lưới điện sử dụng điện áp 380/220V ba pha bốn dây, trung tính nối đất. c.Dây trung thế ngầm Loại tuyến: đường dây đi ngầm 3 pha luồn trong ống PVC. Loại dây dẫn : dùng cáp ngầm XLPE/SWA/PVC 240mm² cho dây pha. 2.8.2 , Trạm biến áp Nhu cầu phụ tải điện vùng quy hoạch Phần điện sinh hoạt: Nhà phố tái định cư: - Chiếu sáng và sinh hoạt : 6KVA/căn hộ - Tổng số hộ:37 Phụ tải điện P1=37căn hộ*6 KVA/căn hộ= 222 KVA Khu biệt thự : - Chiếu sáng và sinh hoạt : 10KVA/căn hộ - Tổng số hộ:35 Phụ tải điện P2=35căn hộ*10KVA/căn hộ= 350 KVA Chung cư 24 tầng, mỗi tầng 9 căn hộ: - Chiếu sáng và sinh hoạt : 4KVA/căn hộ - Tổng số hộ: 216 Phụ tải điện P3=216căn hộ*4KVA/căn hộ= 864 KVA Căn hộ cao tầng, 28 tầng, mỗi tầng 12 căn hộ, hệ số sử dụng đồng thời ks = 0.6: - Chiếu sáng và sinh hoạt : 10KVA/căn hộ - Tổng số hộ: 336 Phụ tải điện P4=336*10KVA/ căn hộ*0.6= 2016 KVA Khách sạn 3006.4m² ( 16 tầng, diện tích sử dụng 60% ) - Tổng diện tích sàn xây dựng: 28861.44m² - Suất phụ tải : 0.12KVA/m² Phụ tải điện P5=28861.44m²*0.12KVA/m²= 3463.37KVA
- 26. 26 Công trình thương mại dịch vụ 4626.6m² - Tổng diện tích sàn xây dựng: 33311.52m² - Suất phụ tải : 0.12KVA/m² Phụ tải điện P6=33311.52m²*0.12KVA/m²= 3997.38 KVA Phần điện phục vụ chiếu sáng công cộng: - Phục vụ chiếu sáng công viên, đường đi: - Phụ tải điện P7= ( 76 bộ*0.3+4 bộ*0.25+26 bộ*0.13 ) = 27.8 KVA - Trạm xử lý nước thải - Phụ tải điện P8=100 KVA/trạm - Tổng công suất : 11039 KVA. *Tổn thất công suất và dự phòng: - Dự kiến tổn thất công suất là 10% và 10% dự phòng - P9=20%*11039 =2208 KVA - Tổng công suất ( có tính đến 20% tổn thất và dự phòng ) : 13247 KVA - Chọn hệ số đồng thời : k = 0.7 - Tổng dung lượng máy biến áp là : 9273 KVA - Sau khi tính toán phân tải ta có 2 trạm biến áp công cộng là T1 và T2 cung cấp điện cho các khu biệt thự, nhà phố tái định cư, chiếu sáng đường và hệ thống xử lý nước. - 4 trạm khách hàng dự kiến tổng công suất 8373KVA cấp điện cho các khu chung cư, căn hộ cao tầng, khách sạn và công trình thương mại dịch vụ , xem bố trí chi tiết các trạm biến áp trên bản vẽ. Đặc điểm: Trạm máy biến áp được sử dụng là trạm phòng và thiết bị từng trạm như sau:
- 27. 27 Bảng 2.10: Bảng thông số kỹ thuật và vật tư thiết bị điện. Stt Tên vật tư thiết bị Quy cách thiết bị I TRẠM 500KVA 1 Dây dẫn trung thế Cáp ngầm XLPE/SWA/PVC 3x240mm² 2 Dây dẫn hạ thế từ máy biến áp Æ CB tổng Dây dẫn hạ thế phân phối cho các khu dân cư 3x2x300mm² + N 2x200mm² 4x70mm² XLPE/SWA/PVC 3 Phía bảo vệ trung thế ( bảo vệ đầu nguồn ) FCO 100A – 24KV, chì 30K 4 Phía bảo vệ hạ thế MCCB 3P – 800A 5 Bảo vệ chống sét LA 18KV 6 Điện kế Đo đếm trung thế 7 Đo đếm gián tiếp TI 20/5 II TRẠM 400KVA 1 Dây dẫn trung thế Cáp ngầm XLPE/SWA/PVC 3x240mm² 2 Dây dẫn hạ thế từ máy biến áp Æ CB tổng Dây dẫn hạ thế phân phối cho các khu dân cư 3x2x200mm² + N 200mm² 4x70mm² XLPE/SWA/PVC 3 Phía bảo vệ trung thế ( bảo vệ đầu nguồn ) FCO 100A – 24KV, chì 20K 4 Phía bảo vệ hạ thế MCCB 3P – 600A 5 Bảo vệ chống sét LA 18KV 6 Điện kế Đo đếm trung thế 7 Đo đếm gián tiếp TI 15/5 Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi * Nhận Xét: Tiếp địa trạm: sử dụng cọc tiếp địa bằng sắt mạ đồng D16, dài 2.4m, dây đồng trần 50mm² làm dây tiếp địa, hệ thống tiếp địa đóng 10 cọc cho mỗi trạm. Toàn bộ CB, điện kế được thiết kế đặt vào bên trong thùng Tole 2 ngăn có khóa bảo vệ, lắp ngay dưới chân trạm đặt ở cự ly vừa tầm thao tác.
- 28. 28 2.8.3 , Đường dây hạ thế Đường dây hạ thế 3P – 1N được thiết kế theo tiêu chuẩn đường dây cáp ngầm hạ thế XLPE/SWA/PVC. Dây dẫn hạ thế cho các khu dân cư chọn dây 4x70mm² XLPE/SWA/PVC. Tủ phân phối ( tủ lắp đặt đồng hồ ) được lắp giáp ranh giữa hai căn hộ để thuận tiện cấp điện hộ gia đình với mật độ khoảng 4 – 6 đồng hồ / 1 tủ phân phối. 2.8.4 , Chiếu sáng Để tạo mỹ quan cho một đô thị mới, ta chọn phương án thiết kế cáp ngầm cho hệ thống chiếu sáng, để giảm chi phí trả tiền điện, ta chọn chiếu sáng 2 chế độ, từ 17 giờ đèn sáng toàn bộ 100% và sau 22 giờ đèn chỉ sáng 50% công suất lắp đặt. a. Cần đèn: Cần đèn cao áp : làm bằng ống sắt tráng kẽm D 60, dài 3m, tầm với 1.7m, bán kính uốn cong R700, góc nghiêng so với mặt phẳng ngang là 150. b. Bố trí dây dẫn: Được thiết kế theo tiêu chuẩn điện lực, cáp hạ thế không được kéo xa quá 250m, đồng thời đảm bảo điện áp của đèn xa nguồn nhất không nhỏ hơn 3% điện áp định mức. Chọn cáp ngầm hạ thế cho hệ thống chiếu sáng là 4x11mm², xem bản vẽ chi tiết. Tất cả dây dẫn lên đèn dùng loại cáp bọc PVC 2x2.5mm² luồn trong cần đèn, lên đèn qua các cầu chì với dây chì 3A. c. Đèn: Áp dụng tiêu chuẩn kỹ thuật như sau: - Đèn cao áp 250W - Bóng Sodium 250W - Công suất phát sáng 27.500 (lm) - Công suất tiêu thụ danh định: 250W - Công suất tiêu thụ toàn phần: 276W - Cấp bảo vệ IP64 - Hệ số phản xạ > 70% d. Tủ điều khiển:
- 29. 29 Hệ thống điều khiển hoàn toàn tự động bao gồm: - Vỏ tủ bằng Tole sơn 2 lớp kích thước 500x800x200. - Áptomat 3P – 100A - Khởi động từ 100A – 220V/380V - Bộ hẹn giờ ( timer ) có nguồn nuôi phụ . - Cầu chì 5A ( loại văn thân bằng sứ, có chân bắt vào đế tủ ) - Máng cáp 45x45 ( dùng để che dây nội bộ tủ ). e. Nguồn cung cấp: Nguồn cung cấp lấy từ trạm biến áp T1, T2 2.8.5, Khối lượng và khái toán kinh phí: Từ các thông số kỹ thuật và khảo sát giá cả vật tư thị trường ta có bảng tính toán như sau: Bảng 2.11 - Bảng tổng hợp khối lượng & khái toán kinh phí hệ thống cấp điện và chiếu sáng Stt Tên thiết bị - quy cách Đv SL Đơn giá (đồng) Thành tiền 1 Cáp trung thế m 873 802.800 700.844.400 2 Cáp hạ thế m 1103 630.000 694.890.000 3 Trạm biến áp T1-22/0,4kv 500KVA Trạm 01 1.296.750.000 1.296.750.000 4 Trạm biến áp T2-22/0,4kv 400KVA Trạm 01 1.296.750.000 1.296.750.000 5 Tủ điện hạ thế Cái 15 3.750.000 56.250.000 6 Chiếu sáng 1.637.556.000 TỔNG 5.822.340.400 Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi * Nhận xét: Kinh phí xây dựng hệ thống điện không lớn lắm so với chi phí đầu tu cơ sở hạ tầng. Do đó sẽ thi công ngay khi hoàn thành hệ thống giao thông. Tổng cộng (làm tròn): 5.822.340.400 đ (Năm tỷ, tám trăm hai mươi hai triêu, ba trăm bốn mươi ngàn, bốn trăm đồng). 2.9. Quy hoạch hệ thống thoát nước thải:
- 30. 30 2.9.1, Thoát nước thải: 2.9.1.1, Nguồn tiếp nhận và yêu cầu tiêu chuẩn kỹ thuật Để thuận tiện ta chọn nguồn tiếp nhận nước thoát cho khu vực là sông Sài Gòn nằm về phía Nam khu vực quy hoạch. Nước thải sinh hoạt trước khi đổ vào hệ thống đường cống gom phải được xử lý cục bộ trong từng căn hộ. Tất cả các khu vệ sinh đều phải có bể tự hoại 3 ngăn, xây đúng quy cách, để xử lý sơ bộ tránh ô nhiễm môi trường và làm tắt nghẽn hệ thống cống dẫn. Nước thải sinh hoạt sau khi được thu về hệ thống cống chung được chuyển tải dọc theo các đường giao thông sẽ đưa vào khu vực trạm xử lý nước thải. Tại đây, sau khi xử lý đạt tiêu chuẩn loại A, bảng 1-TCVN 5945-2005, nước thải sinh hoạt sẽ được thải chung qua cống thoát nước mưa vào hệ thống thoát nước chung khu vực. Nước sinh hoạt từ các căn hộ được đấu nối vào các hố ga, ống sử dụng là ống PVC. 2.9.1.2, Tính toán Lưu lượng nước tính toán cho mạng lưới cống thoát nước thải được tính bằng 80% lượng nước cấp. Công suất của nhà máy xử lý nước thải tính bằng 75% lưu lượng nước chảy vào mạng cống dẫn, do trong quá trình vận chuyển trên mạng lưới cống dẫn, chủ yếu là cống HDPE, nước bị thấm, rò rỉ dọc theo tuyến dẫn. Công suất trạm xử lý nước thải Qxl = 0,8 x 0,75 x Qc = 0,6Qc Trong đó: Qc : Lưu lượng cấp nước lớn nhất = 225m³/ngày Công suất trạm xử lý nước thải Qxl = 0,6Qc = 0,6 x 195 = 135 m³/ngày. Mô đun dòng chảy: qo = P x q/86400 (l/s,ha) Lưu lượng tính toán: Qmaxs = qo x F x Kch Trong đó:P: mật độ dân số trên 1 ha q: Tiêu chuẩn thải nước ngày trên đầu người F: diện tích thoát nước Kch: Hệ số không điều hòa chung 2.9.1.3, Khối lượng và khái toán kinh phí:
- 31. 31 Từ bảng vẽ bố trí hệ thống nước thải và khảo sát giá cả vật tư thị trường ta có khối lượng và kinh phí như sau: Bảng 2.12 - Bảng tổng hợp khối lượng & khái toán kinh phí hệ thống thoát nước thải Stt Hạng mục công trình Quy cách Khồi Lượng 1 Ống thoát nước DN300 BT polyester 645 2 Ống thoát nước DN400 BT polyester 883 3 Ống thoát nước DN500 BT polyester 110 4 Ống băng đường BTCT 60 5 Hố ga 2000x2000 BTCT 2 Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi * Nhận xét: Thi công hệ thống thoát nước thải, đảm bảo yêu cầu kỹ thuật tránh tình trạng ôi nhiễm khu vực sông Sài Gòn ảnh hưởng môi trường xung quanh. Tổng cộng : 2.251.751.000đ (Hai tỷ, hai trăm năm mươi mốt triệu, bảy trăm năm mươi mốt ngàn đồng) 2.9.2, Môi trường 2.9.2.1, Chất thải rắn Rác thải được phân loại tại từng căn hộ, toàn khu sẽ bố trí các thùng chứa rác tại các vị trí thích hợp thu gom rác thải và hợp đồng với Công ty vệ sinh môi trường của thị xã Thủ Dầu Một đến vận chuyển về khu tập trung, xử lý rác của thị xã để xử lý. Nghiêm cấm mọi hành vi đổ rác bừa bãi gây mất vệ sinh và mỹ quan khu nhà ở. 2.9.2.2, Khói bụi Không được thường xuyên xả khói, khí thải gây khó chịu hin ư dân xung quanh. Miệng xả ống khói, ống thông hơi không được hướng ra đường phố, nhà xung quanh. Ống thoát hơi có đường kính tối thiểu 160 mm, vị trí miệng ống thoát hơi phải đặt phía sau nhà, cách vị trí cao nhất của mái nhà tối thiểu 1,0 m. 2.9.2.3, Cây xanh và dự kiến kinh phí
- 32. 32 Bố trí công viên cây xanh tập trung và bổ sung diện tích cây xanh cho khu quy hoạch bằng cây xanh dọc các trục đường, bao gồm: - Mảng cây xanh tập trung: 3.181,6m². Suất đầu tư dự kiến 150.000 đồng/m². - Cây xanh đường phố: 8.208 mét dài. Suất đầu tư dự kiến 50.000 đồng/mét dài. Dự kiến chi phí đầu tư cây xanh: [3.181,6m ² x 150.000 đ/m²] + [8.208 mét dài x 50.000 đ/mét dài x 2 bên] = 1.298.040.000 đồng Làm tròn: 1.298.000.000 đ (Một tỷ, hai trăm chin mươi tám triệu đồng) 2.10. Quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc 2.10.1, Nguồn cung cấp Để đáp ứng nhu cầu dịch vụ bưu chính viễn thông của khu quy hoạch, hệ thống thông tin liên lạc sẽ được kết nối vào hệ thống cáp thông tin hiện hữu của khu vực. 2.10.2, Giải pháp kỹ thuật Lấy hướng cáp thông tin quốc gia vào tuyến đường D1, đi trong ống ngầm làm tuyến chính. Cáp thông tin liên lạc sử dụng cáp ngầm luồn trong ống PVC đặt song song với lưới điện hạ thế 0.4KV cấp cho khu dân cư. Tại những vị trí băng đường cáp ngầm luồn trong ống PVC D114 lồng trong ống STK D168, sử dụng cáp LAP – SAICOM. Lắp một tủ điều hành cáp ở tuyến chính dùng cáp LAP-SAICOM 1200x2x0.5 Lắp các tủ phân phối các tuyến phụ đặt tại các hành lang kỹ thuật của các lô trong khu, sử dụng cáp LAP-SAICOM điển hình như sau: LAP-SAICOM 1200x2x0.5, LAP- SAICOM 600x2x0.5, LAP-SAICOM 500x2x0.5, LAP-SAICOM 300x2x0.5, LAP- SAICOM 150x2x0.5 , LAP-SAICOM 100x2x0.5, LAP-SAICOM 30x2x0.5 Đảm bảo cung cấp hệ thống thông tin, liên lạc an toàn, liên tục để phục vụ cho khu quy hoạch. 2.10.3, Khối lượng và khái toán kinh phí Căn cứ vào các thông số kỹ thuật và khảo sát giá cả vật tư thị trường, ta có bảng tính sau:
- 33. 33 Bảng 2.13 - Bảng tổng hợp khối lượng và khái toán kinh phí hệ thống thông tin liên lạc Stt Liệt kê Đv SL Đơn giá (đồng) Thành tiền 1 CÁP LAP – SAICOM 1200x2x0.5 mét 125 350.000 43.750.000 2 CÁP LAP – SAICOM 600x2x0.5 mét 35 300.000 10.500.000 3 CÁP LAP – SAICOM 500x2x0.5 mét 579 300.000 173.700.000 4 CÁP LAP – SAICOM 300x2x0.5 mét 100 250.000 25.000.000 5 CÁP LAP – SAICOM 200x2x0.5 mét 90 200.000 18.000.000 6 CÁP LAP – SAICOM 150x2x0.5 mét 100 200.000 20.000.000 7 CÁP LAP – SAICOM 100x2x0.5 mét 30 180.000 5.400.000 8 CÁP LAP – SAICOM 30x2x0.5 mét 639 120.000 76.680.000 9 Tủ đấu cáp cái 15 1.000.000 15.000.000 10 Ống uPVC D168 mét 864 100.000 86.400.000 11 Ống uPVC D114 mét 320 80.000 25.600.000 12 Ống uPVC D90 mét 639 50.000 31.950.000 Tổng Cộng 531.980.000 Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi * Nhận xét: Để đảm bảo đúng quy trình cung cấp thông tin cho dự án , công ty Biconci giao cho đơn vị chuyên ngành thực hiện việc thi công hệ thống thông tin liên lạc. Tổng cộng (làm tròn): 532.000.000 đ (Năm trăm ba mươi hai triệu đồng) 2.11. Tổng hợp chi phí đầu tư:
- 34. 34 Từ các bảng tính chi phí cho phần cơ sở hạ tầng ở các phần đã tính toán trên, ta tổg hợp được chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng theo bảng tính sau: Bảng 2.14 - Bảng dự kiến chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật STT HẠNG MỤC KINH PHÍ ƯỚC TÍNH (Đồng) KINH PHÍ có 10% VAT (Đồng) 1 Giao thông 54,664,999,885 60,131,499,873 2 San nền 24,673,921,590 27,141,313,749 3 Thoát nước mưa 4,931,659,000 5,424,824,900 7 Thoát nước thải 2,251,751,000 2,476,926,100 4 Cấp nước 843,847,132 928,231,845 5 Cấp điện 4,184,784,400 4,603,262,840 6 Chiếu sáng 1,637,556,000 1,801,311,600 8 Cây xanh 1,298,000,000 1,427,800,000 9 Thông tin liên lạc 532,000,000 585,200,000 Tổng cộng 95,018,519,007 104,520,370,907 Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi Tổng cộng chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật:104,520,370,907 đ (một trăm lẻ bốn tỷ, năm trăm hai mươi triệu, ba trăm bảy mươi nghìn, chín trăm lẻ bảy đổng). • Nhận xét: Kinh phí đầu tư cho cơ sở hạ tầng khá lớn, nên cần phải tính toán tiến độ thi công các hạn mục hợp lý để huy độnghiệu quả nguồn vốn cần gia hạn. 2.12. Khái toán kinh phí đầu tư xây dựng Khái toán kinh phí đầu tư xây dựng dự án ở đây chỉ bao gồm khái toán chi phí xây dựng cơ bản, không bao gồm chi phí thiết bị cũng như chi phí đầu tư và quản lý xây dựng khác
- 35. 35 Bảng 2.15 – Bảng khái toán kinh phí xây dựng (không kể thiết bị) Stt Hạng mục chi phí Diện tích xây dựng (m2 ) Đơn giá (đồng) Thành tiền 1 ĐẤT CÔNG TRÌNH DỊCH VỤ CÔNG CỘNG 1.1 Khách sạn cao cấp 11.224 6.000.000 67.344.000.000 1.2 Khu thương mại dịch vụ 13.160 9.000.000 118.440.000.000 1.3 Khu căn hộ cao cấp kết hợp văn phòng 18.750 6.000.000 112.500.000.000 1.4 Quảng trường - Tầng hầm 2.145 6.000.000 12.870.000.000 - Tầng trệt 2.145 3.500.000 7.507.500.000 2 ĐẤT NHÀ Ở 2.1 Khu biệt thự vườn 11.904 6.500.000 77.376.000.000 2.2 Nhà phố liên kế 8.244 3.500.000 28.854.000.000 2.3 Khu chung cư cao tầng 14.986 6.000.000 89.916.000.000 TỔNG KINH PHÍ XD 514.927.500.000 Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi • Nhận xét: Khái toán kinh phí xây dựng phần kiến trúc căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2008( kèm theo công văn số 292/BXD-VP) ngày 03/03/2009 của Bộ Xây Dựng về việc công bố xuất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2008) . Tổng cộng (là tròn): 514.927.500.000 đ (năm trăm mười bốn tỷ, chín trăm hai mươi bảy triệu năm trăm ngàn đồng)
- 36. 36 Chương 3: Các Giải Pháp Thực Hiện Dự Án. 3.1. Tổ chức thực hiện dự án 3.1.1, Phân đoạn và tiến độ thực hiện dự án Dự án sẽ được thực hiện trong vòng 3 năm với 3 phân đoạn sau : Giai đoạn 1 : quý 4 năm 2010 Trong giai đoạn đầu, chủ đầu tư sẽ tiến hành giải tỏa bồi thường song song với việc xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và khu nhà ở tái định cư nhằm tạo nền tảng để thực hiện các hạng mục công trình tiếp theo, đồng thời ổn định đời sống người dân trong khu vực quy hoạch. Giai đoạn 2 : quý 4 năm 2011 Xây dựng một số phân khu nhà ở song song với hệ thống hạ tầng xã hội bao gồm các công trình công cộng thương mại, dịch vụ và phục vụ, các công viên cây xanh, các khu vui chơi giải trí Giai đoạn 3 : quý 2 năm 2013 Khi mật độ phủ của dự án đã tương đối cao sẽ tiếp tục đầu tư xây dựng hoàn tất các khối nhà ở và văn phòng cao tầng 3.1.2, Hình thức quản lý dự án Đơn vị tư vấn có uy tín sẽ giám sát quản lý dự án trong suốt quá trình thực hiện dự án. Chủ đầu tư sẽ trực tiếp thi công các hạng mục công trình. 3.2. Giải phóng mặt bằng 3.2.1, Hiện trạng khu đất Hiện trạng chủ yếu là đất trống gồm đất sản xuất nông nghiệp và ao nuôi cá; đây chính là điều kiện rất thuận lợi cho khâu đền bù, giải tỏa mặt bằng.
- 37. 37 Bảng 3.1 - Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất Stt Loại đất Diện tích (m2 ) Tỷ lệ (%) Chú thích 1 Hành lang bảo vệ sông rạch 8.309,3 12,39 Diện tích nhà 118,2 m2 2 Hành lang bảo vệ đường bộ 149,2 0,22 3 Diện tích sử dụng 58.628,3 87,39 3.1 Diện tích nhà 7.848,4 11,70 3.2 Diện tích đường 2.713,1 4,04 3.3 Diện tích mương rạch 160,6 0,24 3.4 Diện tích còn lại 47.906,2 71,41 Tổng 67.086,8 100,00 Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi * Nhận xét: Với diện tích 6.7ha giữa trung tâm thị xã Thủ Dầu Một là một diện tích tương đối lớn nhắm khai thác quỹ đất canh tác không hiệu quả của nhân dân để phát triển dự án là một việc làm phù hợp với chủ trương phát triển đô thị hóa của ủy ban tỉnh Bình Dương. 3.2.2, Phương án giải phóng mặt bằng Chủ đầu tư sẽ tổ chức bồi thường giải tỏa mặt bằng song song với việc xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản của dự án để đảm bảo tiến độ như trình bày trong phần phân đoạn thực hiện dự án ở trên Công tác giải phóng mặt bằng sẽ do hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng của chủ đầu tư thực hiện có tham vấn của đơn vị tư vấn. 3.2.2.1, Cơ sở pháp lý - Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 và nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất. - Quyết định số 451/QĐ-UBND ngày 20/02/2009 của UBND tỉnh Bình Dương về việc phê duyện dự toán chi phí bồi thường hỗ trợ công trình “Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Bạch Đằng”
- 38. 38 3.2.2, Chi phí giải tỏa bồi thường, hổ trợ tái định cư. Tính toán chi phí giải tỏa bồi thường, hỗ trợ tái định cư do Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng của công ty Biconci và có tham vấn của các Cơ quan ban ngành cho bảng tính sau: Bảng 3.2 – Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường Haïng muïc boài thöôøng Dieän tích (m2) Ñôn giaù (ñoàng/m2) Thaønh tieàn (ñoàng) Boài thöôøng ñaát (ñôït 1) 58,040,356,860 1./ Boài thöôøng ñaát (ñôït 2) 67,086.80 8,702,572,000 2./ Nhaø + Coâng trình phuï 9,548,865,518 3./ Hoa maøu 144,118,950 4./ Hoã trôï di dôøi 654,000,000 5./ Hoã trợ khoâng nhaän taùi ñònh cö 60,343,894,712 Toång coäng: 137,433,808,040 6./ Chi phí döï phoøng: 5% 6,871,690,402 Toång chi phí ñeàn buø 67,086.80 144,305,498,442 Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư tại Công ty Biconsi * Nhận xét: Tổng dự toán chi phí bồi thường là 144,305,498,442 đồng (Một trăm bốn mươi bốn tỷ, ba trăm lẻ năm triệu, bốn trăm chín mươi tám ngàn, bốn trăm bốn mươi hai đồng) là một chi phí khá lớn đối với toàn dự án do đó cần tính toán thời gian huy động vốn hợp lý để sớm nhận được mặt bằng thi công. 3.2.3, Phương án tái định cư Hoán đổi đất cho các hộ tái định cư tại chỗ dưới hình thức căn hộ chung cư hoặc nhà phố liên kế 3.3. Phương án thiết kế kiến trúc 3.3.1, Cơ cấu tổ chức không gian
- 39. 39 Quy hoạch tổng quan kiến trúc theo mô hình chóp nón, tạo điểm nhấn cho toàn khu với góc nhìn đẹp từ các trục giao thông. Giải quyết tốt vấn đề về không gian, tận dụng hướng gió Đông Nam từ sông làm thông thoáng cả quần thể kiến trúc. Quy hoạch được phân khu chức năng rõ ràng gồm 2 khu động và tĩnh: - Khu động : các Trung tâm Thương mại – Dịch vụ, Khách sạn – dịch vụ, cao ốc văn phòng kết hợp căn hộ cao cấp,… - Khu tĩnh : khu biệt thự riêng biệt và khu tái định cư, .. bố trí liền kề với khu căn hộ cao tầng và liên kết bằng công viên cây xanh, các lối đi bộ yên tĩnh. Khu tái định cư nằm phía sau là một khối chung cư 12 tầng bố trí tách biệt bằng khoảng xanh đệm với khu biệt thự. Trục quảng trường hướng Tây Nam có góc nhìn rộng, toàn cảnh hướng ra bờ sông tạo điểm nhìn đẹp hướng sông và tạo cảm giác thư giãn cho toàn khu. Bờ sông là trục chính giao thông cho quần thể kiến trúc và cảnh quan. Hai cạnh của “Trung tâm Thương mại – Dịch vụ Bạch Đằng” giáp với đường giao thông – cạnh phí Nam khu đất dọc sông Sài Gòn và cạnh phí Đông khu đất sẽ được phân cách bằng các thảm cây xanh mềm mại sinh động, tạo được không gian mở rất thông thoáng. Hai cạnh còn lại giáp khu dân cư hiện hữu và Trường Sĩ quan sẽ làm hàng rào kín bao bọc bảo vệ. Quy hoạch kiến trúc với các mối giao thông thuận tiện, dễ tiếp cận với khu trung tâm, kết hợp liên hoàn giữa các khu chức năng là một tổng thể hợp lý về công năng sử dụng cũng như các yếu tố về kiến trúc và sinh hoạt cộng đồng. 3.3.2, Cơ cấu phân khu chức năng “Trung tâm Thương mại – Dịch vụ Bạch Đằng” được quy hoạch bao gồm 6 phân khu chức năng chính: - Khu đất công trình dịch vụ công cộng : bao gồm khu trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng kết hợp căn hộ cao cấp, khách sạn – dịch vụ được bố trí ven sông Sài Gòn. Đây là khu vực trung tâm điều hành quản lý và giao dịch bao gồm văn phòng điều hành, văn phòng giao dịch, phòng trưng bày triển lãm, nhà hàng, khách sạn, siêu thị, khu giải trí
- 40. 40 - Khu đất nhà ở : bao gồm khu biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố liên kế và khu chung cư cao tầng dùng cho tái định cư nằm ở phía Bắc phân khu Trung tâm Thương mại – Dịch vụ, cách ly bằng một khu cây xanh - Đất công viên cây xanh : tạo mảng đệm xanh mát phân cách khu trung tâm với khu nghỉ dưỡng. Khu vực này trồng cỏ, các loại cây bụi và cây tán rộng - Trạm điện hạ thế từ đường điện trung thế, thông qua hệ thống điều khiển cung cấp đến các khu vực khác của Trung tâm. Công suất trạm tùy thuộc thiết kế sử dụng điện toàn khu - Trạm cấp nước riêng với nguồn nước từ thủy cục thị xã được điều áp và phân phối đến nơi sử dụng - Phần còn lại của Trung tâm là hệ thống đường giao thông nội bộ được thiết kế rộng rãi, đảm bảo cho cả xe tải nặng và được bố trí thoát nước triệt để. - Khu vực thu gom xử lý rác thải và nước thải được bố trí trong từng phân khu riêng biệt. Nước thải sinh hoạt đuợc xử lý sinh học tự nhiên và xả trực tiếp ra các hố thấm 3.4. Đánh giá tác động môi trường 3.4.1, Trong quá trình xây dựng 3.4.1.1, Nguồn gây ô nhiễm Trong quá trình thi công xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dự án cũng như thi công xây dựng các công trình theo quy hoạch có thể phát sinh các nguồn ô nhiễm bao gồm: - Tiếng ồn: Phát sinh chủ yếu do hoạt động của các thiết bị thi công cơ giới và các phương tiện vận tải, chuyên chở nguyên vật liệu xây dựng phục vụ cho công tác thi công. - Bụi đất, cát, ximăng, đá, … phát sinh trong quá trình san lấp mặt bằng, trong quá trình xây dựng, kể cả quá trình chuyên chở nguyên vật liệu xây dựng. - Khí thải ô nhiễm của các phương tiện vận tải, thi công cơ giới có chứa SO2, NO2, CO2, CO, … - Ô nhiễm nguồn nước do nước mưa chảy tràn qua khu vực thi công cuốn theo đất cát. - Ô nhiễm do nước thải sinh hoạt của công nhân xây dựng.
- 41. 41 - Ô nhiễm do các chất thải rắn như đất cát, đá, xà bần, gỗ cốt pha, sắt thép và rác thải sinh hoạt. 3.4.1.2, Biện pháp xử lý : Để hạn chế khói bụi trong quá trình thi công : - Chủ đầu tư và các đơn vị thi công cần có kế hoạch thi công và kế hoạch cung cấp vật tư thích hợp. Hạn chế việc tập kết vật tư tập trung vào cùng một thời điểm. - Trong những ngày nắng, để hạn chế mức độ ô nhiễm khói bụi tại khu vực công trường xây dựng dự án, tiến hành phun nước thường xuyên nhằm hạn chế một phần bụi và đất cát có thể theo gió phát tán vào không khí. - Khi chuyên chở vật liệu xây dựng, các xe vận tải sẽ được phủ kín, tránh tình trạng rơi vãi ximăng, gạch, cát ra đường. Khi bốc dỡ nguyên vật liệu cần trang bị đồ bảo hộ lao động để hạn chế một phần bụi và đất cát ảnh hưởng đến sức khỏe của công nhân xây dựng. - Trong quá trình thi công phải trang bị hệ thống che chắn công trình, tránh bụi và vật rơi từ trên cao xuống, tránh xả khói bụi vào môi trường xung quanh. - Các đơn vị thi công phải tổ chức các bãi tập kết vật tư, không được đổ tràn lan trên vỉa hè và đường phố, phải bảo vệ vỉa hè tại các khu vực nhà xây dựng. Các loại đất, cát, xà bần phát sinh trong quá trình thi công phải được vận chuyển ngay đến nơi tập kết. Để khắc phục tiếng ồn, độ rung trong quá trình thi công : - Chủ đầu tư dự án và các đơn vị thi công cần có kế hoạch thi công hợp lý. Các thiết bị thi công có tiếng ồn và độ rung lớn không hoạt động trong thời gian từ 18giờ đến 06 giờ hằng ngày. - Lựa chọn thiết bị thi công thích hợp để tránh rung động, khói bụi và tiếng ồn đối với các hộ cư dân xung quanh. Trong quá trình vận hành máy móc thiết bị thi công phải hạn chế tiếng ồn, không cho phép vượt quá quy định tiếng ồn trong khu nhà ở. Để hạn chế nước thải trong quá trình thi công : Nước thải sẽ được dẫn vào bể lắng trước khi thoát ra xung quanh. Bên cạnh đó, xây dựng các nhà vệ sinh có hầm tự hoại cạnh các lán trại để phục vụ công nhân. Sau khi kết thúc thi công, bùn tự hoại sẽ được hút đi và tiến hành san lấp hầm tự hoại. Để khống chế chất thải rắn trong quá trình thi công :
- 42. 42 Các chất thải rắn sẽ được tập trung tại bãi chứa qui định và được vận chuyển đến bãi rác quy định trong một thời gian định kỳ. 3.4.2, Trong quá trình hoạt động sau khi hoàn thành 3.4.2.1, Nguồn gây ô nhiễm : Trong quá trình hoạt động, Trung tâm thương mại – Dịch vụ Bạch Đằng có thể phát sinh ra các nguồn ô nhiễm như : - Nước thải sinh hoạt. - Chất thải rắn sinh hoạt. - Bụi và tiếng ồn. 3.4.2.2, Biện pháp xử lý : Hệ thống thoát nước thải của khu dân cư được thiết kế tách riêng với hệ thống thoát nước mưa. Nước thải sinh hoạt trước khi đổ vào hệ thống đường cống gom phải được xử lý cục bộ trong từng căn hộ. Tất cả các khu vệ sinh đều phải có bể tự hoại 3 ngăn, xây đúng quy cách, để xử lý sơ bộ tránh ô nhiễm môi trường và làm tắt nghẽn hệ thống cống dẫn. Nước thải sinh hoạt sau khi được thu về hệ thống cống chung được chuyển tải dọc theo các đường giao thông sẽ đưa vào khu vực trạm xử lý nước thải. Tại đây, sau khi xử lý đạt tiêu chuẩn loại A, bảng 1-TCVN 5945-2005, nước thải sinh hoạt sẽ được thải chung qua cống thoát nước mưa vào hệ thống thoát nước chung khu vực. Mạng lưới giao thông đô thị trong khu vực được phân cấp và tổ chức hợp lý, đảm bảo các tiêu chuẩn của một đô thị hiện đại. Bên cạnh đó tăng cường việc trồng cây xanh hai bên đường, tổ chức mạng lưới giao thông công cộng nhằm giải quyết vấn đề ô nhiễm khói bụi, khí thải và giảm bớt mật độ của các phương tiện giao thông trên đường. Không gian cây xanh và diện tích trồng cây xanh là một trong những chỉ tiêu hàng đầu để đánh giá mức độ tiện nghi và hiện đại của một đô thị. Cây xanh được bố trí hợp lý tại các công trình mới của khu dân cư, xen kẽ trong trường học, mẫu giáo, nhà trẻ và các nhóm nhà. Bên cạnh đó, diện tích mặt nước được nghiên cứu và bố trí thích hợp làm tăng thêm sự tiện nghi khí hậu và tạo thêm vẻ đẹp cảnh quan của khu dân cư mới. Hệ thống cây xanh mặt nước sẽ góp phần làm giảm thiểu những tác động xấu đến môi trường của
- 43. 43 quá trình phát triển đô thị, tạo điều kiện môi trường, khí hậu tốt cho người dân sống trong khu vực và các vùng lân cận. Do lượng rác toàn khu vực một ngày thải ra tương đối lớn. Vì vậy cần bố trí vị trí tập kết rác ở các vị trí thuận lợi, kín đáo. Từ đó, các xe gom rác sẽ vận chuyển đến các bãi xử lý rác của khu vực.
- 44. 44 Chương 4: Tổng Mức Đầu Tư 4.1. Tổng mức đầu tư cơ sở hạ tầng dự án Căn cứ Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29 tháng 9 năm 2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức chi phí quản lý dụ án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình có hiệu lực kể từ ngày ký quyết định, áp dụng để tính toán tổng mức đầu tư theo bảng sau:
- 45. 45 Bảng 4.1 – Bảng tổng kinh phí đầu tư dự án Stt Khoaûn muïc chi phí Hệ số (%) Giaù trò tröôùc thueá Thueá GTGT Giaù trò sau thueá A Chi phí xaây dựng cơ sở hạ tầng 95,018,519,007 10% 104,520,370,907 B Chi phí thieát bò 0 10% 0 C Chi phí Quản lý dự án: 1,975%*(XD+TB) 1.975 1,876,615,750 10% 2,064,277,325 D Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 5,723,915,585 10% 6,296,307,143 1 Lập dự án đầu tư XDCT: 0,468%*(XD+TB) 0.468 444,686,669 10% 489,155,336 2 Lập báo cáo kinh tê kỹ thuật - 10% - 3 Chi phí thiết kế 2 bước (2,968%*XD) 2.968 2,820,149,644 10% 3,102,164,609 4 Thẩm tra dự án đầu tư XDCT:0,070%*(XD+TB) 0.070 66,512,963 10% 73,164,260 5 Chi phí thẩm tra thiết kế: 0,149%*XD 0.149 141,577,593 10% 155,735,353 6 Chi phí thẩm tra dự toán: 0,145%*XD 0.145 137,776,853 10% 151,554,538 7 Lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng: 0,184%*XD 0.184 174,834,075 10% 192,317,482 8 Giám sát thi công xây dựng: 2,040%XD 2.040 1,938,377,788 10% 2,132,215,567 E Chi phí khaùc 1,698,160,935 10% 1,867,977,028 1. Chi phí quy hoaïch (thöïc teá) 165,000 10% 181,500 2. Laäp cam kết bảo vệ môi trường 15,000 10% 16,500 3. Chi phí bảo hiểm công trình: 0,36%*XD 342,066,668 10% 376,273,335 4. Chi phí kiểm toán, quyết toán vốn đầu tư: 0,258%*(XD+TB) 245,147,779 10% 269,662,557 5. Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán: 0,169%*(XD+TB) 160,581,297 10% 176,639,427 6. Duy tu bảo dưỡng: 1%*XD 950,185,190 10% 1,045,203,709 Tổng phí chưa dự phòng: 104,317,211,277 114,748,932,404 F Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 144,305,498,442 144,305,498,442 G Nộp tiền SDĐất 22,545,650,273 22,545,650,273 H Chi phí dự phòng: 10% 10,431,721,128 10,431,721,128 K Lãi vốn vay phải trả 82,415,349,478 82,415,349,478 L Chi phí hoạt động dự án các năm 974,612,810 974,612,810 TỔNG CỘNG: 364,990,043,407 375,421,764,535 Nguồn: tính toán của tác giả trong quá trình nghiên cứu.
- 46. 46 * Nhận xét: Tổng mức đầu tư dự án khu trung tâm thương mại dịch vụ Bạch Đằng tính cho phần co sở hạ tầng là khá lớn nguồn vốn chủ yếu để thực hiện là nguồn vốn vay từ ngân hàng. Do đó, công Biconci cần phải thực hiện đồng bộ các hạn mục để nhanh chóng tạo ra doanh thu sớm nhất từ dự án để sử dụng hiệu quả nguồn vốn vay. 4.2.Giá thành bình quân 1 2 m đất sạch: Từ tổng mức đầu tư cho phần cơ sở hạ tầng, ta tính được chi phí một m2 đất trên tổng diện tích đất sạch như sau: Giá thành bình quân 1m2 đất: 375,421,764,535 / 25,901 = 14,494,489 đồng (Mười bốn triệu, bốn trăm chín mươi bốn ngàn, bốn trăm tám mươi chín đồng)
- 47. 47 Chương 5: Đánh Giá Hiệu Quả Kinh Tế Của Dự Án Dự án mang lại hiệu quả tổng thể về mặt kinh tế lẫn xã hội, tận dụng được nguồn tài nguyên đất, đáp ứng nhu cầu của thị trường , đồng thời có sức cạnh tranh lớn trên thị trường khu vực 5.1. Hiệu quả kinh tế tài chính: 5.1.1, Tiến độ đầu tư và nguồn vốn đầu tư : * Tiến độ đầu tư : a. Năm 2010 : - Quy hoạch tổng thể. - Lập báo cáo nghiên cứu khả thi. - Thiết kế hạ tầng kỹ thuật và các công trình kiến trúc. - Đền bù giải tỏa. - Xây dựng cơ sở hạ tầng. b. Năm 2011: - Nộp tiền sử dụng đất. - Xây dựng cơ sở hạ tầng. - Xây dựng công trình kiến trúc. c. Năm 2012 : - Tiếp tục xây dựng công trình kiến trúc. - Hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng. d. Năm 2013 : - Duy tu sửa chữa cơ sở hạ tầng. - Xây dựng hoàn chỉnh công trình kiến trúc.
- 48. 48 Bảng 5.1 – Bảng dự kiến kinh phí qua các năm Naêm 2010 Naêm 2011 Naêm 2012 Naêm 2013 STT HAÏNG MUÏC Tỷ lệ Tỷ lệ Tỷ lệ Tỷ lệ Toång coäng 1 Chi phí boài thöôøng 50% 72,152,749,221 45% 64,937,474,299 05% 7,215,274,922 00% - 144,305,498,442 2 Ñöôøng giao thoâng 00% 0 00% 0 70% 42,092,049,911 30% 18,039,449,962 60,131,499,873 3 Heä thoáng san neàn 40% 10,856,525,500 50% 13,570,656,875 10% 2,714,131,375 00% - 27,141,313,749 4 Heä thoáng thoaùt nöôùc möa 00% 0 00% 0 70% 3,797,377,430 30% 1,627,447,470 5,424,824,900 5 Heä thoáng thoaùt nöôùc baån 00% 0 00% 0 60% 1,486,155,660 40% 990,770,440 2,476,926,100 6 Caáp nöôùc 00% 0 00% 0 70% 649,762,292 30% 278,469,554 928,231,845 7 Heä thoáng caáp ñieän + chieáu saùng 00% 0 00% 0 50% 3,202,287,220 50% 3,202,287,220 6,404,574,440 8 Caây xanh 00% 0 00% 0 50% 713,900,000 50% 713,900,000 1,427,800,000 9 Thoâng tin lieân laïc 00% 0 00% 0 50% 292,600,000 50% 292,600,000 585,200,000 10 Noäp tieàn söû duïng ñaát 00% 0 00% 0 80% 18,036,520,218 20% 4,509,130,055 22,545,650,273 11 Chi phí khaùc 00% 0 30% 560,393,108 50% 933,988,514 20% 373,595,406 1,867,977,028 12 Chi phí quản lý dự án 10% 206,427,733 25% 516,069,331 30% 619,283,198 35% 722,497,064 2,064,277,325 13 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 00% 0 10% 629,630,714 70% 4,407,415,000 20% 1,259,261,429 6,296,307,143 14 Chi phí döï phoøng 25% 2,607,930,282 25% 2,607,930,282 25% 2,607,930,282 25% 2,607,930,282 10,431,721,128 15 Chi phí hoạt động 10% 97,461,281 20% 194,922,562 30% 292,383,843 40% 389,845,124 974,612,810 TOÅNG COÄNG 85,921,094,016 83,017,077,171 89,061,059,865 35,007,184,004 293,006,415,057 Nguồn: tính toán của tác giả trong quá trình nghiên cứu. * Nhận Xét: Nguồn vốn đầu tư là nguốn vốn được sử dụng từ nguồn vốn vay ngân hàng 100%. Tổng vốn đầu tư : 293,006,415,057 đồng (Bằng chữ : Hai trăm chín mươi ba tỷ, không trăm lẻ sáu triệu, bốn trăm mười lăm ngàn, không trăm năm mươi bảy đồng). 5.1.2, Kế hoạch vốn vay và trả nợ vay : - Tiền vay : 293,006,415,057 đồng. - Lãi suất vay : 15% /năm. - Thời hạn vay : 4 năm.
- 49. 49 - Trả theo năm, phương thức giảm dần, ân hạn 01 năm. Thời gian trả vốn vay là 04 năm và trả dứt điểm vào năm thứ 4. 5.1.3, Phương thức chuyển nhượng : Chủ đầu tư thi công hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng, sau đó chuyển nhượng đất ở cho các nhà đầu tư thứ cấp để xây dựng nhà ở. Đối với đất ở và nhà ở : Chủ đầu tư được chuyển nhượng theo nhu cầu của người sử dụng. Giá chuyển nhượng chủ dự án được quyền điều chỉnh tăng hoặc giảm tùy theo biến động của thị trường. Sauk hi có hợp đồng chuyển nhượng và người mua đã thanh toán hết số tiền phải trả. Chủ đầu tư hổ trợ để người mua tự lập các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các khoản chi phí phát sinh trong quá trình cấp giấy CNQSD đất ở và nhà ở do người mua tự thanh toán. 5.1.4, Các chỉ tiêu đánh giá dự án : - Hiện giá thu nhập thuần : ∑ ∑ = = + − + = n t t t n t t t r IC r CF NPV 0 0 ) 1 ( ) 1 ( Trong đó : t CF : Khoản tiền thu từ đầu tư năm thứ t. t IC : Vốn đầu tư ở năm thứ t. n : Vòng đời của khoản đầu tư. r : Tỷ lệ chiết khấu hay tỷ lệ hiện tại hóa. - Tỷ suất doanh lợi nội bộ (lãi suất hoàn vốn nội bộ) : 2 1 1 1 2 1 ) ( NPV NPV NPV r r r IRR + × − + = - Chỉ số sinh lợi : ∑ ∑ = = + + = n t t t n t t t r IC r CF PI 0 0 ) 1 ( ) 1 ( - Thời gian thu hồi vốn : PP
- 50. 50 Bảng 5.2 - BẢNG TỔNG HỢP GIÁ TRỊ LỢI NHUẬN Naêm2010 Naêm 2011 Naêm2012 Naêm2013 Naêm2014 Coäng Doanh thu bằng tiền - - 137,808,700,000 162,736,530,000 250,941,900,000 551,487,130,000 Chi phí bằng tiền 85,921,094,016 83,017,077,171 89,061,059,865 35,007,184,004 0 293,006,415,057 Khấu hao (laõi NH) 12,888,164,102 22,118,684,653 28,104,948,748 19,303,551,975 0 82,415,349,478 Lôïi nhuaän tröôùc thueá -98,809,258,118 -105,135,761,824 20,642,691,386 108,425,794,021 250,941,900,000 176,065,365,465 Theáu TNDN 28% 0 0 2,924,723,309 4,662,149,813 41,711,429,208 49,298,302,330 Lôïi nhuaän sau thueá -98,809,258,118 -105,135,761,824 17,717,968,077 103,763,644,208 209,230,470,792 126,767,063,135 Nguồn: tính toán của tác giả trong quá trình nghiên cứu. * Nhận xét: Qua bảng tổng hợp trên ta tính được lợi nhuận sau thuế từ năm 2010 đến năm 2014. Mức lợi nhuận ngày càng tăng và tăng cao nhất là năm 2014 đạt 209,230,470,792 đồng. Bảng 5.3 - BẢNG TÍNH NPV VÀ IRR Naêm2010 Naêm 2011 Naêm2012 Naêm2013 Naêm2014 Coäng Doanh thu 0 0 137,808,700,000 162,736,530,000 250,941,900,000 551,487,130,000 Chi phí 98,809,258,118 105,135,761,824 117,166,008,614 54,310,735,979 0 375,421,764,535 0 0 75,892,200,228 73,459,121,226 92,848,315,411 242,199,636,865 80,991,195,179 70,636,765,536 64,524,127,908 24,515,816,690 0 240,667,905,313 NPV 1 1,531,731,553 0 0 74,056,179,190 71,099,182,237 89,134,867,805 234,290,229,231 80,332,730,178 69,492,869,207 62,963,128,807 23,728,224,479 0 236,516,952,671 NPV 2 -2,226,723,440 = Tyû suaát doanh lôïi noäi boä IRR = 22.41% Nguồn: tính toán của tác giả trong quá trình nghiên cứu. * Nhận xét: Qua bảng tính trên, ta tính được tỷ suất sinh lời nội bộ là 22.41 %.
- 51. 51 + Chỉ số sinh lợi : ∑ ∑ = = + + = n t t t n t t t r IC r CF PI 0 0 ) 1 ( ) 1 ( = 1.47 + Thời gian thu hồi vốn : PP = 4 năm 5 tháng 5.2. Hiệu quả xã hội của dự án Do diện tích đất quy hoạch hiện nay chủ yếu là đất trống không sử dụng vào việc sản xuất kinh doanh, hiện trạng cơ sở hạ tầng kém, việc quy hoạch và thực hiện dự án “Trung tâm thương mại Bạch Đằng” rõ ràng góp phần khai thác quỹ đất đưa vào sử dụng hiệu quả hơn, phát triển nguồn lực đồng đều với các khu vực trung tâm quan trọng lân cận. Dự án không chỉ mang lại giá trị đất gia tăng mà còn giúp bảo tồn và hoàn thiện hơn môi trường sinh thái, nâng cao đúng tầm mỹ quan khu vực, mang lại nhiều lợi ích cho đời sống và sinh hoạt hàng ngày của người dân. Lợi ích đối với các hộ dân trong khu vực quy hoạch là rất rõ ràng khi vừa tận hưởng một môi trường sống xanh sạch đẹp hơn vừa có thêm cơ hội tự lập để tăng thu nhập một khi nằm trong khu vực thương mại dịch vụ hứa hẹn rất phát triển này. Người dân sẽ hình thành được các tập quán sinh hoạt mới trong kinh doanh, sinh hoạt cũng như mối quan hệ trong cộng đồng. Dự án chắc chắn cũng sẽ góp phần nâng cao ý thức bảo vệ môi trường, nâng cao đời sống văn hóa xã hội của người dân. Trung tâm thương mại – dịch vụ Bạch Đằng ra đời nhằm gốp phần phát triển kiến trúc đô thị trung tâm thị xã Thủ Đầu Một, hoàn thiện cơ sở hạ tầng để đến năm 2020 đưa Thị xã Thủ Dầu Một trở thành đô thị loại một theo chủ trương của UBND tỉnh Bình Dương đã phê duyệt. 5.3. Kiến nghị 5.3.1, Đối với nhà nước: Đề nghị Ủy Ban tỉnh Bình Dương và các Cơ quan hữu quan hỗ trợ công ty Biconci trong việc giải phóng mặt bằng để dự án nhanh chóng được triển khai.
- 52. 52 5.3.2, Đối với công ty Biconci: Cần phải nhanh chóng san lấp mặt bằng những phần đất đã được bồi thường giải tỏa , triển khai thi công cở sở hạ tầng để các hộ tái định cư có chỗ ở ổn định. Các nghiên cứu tiếp theo của dự án Khu Trung tân Thương mại – Dịch vụ Bạch Đằng cần nghiên cứu tính khả thi cho phần xay dựng kiến trúc để tính giá bán nhà phù hợp. Kết luận Qua các nội dung đã trình bày như trên cho ta tháy rằng Bình Dương là tỉnh vùng đồng bằng trù phú, giàu tiềm năng về thiên nhiên và con người. Miền đất này liên tục phát triển kinh tế trong nhiều năm nay và hiện có nhiều định hướng mới để tiếp tục tiến lên trong thời đại mới. Tuy nhiên, để tiếp nối và thúc đẩy tốc độ phát triển, bắt kịp định hướng đầu tư của Tỉnh, việc đầu tư mạnh vào ngành thương mại, tăng cường mậu dịch mở rộng thị trường, mở rộng thu hút đầu tư là không thể thiểu trong chính sách phát triển kinh tế tỉnh. Thu hút đầu tư, đẩy mạnh thương mại sẽ phát triển đẩy mạnh phát triển công nghiệp, dịch vụ du lịch, góp phần công nghiệp hóa tỉnh thành nói riêng và đất nước nói chung, mang lại nhiều lợi ích xã hội. Khu Trung tâm Thương mại – Dịch vụ Bạch Đằng của tỉnh Bình Dương là một dự án trọng điểm có tính chiến lươc trong kế hoạch mở rộng thị trường, mở rộng mậu dịch và là một dự án có hạ tầng kỹ thuật hoàn hảo bao gồm đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh môi trường được thiết kế hiện đại lâu dài, bảo đảm phục vụ nhu cầu đa dạng của người ở. Đây là dự án có tính khả thi cao, vừa đêm lại lợi ích kinh tế vừa có lợi về mặt xã hội, thời gian thu hồi vốn nhanh, với IRR trên 20%, vừa gốp phần thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước về việc đô thị hóa, hiên đại hóa để đến năm 2020 Tỉnh Bình Dương trở thành một đô thị hiện đại, vừa góp phần thúc đẩy giao thương, tạo tiện nghi và nâng cao mức sống nhân dân.